M U: G II THI UNI DUNG NGHIÊN CU
c. Sc n th it q un lý tòa nhà v nph òng
2.1.2.2 Phân lo iV nph òng cho thuê
Thông th ng, các y u t có th quy t đ nh trong vi c x p h ng c a các tòa nhà cao t ng g m: đ a đi m, ngày hoàn t t, d ch v , tu i th tòa nhà, kh n ng ti p c n và tiêu chu n qu n lý.
Theo tiêu chí phân h ng cao c c a Châu Âu và M : Cao c h ng A ph i đ t 22 tiêu chí g m:
1. Thi t k sang tr ng và đ c xây m i hoàn toàn.
2. V trí đ c đ a, n m trong qu n / khu trung tâm thành ph . 3. Cao c ph i d tìm và thu n ti n cho vi c di chuy n. 4. Thu hút đ c nh ng khách thuê có tên tu i và uy tín.
5. Giá thuê cao h n h n so v i m c giá bình quân c a th tr ng. 6. Có đ i ng qu n lý cao c chuyên nghi p.
7. Ph i cung c p đ ch đ u xe.
8. Nguyên v t li u xây d ng cao c ph i có ch t l ng cao. 9. Chi u cao t sàn đ n tr n có chi u cao t i thi u là 2m7. 10. Thi t k n i th t linh ho t (d ng “không gian m ”), không c t.
11. H th ng dây đi n và cáp đi ng m d i sàn (sàn n i) và tr n nhà d ng treo. 12. c b o v và giám sát vi c ra vào tòa nhà liên t c 24 gi .
13. H th ng thang máy t c đ cao v i th i gian ch thang t i đa là 30 giây; ph i có ít nh t 2 thang máy v i t i tr ng t i thi u 6 ng i.
14. c trang b h th ng đi u hòa trung tâm đ ki m soát nhi t đ và m đ theo chu n EU
15. H th ng phát đi n d phòng và t đ ng chuy n m ch khi cúp đi n. 16. Chi u sâu m i phòng ph i t 18 đ n 20 mét.
17. Khu v c công c ng không v t quá 12% t ng di n tích s d ng.
18. Có h th ng qu n lý tòa nhà thông minh (Building Management System). 19. Có các phòng h p sang tr ng và đ i s nh n t ng.
20. i v i cao c có s c ch a t 250 ng i tr lên ph i có khu v c n u ng và ngh ng i cho nhân viên hay ph i có nhà hàng, quán cà phê, trung tâm th thao. 21. Khung c a s có ch t l ng cao và ph i đ c l p kính c n tia t ngo i m t
tr i.
22. Ti t ki m n ng l ng h ng A (tiêu chu n ti t ki m n ng l ng cao nh t c a EU).
Cao c v n phòng h ng B ch c n th a mãn 12 tiêu chí trong 22 tiêu chí phân lo i cao c v n phòng h ng A là:
1. Giá thuê cao h n h n so v i m c giá bình quân c a th tr ng. 2. Có đ i ng qu n lý cao c chuyên nghi p.
3. Nguyên v t li u xây d ng cao c ph i có ch t l ng cao. 4. Chi u cao t sàn đ n tr n có chi u cao t i thi u là 2m7. 5. Thi t k n i th t linh ho t (d ng “không gian m ”), không c t. 6. c b o v và giám sát vi c ra vào tòa nhà liên t c 24 gi .
7. H th ng thang máy t c đ cao v i th i gian ch thang t i đa là 30 giây; ph i có ít nh t 2 thang máy v i t i tr ng t i thi u 6 ng i.
8. H th ng phát đi n d phòng và t đ ng chuy n m ch khi cúp đi n. 9. Chi u sâu m i phòng ph i t 18 đ n 20 mét.
10. Có các phòng h p sang tr ng và đ i s nh n t ng.
11. i v i cao c có s c ch a t 250 ng i tr lên ph i có khu v c n u ng và ngh ng i cho nhân viên hay ph i có nhà hàng , quán cà phê, trung tâm th thao. 12. Khung c a s có ch t l ng cao và ph i đ c l p kính c n tia t ngo i m t
tr i.
T i các thành ph l n nh Tp.HCM và Hà N i đ n nay đã có r t nhi u cao c v n phòng “m c lên”. Vì ai c ng mu n t o th ng hi u cho tòa nhà c a mình nên các ch đ u t luôn nói r ng đ c đ u t hi n đ i, đ t chu n qu c t .Tuy nhiên, tiêu chí chung nào đ đánh giá và x p h ng cho các cao c t i Vi t Nam đ n nay v n ch a đ c đ a ra c th .
Khi nói đ n tòa nhà v n phòng h ng A, B hay C, g n nh m i ng i hi n v n còn m h v s phân bi t y và không bi t rõ nh ng chu n m c nào đ l a ch n. Th c t , h u h t s đánh giá và x p h ng cao c đang d a vào tiêu chí c a t ng công ty trong l nh v c d ch v b t đ ng s n qu c t ho t đ ng t i Vi t Nam.
Theo nh n xét c a nhi u chuyên gia, đ n nay Vi t Nam ch a có chu n chung v x p h ng cao c v n phòng. Thông th ng, các y u t có th quy t đ nh trong vi c x p h ng c a các tòa nhà cao t ng g m: đ a đi m, ngày hoàn t t, d ch v , tu i th tòa nhà, kh n ng ti p c n và tiêu chu n qu n lý.
T i Tp.HCM, các tòa cao c đang đ c các công ty đ i lý b t đ ng s n d a vào quy chu n chung v v trí, đ tu i, di n tích t m sàn, trong khi ch đ u t s đánh giá các tòa nhà d a trên “t m nhìn” c a mình.
Hi n cách phân h ng v n phòng t i Vi t nam nói chung v n c n c vào các tiêu chí c a Qu c t nh ng b đ a ph ng hóa và không đ c rõ ràng, cách phân l i sau th ng đ c áp d ng:
V n phòng h ng A: Tòa nhà hi n đ i, đi u ki n đi l i thu n ti n, các trang thi t b đ t tiêu chu n ch t l ng cao, b trí sàn linh ho t, di n tích l n sàn không c t, sàn nâng, tr n treo, h th ng đi u hòa không khí và s i m hi u qu . Có trình đ qu n lý qu c t , h t ng ch đ xe đ t tiêu chu n. Có t ng di n tích trên 20.000 m2, di n tích sàn t i thi u là 1.000 m2, c ng đ ánh sáng t i thi u là 25 W/m2 đ i v i các thi t b c a khách thuê, th i gian ch đ i gi a các l t thang máy cao nh t là 25 giây ho c th p h n.
V n phòng h ng B: Cùng tiêu chí h ng A nh ng v trí trung tâm và ch t l ng
th p h n. Ngoài ra, có t ng di n tích trên 10.000 m2, di n tích sàn t i thi u là 600 m2,
c ng đ ánh sáng t i thi u là 15 W/m2 đ i v i các thi t b c a khách thuê, th i gian
ch đ i gi a các l t thang máy là 30 giây ho c th p h n.
V n phòng h ng C: Ch t l ng và v trí kém h n h ng B. Nh ng yêu c u c ng đ ánh sáng t i thi u là 10 W/m2, th i gian ch đ i gi a các l t thang máy là 35 giây ho c th p h n, tuy nhiên v n c n th ra vào 24h trong ngày, chìa khóa đi u khi n h th ng đi u hòa sau gi làm vi c, không gian ch t l ng t t.
V i m i l nh v c, quy mô khác nhau thì ng i ta s ch n cho mình m t v n phòng làm vi c h p lý v di n tích giá c , ch t l ng. Ví d :các V n phòng đ i di n Vi t Nam c a các t ch c l n th gi i nh Ngân hàng Th gi i (WB), Liên minh châu Âu (EU), Qu Ti n t Qu c t (IMF)… đ u ch n v n phòng c a mình đó là toà nhà h ng A cao c p. Hay các công ty v a và nh , thì ng i ta l i l a ch n cho mình nh ng v n phòng giá c h p lý,v a đ cho nhu c u c a công ty đó là nh ng v n phòng h ng B hay C
2.2 Th c tr ng v n phòng cho thuê t i Thành ph H Chí Minh
2.2.1 Ngu n cung – Nhu c u và giá c V n phòng cho thuê trên đ a bàn Thành ph H Chí Minh
2.2.1.1 Ngu n cung V n phòng cho thuê t i TPHCM
Ngu n cung v n phòng cho thuê không th t ng nhanh m t s m m t chi u mà c n nhi u th i gian và đ u t tài chính t nghiên c u, d báo nhu c u c a th tr ng, thành l p d án đ n d án hình thành.
i t ng cung ch y u c a b t đ ng s n v n phòng cho thuê đó chính là các cá nhân trong n c, các t ch c, t nhân trong n c, các nhà đ u t n c ngoài, các t ch c n c ngoài… Ngu n v n đ xây d ng chính là do c đông đóng góp, ho c là vay ngân hàng, ho c liên k t v i t ch c n c ngoài. S tham gia c a nhà n c đ i v i cung b t đ ng s n v n phòng cho thuê là r t ít.
Qua đ c đi m trên ta có th đánh giá kh n ng cung c a th tr ng :Vì th tr ng b t đ ng s n v n phòng cho thuê ch y u là các cá nhân, các t ch c, t nhân... tham gia nên kh n ng phát tri n, m r ng c a ngu n cung là r t l n.Vì v y luôn đáp ng đ c ch t l ng t t cho các v n phòng cho thuê và kh n ng b t k p đ c nhu c u c a th tr ng là nh y bén. ây là m t đi m r t quan tr ng đ i v i kh n ng cung trên th
tr ng c a b t đ ng s n v n phòng cho thuê. Các nhà đ u t luôn luôn đ t v n đ l i nhu n t i đa lên hàng đ u, nên vi c xây d ng các v n phòng cho thuê luôn đ c đ m b o ch t l ng, đáp ng nhu c u khách hàng.
Ngu n cung v n phòng cho thuê t ng lên nhanh trong vài n m tr l i đây. Ngu n cung nh ng n m v tr c có m c t ng t ng đ i nh ng b t đ u t ng m nh vào nh ng n m 2007, 2008. Do khi đó giá thuê v n phòng đ t đ n đ nh đi m. C th h ng A đã đ c đ y lên trên 60 USD/m2 vào cu i n m 2007 và trên 70 USD/m2 vào cu i n m 2008, v n phòng h ng B c ng theo đó t ng theo và đ t g n 40 USD/m2. V i m c giá h p d n đó đã lôi kéo nhi u nhà đ u t nh y vào xây d ng cao c v n phòng, t n m 2009 tr đi ngu n cung v n phòng b t đ u t ng m nh, và n m 2010, 2011 l ng cung m i t ng lên đáng k .
Theo báo cáo quý IV/2011 c a Công ty T v n B t đ ng s n CBRE Vi t Nam, Tp.HCM hi n có t ng c ng 290 tòa nhà v n phòng t t c các h ng v i di n tích cho thuê kho ng 1,2 tri u m2.
S l ng v n phòng m i hoàn thành trong n m qua khá nhi u đang t o s c ép ngày càng t ng lên phân khúc th tr ng v n phòng cho thuê t i khu v c TPHCM, n m 2011 l ng cung m i tham gia th tr ng lên t i 230,000m2, t ng g n 50% so v i n m 2010, ngu n cung t ng đã đ y t l thuê tr ng trên toàn thành ph v t m c 17%, và làm cho giá thuê trung bình c a th tr ng v n phòng ti p t c gi m trong th i gian t i, và s có s c nh tranh gay g t v giá và ch t l ng d ch v trong n m 2012 khi các ch đ u t ra s c thu hút khách thuê.
Ngu n cung v n phòng m i t i TP.HCM s t ng m nh trong giai đo n t 2012- 2014, trong vòng kho ng 3 n m n a c có kho ng 2.7 tri u m2 sàn, trong đó có kho ng 720,000 m2 sàn v n phòng h ng A. N m 2013 là n m có ngu n cung cao nh t
trên 1 tri u m2 sàn khi có nhi u d án l n đ ng lo t đi vào ho t đ ng nh M& C Tower, Vietcombank, Times Square, SJC Tower,…
B ng 2.1: Ngu n cung các h ng v n phòng 2011
Ngu n: T v n Nghiên C u Savills
Ngoài ra, hi n nay trên th tr ng còn xu t hi n cung v m t hình th c v n phòng khá m i m đó là “V n phòng o”.Nh ng công ty cung c p d ch v này đang đ c nhi u doanh nghi p l a ch n là Regus, G-Office, V n phòng tr n gói...Khi s d ng d ch v này, khách hàng không ph i chuy n đ đ c, trang thi t b đ n mà ch đ t bi n hi u, logo c a công ty mình t i đó.Ngoài ra, doanh nghi p không c n thi t ph i có nhân viên làm vi c th ng tr c. B ph n nhân s c a "v n phòng o" s tr l i đi n tho i, nh n fax, email và các gi y t liên quan v i t cách là th ký c a công ty. Sau đó, t t c nh ng thông tin này s đ c g i đ n t n n i cho khách hàng.
2.2.1.2 Nhu c u v n phòng cho thuê trên đ a bàn Thành ph H Chí Minh
Nhu c u v v n phòng cho thuê trên đ a bàn TPHCM ch y u là các công ty t nhân, các doanh nghi p n c ngoài, các t ch c, các t p đoàn kinh t đ u t vào Vi t Nam, các t ch c tài chính …Các doanh nghi p nhà n c có nhu c u v n phòng cho thuê là r t ít b i vì h u nh các doanh nghi p này đ c nhà n c c p đ t đ xây d ng tr s . i t ng c u v n phòng cho thuê trên th tr ng TPHCM là r t đa d ng. Do
H ng c l ng ngu n cung (m2)
Công su t thuê (%)
Giá thuê trung bình (USD/ m2 /tháng)
H ng A 137,000 68% 35
H ng B 600,000 82% 20
v y nh ng tiêu chu n, nh ng yêu c u đ i v i v n phòng là khác nhau tu theo m c đích s d ng và đ c đi m t ng l nh v c.
T c đ t ng tr ng kinh t TP.HCM n m 2011 t ng s n ph m (GDP) t ng 10.3% so n m 2010. óng góp chính vào s t ng tr ng GDP là khu v c d ch v v n gi m c đóng góp cao nh t là 5.7 % vào m c t ng tr ng 10.3% c a GDP, ti p theo là công nghi p và xây d ng 4.5%, cu i cùng là khu v c nông, lâm nghi p, th y s n là 0.1%. Khu v c d ch v ngày càng đóng vai trò quan tr ng trong n n kinh t c a TP.HCM
B ng 2.2: C c u đóng góp c a các khu v c kinh t 2011
Ngu n: C c th ng kê TPHCM
i u này cho th y ngày càng có nhi u công ty d ch v xu t hi n mà đa ph n nh ng công ty d ch v này th ng thuê v n phòng trong các cao c. Vì v y, khi các công ty d ch v này t ng lên v m t s l ng thì nhu c u v n phòng c ng t ng theo.
Ngu n v n FDI đ vào TP.HCM ngày càng t ng, n m 2010 s l ng d án c p
m i là 252 th p h n so v i n m 2009 nh ng v n đ ng ký m i là 1895.3 tri u USD thì
v t xa con s n m 2009 là 984.4 tri u USD. Dòng v n đ u t tr c ti p n c ngoài
FDI vào Thành ph H Chí Minh n m sau t ng nhi u h n so v i n m tr c, đây là d u
hi u tích c c nh h ng đ n phân khúc v n phòng do s l ng các công ty n c ngoài
s đ t v n phòng đ i di n ngày càng t ng lên.
Khu v c Giá tr t ng thêm (t đ ng) % GDP
Dch v 273,297 54.3%
Công nghi p, xây d ng 224,387 44.6%
Tình hình doanh nghi p đ ng ký kinh doanh m i t i TP.HCM t ng d n, nh n m 2000 là 4,600 doanh nghi p, n m 2004 có kho ng 10,200 doanh nghi p thành l p, và đ n n m 2010 thì có h n 25,000 doanh nghi p đ c thành l p m i. Ta th y r ng s
