Đang tải... (xem toàn văn)
Bài viết phân tích quyết định giám đốc thẩm số 29/2019/DS-GĐT ngàỵ 12-11-2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp hợp đồng ở nhờ nhà ở” tại Thành phố Hồ Chí Minh giữa nguyên đơn là cụ Trần Vân C với bị đơn là ông Nguyễn Công H, bà Trần Thị C1 và Công ty TNHH một thành viên Du lịch T; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 03 người.
BÌNH LUẬN ÁN LỆ SỐ 39/2020/AL VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ CĨ ĐIỀU KIỆN VƠ HIỆU DO ĐIỀU KIỆN KHƠNG XẢY RA Lê Thị Diễm Phương395 Án lệ số 39/2020/AL xác định giao dịch dân có điều kiện vô hiệu điều kiện xảy Nguồn án lệ: Quyết định giám đốc thẩm số 29/2019/DS-GĐT ngàỵ 12-11-2019 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao vụ án “Tranh chấp hợp đồng nhờ nhà ở” Thành phố Hồ Chí Minh nguyên đơn cụ Trần Vân C với bị đơn ông Nguyễn Công H, bà Trần Thị C1 Công ty TNHH thành viên Du lịch T; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 03 người Vị trí nội dung án lệ: Đoạn phần “Nhận định Tòa án” Khái quát nội dung án lệ: Tình án lệ: Người thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước (bên bán) cam kết sau mua hóa giá nhà nhà nước chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho bên mua Bên bán nhận tiền giao nhà cho bên mua sau Nhà nước khơng hóa giá khơng cơng nhận quyền sở hữu nhà Giải pháp pháp lý: Trường hợp này, phải xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà giao dịch dân có điều kiện vô hiệu điều kiện hợp đồng xảy Quy định pháp luật liên quan đến án lệ: Điều 23 Pháp lệnh Hợp đồng dân năm 1991 (tương ứng với khoản Điều 406 Bộ luật Dân năm 2005, khoản Điều 402 Bộ luật Dân năm 2015); Điều 21 Luật Nhà năm 2005 (tương ứng với Điều 10 Luật Nhà năm 2014); Điều 256 Bộ luật Dân năm 2005 (tương ứng với Điều 166 Bộ luật Dân năm 2015) Nội dung án lệ: “ Như vậy, có sở xác định cụ C thỏa thuận bán phần nhà số 182 đường A thuê Nhà nước cho bà C1 với điều kiện cụ C Nhà nước hóa giá, hay nói cách khác, giao dịch cụ C bà C1 giao dịch dân có điều kiện, cụ C Nhà nước bán hóa giá nhà giao dịch phát sinh hiệu lực Điều 23 Pháp lệnh Hợp đồng dân năm 1991 quy định: “Trong trường hợp bên thỏa 395 NCS.Ths Lê Thị Diễm Phương giảng viên khoa luật dân Trường Đại học luật Tp.Hồ Chí Minh 227 thuận kiện điều kiện thực chấm dứt hợp đồng, kiện xảy ra, hợp đồng phải thực chấm dứt” Điều kiện thỏa thuận hợp đồng không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, phần nhà đất cụ C thỏa thuận chuyển nhượng cho bà C1 có diện tích 42,74m2 nằm lộ giới, Nhà nước khơng hóa giá khơng cơng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cụ C phần lớn điều kiện khơng xảy Vì vậy, thỏa thuận cụ C với bà C1 không phát sinh hiệu lực, Tòa án cấp sơ thẩm phúc thẩm tun vơ hiệu có cứ.” Khái quát án lệ: Người thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước (bên bán) cam kết sau mua hóa giá nhà nhà nước chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho bên mua Bên bán nhận tiền giao nhà cho bên mua sau Nhà nước khơng hóa giá khơng cơng nhận quyền sở hữu nhà Trường hợp này, phải xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà giao dịch dân có điều kiện vơ hiệu điều kiện hợp đồng xảy Dẫn nhập BLDS năm 2015 không nêu khái niệm giao dịch dân có điều kiện, BLDS năm 2015 quy định giao dịch dân có điều kiện sau: “trường hợp bên có thỏa thuận điều kiện phát sinh hủy bỏ giao dịch dân điều kiện xảy ra, giao dịch dân phát sinh hủy bỏ” (khoản Điều 120 BLDS 2015) Mặt khác, BLDS năm 2015 có nêu khái niệm loại hợp đồng có điều kiện Ngồi Điều 120 nêu BLDS năm 2015 đề cập đến loại hợp đồng điều luật cụ thể Điều 284, khoản Điều 402, Điều 462 Theo đó, giao dịch có điều kiện loại giao dịch mà việc thực phụ thuộc vào việc phát sinh, thay đổi hay chấm dứt kiện định (khoản Điều 402 BLDS 2015) Các quy định pháp luật chuyên ngành bất động sản Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản khơng có quy định riêng loại giao dịch có điều kiện BLDS năm 2015 quy định: “giao dịch dân hợp đồng hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” (Điều 116 BLDS năm 2015) Những giao dịch bất động sản gắn liền với điều kiện định Tuy nhiên, điều kiện giao bất động sản hiểu nào? Điều kiện thoả thuận hay theo luật định? Trong quy định pháp luật bất động sản, nhà không tồn riêng quy định này, giao dịch cụ thể liên quan đến hợp đồng thừa kế bất động sản gắn liền với nhiều điều kiện định Án lệ số 39 đời liên quan đến việc xác định giao dịch dân có điều kiện nhà vô hiệu sở để Toà án giải tranh chấp liên quan đến loại giao dịch có điều kiện Trong phạm vi viết, tác giả phân tích, bình luận số nội dung liên quan đến tính thuyết phục chưa thuyết phục án lệ Về tính thuyết phục án lệ Thứ nhất, trường hợp thuê nhà mua bán nhà hoá giá thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định 61/1994 có trường hợp người thuê nhà thoả thuận sau mua hoá giá nhà nhà nước chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho bên mua, người bán nhận tiền giao nhà cho bên mua sau nhà nước khơng hố giá khơng cơng nhận 228 quyền sở hữu nhà, dẫn đến nhiều trường hợp bên tranh chấp người bán không chịu trả tiền cho người mua Án lệ góp phần giải tranh chấp liên quan đến mua nhà hoá giá thuộc sở hữu nhà nước, giúp bên giao dịch, đặc biệt người mua hoàn lại khoản tiền trả Thứ hai, việc xác định giao dịch chuyển nhượng nhà nêu với điều kiện “sau mua hoá giá nhà nhà nước chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho bên mua” giao dịch có điều kiện phù hợp, thực tế bên chưa thể giao kết hợp đồng mua bán nhà mà có thoả thuận điều kiện cam kết “sau mua hóa giá nhà nhà nước chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho bên mua”, phù hợp với quy định hợp đồng có điều kiện Theo Từ điển Tiếng Việt: “điều kiện” “thứ cần phải có khác tồn tại396 hay “điều cần thiết phải có để đạt mục đích, sở thoả thuận”397 Hợp đồng có điều kiện hiểu hợp đồng mà giao kết, bên thỏa thuận để xác định kiện mà kiện xảy hợp đồng phát sinh, thực chấm dứt BLDS năm 2015 đưa định nghĩa khái quát hợp đồng có điều kiện Để đảm bảo tính hợp pháp hạn chế tranh chấp xảy ra, điều kiện hợp đồng phải tuân thủ quy định chung như: thứ nhất; chủ thể, nội dung, mục đích hợp đồng phải thoả mãn điều kiện có hiệu lực hợp đồng, nội dung hợp đồng bao gồm điều khoản định (Điều 398 BLDS năm 2015) Thứ hai, hợp đồng có điều kiện loại hợp đồng mang tính chất đặc thù hình thành sở điều kiện định điều kiện phát sinh, điều kiện thực hiện, điều kiện huỷ bỏ hợp đồng Điều kiện hiểu nghĩa vụ pháp lý hay kiện pháp lý Thoả thuận nội dung án lệ phù hợp với chất hợp đồng có điều kiện (là loại hợp đồng mà việc thực phụ thuộc vào việc phát sinh, thay đổi hay chấm dứt kiện định)398, tiến hành hố giá bên tiến hành thủ tục mua bán Hơn nữa, trường hợp áp dụng Điều 129399 để công nhận hiệu lực người mua trả tiền nhận nhà, Điều 129 áp dụng giao dịch vi phạm hình thức Trong hồn cảnh án lệ, việc Tồ án khơng tun vơ hiệu vi phạm hình thức hợp lý, mà xác định giao dịch có điều kiện hoàn toàn phù hợp với thoả thuận bên nhà chưa hố giá, chưa hợp thức hoá chủ quyền bên thoả thuận điều kiện (nếu xảy ra) tương lai 396 Trung tâm Khoa học xã hội Nhân văn quốc gia (2005), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Văn hố Sài Gịn, tr 921 Nguyễn Lân (2004), Từ điển từ ngữ Việt Nam, Nxb Tp HCM, tr 629 398 Khoản Điều 402 BLDS năm 2015 399 Điều 129 BLDS năm 2015 Giao dịch dân vô hiệu không tuân thủ quy định hình thức: Giao dịch dân vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực hình thức vơ hiệu, trừ trường hợp sau đây: Giao dịch dân xác lập theo quy định phải văn văn không quy định luật mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tịa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch Giao dịch dân xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tòa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch Trong trường hợp này, bên thực việc công chứng, chứng thực 397 229 tiến hành việc chuyển nhượng Thực tiễn giải tranh chấp Tòa án xác định loại hợp đồng có điều kiện Theo vụ việc : “Ông Dũng, bà Huyền lập “hợp đồng mua bán sang nhượng” nhà cho ông Hùng với điều kiện “bên mua phải đặt 50 lượng vàng SJC, sau giao tiếp từ 50 đến 150 lượng vàng SJC cho bên bán; bên bán giao giấy tờ liên quan đến nhà cho bên mua, để bên mua liên hệ với quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục hợp thức hóa cho bên bán; bên bán đứng tên chủ quyền nhà bên mua phải giao vàng đủ, bên bán giao giấy tờ nhà ký giấy tờ để sang tên nhà cho bên mua… Theo Toà án giao dịch dân (về mua bán nhà ở) có điều kiện giao dịch phát sinh sau ơng Dũng, bà Huyền có quyền sở hữu sở hữu hợp pháp nhà, giao dịch phù hợp với Điều 131, Điều 134 BLDS 1995 400 nên giao dịch hợp pháp có hiệu lực thi hành401 Tương tự, vụ việc khác: Ông Thanh, bà Lập thoả thuận bán nhà cho ông Gia Tại thời điểm ký kết hợp đồng, nhà thuộc sở hữu nhà nước Các bên thỏa thuận “hợp đồng chuyển nhượng” bước thực thủ tục giấy tờ pháp lý ông Thanh, bà Lập sở hữu nhà nước ký hợp đồng mua bán phịng cơng chứng nhà nước Theo Tồ án hợp đồng có điều kiện402 Theo án lệ số 39 , người thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước (bên bán) cam kết điều kiện sau mua hóa giá nhà nhà nước chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho bên mua Bên bán nhận tiền giao nhà cho bên mua sau Nhà nước khơng hóa giá khơng cơng nhận quyền sở hữu nhà Trong phần nội dung án lệ, Toà án có nhận định“có sở xác định cụ C thỏa thuận bán phần nhà số 182 đường A thuê Nhà nước cho bà C1 với điều kiện cụ C Nhà nước hóa giá, hay nói cách khác, giao dịch cụ C bà C1 giao dịch dân có điều kiện, cụ C Nhà nước bán hóa giá nhà giao dịch phát sinh hiệu lực” 403 Như vậy, bên có thoả thuận rõ điều kiện hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng mua bán nhà chưa có hiệu lực bên thoả thuận điều kiện Toà án chấp nhận tồn điều kiện xác định giao dịch có điều kiện Tác giả cho việc xác định giao dịch tình án lệ giao dịch có điều kiện phù hợp Thứ ba, việc Toà án xác định “giao dịch dân có điều kiện vơ hiệu điều kiện hợp đồng xảy ra” tương đối hợp lý, đối tượng giao dịch nhà chưa hoá giá, từ thời điểm bên tiến hành giao dịch bên bán thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước nhà chưa hoá giá; bên tiến hành giao dịch khơng thể biết nhà cấp chủ quyền hay không? Điều kiện xảy nguyên nhân khách quan, từ ý chí chủ quan bên Tính chưa thuyết phục án lệ Bên cạnh điểm thuyết phục nêu trên, tác giả cho án lệ tồn số hạn chế định: 400 Điều 117, 120 BLDS 2015 Quyết định số 192/2006/DS-GĐT ngày 18-8-2006 Toà dân Toà án nhân dân tối cao 402 Quyết định số 03/2014/DS-GĐT ngày 09-01-2014 Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao 403 Án lệ số 39/2020/AL xác định giao dịch dân vô hiệu điều kiện xảy 401 230 Thứ nhất, án lệ chưa đưa sở để xác định giao dịch có điều kiện vơ hiệu? Tồ đưa nhận định “phải xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà giao dịch dân có điều kiện vô hiệu điều kiện hợp đồng xảy ra” trường hợp “vô hiệu điều kiện hợp đồng xảy nào? Giao dịch từ ban đầu giao dịch có điều kiện thoả mãn điều kiện có hiệu lực hợp đồng (trong phần nội dung án lệ ghi nhận) Toà án xác “điều kiện hợp đồng xảy ra” sở dẫn đến giao dịch vô hiệu, theo chưa đủ sở, nên nêu rõ thêm điều kiện xảy “nguyên nhân khách quan” hợp đồng vơ hiệu “hợp đồng có đối tượng khơng thể thực hiện” rõ ràng Thứ hai, xác định “điều kiện” hợp đồng có điều kiện, phần nội dung án lệ Tồ án có viện dẫn: “Trong trường hợp bên thỏa thuận kiện điều kiện thực chấm dứt hợp đồng, kiện xảy ra, hợp đồng phải thực chấm dứt”, Toà án chưa xác định cụ thể loại điều kiện thực hay chấm dứt, nhiên với hướng giải thích Tồ án nêu phần nội dung án lệ “điều kiện thỏa thuận hợp đồng không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, phần nhà đất cụ C thỏa thuận chuyển nhượng cho bà C1 có diện tích 42,74m2 nằm lộ giới, Nhà nước khơng hóa giá khơng cơng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cụ C phần lớn điều kiện khơng xảy ra” dường Tồ án theo hướng điều kiện thực hợp đồng Tình án lệ xảy pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1991 có hiệu lực Tồ án viện dẫn quy định pháp lệnh, Pháp lệnh có Điều 23 quy định “hợp đồng có điều kiện”, theo pháp lệnh có hai loại điều kiện “điều kiện thực hiện” “điều kiện chấm dứt”, không đưa khái niệm cụ thể giải thích điều kiện thực hiện? Thế điều kiện chấm dứt? Vậy, xem hướng giải thích theo hướng Tồ án điều kiện thực theo tác giả chưa phù hợp điều kiện thực chưa xảy ra, tồn nghĩa vụ có điều kiện, nghĩa vụ có giá trị pháp lý ràng buộc bên nghĩa vụ thông thường khác, bên phải thực nghĩa vụ chưa phải thực nghĩa vụ, điều kiện xảy ra, nghĩa vụ có hiệu lực chuyển sang giai đoạn thực Trong tình bên có thoả thuận “khi cụ C nhà nước hố giá giao dịch phát sinh hiệu lực” Nếu hiểu điều kiện thực điều kiện xảy bên phải vào thực hợp đồng, có nghĩa thực quyền nghĩa vụ theo hợp đồng thoả thuận Trường hợp này, bên thoả thuận theo hướng điều kiện “nhà nước hố giá nhà” giao dịch phát sinh hiệu lực, dường bên thoả thuận điều kiện phát sinh “việc nhà nước hoá giá” bắt đầu việc mua bán nhà Tuy nhiên, vào thời điểm áp dụng việc áp dụng quy định pháp lệnh hợp đồng dân 1991 tương ứng với thời điểm vụ việc, mà pháp lệnh chưa quy định điều kiện phát sinh nên xem điều kiện bên thoả thuận theo hợp đồng điều kiện thực Khác với Pháp lệnh HĐDS 1991, đến BLDS 1995, quy định có sửa đổi quy định “điều kiện phát sinh” điều kiện huỷ bỏ Cụ thể, Điều 134 BLDS 1995 231 quy định “Trong trường hợp bên có thoả thuận điều kiện phát sinh huỷ bỏ giao dịch dân sự, điều kiện xảy ra, giao dịch dân phát sinh bị huỷ bỏ” Sau này, BLDS 2005, 2015 quy định theo hướng Điều kiện phát sinh hiểu tượng, kiện, việc phát sinh đời sống xã hội kiện xảy điều kiện để xác lập chấm dứt giao dịch Sự kiện mà bên thoả thuận mang tính chất kiện “tiên liệu”, “dự đốn”, xảy khơng xảy phát sinh giao dịch mua bán Sự kiện làm phát sinh hợp đồng có điều kiện kiện thực tế hợp pháp mà xuất kiện làm phát sinh hợp đồng có điều kiện Nội dung thoả thuận án lệ cho thấy tồn “điều kiện phát sinh” điều kiện xảy giao dịch mua bán tiến hành, điều kiện khơng xảy giao dịch khơng thực Vì vậy, tác giả cho tình huống, việc tồ án nhận diện giao dịch có điều kiện phù hợp, nên nêu rõ điều kiện phát sinh rõ ràng Thứ ba hệ giao dịch, phân tích điều kiện nêu sở phát sinh hiệu lực hợp đồng, điều kiện không xảy ra, hợp đồng mua bán không phát sinh Như vậy, thông thường bên không vào giao kết, thực hợp đồng Trường hợp Tồ án xác định hợp đồng vơ hiệu phân tích chưa có sở rõ ràng có phần “miễn cưỡng” Nhưng vụ việc, “người bán” giao nhà “người mua” trả tiền nên việc đưa sở pháp lý phù hợp để giải hệ qủa hợp đồng, bảo vệ quyền lợi ích bên giao dịch cần thiết Kiến nghị tác giả Thứ nhất, mở rộng quan hệ pháp luật dân áp dụng Án lệ 39 Theo quan điểm cá nhận tác giả nên mở rộng việc áp dụng án lệ cho hồn cảnh tương tự thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với điều kiện hợp thức hoá chủ quyền; hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở, quyền sử dụng đất (thời điểm giao dịch nhà, đất chưa có chủ quyền bên cam kết có chủ quyền tiến hành giao dịch); hợp đồng tặng cho nhà ở, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện; hợp đồng thuê mua nhà xã hội, nhà tái định cư (thời điểm thoả thuận nhà chưa đủ điều kiện để mua bán theo luật nhà bên thoả thuận đủ điều kiện tiến hành giao dịch) Thứ hai, hậu xử lý giao dịch vô hiệu Trong thực tế có vụ việc tương tự A thoả thuận chuyển nhượng nhà cho B với điều kiện quan nhà nước có thẩm quyền hoàn tất thủ tục liên quan đến chủ quyền nhà đất nêu nhiều, mặt khác, thoả thuận có kèm theo hệ bên vi phạm nghĩa vụ làm cho hợp đồng bị vô hiệu bồi thường thiệt hại bị phạt cọc Khi điều kiện “hoàn tất thủ tục pháp lý” hồn thành A khơng thực việc mua bán, chuyển nhượng cho B hai bên huỷ cam kết kiện khách quan bên vi phạm có chịu phạt cọc hay khơng? Vấn đề có tồn hợp đồng có điều kiện hay thỏa thuận bên giai đoạn giao kết hợp đồng? Theo quan điểm tác giả, tồn thỏa thuận đơn bên thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà hay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy tay xem hợp đồng chưa có hiệu lực chưa tuân thủ hình thức theo quy định Luật Nhà ở, Luật Đất 232 đai Còn thỏa thuận thêm điều kiện hoàn cảnh án lệ theo quan điểm tác giả tồn “đề nghị giao kết hợp đồng” “chấp nhận đề nghị giao kết” bên, hợp đồng giao kết, điều kiện nhà có chủ quyền xảy phát sinh hợp đồng mua bán nhà Như vậy, bên xác lập hợp đồng có điều kiện, hợp đồng mua bán nhà chưa có hiệu lực, nên bên vi phạm không thực nghĩa vụ điều kiện phát sinh yêu cầu bồi thường thiệt hại, có tồn hợp đồng đặt cọc bên vi phạm giao kết bị phạt cọc, kiện khách quan khơng bị phạt cọc Tác giả cho hợp đồng có điều kiện loại hợp đồng mang tính chất đặc biệt việc giao kết, phát sinh hiệu lực thực hợp đồng phụ thuộc vào điều kiện thoả thuận Đây loại hợp đồng phức tạp so với loại hợp đồng thơng thường, việc xác định tồn điều kiện có ý nghĩa việc xác định cam kết điều kiện, thời điểm giao kết hợp đồng, thời điểm có hiệu lực hợp đồng để từ giải tranh chấp loại hợp đồng Vì vậy, áp dụng hồn cảnh tình nêu án lệ tác giả cho án cần lưu ý thêm hậu kèm theo nhằm đảm bảo cân lợi ích bên quan hệ hợp đồng 233 ... giao dịch tình án lệ giao dịch có điều kiện phù hợp Thứ ba, việc Toà án xác định ? ?giao dịch dân có điều kiện vơ hiệu điều kiện hợp đồng xảy ra? ?? tương đối hợp lý, đối tượng giao dịch nhà chưa hoá... kiện vô hiệu điều kiện hợp đồng xảy Dẫn nhập BLDS năm 2015 không nêu khái niệm giao dịch dân có điều kiện, BLDS năm 2015 quy định giao dịch dân có điều kiện sau: “trường hợp bên có thỏa thuận điều. .. định giao dịch có điều kiện vơ hiệu? Toà đưa nhận định “phải xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà giao dịch dân có điều kiện vơ hiệu điều kiện hợp đồng xảy ra? ?? trường hợp ? ?vô hiệu điều