của Úc
Liờn bang Úc là nƣớc cụng nghiệp phỏt triển, đất đai đƣợc phõn bổ để sử dụng thụng qua hai phƣơng thức chiếm hữu là cấp đất (freehold) và cho thuờ (leasehold). Xột về hỡnh thức sở hữu thỡ cú đất tƣ, đất thuờ, đất cụng, đất vƣơng quyền ... Sở hữu đất đai đƣợc hiểu là cỏc hỡnh thức sở hữu quyền tài sản đƣợc phõn bậc theo số lƣợng quyền tài sản. Những kinh nghiệm trong giao đất, cho thuờ đất đối với doanh nghiệp ở Úc cụ thể nhƣ sau:
Thứ nhất, xõy dựng hệ thống đăng ký Torrens - tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận và khai khỏc tài nguyờn đất đai của cỏc doanh nghiệp:
Một hệ thống đăng ký chủ quyền đất đai đƣợc ỏp dụng ở nhiều nơi trờn thế
giới và thƣờng đƣợc biết đến một cỏch rộng rói là hệ thống đăng ký Torrens. Hệ
thống Torren đúng vai trũ trung tõm của Luật bất động sản của Liờn bang Úc. Đõy là hệ thống chứng nhận quyền qua đăng ký và đƣợc Nhà nƣớc bảo đảm về tớnh chớnh xỏc của việc đăng ký. Theo hệ thống này, từng thửa đất đƣợc xỏc định cụ thể trờn bản đồ, cỏc quyền về đất đai và tờn của chủ sở hữu quyền đƣợc ghi rừ. Khi thửa đất đƣợc giao dịch thỡ chỉ cần đổi tờn của chủ sở hữu quyền. Bản đồ phải làm lại và phải lập hồ sơ mới trong trƣờng hợp một phần của thửa đất đƣợc giao bỏn. Mặc dự chủ sở hữu quyền hoặc bờn cho vay thế chấp (trong trƣờng hợp thế chấp) cú thể giữ giấy chứng nhận sở hữu quyền đối với thửa đất, nhƣng hồ sơ gốc phải đƣợc lƣu trong cơ quan đăng ký sở hữu quyền. Hệ thống này ra đời đó làm thay đổi bản chất của cỏc giao dịch, đặc biệt đối với quan hệ thế chấp. Cụ thể: Nếu theo luật chung thỡ khi thế chấp ngƣời cho vay trở thành chủ sở hữu tài sản cũn ngƣời vay chỉ lấy lại đƣợc tài sản thế chấp sau khi thực hiện xong mọi nghĩa vụ liờn quan đến việc trả nợ; cũn theo Qui chế Torrens (Torrens statutes) thỡ khi thế chấp ngƣời vay vẫn là chủ sở hữu tài sản cũn ngƣời cho vay đƣợc hƣởng quyền theo qui chế đối với tài sản. Theo Qui chế này thỡ hệ thống cơ quan
đăng ký đƣợc thành lập và lƣu giữ hồ sơ giao dịch đất đai ứng với từng thửa đất. Cỏc hỡnh thức chứng nhận sở hữu quyền rất đa dạng, bao gồm: giấy chứng nhận sở hữu quyền đất tƣ, đất thuờ, đất cho thuờ lại, đất cho thế chấp; sở hữu quyền đối với tài sản của cộng đồng,... và đƣợc qui định phự hợp với đặc điểm của từng Bang. Hệ thống thụng tin đất đai này rất hoàn thiện, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận và khai khỏc tài nguyờn đất đai của cỏc doanh nghiệp [38, tr.2-3].
Thứ hai, thiết lập thị trường bất động sản lành mạnh và minh bạch
Cỏc chủ sở hữu quyền về đất đai đều cú quyền chuyển nhƣợng, cho thuờ (cho thuờ lại) và thế chấp, riờng quyền thừa kế chỉ ỏp dụng đối với đất tƣ. Giỏ giao dịch về đất đƣợc thiết lập theo thị trƣờng, tuy nhiờn giỏ đất thuờ phụ thuộc vào thời hạn thuờ cũn lại và thấp hơn giỏ đất tƣ.
Về mặt cơ cấu, cú thị trƣờng đất ở, diện tớch thƣơng mại bỏn lẻ, cụng nghiệp, văn phũng, khỏch sạn và cỏc cơ sở hạ tầng và đất nụng nghiệp. Tuy nhiờn nhu cầu về đất đai xuất phỏt từ nhu cầu của xó hội về cỏc dịch vụ. Vai trũ của thị trƣờng bất động sản thể hiện ở việc chuyển dịch đất đai về tay ngƣời sử dụng cú hiệu quả nhất với chi phớ giao dịch thấp nhất để thoả món cỏc nhu cầu cơ bản của xó hội. Nhỡn chung, nhu cầu về bất động sản ở Úc đƣợc đỏp ứng, thị trƣờng vận hành cú hiệu quả và chi phớ giao dịch thấp và cú thể dự bỏo đƣợc. Cỏc thụng tin về cung, cầu đối với từng loại đất trờn thị trƣờng đều đƣợc phõn tớch hàng năm và cú dự bỏo cho cỏc năm sau.
Với hệ thống Torrens, những ngƣời tham gia cỏc giao dịch về đất đai hoàn toàn đƣợc bảo đảm. Họ cú thể tiếp cận đƣợc những thụng tin đầy đủ và chớnh xỏc. Cỏc chủ sở hữu bất động sản cần vốn để đầu tƣ cho cỏc nhu cầu khỏc đều cú thể thế chấp tài sản của mỡnh để vay tiền ở cỏc ngõn hàng. Hơn nữa, với một bất động sản ngƣời vay cú thể vay ở một ngõn hàng. Nếu bất động sản đú vẫn cũn giỏ trị, khi cú nhu cầu họ vẫn cú thể thế chấp tiếp để vay ở ngõn hàng đú hoặc một ngõn hàng bất kỳ khỏc nhờ cú hệ thống giao dịch bảo đảm (riờng cho vay
qua thế chấp bất động sản của Ngõn hàng này năm 2002 là 61 tỷ Đụ la Úc) [38, tr.4].
Thứ ba, hỡnh thành hệ thống cỏc tổ chức thực hiện dịch vụ tư vấn, mụi giới thị trường
Đối với thị trƣờng đất đai và bất động sản thỡ việc hỡnh thành khung phỏp lý liờn quan đến sở hữu và cỏc hỡnh thức giao dịch chỉ là điều kiện cần, nhƣng chƣa phải là điều kiện đủ. Tớnh chuyờn nghiệp của thị trƣờng đƣợc thể hiện thụng qua một mạng lƣới cỏc trung gian mụi giới, tƣ vấn phỏp luật, tƣ vấn giỏ cả, tƣ vấn mua bỏn, trắc địa tƣ ... đƣợc hỡnh thành nhằm hỗ trợ thị trƣờng. Những tổ chức nhƣ vậy đƣợc thành lập rất phổ biến và hoạt động mang tớnh chuyờn nghiệp cao (Vớ dụ: cụng ty luật Maddocks, Mallensons Stephen Jacques...). Ở cỏc thành phố lớn, những cụng ty hỗ trợ thị trƣờng lờn tới con số hàng nghỡn và cú chi nhỏnh khắp toàn quốc, thậm chớ cả ở nƣớc ngoài. Những cụng ty này thực hiện một lƣợng cụng việc rất lớn nhằm trợ giỳp thị trƣờng với vai trũ trung gian giữa Nhà nƣớc đại diện cho phỏp luật với ngƣời mua, ngƣời bỏn trờn thị trƣờng; Vớ dụ: 25% lƣợng vốn cho vay thế chấp bất động sản của Ngõn hàng Westpac đƣợc thực hiện thụng qua mụi giới thế chấp; toàn bộ cụng việc đo đạc lờn sơ đồ mảnh đất cụ thể khi cấp Giấy chứng nhận quyền ở Bang New South Wales do cỏc cụng ty trắc địa tƣ nhõn thực hiện [38, tr.4].