- quy mô, hình thể
2.1.2.1.Sơ đồ tổ chức của công ty:
Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức công ty
HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
GIÁM ĐỐC
BAN KIỂM SOÁT
CÁC PHÓ GIÁM ĐỐC Phòng Thị trường và Giao dịch BĐS KẾ TOÁN TRƯỞNG Phòng Thẩm định giá tài sản Phòng Tư vấn tài chính PhòngD ịch vụ tài sản CÁC CHI NHÁNH CÔNG TY VÀ SÀN GIAO DỊCH BĐS Phòng Tổng hợp - Kế toán Phòng Quản lý và Đầu tư BĐS
(Nguồn: Phòng Hành chính – Nhân sự công ty) 2.1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ từng bộ phận:
- Hội đồng quản trị là tổ chức quản lý cao nhất của công ty do Đại hội đồng cổ đông bầu ra. Hội đồng quản trị nhân danh công ty quyết định mọi vấn đề liên quan đến quyền lợi của công ty, trừ những vấn đề thuộc thẩm quyền của Đại hội đồng cổ đông. Hội đồng quản trị có quyền và nghĩa vụ giám sát hoạt động của Tổng giám đốc và những cán bộ quản lý khác trong công ty.
- Ban kiểm soát có nhiệm vụ kiểm tra tính hợp lý, hợp pháp trong hoạt động quản lý của Hội đồng quản trị, hoạt động điều hành của Tổng giám đốc và các Báo cáo tài chính. Ban kiểm soát hoạt động độc lập với Hội đồng quản trị và Tổng giám đốc.
- Tổng giám đốc điều hành, quyết định các vấn đề liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty, chịu trách nhiệm trước Hội đồng quản trị về việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ được giao.
- Các Phó Tổng giám đốc giúp việc Tổng giám đốc trong từng lĩnh vực cụ thể và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về các nội dung công việc được phân công và những công việc được Tổng giám đốc ủy quyền.
- Nhiệm vụ của các phòng nghiệp vụ trong công ty là: Thực hiện công việc chuyên môn được giao giúp cho Tổng Giám Đốc quản lý tốt các mặt hoạt động của Công ty, và phối hợp các phòng nghiệp vụ với nhau để phục vụ nhiệm vụ chung của công ty và mang lại hiệu quả cao nhất.
Đội ngũ cán bộ của Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC (DCSC) gồm các chuyên viên có nhiều năm công tác trong các lĩnh vực quản lý tài sản Nhà nước, tài chính đất đai tại Bộ Tài Chính, nhiều cán bộ được đào tạo về tài chính đất đai, thẩm định giá, quản lý bất động sản ở nước ngoài, có kinh nghiệm làm việc trong môi trường chuyên nghiệp; trong đó có 14 cán bộ tại Hà Nội, Huế, TP.Hồ Chí Minh và Đà Nẵng được Bộ Tài Chính cấp thẻ Thẩm định viên về giá; 01 cán bộ được Viện Thẩm định giá Quốc tế Inspen (Malaysia) cấp bằng đào tạo Thẩm định giá viên quốc tế, 02 cán bộ được Trường Đại học Greenwich London cấp bằng Thạc sỹ Châu Âu về quản lý bất động sản và quản trị
địa ốc. Ngoài ra, công ty có 05 cán bộ được Bộ Tư Pháp cấp thẻ Đấu giá viên; 03 cán bộ được Bộ Kế hoạch Đầu tư cấp chứng chỉ tư vấn thầu; 18 cán bộ được Sở Xây Dựng cấp thẻ Thẩm định giá bất động sản, Môi giới bất động sản và Quản lý sàn giao dịch bất động sản.
2.1.3. Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty:
Nhờ có một thương hiệu mạnh trong nhiều lĩnh vực tư vấn dịch vụ, có nhiều mối quan hệ tốt với các Bộ ngành và địa phương, cùng với đội ngũ cán bộ gồm các chuyên viên có nhiều năm công tác trong các lĩnh vực quản lý tài sản Nhà nước, tài chính đất đai tại Bộ Tài chính, nhiều cán bộ được đào tạo về tài chính đất đai, thẩm định giá, quản lý bất động sản ở nước ngoài, có kinh nghiệm làm việc trong môi trường chuyên nghiệp, doanh số của Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản tăng lên một cách đều đặn qua các năm hoạt động, thể hiện sự tăng trưởng một cách bền vững của công ty.
Biểu đồ 2.1: Biểu đồ tăng trưởng doanh số của Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ
về Tài sản – Bất động sản DATC từ năm 2004 đến nay
Cụ thể hơn, theo số liệu mới nhất - riêng trong năm 2012:
Bảng 2.1: Doanh thu thực hiện năm 2012
Đơn vị tính: triệu đồng
TT Doanh Thực hiện Thực hiện % Năm
2012/2011
Thu năm 2011 năm 2012
1 Dịch vụ thẩm định giá 20.962 17.027 81,3 2 Dịch vụ bán đấu giá tài sản 1.669 960 57,5 3 Dịch vụ tư vấn 938 0 0
4 Dich vụ môi giới và tư vấn giao dịch BĐS 184 36 19,57 5 Hoạt động tài chính 2.122 1.658 78,13 6 Hoạt động khác 0 497 Cộng 25.875 20.178 77,98
Nguồn: Báo cáo của Ban Kiểm soát DCSC
Các lĩnh vực kinh doanh của công ty hiện tại tập trung vào các lĩnh vực đó là dịch vụ thẩm định giá, bán đấu giá tài sản, tư vấn, môi giới, hoạt động tài chính. Trong đó, chiếm tỷ trọng cao nhất về doanh thu mang lại cho công ty đó là lĩnh vực thẩm định giá. Cụ thể, tỷ trọng về doanh thu của lĩnh vực thẩm định giá luôn đạt trên 81%. Điều này có thể thấy sự mất cân đối trong cơ cấu kinh doanh của công ty. Công ty về cơ bản vẫn chưa kinh doanh tốt vào các lĩnh vực như sàn giao dịch, dịch vụ đấu giá hay môi giới. Bên cạnh đó, tỷ trọng doanh thu cũng đang có sự thay đổi.
Sự thay đổi mạnh mẽ nhất đến từ 2 lĩnh vực đó là dịch vụ môi giới và tư vấn giao dịch bất động sản và hoạt động tài chính.
Bảng 2.2: Tỷ trọng doanh thu các lĩnh vực từ năm 2010 – 2012
Đơn vị: % (phần trăm)
STT Chỉ tiêu 2010 2011 2012 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
1 Dịch vụ thẩm định giá 83,9 81 84,38
2 Dịch vụ bán đấu giá tài
sản 5,9 6,45 4,75
3 Dịch vụ tư vấn 3,18 3,62 2,47
4 Dịch vụ môi giới và tư vấn giao dịch 1,5 0,73 0,17
5 Hoạt động tài chính 5,52 8,2 8,23
Cộng 100 100 100
Nguồn: Dựa theo số liệu doanh thu báo cáo của Ban Kiểm soát DCSC
Trong khi doanh thu từ hoạt động thẩm định giá ổn đỉnh và chiếm tỷ trọng cao qua các năm thì hoạt động môi giới là lĩnh vực có tỷ trọng doanh thu thấp nhất khi từ 1,5% trong năm 2010 xuống còn 0,17% trong năm 2012. Các hoạt động đầu tư tài chính trở nên hiệu quả và ngày càng chiếm tỷ trọng cao trong doanh thu của công ty. Tỷ trọng của doanh thu từ đầu tư tài chính tăng từ 5,5% của năm 2010 thành 8,23% của năm 2012. Doanh thu cao nhất đạt được của lĩnh vực đầu tư tài chính là vào năm 2011 với 2122 triệu đồng. Đạt 13% so với lượng vốn đầu tư. Trung bình mỗi năm doanh thu có được từ đầu tư chiếm khoảng 7,3% so với lượng vốn đầu tư.
Lĩnh vực đầu tư tài chính có thể coi là một trong những hướng đi mới khi mà lợi nhuận cũng như tài sản của công ty bắt đầu tăng sau nhiều năm hoạt động. Tuy nhiên, lượng vốn đầu tư vào lĩnh vực này thường xuyên chiếm từ 60% - 70% tổng tài sản nhưng doanh thu mang lại chỉ chiếm trung bình 7,3% tổng doanh thu.
Công ty tính đến hiện tại có tất cả là 4 chi nhánh. Doanh thu đóng góp từ mỗi chi nhánh có sự chênh lệch nhau rõ rệt do nhiều yếu tố. Doanh thu đầy đủ của các chi nhánh trong năm 2012 như sau:
Bảng 1.3: Doanh thu của văn phòng và chi nhánh DCSC
Chi nhánh Chỉ tiêu Văn phòng Hà Nội Chi nhánh Huế Chi nhánh TP HCM Chi nhánh Tp Đà Nẵng Chi nhánh Tp Việt Trì Doanh thu (triệu đồng) 10.937 3.698 4.372 1.003 169 Tỷ lệ hoàn thành kế hoạch 87,5% 154% 91% 74%
Nguồn : Báo cáo kết quả kinh doanh của DCSC năm 2012
Kết quả hoạt động của công ty trong năm 2012 hoàn thành về chỉ tiêu doanh thu nhưng không hoàn thành về chỉ tiêu lợi nhuận (chỉ đạt 77,2%). Có 3 chi nhánh và văn phòng không hoàn thành về cả chỉ tiêu doanh số cũng như là lợi nhuận đó là văn phòng tại Hà Nội, chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh và chi nhánh tại thành phố Đà Nẵng. Chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh tuy không hoàn thành được chỉ tiêu doanh thu đề ra nhưng tiếp tục hoạt động hiệu quả thông qua tỷ lệ lợi nhuận ở mức cao hơn so với kế hoạch. Văn phòng tại Hà Nội là công ty có doanh thu chiếm cao nhất cũng không hoàn thành kế hoạch đề ra. Điều này là do trong năm văn phòng ký được rất ít các hợp đồng về thẩm định giá dự án bất động sản do khó khăn của thị trường, số thu chủ yếu là từ thẩm định giá máy móc thiết bị. Riêng chi nhánh Huế hoàn thành vượt mức toàn diện cả 2 chỉ tiêu là doanh thu và lợi nhuận (đạt 126% so với kế hoạch). Đối với chi nhánh thành phố Việt Trì do vừa được thành lập nên không có kế hoạch về doanh thu nhưng bước đầu cũng đã có những doanh thu cơ bản về lĩnh vực dịch vụ thẩm định giá.
• Kết quả kinh doanh dịch vụ thẩm định giá đất
Trong các hoạt động thẩm định giá của Công ty, thẩm định giá đất là một phần lớn, đóng góp 34% vào tổng doanh số của Công ty. Tuy nhiên theo xu hướng kinh tế thế giới, thị trường bất động sản còn tiếp tục ảm đạm, các dự án giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất ít phát sinh, nên ảnh hướng lớn đến doanh thu từ hoạt động thẩm định giá cũng như hoạt động môi giới bất động sản.
• Mục tiêu phát triển của công ty trong thời gian tới
- Tiếp tục củng cố, phát triển các lĩnh vực hoạt động Công ty đang có hiệu quả theo hướng quản lý của Công ty đang thực hiện vì xác định năm 2012 sẽ còn rất khó khăn, nhất là trong lĩnh vực thẩm định giá. Đánh giá, rà soát lại những điểm được và chưa được trong hoạt động thẩm định giá của Công ty để rút kinh nghiệm, tập trung chấn chỉnh lại một số điểm tồn tại hạn chế trong hoạt động Công ty theo mục tiêu quản lý của năm 2013 là: ‘Kỷ cương - Tiến độ - Chất lượng”.
- Triển khai việc huy động tổng lực nguồn vốn Công ty để mua sàn văn phòng kinh doanh theo phương án trình Hội đồng quản trị; Tổ chức quản lý và khai thác hiệu quả nguồn vốn đầu tư ngay trong năm 2013.
- Củng cố lại một số hoạt động của Công ty tại một số địa bàn hoạt động của Công ty theo nguyên tắc: “Hiệu quả - Ổn định - Phát triển”.
- Chấn chỉnh lại một bước công tác tổ chức, quản lý của Công ty, tạo động lực cho hoạt động Công ty và sự phấn đấu của từng cán bộ Công ty, tập trung sức mạnh tập thể ngay từ đầu năm để phấn đấu hoàn thành kế hoạch năm 2013.
2.2. Thực trạng định giá đất tại công ty cổ phẩn tư vấn- dịch vụ tài sản- bất động sản DATC (DCSC) động sản DATC (DCSC)
2.2.1. Quy trình định giá đất tại công ty cổ phần tư vấn- dịch vụ tài sản- bất động sản DATC (DCSC) sản DATC (DCSC)
Quy trình định giá bất động sản cũng tuân theo quy trình định giá tài sản tại công ty. Bao gồm 5 bước:
Bước 1 Bước 2 Bước 3 Bước 4 Bước 5
Sơ đồ 2.1: Quy trình định giá đất
Bước 1: Nhận yêu cầu thẩm định
- Hướng dẫn khách hàng viết công văn đề nghị thẩm định giá, nội dung công văn phải nêu rõ chi tiết về tài sản cần thẩm định
- Ký kết hợp đồng thẩm định giá - Lập biên nhận hồ sơ định giá (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Bước 2: Lập phương án thẩm định giá tài sản:
1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá.
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá.
- Xác định mục đích thẩm định giá của khách hàng - Xác định thời điểm thẩm định giá
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá. - Xác định cơ sở giá trị của tài sản
2. Lập kế hoạch thẩm định giá
- Lập phương án phân công thẩm định viên và trợ lý thẩm định viên thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng.
- Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá. Thẩm tra các hồ sơ, tài liệu liên quan do khách hàng cung cấp, so sánh đối chiếu, với các yêu cầu của Công ty và quy định của pháp luật.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự thực hiện.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh. - Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự thực hiện.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
1. Khảo sát hiện trường
Khảo sát hiện trạng thực tế của tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản và các tài sản so sánh. Chụp ảnh tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết.
2. Thu thập thông tin
Ngoài các số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, các thông tin sau sẽ được thu thập:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.
- Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.
- Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác khâu giữa khi vực tài sản thẩm định giá tọa lạc và khu vực lân cận (đối với bất động sản)
- Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…) (đối với bất động sản)
3. Phân tích thông tin
- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
- Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá: + Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường. + Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản.
+ Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá. - Phân tích về khách hàng:
- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản:
+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai.
+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: Xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản.
+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật.
+ Tính khả thi về mặt tài chính: Phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét các yếu tốt giá trị thị trường, mục đích sử dụng, trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hóa của tài sản.
+ Hiệu quả tốt đa trong sử dụng tài sản: Xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Bước 4: Xác định giá trị tài sản
- Lựa chọn các phương pháp xác định giá trị phù hợp với mỗi loại tài sản. - Tính toán và xác định giá trị tài sản theo các phương pháp đã lựa chọn.