Các hình thức tái định cƣ

5. Kết cấu đề tài

2.1. Các hình thức tái định cƣ

Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương.32 Nói cách khác, tái định cư chia làm hai (02) hình thức cơ bản:

- Tái định cư tập trung gồm: Tái định cư bằng nhà ở và tái định cư bằng đất ở mới.

- Tái định cư phân tán: Tái định cư bằng tiền để tự lo chỗ ở mới.

2.1.1. Tái định cƣ tập trung

2.1.1.1. Tái định cư bằng nhà ở

Chỗ ở đóng vai trò quan trọng và luôn gắn liền với đời sống người dân. Việc phải di chuyển chỗ ở khi Nhà nước thu hồi đất tác động không nhỏ đến đời sống, sinh hoạt của người bị thu hồi đất. Đối với những hộ không còn chỗ ở nào khác và không có điều kiện chuẩn bị một nơi ở mới thì hình thức tái định cư bằng nhà ở là phù hợp và khả thi nhất để giúp họ ổn định đời sống sau khi bị Nhà nước thu hồi đất.

Tái định cư bằng nhà ở là việc chủ đầu tư tạo lập sẵn khu tái định cư hoàn chỉnh và đảm bảo hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho những người bị thu hồi đất thuộc diện tái định cư bằng nhà ở vào sinh sống với điều kiện “tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ”.

Tuy nhiên, trên thực tế vẫn chưa có văn bản pháp quy nào quy định cụ thể các tiêu chí để xác định điều kiện “tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ”. Theo Nghị định 84/2013/NĐ-CP quy định “việc phát triển nhà ở tái định cư phải bảo đảm nguyên tắc để các các hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư có điều kiện ở, sinh hoạt, sản

xuất tốt hơn hoặc tương đương nơi ở cũ”.33 Đây là điểm tiến bộ trong các quy định về tái định cư, khắc phục tình trạng lúng túng, tùy tiện trong việc xây dựng nhà ở tái định cư. Tuy nhiên, quy định này chỉ dừng lại ở mức khái quát chưa bao quát hết các điều kiện phục vụ những nhu cầu thiết yếu về vật chất và tinh thần giúp người dân ổn định cuộc sống sau tái định cư. Mặt khác, giữa Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 197/2004/NĐ-CP lại không có sự đồng nhất về thuật ngữ sử dụng. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 42 Luật Đất đai năm 2003 quy định cụm từ “điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Trong khi đó, tại Khoản 3 Điều 35 Nghị định 197/2004/NĐ- CP lại quy định “khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ”. Bên cạnh đó, khái niệm quy định tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP lại có phạm vi hẹp hơn so với khái niệm trong Luật Đất đai năm 2003. Đó là nguyên nhân gây khó khăn cho công tác bố trí tái định cư khi các chủ thể khó xác định tiêu chí nào là “tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ” để chuẩn bị khu tái định cư đảm bảo phù hợp và đúng quy định của pháp luật.

Mặc dù chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào hướng dẫn chi tiết về khái niệm “tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ” và giữa Luật Đất đai năm 2003 với Nghị định 197/2004/NĐ-CP có sự không đồng nhất thuật ngữ sử dụng. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy về vấn đề tái định cư và các vấn đề liên quan luôn được quan tâm, sửa đổi, bổ sung và dần hoàn thiện, hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền lợi, giúp người dân có thể cải thiện và ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất.

 Bố trí tái định cư bằng chung cư cao tầng, nhà ở thương mại

 Bố trí tái định cư bằng chung cư cao tầng

Nhà ở là một vấn đề kinh tế - xã hội quan trọng ở nước ta. Với tình hình số dân đang tăng nhanh như hiện nay thì nhu cầu về nhà ở và sự quá tải về hạ tầng khu vực ở các thành phố lớn trở thành một vấn đề cấp bách, cần được giải quyết. Tuy nhiên, quỹ đất thì có hạn, chưa đáp ứng được nhu cầu hiện nay mà đặc biệt là ở các trung tâm thành phố. Vì vậy, việc đầu tư xây dựng chung cư cao tầng cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi nhà ở, đất ở mà phải di chuyển chỗ ở tại khu vực đô thị là một trong những giải pháp khá hiệu quả.

Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.34

33 Theo Khoản 2 Điều 4 Nghị định 84/2013/NĐ-CP

Tái định cư bằng chung cư cao tầng đã đáp ứng một lượng lớn quỹ nhà ở phục vụ tái định cư đồng thời tiết kiệm được một lượng lớn quỹ đất phục vụ cho nhiều nhu cầu khác của xã hội. Đây cũng là một trong những định hướng đầu tư đúng đắn, đáp ứng được nhu cầu của thị trường và chủ trương của Nhà nước trong tình hình hiện nay. Bên cạnh đó, tái định cư bằng chung cư cao tầng còn góp phần cải tạo cảnh quan, tạo dựng môi trường sống tốt, tạo ra quỹ nhà ở đồng bộ phục vụ nhu cầu và lợi ích chung cho xã hội. Do đó, tại khu vực đô thị, cần hạn chế đầu tư xây dựng các dự án tái định cư riêng lẻ mà giải quyết theo hướng tập trung đẩy mạnh phát triển chung cư cao tầng để bố trí tái định cư. Chẳng hạn như tại Thành phố Hà Nội.

Năm 1998, công trình chung cư cao tầng CT-4 tại khu nhà ở Bắc Linh Đàm (TP. Hà nội) được khởi công xây dựng. Tiếp đó, năm 2005, việc khởi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư Nam Trung Yên trên địa bàn phường Yên Hòa, Trung Hòa (quận Cầu Giấy) và xã Mễ Trì (huyện Từ Liêm), có tổng diện tích 56,4ha, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 1,8 vạn dân phục vụ các dự án giải phóng mặt bằng. Đến năm 2012, Hà Nội đã có khoảng 40 khu đô thị mới, trong đó có hơn 10 khu đã hoàn thành và đón người dân đến sinh sống, khoảng 80 dự án đầu tư nhà tái định cư được triển khai, cung cấp khoảng 20 nghìn căn hộ. Với sự phát triển nhanh và rộng khắp, Hà Nội đã đi đầu cả nước về phát triển nhà ở. Đến cuối năm 2011, tổng diện tích nhà ở của Hà Nội đạt trên 139 triệu mét vuông, bình quân diện tích nhà ở toàn thành phố là 20,8m2/người. Trong đó, tỷ lệ nhà chung cư đạt cao nhất cả nước với tỷ lệ16,64%.35

Theo quy định nhà chung cư phải có Ban quản trị. Ban quản trị nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đó. Việc quản lý vận hành nhà chung cư do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.36 Tuy nhiên, thực tế cho thấy, chung cư tái định cư hiện nay đang ở trong tình trạng cung ít hơn cầu. Ở một số địa phương, nhà chung cư tái định cư đang xuống cấp trầm trọng, chất lượng công trình đang bị coi nhẹ, chưa có sự quản lý tốt về các dịch vụ hạ tầng và duy tu bảo dưỡng, cơ chế quản lý các dịch vụ công chưa chặt chẽ, nhiều nơi không thành lập Ban quản trị để quản lý, bảo trì chung cư tái định cư. Khu đô thị Nam Trung Yên là một trong các ví dụ.

35

Theo Hà Nội mới, Quản lý nhà chung cư, tái định cư: Hướng tới lợi ích cộng đồng, http://www.diaoconline.vn/tin-tuc/thi-truong-dia-oc-c18/quan-ly-nha-chung-cu-tai-dinh-cu-huong-toi-loi-ich- cong-dong-i34943, [truy cập ngày 05/6/2013]

Khu đô thị Nam Trung Yên là khu tái định cư có quy mô tại Hà Nội. Tuy nhiên, cơ sở hạ tầng tại khu tái định cư hiện không đáp ứng nổi những điều kiện sinh hoạt tối thiểu, các khu nhà ở đang xuống cấp trầm trọng,thang máy thường xuyên bị hư hỏng, các hành lang và cầu thang đều phủ bụi bẩn, mùi hôi khó chịu do không được vệ sinh thường xuyên, bóng đèn cháy cũng không được thay mới, không có hệ thống chiếu sáng, thiếu các dịch vụ nào hỗ trợ người dân sống trong tòa nhà. Mặc dù mới đi vào hoạt động nhưng hầu hết các tòa chung cư ở đây đều xuất hiện các hiện tượng tường rạn nứt, bong gạch, thang máy hay bị kẹt, hiện tượng rò rỉ nước giữa các tầng, tắc đường ống thoát nước. Với chất lượng khu ở không đảm bảo như trên đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống, sinh hoạt của những người dân tái định cư.37

Bên cạnh đó, ý thức sinh hoạt của những người dân trong khu chung cư tái định cư cũng như sự quản lý lỏng lẻo của các cơ quan có thẩm quyền cũng là những nguyên nhân dẫn đến tình trạng xuống cấp của nhà chung cư tái định cư. Phần diện tích chung đã được nhiều hộ dân sử dụng vào mục đích riêng gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng nhà ở, môi trường sống cũng như vẻ mỹ quan của nhà chung cư tái định cư.

 Bố trí tái định cư bằng nhà ở thương mại

Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường.38

Lần đầu tiên, Chính phủ cho phép mua các căn hộ trong các dự án phát triển nhà ở thương mại để bố trí tái định cư. Cụ thể, tại Nghị định 84/2013/NĐ-CP quy định “tại khu vực đô thị cần hạn chế đầu tư xây dựng các dự án tái định cư riêng lẻ mà tập trung đẩy mạnh phát triển các dự án nhà ở xã hội hoặc mua các căn hộ trong các dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị mới để bố trí tái định cư”.39

Theo đó, chủ đầu tư khu nhà ở tái định cư, công trình nhà ở tái định cư được giao trách nhiệm chuẩn bị quỹ nhà ở tái định cư, lập phương án mua nhà ở thương mại làm nhà ở tái định cư, trong đó nêu rõ vị trí, số lượng nhà ở, dự kiến giá mua, tiến độ bàn giao, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.40

Nguyên nhân Chính phủ cho phép mua nhà ở thương mại để bố trí tái định cư là do các quy định về tái định cư mà đặc biệt là việc xây dựng và quản lý nhà ở tái định cư chưa được quy định thống nhất trong một văn bản quy phạm pháp luật cụ thể dẫn đến tình trạng các chủ thể còn lúng túng trong việc thực hiện tái định cư, gây ảnh

37 Lý Nhung, Nhà tái định cư: Nhức nhối an sinh, http://www.baomoi.com/Nha-tai-dinh-cu-Nhuc-nhoi-an- sinh/147/10998080.epi, [truy cập ngày 05/6/2013]

38 Theo Khoản 1 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP

39 Theo Khoản 4 Điều 4 Nghị định 84/2013/NĐ-CP

hưởng đến công tác quản lý cũng như chất lượng nhà tái định cư, nhiều dự án tái định cư lại chậm triển khai do thiếu quỹ đất, quỹ nhà tái định cư gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến người dân sau khi bị thu hồi đất trong khi đó, nhà ở thương mại hiện nay đang trong tình trạng dư thừa. Do vậy, việc mua nhà ở thương mại để bố trí tái định cư nhằm giải quyết nhà ở cho người bị thu hồi đất, qua đó nâng cao chất lươ ̣ng nhà ở tái định cư, hạn chế tình trạng chủ đầu tư lấy lý do thiếu quỹ đất, quỹ nhà tái định cư mà không thực hiện bố trí tái định đúng quy định cũng như giải quyết các mặt tiêu cực liên quan đến việc ta ̣o lâ ̣p quản lý và sử dụng nhà tái định cư giúp các địa phương chủ động hơn trong khâu chuẩn bị nhà tái định cư cho người bị thu hồi đất. Bên cạnh đó, việc quy định bố trí tái định cư bằng nhà ở thương mại cũng nhằm mục đích cứu thị trường bất động sản và giải quyết tình trạng dư thừa nhà ở thương mại.

2.1.1.2. Tái định cư bằng đất ở mới

Tái định cư bằng đất ở mới được hiểu là việc nhà đầu tư sẽ xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng và tiến hành phân lô, cấp nền cho những người bị thu hồi đất thuộc diện tái định cư bằng đất ở mới để họ tiến hành xây dựng nhà ở và ổn định cuộc sống.

Theo quy định hiện hành, diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở41 tại địa phương, trường hợp đất ở bị thu hồi có diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xem xét, quyết định giao thêm một phần diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi.42

Việc quy định hạn mức giao đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ vào quy hoạch phát triển nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng đô thị và tình hình quỹ đất của địa phương.43

Mục đích quy định hạn mức giao đất ở nhằm tránh tình trạng tập trung, tích tụ đất ở một số bộ phận người giàu có, đảm bảo sự công bằng, hợp lý trong phân phối đất đai, giảm thiểu phân hóa giàu nghèo và để ổn định trật tự xã hội. Tuy nhiên, việc quy định diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương có điểm hạn chế và không đảm bảo công bằng cho người bị thu hồi đất. Trong trường hợp người sử dụng đất ở có diện tích đất ở lớn nhưng khi bị thu hồi đất lại chỉ được giao cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương dễ dẫn đến tình trạng người sử dụng đất có diện tích đất ở lớn đã lách luật bằng cách nhờ người khác đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều đó đã gây khó khăn cho

41

Hạn mức giao đất ở được hiểu là “diện tích đất ở tối đa mà người sử dụng đất được nhận, được hưởng quyền lợi và phải thực hiện nghĩa vụ theo quy định”.

42 Theo Điều 13 Nghị định 197/2004/NĐ-CP

công tác quản lý nhà nước về đất đai, dễ phát sinh nhiều khiếu nại, khiếu kiện và tranh chấp đất đai.

Diện tích giao đất ở mới tại khu tái định cư tập trung cho mỗi hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với lô (nền) được phê duyệt trong quy hoạch chi tiết của mỗi dự án. Căn cứ vào thực tế, hạn mức giao đất ở ở mỗi địa phương được quy định khác nhau. Cụ thể, hạn mức giao đất tại Thành phố Cần Thơ được quy định như sau:44

Diện tích đất ở bị thu hồi Diện tích giao đất ở mới

1. Từ 15m2 đến dưới 60 m2 60 m2 2. Từ 60m2