doanh nghiệp của Trung Quốc
Trung Quốc thi hành chế độ cụng hữu về đất đai: chế độ sở hữu toàn dõn và chế độ sở hữu tập thể của nụng dõn về đất đai. Phỏp luật quy định đất đai trong khu vực đụ thị là thuộc sở hữu nhà nƣớc. Đất đai ở khu vực nụng thụn và ngoại ụ đụ thị, thuộc sở hữu tập thể nụng dõn; đất tự xõy dựng nhà ở, đất tự canh tỏc, đất đồi nỳi thuộc sở hữu tập thể nụng dõn. “Hiện nay đất thuộc sở hữu toàn dõn chiếm 53%; sở hữu tập thể chiếm 46%; và 1% đất chƣa rừ sở hữu” [38, tr.5].
Về cỏc hỡnh thức giao đất: Đối với đất đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc hoặc sở hữu tập thể đều đƣợc thực hiện theo 2 hỡnh thức giao đất khụng thu tiền và giao đất cú thu tiền sử dụng.
Kinh nghiệm quản lý đất đai của cỏc doanh nghiệp của Trung Quốc cụ thể nhƣ sau:
Thứ nhất, cỏc hỡnh thức trao quyền sử dụng đất làm mặt bằng cho cỏc doanh nghiệp
Đất để làm mặt bằng cho cỏc cơ sở sản xuất, kinh doanh đƣợc xếp vào loại đất xõy dựng. Luật quản lý đất đai quy định: bất kỳ một đơn vị, cỏ nhõn nào tiến hành xõy dựng cần sử dụng đất đai, đều phải tiến hành xin phộp sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nƣớc theo quy định của phỏp luật (trừ những trƣờng hợp sử dụng đất thuộc sở hữu tập thể để xõy dựng doanh nghiệp hƣơng trấn);
Đất thuộc sở hữu nhà nƣớc phải xin phộp sử dụng bao gồm đất thuộc sở hữu nhà nƣớc và đất trƣớc đõy thuộc sở hữu tập thể của nụng dõn bị Nhà nƣớc trƣng dụng. Phần lớn cỏc đơn vị sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nƣớc thực hiện phƣơng thức xuất nhƣợng đất cú trả tiền; chỉ thực hiện phƣơng thức cấp đất (khụng thu tiền sử dụng đất) đối với một số loại đất.
Đẩy mạnh việc mời thầu, đấu giỏ: Ngoài yờu cầu bảo mật và liờn quan đến an ninh quốc gia; việc sử dụng đất ở Trung Quốc đƣợc dựa trờn nguyờn tắc kinh tế thị trƣờng, bảo đảm việc giao dịch cụng khai, cụng bằng; thực hiện cơ chế mời thầu, đấu giỏ quyền sử dụng đất và khụng đƣợc thực hiện cỏc giao dịch đất đai “ngầm”. Cơ quan hành chớnh phải tăng cƣờng quản lý hợp đồng xuất nhƣợng, cho thuờ đất. Ngƣời thụ nhƣợng và bờn thuờ đất chƣa trả hết toàn bộ tiền xuất nhƣợng, tiền thuờ đất thỡ khụng đƣợc nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chƣa đạt đƣợc điều kiện đầu tƣ khai thỏc theo quy định của phỏp luật và thỏa thuận trong hợp đồng thỡ quyền sử dụng đất khụng đƣợc chuyển nhƣợng;
Việc sử dụng đất phải căn cứ vào quy hoạch: quy hoạch của tỉnh về đất xõy dựng chỉ cú thể bằng hoặc nhỏ hơn tổng lƣợng đất xõy dựng của cấp trờn[38, tr.5].
Thứ hai, về việc cấp quyền sử dụng đất trong cải cỏch doanh nghiệp quốc hữu
Nhằm giỳp cải cỏch doanh nghiệp quốc hữu, thỳc đẩy hơn nữa chế độ sử dụng đất cú trả tiền, làm rừ quyền sở hữu đất đai, tăng cƣờng quản lý tài sản đất đai, việc giao quyền sử dụng đất doanh nghiệp quốc hữu sử dụng cần từng bƣớc thực hiện chế độ sử dụng đất cú trả tiền. doanh nghiệpquốc hữu khi thực hiện cải cỏch (cải tạo chế độ cụng ty, tổ chức xõy dựng tập đoàn xớ nghiệp, cải tổ chế độ hợp tỏc cổ phần, cho thuờ kinh doanh và bỏn, sỏt nhập, hợp nhất, phỏ sản …), sau khi đƣợc cơ quan chủ quản hành chớnh đất đai phờ duyệt, cú thể căn cứ vào ngành, nghề, loại hỡnh doanh nghiệp, yờu cầu của cải cỏch, lựa chọn cỏc phƣơng thức xử lý đất đai và chớnh sỏch quản lý khỏc nhau: Đối với cỏc lĩnh vực liờn quan đến an ninh quốc gia, cỏc lĩnh vực liờn quan đến khai thỏc kỹ thuật mới thỡ doanh nghiệp nghiệp quốc hữu cỏ thể tiếp tục sử dụng đất theo phƣơng thức cấp đất (bảo lƣu cấp đất); Đối với cỏc ngành nghề cú tớnh cạnh tranh thụng thƣờng thỡ kiờn trỡ bố trớ quỹ đất đai thụng qua hỡnh thức xuất nhƣợng, cho thuờ;
Thứ ba, trỏch nhiệm và nghĩa vụ của doanh nghiệp sử dụng đất
Khi doanh nghiệp muốn đƣợc thụ nhƣợng đất thỡ phải ký hợp đồng, trong đú cú thời hạn phải xõy dựng. Nếu vi phạm thỡ bị thu hồi khụng đền bự. Hợp đồng thuờ đất đai sau khi đƣợc bờn cho thuờ đồng ý thỡ cú thể đƣợc chuyển nhƣợng, thay đổi điều kiện sử dụng quy định trong hợp đồng cũ cần ký lại hợp đồng thuờ đất.
Doanh nghiệp đƣợc tớnh giỏ trị đất vào tài sản của doanh nghiệp, thƣờng chiếm khoảng 40% giỏ trị đầu tƣ của doanh nghiệp. Nếu nhà đầu tƣ đó đầu tƣ ớt
nhất là 25% tổng mức đầu tƣ của dự ỏn vào đất thỡ họ cú quyền chuyển nhƣợng diện tớch đú cho nhà đầu tƣ khỏc.
Khi hết thời hạn thỡ ngƣời sử dụng đất đƣợc xin sử dụng tiếp và đƣợc chớnh quyền tiếp tục phờ chuẩn.
Chủ sử dụng đất cú nghĩa vụ sử dụng hợp lý đất đai, sử dụng theo đỳng quy hoạch và mục đớch đăng ký sử dụng trong hợp đồng, đƣợc thay đổi chủ sử dụng đất theo luật định, đƣợc làm cỏcthủ tục sửa đổi mục đớch đăng ký sử dụng đất đai theo phỏp luật [38, tr.7].
1.5.3. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuờ đất đối với cỏc doanh nghiệp của Đài Loan
Đài Loan là một hũn đảo nằm ở phớa Đụng Nam Trung Quốc. Theo Luật đất đai năm 1989, ở Đài Loan cú hai hỡnh thức sở hữu đất đai: Sở hữu nhà nƣớc và sở hữu tƣ nhõn. Quyền năng của Nhà nƣớc về đất đai bao gồm: Quyền thu thuế; quyền quản lý về quy hoạch; quyền trƣng thu đất đai. Hoạt động giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất đối với cỏc doanh nghiệp của Đài Loan cụ thể nhƣ sau:
Thứ nhất, về hỡnh thức cung cấp đất đai:
Chế độ sở hữu đất đai liờn quan mật thiết đến hỡnh thức cung cấp đất đai. Ở Đài Loan cú 3 hỡnh thức cung cấp đất đỏp ứng nhu cầu sử dụng đất của xó hội: (i) Nhà nƣớc bỏn đất cho tổ chức, cỏ nhõn; (ii) Nhà nƣớc cho thuờ đất; (iii) Tổ chức, cỏ nhõn mua đất.
Cỏc doanh nghiệp sử dụng đất thuộc sở hữu của Nhà nƣớc theo hỡnh thức đƣợc Nhà nƣớc bỏn hoặc cho thuờ đất. Đối với đất thuộc sở hữu tƣ nhõn, doanh nghiệp muốn sử dụng đất phải mua của chủ sở hữu. Gớa cả trong trƣờng hợp này do doanh nghiệp và chủ sở hữu đất tự thỏa thuận theo cỏcnguyờn tắc của thị trƣờng. Điểm lƣu ý trong chớnh sỏch đất đai của Đài Loan là đối với doanh nghiệp nƣớc ngoài thỡ Nhà nƣớc khụng cho chuyển nhƣợng, ký thỏc hoặc cho họ thuờ đối với đất sử dụng vào mục đớch thăm dũ, khai thỏc khoỏng sản (cũn đƣợc
gọi là đất khoỏng sản). Doanh nghiệp nƣớc ngoài chỉ đƣợc mua hoặc thuờ đất của Nhà nƣớc sử dụng làm nhà xƣởng sản xuất, kinh doanh.[38, tr.7].
Thứ hai, kinh nghiệm quản lý đất đai khu cụng nghiệp, khu chế xuất, khu cụng nghệ cao của Đài Loan:
Ở Đài Loan, Nhà nƣớc thực hiện việc xõy dựng cỏc khu cụng nghiệp, khu chế xuất, khu cụng nghệ cao rồi sau đú cho cỏc doanh nghiệp trong nƣớc và doanh nghiệp nƣớc ngoài cú nhu cầu sử dụng vào mục đớch sản xuất, kinh doanh thuờ hoặc mua;
Về mặt phỏp lý, việc xõy dựng khu cụng nghiệp căn cứ vào Điều lệ khuyến khớch đầu tƣ và Điều lệ phỏt triển nõng cấp ngành nghề. Phỏt triển khu cụng nghiệp dựa vào quy hoạch chung và quy hoạch phỏt triển đụ thị. Ở Đài Loan, đất đai khu cụng nghiệp đƣợc chia làm 9 loại hỡnh cơ bản: (i) Trung tõm Dục thành (cú tớnh chất cơ năng chung); (ii) Chế xuất; (iii) Khoa học cụng nghệ cao; (iv) Cụng nghiệp và cụng nghệ; (v) Cụng nghiệp cú tớnh chất chuyờn nghiệp; (vi) Cụng nghiệp cú tớnh chất chuyờn nghiệp cơ sở; (vii) Khu cho cỏc nhà doanh nghiệp trẻ; (viii) Loại hỡnh tổng hợp; (ix) Và cuối cựng là khu cú tớnh năng sử dụng thụng thƣờng;
Chớn loại hỡnh khu cụng nghiệp này Nhà nƣớc cú chớnh sỏch khuyến khớch riờng, trong đú khu chế xuất, khu khoa học cụng nghệ cao thỡ Nhà nƣớc trực tiếp đầu tƣ, chỉ cho thuờ đất mà khụng bỏn đất và cú chế độ ƣu đói riờng nhằm thu hỳt cỏcnhà đầu tƣ vào lĩnh vực này.
Trờn cơ sở quy hoạch cỏc khu cụng nghiệp, những khu đang xõy dựng thỡ do cỏcđơn vị thi cụng quản lý, những khu đó hỡnh thành thỡ Trung tõm dịch vụ quản lý cỏckhu cụng nghiệp quản lý. Ngoài khu cụng nghiệp nờu trờn Nhà nƣớc chỉ cho thuờ đất, cũn cỏc khu cụng nghiệp khỏc thỡ theo hỡnh thức cho thuờ hoặc bỏn cho cỏc nhà đầu tƣ trong nƣớc cũng nhƣ nƣớc ngoài. Khu cụng nghiệp quy định thời hạn thuờ đất là 20 năm, sau đú vẫn đƣợc thuờ tiếp theo chủ đầu tƣ;
Tuy nhiờn do tỡnh hỡnh Đài Loan mấy năm qua gặp nhiều khú khăn nờn khu cụng nghiệp mới xõy dựng đƣợc khoảng 50% so với kế hoạch, do cỏc nhà đầu tƣ đầu tƣ ra nƣớc ngoài hoặc ở Đại lục (Trung Quốc). Giỏ bỏn và cho thuờ đất trong khu cụng nghiệp khụng phõn biệt nhà đầu tƣ trong nƣớc hay nƣớc ngoài [38, tr.8].
Thứ ba, kinh nghiệm quản lý đất làm mặt bằng sản xuất của cỏc doanh nghiệp, đất cho xõy dựng cơ sở hạ tầng của Đài Loan
Chớnh phủ cú chớnh sỏch trƣng mua cả khu vực, bỏ tiền xõy dựng cỏccụng trỡnh hạ tầng, phõn lụ bỏn đấu giỏ cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn cú nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất, đời sống (nhà ở), kể cả chủ sở hữu cũ. Phần đất phục vụ cho phỳc lợi cụng cộng, Chớnh phủ trực tiếp quản lý, phõn phối khai thỏc, sử dụng theo quy hoạch. Nhờ cú chớnh sỏch trờn, Chớnh phủ thu đƣợc nguồn vốn từ giỏ trị gia tăng đất đai để đầu tƣ và thực hiện cỏc mục tiờu phỏt triển kinh tế của mỡnh [38, tr.8]. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Thứ tư, về đền bự khi thu hồi đất sử dụng vào mục đớch sản xuất cụng nghiệp
Ở Đài Loan phõn biệt rất rừ 2 trƣờng hợp, cụ thể:
Thứ nhất, đối với cỏc cụng trỡnh của Nhà nƣớc, thỡ Nhà nƣớc đứng ra thỏa thuận mua đất của dõn. Nếu ngƣời dõn khụng đồng tỡnh, thỡ Nhà nƣớc dựng quyền của mỡnh trƣng thu để lấy đất xõy dựng cỏc cụng trỡnh của Nhà nƣớc theo kế hoạch sử dụng đất;
Thứ hai, những cụng trỡnh của tƣ nhõn thỡ tƣ nhõn phải tự thỏa thuận với dõn, Nhà nƣớc khụng thực hiện việc trƣng thu đất nếu tƣ nhõn khụng thỏa thuận đƣợc với dõn. Trƣờng hợp này tƣ nhõn phải mua với giỏ cao hơn. Nhà nƣớc khụng can thiệp vỡ việc kinh doanh, tƣ nhõn phải tớnh toỏn lợi nhuận. Nếu giỏ đất tuy đắt, nhƣng thấy khả năng đầu tƣ cú triển vọng thỡ nhà đầu tƣ tƣ nhõn vẫn mua
đất của dõn. Hơn nữa việc thỏa thuận mua bỏn này là quan hệ dõn sự, nờn Nhà nƣớc khụng can thiệp [38, tr.9].
1.5.4. Bài học kinh nghiệm rỳt ra cho Việt Nam
Từ việc nghiờn cứu kinh nghiệm về quản lý, sử dụng đất đai của cỏc doanh nghiệp của Úc, Trung Quốc, Đài Loan, rỳt ra một số liờn hệ với Việt Nam nhƣ sau:
Một là, cỏc nƣớc đều chỳ trọng việc xõy dựng và quản lý tốt thị trƣờng bất động sản tạo ra điều kiện thuận lợi cho cỏc doanh nghiệp trong việc tiếp cận vấn đề đất đai cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Mặt khỏc, cỏc nƣớc đều xõy dựng hệ thống đăng ký đất đai hiện đại để quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai.
Hai là, cỏc nƣớc cú nền kinh tế thị trƣờng phỏt triển hay cỏc nƣớc đang trong quỏ trỡnh chuyển đổi đều nhận thức và ỏp dụng triệt để cỏc nguyờn tắc và quy luật khỏch quan của cơ chế kinh tế thị trƣờng trong quản lý đất của cỏc doanh nghiệp núi riờng thụng qua cụng tỏc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cỏc chớnh sỏch tài chớnh về đất đai ... Vấn đề bao cấp trong sử dụng đất bị xúa bỏ hoàn toàn thay vỡ hỡnh thức đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cấp đất khụng phải trả tiền, cỏc doanh nghiệp phải mua đất, đấu giỏ quyền sử dụng đất hoặc thuờ đất của Nhà nƣớc hoặc cỏc chủ sở hữu tƣ nhõn khỏc khi cú nhu cầu sử dụng đất để mở rộng nhà xƣởng, sử dụng vào mục đớch sản xuất, kinh doanh;
Ba là, cho dự cú xỏc lập hỡnh thức sở hữu đất đai nào đi chăng nữa thỡ cỏc nƣớc đều chỳ trọng tăng cƣờng vai trũ quản lý đất đai của Nhà nƣớc nhằm bảo đảm cho đất đai của cỏc doanh nghiệp đƣợc sử dụng hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao song hành với việc thực hiện sự cụng bằng xó hội trong sử dụng đất đai;
Bốn là, cụng tỏc quy hoạch đất đai vào mục đớch sản xuất kinh doanh, xõy dựng cỏc khu cụng nghiệp, khu chế xuất, khu cụng nghệ cao đều mang tớnh khoa học, dự bỏo lõu dài. Diện tớch đất đƣợc đƣa vào xõy dựng cỏc khu cụng nghiệp là
cỏc diện tớch đất xấu, trung du, đồi nỳi (cỏc nƣớc hạn chế việc việc lập cỏc khu cụng nghiệp trờn cỏc diện tớch đất nụng nghiệp màu mỡ, thực hiện quan điểm bảo tồn đất nụng nghiệp, duy trỡ mụi trƣờng sinh thỏi và phỏt triển bền vững). Việc hỡnh thành cỏc khu cụng nghiệp phự hợp với nhu cầu thực tế và cú sự gắn kết với quy hoạch ngành, quy hoạch tổng thể phỏt triển kinh tế xó hội, tỷ lệ lấp đầy cỏc khu cụng nghiệp cao.
Năm là, trong lĩnh vực sử dụng đất của cỏc doanh nghiệp, cỏc nƣớc đều chỳ ý xõy dựng một mụi trƣờng phỏp lý bỡnh đẳng khụng cú sự phõn biệt về sử dụng đất đai giữa cỏc doanh nghiệp trong nƣớc và cỏc nhà đầu tƣ nƣớc ngoài nhằm tạo ra cơ chế cạnh tranh bỡnh đẳng, lành mạnh giữa cỏc doanh nghiệp...
Đõy là những kinh nghiệm cú giỏ trị tham khảo cho Việt Nam trong quỏ trỡnh xõy dựng và hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất cỏc doanh nghiệp, gúp phần thỳc đẩy quỏ trỡnh hội nhập kinh tế của nƣớc ta ngày càng sõu rộng vào nền kinh tế thế giới.
Chương 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUấ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Ở VIỆT NAM
2.1. Cỏc quy định phỏp luật về giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp
2.1.1. Căn cứ giao đất, cho thuờ đất, cho thuờ lại đất, chuyển mục đớch sử dụng đất đối với cỏc doanh nghiệp
Giao đất, cho thuờ đất, cho thuờ lại đất, chuyển mục đớch sử dụng đất căn cứ vào cỏc yếu tố sau: nhu cầu sử dụng đất của doanh nghiệp; việc chấp hành tốt phỏp luật về đất đai của ngƣời xin giao đất, thuờ đất; quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết đú đƣợc cơ quan nhà nƣớc cú thẩm quyền xột duyệt [13].
Việc ỏp dụng quy định này tại cỏc địa phƣơng cũn nhiều bất cập. Do Luật Đất đai năm 2003 chƣa đƣa ra những tiờu chớ cụ thể để xỏc định mức độ nhu cầu sử dụng đất của doanh nghiệp dẫn đến việc giao, cho thuờ trong một số trƣờng hợp cũn tuỳ tiện, dẫn đến việc sử dụng đất dƣ thừa, lóng phớ ở một số doanh nghiệp. Quỹ đất Nhà nƣớc cú thể giao, cho thuờ cú hạn trong khi nhu cầu đƣợc đƣợc thuờ đất, giao đất từ nhà nƣớc của cỏc doanh nghiệp là rất lớn. Do vậy, xõy dựng cụ thể cỏc tiờu chớ để xỏc định mức độ nhu cầu sử dụng đất thực sự của cỏc doanh nghiệp gúp phần hạn chế tỡnh trạng “đầu cơ”, đất đai đƣợc giao, cho thuờ đến đỳng doanh nghiệp cú nhu cầu và khả năng khai thỏc và sử dụng hợp lý, hiệu quả quỹ đất đai.
2.1.2. Thẩm quyền giao đất, cho thuờ đất, cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất, thu hồi đất đối với cỏc doanh nghiệp
Luật Đất đai năm 2003 quy định thẩm quyền giao đất, cho thuờ đất, chuyển mục đớch sử dụng đất cho cỏc tổ chức kinh tế, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cho thuờ đất đối với tổ chức, cỏ nhõn nƣớc ngoài thuộc Ủy ban nhõn
dõn cấp tỉnh đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận, khai thỏc sử dụng đất của cỏc tổ chức kinh tế.
Việc phõn cấp mạnh thẩm quyền giao đất, cho thuờ đất, theo quy định tại Điều 37 của Luật Đất đai 2003 cựng với quy định phõn cấp thẩm quyền quyết định đầu tƣ của phỏp luật về đầu tƣ trờn thực tế đó bộc lộ nhiều bất cập đặc biệt