5. Kết cấu đề tài
2.2. Các trƣờng hợp đƣợc bố trí tái định cƣ
Tái định cư là chính sách của Nhà nước nhằm giải quyết nhu cầu về chỗ ở và các vấn đề phát sinh do việc thu hồi đất gây ra. Khi xét bố trí tái định cư, các cơ quan có thẩm quyền luôn phải căn cứ vào nhiều yếu tố khác nhau. Do đó, không phải mọi trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất đều được bố trí tái định cư. Ngoài những điều kiện quy định thì hộ gia đình, cá nhân khi bị Nhà nước thu hồi đất ở chỉ được bố trí tái định cư trong các trường hợp sau:
Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi hết đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu tái định cư).
Đây là trường hợp đầu tiên được ưu tiên bố trí tái định cư. Bởi vì, đất đai luôn đóng vai trò quan trọng trong đời sống và sản xuất đối với con người đặc biệt là đất ở. Đó là nơi họ định cư lâu dài để chăm lo sản xuất, tạo nguồn thu nhập nuôi sống bản thân và gia đình. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 42 Luật Đất đai năm 2003 thì “người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng...”. Do vậy, một khi Nhà nước thu hồi hết đất ở của hộ gia đình, cá nhân nhưng họ lại không còn chỗ ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất bị thu hồi thì Nhà nước phải tiến hành bố trí tái định cư cho họ. Điều này thể hiện sự quan tâm, chăm lo của Nhà nước đến đời sống của những người bị thu hồi đất, giúp người dân có được “nơi ăn, chốn ở” ổn định sau khi bị thu hồi đất, bởi có “an cư” thì mới “lạc nghiệp”. Tuy nhiên, việc quy định như trên vẫn có điểm bất cập. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất hết đất ở không còn chỗ ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất bị thu hồi nhưng họ vẫn còn nơi ở khác kế cạnh hoặc giáp ranh xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì việc ưu tiên xét tái định cư trong trường hợp này sẽ không đảm bảo công bằng cho những người thực sự có nhu cầu bố trí tái định cư. Mặt khác,
52
Jindo, chính sách hỗ trợ các hộ dân bị thu hồi đất phục vụ lợi ích quốc gia,
http://kenhvietnam.blogspot.com/2013/04/chinh-sach-ho-tro-cac-ho-dan-bi-thu-hoi.html, [truy cập ngày 27/6/2013]
việc xác định người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở mà không còn chỗ ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất bị thu hồi là điều khó khăn, tốn nhiều thời gian, xuất hiện hiện tượng người bị thu hồi đất cố tình che giấu nơi ở khác để được ưu tiên xét tái định cư.
Lưu ý:
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất ở của hộ gia đình, cá nhân khác để sinh sống, khi Nhà nước thu hồi đất họ không còn chỗ ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất bị thu hồi, trong trường hợp này họ không được xem xét bố trí tái định cư mà chỉ được bồi thường cây trồng và các tài sản tạo lập trong thời gian sinh sống tại nơi đây, đối với những hộ dân có xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh thì được hỗ trợ chi phí di chuyển.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà trên đất nông nghiệp khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất mà họ không còn chỗ ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất bị thu hồi thì về mặt nguyên tắc họ sẽ không được bố trí tái định cư. Với cách giải quyết trên sẽ không đảm bảo cho những hộ có thu nhập thấp, đời sống khó khăn khi họ không có đủ tiền để chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp lên đất ở. Vì vậy, trên thực tế tùy từng địa phương có những biện pháp giải quyết như sau:
+ Đối với tỉnh Cà Mau: Bồi thường đất nông nghiệp và hỗ trợ 50% giá đất ở nhưng không vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương.
+ Đối với Vĩnh Long và một số địa phương: Do hằng năm Nhà nước vẫn đến thu thuế nhà đất của hộ gia đình, cá nhân đó, điều đó đồng nghĩa Nhà nước thừa nhận hộ gia đình, cá nhân đó xây dựng nhà trên đất ở. Do vậy, trong trường hợp này họ được bồi thường theo giá đất ở.
+ Một số địa phương khác: Bồi thường đất nông nghiệp.
Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất mà phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.
Đối với trường hợp này người bị thu hồi đất vẫn được ưu tiên xét bố trí tái định cư. Bởi vì, khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phần diện tích đất ở còn lại không đủ điều kiện để ở, nếu người dân tiến hành xây dựng nhà ở tức là việc xây dựng không phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng. Việc Nhà nước ưu tiên xét tái định cư đối với trường hợp như trên góp phần giúp người bị thu hồi đất có được chỗ ở ổn định và thoải mái hơn, đồng thời giúp hạn chế tình trạng người dân xây dựng những “căn nhà siêu mỏng” – tình trạng đã và đang diễn ra ở nhiều địa phương hiện nay, gây mất vẻ mỹ quan đô thị, xấu đi bộ mặt thành phố mà điển hình là tại một số
khu vực của thành phố Hà Nội.
Theo Báo Công Thương cập nhật vào ngày 03/05/2013, thống kê từ Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, trong số 208 trường hợp nhà siêu mỏng, siêu méo đang tồn tại thì riêng trên địa bàn quận Ba Đình hiện còn 69 trường hợp. Tiếp theo là quận Hà Đông với 34 trường hợp, quận Đống Đa cũng còn tồn 28 trường hợp; quận Hai Bà Trưng còn 19 trường hợp, quận Tây Hồ hiện cũng còn 23 trường hợp, đều là các công trình cấp 4.54
Nếu không có những giải pháp đúng đắn và nhanh chóng một khi các nhà siêu mỏng được xây dựng thì sẽ gây nhiều khó khăn và khó giải quyết dứt điểm. Nguyên nhân chủ yếu do những căn nhà siêu mỏng như trên đa phần đều là “mặt tiền”, nằm trên các trục đường thuận lợi cho thương mại, dịch vụ, có giá trị chuyển nhượng cao, hoặc do các hộ dân đã sinh sống và kinh doanh từ nhiều năm nay.
Vì vậy, để góp phần hạn chế và giải quyết dứt điểm các căn nhà siêu mỏng, chính quyền địa phương cần thường xuyên kiểm tra, rà soát, quản lý chặt và kiên quyết xử lý nghiêm những trường hợp xây dựng nhà siêu mỏng, siêu méo trên địa bàn. Các cơ quan có thẩm quyền thường xuyên kiểm tra, chỉ đạo, đôn đốc Ủy ban nhân dân các cấp và các sở, ban, ngành có liên quan trong việc triển khai công tác xử lý vi phạm về xây dựng nhà ở, đồng thời, đẩy mạnh công tác xây dựng đội ngũ cán bộ vững mạnh, tích cực, có ý thức, năng lực chuyên môn trong việc lập quy hoạch, lựa chọn chủ đầu tư, doanh nghiệp có năng lực chuyên môn nhất định và có ý thức tuân thủ các quy định của pháp luật để tham gia vào công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư. Trong trường hợp thu hồi đất mở rộng đường, đối với các lô đất còn lại sau khi giải phóng mặt bằng có diện tích nhỏ hơn diện tích được phép xây dựng thì tuyệt đối không cho người dân xây dựng. Song song đó, pháp luật còn quy định các biện pháp xử lý đối với các công trình xây dựng tồn tại trước khi Luật Xây dựng có hiệu lực (trước ngày 01/7/2004) nhưng không phù hợp với quy hoạch xây dựng. Cụ thể:55
- Đối với trường hợp toàn bộ công trình không phù hợp với quy hoạch xây dựng thì được xử lý như sau:
+ Trường hợp thực hiện ngay quy hoạch xây dựng, chủ công trình xây dựng phải di chuyển về khu quy hoạch và được đền bù theo quy định của pháp luật.
+ Trường hợp chưa thực hiện quy hoạch xây dựng thì được phép tồn tại theo hiện trạng. Nếu chủ công trình có nhu cầu thì được sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong nhưng không được làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của
54 Ngọc thúy, Xử lý nhà siêu mỏng siêu méo: Liệu có khả thi?, http://www.baocongthuong.com.vn/thi-truong- sang-toi/35030/xu-ly-nha-sieu-mong-sieu-meo-lieu-co-kha-thi.htm#.UckoLztHKXw, [truy cập ngày 06/6/2013]
công trình. Trường hợp sửa chữa, nâng cấp, cải tạo mà theo quy định phải xin cấp phép xây dựng thì chủ công trình phải xin cấp phép xây dựng tạm có thời hạn. Khi thực hiện quy hoạch xây dựng, chủ công trình phải tự thực hiện phá dỡ theo quy định của Luật Xây dựng.
- Đối với trường hợp một phần công trình không phù hợp với quy hoạch xây dựng thì được xử lý như sau :
+ Trường hợp thực hiện ngay quy hoạch xây dựng, chủ công trình xây dựng phải phá dỡ phần không phù hợp với quy hoạch xây dựng và được đền bù theo quy định của pháp luật. Phần diện tích mặt bằng khu đất còn lại được phép xây dựng nhưng phải tuân theo quy hoạch xây dựng, quy định về kiến trúc, cảnh quan của khu vực, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng và được xử lý cụ thể như sau :
Nếu phần diện tích đất còn lại nhỏ hơn 15 m2 có chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 3 m thì không được phép xây dựng.
Nếu phần diện tích đất còn lại từ 15 m2 đến nhỏ hơn 40 m2 có chiều rộng mặt tiền từ 3 m trở lên và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3 m trở lên thì được phép xây dựng không quá 2 tầng.
Các trường hợp còn lại được phép xây dựng nhưng phải tuân theo quy hoạch xây dựng được duyệt.
+ Trường hợp chưa thực hiện quy hoạch xây dựng thì được phép tồn tại theo hiện trạng.
Ngoài ra, pháp luật còn quy định đối với trường hợp diện tích đất ở còn lại của người sử dụng đất sau khi Nhà nước thu hồi nhỏ hơn hạn mức giao đất ở theo quy định của địa phương, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải hướng dẫn sử dụng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch điểm dân cư nông thôn; nếu người bị thu hồi đất có yêu cầu Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất để sử dụng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn.56
Đây là điểm tiến bộ và là một trong những giải pháp khá hiệu quả trong quy định của pháp luật góp phần hạn chế tình trạng “nhà siêu mỏng” không phù hợp với quy hoạch xây dựng. Mặc dù vậy, quy định trên vẫn có điểm bất cập và chưa cụ thể. Trường hợp khi người thu hồi đất yêu cầu Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành thu hồi đất. Vậy, trong trường hợp trên ai sẽ bồi thường cho người bị thu hồi đất, việc bồi thường được thực hiện như thế nào và phần đất thu hồi sẽ sử dụng vào mục đích nào
thì lại chưa được quy định cụ thể và rõ ràng. Do đó, để tránh tình trạng diện tích đất còn lại sau khi thu hồi nhỏ hơn hạn mức giao đất ở và tiết kiệm được thời gian, chi phí thực hiện thu hồi đất, bồi thường thì các chủ thể thực hiện cần tính toán, cân nhắc và xem xét kỹ lưỡng trước khi tiến hành thu hồi đất. Ví dụ khi Nhà nước thu hồi đất để mở rộng con đường rộng 20m. Thay vì thu hồi đủ 20m, chúng ta thu hồi 60m (mỗi bên đường dư ra 20m). Đồng thời, thu hồi hết những phần đất tiếp giáp không đảm bảo tiêu chuẩn xây dựng. Sau đó, tiến hành hợp khối và phân lô, bán nền nhưng phải ưu tiên bán cho những hộ nằm trong khu vực có đất bị thu hồi. Đây là giải pháp khá hiệu quả giúp tránh được tình trạng xây dựng những căn nhà nhà siêu mỏng và tạo được vẻ mỹ quan cho đô thị.
Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.57
Đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn bao gồm “đất xây dựng các hệ thống giao thông, thuỷ lợi, đê điều, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống xử lý chất thải, hệ thống dẫn điện, dẫn xăng dầu, dẫn khí, thông tin liên lạc và đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn các công trình này”.
Theo quy định của pháp luật thì việc sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải bảo đảm kết hợp khai thác cả phần trên không và trong lòng đất, bố trí kết hợp các loại công trình trên cùng một khu đất nhằm tiết kiệm đất và phải tuân theo các quy định của pháp luật chuyên ngành có liên quan về bảo vệ an toàn công trình. Trường hợp việc sử dụng đất gây ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình thì chủ công trình và người sử dụng đất phải có biện pháp khắc phục, nếu không khắc phục được thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường theo quy định của pháp luật.
Để biết được đất ở mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng có nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn thì tổ chức trực tiếp quản lý công trình có hành lang bảo vệ an toàn có trách nhiệm chủ trì phối hợp với Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn và Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có công trình tiến hành rà soát hiện trạng sử dụng đất trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình để kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định sau:
- Trường hợp sử dụng đất có ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình hoặc trường hợp hoạt động của công trình có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, sức khỏe của người sử dụng đất thì cơ quan có chức năng quản lý nhà nước đối với công trình tiến hành thẩm định mức độ ảnh hưởng, nếu phải thu hồi đất thì đề nghị Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền để quyết định thu hồi đất đó. Người có đất bị thu hồi được bồi thường, hỗ trợ đối với đất và tài sản gắn liền với đất đã có từ trước khi hành lang an toàn công trình được công bố theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp việc sử dụng đất gây ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình thì chủ công trình và người sử dụng đất phải có biện pháp khắc phục. Chủ công trình phải chịu trách nhiệm đối với việc khắc phục đó; nếu không khắc phục được thì Nhà nước thu hồi đất và người bị thu hồi đất được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.
Người đang sử dụng đất được pháp luật thừa nhận mà đất đó nằm trong hành