B ng 2.11: Ma trn các y ut bên ngoài (EFE)
2.2.2Phân tích Marketing Mix (7P)
S n ph m (Product)
Trung tâm th ng m i Centre Mall là m t khu kinh doanh t ng h p v i r t nhi u lo i hàng hóa, d ch v đ c chia làm 2 m ng chính đ qu n lý là kinh doanh d ch v và kinh doanh siêu th . M ng kinh doanh d ch v có nhi m v tìm ki m khách thuê đ l p đ y m t b ng trung tâm và qu n lý hình nh, ho t đ ng kinh doanh t i trung tâm. M ng kinh doanh siêu th t p trung vào vi c phát tri n doanh
s siêu th qua các ho t đ ng bán s và bán l các s n ph m tiêu dùng.
Theo báo cáo k t qu ho t đ ng kinh doanh trong n m 2012 và 9 tháng đ u n m 2013, M ng kinh doanh siêu th (Kinh doanh n i đa và bán hàng) chi m đ n 85% t ng doanh thu c a trung tâm trong khi đó kinh doanh dch v ch chi m 14%. i u này cho th y s m t cân đ i trong vi c đi u ph i ho t đ ng kinh doanh t i trung tâm. Ban qu n lý trung tâm còn t p trung nhi u vào vi c phát tri n kinh doanh siêu th so v i cho thuêd ch v .
Bi u đ 2.5: T tr ng doanh thu các ho t đ ng t i Centre Mall n m 2012
(Ngu n: K t qu kh o sát)
M t khác, s suy thoái c a n n kinh t th gi i nói chung và kinh t Vi t Nam nói riêng trong nh ng n m g n đây c ng là nguyên nhân chính khi n vi c kinh doanh d ch v t i Centre Mall ch a phát tri n. Các ho t đ ng mua s m và vui ch i gi i trí c a ng i dân gi m đi và ng i dân dè s n h n vi c chi tiêu khi n các th ng nhân không còn m o hi m đ u t vào vi c kinh doanh hàng hóa t i các trung tâm th ng m i. Ng i dân ch đ n TTTM ho c siêu th đ mua s m các m t hàng thi t y u ph c vu cho đ i s ng hàng ngày. ây là tình hình chung c a các TTTM trong b i c nh kinh t suy thoái hi n nay.
Cho thuê d ch v
tích c a trung tâm. i t ng khách thuê chính là các th ng nhân trong và ngoài khu v c. Tòa nhà đ c chia làm 3 t ng v i các lo i hình d ch v nh sau:
- T ng tr t: T p trung các ho t đ ng mua s m và m th c g m khu v c Siêu th t ch n Satramart v i di n tích h n 1.000m2, nhà hàng th c n nhanh KFC và nhà hàng Ánh Tr ng. Ngoài ra, t ng tr t còn có khu v c bưi xe ph và m t ti n thoáng đưng, r ng rưi, th ng xuyên đ c s d ng đ cho thuê h i ch và t ch c các s ki n quan tr ng c a trung tâm.
- T ng l ng g m bưi gi xe chính v i s c ch a h n 1.000 xe g n máy, v n phòng qu n lý trung tâm và khu v c cho thuê r ng 650 m2 . Khu v c cho thuê t ng l ng nh m vào các ho t đ ng kinh doanh đi n máy, thi t b vi tính, đi n tho i di đ ng. Khu v c này là c u n i gi a t ng tr t và các t ng phía trên, các ho t đ ng t i đây còn nh m m c đích thu hút khách tham quan và mua s m t i các t ng trên. i t ng nh m đ n c a khu v c này là nam gi i đ tu i 25-55. Khu v c này hi n còn tr ng 70% di n tích, 30% di n tích còn l i đ c thuê b i nhà hàng Hàn Qu c Kimchi..
- T ng 2 có di n tích là 1250 m2, là khu v c t p trung nhi u khách thuê nh t. Khu v c này hi n đang cho thuê 8 nhưn hàng Th i trang trung và cao c p, 2 c a hàng trang s c c p, 1 qu y m ph m, 1 Hair Salon Beauty và 1 c a hàng Coffee Lounge Ánh Tr ng. i t ng chính c a khu v c này nh m vào là ch em ph n đ tu i 18-35. Hi n di n tích cho thuê c a t ng 2 đư đ c l p đ y và duy trì ho t đ ng n đ nh trong nhi u tháng.
- T ng 3 là khu vui ch i n u ng ph c h p g m các trò ch i đi n t , xe đi n, nhà h i, phòng karaoke mini và chu i Food Court ph c v các lo i th c n nhanh. Ban qu n lý Centre Mall đ nh hình đây là khu v c vui ch i gi i trí, đ i t ng ph c v chính là tr em nh m m c đích thu hút cha m c a các bé đ n trung tâm đ ng th i các ho t đ ng n i đây có th giúp các ph huynh an tâm mua s m mà không ph i lo tr ng i v các bé. Hi n khu v c t ng 3 đư cho thuê đ c 60% di n tích.
BHD. ây là d án táo b o và tham v ng c a BHD khi h p tác v i Centre Mall nh m thu hút m t s l ng l n đ i t ng tr t 15-25 tu i trong khu v c. n lúc ra đ i, c m r p này s là c m r p chi u phim cao c p đ u tiên t i khu v c qu n 8 và huy n Bình Chánh. Hi n Centre Mall và BHD đang chu n b các th t c đ b t đ u ti n hành xây d ng vào đ u n m 2014.
Trong b i c nh kinh t th gi i nói chung và kinh t Vi t Nam nói riêng đang g p tình tr ng kh ng ho ng có tác đ ng không nh đ n kinh doanh d ch v c a trung tâm. Hi n nay, di n tích l p đ y c a trung tâm ch đ t m c 70%. Vi c tìm ki m khách thuê đang g p khá nhi u khó kh n. ng th i, đ gi chân nh ng khách hàng hi n có, trung tâm ph i th c hi n r t nhi u hình th c h p tác nh chia doanh s , gi m ti n cho thuê, v.v...
Siêu th t ch n
M ng siêu th t ng h p v i th ng hi u Satramart, m t th ng hi u con c a T ng công ty Satra, siêu th g m có 5 ngành hàng: hóa ph m, may m c, th c ph m t i s ng, th c ph m công ngh và gia d ngv i h n 80% hàng hóa bày bán trong siêu th là hàng Vi t Nam.
B ng 2.2: Nh n xét c a khách hƠng v hƠng hóa t i Satramart Ph m Hùng
c đi m S a, n c gi i khát Bánh k o d ngGia Hóa m ph m T i s ng l nhông N u chín Trung bình Giá 2,31 2,45 2,17 2,21 2,44 2,52 2,47 2,37 S a d ng 2,49 2,61 2,13 2,19 2,09 2,19 2,06 2,25 t i - m i 2,76 2,73 2,42 2,45 2,62 2,60 2,51 2,59 Ch t l ng 2,65 2,69 2,46 2,55 2,53 2,47 2,36 2,53 Cách bài trí 2,56 2,62 2,30 2,41 2,26 2,42 2,22 2,40 Trung bình 2,55 2,62 2,30 2,36 2,39 2,44 2,33 2,43 (Ngu n: K t qu kh o sát) -Hóa m ph m
Theo k t qu kh o sát, khách hàng đánh giá các m t hàng Hóa M Ph m t i Centre Mall đ t 2,36 đi m, đ t m c t ng đ i t t.
- Gia d ng
Trong các y u t c a ngành hàng gia d ng, y u t m i m và ch t l ng c a hàng hóa đ c khách hàng đánh giá cao nh t v i 2,46 đi m. Các y u t còn l i đ c đánh giá m c trung bình. Giá và s đa d ng c a các m t hàng gia d ng là 2 v n đ c n c i thi n.
- May m c
Theo k t qu kh o sát, ngành hàng may m c ch đ t m c trung bình v i 2,32 đi m. Centre Mall nên th ng xuyên áp d ng các ch ng trình khuy n mưi t 30-50% cho các s n ph m đ gia t ng doanh s .
- Th c ph m công ngh
Các m t hàng th c ph m công ngh đ c khách hàng đánh giá khá t t v i h u h t các y u t nh s đa d ng, đ m i, ch t l ng và cách bài trí đ u có m c đi m cao. ây là m t trong nh ng ngành hàng ch l c c a Centre Mall vì t n d ng đ c các m i quan h t t v i đ i tác l n nh Vinamilk, Dutch Lady, DKSH,...
- Th c ph m t i s ng
V i l i th v ngu n hàng, các s n ph m t i s ng c a Centre Mall đ c nh p t các nhà phân ph i l n nh ch đ u m i Bình i n, Hi p Nông, Vissan, Thái Hà,... đ u thu c h th ng Satra nên vi c cung ng khá linh ho t và nhanh chóng. M t u đi m l n n a là các s n ph m t i s ng này có giá khá h p lý, d thu hút các khách hàng n i tr đ ng th i luôn đ m b o đ i t i m i cho các s n ph m. Tuy nhiên, ngành hàng t i s ng ch a đ t đ c s đa d ng, phong phú v hàng hóa. Khách hàng đánh giá s đi m th p nh t cho ngành hàng này v i m c 2,09. thu hút khách hàng thì m t hàng t i s ng là m t trong nh ng m t hàng theo ch t mà Centre Mall c n t p trung phát tri n.
- Th c ph m đông l nh
T ng t nh các m t hàng t i s ng, hàng đông l nh c a Centre Mall ch a đ t đ c s đa d ng c n thi t. S l ng ch ng lo i và m t hàng c a Centre Mall
còn r t ít so v i các đ i th , m t ph n nguyên nhân đ n t c s v t ch t hi n t i ch a đáp ng đ c v i nhu c u c a ngành hàng. H th ng b o qu n c a Centre Mall còn quy mô nh và ho t đ ng ch a n đ nh khi n vi c d tr và tr ng bày hàng hóa v i s l ng l n g p nhi u khó kh n.
- Th c ph m n u chín
Th c ph m n u chín là nét đ c tr ng c a các siêu th . i v i Satramart t i Centre Mall thì ngành hàng này còn khá m i m . V i quy mô nh , gian hàng th c ph m n u chín có th ph c v cho 200-300 su t n m i ngày. Trung bình có t 10- 12 món n g m th c n m n và đ tráng mi ng. Các món n đ c thay đ i hàng ngày tuy nhiên v n gi i h n trong các món n quen thu c, ch a t o nên s phong phú và đ c bi t.
Nh n xét
Nhìn chung, khách hàng đánh giá t ng đ i t t v d ch v c a Centre Mall. Theo kh o sát đư đ c th c hi n, 71% khách hàng đánh giá tích c c v ch t l ng d ch v t i Centre Mall, trong đó 24% đánh giá r t đ ng ý và 47% đ ng ý. Nh ng nh n xét trên cho th y vi c cung c p d ch v c a Centre Mall đang t o đ c nh n xét t t t phía khách hàng, m c dù v n còn t n t i nh ng đi m ch a t t nh ng đây s là c s đ Centre Mall c i thi n và nâng cao ch t l ng d ch v .
V Hàng Hóa đang đ c kinh doanh t i Centre Mall, khách hàng tin t ng vào ngu n g c xu t x c a hàng hóa, th hi n s an tâm v ch t l ng c ng nh s an toàn c a hàng hóa t i Centre Mall qua các s đi m t 3,76 - 3,99.
B ng 2.3: Nh n xét c a khách hƠng v HƠng hóa Centre Mall
Y u t N Mean Y u t N Mean Tin c y 143 3,92 An toàn 142 3,99 Uy Tín 143 3,85 M t hàng m i 139 3,22 a d ng 143 3,2 D ch v h p d n 115 3,41 Ch t l ng cao 143 3,76 Trung bình 3,62 (Ngu n: K t qu kh o sát)
Dù v y, ta d dàng nh n th y h ch a hài lòng v s đa d ng và c p nh t các m t hàng m i t i Centre Mall qua s đi m trung bình t 3,20 –3,22 c a khách hàng. Trong xu th c nh tranh ngày càng gay g t gi a các TTTM, song song v i vi c xây d ng m t d ch v t t thì vi c đa d ng hóa ch ng lo i hàng hóa là y u t quan tr ng giúp Centre Mallcó th chi m đ c s hài lòng c a khách hàng.
Giá c (Price)
Trung tâm th ng m i Centre Mall c ng nh h th ng siêu th Satramart áp d ng ph ng pháp đ nh giá c nh tranh, đ m b o l i nhu n. Trung tâm luôn đ a ra m c giá b ng ho c th p h n giá bao bì c asán ph m, đ ng th i luôn xác đ nh m c giá c nh tranh so v i các đ i th khác nh Coop và BigC.
T l khách hàng ch u b ti n mua hàng t 200.000-500.000 đ ng và t 500.000-1.000.000 đ ng khá cao, chi m h n 70% trên t ng s khách. i u này cho th y khách hàng đ n v i Centre Mall s n sàng chi ti n đ mua s m,s l ng khách hàng xác đ nh tr c món hàng và s ti n mình s b ra chi m t l không cao, n u xây d ng đ c danh m c hàng hóa đa d ng và b t m t k t h p v i các ch ng trình chiêu th h p d n, khách hàng s s n lòng chi nhi u h n.
Bi u đ 2.6: S ti n mua s m c a khách hƠng m i l n đ n Centre Mall (Ngu n: K t qu kh o sát)
Theo nh n xét chung c a khách hàng v Giá c t i Centre Mall, đa ph n đ u cho r ng giá c t i đây ch p nh n đ c, s đi m m c hài lòng nh ng c n m c bình th ng. Nh v y giá c ch a ph i là đi m nh n đ khách hàng có n t ng v Centre Mall. Dù các ch ng trình khuy n mưi th ng xuyên đ c di n ra nh ng c ng không th khi n giá t i đây th p h n các ch khác. i v i khách hàng, giá t i Centre Mall ch a có nhi u s c nh tranh nên ch đ t 2,90 đi m dù đ c đánh giá m c t t v m t phù h p ch t l ng và n đ nh. Centre Mall c n tìm nh ng gi i pháp đ t o ra m c giá c nh tranh h n, h p d n h n.
V hàng hóa các ngành t i Satramart Ph m Hùng, khách hàng cho r ng m c giá là khá t t, trên m c bình th ng m t chút v i 2,37 đi m. Các m t hàng đ c đánh giá có m c giá t t là bánh k o, th c ph m đông l nh và th c ph m n u chín. Các ngành hàng gia d ng và hóa m ph m có m c giá còn ch a đ c c nh tranh so v i bên ngoài.
B ng 2.4: Nh n xét c a khách hƠng v giá HƠng hóa Satramart Ph m Hùng
N Mean
Gia Sua 52 2,31
Gia Banh 58 2,45
Gia Gia dung 53 2,17
Gia Hoa pham 43 2,21
Gia Tuoi song 59 2,44
Gia Dong lanh 44 2,52
Gia Nau chin 36 2,47
Trung bình 2,37
(Ngu n: K t qu kh o sát)
a đi m (Place)
V khâu phân ph i hi n t i Centre Mall đang t p trung vào 2 v n đ thi t k , bài trí không gian mua s m và cách th c bán hàng, v n chuy n đ n tay khách hàng.
Các ho t đ ng kinh doanh c a th ng nhân t i Centre Mall đ u đ c s t v n c a m t đ n v trung gian nh m t o s h p lý trong vi c mua s m c a khách hàng và k t c u h t ng c a trung tâm. M i t ng l u đ u kinh doanh t p trung vào m t m ng chính và là ti n đ đ thu hút khách lên t ng k ti p. N u nh t ng tr t c a Centre Mall là siêu th t ch n v i h n 20.000 m t hàng tiêu dùng thì t ng 1 s là n i mua s m các m t hàng th i trang, trang s c, m ph m cao c p. Khách tham quan mua s m có th d ng chân ngh ng i t i Coffee Lounge t i t ng này r i l i ti p t c tham quan t i t ng 2. T ng 2 là khu vui ch i và kinh doanh m t hàng th i trang, đ ch i dành cho thi u nhi. Cha m d t theo con nh có th an tâm cho con th a thích vui ch i trong khu v c này và ti p t c mua s m. T i đây còn các ph c v các qu y th c n nhanh và food court đ c gia đình có th th ng th c cùng nhau sau khi vui ch i mua s m. T ng 3 s là h th ng r p chi u phim BHD, m t khu v c riêng bi t dành cho các b n tr t n h ng h ng b phim bom t n cùng gia đình và