Nhà cho thuê là m t l nh v c nh n đ c nhi u s quan tâm c a Chính ph v i m c tiêu an sinh xã h i mong mu n có ch t t h n c a ng i dân. Vì
th , đã có nhi u bài vi t c ng nh báo cáo v cung c u nhà cho thuê hi n nay Vi t Nam. Sau đây là m t s bài vi t tiêu bi u đ c p đ n cùng đ i t ng nghiên c u, ho c v i ph ng pháp phân tích t ng t .
3.2.1 Các nghiên c u trong n c
Tr ng Ng c Quý (2010), H p tác công t trong phát tri n nhà thu nh p th p. Nghiên c u này đ c ti n hành b ng ph ng pháp nghiên c u tr ng h p đ th c hi n b n m c tiêu: (1), khuôn kh chung và các tiêu chí đánh giá quan h đ i tác công-t trong phát tri n nhà thu nh p th p đã đ c phát tri n và xác nh n c a chuyên gia; (2), th c ti n c a quan h đ i tác công-t trong phát tri n nhà thu nh p th p Vi t Nam hi n nay đang đ c nghiên c u trên c s khuôn kh chung phát tri n; (3), theo tiêu chí đánh giá phát tri n, th c ti n c a quan h đ i tác công-t trong phát tri n nhà thu nh p th p Vi t Nam hi n nay đ c đánh giá; (4), đ ngh thi t l p áp d ng công khai quan h đ i tác t nhân trong phát tri n nhà thu nh p th p Vi t Nam đ c th c hi n. K t qu c a nghiên c u này cho th y có m t kho ng cách l n gi a chính sách c a chính ph và th c hi n th c t c a quan h đ i tác công-t trong phát tri n nhà thu nh p th p t i Vi t Nam. Ng i thu nh p th p v n ph i đ i m t v i khó kh n trong vi c mua nhà. Th tr ng nhà thu nh p th p không ph i là h p d n đ phát tri n t nhân. Vi n tài chính nhà , ti t ki m qu nhà , và c quan nhà qu c gia đ c đ ngh ph i đ c thi t l p và đóng vai trò quan tr ng trong vi c h tr c hai phía c u và phía cung c a th tr ng nhà thu nh p th p.
D ng Th Bình Minh và c ng s (2012), Chính sách phát tri n nhà th ng m i t i TP. H Chí Minh: Lý lu n và Th c ti n. Tác ph m này đ c p đ n các lý thuy t hi n đ i v nhà th ng m i, các lý thuy t v chính sách c ng nh các công c c a chính sách liên quan đ n nhà th ng m i; trên góc đ kinh t h c đ xem xét cung c u và giá c nhà th ng m i, lý thuy t v tín d ng và tài chính công hi n đ i đ c th hi n trong các chính sách có liên quan đ n nhà th ng m i. ng th i c ng đã ti p c n kinh nghi m c a m t s n c v phát
tri n nhà th ng m i và trên c s đó ch n l c và v n d ng phù h p v i đi u ki n c th c a TP. HCM. Cu n sách ti p c n trên bình di n v mô s v n d ng chính sách, lu t pháp c a nhà n c v th tr ng nhà th ng m i và trên c s đó phân tích và đánh giá các m t m nh y u c a chính sách t n m 2006 đ n n m 2010 và hoàn thi n chính sách nh m phát tri n th tr ng nhà th ng m i t i TP. HCM đ n n m 2015.
3.2.2 Các nghiên c u n c ngoài
Marife M. Ballesteros (2004), Thuê nhà c a ng i thu nh p th p t i Philippines. M c tiêu c a nghiên c u này là đánh giá th tr ng nhà cho thuê t i Philippines và đ xu t các chính sách cho d án nhà cho thuê kh thi đ i v i các h gia đình có thu nh p th p. Nhà cho thuê đ c coi là ph n quan tr ng đ gi i quy t nhu c u nhà các n c đang phát tri n. M t s v n đ c n quan tâm trong th tr ng cho thuê nh : (1) kh n ng chi tr và các bi n pháp ki m soát ti n thuê nhà, (2) ch t l ng nhà c ph n cho thuê; (3) v n đ pháp lý và chính sách (4) qu n lý nhà cho thuê công c ng. Lu t v thuê nhà hi n không đ đ b o v các h gia đình thu nh p th p khi thuê phòng v i h p đ ng b ng l i nói. Chính sách khuy n khích và u đãi c a Nhà n c đ gi i quy t các v n đ v kh n ng và ch t l ng. ng th i, thay vi c ki m soát ti n thuê nhà b ng m t trong các đ ngh sau đây: (1) xây d ng các u đãi cho thuê đ nâng c p ch ng trình, (2) cung c p tín d ng vi mô cho ch nhà quy mô nh , (3) tái quy ho ch và thi t l p các quy đnh thích h p cho thuê trong khu đ nh c không chính th c; và (4) các tr c p c a chính ph tr c ti p v i nhà cho thuê công c ng dành cho ng i nghèo đô th đ c th c hi n b ng cách liên doanh v i chính quy n đ a ph ng.
Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich (2010), Nhu c u thuê nhà : Tr ng h p nghiên c u Qu n Muant,T nh Nakhon Pathom, Thái Lan: Nghiên c u này đ c ti n hành b ng ph ng pháp nghiên c u đ nh l ng d a vào phân tích mô hình h i quy thông qua SPSS đ th c hi n m c tiêu nghiên c u tác đ ng c a y u t marketing, y u t tài chính và hành vi tiêu dùng đ n vi c l a ch n nhà
. K t qu nghiên c u cho th y các y u t nh h ng đ n nhu c u thuê nhà là m c thu nh p trung bình hàng tháng, s ng i trong phòng, s l n đi xem, th i gian thuê phòng n i đang thuê và so sánh gi a các n i thuê tr c khi quy t d nh thuê và ti n ích c a phòng.
3.3 MÔ HÌNH NGHIÊN C U
M c đích c a nghiên c u này là ki m đ nh các y u t chính nh h ng đ n chi phí thuê nhà c a ng i có thu nh p th p, đ ng th i xem xét m c tác đ ng các y u t này đ n chi phí thuê nhà c a ng i thu nh p th p. T các gi thi t và mô hình c a Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich (2010) th c hi n Thái Lan, mô hình nghiên c uđ c đ xu t nh sau:
Hình 3.2:Các y u t nh h ng đ n chi phí thuê nhà bình quân hàng tháng
D a vào lý thuy t và các nghiên c u đã có, thì có nhi u nhóm y u t nh h ng đ n quy t đ nh chi phí thuê nhà bình quân hàng tháng c a ng i thu nh p th p. Các nhóm y u t : tài chính, đ c đi m cá nhân và th tr ng, g m có: tu i, ngh nghi p, tình tr ng hôn nhân, t ng s ng i, m i quan h v i ng i cùng chung s ng, t ng thu nh p c a h , ti n h tr , di n tích, kho ng cách t n i thuê t i n i làm, phòng có công trình ph đi kèm, v trí thuê g n n i vui ch i và mua s m, so sánh v i và môi tr ng có nh h ng đ n quy t đnh thuê nhà tr c a ng i thu nh p th p. Chi phí thuê nhà Tài chính c đi m cá nhân Th tr ng
B ng 3.1: Các bi n trong mô hình h i quy Nhóm Nhóm bi n Ký hi u Gi i thích biên n v tính D u k v ng Bi n ph thu c:
Chi phí thuê nhà bình quân hàng tháng/ ng i S ti n chi tiêu/ ng i/ tháng. 1000 đ ng Bi n đ c l p c đi m cá nhân TUOI Tu i c a đ i t ng đ c kh o sát N m +/_ TTHNHAN Bi n gi , nh n giá tr là 1 n u đã k t hôn, nh n
giá tr là 0 n u đ c thân / ly hôn / góa. - GIADINH Bi n gi , nh n giá tr là 1 n u ng i chung
s ng là ng i thân, h hàng; n u khác,nh n giá tr 0
+/_
BANBE Bi n gi , nh n giá tr là 1 n u ng i chung
s ng là b n bè; n u khác, nh n giá tr 0 +/_ TONGSN T ng s ng i đang chung s ng trong phòng Ng i - NGHE Bi n gi , nh n giá tr là 1 n u là lao đ ng ph
thông, nh n giá tr 0 n u là công nhân viên ch c -/+ Tài chính THUNHAP T ng thu nh p hàng tháng c a h . 100,000 đ ng +
HOTRO S ti n công ty / gia đình h tr . 100,000
đ ng + Th tr ng DTICH Di n tích sàn n i thuê/ ng i. m2 + TIENICH Bi n gi , nh n giá tr là 1 n u phòng có m t ho c các công trình ph , nh n giá tr 0 n u không có. +
GIAITRI Bi n gi , nh n giá tr 1 n u g n n i vui ch i và mua s m, nh n giá tr 0 n u không g n. SSVOI S n i đã xem và so sánh tr c khi l a ch n
n i thuê hi n t i.
S l n
- KCACH Kho ng cách t n i thuê t i n i làm. 100m - MOITRUONG Bi n gi , nh n giá tr 1 n u ng i thuê hài
lòng v i ch hi n t i, nh n giá tr 0 n u không.
3.2.1 Nhóm y u t đ c đi m cá nhân
Trong quá trình ra quy t đ nh thuê nhà c ng nh ch p nh n tr m c chi phí thuê nhà là bao nhiêu, ng i thuê ch u tác đ ng tr c ti p t nh ng y u t đ c đi m cá nhân, quan ni m s ng c a riêng m i ng i. Nh ng y u t này đ c đ a vào mô hình đ tìm hi u s tác đ ng vào chi phí thuê nh m hi u rõ h n v các quy t đ nh thuê nhà c a ng i đi thuê.
Theo k t qu nghiên c u c a Ballesteros (2004) thì nh ng y u t thu c đ c đi m nhân kh u c a h c ng nh h ng đ n quy t đ nh đi thuê. Tu i tác, kích th c c a h gia đình và c c u c a nhóm gia đình đ c coi là y u t quy t đnh s l a ch n c a n i thuê. Ví d , h đ c thân có nh ng l a ch n khác nhau v n i so v i các c p v ch ng. Giai đo n khác nhau c a vòng đ i có th t o ra b khác nhau c a nhu c u nhà . Ví d , ch h đã k t hôn, có tu i trên 50 tu i và trong gia đình có ít nh t 3 ng i thì có xu h ng s h u nhà h n là đi thuê.
Tu i (TUOI):s tu i hi n t i c a ch h .
Theo quan ni m c a ng i x a, tu i đ i th hi n kinh nghi m c ng nh các m i quan h nên khi tu i càng l n thì vi c ch n l a n i thuê có chi phí th p. Tuy nhiên, tu i th hi n giai đo n s ng và các nhu c u khác nhau trong t ng giai đo n s ng nên tu i càng l n thì vi c thuê nhà s có thêm nhi u yêu c u d n đ n chi phí cao h n. Do đó d u k v ng (+/-).
Tình tr ng hôn nhân (TTHNHAN): ây là bi n gi , nh n giá tr 1 n u k t hôn và 0 n u đ c thân (bao g m góa, ly hôn và ch a k t hôn).
Theo Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich, (2010), thì tình tr ng hôn nhân t o nên nhu c u v nhà do: Ng i k t hôn có nhu c u nhà vì đó là đi u ph bi n và có truy n th ng trong t t c các xã h i trên th gi i. i v i các c p m i k t hôn thì h c n nh ng không gian riêng và tho i mái trong n i là đi u bình th ng; Ng i ly hôn c n m t không gian s ng tách riêng v i ch ng c ho c
v c ; và khi m t ng i di chuy n ra kh i nhà c , h c n có m t n i . Có nhi u nguyên nhân đ chuy n n i khác nh ng c ng đ u làm t ng thêm v nhu c u nhà
c ng nh chi phí.
Nh v y, tình tr ng hôn nhân c ng nh h ng đ n nhu c u nhà . Th c t , khi k t hôn, t t c nh ng chi phí s đ c chia s bao g m c chi phí v nhà nên s ti t ki m h n nhi u khi s ng đ c thân. D u k v ng (-).
T ng s ng i cùng chung s ng (TSNGUOI): là s ng i s ng chung trong n i thuê.
Theo Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich, (2010), thông th ng đ i v i gia đình l n, nhi u ng i có xu h ng s h u nhà ho c s chi tr ti n hi u h n n u đi thuê. Do đó, quy mô gia đình có nh h ng đ n chi phí.
N i đ c xem là nhu c u thi t y u, con ng i ngh ng i đ tái t o s c lao đ ng đ tham gia vào s n xu t, tuy nhiên, v i m c thu nh p th p, ng i thu nh p th p th ng ch p nh n vi c chung s ng v i nhi u ng i h n là m t mình v i mong mu n gi m chi phí thuê. ng th i, vi c s ng chung v i nhi u ng i s thu n ti n trong vi c tìm phòng. Hay nói cách khác s ng i cùng chung s ng th hi n quy mô c a h và mong mu n gi m chi phí thuê nhà. D u k v ng (-).
M i quan h c a nh ng ng i cùng phòng:Bi n đ c phân làm 2 nhóm bi n:
Nhóm 1: GIADINH: nh ng ng i cùng chung s ng là ng i thân, có m i quan h h hàng v i nhau nh n giá tr 1 và n u khác nh n giá tr 0.
Nhóm 2: BANBE: nh ng ng i chung s ng không có m i quan h b n bè, có th bi t nhau t tr c ho c vô chung n i thuê r i quen bi t nhau nh n giá tr 1 và n u khác nh n giá tr 0.
Các thành viên còn l i chung phòng là nhóm tham kh o quan tr ng có nh h ng l n nh t, tác đ ng tr c ti p đ n vi c quy t đ nh thuê và chi phí thuê nhà.
V i m i quan h là b n bè thì quy n quy t đ nh là ngang nhau, v i m i quan h là gia đình thì ng i ch h s có quy n quy t đ nh nhi u h n các thành viên còn l i.
Theo nghiên c u c a Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich (2010), thì ng i có nh h ng đ n quy t đ nh thuê nhà là b m chi m trên 50%, ng i cùng phòng chi m 40,1%. Tuy nhiên, nghiên c u c ng không đ a ra nh n đ nh nào v d u c a các bi n này. D u k v ng (+/-).
Ngh nghi p (NGHE): V i đ i t ng nghiên c u là ng i thu nh p th p thì có 2 ngh nghi p đ c xem xét có kho ng thu nh p t 4 tri u/ tháng/ ng i và gi m tr gia c nh 1,6 tri u/tháng/ng i là công nhân viên ch c và lao đ ng ph thông. ây là bi n gi , nh n giá tr là 0 n u là công nhân viên ch c, nh n giá tr 1 n u là lao đ ng ph thông.
Theo nghiên c u c a Ch ng trình đ nh c xã h i c a Liên Hi p Qu c (United Nations Human Settlements Programme, 2003), thì ng i làm thuê có th có đ c n i g n n i làm vi c d a vào vi c ngh nghi p b ng cách tìm ki m m t vi c mà ch thuê lao đ ng c ng c p luôn n i nh làm công nhân xây d ng, ho c đ i v i nhà máy, xí nghi p có th bên c nh n i làm, ngay trong khuôn viên c a nhà máy và xí nghi p. ây là nh ng n i ti n l i, đ n gi n nh ng an toàn v n i . Công ch c là m t trong nh ng nhóm nhân viên th ng đ c h ng l i t nhà mà chính ph ho c c quan nhà n c cung c p cho thuê mi n phí ho c thuê danh ngh a.
V y, ngh nghi p c ng nh h ng đ n hành vi tiêu dùng, đ c bi t là ch n l a n i và chi phí thuê nhà. Tuy nhiên m c đ nh h ng c a ngh nghi p ch a đ c xem xét và đánh giá các nghiên c u tr c đó nên d u k v ng (-/+)
3.2.2 Nhóm y u t tài chính
Vi c quy t đ nh thuê và chi phí ch u tác đ ng l n t hoàn c nh kinh t c a ng i thuê. Hoàn c nh kinh t c a ng i thuê đ c xem xét 2 y u t thu nh p c a h và s ti n đ c h tr .
Thu nh p c a h (THUNHAP), (100.000 đ ng / tháng), là t ng m c thu nh p c a h trong tháng.
Theo Agnes R. Quisumbing và John A. Maluccio, (1999), tình tr ng tài