- Đối với tài sản đảm bảo là giấy tờ có giá: trong quá trình quản lý tài sản, sự biến động mạnh về giá trị giấy tờ có giá như cổ phiếu cũng gây nên khó khăn
2.6. Vướng mắc liên quan đến đến nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất:
chuyển quyền thuê đất:
* Đối với tài sản là bất động sản:
Như chúng ta đã biết hiện nay các tổ chức tín dụng (TCTD) đang tích cực xử lý tài sản bảo đảm trong đó quyền sử dụng đất, quyền thuê đất (gọi chung là quyền sử dụng đất - QSDĐ) chiếm một tỷ trọng khá lớn trong tổng giá trị tài sản phải xử lý để thu hồi nợ, nhằm tiếp tục lành mạnh hoá tình hình tài chính, thực hiện tốt đề án tái cơ cấu ngân hàng. Nhất là các Ngân hàng thương mại cổ phẩn hoá và chuẩn bị cổ phần hoá thì vấn đề đặt ra càng bức thiết hơn bao giờ hết. Tuy nhiên vướng mắc lớn nhất là sau khi xử lý phải nộp thuế. Vấn đề vướng mắc này không chỉ của các Ngân hàng thương mại mà của các tổ chức tín dụng nói chung có phát sinh việc xử lý tài sản đảm bảo từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều 31 của NĐ 178/1999-NĐ-CP ngày 29/12/1999: “Về bảo đảm tiền vay của các TCTD”: “Việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là biện pháp thu hồi nợ không phải hoạt động kinh doanh tài sản của TCTD”. Do đó trước đây Chính phủ đã có Công văn gửi Bộ Tài chính và đã được Bộ Tài chính có thông tư 62/2002/TT-BTC ngày 18/7/2002 cho phép miễn thuế giá trị gia tăng đối với các hoạt động xử lý tài sản để thu hồi nợ.
không thu thuế trong trường hợp chuyển nhượng tài sản thế chấp như vụ Epco Minh Phụng. Thế nhưng sau đó vẫn chưa có một văn bản chính thống nào cho phép miễn nộp thuế như tinh thần các văn bản trên. Mãi đến ngày 17/6/2003 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) được Quốc hội khoá XI thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2004. Trong chương IV cả 3 điều quy định về miễn giảm thuế TNDN không loại trừ đối tượng là TCTD khi xử lý tài sản nói chung và QSDĐ nói riêng để thu hồi nợ. Và trước đó Nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ cũng không loại trừ TCTD trong những trường hợp nói trên thì được miễn giảm thuế.
Như vậy 2 Luật đương nhiên đã phủ định điều 31 của NĐ 178/1999- NĐ-CP. Như vậy theo Luật hiện hành thì TCTD có thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhự QSDĐ từ 1/1/2004 trở đi thuộc diện chịu thuế thu nhập và từ 01/1/2004 trở về trước vẫn phải nộp thuế chuyển QSDĐ.
Vấn đề này chưa hợp lý! Như trên đã nói bản chất vấn đề này không phải là kinh doanh bất động sản nên không phải nộp thuế, không phải điều tiết khoản thu nhập này! Trong những tình thế bắt buộc do khách hàng không trả được nợ mà TCTD phải nhận gán nợ, xiết nợ bằng tài sản thậm chí nhiều trường hợp tài sản được gán nợ theo phán quyết của toà án v.v... để thay thế nghĩa vụ trả nợ. Những tài sản đó không phải ngay một ngày hai mà bán ngay được, có khi 5-7 năm hay lâu hơn nữa. Do vậy vốn TCTD bị đóng băng và tất nhiên dẫn đến lỗ. Xử lý những tài sản đó để hồi nợ chỉ nhằm cứu vãn một phần tình thế bế tắc mà thôi. Do đó nếu nộp thuế thu nhập doanh nghiệp thì phải nộp với thuế suất 28% là mức quá cao (khoản 1 điều 10 luật thuế TNDN).
* Đối với tài sản hình thành trong tương lai:
- Thông tư số 161 ngày 12-8-2009 của Bộ Tài chính yêu cầu: “Trường hợp cá nhân góp vốn với các tổ chức, cá nhân xây dựng nhà để hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng lại chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác phần vốn và quyền mua nền, căn hộ thì thực hiện kê khai, nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản”.
Như vậy, mọi cá nhân có thu nhập từ chuyển quyền mua căn hộ, mua nền nhà đều có nghĩa vụ phải nộp thuế TNCN. Cơ quan thuế không quan tâm đó là nhà đã bàn giao hay đang xây dựng hoặc là căn hộ chỉ mới có trong hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công. Họ cũng không xem xét đó là đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, đã phân lô, giao nền hay mới trong giai đoạn bồi thường, giải tỏa. Chỉ cần có chuyển nhượng quyền mua căn hộ, mua nền đất thì người dân đều phải kê khai, nộp thuế TNCN.
- Thông tư 12 của Bộ Tài chính ban hành ngày 26-1 “hướng dẫn tính thuế TNCN trong chuyển nhượng bất động sản, nhất là nền đất, căn hộ mua theo dạng góp vốn” còn nêu chung chung như ở chỗ khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng và tờ khai thuế không phù hợp với giá thị trường thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng để tính thuế. Nghĩa là ở một khía cạnh nào đó cơ quan thuế chốt luôn giá chuyển nhượng để tính thuế TNCN sau khi có biên bản làm việc tham khảo giá tại sàn giao dịch của chủ đầu tư hoặc sàn nơi có bất động sản chuyển nhượng.
- Thông tư số 02 ngày 11-1-2010 nêu: “Việc miễn thuế TNCN theo quy định trên chỉ áp dụng đối với cá nhân chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất mà nhà ở, đất ở này đã được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng”.
Quy định như vậy đồng nghĩa với việc Bộ Tài chính “tước bỏ” gần như toàn bộ quyền được miễn thuế TNCN của cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng quyền mua căn hộ, mua nền nhà. Bởi nếu nhà hoặc công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công thì không cơ quan thẩm quyền nào cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Xét trên góc độ thực tế, có nhiều trường hợp góp vốn đã được giao đất hoặc căn hộ nhưng nhiều năm sau vẫn chưa có giấy đỏ, giấy hồng. Bấy giờ, dù không hề có lỗi trong việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận nhưng người dân phải chịu thiệt thòi lớn vì không được hưởng chế độ miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà đất đó.
Mặt khác, nếu thu nhập từ chuyển quyền mua căn hộ, mua nền nhà phải chịu thuế TNCN như chuyển nhượng bất động sản thì tại sao người dân chỉ có nghĩa vụ nộp mà lại không được xét miễn thuế?