TIỂU LUẬN kinh tế lượng đề tài các yếu tố ẢNH HƯỞNG tới GIÁ cả căn hộ tại DAEGU, hàn QUỐC năm 2021

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG VIỆN KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ -*** - TIỂU LUẬN GIỮA KỲ Môn học: Kinh tế lượng ĐỀ TÀI: CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ CẢ CĂN HỘ TẠI DAEGU, HÀN QUỐC NĂM 2021 Lớp tín chỉ: KTE309(GD2-HKI-2021).4 Giảng viên hướng dẫn: Ths Nguyễn Thúy Quỳnh Nhóm thực hiện: 02 Thành viên: Lương Thị Phong Lan - 2014120069 Lâm Như Quỳnh - 2014120121 Ngô Quỳnh Anh - 2014120006 Hồng Thu Thủy - 2014120142 Phạm Đình Tài - 2014510075 Phạm Hữu Hoàn – 2014110107 Hà Nội, tháng 12 năm 2021 BẢNG ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THÀNH VIÊN TRONG NHÓM Được đánh giá Đánh giá Lương Thị Phong Lan Lâm Như Quỳnh Ngơ Quỳnh Anh Phạm Đình Tài Phạm Hữu Hồn NHĨM 02 KTE309.4 MỤC LỤC NHÓM 02 KTE309.4 DANH MỤC BẢNG BIỂU NHÓM 02 KTE309.4 LỜI MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản thị trường quan trọng, có ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế Việc xác định tình hình giá bất động sản lợi cho người kinh doanh bất động sản người có nhu cầu mua hộ chung cư Trên thực tế, định mua hộ mang tính chất lợi ích tài nhiều tiêu dùng đơn cho mục đích cá nhân Tuy nhiên, việc lựa chọn hộ chung cư thỏa mãn nhu cầu người hay khơng phụ thuộc hồn tồn vào giá bán hộ Giá hộ thay đổi thường phụ thuộc vào nhiều yếu tố, từ thay đổi tình trạng thị trường bất động sản tài hay đơn giản yếu tố liên quan đến tiện nghi, nội thất kiến trúc, mơi trường xung quanh Do đó, xét lý thuyết kinh tế mơ hình kinh tế lượng, việc nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá hộ chung cư mang lại nhiều ý nghĩa cho thực tiễn Nhu cầu nhà chủ đề nóng Hàn Quốc, đặc biệt thành phố lớn Seoul, Busan, Incheon Daegu Chỉ tháng nửa đầu năm nay, Covid-19, nhu cầu nhà đạt đỉnh, chạm mức cao so với trước đây, dẫn đến tình trạng nơi mà nhu cầu vượt qua cung Với nhu cầu tăng cao, hộ chung cư trở thành hình thức đa số người Hàn Quốc ưa chuộng, từ giá hộ trở nên tăng cao theo thời gian Đến năm 2030, ước tính có thêm triệu ngơi nhà để phục vụ nhu cầu người dân thành phố lớn, phần lớn chung cư Do đó, xét tình hình nhà Hàn Quốc, nhóm số định thực nghiên cứu về: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ Daegu, Hàn Quốc năm 2021” - trung tâm kinh tế Hàn Quốc Trọng tâm nghiên cứu nhận định, xem xét xác định mức độ tác động yếu tố như: diện tích hộ, số tầng, loại lị sưởi, số trường đại học bệnh viện gần Nghiên cứu nhóm 02 sử dụng mơ hình hồi quy kinh tế lượng để điều tra yếu tố liên quan nhằm có nhìn tổng qt xu hướng giá hộ chung cư thị trường bất động sản Từ đó, ứng dụng vào thực tế để dự báo giá hộ chung cư giúp đẩy nhanh q trình định giá tiết kiệm chi phí đưa đưa lựa chọn người dân Ngồi ra, với kết luận nghiên cứu này, phủ điều chỉnh tìm biện pháp tốt giúp đáp ứng nhu cầu người dân vấn đề nhà tương lai NHÓM 02 KTE309.4 Để đạt mục tiêu vừa nêu, nhóm tác giả phân tích mối quan hệ biến số việc vận dụng kiến thức môn Kinh tế lượng với hiểu biết từ môn liên quan lĩnh vực tài qua chương sau đây: Chương I: Cơ sở lý luận Chương II: Phương pháp nghiên cứu mơ hình Chương III: Kết nghiên cứu thảo luận Dữ liệu nghiên cứu thu thập từ nguồn tin uy tín như: Ngân hàng Thế giới (World Bank), Growing Science (Tạp chí khoa học chuyên ngành), Statista (Nền tảng Business Data số tồn cầu), Nhóm sử dụng phương pháp ước lượng OLS để phân tích ước lượng biến mơ hình Kết nghiên cứu cho thấy: Diện tích, số tầng, lị sưởi ảnh hưởng tích cực đến giá hộ số bệnh viện trường học ảnh hưởng tiêu cực đến giá bán hộ Nhóm nghiên cứu xin phép gửi lời cảm ơn chân thành đến ThS Nguyễn Thúy Quỳnh - Giảng viên môn Kinh tế lượng cung cấp kiến thức mặt lý thuyết giúp đỡ nhóm trình triển khai, nghiên cứu vấn đề tiểu luận Nhóm nỗ lực tìm kiếm thơng tin trau dồi kiến thức sản phẩm cuối chất lượng Tuy nhiên, tiểu luận tránh khỏi thiếu sót q trình nghiên cứu kiến thức chun môn kinh nghiệm tác giả chưa thực đầy đủ Vì vậy, nhóm tác giả mong nhận nhận xét, góp ý từ ThS Nguyễn Thúy Quỳnh để rút kinh nghiệm hồn thiện tiểu luận Nhóm nghiên cứu xin chân thành cảm ơn! NHÓM 02 KTE309.4 CHƯƠNG I – CƠ SỞ LÝ LUẬN Các lý thuyết liên quan đến tiểu luận 1 Căn hộ chung cư Hàn Quốc Căn hộ chung cư loại hình bất động sản nhà chiếm phần diện tích (hoặc số) cơng trình nhà Thường có chủ sở hữu công ty quản lý cho tất đơn vị thực tất hoạt động bảo trì bảo dưỡng Ở Hàn Quốc, có nhiều loại hộ khác Thơng thường, hộ Hàn Quốc phần tòa nhà có khu vực đậu xe an tồn tiện ích khác sân chơi, phịng tập thể dục, Khoảng 90% đất đai Hàn Quốc vùng núi, có nghĩa họ phải sử dụng hiệu nguồn tài ngun đổ Do đó, tịa nhà có nhiều ưu đãi hơn, dẫn đến việc hình thức nhà phổ biến Hàn Quốc hộ cao tầng Theo thống kê “Phân bố đơn vị nhà Hàn Quốc vào năm 2020 theo loại hình”, hầu hết nhà Hàn Quốc hộ, chiếm 62% tổng số loại hình nhà bao gồm nhà liền kề, nhà nhà nhà liên kế Thị trường hộ chung cư Daegu, Hàn Quốc Daegu thành phố lớn thứ tư Hàn Quốc sau Seoul, Busan Incheon Diện tích 886 km2 khu vực thị thức lớn thứ ba với khoảng 2,2 triệu cư dân Daegu coi thành phố thủ phủ tỉnh Gyeongsangbuk-do Dệt may, máy móc quang học ngành cơng nghiệp Ngày nay, Daegu cố gắng để trở thành trung tâm ngành công nghiệp thời trang công nghệ cao Hàn Quốc Với tốc độ phát triển nhanh chóng, Daegu xem trung tâm kinh tế lớn Hàn Quốc Do đó, nhu cầu nhà ngày tăng nhanh Theo thống kê “Lượng giao dịch mua nhà Daegu, Hàn Quốc 2009-2020”, vào năm 2020, số lượng giao dịch mua nhà Daegu, Hàn Quốc lên tới khoảng 66 nghìn, khoảng 1,28 triệu giao dịch mua nhà thực trước năm Việc chọn Daegu làm nơi nghiên cứu giá nhà giúp thấy xu hướng bật nhà đô thị Hàn Quốc, có đủ liệu để nghiên cứu, xem xét xác định tác động ảnh hưởng đến giá nhà Các yếu tố ảnh hưởng tới giá hộ chung cư Daegu, Hàn Quốc 3.1 Kích thước hộ: NHĨM 02 KTE309.4 Kích thước hộ xác định diện tích sử dụng tính theo đơn vị feet vng ví dụ theo hình vẽ ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm phân diêṇ tich tương ngăn cac phong bên hộ diện tích ban cơng, lơ gia (nếu có) gắn liền với hộ đó, khơng tính tường bao ngơi nhà, tường phân chia hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên hộ Khi tính diện tích ban cơng tính tồn diện tích sàn, trường hợp ban cơng có phần diện tích tường chung tính từ mép tường chung Khi ban giao hô,, cac bên phai ghi rõ biên bàn giao hô ,hoặc phụ lục hợp đồng diêṇ tich sử dụng hộ thưc tê bàn giao va diêṇ tich ghi hơp đông mua ban hô đ, a ky 1.3.2 Số tầng hộ: Số tầng hộ: Vị trí hộ chung cư nằm tầng bên tòa nhà 1.3.3 Loại lò sưởi hộ: NHĨM 02 KTE309.4 Trong hầu hết ngơi nhà Hàn Quốc, hệ thống sưởi sàn sử dụng thay cho thiết bị điện khác để giữ ấm cho nhà vào mùa lạnh Trong nghiên cứu này, chúng tơi xem xét hai loại lị sưởi phổ biến Hàn Quốc, bao gồm: Lò sưởi trung tâm: Hệ thống sưởi ấm trung tâm cung cấp ấm cho nhiều nơi tòa nhà Lò sưởi cá nhân: Hệ thống sưởi ấm cung cấp ấm cho hộ khơng có mối liên hệ với hộ gia đình khác tòa nhà 1.3.4 Số bệnh viện trường đại học lân cận: Số lượng bệnh viện trường đại học có tương ứng xung quanh khu vực lân cận hộ Hai số tác động đến nhu cầu chăm sóc sức khỏe học tập người dân sinh sống hộ chung cư Các nghiên cứu có liên quan 2.1 Nội dung nghiên cứu lỗ hổng tồn 2.1.1 Nghiên cứu nước Tại Hàn Quốc, nghiên cứu nhóm sinh viên từ Đại học Quốc gia Kyungpook, Đại học Quốc gia Changwon Đại học Công nghệ Đại Liên ước tính yếu tố định giá nhà thị trường nhà Hàn Quốc, tập trung vào Seoul, với phương pháp hồi quy định lượng mơ hình hedonic price Biến phụ thuộc giá nhà ba tiểu vùng Seoul Các biến Hedonic sử dụng nghiên cứu bao gồm tuổi tịa nhà, kích thước, chiều cao tầng số lầu, khoảng cách gần ga tàu điện ngầm, trường học cảnh quan Mẫu liệu cho nghiên cứu bao gồm liệu đấu giá tòa án thu thập từ tòa án quận Seoul từ năm 2006 đến năm 2012 Những mức giá lấy trước, sau khủng hoảng tài năm 2008 để so sánh xác định tác động khủng hoảng Phân tích thực nghiệm cho thấy vị trí gần trường học có ảnh hưởng lớn đến giá số biến giả biến có mức độ ảnh hưởng lớn phân mức nhà giá thấp Ngược lại, cảnh quan xung quanh chung cư có ảnh hưởng lớn phân mức cao (nhà giá cao hơn), ảnh hưởng khơng có ý nghĩa thống kê phân mức thấp Ảnh hưởng biến vị trí gần trường học tầm nhìn cảnh quan suy giảm mức độ sau khủng hoảng NHÓM 02 KTE309.4 Trong nghiên cứu này, ta nhận thấy biến gây ảnh hưởng khác kết hợp với biến khác nhược điểm phương pháp nghiên cứu Mặt khác, nghiên cứu không cách rõõ̃ ràng ảnh hưởng biến biến phụ thuộc 2.1.2 Nghiên cứu nước Tại Ấn Độ, nhóm chun viên thuộc Học viện Cơng nghệ Ấn Độ Kanpur nghiên cứu tác động trường cao đẳng bệnh viện thị trường bất động sản địa phương giai đoạn 1990 - 2012 Họ phân tích số liệu thống kê kinh tế nhóm dân cư gần trường đại học bệnh viện Trong nghiên cứu này, nhà nghiên cứu xem xét ảnh hưởng giá nhà giá thuê nhà yếu tố, bao gồm mức độ gần trường đại học bệnh viện, thứ hạng trường đại học, số lượng bác sĩ sinh viên bệnh viện trường đại học tương ứng số lượng phòng ngủ Nghiên cứu vị trí gần trường đại học bệnh viện có ảnh hưởng mạnh đến giá nhà tiền thuê nhà Tuy nhiên, nghiên cứu không bao gồm tác động số lượng bệnh viện trường đại học gần lên giá nhà Tại Việt Nam, nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ chung cư tìm hiểu yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá hộ chung cư Tp.HCM tháng đầu năm 2019 Nghiên cứu tập trung vào mối tương quan giá hộ với diện tích hộ, tổng số giường, tổng số phòng tắm, mức độ gần khu trung tâm, diện trung tâm mua sắm, thu nhập giá trị cho thuê định kỳ, ban công hồ bơi Bằng cách thu thập liệu từ 124 hộ giao dịch thành cơng Hồ Chí Minh, yếu tố ảnh hưởng khảo sát mơ hình hồi quy tuyến tính với mức ý nghĩa 1% Kết luận kết luận kích thước, hồ bơi ban cơng có ảnh hưởng tích cực đến giá nhà, yếu tố khác dường có mối quan hệ tiêu cực với giá Mặc dù nghiên cứu hữu ích cho nhà đầu tư người dân việc định giá giá trị thực tế hộ, số yếu tố phổ biến hộ với tầm giá thấp không đưa vào nên dẫn đến hạn chế tồn Một nghiên cứu khác từ Thụy Điển xem xét nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ vào năm 2009 - 2010 điều tra xem hiệu suất lượng có phải nhân tố bắt buộc ảnh hưởng đến thị trường dân cư hay khơng cách sử dụng mơ hình NHĨM 02 KTE309.4 10 1327 1769 3239 920 1150 1371 2654 973 1994 2900 823 1345 2017 1858 1743 3194 1707 1123 725 4486 4628 3176 2954 442 513 522 2654 387 398 840 2123 2256 1513 911 1314 1353 1635 1769 805 862 1261 2079 1982 NHÓM 02 KTE309.4 26 2035 1946 3517 1192 1938 2212 1504 1911 1106 619 2831 3831 3575 3371 938 1973 1013 1460 2433 690 796 2955 646 1274 663 1606 353 2566 2548 1769 1884 1761 4283 1761 1663 1517 1504 1159 632 2194 1238 597 601 NHÓM 02 KTE309.4 27 3274 3079 4486 3707 3477 4628 4486 4353 513 2699 2566 2725 1787 1946 1743 377 1619 707 849 920 907 1946 1535 1223 1238 3415 371 1247 2221 2079 1681 805 1699 2070 3816 1849 3566 2070 1840 1707 1477 4424 1504 NHÓM 02 KTE309.4 28 4088 707 575 3831 3823 4628 3716 3734 3477 3831 486 1911 2725 2123 867 2477 1283 851 2654 1628 849 893 1858 389 2212 1646 1761 1429 663 721 446 4486 3831 3079 530 539 2654 2654 1734 1415 659 1858 2654 NHÓM 02 KTE309.4 29 1814 1274 1814 1442 1836 442 1858 2912 2912 2778 1371 1769 1982 3327 699 1946 557 610 3265 3601 2893 3079 3716 3176 3159 3460 1716 2688 1725 3539 1283 2831 1699 380 2212 1592 1296 1769 2256 920 385 2256 3336 NHÓM 02 KTE309.4 30 1858 1637 1679 3486 3628 3336 1681 1991 1415 1946 3460 3176 3831 3486 4088 3371 3486 3407 3805 3805 588 619 1371 1212 654 1415 681 920 2300 805 486 380 1858 1230 1327 1513 3982 1902 1659 4088 3079 3831 3716 NHÓM 02 KTE309.4 31 3486 3601 2787 3805 2044 752 840 920 796 2044 2522 1946 637 376 902 1150 2734 362 1548 907 1283 1725 3486 3628 4486 752 734 707 1805 1230 1000 2477 907 1827 1371 615 2159 2914 783 460 1128 827 663 NHÓM 02 KTE309.4 32 778 911 1371 1681 3336 3486 1433 3893 1415 3460 584 557 591 929 2300 1274 1769 1194 606 2772 2912 2815 2772 2825 2869 2099 2869 2778 2912 2778 2825 2825 2202 2869 2955 2912 2869 2955 2825 2733 2869 2778 2825 NHÓM 02 KTE309.4 33 2825 2825 2733 2869 2778 2912 2955 2955 2869 2955 2955 2955 2825 2912 2778 2869 2869 2912 2778 380 1150 1238 2097 1557 1769 5566 1858 477 911 2628 840 2869 1150 371 1380 1234 349 2912 1238 1150 752 2772 2008 NHÓM 02 KTE309.4 34 1309 716 747 668 1194 1880 530 2849 2190 884 340 955 2159 663 1504 1212 4088 4088 5274 1504 1265 2097 796 796 902 1668 840 2151 796 2300 2212 327 1544 2163 5017 5017 1946 1628 1238 1681 1371 1672 1601 NHÓM 02 KTE309.4 35 1442 707 368 513 1637 2517 2035 2477 2212 1353 1429 2212 2212 353 5274 1592 2159 1150 1150 1380 1017 539 584 646 637 2037 2070 1955 2005 2005 2016 1858 1504 557 2654 1619 2238 371 778 530 1592 1415 1389 NHÓM 02 KTE309.4 36 2389 2094 1530 752 1150 1460 1544 1575 1106 920 1522 2256 1946 1238 1106 1238 1575 362 1283 1681 1486 1548 1911 2433 2300 4486 1943 2003 2091 2654 2036 2005 2629 2005 2036 2036 2036 2005 1774 1814 769 884 1504 NHÓM 02 KTE309.4 37 2132 371 672 765 486 2123 1681 840 1495 1946 1619 840 902 1283 1646 2212 2292 2035 1654 1858 4159 1415 3805 4486 1557 1526 2861 1530 2016 2036 2654 1963 2005 2005 2070 619 2327 2654 2743 1964 876 2212 376 NHÓM 02 KTE309.4 38 1610 2955 345 814 1504 1353 1194 1216 1477 566 1610 1415 3628 1442 1840 2035 1539 1610 1495 1415 1238 1592 1769 1601 2016 2036 2654 1984 2070 2016 2036 2005 1984 2036 2003 1984 1982 1982 2036 2003 1929 NHÓM 02 KTE309.4 39 NHÓM 02 ... hưởng nhiều đến giá bán hộ Daegu, Hàn Quốc vào năm 2021? Những yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ Daegu, Hàn Quốc vào năm 2021 mức độ nào? Từ kết nghiên cứu có nên khuyến nghị tăng giá bán hộ cho chủ đầu... cứu về: ? ?Các yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ Daegu, Hàn Quốc năm 2021? ?? - trung tâm kinh tế Hàn Quốc Trọng tâm nghiên cứu nhận định, xem xét xác định mức độ tác động yếu tố như: diện tích hộ, số tầng,... giải vấn đề nghiên cứu trước, nhóm xin đưa tiểu luận nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ Daegu, Hàn Quốc vào năm 2021 với biến độc lập sau: diện tích hộ, số tầng hộ, loại lò sưởi hộ, số lượng