1.3.1.1 Quy mô và c c u k h n ngu n v n c a các NHTM:
B t k ngân hàng nào mu n cho vay c ng ph i có v n đây là đi u ki n tr c tiên c n có nh ng ch a đ , do yêu c u ph i b o đ m kh n ng thanh toán th ng xuyên nên các kho n vay dành cho b t đ ng s n c a ngân hàng c n ph i đ c tài tr ch y u b i ngu n v n trung và dài h n (bao g m ngu n v n có th i h n t m t n m tr lên và các ngu n v n có th i h n d i m t n m nh ng có tính n đ nh cao trong th i gian dài). N u m t ngân hàng có ngu n v n d i dào nh ng l i ch y u là v n ng n h n, thì không th và c ng không nên tìm cách m r ng cho vay b t đ ng s n. Các ngu n v n mà ngân hàng có th s d ng đ cho vay b t đ ng s n bao g m: V n t có c a ngân hàng; v n vay trung, dài h n trong và ngoài n c; v n u thác và m t b ph n nh t đ nh v n vay ng n h n. Quy mô các ngu n
v n này là khác nhau nh ng chúng là m t trong nh ng nhân t quy t đ nh t i hi u qu cho vay b t đ ng s n c a ngân hàng.
1.3.1.2 N ng l c c a ngân hàng trong vi c th m đ nh khách hàng:
M t trong nh ng tiêu chí đánh giá hi u qu ho t đ ng cho vay b t đ ng s n c a m t ngân hàng là v n và lãi vay đ c thanh toán đ y đ và đúng h n. i u này s không th có đ c n u nh vi c kinh doanh c a khách hàng không đ t hi u qu mong mu n, ho c khách hàng không có thi n chí, c tình l a đ o ngân hàng. h n ch nguy c đó ngân hàng c n ph i th c hi n t t công tác th m đ nh ph ng án kinh doanh, th m đ nh khách hàng. Thông th ng công tác th m đ nh khách hàng đ c ti n hành tr c và ch y u t p trung xem xét các m t: kh n ng qu n lý, kh n ng đi u hành, n ng l c s n xu t kinh doanh, m c đ tín nhi m. Nh ng khách hàng đáp ng đ c đ y đ nh ng yêu c u do ngân hàng đ ra thì s đ c xem xét đ ra quy t đ nh có cho vay hay không. V n đ đ t ra đây là th t c và các đi u ki n, tiêu chu n đ c s d ng làm c n c đ đánh giá khách hàng và
ph ng án kinh doanh có h p lý hay không. N u th t c quá r m rà, các đi u ki n tiêu chu n đ t ra quá kh t khe, không phù h p v i th c t s làm n n lòng khách hàng ho c có r t ít khách hàng tho mãn đ c yêu c u c a ngân hàng. i u đó gây c n tr cho ngân hàng trong vi c thu hút thêm khách hàng, m r ng tín d ng. Ng c l i, n u quy trình, đi u ki n đ t ra không ch t ch có th khi n ngân hàng m c nh ng sai l m đáng ti c trong vi c ra quy t đ nh cho vay, d n đ n r i ro tín d ng. Chính vì v y trong quá trình ho t đ ng các ngân hàng ph i không ng ng c i ti n nâng cao trình đ th m đ nh c a mình. Làm đ c nh v y s giúp ngân hàng l a ch n đ c chính xác nh ng khách hàng th c s đáng tin c y, nh ng ph ng án th c s kh thi và đó là ti n đ đ nâng cao hi u qu cho vay c a ngân
hàng.
1.3.1.3 N ng l c giám sát và x lý các tình hu ng cho vay c a ngân hàng:
Cho dù công tác th m đ nh ph ng án kinh doanh, th m đ nh khách hàng đ c th c hi n t t, giúp cho ngân hàng l a ch n đ c nh ng khách hàng đáng tin
c y, nh ng ph ng án kinh doanh kh thi có kh n ng sinh l i cao thì đó c ng không ph i là nh ng đi u ki n ch c ch n đ có th nói hi u qu cho vay c a ngân hàng đ t m c cao, b i l ho t đ ng đ u t , s n xu t kinh doanh trong th i gian dài luôn n ch a trong nó nh ng r i ro không th l ng tr c. Chính vì v y mà công tác giám sát và x lý các tình hu ng tín d ng sau khi cho vay tr nên th c s c n thi t. Ho t đ ng giám sát ch y u t p trung vào m t s v n đ nh : s tuân th vi c s d ng v n đúng m c đích c a khách hàng; tình hình ho t đ ng th c t c a ph ng án kinh doanh; ti n đ tr n ; Quá trình s d ng, b o qu n và bi n đ ng tài s n c a doanh nghi p; nh ng v n đ m i n y sinh trong quá trình vay v n. Làm t t công tác này s giúp ngân hàng phát hi n và ng n ch n k p th i nh ng bi u hi n tiêu c c nh s d ng v n sai m c đích, âm m u t u tán tài s n, l a đ o ngân hàng. ng th i qua vi c luôn bám sát ho t đ ng c a khách hàng thì ngân hàng có th có bi n pháp giúp đ khách hàng thông qua vi c cung c p nh ng l i khuyên, nh ng thông tin b ích, k p th i, ho c tr c ti p giúp đ khách hàng khi h g p khó kh n b ng cách gia h n n , cho vay thêm nh m giúp cho vi c kinh doanh c a khách hàng đ t hi u qu cao nh t, qua đó góp ph n nâng cao hi u qu tín d ng.
1.3.1.4 Chính sách tín d ng ngân hàng:
Chính sách tín d ng c a NHTM là m t h th ng các bi n pháp liên quan đ n vi c khu ch tr ng ho c h n ch tín d ng nh m đ t đ c các m c tiêu c a ngân hàng trong t ng th i k c th .
V i ý ngh a nh v y, rõ ràng chính sách tín d ng có tác đ ng r t l n đ n hi u qu tín d ng ngân hàng nói chung và hi u qu cho vay b t đ ng s n nói riêng. Tr c h t là v m t quy mô tín d ng, n u chính sách tín d ng c a ngân hàng trong m t th i k nào đó h n ch cho vay b t đ ng s n c ngcó ngh a là quy mô cho vay b t đ ng s n c a ngân hàng đó s b thu h p. ó có th cho th y hi u qu cho vay
b t đ ng s n c a ngân hàng đang g p v n đ hay ít ra xét v quy mô c ng không th
nói hi u qu cho vay b t đ ng s n c a ngân hàng trong giai đo n đó là t t. Ngoài ra, chính sách tín d ng c a ngân hàng còn bao g m hàng lo t các v n đ nh : nh ng
quy đ nh v đi u ki n, tiêu chu n tín d ng đ i v i khách hàng; l nh v c tài tr ; bi n pháp b o đ m ti n vay; quy trình qu n lý tín d ng; lãi su t có tác d ng tr c ti p hay gián ti p đ n hi u qu tín d ng c ng nh hi u qu cho vay B S c a ngân hàng. N u các v n đ đó đ c xây d ng m t cách khoa h c và ch t ch , k t h p hài hoà l i ích c a ngân hàng, khách hàng và c a toàn xã h i thì ch c ch n hi u qu cho vay
b t đ ng s n đ c nâng lên và ng c l i.
1.3.1.5 Thông tin tín d ng:
Thông tin luôn là y u t c b n c n thi t cho công tác qu n lý dù b t k l nh v c nào, ho t đ ng ngân hàng c ng không lo i tr đi u đó. th m đ nh ph ng án kinh doanh, th m đ nh khách hàng tr c h t ph i có thông tin v khách hàng đó; đ làm t t công tác giám sát khách hàng c ng c n ph i có thông tin. Thông tin càng chính xác, k p th i thì càng thu n l i cho ngân hàng trong vi c đa ra quy t đ nh cho vay, theo dõi vi c s d ng v n vay và ti n đ tr n . Thông tin chính xác, k p th i và đ y đ còn giúp ngân hàng xây d ng ho c đi u ch nh k ho ch kinh doanh, chính sách tín d ng m t cách linh ho t cho phù h p v i tình hình th c t . T t c nh ng đi u trên góp ph n nâng cao hi u qu cho vay b t đ ng s n c a m i
ngân hàng.
1.3.1.6 Công ngh ngân hàng:
Công ngh ngân hàng và trang thi t b k thu t c ng là m t trong nh ng nhân t tác đ ng đ n hi u qu cho vay c a các ngân hàng nh t là trong th i đ i khoa h c công ngh đang phát tri n nh v bão hi n nay. M t ngân hàng s d ng công ngh hi n đ i, đ c trang b các ph ng ti n k thu t cao s t o đi u ki n đ n gi n hoá các th t c, rút ng n th i gian giao d ch, đem l i s ti n l i t i đa cho khách hàng vay v n. ó là ti n đ đ ngân hàng thu hútthêm khách hàng, m r ng ho t đ ng tín d ng. S h tr c a các ph ng ti n k thu t hi n đ i còn giúp cho vi c thu th p thông tin nhanh chóng, chính xác, công tác l p k ho ch và xây d ng chính sách tín d ng c ng đ t hi u qu cao h n.
1.3.2 Nhóm nhân t thu c v khách hàng:1.3.2.1 Nhu c u c a khách hàng: