6, Bố cục đề tài 3
3.3 xuất một số giải pháp nhằm giải quyết tình trạng đất nông nghiệp xen
trên địa bàn huyện Thanh Trì.
1. Xây dựng quy hoạch tổng thể về sử dụng đất đai dài hạn để làm cơ sở cho công tác quản lý và sử dụng. Các xã, thị trấn hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết sử dụng đất để xây dựng các dự án sản xuất kinh doanh, khu đô thị, khắc phục tình trạng quy hoạch “treo”.
Huyện Thanh Trì đ-ợc thành lập từ các xã nông thôn, do đó việc phân bố dân c- cùng các loại hình sử dụng đất mang tính đặc thù xen lẫn đất nông nghiệp canh tác và các khu dân c-. Trong 16 xã, thị trấn thuộc huyện Thanh Trì thị Thị trấn Văn Điển, xã Duyên Hà, xã Yên Mỹ là các xã ổn định về cơ cấu sử dụng đất và quy hoạch sử dụng
hoạch không đồng đều. Do đó, nhiều dự án đ-ợc phê duyệt theo quy hoạch nh-ng ch-a triển khai hoặc triển khai chậm tiến độ dự án. Ng-ời dân có đất thuộc chỉ giới giải phóng mặt bằng không đầu t- sản xuất trên đất, dẫn đến một diện tích lớn đất nông nghiệp bỏ hoang hóa.
2.Tuyên truyền, vận động ng-ời dân chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật đất đai, góp phần giảm tình trạng chuyển nh-ợng, chuyển đổi trái phép mục đích sử dụng đất nông nghiệp.
3. Từ nay tới năm 2020 Thanh Trì phấn đấu chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ Nông nghiệp – Công Nghiệp – Dịch vụ sang Công nghiệp – Dịch vụ – Nông nghiệp. Do đó huyện sẽ phải lập nhiều dự án xây dựng khu công nghiệp, khu làng nghề, khu đô thị mới và xây dựng các hạ tầng đô thị: mở rộng đ-ờng, xây dựng các công trình công cộng phục vụ Nông thôn mới. Khi lập các dự án cần l-u ý thu hồi hết các diện tích đất nông nghiệp hạn chế mức thấp nhất tồn tại đất nông nghiệp xen kẹt.
4. Ban quản lý dự án huyện, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện rà soát, tổng hợp và đề nghị thu hồi diện tích đất nông nghiệp xen kẹt đang tồn tại trên địa bàn huyện, tiến hành đầu t- dự án để đ-a đất vào sử dụng đúng mục đích.
Các thửa đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện mà có diện tích lớn (>1000m2), thích hợp cho việc xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, hoặc các công trình phục vụ đời sống dân sinh nh- nhà văn hóa, sân chơi cho thiếu nhi... Do đó, để tránh lãng phí trong sử dụng đất, đề nghị UBND huyện tiến hành các biện pháp thu hồi, c-ỡng chế thu hồi, tạo quỹ đất sạch để thực hiện các dự án phục vụ mục đích công cộng.
Ví dụ cụ thể nh-:
- Khu đất nông nghiệp xâm canh của xã xã Hữu Hòa tiếp giáp với xã Tả Thanh Oai với diện tích khoảng 02 hecta thì huyện sẽ lập dự án xây dựng khu trung tâm th-ơng mại.
Hình 3.1: Ph-ơng án xử lý đối với khu đất nông nghiệp xâm canh xã Hữu Hòa
- Khu đất tr-ớc cửa chùa Văn Điển tiếp giáp với Xí nghiệp Môi tr-ờng và đô thì huyện với diện tích khoảng 2000 m2, UBND huyện dự kiến xây dựng Kho bạc Nhà n-ớc huyện
Hình 3.2: Ph-ơng án xử lý đối với khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Tứ Hiệp
Đối với các diện tích đất nông nghiệp xen kẹt có diện tích nhỏ thì lập dự án đấu giá quyền sử dụng đất lấy kinh phí đầu t- cho cơ sở hạ tầng.
ví dụ cụ thể:
khu đất ở thôn Cổ Điển A, thôn Văn Điển – xã Tứ Hiệp, thôn 1 – xã Đông Mỹ, thôn Đại áng – xã Đại áng với diện tích các thửa khoảng từ 300 m2 đến 1000 m2 thì huyện chia thành các thửa nhỏ để đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở.
5. Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những diện tích lớn, đ-a đất vào sử dụng đúng mục đích, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà n-ớc, tránh lãng phí
đối với khu vực đất nông nghiệp có diện tích lớn để phục vụ cho mục đích phát triển đô thị; Hoàn thiện thủ tục trình UBND Thành phố cho phép đấu giá các khu đất nông nghiệp, đất ch-a sử dụng, đất hoang hóa nhằm tạo nguồn vốn đầu t- vào các cơ sở hạ tầng tại huyện.
Ví dụ nh-:
- Khu đất xã Tân Triều giáp với làng nghề có diện tích lớn nên lập dự án để mở rộng làng nghề hoặc lập dự án đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở.
- Khu đất xã Liên Ninh tiếp giáp với khu công nghiệp Ngọc Hồi có thể lập dự án mở rộng khu công nghiệp hoặc làm bến xe khách phía Nam.
Hình 3.3: Ph-ơng án xử lý đối với khu đất nông nghiệp xen kẹt xã Liên Ninh
6. Để đảm bảo công tác quản lý đất đai đ-ợc chặt chẽ và để tăng nguồn thu cho ngân sách của huyện thì đối với những tr-ờng hợp đã tự ý xây dựng trên đất nông
nghiệp trái phép và đã ở ổn định lâu dài tr-ớc khi luật đất đai 2003 ra đời thì nên tạo điều kiện cho họ chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở và có thu tiền chuyển đổi mục đích một cách hợp lý.
Theo quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất v-ờn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân c- (không thuộc đất công) đ-ợc chuyển đổi mục đích thành đất ở chỉ áp dụng đối với đất v-ờn, ao liền kề với đất ở (trong cùng một thửa) và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân c-.
Quyết định này không áp dụng đối với đất nông nghiệp do UBND xã, thị trấn, các hợp tác xã, các tổ chức khác đang quản lý, sử dụng; đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, quỹ đất 5%, 10% giao cho hộ gia đình, cá nhân làm kinh tế v-ờn.
Đất v-ờn, ao liền kề với đất ở là diện tích đất nằm trong cùng một thửa có nhà ở thuộc khu dân c- và đ-ợc xác định là đất nông nghiệp (ch-a đ-ợc công nhận là đất ở) khi đ-ợc cơ quan Nhà n-ớc có thẩm quyền xét cấp Giấy chứng nhận.
Đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân c- là diện tích đất đ-ợc xác định là đất nông nghiệp khi cơ quan Nhà n-ớc có thẩm quyền xét cấp Giấy chứng nhận, nằm trong phạm vi khu dân c- đã đ-ợc xác định ranh giới theo quy định (thuộc thửa đất lớp thứ 2 kể từ ranh giới ngoài cùng của khu dân c- trở vào trong trung tâm của khu dân cư)…
Ranh giới của khu dân c- đ-ợc xác định theo quy hoạch đã đ-ợc cơ quan Nhà n-ớc có thẩm quyền xét duyệt. Trong tr-ờng hợp khu dân c- ch-a có quy hoạch đ-ợc xét duyệt thì xác định theo ranh giới của thửa đất ở có nhà ở hợp pháp ngoài cùng của khu dân c- hiện có.
Căn cứ để cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đ-ợc cơ quan Nhà n-ớc có thẩm quyền xét duyệt. Nếu trong thời gian kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũ đã hết mà ch-a đ-ợc cơ quan Nhà n-ớc có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mới thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đ-ợc cơ quan Nhà n-ớc có thẩm quyền xét duyệt tại kỳ tr-ớc liền kề với kỳ ch-a đ-ợc xét duyệt.
+ Tr-ờng hợp ch-a có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đ-ợc duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân c- nông thôn đã đ-ợc cơ quan Nhà n-ớc có thẩm quyền xét duyệt.
+ Nhu cầu sử dụng đất đ-ợc thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, có ý kiến của UBND cấp xã (nơi có đất) xác nhận về nhu cầu sử dụng của ng-ời xin chuyển đổi mục đích sử dụng.
Nghĩa vụ tài chính về đất khi đ-ợc phép chuyển mục đích sử dụng đất:
+ Chuyển từ đất v-ờn, ao liền kề sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
+ Chuyển từ đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân c- sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử đụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
+ Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nh-ợng của ng-ời sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất nh- sau: Đất nhận chuyển nh-ợng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp; tr-ờng hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất sau ngày 01/7/1994 mà ch-a nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho ng-ời chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
+ Giá đất tính thu tiền sử dụng đất đ-ợc xác định theo quy định hiện hành của Chính Phủ, Bộ Tài Chính và ủy ban nhân dân Thành phố.
Đặc biệt trong quyết định 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 UBND Thành phố Hà Nội cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân là hộ nghèo theo quy định của Chính phủ và hộ dân tộc ít ng-ời. Khi thanh toán nợ, ng-ời sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấ chứng nhận quyền sử dụng đất và đ-ợc trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 05 năm. Sau 05 năm mà ch-a trả hết nợ tiền sử dụng đất thì ng-ời sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Khi hộ gia đình, cá nhân
thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất (chuyển nh-ợng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất) tặng cho quyền sử dụng đất đối với ng-ời ngoài diện thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự hoặc đ-ợc bồi th-ờng về đất khi Nhà n-ớc thu hồi thì phải nộp cho Nhà n-ớc số tiền nợ. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận, huyện, thị xã nơi có đất có trách nhiệm chỉnh lý xóa số tiền nợ đã ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các tr-ờng hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp đủ tiền sử dụng đất còn nợ cho Nhà n-ớc. Các giao dịch về quyền sử dụng đất đối với đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn ghi nợ tiền phải nộp cho Nhà n-ớc đều không có giá trị pháp lý.
(7). Đối với khu đất nằm ở đầu đ-ờng Nguyễn Xiển, bên cạnh Bệnh viện Y học cổ truyền dân tộc, do hệ thống giao thông thủy lợi không có nên ko thể tiếp tục sản xuất nông nghiệp, mặt khác hình thù thửa đất là hình tam giác nên UBND xã không thể bố trí xây dựng công trình công cộng. UBND xã Thanh Liệt nên đề xuất với Bệnh viện Y học cổ truyền dân tộc mua lại để mở rộng bệnh viện. Tuy nhiên vì diện tích thửa đất đó cũng không nhỏ nên nếu tính theo giá đất quy định của Thành phố tại Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND Thành phố Hà Nội thì số tiền Bệnh viện Y học cổ truyền phải trả là rất lớn. Vì vậy để thuận lợi trong việc vận động hợp khối thì UBND xã Thanh Liệt cần có những chế tài quy định riêng -u đãi đối với những tr-ờng hợp xin hợp khối, để đảm bảo sự t-ơng ứng giữa nghĩa vụ tài chính và hiệu quả kinh tế khu đất mang lại
Do đó, để thuận tiện trong việc vận động hợp khối, cần có những chế tài về nghĩa vụ tài chính phù hợp để tạo thuận lợi trong việc vận động hợp khối nhỏ lẻ, tránh tình trạng để đất hoang hóa lâu, gây lãng phí đất, ảnh h-ởng đến môi tr-ờng và mỹ quan đô thị.
8. Xử lý vi phạm đối với những tr-ờng hợp tự ý chuyển đổi, chuyển nh-ợng đất nông nghiệp trái phép.
Căn cứ Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trong đó mức phạt cao nhất (mức 4) đối với tr-ờng hợp sử dụng đất không đúng mục đích là từ 2 triệu - 10 triệu đồng (Điều 9);
Mức phạt cao nhất đối với hành vi tự chuyển đổi, chuyển nh-ợng, tặng cho đối với đất không đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là 20 triệu đồng (Điều 14). Nh- vậy, mức xử phạt hành chính là thấp so với nguồn lợi kinh tế thu đ-ợc từ việc chuyển đổi trái phép mục đích sử dụng đất nông nghiệp.
Ví dụ với khu đất có nông nghiệp xen kẹt tại thôn Triều Khúc – xã Tân Triều có diện tích 345 m2, theo quyết định 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND Thành phố thì đơn giá đất nông nghiệp 162.000 đ/m2
Theo Thông t- số 05/2006/TT-BTNMT ngày 24/5/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi tr-ờng, mức độ hậu quả hành vi vi phạm pháp luật đất đai đ-ợc tính:
345 m2 x 162.000 đ/m2 = 55.890.000 đồng => mức 4 (từ 10.000.000 đồng trở lên đối với đất nông nghiệp)
Nh- vậy, việc xử phạt hành chính đối với việc vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai tại khu đất này, mức phạt cao nhất là 20 triệu đồng. Nếu tính giá trị đất theo khung giá Nhà n-ớc quy định, phần lợi ích về kinh tế thu đ-ợc vẫn nhiều hơn. Trong khi đó, nếu tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở, đơn giá đất ở tại khu vực này là 1.9 triệu đồng/m2 (Quyết định 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND Thành phố về việc ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội), ch-a tính đến giá chuyển nh-ợng thực tế trên thị tr-ờng.
Tuy nhiên, để có cơ sở trong việc xác nhận vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, đảm bảo chính xác và công bằng, cần xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hồ sơ địa chính tại các xã, thị trấn, đặc biệt là hệ thống bản đồ địa chính.
Kết luận và kiến nghị A. Kết luận
Đất đai là nguồn tài nguyên giới hạn về không gian (diện tích) nên với mỗi quốc gia, nguồn tài nguyên đất đai là giới hạn, vì vậy nhiệm vụ quan trọng của mỗi quốc gia là quản lý nguồn tài nguyên này chặt chẽ, đảm bảo sử dụng hiệu quả, đúng mục đích.
Đối với n-ớc ta, trong bối cảnh xu thế hội nhập kinh tế thế giới của Việt Nam, vấn đề quản lý lãnh thổ nh- thế nào để có đ-ợc một tỷ lệ và quan hệ hợp lý trong phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo nguồn tài nguyên đất đai đ-ợc sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả là vấn đề cần thiết.
Qua quá trình nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất h-ớng giải quyết tình trạng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội” , học viên đ-a ra một số kết luận nh- sau:
1. Huyện Thanh Trì năm ở cửa ngõ phía Nam của Thủ đô Hà Nội, là huyện có