M U: G II THI UNI DUNG NGHIÊN CU
c. Sc n th it q un lý tòa nhà v nph òng
2.2.1.3 Giác v nph òng cho thuê
Giá V n phòng cho thuê ph thu c vào nhi u y u t , không ch riêng quy lu t cung c u. Các y u t chính sau c u thành nên giá cho thuê:
- Giá tr hi n th i c a B S v n phòng: Giá tr hi n th i cu B S v n phòng là y u t đ u tiên nh h ng đ n giá cho thuê c a B S, B S nào có giá tr càng cao, hay t ng lu ng thu nh p càng cao thì giá cho thuê càng cao. Bao g m c u thành chi phí k t tinh và t thân c a B S và m c sinh l i hi n t i và tri n v ng c a l nh v c v n phòng. - T su t sinh l i đ u t đó là lãi su t ti t ki m ho c t su t ho t đ ng t đ u t khác. - Chi phí v n hành: bao g m các chi phí qu n lý, đi u hành v n phòng cho thuê; các chi phí đ s a ch a, b o d ng, b o hi m các h th ng k thu t trong toà cao c v n phòng …
- Quy lu t cung - c u: giá cho thuê v n phòng c ng nh giá các lo i hàng hoá khác đ c xác đ nh d a trên quy lu t cung c u.
- Các đi u kho n trong h p đ ng thuê v vi c th c hi n thanh toán ti n thuê và các lo i hình cho thuê.
- Y u t tâm lý: Giá tâm lý là giá có đ c t c m giác tho mãn c a khách hàng khi quy t đ nh thuê v n phòng, do đó s khi n giá cho thuê sai l ch so v i giá tr . N u tâm lý đ c tho mãn, ng ý thì s thuê k c v i giá cao h n. Ph thu c:
+ Tho mãn các tiêu chu n chung và các quan ni m c a xã h i + Y u t l ch s c a b t đ ng s n
+ Quan ni m, đ c tính cá nhân + Quan ni m đ ng c p xã h i
+ Tâm lý đám đông: hi u bi t càng th p, thông tin càng ít thì s càng nh h ng đ n tâm lý đám đông… Các y u t này có th làm t ng, gi m giá cho thuê b t đ ng s n.
Kh o sát s b th tr ng cho th y, tính đ n gi a tháng 1/2012, giá thuê t i m t s cao c v n phòngđã gi m t 2 – 5% tùy phân khúc. Gi m m nh nh t v n là phân khúc v n phòng (VP) h ng A do phân khúc này đang lâm vào tình tr ng t l di n tích tr ng (ch a có ng i thuê) l n (g n 40%).
Giá thuê VP h ng A v n gi đ c m c gi m 4,5% trong quý IV/2010 là do t l di n tích tr ng v n còn r t l n nên m t s v trí bu c ph i gi m giá đ thu hút các khách hàng đang l ng l gi a phân khúc h ng A và h ng B.
B t đ u gi m t n m 2008, giá thuê VPCT t i TPHCM đã gi m kho ng 1/2 trong 3 n m qua. phân khúc h ng A, giá thuê phá đ nh 70 USD/m2/tháng vào quý I/2008 thì đ n nay ch còn ch a đ n 35 USD/m2/tháng.
Trong t ng lai g n (n m 2012-2013), tình tr ng gi m giá nh nh th này v n s di n ra cho đ n khi cân b ng vì trong n m nay không có thêm cao c h ng A nào đi vào ho t đ ng. Tuy nhiên, trong 3 n m t i th tr ng thì s có thêm hàng tr m ngàn m2 sàn VPCT h ng A. Khi đó, n u không có “đ t bi n” nào t th tr ng c u thì giá VPCT s ti p t c r t m nh.
T ng t , phân khúc h ng B, C giá c ng gi m nh vì phân khúc này liên t c có hàng m i là t các tòa nhà ph c i t o thành cao c v n phòng nh . Chính s c nh tranh t các tòa nhà m i này đã làm giá thuê gi m. Th m chí, trong 2 tháng đ u n m nay, nhi u tòa nhà cho thuê khu v c ven đô nh Tân Bình, Tân Phú… còn chào giá ch m c 10 – 12 USD/m2/tháng.
đáp ng nhu c u c n v n phòng t t nh ng di n tích nh c a các công ty m i thành l p ho c các công ty mu n m v n phòng đ i di n, các ch tòa nhà h ng B, C còn linh đ ng chia tách di n tích cho thuê nh đ n m c có th . i u này khi n l i nhu n có th gi m đi vì gánh n ng qu n lý t ng lên, nh ng chính sách đó c ng giúp di n tích tr ng c a h gi m b t.
