Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 "Thu hồi đất là việc Nhà nƣớc ra quyết định hành chớnh để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đó giao cho tổ chức, Uỷ ban nhõn dõn xó, phƣờng, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai năm 2003"
Thu hồi đất thực chất là việc Nhà nƣớc thu hồi lại diện tớch đất đó giao, cho thuờ đối với cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn theo quy hoạch sử dụng đất để phõn phối lại tài nguyờn đất đai với mục tiờu phỏt huy hiệu quả cao nhất về kinh tế và mụi trƣờng gắn liền với nhiệm vụ chớnh trị, kinh tế- xó hội của từng thời kỳ và từng vựng.
Theo phõn loại đất của Luật Đất đai năm 2003, cú cỏc loại thu hồi đất sau: thu hồi đất nụng nghiệp, thu hồi đất phi nụng nghiệp:
Thu hồi đất nụng nghiệp là việc Nhà nƣớc ra quyết định hành chớnh để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất trồng cõy hàng năm; đất trồng cõy lõu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phũng hộ; đất làm muối; đất nuụi trồng thuỷ sản; đất
rừng đặc dụng đó giao cho tổ chức, uỷ ban nhõn dõn xó, phƣờng, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai năm 2003.
Thu hồi đất phi nụng nghiệp là việc Nhà nƣớc ra quyết định hành chớnh để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất ở tại nụng thụn, đất ở tại đụ thị; đất xõy dựng trụ sở cơ quan, xõy dựng cụng trỡnh sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đớch quốc phũng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nụng nghiệp; đất sử dụng vào mục đớch cụng cộng; đất do cỏc cơ sở tụn giỏo sử dụng; đất sụng, ngũi, kờnh, rạch, suối và mặt nƣớc chuyờn; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất cú cụng trỡnh là đỡnh, đền, miếu, am, từ đƣờng, nhà thờ họ đó giao cho tổ chức, Uỷ ban nhõn dõn xó, phƣờng, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai năm 2003.
Ngoài ra, theo đối tƣợng bị thu hồi, thu hồi đất đƣợc phõn loại thành: thu hồi đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn; thu hồi đất của của tổ chức; thu hồi đất của cơ sở tụn giỏo.
1.2.3. Cơ chế doanh nghiệp tự thoả thuận với người sử dụng đất mà khụng phải tiến hành thủ tục thu hồi đất
Phỏp luật hiện hành quy định quy định Nhà nƣớc khụng tiến hành thủ tục thu hồi đối với dự ỏn sản xuất kinh doanh khụng thuộc nhúm A, khụng phải là dự ỏn cú vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, chủ đầu tƣ muốn sử dụng đất để thực hiện dự ỏn phải tự thoả thuận với ngƣời sử dụng đất để nhận chuyển nhƣợng, thuờ quyền sử dụng đất, nhận gúp vốn quyền sử dụng đất sau đú Nhà nƣớc cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất.
Quy định này bƣớc đầu đó cú tỏc động tớch cực trong việc giảm sức ộp từ cỏc cơ quan hành chớnh nhà nƣớc trong việc thu hồi đất; đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự ỏn, đồng thời khắc phục đƣợc tỡnh trạng ngƣời dõn trỡ hoón bàn giao đất cho nhà đầu tƣ. Tuy nhiờn, cơ chế này cũng gõy khú khăn cho cỏc doanh nghiệp trong nƣớc (nhất là cỏc doanh nghiệp vừa và nhỏ) khi tiếp cận với đất đai làm mặt bằng sản xuất kinh doanh do một số bất cập sau:
Thứ nhất, do chớnh sỏch giỏ đất hiện hành cũn chƣa phự hợp với bản chất kinh tế xó hội của quan hệ đất đai, giỏ đất cũn quỏ cao so với khả năng phỏt triển của nền kinh tế và thu nhập dõn cƣ nờn doanh nghiệp bị ngƣời dõn “ộp” bồi thƣờng với giỏ rất cao. Nếu chấp nhận giỏ đú sẽ tạo nờn tiền lệ xấu rất khú khăn cho việc thực hiện cỏc dự ỏn tiếp theo.
Thứ hai, do giỏ thoả thuận thƣờng cao hơn giỏ bồi thƣờng, dẫn đến khú khăn cho cụng tỏc thu hồi đất; một số dự ỏn đó thoả thuận đƣợc trờn 90% diện tớch đất nhƣng diện tớch cũn lại khụng đạt đƣợc thoả thuận mà chƣa cú giải phỏp xử lý.
1.2.4. Nguyờn tắc về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Theo Điều 14 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 thỏng 8 năm 2009 của Chớnh phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giỏ đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tỏi định cƣ quy định về nguyờn tắc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất nhƣ sau:
Thứ nhất, Nhà nƣớc thu hồi đất của ngƣời đang sử dụng cú đủ điều kiện quy định tại cỏc khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP của Chớnh phủ về bồi thƣờng, hỗ trợ và tỏi định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và cỏc Điều 44, 45 và 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chớnh phủ thỡ đƣợc bồi thƣờng; trƣờng hợp khụng đủ điều kiện đƣợc bồi thƣờng thỡ Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh xem xột để hỗ trợ.
Thứ hai, Nhà nƣớc thu hồi đất của ngƣời đang sử dụng vào mục đớch nào thỡ đƣợc bồi thƣờng bằng việc giao đất mới cú cựng mục đớch sử dụng, nếu khụng cú đất để bồi thƣờng thỡ đƣợc bồi thƣờng bằng giỏ trị quyền sử dụng đất tớnh theo giỏ đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trƣờng hợp bồi thƣờng bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tỏi định cƣ hoặc nhà ở tỏi định cƣ, nếu cú chờnh lệch về giỏ trị thỡ phần chờnh lệch đú đƣợc thanh toỏn bằng tiền.
Theo quy định tại Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2005 thỡ “Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế cú tờn riờng, cú tài sản, cú trụ sở giao dịch ổn định, đƣợc đăng ký kinh doanh theo quy định của phỏp luật nhằm mục đớch thực hiện cỏc hoạt động kinh doanh”.
Nhƣ vậy, doanh nghiệp là tổ chức kinh tế đƣợc cấu thành bởi 4 điều kiện: Cú tờn riờng, cú tài sản, cú trụ sở giao dịch, đó đăng ký kinh doanh theo quy định phỏp luật.
Về phõn loại doanh nghiệp:
Theo tiờu chớ về loại hỡnh hoạt động bao gồm: doanh nghiệp nhà nƣớc, cụng ty trỏch nhiệm hữu hạn, cụng ty cổ phần, cụng ty hợp danh, doanh nghiệp tƣ nhõn, doanh nghiệp liờn doanh, doanh nghiệp 100% vốn nƣớc ngoài.
Theo tiờu chớ về lĩnh vực ngành nghề hoạt động bao gồm: doanh nghiệp cụng nghiệp, doanh nghiệp nụng - lõm nghiệp, doanh nghiệp xõy dựng, thƣơng mại, dịch vụ...
Theo tiờu chớ về quy mụ vốn và quy mụ lao động bao gồm: doanh nghiệp nhỏ và vừa; doanh nghiệp lớn. (doanh nghiệp nhỏ và vừa là doanh nghiệp cú số vốn đăng ký khụng quỏ 10 tỷ đồng hoặc cú số lao động khụng quỏ 300 ngƣời - theo Nghị định số 90/2001/NĐ-CP ngày 23/11/2001 của Chớnh phủ về việc trợ giỳp phỏt triển doanh nghiệp nhỏ và vừa)
Theo hỡnh thức phõn bố bao gồm: doanh nghiệp tập trung (trong cỏc khu cụng nghiệp, cụm cụng nghiệp) hoặc doanh nghiệp phi tập trung.
Tuỳ vào lĩnh vực hoạt động, đất đai cú thể là mặt bằng sản xuất kinh doanh (đối với doanh nghiệp cụng nghiệp, thƣơng mại, dịch vụ), là hàng hoỏ (đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), là tƣ liệu sản xuất (đối với doanh nghiệp nụng - lõm nghiệp).
Đất đai là yếu tố cơ bản của quỏ trỡnh sản xuất xó hội, là yếu tố cơ bản và là điều kiện vật chất khụng thể thiếu đảm bảo cho hoạt động sản xuất kinh doanh
của doanh nghiệp; đồng thời chi phớ về đất đai là một trong cỏc yếu tố đầu vào của quỏ trỡnh sản xuất kinh doanh của mọi doanh nghiệp. Vỡ thế, cơ chế, chớnh sỏch đất đai phự hợp chẳng những gúp phần cải thiện mụi trƣờng đầu tƣ, mụi trƣờng hoạt động của doanh nghiệp, chuyển nguồn tài chớnh tiềm năng của đất đai thành nguồn tài chớnh hiện thực cho đầu tƣ phỏt triển của doanh nghiệp mà cũn nõng cao hiệu quả sử dụng đất của doanh nghiệp. Do đú, việc hoàn thiện cơ chế, chớnh sỏch và thực hiện cỏc giải phỏp nõng cao hiệu quả sử dụng đất của cỏc doanh nghiệp trong thời gian tới là cần thiết.
1.4. Khỏi quỏt phỏp luật về giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp doanh nghiệp
1.4.1. Thời kỳ trước Luật Đất đai năm 1987
* Thời kỳ phong kiến: Để củng số và thõu túm quyền lực hầu hết cỏc nhà nƣớc phong kiến (từ nhà Lý, Trần, Lờ, Nguyễn) đều duy trỡ và thay đổi trật tự cỏc hỡnh thức sở hữu tƣ nhõn, sở hữu tập thể, sở hữu Nhà nƣớc đối với đất đai. Chớnh sỏch, phỏp luật đất đai trong thời kỳ này chủ yếu tập trung vào giải quyết cỏc vấn đề sở hữu đất đai thụng qua “Bản xó cụng điền thổ”, “Đồn điền”, “Sự nghiệp khai hoang mở đất làm nụng nghiệp”. Cỏc nhà nƣớc phong kiến đều lấy nụng nghiệp làm nền tảng để khai hoang, mở rộng sản xuất tạo nguồn thu cho ngõn khố quốc gia. Đồn điền là hỡnh thức làm kinh tế của quõn đội và sau phỏt triển thành nhiều hỡnh thức dõn sự hoỏ, trở thành cỏc làng xó bỡnh thƣờng [43, tr.17- 18]. Sự tồn tại của hệ thống đồn điền ngoài ý nghĩa chớnh trị (trong việc quản lý trật tự an ninh quốc gia, gúp phần củng cố chế độ sở hữu Nhà nƣớc về ruộng đất) cũn cú một ý nghĩa kinh tế. Quy mụ và hỡnh thức sản xuất tập trung của đồn điền thực chất đó chứa đựng những yếu tố ban đầu của phƣơng thức sản xuất của doanh nghiệp.
Thực dõn Phỏp xõm lƣợc nƣớc ta theo quy trỡnh từ Nam ra Bắc. Đối với Nam kỳ, chớnh sỏch, phỏp luật đất đai của thực dõn Phỏp là xoỏ bỏ cỏc loại ruộng đất cụng làng xó. ở Bắc - Trung kỳ, Phỏp giành cho ngƣời Nam triều quản lý cỏc phủ huyện xó nụng thụn về mặt hành chớnh. Cỏc doanh nghiệp cụng nghiệp đều nằm trong sự quản lý của thực dõn Phỏp [43, tr.20]
Nhƣ vậy, chớnh sỏch, phỏp luật đất đai trong thời kỳ này tập trung vào việc xỏc lập quyền sở hữu về ruộng đất, duy trỡ chế độ cụng điền và chế độ sở hữu nhỏ về ruộng đất ở Bắc và Trung Kỳ, cƣớp ruộng đất của dõn đờn để lập đồn điền ở Nam Kỳ…Chớnh sỏch cƣớp ruộng đất để lập đồn điền của thực dõn Phỏp đó đẩy hàng vạn nụng dõn Việt Nam rơi vào cảnh mất ruộng và thiếu ruộng buộc phải lĩnh canh ruộng đất hay trở thành tỏ điền. Tuy nhiờn việc mở mang đồn điền của thực dõn Phỏp gúp phần tăng diện tớch canh tỏc, phỏt huy thế mạnh của đất đai ở cỏc vựng trung du vào mục đớch phỏt triển cõy cụng nghiệp, từng bƣớc phỏ vỡ thế độc canh cõy lỳa, đổi mới cơ cấu cõy trồng, tạo cơ sở cho việc hỡnh thành cỏc nụng lõm trƣờng quốc doanh, doanh nghiệp sau này.
* Thời kỳ từ thỏng 8/1945 đến trước năm 1986
Trong suốt giai đoạn từ thỏng 8/1945 đến năm 1985, tuỳ vào từng thời kỳ nhất định của cuộc cỏch mạng - trong cỏc cuộc khỏng chiến giành độc lập thống nhất tổ quốc cũng nhƣ trong thời bỡnh qua cỏc chặng đƣờng phỏt triển đất nƣớc, Đảng và Nhà nƣớc luụn đề ra chớnh sỏch, phỏp luật đất đai phự hợp với từng thời kỳ, đỏp ứng lợi ớch nhõn dõn, đảm bảo thắng lợi nhiệm vụ cỏch mạng.
Đỏp ứng yờu cầu của cuộc chiến tranh chống thực dõn Phỏp, nhiều cơ sở sản xuất cụng nghiệp quan trọng phục vụ quốc phũng và sản xuất hàng hoỏ tiờu dựng thiết yếu cho nhõn dõn đƣợc khụi phục, mở rộng. Trong thời gian 2 năm 1957 - 1958, Nhà nƣớc cú chủ trƣơng chuyển một loạt bộ đội sang làm kinh tế, lập ra cỏc nụng trƣờng quõn đội và chuyển một số lớn cỏn bộ và nhõn dõn miền Nam tập kết ra Bắc thành lập 6 tập đoàn sản xuất miền Nam. Đến 1959, đó cú 48
nụng trƣờng quốc doanh. Đến năm 1965, cả nƣớc đó xõy dựng đƣợc 1.132 doanh nghiệp cụng nghiệp quốc doanh. Trong khoảng thời gian này, một số Sắc lệnh khỏc quy định về thẩm quyền thành lập, nguyờn tắc, mục đớch hoạt động của doanh nghiệp đƣợc ban hành nhƣ: Sắc lệnh số 09 (25/2/1949); Sắc lệnh số 182 (4/11/1952); Sắc lệnh số 127 (4/11/1952). Trƣớc những đũi hỏi gay gắt của cuộc sống, Đảng bắt đầu cú những thay đổi về tƣ duy kinh tế, từng bƣớc điều chỉnh những bƣớc đi thớch hợp trong cỏc lĩnh vực cụng, nụng nghiệp nhằm thỏo gỡ những khú khăn, Chớnh phủ ban hành Quyết định số 25/CP ngày 21/8/1981 cho phộp cỏc doanh nghiệp quốc doanh thực hiện ba phần kế hoạch thống nhất, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp duy trỡ và phỏt triển sản xuất, tận dụng tốt hơn năng lực, thiết bị, mỏy múc và lao động hiện cú để nõng cao sản lƣợng cụng nghiệp. [40], [41].
Túm lại trong thời kỳ này, nhằm đỏp ứng yờu cầu của cuộc chiến tranh giành độc lập dõn tộc, theo chủ trƣơng và đƣờng lối phỏt triển kinh tế của Đảng, Nhà nƣớc, cỏc doanh nghiệp quốc phũng, doanh nghiệp quốc doanh đó hỡnh thành và phỏt triển. Việc kinh doanh trong giai đoạn này chủ yếu đƣợc cỏc tổ chức thuộc thành phần kinh tế quốc doanh tiến hành. Việc sử dụng đất đai làm mặt bằng sản xuất kinh doanh ở cỏc doanh nghiệp này đƣợc thực hiện theo cơ chế cấp phỏt (Nhà nƣớc giao đất khụng thu tiền sử dụng) - đõy cũng là một trong những nột đặc thự của nền kinh tế kế hoạch hoỏ tập trung. Quỹ đất đai dựng vào sản xuất kinh doanh là quỹ đất cụng với hai hỡnh thức sở hữu chủ yếu là tập thể và Nhà nƣớc. Đất đai chỉ đƣợc coi là mặt bằng sản xuất kinh doanh mà chƣa đƣợc khai thỏc về tiềm năng tài chớnh.
1.4.2.Thời kỳ từ năm 1987 đến đến trước Luật Đất đai năm 1993
Thỏng 12/1986, Đại hội VI của Đảng với đƣờng lối đổi mới toàn diện đó trở thành bƣớc ngoặt đối với nền kinh tế nƣớc ta, khẳng định việc chuyển sang nền kinh tế hàng hoỏ nhiều thành phần theo định hƣớng xó hội chủ nghĩa. Luật
Đất đai đƣợc đƣợc Quốc hội thụng qua ngày 29/12/1987 là một đạo luật quan trọng trong bƣớc khởi đầu đổi mới nền kinh tế, xó hội đất nƣớc đó thể chế hoỏ một phần quan trọng về chớnh sỏch đất đai đối với cỏc thành phần và tổ chức kinh tế, một số nội dung quan trọng: Quy định về thẩm quyền giao đất cho tổ chức kinh tế; Quy định về cỏc đảm bảo của nhà nƣớc đối với quyền của ngƣời sử dụng đất; Quy định nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất. Tiếp đú, Nghị quyết số 10 của Bộ chớnh trị (05/4/1988) cũng nờu lờn một số giải phỏp trong quỏ trỡnh sử dụng đất của cỏc tổ chức kinh tế.
Cú thể khẳng định, Luật Đất đai năm 1987 cựng cỏc Nghị quyết số 10, đó tạo ra những cơ sở phỏp lý đầu tiờn cho hoạt động khai thỏc, sử dụng đất của cỏc doanh nghiệp quốc doanh và ngoài quốc doanh, gúp phần quan trọng thực hiện đƣờng lối phỏt triển kinh tế nhiều thành phần đó đề ra tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI. Cỏc văn bản này cú ý nghĩa đặc biệt quan trọng, gúp phần tạo điều kiện thuận lợi cho cỏc doanh nghiệp tiếp cận với quyền sử dụng đất, khai thỏc và phỏt huy đƣợc giỏ trị của đất phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.
1.4.3. Thời kỳ từ năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003
Trƣớc yờu cầu của nền kinh tế, xó hội cựng với sự phỏt triển mạnh mẽ của cỏc loại hỡnh doanh nghiệp, đặt ra yờu cầu về việc hoàn thiện cỏc chớnh sỏch phỏp luật đất đai. Trờn cơ sở của Hiến phỏp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 đƣợc ban hành đó đƣa ra một số quy định mới tạo điều kiện thuận lợi cho quỏ trỡnh sử dụng đất của cỏc doanh nghiệp nhƣ:
Một là lần đầu đƣa ra quy định Nhà nƣớc cho tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thuờ đất; Nhà nƣớc cho tổ chức, cỏ nhõn nƣớc ngoài thuờ đất.
Hai là, cho phộp ngƣời sử dụng đất đƣợc quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuờ, gúp vốn, thế chấp giỏ trị quyền sử dụng đất ..., đặt nền múng cho sự hỡnh thành và phỏt triển thị trƣờng bất động sản chớnh thống.
Ba là, Nhà nƣớc xỏc định giỏ cỏc loại đất để tớnh thuế chuyển quyền sử