Tiểu luận: Chuyển quyền sử dụng đất

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại điện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Do vậy các giao dịch liên quan đến đất đai thường thể hiện dưới dạng hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương. Một trong nhiều loại hợp đồng khách nhau liên quan đến quyền sử dụng đất có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

A MỞ ĐẦU Để phục vụ cho nhu cầu sống ngày thường thiết lập giao dịch dân sự, từ giao dịch dân có giá trị nhỏ mua bán lương thực, thực phẩm,… đến loại giao dịch dân có giá trị lớn mua bán thiết bị điện tử công nghệ cao hay lớn mua bán xe oto, mua nhà, đất,…Mỗi giao dịch chủ thể quan hệ pháp luật dân thiết lập nhằm mục đích định để đáp ứng nhu cầu ngày, trig sống ổn định tìm kiếm lợi nhận Chính mục đích khác nên đối tượng giao dịch dân khác vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản Các tài sản vơ hình hay hữu hình, có hay hình thành tương lai Trong số đối tượng có loại đặc biệt mà sống liên quan mật thiết đến đất đai Bởi đất đai tư liệu sản xuất chủ yếu quan trọng đời sống người, khơng có đất người khơng có nơi để ở, khơng có nơi canh tác, ni trồng, xây dựng nhà máy, cơng trình,… để phát triển kinh tế Bên cạnh vai trò to lớn đất đai yêu cầu hình thức giao dịch nhà nước quy định cụ thể pháp luật đối tượng thật giao dịch quyền sử dụng đất khơng phải đất nên làm cho giao dịch trở nên đặc biệt giao dịch khác Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại điện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2013 Do giao dịch liên quan đến đất đai thường thể dạng hợp đồng hành vi pháp lý đơn phương Một nhiều loại hợp đồng khách liên quan đến quyền sử dụng đất có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong tiểu luận này, em sâu nghiên cứu tìm hiểu về: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân Việt Nam vấn đề lý luận thực tiễn” Trong trình nghiên cứu, tìm hiểu làm khó tránh khỏi thiếu sót hạn chế mặt nội dung, kiến thức Mong thấy, góp ý để làm em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! B NỘI DUNG I Khái quát quyền Quyền sử dụng đất sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất Xuất phát từ quy định Hiến pháp 2013: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản công thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý” (Điều 53) Theo quy định Điều 197 Bộ luật dân 2015(BLDS) Tài sản thuộc sở hữu toàn dân khẳng định lại Điều 53 Hiến pháp 2013.Tiếp đến luật chuyên ngành, theo quy định điều Luật đất đai 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định luật này” Từ quy định chứng tỏ đất đai có giá trị vơ to lớn quốc gia người Do vậy, khơng có chủ thể xứng đáng Nhà nước việc đại diện chủ sở hữu Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai mà giao đất cho người dân sử dụng hình thức giao “quyền sử dụng đất” Vì vốn đất đai thuộc sở hữu toàn dân Đây loại quyền phát sinh sở cách đặc thù quyền tài sản chủ sở hữu với quyền lực nhà nước Vì quyền chuyển quyền sử dụng đất khơng áp dụng với tất chủ thể mà bị hạn chế quyền lực nhà nước Điều thể chỗ nhà nước ban hành quy định pháp luật cách chặt chẽ hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.Bên cạnh Nhà nước cịn đưa khái niệm giá trị quyền sử dụng đất giá trị tính tiền quyền sử dụng đất đơn vị diện tích xác định thời gian sử dụng định Người sử dụng đất sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần diện tích giao tương ứng với nghĩa vụ thực với Nhà nước Chuyển quyền 2.1 Khái niệm sử dụng đất Để đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất tạo điều kiện cho quan hệ dân đất đai lưu thông phù hợp với chế thị trường, nhà nước cho phép chủ thể chuyển quyền sử dụng Về chất, chuyển quyền sử dụng đất giao dịch dân sự, đối tượng giao dịch quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất hiểu việc chuyển gia quyền sử dụng đất từ người sang người khác thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất (Khoản 10 Điều Luật đất đai 2013) Chuyển quyền sử dụng đất tức đưa quyền sử dụng đất vào lưu thông dân mà đất (quyền sở hữu đất) Việc chuyển quyền sử dụng đất bị hạn chế điều kiện nhà nước quy định Quyền sử dụng đất quyền phái sinh, quyền phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai Nhà nước Tóm lại, quyền sử dụng đất quyền dân đặc thù, vì: - Đó quyền tài sản gắn liền với loại tài sản đặc biệt đất đai; - Phạm vi chủ thể tham gia bị hạn chế; - Hình thức, thủ tục thực quyền người sử dụng đất pháp luật quy định chặt chẽ 2.2 Căn xác lập quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất quan hệ pháp luật dân nên quan hệ pháp luật dân khác, hình thành kiện pháp lý định Những kiện pháp lý sở để xác lập quyền sử dụng đất Hiếp pháp, pháp luật dân sự, pháp luật đất đai quy định xác lập quyền sử dụng đất Đây sở pháp lý để đánh giá tính hợp pháp người có quyền sử dụng đất Cơ sở pháp lý cho việc thiết lập quyền sử dụng đất quy định tai điều 59 Luật đất đai thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nguyên tắc không ủy quyền việc định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 2.3Hình thức chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định Điều 502 BLDS việc chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn theo hình thức phù hợp với quy định Bộ luật này, pháp luật đất đai quy định khác pháp luật có liên quan Đây tiêu chí bắt buộc bên phải tn theo Hình thức hợp đồng chuyển quyền sư dụng đất để xác định bên tham gia vào hợp đồng Thơng qua đó, xác định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng, xác định trách nhiệm người vi phạm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Việc thực hợp đồng quyền sử dụng phải trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật đất đai quy định khách pháp luật có liên quan 2.4Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất sở pháp lý quan trọng cần thiết xác định quyền dân người sử dụng đất Những quy định xác định phạm vi định đoạt quyền sử dụng đất người sử dụng đất Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất yêu cầu nhà nước quy định mà bảo đảm yêu cầu người sử dụng đất phép chuyển quyền sử dụng đất Việc quy định nững điều kiện với mục đích: (i) Đảm bảo quyền sở hữu tối cáo Nhà nước đất đai; (ii) Ngăn chặn việc kinh doanh đất trái phép; (iii) Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm tích lũy đất trái phép Các điều kiện quy định Điều 188 Luật đất đai 2013 khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản 2014: a, Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền cấp theo quy định pháp luật đất đai, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế khoản Điều 168 Luật - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thư pháp lý xác định mối quan hệ hợp pháp Nhà nước với người sử dụng đất Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý Nhà nước với tư cách chủ sở hữu với người nhà nước cấp để sử dụng Người sử dụng đất hợp pháp quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bộ tài ngun mơi trường phát hành b, Đất khơng có tranh chấp Tranh chấp giải vấn đề đất đai xảy nhiều nguyên nhân, vi phạm quyền sử dụng đất, thực không quyền nghĩa vụ tham gia quan hệ pháp luật đất đai trình quản lý sử dụng…Vì để ổn định quan hệ chuyển quyền sử dụng đất phải giải tranh chấp quyền sử dụng đất Khi chưa giải cách triệt để tranh chấp, có nghĩa chưa xác định rõ ràng, cụ thể quyền nghĩa vụ trách nhiệm bên việc chuyển quyền sử dụng đất khơng thể thực c, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án Kê biên tài sản biện pháp cưỡng chế nhà nước áp dụng bị can, bị cáo (hình sự) mà theo quy định luật bị phạt tiền người phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại (dân sự) Do phải đảm bảo quyền sử dụng đất không bị kê biên chuyển quyền sử dụng đất để tránh tình trạng lách luận, trốn tránh trách nhiệm, làm ảnh hưởng đến ngân sách nhà nước d, Trong thời hạn sử dụng đất Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất thời hạn định Đối với loại đất có thời hạn khác Cụ thể sử dụng ổn định lâu dài: đất ở, đất nông nghiệp cộng đồng dân cư sử dụng, đất rừng phòng hộ đất rừng đặc dụng, (Điều 125 Luật đất đai) Đới với đất sử dụng có thời hạn: đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân 50 năm (Điều 126 Luật đất đai) Hết thời hạn sử dụng đất, nêu người sử dụng có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nhà nước tiếp tục giao đất trình sử dụng họ chấp hành pháp luật đất đai Việc chuyển quyền sử dụng đất có giá trị đang thời hạn sử dụng, hết thời hạn, người sử dụng đất khơng có quyền sử dụng Do họ không phép chuyển quyền sử dụng 2.5Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất quy định BLDS 2005, đến BLDS 2015 nguyên tắc bị bãi bỏ Nhưng để đảm bảo Nhà nước thống quản lý đất đai phạm vi nước hạn chế đến mức thấp việc chuyển giao đất nơng nghiệp, lâm nghiệp vào mục đích khác, cần có phương châm đạo cho việc thực chuyển quyền sử dụng đất a, Cá nhân, pháp nhân chủ thể khác sử dụng đất pháp luật cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất Các giao dịch liên quan đến đất đai loại giao dịch đặc biệt Ngồi quy định chung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất có yêu cầu riêng cho chủ sử dụng loại đất, việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo quy định chung riêng loại đất Theo nguyên tắc này, nhân, pháp nhân chủ thể khác có quyền sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế,…Đất chuyển quyền sử dụng là: (i) Đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ni trồng thủy sản, đất làm muối nhóm đất nông nghiệp; (ii) Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp nhóm đất phi nơng nghiệp b, Khi chuyển quyền sử dụng đất bên thỏa thuận nội dung hợp đồng phù hợp với luật dân pháp luật đất đai Việc chuyển quyền sử dụng đất thực thông qua hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, loại hợp đồng dân Do cần có biểu đạt ý chí bên để đến thỏa thuận thống ý chí Các bên hợp đồng có quyền thỏa thuận nội dung hợp đồng Ý chí thỏa thuận chủ thể phải phù hợp với ý chí nhà nước, hay nói cách khác nội dung thỏa thuận không trái với quy định BLDS pháp luật đất đai c, Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất mục đích, thời hạn ghi định giao đất cho hộ gia đình, cá nhân quan nhà nước có thẩm quyền phù hợp với quy hoạch, kế hoạch địa phương thời điểm chuyển quyền sử dụng đất Để khai thác đất cách có hiệu quả, người phải tác động tích cực cách thường xuyên phải sử dụng mục đích Tránh sử dụng cách tùy tiện, để đất khô cằn mà phải tạo bồi bổ nuôi dưỡng đất II Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân Việt Nam Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong BLDS 2015 khơng có khái niệm trực tiếp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà vào khái niệm chung Điều 500, pháp luật đất đai Điều 697 BLDS 2005, ta rút khái niệm: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng thực quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất” Trên thực tế, người nhận chuyển nhượng trở thành người có quyền khai thác lợi ích tiềm đất phải trả cho người chuyển nhượng khoản tiền định tương ứng với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất giảm bớt thủ tục hành khơng cần thiết xét duyệt, thu hồi, giao đất,…nhưng đảm bảo tính hợp pháp hợp lý hành vi tự điều đất đai người sử dụng đất để xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mà thu hồi đất người giao cho người Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, hợp đồng song vụ, bên hưởng quyền thực nghĩa vụ Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng nhận lại khoản tiền tương ứng Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền yêu cầu bên chuyển nhượng chuyển giao quyền sử dụng đất Thứ hai, hợp đồng có đền bù, bên chuyển nhượng sau chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận khoản lợi ích tương ứng (tiền tài sản khác có giá trị tương ứng) Thứ ba, hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm cơng chứng, chứng thực đăng ký quan đăng ký đất đai vàhoàn thành kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa Thứ tư, hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản quyền sử dụng đất loại tài sản Chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất Chuyển quyền sử dụng đất làm hợp đồng dân nhằm thực viêc chuyển quền sử dụng đất từ chủ thể sang chủ thể khác Cách chủ thể hợp đồng gọi bên chuyển giao quyền sử dụng đất (gọi bên chuyển nhượng) bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (gọi bên nhận chuyển nhượng) Hộ gia đình, cá nhân trở thành chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn yêu cầu quy định Điều 188 Luật đất đai 2013 Tuy nhiên pháp luật hạn chế số trường hợp hộ gia đình, nhân đồng bào dân tộc thiểu số Nhà nước giao đất theo sách hỗ trợ quy định khoản Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai: “Tổ chức, cá nhân không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất Nhà nước giao đất theo sách hỗ trợ Nhà nước mà không thuộc trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định Khoản Điều này.” Pháp luật đất đai quy định trường hợp không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định Điều 191 Luật đất đai 2013 “1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, sở tơn giáo, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 2 Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa Hộ gia đình, cá nhân không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, khơng sinh sống khu vực rừng phịng hộ, rừng đặc dụng đó.” Đối tượng chuyển nhượng Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao dịch dân mang tính vận động Là dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người chuyển nhượng sang người nhận chuyển nhượng Khi đó, người sử dụng đất có hành vi giao đất quyền sử dụng đất cho người chuyển nhượng việc chuyển quyền nghĩa vụ thông qua hợp đồng dân Tuy nhiên, sai lầm quan niệm việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán đất đai, bời đất đai thuộc sở hữu toàn dân Như thân đất đai khơng xem hàng hóa mà dựa vào thị trường “quyền sử dụng đất” Vì vậy, thân đất đai đối tượng chuyển dịch mà đối tượng chuyển dịch quyền sử dụng đất Khi phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên phải tuân thủ thủ tục mà pháp luật quy định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực đăng kí BLDS Luật đất đai cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất: - Nhóm đất nơng nghiệp; - Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp nhóm đất phi nông nghiệp, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Nhà nước khơng quy định điều kiện người nhận chuyển ngượng quyền sử dụng đất Hình thức,nội dung, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 5.1 Hình thức hợp đồng Về mặt hình thức, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn thực thông qua hợp đồng Phải làm thủ tục nộp văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Điều 502 BLDS 2015 khoản Điều 188 Luật đất đai 2013) 5.2 Nội dung hợp đồng Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng cịn quy định cụ thể BLDS 2015 Tại điều 501 BLDS 2015 “Quy định chung hợp đồng thơng dụng có liên quan Bộ luật áp dụng hợp đồng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Có nghĩa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp đứng đầy đủ nội dung quy định Điều 398 Nội dung hợp đồng Cụ thể hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cần có nội dung sau đây: - Tên, địa bên; - Thông tin đất chuyển nhượng; - Giá chuyển nhượng; - Phương thức toán; - Thời hạn toán; - Bàn giao đất đăng ký quyền sử dụng đất; - Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí; - Quyền nghĩa vụ bên; - Trách nhiệm vi phạm hợp đồng; - Phạt vi phạm hợp đồng; - Các trường hợp chấm dứt hợp đồng; - Giải tranh chấp; - Thời điểm có hiệu lực hợp đồng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực Sau làm thủ tục quan nhà nước có thẩm quyền, bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt đầu thực quyền nghĩa vụ theo hợp đồng Giá chuyển nhượng hai bên thỏa thuận sở bảng giá ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá Chính phủ quy định Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định khung giá đất Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định Điều 699 đến 702 BLDS 2005, đến BLDS 2015 khơng cịn quy định cụ thể mà quy định chi tiết luật chuyên ngành Luật kinh doanh bất động sản 2014 6.1 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất *Quyền bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất “Điều 38 Quyền bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất toán tiền theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo thời hạn thỏa thuận hợp đồng Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại lỗi bên nhận chuyển nhượng gây 4 Không bàn giao đất chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Các quyền khác hợp đồng.” * Nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất “Điều 39 Nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực quyền sử dụng đất chịu trách nhiệm thơng tin cung cấp Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, vị trí tình trạng đất theo thỏa thuận hợp đồng Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định pháp luật đất đai giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận Bồi thường thiệt hại lỗi gây Thực nghĩa vụ tài với Nhà nước theo quy định pháp luật Các nghĩa vụ khác hợp đồng.” 6.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất * Quyền bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất “Điều 40 Quyền bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực quyền sử dụng đất chuyển nhượng Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, vị trí tình trạng đất theo thỏa thuận hợp đồng Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại lỗi bên chuyển nhượng gây 5 Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng Các quyền khác hợp đồng.” * Nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất “Điều 41 Nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng Bảo đảm quyền bên thứ ba đất chuyển nhượng Bồi thường thiệt hại lỗi gây Thực nghĩa vụ tài với Nhà nước theo quy định pháp luật Các nghĩa vụ khác hợp đồng.” Trình tự thực việc chuyển nhượng Trình tự thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định Điều 79 Nghị định 43/2014 Chính phủ “1.Người sử dụng đất nộp 01 hồ sơ thực quyền người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Trường hợp thực quyền người sử dụng đất phần đất người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực đo đạc tách phần diện tích cần thực quyền người sử dụng đất trước nộp hồ sơ thực quyền người sử dụng đất Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, đủ điều kiện thực quyền theo quy định thực công việc sau đây: a) Gửi thông tin địa đến quan thuế để xác định thơng báo thu nghĩa vụ tài trường hợp phải thực nghĩa vụ tài theo quy định; b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận cấp theo quy định Bộ Tài nguyên Môi trường Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lập hồ sơ trình quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao trường hợp nộp hồ sơ cấp xã.” Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 + 02 photo có chứng thực); Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 có cơng chứng); Chứng minh nhân dân/hộ hai bên bán bên mua (02 có chứng thực); Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn giấy xác nhận tình trạng độc thân (02 có chứng thực); Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 chính); Tờ khai lệ phí trước bạ (02 chính); Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 chính); Tờ khai thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp (02 chính); Tờ khai đăng ký thuế; Sơ đồ vị trí nhà đất (01 chính) Nếu chuyển nhượng phần đất phải có hồ sơ kỹ thuật đất, đo đạc tách phần diện tích chuyển nhượng *Các loại thuế & phí phải nộp Lệ phí trước bạ (bên Mua chịu) Tiền nộp đất= (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí) Tiền nộp nhà= (Diện tích nhà) x (Cấp nhà) x (Lệ phí) – Diện tích đất tính m2 – Giá đất theo bảng giá – Lệ phí 0,5% 2.Thuế thu nhập cá nhân (bên Bán chịu) 2% giá trị chuyển nhượng Các chi phí khác liên quan: – Phí cơng chứng, – Phí đo vẽ III Thực tiễn vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam Đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất *Những ưu điểm Các văn pháp luật ban hành để điều chỉnh quan hệ phát sinh trình sử dụng đất bao gồm BLDS luật chuyên ngành khác (Luật Đất đai; Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh bất động sản) tương đối thống quy định văn chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đặc biệt, Luật đất đai năm 2013 có thay đổi lớn, nhiều vấn đề quy định rõ hơn, khoa học so với văn pháp luật đất đai trước Điều giúp giảm bớt quy định cụ thể chuyên ngành BLDS Việc bỏ quy định chi tiết liên quan đến chuyên ngành BLDS dẫn chiếu qua luật chuyên ngành khác làm cho quy định pháp luật giảm việc chồng chéo lên nha BLDS quy định phần chung có liên quan đến hợp đồng số hợp đồng thông dụng Còn loại hợp đồng cụ thể chuyên ngành quy định chi tiết luật, văn hướng dẫn ngành *Một số bất cập pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, thủ tục hành rườm rà, phức tạp, yêu cầu nhiều hồ sơ, giấy tờ xác nhận Thứ hai, Luật văn hướng dẫn thi hành chồng chéo ban hành áp dụng vào thực tế Thứ ba, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phận phụ trách chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện, quận chủ yếu tập trung vào việc đăng ký biến động hoàn tất thủ tục mà chưa chủ ý đến việc cung cấp thông tin Rất nhiều giao dịch dân địi hỏi phải có thơng tin xác bất động sản để làm quan trọng cho điều khoản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đặc biệt bất động sản phát sinh từ thừa kế hay chấp vay vốn, người có quyền nghĩa vụ có liên quan, hộ thành viên gia đình mối quan hệ phức tạp Các thông tin không tập trung mà bị phân tán, rải rác nhiều nguồn quản lý như: địa chính, cơng an, hành Chính dẫn đến việc người dân tiếp cận, tìm hiểu thơng tin đất hay bất động sản gặp khó khăn Đồng thời Nhà nước triển khai đẩy nhanh tiến độ thực phải tiến hành nhiều thủ tục kiểm tra, rà soát, tra giải bước hạn chế sai lầm Thứ tư: Việc xét xử quan tòa án nhiều hạn chế, khiếm khuyết Một vài vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nguyên nhân xảy Thứ nhất: Mọi người tham gia giao dịch đất đai không thực trọn vẹn nghĩa vụ với Các chủ thể tham gia thực hợp đồng viết tay, khơng có cơng chứng, chứng thực Do họ vi phạm hình thức hợp đồng Bởi xuất phát từ kiến thức pháp luật hạn chế, tin “giấy trắng mực đen” đủ chứng minh chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ lòng tin người chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng có mối quan hệ thân thiết trước đó, …Từ dẫn tới việc hợp đồng bị vơ hiệu tồn hay vơ hiệu phần buộc bên muốn tiếp tục giao dịch phải lập hợp đồng theo quy định pháp luật Thứ hai: Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chủ thể sơ suất giao dịch nên dẫn đến nhiều hậu đáng tiếc Các chủ thể ý đến việc chuyển quyền sử dụng đất số tài sản lớn gắn liền với đất nhà,…mà bỏ qua số tài sản nhỏ khác cối, chuồng trại đất, dẫn tới thiệt hại đáng tiếc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ ba: Chủ thể quan hệ hợp đồng bị lừa dối tình hình thực tế mảnh đất (đất nằm quy hoạch,…) Một số đối tượng lừa dối tình trạng đất để chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm mục đích trốn tránh thiệt hại thân trục lợi từ người khác Các đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng tìm hiểu kỹ thơng tin đất mà dựa giấy tờ thực tế mà bên cung cấp để lý kết hợp đồng Dẫn đến tình trạng sau nhận chuyển nhượng phát bị lừa dối Thứ tư: Hành vi chủ thể hạ giá chuyển nhượng ghi hợp đồng chuyển nhượng để trốn thuế thu nhập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ năm: Chủ thể giao dịch tăng giá chuyển nhượng ghi hợp đồng chuyển nhượng để “rửa tiền” “rút tiền” tổ chức tín dụng thơng qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Một số giải pháp hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, Giải pháp hoạt động xây dựng pháp luật Để giải tranh chấp đất đai có hiệu hướng đến việc cần sửa đổi, ban hành văn pháp luật cho phù hợp với thực tiễn đời sống Có hệ thống pháp luật phù hợp, quy định rõ ràng, thống tạo điều kiện cho hoạt động giải tranh chấp tồ án có hiệu cao Thứ hai, Để nâng cao hiệu giải tranh chấp đất đai, có tranh chấp tồ án thụ lý hồ sơ trình giải cần phải nắm lịch sử, nguồn gốc đất tranh chấp với thực tế sử dụng Toà án cần xác định, làm rõ nguyện vọng yêu cầu bên tranh chấp để từ cần áp dụng pháp luật đất đai, pháp luật dân hay luật nhà để giải cho đắn Thứ ba, Cần thận trọng, tỷ mỷ việc xác định thời hiệu khởi kiện phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ tư, Nhà nước cần xử lý nghiêm hành vi vi phạm pháp luật đất đai nhằm ngăn ngừa hạn chế tranh chấp đất đai xảy Đồng thời, Toà án tăng cường số lượng thẩm phán có trình độ hiểu biết đất đai giải tranh chấp đất đai C KẾT LUẬN Pháp luật quyền sử dụng đất phận quan trọng pháp luật dân Việt Nam Chế định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm quy định trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất,…Trong điều kiện kinh tế thị trường quan hệ kinh tế vận động khơng ngừng địi hỏi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thay đổi để kịp thời để đáp ứng yêu cầu xã hội Trước yêu cầu đó, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất để khắc phục, xóa bỏ lỗ hổng thiếu đồng hệ thống pháp luật làm cho số đối tượng lợi dụng hội lách luật, trục lợi, trốn thuế,…Do đó, cần tiến hành song song hoàn thiện hệ thống pháp luật cải cách thủ tục hành Đơn giản hóa thủ tục liện quan đến đất đai với việc đào tạo, nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức làm việc lĩnh vực quản lý đất đai TÀI LIỆU THAM KHẢO 10 11 12 Bộ luật dân 2015 Bộ luật dân 2005 Luật đất đai 2013 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Luật nhà 2014 Luật công chứng 2014 Nghị định 181/2004/NĐ-CP Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định 01/2017/NĐ-CP Nghị định 104/2014/NĐ-CP Nghị định 76/2015/ NĐ-CP Trường Đại học luật Hà Nội: Giáo trình luật dân Việt Nam (tập 2), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2014 13 Trường Kiểm Sát Hà Nội: Giáo trình luật dân Việt Nam (tập 2), Nxb Chính trị quốc gia thật, Hà Nội, 2017 14 TS Nguyễn Minh Tuấn, Bình luận khoa học Bộ luật dân 2015, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2016 15 https://longphi.net/thu-tuc-va-trinh-tu-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-datthue-phi-phai-nop/ 16 http://luanvan.net.vn/luan-van/luan-van-phap-luat-ve-hop-dong-chuyennhuong-quyen-su-dung-dat-53356/ 17 https://congchung.gov.vn/blog/detail/89-Thuc-trang-phap-luat-ve-chuyennhuong-quyen-su-dung-dat-o-Viet-Nam-hien-nay.html MỤC LỤC ... cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất (Khoản 10 Điều Luật đất đai 2013) Chuyển quyền sử dụng đất tức đưa quyền sử dụng đất vào lưu thông dân mà đất (quyền sở hữu đất) Việc chuyển quyền. .. Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất *Quyền bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất “Điều 38 Quyền bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .. quyền sử dụng đất giao dịch dân sự, đối tượng giao dịch quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất hiểu việc chuyển gia quyền sử dụng đất từ người sang người khác thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển