NGHIÊN cứu các yếu tố ẢNH HƯỞNG đến THU hút vốn đầu tư bất ĐỘNG sản TẠI TRUNG tâm THÀNH PHỐ mới BÌNH DƯƠNG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÌNH DƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGUYỄN NGÔ HƯỚNG DƯƠNG NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TRUNG TÂM THÀNH PHỐ MỚI BÌNH DƯƠNG NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH – 60 34 01 02 Bình Dương – Năm 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÌNH DƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGUYỄN NGÔ HƯỚNG DƯƠNG NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TRUNG TÂM THÀNH PHỐ MỚI BÌNH DƯƠNG NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH – 60 34 01 02 HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN NGỌC VINH Bình Dương – Năm 2015 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc ẢNH 3X4 LÝ LỊCH KHOA HỌC Lý lịch sơ lược: Họ tên: Nguyễn Ngô Hướng Dương Giới tính: Nữ Ngày sinh: 29/11/1978 Nơi sinh: Đồng Nai Quê quán: Hà Tĩnh Dân tộc: Kinh Khóa học: Thạc sĩ QTKD Lớp: 10CH01 Mã HV: 08000070 Chức vụ, đơn vị cơng tác: Trưởng Phịng Dịch vụ - Chăm sóc Khách Hàng Cơng ty Cp KD & PT Bình Dương (Becamex TDC) Chỗ riêng địa liên hệ: 23 Huỳnh văn nghệ Phường Phú Lợi Bình Dương Điện thoại quan: 0650 2220666 Điện thoại di động: 0903349484 Ngày vào Đoàn TNCSHCM: 26/03/1992 Quá trình đào tạo: 2.1 Đại học: Thời gian Cơ sở đào tạo 1996-2000 Ngày vào Đảng: 21/08/2008 Chuyên ngành Trường ĐH Văn Kinh tế thương mại Lang dịch vụ Loại hình đào tạo Năm TN Chính Quy 2.2 Các khóa bồi dưỡng: Năm Cơ sở đào tạo Thời gian Văn bằng/chứng 2.3 Trình độ ngoại ngữ: Ngoại ngữ Trình độ Nơi cấp i 2000 2.4 Sau đại học Thời gian Chuyên ngành đào tạo Cơ sở đào tạo Tên luận văn tốt nghiệp Giảng viên hướng dẫn 2010-2013 QTKD BD Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến thu hút vốn đầu tư bất động sản trung tâm thành phố Bình Dương PGS.TS Nguyễn Ngọc Vinh Q trình cơng tác Thời gian Từ 2005-2011 Từ 2011- đến Nơi công tác Công việc đảm nhiệm Cơng ty CP KD&PT Bình Dương Phó Phịng KD BDS Trưởng phịng DV & CS Khách Cơng ty CP KD&PT Bình Dương Hàng Nghiên cứu khoa học: Các báo đăng tạp chí khoa học, cơng trình nghiên cứu Năm Tên báo,tên cơng Tên, Số tạp chí, tên Mức độ tham gia (là tác giả, trình NC sách, mã số đề tài đồng tác giả) Tôi xin cam đoan thông tin Nếu có sai, tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trước Pháp luật XÁC NHẬN CỦA CƠ QUAN HOẶC ĐỊA PHƯƠNG Bình Dương, ngày tháng năm 2015 NGƯỜI KHAI (Ký ghi rõ họ tên) Nguyễn Ngô Hướng Dương ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài nghiên cứu thực Các số liệu kết luận nghiên cứu trình bày luận văn chưa công bố nghiên cứu khác Tôi xin chịu trách nhiệm nghiên cứu Bình Dương, ngày … tháng … năm 201 … Học viên Nguyễn Ngô Hướng Dương iii LỜI CẢM ƠN Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban Giám hiệu trường Đại học Bình Dương, Khoa Đào tạo Sau Đại học, Giảng viên tham gia giảng dạy giúp đỡ, tạo điều kiện cho người nghiên cứu trình học tập thực đề tài luận văn tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn Ban Tổng Giám Đốc Cơng ty Cp KD & PT Bình Dương tạo điều kiện thời gian cung cấp tư liệu q trình nghiên cứu Với lịng kính trọng biết ơn, xin bày tỏ lời cảm ơn đến PGS.TS Nguyễn Ngọc Vinh tận tình cung cấp tài liệu, hướng dẫn, giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi suốt trình nghiên cứu thực đề tài Xin gửi lời cám ơn đến cá nhân , doanh nghiệp, tổ chức hợp tác chia thong tin, chung cấp cho tơi nhiều nguồn tư liệu, tài liệu hữu ích phục vụ cho đề tài nghiên cứu Tôi xin gửi lời tri ân sâu sắc tới Anh/chị Học viên ngành Quản trị kinh doanh khóa I gia đình động viên, giúp đỡ cung cấp cho tác giả thơng tin, tài liệu có liên quan q trình hồn thành luận văn tốt nghiệp Trân trọng cảm ơn! iv TÓM TẮT LUẬN VĂN Đề Tài:NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TRUNG TÂM THÀNH PHỐ MỚI BÌNH DƯƠNG Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS Nguyễn Ngọc Vinh Học viên thực : Nguyễn Ngô Hướng Dương Luận văn với đề tài “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến thu hút vốn đầu tư bất động sản trung tâm thành phố Bình Dương” thực với mục tiêu nghiên cứu nhằm nhận diện phân tích yếu tố tác động lên việc thu hút vốn đầu tư bất động sản trung tâm thành phố Bình Dương? Bên cạnh tác động tích cực tiêu cực nguồn vốn đến mục tiêu kế hoạch phát triển kinh tế thành phố; từ đề xuất định hướng giải pháp nhằm đẩy mạnh hoạt động thu hút sử dụng có hiệu nguồn vốn thời gian tới Với yếu tố dùng nghiên cứu là: Vị trí BĐS; Tình trạng mơi trường; Điều kiện khai thác; Yếu tố địa hình, thổ nhưỡng; Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên; Trình độ phát triển kinh tế hậu mãi; Thị trường BĐS; Mức độ tăng trưởng GDP; Tình hình cung-cầu BĐS; Mức độ lạm phát chung; Các chế độ trị; Đường lối sách Nhà nước quyền địa phương; Quản lý Nhà nước giao dịch BĐS; Chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục; Vấn đề an ninh; Mật độ dân số; Phong thuỷ Từ 17 yếu tố ban đầu dùng để phân tích tác động đến định đầu tư bất động sản, sau kiểm định hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha 17 yếu tố với biến phụ thuộc định đầu tư Bình Dương cịn lại sáu biến để tiếp tục phân tích Đó là: Vị trí BĐS; Tình trạng mơi trường; Trình độ phát triển kinh tế hậu mãi; Thị trường BĐS; Mức độ tăng trưởng GDP Mức độ lạm phát chung Tiếp tục thực phân tích nhân tố để phân loại sáu yếu tố có kết cho hai nhóm nhân tố là: v - Nhóm nhân tố tự nhiên: gồm Vị trí BĐS Tình trạng mơi trường - Nhóm nhân tố kinh tế: bao gồm Trình độ phát triển kinh tế hậu mãi, Thị trường BĐS, Mức độ tăng trưởng GDP Mức độ lạm phát chung Kiểm định T-Test Anova cũng góp phân làm rõ có khác biệt giới tính lên định đầu tư bất động sản thu nhập lên định đầu tư bất động sản Thực hồi quy hai nhóm nhân tố với biến phụ thuộc Quyết định đầu tư lâu dài vào bất động sản Bình Dương Ta thu kết quả: Y = 5.692 + 0.093.X1 – 0.316.X2 Điều cho ta thấy định đầu tư vào bất động sản quan hệ cùng chiều với nhóm yếu tố tự nhiên ngược chiều với nhóm yếu tố kinh tế vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản Becamex IDC Công ty Đầu tư Phát triển cơng nghiệp Bình Dương CA Current Account - tài khoản vãng lai FDI Foreign Direct Investment - Đầu tư trực tiếp nước IRR Internal rate of return - Tỉ suất nội hoàn NĐT Nhà đầu tư NPV Net Present Value - Hiện giá ròng ODA Official Development Assistance - Hỗ trợ phát triển thức TP Thành phố TPM Thành phố VAT Value added tax - Thuế giá trị gia tăng vii DANH MỤC BẢNG BẢNG TRANG Bảng 2.1: So sánh đầu tư bất động sản đầu tư chứng khoán, đầu tư trái phiếu Bảng 2.2: So sánh đầu tư bất động sản đầu tư cổ phiếu 10 Bảng 3.2 Thống kê số mẫu thực khảo sát 30 Bảng 4.1: Hệ số Cronbach’s Alpha lần 34 Bảng 4.2: Hệ số Cronbach’s Alpha lần 35 Bảng 4.3: Hệ số Cronbach’s Alpha lần 35 Bảng 4.4: Các yếu tố tiền hành phân tích nhân tố 36 Bảng 4.5 Kiểm định T-Test với yếu tố giới tính: 37 Bảng 4.6 Thống kê mơ tả yếu tố giới tính: 38 Bảng 4.7 Kiểm định Anova với yếu tố độ tuổi: 39 Bảng 4.8 Kiểm định Anova với yếu tố thu nhập 39 Bảng 4.9 Kiểm định phù hợp mơ hình: 40 Bảng 4.10 Kết hồi quy: 40 viii Chất lượng dịch vụ y tế giáo 5 Vấn đề an ninh Mật độ dân số 5 Phong thủy dục PHỤ LỤC 3: PHÂN TÍCH HỆ SỐ TIN CẬY CRONBACH’S ALPHA Reliability- lần Scale: ALL VARIABLES Case Processing Summary N Valid Excludeda Cases Total % 100 100.0 0 100 100.0 a Listwise deletion based on all variables in the procedure Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 652 17 Item Statistics Mean Std Deviation N Vị trí BĐS 4.17 604 100 Tình trạng mơi trường 4.20 636 100 Điều kiện khai thác 3.99 611 100 Yếu tố địa hình, thổ nhưỡng 4.12 624 100 4.31 677 100 4.72 604 100 Thị trường BĐS 4.78 462 100 Mức độ tăng trưởng GDP 4.73 548 100 Tình trạng cung- cầu BĐS 4.53 577 100 Mức độ lạm phát chung 4.55 687 100 Các chế độ trị 4.28 900 100 4.64 659 100 4.77 510 100 4.61 665 100 Vấn đề an ninh 3.99 643 100 Mật độ dân số 4.62 648 100 Phong thủy 4.24 754 100 Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên Trình độ phát triển kinh tế hậu Đường lối sách Nhà nước quyền địa phương Quản lý nhà nước giao dịchBĐS Chất lượng dịch vụ y tế giáo dục Item-Total Statistics Scale Mean if Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha Item Deleted Item Deleted Total Correlation if Item Deleted Vị trí BĐS 71.08 16.115 348 626 Tình trạng mơi trường 71.05 15.402 474 608 Điều kiện khai thác 71.26 16.356 291 633 Yếu tố địa hình, thổ nhưỡng 71.13 16.619 228 641 70.94 15.572 400 617 70.53 16.332 301 632 Thị trường BĐS 70.47 16.595 361 629 Mức độ tăng trưởng GDP 70.52 16.111 400 622 Tình trạng cung- cầu BĐS 70.72 17.254 122 653 Mức độ lạm phát chung 70.70 15.202 466 607 Các chế độ trị 70.97 16.171 164 657 70.61 16.099 309 630 70.48 16.798 266 637 70.64 16.697 189 646 Vấn đề an ninh 71.26 16.740 193 646 Mật độ dân số 70.63 18.741 -.177 691 Phong thủy 71.01 16.757 137 656 Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên Trình độ phát triển kinh tế hậu Đường lối sách Nhà nước quyền địa phương Quản lý nhà nước giao dịchBĐS Chất lượng dịch vụ y tế giáo dục Scale Statistics Mean Variance 75.25 Std Deviation 18.169 N of Items 4.263 17 Reliability- lần Scale: ALL VARIABLES Case Processing Summary N % Valid Cases 100 100.0 0 100 100.0 Excludeda Total a Listwise deletion based on all variables in the procedure Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 704 Item Statistics Mean Std Deviation N Vị trí BĐS 4.17 604 100 Tình trạng mơi trường 4.20 636 100 4.31 677 100 4.72 604 100 Thị trường BĐS 4.78 462 100 Mức độ tăng trưởng GDP 4.73 548 100 Mức độ lạm phát chung 4.55 687 100 4.64 659 100 Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên Trình độ phát triển kinh tế hậu Đường lối sách Nhà nước quyền địa phương Item-Total Statistics Scale Mean if Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha Item Deleted Item Deleted Total Correlation if Item Deleted Vị trí BĐS 31.93 6.268 402 674 Tình trạng môi trường 31.90 6.010 460 660 31.79 6.511 254 709 31.38 6.198 427 668 Thị trường BĐS 31.32 6.260 594 645 Mức độ tăng trưởng GDP 31.37 5.993 580 638 Mức độ lạm phát chung 31.55 5.583 552 636 31.46 7.281 037 754 Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên Trình độ phát triển kinh tế hậu Đường lối sách Nhà nước quyền địa phương Scale Statistics Mean Variance 36.10 Std Deviation 7.848 N of Items 2.802 Reliability- lần Scale: ALL VARIABLES Case Processing Summary N Valid Cases 100 100.0 0 100 100.0 Excludeda Total a % Listwise deletion based on all variables in the procedure Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 777 Item Statistics Mean Std Deviation N Vị trí BĐS 4.17 604 100 Tình trạng môi trường 4.20 636 100 4.72 604 100 Thị trường BĐS 4.78 462 100 Mức độ tăng trưởng GDP 4.73 548 100 Mức độ lạm phát chung 4.55 687 100 Trình độ phát triển kinh tế hậu Item-Total Statistics Scale Mean if Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha Item Deleted Item Deleted Total Correlation if Item Deleted Vị trí BĐS 22.98 4.747 340 788 Tình trạng mơi trường 22.95 4.795 301 803 22.43 4.248 560 734 Trình độ phát triển kinh tế hậu Thị trường BĐS 22.37 4.336 757 700 Mức độ tăng trưởng GDP 22.42 4.044 755 687 Mức độ lạm phát chung 22.60 3.980 567 732 Scale Statistics Mean 27.15 Variance 6.008 Std Deviation 2.451 N of Items PHỤ LỤC 4: PHÂN TÍCH NHÂN TỐ Factor Analysis Descriptive Statistics Mean Std Deviation Analysis N Vị trí BĐS 4.17 604 100 Tình trạng mơi trường 4.20 636 100 4.72 604 100 Thị trường BĐS 4.78 462 100 Mức độ tăng trưởng GDP 4.73 548 100 Mức độ lạm phát chung 4.55 687 100 Trình độ phát triển kinh tế hậu Correlation Matrix Vị trí BĐS Tình trạng mơi Trình độ phát trường triển kinh tế hậu Thị trường BĐS Vị trí BĐS 1.000 595 -.007 280 595 1.000 -.037 117 -.007 -.037 1.000 790 Thị trường BĐS 280 117 790 1.000 Mức độ tăng trưởng GDP 232 099 837 920 Mức độ lạm phát chung 162 277 520 512 Tình trạng mơi trường Trình độ phát triển kinh tế hậu Correlation Correlation Matrix Mức độ tăng trưởng GDP Correlation Mức độ lạm phát chung Vị trí BĐS 232 162 Tình trạng mơi trường 099 277 Trình độ phát triển kinh tế hậu 837 520 Thị trường BĐS 920 512 1.000 559 559 1.000 Mức độ tăng trưởng GDP Mức độ lạm phát chung KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy .729 Approx Chi-Square 412.062 Bartlett's Test of Sphericity Df Sig 15 000 Communalities Initial Extraction Vị trí BĐS 1.000 773 Tình trạng mơi trường 1.000 807 1.000 871 Thị trường BĐS 1.000 875 Mức độ tăng trưởng GDP 1.000 919 Mức độ lạm phát chung 1.000 522 Trình độ phát triển kinh tế hậu Extraction Method: Principal Component Analysis Total Variance Explained Component Initial Eigenvalues Total % of Variance Extraction Sums of Squared Loadings Cumulative % Total % of Variance Cumulative % 3.198 53.294 53.294 3.198 53.294 53.294 1.569 26.153 79.447 1.569 26.153 79.447 648 10.806 90.253 344 5.739 95.992 167 2.779 98.771 074 1.229 100.000 Total Variance Explained Component Rotation Sums of Squared Loadings Total % of Variance Cumulative % 3.094 51.564 51.564 1.673 27.883 79.447 Extraction Method: Principal Component Analysis Component Matrixa Component Vị trí BĐS 339 811 Tình trạng mơi trường 260 860 859 -.364 Trình độ phát triển kinh tế hậu Thị trường BĐS 929 -.105 Mức độ tăng trưởng GDP 947 -.151 Mức độ lạm phát chung 719 075 Extraction Method: Principal Component Analysis.a a components extracted Rotated Component Matrix a Component Vị trí BĐS 123 870 Tình trạng mơi trường 034 898 923 -.135 Thị trường BĐS 926 133 Mức độ tăng trưởng GDP 954 093 Mức độ lạm phát chung 677 254 Trình độ phát triển kinh tế hậu Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization.a a Rotation converged in iterations Component Transformation Matrix Component 968 252 -.252 968 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization Component Score Coefficient Matrix Component Vị trí BĐS -.028 527 Tình trạng mơi trường -.060 551 319 -.156 Thị trường BĐS 298 009 Mức độ tăng trưởng GDP 311 -.018 Mức độ lạm phát chung 205 103 Trình độ phát triển kinh tế hậu Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization Component Scores Component Score Covariance Matrix Component 1.000 000 000 1.000 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization Component Scores PHỤ LỤC 5: KIỂM ĐỊNH SỰ KHÁC BIỆT T-Test- Giới tính Group Statistics Giới tính N Mean Std Deviation Std Error Mean NU 48 4.2292 65199 09411 NAM 52 4.1442 44652 06192 NU 48 4.8177 32917 04751 NAM 52 4.5817 59763 08288 yếu tố tự nhiên yếu tố kinh tế Independent Samples Test Levene's Test for Equality of t-test for Equality of Variances Means F Equal variances assumed Sig 4.763 t 031 df 765 98 754 82.292 2.417 98 2.470 80.586 yếu tố tự nhiên Equal variances not assumed Equal variances assumed 12.142 001 yếu tố kinh tế Equal variances not assumed Independent Samples Test t-test for Equality of Means Sig (2-tailed) Mean Difference Std Error Difference Equal variances assumed 446 08494 11102 Equal variances not assumed 453 08494 11265 Equal variances assumed 017 23598 09761 Equal variances not assumed 016 23598 09553 yếu tố tự nhiên yếu tố kinh tế Independent Samples Test t-test for Equality of Means 95% Confidence Interval of the Difference Lower Upper Equal variances assumed -.13537 30525 Equal variances not assumed -.13915 30902 Equal variances assumed 04227 42969 Equal variances not assumed 04589 42606 yếu tố tự nhiên yếu tố kinh tế Kiểm định Anova Oneway- Tuổi Descriptives N Mean Std Deviation Std Error 95% Confidence Interval for Mean Lower Bound 18-35 56 4.21 493 066 4.07 35-40 36 4.19 689 115 3.96 40-45 4.00 000 000 4.00 46-55 4.00 000 000 4.00 Tren 55 4.00 Total 100 4.19 553 055 4.08 18-35 56 4.67 486 065 4.54 35-40 36 4.67 560 093 4.48 40-45 5.00 000 000 5.00 46-55 5.00 000 000 5.00 Tren 55 4.50 100 4.70 499 050 4.60 yếu tố tự nhiên yếu tố kinh tế Total Descriptives 95% Confidence Interval for Minimum Maximum Mean Upper Bound 18-35 4.34 35-40 4.43 40-45 4.00 4 46-55 4.00 4 4 Total 4.29 18-35 4.80 35-40 4.86 40-45 5.00 5 46-55 5.00 5 5 4.79 yếu tố tự nhiên Tren 55 yếu tố kinh tế Tren 55 Total Test of Homogeneity of Variances Levene Statistic df1 df2 Sig yếu tố tự nhiên 5.092a 95 003 yếu tố kinh tế 3.749b 95 014 a Groups with only one case are ignored in computing the test of homogeneity of variance for yếu tố tự nhiên b Groups with only one case are ignored in computing the test of homogeneity of variance for yếu tố kinh tế ANOVA Sum of Squares Between Groups yếu tố tự nhiên Mean Square F 300 075 Within Groups 30.027 95 316 Total 30.328 99 730 183 Within Groups 23.967 95 252 Total 24.698 99 Between Groups yếu tố kinh tế df Sig .237 917 723 578 Kiểm định Anova Oneway- Thu nhập Descriptives N Mean Std Deviation Std Error 95% Confidence Interval for Mean Lower Bound