QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THU HỒI ĐẤT - THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THU HỒ ĐÂT- THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN - 2021 - MỤC LỤC 1.1 Khái niệm thu hồi đất .1 1.2 Đặc điểm thu hồi đất 1.2.1 Về mặt hình thức 1.2.2 Về mặt nội dung 1.3 Vai trò thu hồi đất CHƯƠNG THẨM QUYỀN, TRÌNH TỰ THỦ TỤC VÀ CÁC TRƯỜNG HỢP THU HỒI ĐẤT 2.1 Các trường hợp thu hồi đất 2.1.1 Thu hồi đất mục đích quốc phịng, an ninh 2.1.2 Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, công cộng .5 2.1.3 Thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai .6 2.1.4 Thu hồi đất chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy đe dọa tính mạng người 2.1.5 Các trường hợp nhà nước không thực thu hồi 2.2 Thẩm quyền thu hồi đất 10 2.3 Quản lý quỹ đất thu hồi 10 2.4 Trình tự, thủ tục thu hồi đất .11 CHƯƠNG BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 15 3.1 Khái niệm 15 3.3 Nguyên tắc 17 3.4 Trường hợp không bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất 17 CHƯƠNG TÌNH HÌNH THỰC TIỄN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT Ở VIỆT NAM 19 6.1 Tình hình thực tiễn 19 6.2 Một số kiến nghị 24 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .26 CHƯƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THU HỒI ĐẤT 1.1 Khái niệm thu hồi đất Căn theo khoản 11 Điều Luật Đất đai năm 2013: “Nhà nước thu hồi đất việc Nhà nước định thu lại quyền sử dụng đất người Nhà nước trao quyền sử dụng đất thu lại đất người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai.” Tuy nhiên, khơng phải trường hợp Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất từ tay người sử dụng đất, mà phải dựa vào điều luật minh bạch luật hành Cụ thể Điều 16, từ Điều 61 tới điều 65 Luật đất đai 2013 có qui định rõ ràng trường hợp Nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất 1.2 Đặc điểm thu hồi đất 1.2.1 Về mặt hình thức Thu hồi đất xét mặt hình thức văn Bởi lẽ, Nhà nước định thu hồi đất thông qua định hành đưa đến người sử dụng đất 1.2.2 Về mặt nội dung Ta thấy thu hồi đất có số đặc điểm nội dung sau: Thứ nhất, quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành Hệ pháp lý thu hồi đất lấy lại phần đất người sử dụng đất, làm phần đất mang giá trị khai thác, chỗ ở, sử dụng họ, mang đến sức ảnh hưởng vơ lớn Vì vậy, định thu hồi đất phải nêu rõ lý do, mục đích, chủ thể diện tích thu hồi Dù mục đích định thu hồi đất phải quan có đủ thẩm quyền thu hồi đất ban hành, cần cân nhắc suy tính kĩ lưỡng trước đưa định thu hồi Khoản 11 Điều Luật Đất đai năm 2013 đất gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống nhân dân Thứ hai, tiến hành theo trình tự định Bên cạnh giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất nội dung pháp luật đất đai Việc thu hồi đất quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành theo trình tự, thủ tục định, qui định rõ Điều 69 Luật Đất đai 2013 Theo đó, tất khâu chuẩn bị tiến hành thực theo qui định, rõ ràng, minh bạch để tất người theo dõi giám sát Đảm bảo tính cơng cách cao nhất, tránh gây thiệt hại cho cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức sử dụng đất Thứ ba, mang tính cưỡng chế bắt buộc Dù với lí do, mục đích gì, từ phía Nhà nước hay từ lỗi chủ thể sử dụng đất lệnh thu hồi đất hợp pháp thực khơng có đồng tình chủ thể Căn theo Điều 71 Luật Đất đai 2013, Nhà nước có biện pháp thuyết phục, giáo dục cưỡng chế thực luật thu hồi đất 1.3 Vai trò thu hồi đất Thu hồi đất mang vai trò quan trọng, cụ thể sau: Thứ nhất, thực mục tiêu đại hóa, cơng nghiệp hóa đất nước Nước ta vốn nước nông nghiệp cịn nhiều hạn chế, phát triển Để sánh vai quốc gia phát triển tiên tiến khác, có đường chuyển theo hướng cơng nghiệp đại Mà để thực điều đó, cần xây dựng cấu mới, từ cấu nông nghiệp sang cấu công nghiệp, dịch vụ, thương mại Và bước đầu việc thay đổi thay đổi hạ tầng, di chuyển phần đất đai dùng cho nông nghiệp sang đầu tư hạ tầng cho công nghiệp, xây dựng xi nghiệp, công trường, khu kinh tế cao Đó nước cơng trình xây dựng bước đặt móng cho cơng cải cách, làm đất nước ngày vững mạnh Thứ hai, cải thiện đời sống cho người dân Trong trình hội nhập, tốc độ thị hóa phát triển vượt trội kinh tế diễn cách nhanh chóng, việc cải tiến hạ tầng xã hội hạ tầng kĩ thuật nhu cầu thiết yếu góp phần cải thiện đời sống cho người dân mà Nhà nước phải xem xét Thế nhưng, diện tích đất lại có hạn, nên việc Nhà nước phải lấy phần đất sử dụng để tiến hành cơng trình khác điều tránh khỏi Dù vậy, phát triển kinh tế đất nước ổn định xã hội, đời sống nhân dân hai vấn đề quan trọng, việc thu hồi đất phải thực khn khổ có sở qui hoạch, đảm bảo đời sống cho người dân Thứ ba, tạo điều kiện thuận lợi cho nguồn đầu tư nước Việt Nam gặt hái thành tựu đáng kể sau gia nhập WTO Ngay sau đó, nhiều nhà đầu tư nước ngồi tích cực đầu tư mạnh vào Việt Nam Vì vậy, nhu cầu tạo mơi trường thuận lợi cho nhà đầu tư nước cần thiết Các khu công nghiệp, xưởng, xí nghiệp lớn ln ưu tiên q trình đầu tư, đa số chúng nằm thành phố khu kinh tế trọng điểm để thuận tiện cơng tác Vì vậy, nhu cầu thu hồi đất nhằm đáp ứng việc đầu tư tránh khỏi Bởi việc tạo điều kiện cho nhà đầu tư đem đến nguồn lợi kinh tế khơng nhỏ cho nước ta, góp phần giúp tăng trưởng kinh tế nước nhà, đồng thời nâng cao giá trị sử dụng đất CHƯƠNG THẨM QUYỀN, TRÌNH TỰ THỦ TỤC VÀ CÁC TRƯỜNG HỢP THU HỒI ĐẤT 2.1 Các trường hợp thu hồi đất 2.1.1 Thu hồi đất mục đích quốc phịng, an ninh Theo quy định Điều 61 Luật Đất đai 2013, trường hợp thu hồi đất mục đích quốc phịng, an ninh bao gồm: “1 Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc; Xây dựng qn sự; Xây dựng cơng trình phịng thủ quốc gia, trận địa cơng trình đặc biệt quốc phòng, an ninh; Xây dựng ga, cảng quân sự; Xây dựng cơng trình cơng nghiệp, khoa học cơng nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; Xây dựng kho tàng lực lượng vũ trang nhân dân; Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí; Xây dựng sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng lực lượng vũ trang nhân dân; Xây dựng nhà công vụ lực lượng vũ trang nhân dân; 10 Xây dựng sở giam giữ, sở giáo dục Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an quản lý.”2 2.1.2 Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng Các trường hợp thu hồi đất mục đích phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng quy định Điều 62 Luật Đất đai 2013, Điều 61 Luật Đất đai 2013 bao gồm trường hợp sau: “1 Thực dự án quan trọng quốc gia Quốc hội định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất; Thực dự án Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm: a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư nguồn vốn hỗ trợ phát triển thức (ODA); b) Dự án xây dựng trụ sở quan nhà nước, tổ chức trị, tổ chức trị - xã hội trung ương; trụ sở tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao; cơng trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, cơng trình nghiệp cơng cấp quốc gia; c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, nước, điện lực, thơng tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; cơng trình thu gom, xử lý chất thải; Thực dự án Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm: a) Dự án xây dựng trụ sở quan nhà nước, tổ chức trị, tổ chức trị - xã hội; cơng trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh xếp hạng, cơng viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, cơng trình nghiệp công cấp địa phương; b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật địa phương gồm giao thơng, thủy lợi, cấp nước, nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải; c) Dự án xây dựng cơng trình phục vụ sinh hoạt chung cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà cho sinh viên, nhà xã hội, nhà cơng vụ; xây dựng cơng trình sở tơn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ cơng cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; đ) Dự án khai thác khống sản quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thơng thường, than bùn, khống sản khu vực có khống sản phân tán, nhỏ lẻ khai thác tận thu khoáng sản.”3 Lưu ý: Việc thu hồi đất mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng phải có đủ điều kiện thu hồi theo Điều 63 Luật Đất đai 2013: “1 Dự án thuộc trường hợp thu hồi đất quy định Điều 61 Điều 62 Luật này; Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Tiến độ sử dụng đất thực dự án.”4 2.1.3 Thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai Theo quy định Điều 64 Luật Đất đai 2013, trường hợp thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai bao gồm: “a) Sử dụng đất khơng mục đích Nhà nước giao, cho Điều 62 Luật Đất đai 2013 Điều 63 Luật Đất đai 2013 thuê, công nhận quyền sử dụng đất bị xử phạt vi phạm hành hành vi sử dụng đất khơng mục đích mà tiếp tục vi phạm; b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; c) Đất giao, cho thuê không đối tượng không thẩm quyền; d) Đất không chuyển nhượng, tặng cho theo quy định Luật mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; đ) Đất Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm; e) Đất không chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Luật mà người sử dụng đất thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; g) Người sử dụng đất không thực nghĩa vụ Nhà nước bị xử phạt vi phạm hành mà khơng chấp hành; h) Đất trồng hàng năm không sử dụng thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng lâu năm không sử dụng thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không sử dụng thời hạn 24 tháng liên tục; i) Đất Nhà nước giao, cho thuê để thực dự án đầu tư mà không sử dụng thời hạn 12 tháng liên tục tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi dự án đầu tư kể từ nhận bàn giao đất thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng chủ đầu tư gia hạn sử dụng 24 tháng phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thời gian chậm tiến độ thực dự án thời gian này; hết thời hạn gia hạn mà chủ đầu tư chưa đưa đất vào sử dụng Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường đất tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp bất khả kháng.”5 Điều 64 Luật Đất đai 2013 2.1.4 Thu hồi đất chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy đe dọa tính mạng người Thu hồi đất chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy đe dọa tính mạng người quy định Khoản Điều 65 Luật Đất đai 2013: “a) Tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển nơi khác, giảm khơng cịn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển nơi khác, giảm khơng cịn nhu cầu sử dụng đất; b) Cá nhân sử dụng đất chết mà khơng có người thừa kế; c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; d) Đất Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn không gia hạn; đ) Đất khu vực bị nhiễm mơi trường có nguy đe dọa tính mạng người; e) Đất có nguy sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng người.” Căn việc thu hồi quy định cụ thể Khoản Điều 65 Luật Đất đai 2013”: “a) Văn quan có thẩm quyền giải có hiệu lực pháp luật trường hợp thu hồi đất quy định điểm a khoản Điều này; b) Giấy chứng tử định tuyên bố người chết theo quy định pháp luật văn xác nhận khơng có người thừa kế Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú người để thừa kế chết đối lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại trường hợp cịn có ý kiến không đồng ý phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hồn chỉnh phương án trình quan có thẩm quyền; b) Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền định thu hồi đất Việc định thu hồi đất, phê duyệt tổ chức thực phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định sau: a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định Điều 66 Luật định thu hồi đất, định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày; b) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến niêm yết công khai định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã địa điểm sinh hoạt chung khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến người có đất thu hồi, ghi rõ mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà đất tái định cư (nếu có) thời gian bàn giao đất thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; c) Tổ chức thực việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phê duyệt; d) Trường hợp người có đất thu hồi khơng bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt Ủy ban nhân dân cấp xã, 13 Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực Trường hợp người có đất thu hồi vận động, thuyết phục không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành định cưỡng chế thu hồi đất tổ chức thực việc cưỡng chế theo quy định Điều 71 Luật Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt có trách nhiệm quản lý đất giải phóng mặt bằng.”10 10 Điều 69 Luật Đất đai 2013 14 CHƯƠNG BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 3.1 Khái niệm Theo quy định Điều 12 Luật Đất đai 2015 Bồi thường đất “Bồi thường đất việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.”11 Trên tinh thần pháp luật quy định, ta hiểu Bồi thường Nhà nước thu hồi đất việc Nhà nước trả cho người có đất bị thu hồi thiệt hại vật chất cho việc thu hồi đất gây Hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất phát triển.12 Tái định cư trình di chuyển đến nơi mới, ổn định lại sống, điều kiện sinh hoạt thu nhập nơi Vậy tái định cư Nhà nước thu hồ đất hiểu việc Nhà nước hỗ trợ bố trí chỗ ổn định cho người sử dụng đất bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ 3.2 Điều kiện Điều kiện bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định Điều 75 Luật Đất đai 2013, cụ thể: “1 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi chung Giấy chứng nhận) có đủ điều kiện để 11 Khoản 12 Điều Luật Đất đai năm 2013 12 Khoản 14 Điều Luật Đất đai năm 2013 15 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định Luật mà chưa cấp, trừ trường hợp quy định khoản Điều 77 Luật này; người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam mà có Giấy chứng nhận có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định Luật mà chưa cấp Cộng đồng dân cư, sở tôn giáo, tín ngưỡng sử dụng đất mà khơng phải đất Nhà nước giao, cho thuê có Giấy chứng nhận có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định Luật mà chưa cấp Người Việt Nam định cư nước Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định Luật mà chưa cấp Tổ chức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất nộp, tiền nhận chuyển nhượng trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định Luật mà chưa cấp 16 Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê có Giấy chứng nhận có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định Luật mà chưa cấp Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, có Giấy chứng nhận có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định Luật mà chưa cấp.”13 3.3 Nguyên tắc Nguyên tắc bồi thường đất nhà nước thu hồi đất quy định Điều 74 Luật Đất đai 2013 Theo đó, để bồi thường đất thu hồi đất phải tuân thủ nguyên tắc sau: “1 Người sử dụng đất Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện bồi thường quy định Điều 75 Luật bồi thường Việc bồi thường thực việc giao đất có mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, khơng có đất để bồi thường bồi thường tiền theo giá đất cụ thể loại đất thu hồi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thời điểm định thu hồi đất Việc bồi thường Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời quy định pháp luật.”14 3.4 Trường hợp không bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất Các trường hợp quy định Điều 82 Luật Đất đai 2013, cụ thể: 13 Điều 75 Luật Đất đai 2013 14 Điều 74 Luật Đất đai 2013 17 Thứ nhất, đất thu hồi đất giao trường hợp khoản Điều 76 Luật Đất đai 2013, bao gồm: - Đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân - Đất Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất miễn tiền sử dụng đất - Đất Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê thực sách người có cơng với cách mạng - Đất nơng nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích xã, phường, thị trấn - Đất nhận khốn để sản xuất nơng lâm nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối Các trường hợp bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại Nhà nước thu hồi đất Thứ hai, đất nhà nước giao để quản lý Thứ ba, đất thu hồi trường hợp vi phạm pháp luật đất đai quy định Điều 64 trường hợp theo quy định điểm a, b, c, d khoản Điều 65 Luật Đất đai 2013 Thứ tư, không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định Luật này, trừ trường hợp quy định khoản Điều 77 Luật Đất đai 2013 18 CHƯƠNG TÌNH HÌNH THỰC TIỄN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT Ở VIỆT NAM 6.1 Tình hình thực tiễn Thứ nhất, có q nhiều văn quy phạm pháp luật quy việc thu hồi đất gây khó khăn việc tiếp cận xử lý tình thực tế Hiện Việt Nam, ngồi luật Đất đai 2013 cịn có nghị định 43/2014/NĐ-CP, nghị định 01/2017/NĐ-CP, nghị định 148/2020/NĐ-CP, thông tư 02/2015/TT-BTNMT, nghị định 47/2014/NĐ-CP, nghị định 06/2020/NĐCP, văn pháp luật có quy định thu hồi đất Mặc dù biết vấn đề thu hồi đất nước ta phức tạp nên văn pháp luật cần có sửa đổi, bổ sung để phù hợp với tình hình thực tiễn khắc phục bất cập trước việc quy định rải rác nhiều văn pháp luật khác thực gây nhiều khó khăn việc tìm hiểu đặc biệt người dân - người có đất bị thu hồi Dễ dàng nhận thấy điều qua việc luật Đất đai 2013 quy định chi tiết nghị định 43/2014/NĐ-CP nghị định có tới văn sửa đổi bổ sung nghị định 01/2017/NĐ-CP nghị định 148/2020/NĐ-CP Chưa dừng lại nghị định 43/2014/NĐ-CP cịn quy định chi tiết thơng tư 02/2015/TT-BTNMT Thử hỏi người dân bình thường, quan tâm pháp luật hay cán thiếu lực, đến có việc cần tra cứu bị sót nghị định, thơng tư hay khơng? Đó nguyên nhân dẫn đến việc xảy sai phạm khơng đáng có thu hồi đất khơng chấp hành định thu hồi đất, thay đổi trạng khu đất có định thu hồi nhiều “dự án treo” tồn Những vấn đề nói tiếp phần phía 19 Thứ hai, số tổ chức, cá nhân không chấp hành định thu hồi đất Theo khoản Điều 67, luật Đất đai 2013: “Khi định thu hồi đất có hiệu lực thi hành phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cơng bố cơng khai, người có đất thu hồi phải chấp hành định thu hồi đất”15 Tuy nhiên thực tế có số cá nhân khơng chấp hành định thu hồi đất, kiến cho quan chức phải thực việc cưỡng chế thu hồi đất (theo quy định Điều 71 Luật Đất đai 2013) Ví dụ, dự án Khu đất dịch vụ phường Tích Sơn, UBND thành phố Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc) ban hành Quyết định số 1637/QĐ-UBND ngày 25/6/2021 phê duyệt phương án tổ chức cưỡng chế thu hồi đất hộ phạm vi giới thu hồi gồm hộ sau: Ông Lê Ngọc Hiền; ông Nguyễn Ngọc Luyện; ông Nguyễn Ngọc Quang; ông Hoàng Hồng Long (Lạp); bà Hồng Thị Bích; ơng Nguyễn Ngọc Luận 16 ; hay dự án Đường cao tốc Bắc-Nam đoạn qua huyện Nơng Cống tỉnh Thanh Hóa, UBND huyện Nông Cống ban hành định cưỡng chế thu hồi đất gia đình ơng Hồng Văn Ngân, trước UBND huyện ban hành định cưỡng chế thu hồi đất gia đình bà Trịnh Thị Thanh 17 Có nhiều ngun nhân dẫn đến việc người dân không chấp hành định thu hồi đất, ngồi việc có nhiều văn quy phạm pháp luật thu hồi đất nói trên, cịn có số ngun nhân khác Theo khoản Điều 74 Luật Đất đai 2013, “Việc bồi thường thực việc giao đất có mục 15 Luật Đất đai năm 2013 16 Ngọc Minh Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc): Cưỡng chế thu hồi đất thực dự án Khu đất dịch vụ phường Tích Sơn Báo Xây dựng, ngày 02/07/2021 [Online] Truy cập ngày 06/7/2021 17 Hà Anh Thanh Hoá: Cưỡng chế thu hồi đất phục vụ Dự án cao tốc Bắc – Nam Báo Công luận, ngày 30/06/2021 [Online] Truy cập ngày 06/07/2021 20 đích sử dụng với loại đất thu hồi, khơng có đất để bồi thường bồi thường tiền theo giá đất cụ thể loại đất thu hồi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thời điểm định thu hồi đất” 18 người dân muốn bồi thường “giao đất có mục đích sử dụng đất với loại đất thu hồi”19, nhiên nguồn đất khan nên quan chức lại áp dụng “bồi thường tiền theo giá đất cụ thể loại đất thu hồi” 20, mà giá đất bồi thường thường thấp giá đất thực tế thị trường bất động sản Việt Nam thị trường có nhiều biến động, vùng có giá đất thực tế khác thay đổi nhanh theo ngày Điều gây nhiều khó khăn, thiếu thốn cho người dân di chuyển đến nơi sau đất bị thu hồi Hay theo quy định điểm a khoản Điều Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất, “Trường hợp thu hồi hết đất phần diện tích đất cịn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để theo quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân khơng cịn đất ở, nhà khác địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi bồi thường đất nhà tái định cư”21 theo khoản Điều 85 Luật Đất đai 2013, “Khu tái định cư tập trung phải xây dựng sở hạ tầng đồng bộ, đảm đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán vùng, miền” 22 Tuy nhiên khơng có quy định cụ thể về “điều kiện, phong tục, tập quán vùng, miền”23 nên việc xây dựng khu tái định cư thường không đáp ứng nhu cầu người dân, làm đảo loạn lối sống sinh hoạt họ nên họ khó chấp nhận định thu hồi đất quan chức năng, nhiều nguyên nhân thuộc tâm linh người dân mộ phần, cội nguồn ông cha, thứ mà quy định pháp luật đáp ứng 18 Luật đất đai năm 2013 19 Luật đất đai năm 2013 20 Luật đất đai năm 2013 21 Nghị định 47/2014/NĐ-CP bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất 22 Luật Đất đai năm 2013 23 Luật Đất đai năm 2013 21 đầy đủ nhu cầu người dân Thứ ba, “dự án treo” tồn gây thiệt hại nặng nề kinh tế cho nhà nước người dân Dựa theo điểm i khoản Điều 64 Luật đất đai 2013, “dự án treo” dự án nhà nước giao đất, cho thuê đất “trong thời hạn 12 tháng liên tục tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi dự án đầu tư kể từ nhận bàn giao đất thực địa” 24 chí “khơng đưa đất vào sử dụng chủ đầu tư gia hạn sử dụng 24 tháng” 25 dự án không đưa vào khai thác sử dụng Một số “dự án treo” tiếng dự án đô thị Saigon Peninsula (quận 7, TP.HCM) - tổng số vốn đầu tư tỷ USD, từ năm 2007 đến dự án án binh bất động 26, hay dự án di dời trường Đại học Quốc Gia Hà nội khỏi nội đô - dự án phủ phê duyệt năm 2003 sau 20 năm giậm chân chỗ dự án đội vốn từ 7000 tỷ đồng lên 22000 tỷ đồng 27 Những dự án treo gây nhiều khó khăn thiệt hại nặng nề nhà nước người dân khu quy hoạch Đối với người dân, theo Điều 92 Luật Đất đai 2013, quy định trường hợp Nhà nước thu hồi đất không bồi thường tài sản gắn liền với đất có nêu “Tài sản gắn liền với đất tạo lập trái quy định pháp luật tạo lập từ sau có thơng báo thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền” 28, quy định khiến cho người dân khu dự án chưa giải tỏa phải sống nhà nhỏ lụp xụp, xuống cấp trầm trọng đến mức sửa chữa xây Vì đất nằm dự án đầu tư nên sở hạ tầng điện, đường, ống nước, không đầu tư 24 Luật đất đai năm 2013 25 Luật đất đai năm 2013 26 Huy Vũ Siêu dự án tỷ USD treo gần 15 năm Báo Pháp luật TP.HCM, ngày 27/04/2021 [Online] Truy cập ngày 08/07/2021 27 Ban thời Siêu dự án tỷ đô: Mất 18 năm khởi động để gần bất động Đài truyền hình Việt Nam, ngày 05/07/2021 [Online] Truy cập ngày 08/07/2021 28 Luật Đất đai năm 2013 22 xây mới, sửa chữa gây khó khăn việc lại sinh hoạt người dân Không đất nằm “dự án treo” không chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dự án “treo” lâu kế hoạch sống người dân bị trì hỗn Đối với nhà nước, biết tài nguyên đất nguồn tài nguyên có giá trị to lớn nguồn tài nguyên có hạn Việc tồn đọng “dự án treo” làm cho khu đất khơng thể đóng góp cho kinh tế nước nhà Ngồi “dự án treo” cịn làm hạn chế khả thu hút vốn đầu tư địa phương, kiến cho khu đất có giá trị khơng thể tiếp cận nhà đầu tư có lực thực muốn đầu tư vào Thứ tư, người dân cố tình thay đổi trạng khu đất sau có định thu hồi đất nhằm nâng cao giá trị khu đất có định thu hồi Nếu theo phân tích mục khoản Điều 92 Luật Đất đai 2013 gây nhiều khó khăn cho người dân mục nhờ vào Điều 92 mà người dân nhận “một hời” Nguyên nhân nằm chỗ đến chưa có văn quy định việc ghi nhận lại trạng khu đất có định thu hồi đất, thực tế việc ghi nhận trạng khó thực việc tốn thời gian, tài sản gắn liền với đất tự phát triển số lượng mình, nên văn ghi nhận lại trạng khu đất có định thu hồi khơng thể sở hồn tồn xác để bồi thường tài sản gắn liền với đất thu hồi đất Dựa vào người dân cố ý làm thay đổi trạng khu đất nhằm nhận nhiều tiền bồi thường tài sản gắn liền với đất Một số cách mà người dân hay sử dụng trồng thêm vào khu đất trống mình, xây dựng thêm nhà, hay chí cố tình gia cố nhà nhằm tăng giá trị nhà, Mặc dù hành động rõ ràng sai quy định pháp luật đất đai khơng có quy định cụ thể kiến cho quan có chức khó xử lý sai phạm Hành động gây 23 tổn thất kinh tế cho quan, tổ chức có liên quan (nhà nước, nhà đầu tư, ) mà gây tổn thất thời gian công sức cho người dân dự án khu đất họ không may “dự án treo” cơng sức họ bỏ khơng đem lại hiệu kinh tế cho họ 6.2 Một số kiến nghị Dựa vào thực trạng đưa số kiến nghị sau: Một là, giảm số văn pháp luật thu hồi đất nói riêng đất đai nói chung Cùng với phát triển đất nước công nghệ, đặc biệt với óc sáng tạo kinh nghiệm dồi mong nhà làm luật tạo Luật Đất đai giải tất vấn đề liên quan đến đất đai mà khơng cần có q nhiều văn kèm theo Hai là, ban hành quy định cụ thể giá đất hay việc xây dựng khu tái định cư cụ thể cho vùng miền khác nhau, phù hợp với trình độ phát triển kinh tế, phong tục, tập quán vùng miền Chỉ có người dân an tâm di chuyển chỗ ở, chỗ sản xuất đến nơi khác chấp hành định thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền Ba là, triệt để loại trừ “dự án treo” Để giải phần khó khăn người dân khu đất chẳng may dự án treo khoản 33 Điều Luật Sửa đổi, bổ sung số điều Luật Xây dựng sửa đổi Điều 94 Luật Xây dựng 2014 quy định điều kiện để cấp giấy phép xây dựng tạm thời có đề cập đến khu đất “Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, cơng bố chưa thực chưa có định thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền”29 Tuy nhiên chưa đủ vấn đề dự án treo nằm giám sát lỏng lẻo ngành chức việc thu hồi 29 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Xây dựng 24 sử dụng đất dự án Mong quan chức mạnh tay việc giám sát dự án, kiên thu hồi “dự án treo” mục đích ích nước lợi nhà Bốn là, có giải pháp cụ thể khắc phục tình trạng người dân thay đổi trạng khu đất có định thu hồi đất Tránh kẻ gian nhờ vào mà kích động người dân có hành động làm sai quy phạm pháp luật đất đai nhằm trục lợi cho thân gây tổn thất cho người dân nhà nước, nhà đầu tư Những kiến nghị chưa hẳn giải hết tất tồn đọng quy định pháp luật đất đai thu hồi đất Nhưng mong phần giúp cho người dân tránh khỏi khó khăn khơng đáng có giúp quan nhà nước, bên có liên quan thuận tiện việc quản lý thực dự án 25 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT Luật Đất đai năm 1987; Luật Đất đai năm 2013; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Xây dựng; Nghị định 47/2014/NĐ-CP bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất B LUẬN VĂN, TẠP CHÍ KHOA HỌC Đinh Trọng Huy Thu hồi đất để phát triển kinh tế, xã hội lợi ích quốc gia, công cộng theo pháp luật đất đai từ thực tiễn quận Long Biên, thành phố Hà Nội Luận văn thạc sĩ Luật Kinh tế; Trần Thị Kim Anh Pháp luật bồi thường nhà nước thu hồi đất - Kinh nghiệm số quốc gia học kinh nghiệm cho Việt Nam Tạp chí Kinh tế Quản trị kinh doanh C TÀI LIỆU ĐIỆN TỬ Ban thời Siêu dự án tỷ đô: Mất 18 năm khởi động để gần bất động Đài truyền hình Việt Nam, ngày 05/07/2021 ; Hà Anh Thanh Hoá: Cưỡng chế thu hồi đất phục vụ Dự án cao tốc Bắc – Nam Báo Công luận, ngày 30/06/2021 ; Huy Vũ Siêu dự án tỷ USD treo gần 15 năm Báo Pháp luật TP.HCM, ngày 27/04/2021 .; 26 Ngọc Minh Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc): Cưỡng chế thu hồi đất thực dự án Khu đất dịch vụ phường Tích Sơn Báo Xây dựng, ngày 02/07/2021 ; Phạm Thành Đơ Pháp luật thu hồi đất nhìn từ thực tiễn áp dụng huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình Kỷ yếu hội thảo Khoa học Quốc gia ; 27 ... HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT Ở VIỆT NAM 6.1 Tình hình thực tiễn Thứ nhất, có nhiều văn quy phạm pháp luật quy việc thu hồi đất gây khó khăn việc tiếp cận xử lý tình thực tế Hiện Việt. .. CHUNG VỀ THU HỒI ĐẤT 1.1 Khái niệm thu hồi đất Căn theo khoản 11 Điều Luật Đất đai năm 2013: “Nhà nước thu hồi đất việc Nhà nước định thu lại quy? ??n sử dụng đất người Nhà nước trao quy? ??n sử dụng đất. .. quy định pháp luật ? ?áp ứng 18 Luật đất đai năm 2013 19 Luật đất đai năm 2013 20 Luật đất đai năm 2013 21 Nghị định 47/2014/NĐ-CP bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất 22 Luật Đất