Thông tin tài liệu
tai lieu, luan van1 of 98 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ………. ………… TÔ CÔNG THÀNH PHÁT TRIỂN DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM Chuyên Ngành : Thương mại Mã số : 62.34.10.01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: GS.TS NGUYỄN ĐÔNG PHONG TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012 document, khoa luan1 of 98 tai lieu, luan van2 of 98 i MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH VẼ MỞ ĐẦU ĐẶT VẤN ĐỀ MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU TÍNH MỚI VÀ ĐÓNG GÓP CỦA LUẬN ÁN KẾT CẤU CỦA LUẬN ÁN CHƢƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ PHÁT TRIỂN DVTĐG TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC DÂN 1.1 KHÁI NIỆM VỀ TĐG VÀ DVTĐG 10 1.1.1 Khái niệm dịch vụ 10 1.1.2 Phân loại loại hình dịch vụ 11 1.1.3 Thẩm định giá 12 1.1.3.1 Khái niệm TĐG 12 1.1.3.2 Mối quan hệ TĐG kiểm toán 13 document, khoa luan2 of 98 tai lieu, luan van3 of 98 ii 1.1.3.3 Mục đích TĐG tài sản 15 1.1.3.4 Các phƣơng pháp TĐG 16 1.1.3.5 Quy trình TĐG 20 1.1.4 Dịch vụ thẩm định giá 21 1.1.4.1 Khái niệm DVTĐG 21 1.1.4.2 Đặc điểm DVTĐG 23 1.1.4.3 Vai trò DVTĐG 25 1.1.4.4 Phát triển DVTĐG 26 1.2 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ PHÁT TRIỂN DVTĐG 27 1.2.1 Lý thuyết cung cầu DVTĐG 27 1.2.1.1 Lý thuyết cầu DVTĐG 27 1.2.1.2 Lý thuyết cung DVTĐG 28 1.2.2 Mối quan hệ cung – cầu phát triển DVTĐG 29 1.2.3 Cơ sở lý thuyết liên quan đến xu hƣớng sử dụng DVTĐG 32 1.2.4 Cơ sở lý thuyết cạnh tranh tác động đến DVTĐG 33 1.2.5 Các yếu tố vĩ mô tác động đến phát triển DVTĐG 35 1.2.6 Đề xuất mơ hình nhân tố tác động đến phát triển DVTĐG 37 1.3 NGHIÊN CỨU KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN DVTĐG TẠI MỘT SỐ QUỐC GIA 38 1.3.1 DVTĐG Singapore 38 1.3.2 DVTĐG Malaysia 41 1.3.3 DVTĐG Thái Lan 44 1.3.4 DVTĐG Australia 45 document, khoa luan3 of 98 tai lieu, luan van4 of 98 iii 1.3.5 Những học kinh nghiệm cho Việt Nam 47 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN DVTĐG Ở VIỆT NAM THỜI GIAN QUA 2.1 TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN DVTĐG TỪ 1997 ĐẾN 2011 50 2.1.1 Tình hình phát triển DVTĐG giai đoạn từ 1997 – 2005 50 2.1.2 Tình hình phát triển DVTĐG giai đoạn từ 2005 đến 2011 55 2.1.3 Phân tích kết khảo sát tình hình cung ứng DVTĐG doanh nghiệp cung ứng 61 2.1.3.1 Về mẫu nghiên cứu 61 2.1.3.2 Về sản phẩm DVTĐG công ty 62 2.1.3.3 Phƣơng thức tiếp cận khách hàng 66 2.1.3.4 Khó khăn doanh nghiệp cung ứng DVTĐG gặp phải 68 2.1.3.5 Các doanh nghiệp tự đánh giá 71 2.1.4 Phân tích kết khảo sát từ phía ngƣời sử dụng DVTĐG 74 2.1.4.1 Mẫu nghiên cứu 74 2.1.4.2 Mục đích tiêu thức sử dụng DVTĐG ngƣời sử dụng DV 75 2.1.4.3 Kênh thông tin tiếp cận DN cung ứng DVTĐG 76 2.1.4.4 Tiêu thức lựa chọn DN cung ứng DVTĐG 78 2.2 PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN DVTĐG 80 2.2.1 Mơ hình nhân tố ảnh hƣởng đến DVTĐG Việt Nam 80 2.2.2 Xây dựng, kiểm định thang đo nhân tố tác động đến DVTĐG Việt Nam 83 2.2.2.1 Cơ sở xây dựng kiểm định thang đo nhân tố 83 2.2.2.2 Kết phân tích Cronbach alpha thang đo nhân tố tác động đến phát triển DVTĐG 86 document, khoa luan4 of 98 tai lieu, luan van5 of 98 iv 2.2.2.3 Kết phân tích nhân tố EFA thang đo yếu tố tác động đến phát triển DVTĐG 88 2.2.3 Mơ hình điều chỉnh nhân tố ảnh hƣởng đến DVTĐG Việt Nam 90 2.2.4 Phân tích mơ hình hồi quy tuyến tính nhân tố tác động đến DVTĐG 91 2.2.4.1 Phân tích tƣơng quan nhân tố - hệ số Pearson 91 2.2.4.2 Phân tích mối tƣơng quan nhân tố mơ hình hồi quy tuyến tính 92 2.2.4.3 Kiểm định giả thuyết 93 2.3 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG DVTĐG TẠI VN 95 2.3.1 Điểm mạnh 95 2.3.2 Điểm yếu 96 2.3.3 Cơ hội 96 2.3.4 Thách thức 97 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN DVTĐG Ở VIỆT NAM 3.1 QUAN ĐIỂM PHÁT TRIỂN DVTĐG Ở VN ĐẾN NĂM 2020 99 3.2 GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN DVTĐG Ở VN 101 3.2.1 Mục tiêu giải pháp phát triển DVTĐG VN 101 3.2.2 Căn đề xuất giải pháp phát triển DVTĐG VN 101 3.2.3 Nội dung giải pháp phát triển DVTĐG VN 102 3.2.3.1 Giải pháp nâng cao chất lƣợng giá trị DVTĐG 102 3.2.3.2 Nâng cao lực cạnh tranh doanh nghiệp cung ứng DVTĐG104 3.2.3.3 Hồn thiện mơi trƣờng pháp lý cho phát triển DVTĐG 106 3.2.3.4 Phát triển doanh nghiệp cung ứng DVTĐG 109 3.2.3.5 Cung ứng DVTĐG tài sản vơ hình 113 document, khoa luan5 of 98 tai lieu, luan van6 of 98 v 3.2.3.6 Phát triển hợp tác quốc tế cung ứng DVTĐG thị trƣờng giới 115 3.2.3.7 Phát triển số lƣợng doanh nghiệp kinh doanh DVTĐG 117 3.2.4 Kiến nghị với quan nhà nƣớc Hội TĐG VN 119 3.2.4.1 Nhận thức vai trị Chính phủ DVTĐG 119 3.2.4.2 Tăng cƣờng lực quản lý Nhà nƣớc DVTĐG 120 3.2.4.3 Thành lập viện TĐG Nhà nƣớc 120 3.2.4.4 Kiến nghị Hội TĐG Việt Nam 120 3.2.4.5 Tăng cƣờng hợp tác quốc tế lĩnh vực TĐG 122 3.2.4.6 Kiến nghị nâng cao lực đội ngũ thẩm định viên số lƣợng chất lƣợng 123 3.2.4.7 Tăng cƣờng sở vật chất, hệ thống thông tin, sở liệu phục vụ hoạt động DVTĐG 125 3.2.4.8 Thành lập hội đồng TĐG quốc gia 126 KẾT LUẬN 128 CÁC CƠNG TRÌNH ĐÃ ĐƢỢC CƠNG BỐ TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC document, khoa luan6 of 98 tai lieu, luan van7 of 98 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT API : Viện bất động sản Australia (Australian Property Institute) ASA : ASEAN Valuers Association (Hiệp hội TĐG nƣớc ASEAN) ASEAN : Cộng đồng nƣớc Đông Nam Á (Asia – Pacific Economic Cooporation) AVA : American Society of Appraisers (Hiệp hội Thẩm định viên Mỹ) BĐS : Bất động sản BVAEA : Hội đồng nhà định giá, nhà TĐG đại lý kinh doanh bất động sản (The Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents) DVTĐG : Dịch vụ thẩm định giá DN : Doanh nghiệp DV : Dịch vụ GDP : Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domectis Product) GNP : Tổng sản phẩm quốc dân (Gross National Product) IAAO : International Association of Assessing Officers (Hiệp hội nhà TĐG quốc tế) ISM : Viện nhà giám định Malaysia (Institution of Surveyors, Malaysia) IVSC : International Valuation Standards Council (Hội đồng tiêu chuẩn TĐG quốc tế) MUTRAP : Dự án hỗ trợ thƣơng mại đa biên (Multilateral Trade Assistance Project) NCS : Nghiên cứu sinh document, khoa luan7 of 98 tai lieu, luan van8 of 98 vii NH : Ngân hàng NH TMCP : Ngân hàng thƣơng mại cổ phần PEPS Hiệp hội nhà TĐG khu vực tƣ nhân (Association Of Valuer, : Property Managers, Estate Agents And Property Consultants In The Private Sector Malaysia) PVB : Văn phòng TĐG bất động sản (Property Valuation Bureau) RICS : Royal Institution of Chartered Surveyors (Viện TĐG hoàng gia Anh) SISV : viện nhà TĐG khảo sát Singapore (Singapore Institute of Surveyors and Valuers) TĐG : Thẩm định giá TĐV : Thẩm định viên VAT : Hiệp hội nhà TĐG Thái Lan (Valuation Association of Thailand) VN : Việt Nam WAVO : World Association of Valuation Organisations (Hiệp hội tổ chức thẩm định giới) WTO : Tổ chức thƣơng mại giới (World Trade Organization) document, khoa luan8 of 98 tai lieu, luan van9 of 98 viii DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 2.1: Chiến lƣợc đối phó Doanh nghiệp cung ứng DVTĐG 72 Bảng 2.2: Kết Cronbach’s Alpha thang đo thành phần 88 Bảng 2.3: Kết phân tích nhân tố EFA 90 Bảng 2.4: Kết phân tích tƣơng quan nhân tố 93 Bảng 2.5 : Kết kiểm định giả thuyết mối liên hệ nhân tố 94 document, khoa luan9 of 98 tai lieu, luan van10 of 98 ix DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH VẼ Trang Hình 0.1: Quy trình thực nghiên cứu Hình 1.1: Mơ hình mối liên hệ nhân tố cung cầu tác động đến xu hƣớng phát triển thị trƣờng 30 Hình 1.2: Mơ hình số hài lịng khách hàng Mỹ (American Customer Satisfaction Index – ACSI) 32 Hình 1.3: Mơ hình phân tích nhân tố tác động đến phát triển DVTĐG 38 Biểu đồ 2.1: Khối lƣợng thẩm định số địa phƣơng (2008 – 2010) 53 Biểu đồ 2.2: Số lƣợng hợp đồng DVTĐG qua năm 57 Biểu đồ 2.3: Tốc độ tăng trƣởng doanh thu qua năm 57 Biểu đồ 2.4: Phân tích cầu thị trƣờng 57 Biểu đồ 2.5: Số lƣợng doanh nghiệp doanh thu năm 2010 58 Biểu đồ 2.6: Tỷ lệ Doanh thu doanh nghiệp 59 Biểu đồ 2.7: Phân bố Doanh nghiệp chi nhánh doanh nghiệp TĐG phạm vi nƣớc (năm 2011) 60 Hình 2.8: Loại hình doanh nghiệp TĐG 62 Hình 2.9: Số năm hoạt động doanh nghiệp DVTĐG 62 Hình 2.10: Nhóm SP DVTĐG chủ lực công ty 63 Hình 2.11: Nhóm SP DVTĐG chủ lực cơng ty tổng doanh thu 66 Hình 2.12: Loại hình DVTĐG doanh nghiệp 67 Hình 2.13: Các hoạt động xúc tiến thƣơng mại DN cung ứng DVTĐG 68 Hình 2.14: Các khó khăn DNDVTĐG 70 Hình 2.15: Mức độ giám sát chất lƣợng 72 document, khoa luan10 of 98 tai lieu, luan van196 of 98 STT 185 TÊN DOANH NGHIỆP – NGƢỜI SỬ DỤNG ĐỊA CHỈ 246 Nguyễn Trần Hồng Châu Cơng ty TNHH Toyota Bn Ma Thuột 247 Phan Ngọc Thơ Cơng ty TNHH Xây dựng Minh Hồng 248 Phạm Thị Huyền Trân Công ty Xây dựng Phuc Me 249 nguyễn Thái Giang Công ty TNHH Xây dựng Trung Nam 250 Phạm Xuân Thành Công ty tƣ vấn thiết kế xây dựng Hoàng Nguyên 251 Trƣờng Thịnh Số 104 Ngô Quyền 252 Ngân Hàng Agribank Số 63 Ngô Quyền 253 Thanh Hiền Số 88 Đƣờng Phan Bội Châu 254 Anh Tuấn Số 216 đƣờng Lê Duẩn 255 Mạnh Cƣờng Số 43 đƣờng Phan Chu Trinh 256 Công ty TNHH Vân Nam Số 16 đƣờng Lê Thị Hồng Gấm 257 Đình Guộc Số 295 đƣờng Nguyễn Tất Thành 258 Ngân hàng Phƣơng Đông Số 30 đƣờng Lê Thánh Tôn 259 Công ty CP đầu tƣ xây dựng Ngoại Thƣơng Số 451 B - 453 đƣờng Hai Bà Trƣng, phƣờng 8, quận 3, TP Hồ Chí Minh 260 Cơng ty TNHH cao ốc Minh Trí Phƣờng 11, quận 3, TP Hồ Chí Minh 261 Cơng ty phát triển kinh tế Số 177 đƣờng Đinh Tiên Hoàng, phƣờng DaKao, duyên hải quận 1, thành phố Hồ Chí Minh 262 Cơng ty TNHH XD-TM thể thao Ánh Bình Minh Số 223A đƣờng Hai Bà Trƣng, phƣờng 6, quận 3, TP Hồ Chí Minh 263 Cục thuế Đồng Nai Hịa Bình, Biên Hịa, tỉnh Đồng Nai 264 DNTN Anh Duy Số 24/38 đƣờng Tân Sơn Nhì, Phƣờng Tân Sơn Nhì, quận Tân Phú, TP Hồ Chí Minh 265 Đại học Sài GỊn Đƣờng An Dƣơng Vƣơng, phƣờng 3, quận 5, TP Hồ Chí Minh 266 Công ty thiết bị điện Thành Phát Số 122 đƣờng Nguyễn Thái Bình, quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh 267 Cơng ty CP xây lắp VTTTXP4 Số 02 đƣờng Trần Não, quận 2, TP Hồ Chí Minh document, khoa luan196 of 98 tai lieu, luan van197 of 98 STT TÊN DOANH NGHIỆP – NGƢỜI SỬ DỤNG 186 ĐỊA CHỈ 268 Nguyễn Thị Mỹ Linh Công ty Nam Sài Gịn 269 Tạp chí thƣơng hiệu việt Số A5 đƣờng Hoa Mai, phƣờng 2, quận Phú Nhuận, TP Hồ Chí Minh 270 Cơng ty đầu tƣ tƣ vấn Đình Phong Số 52 - 53 đƣờng Nguyễn Cơng Trứ, phƣờng Bến Thành, quận 1, TP Hồ Chí Minh 271 Nông Thị Ngọc Mai Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Daklak 272 Nguyễn Văn Hải Số đƣờng tháng 2, KV3, phƣờng 5, TP Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang 273 Lƣơng Văn Hoàng Số 272 đƣờng Nguyễn Huệ, KV6, thành phố Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang 274 DNTN Kim Huệ Ấp thị trấn Long Mỹ, huyện Long Mỹ, tỉnh Hậu Giang 275 Nguyễn Trọng Nhất KV phƣờng 7, TP Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang 276 DNTN Tuấn Phát Số 18 đƣờng Nguyễn Trãi, phƣờng 4, thành phố Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang 277 Trần Thanh Phƣơng Cục Thi hành án DS tỉnh Hậu Giang 278 Lê Văn Hoàng Số đƣờng tháng 2, KV3, phƣờng 5, TP Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang 279 Trần Văn Khải Dƣơng Tây Sông Hậu, KV4, phƣờng 5, TP Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang 280 Công ty CP tƣ vấn xây lắp điện Vĩnh Nguyên Số 40 Chiêm Thành Tấn, phƣờng 1, thành phố Vị Thanh , tỉnh Hậu Giang document, khoa luan197 of 98 tai lieu, luan van198 of 98 187 PHỤ LỤC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VƠ HÌNH Phương pháp thu nhập 1.1 Nội dung phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập xác định giá trị tài sản vơ hình thơng qua giá trị khoản thu nhập tương lai, dòng tiền chi phí tiết kiệm thực tế theo giả định hợp lý, hoạt động khai thác tài sản vơ hình Phương pháp thu nhập dựa dòng thu nhập kz vọng tương lai, chi phí tiết kiệm (có tính đến ưu đãi miễn giảm thuế có) Vì vậy, độ xác phương pháp chịu tác động lớn việc ước tính dịng tiền tương lai, cách tính tỷ suất chiết khấu, tỷ suất vốn hóa Phương pháp thu nhập gồm ba phương pháp là: phương pháp chi phí cấp phép, phương pháp lợi nhuận vượt trội, phương pháp thu nhập tăng thêm 1.2 Các dịng thu nhập Tài sản vơ hình tạo dịng thu nhập thơng qua việc sử dụng tài sản vơ hình, sở hữu tài sản vơ hình (ví dụ thơng qua việc thu phí cấp phép sử dụng tài sản vơ hình), hạn chế sử dụng tài sản vơ hình Tài sản vơ hình đóng góp vào dịng thu nhập thơng qua việc hạn chế sử dụng tài sản vơ hình, ví dụ nhƣ trƣờng hợp ngƣời sở hữu tài sản vơ hình phần mềm máy tính nâng cấp định trì hỗn, chƣa tiến hành thƣơng mại hóa phần mềm nâng cấp để không ảnh hƣởng đến giá trị phần mềm tƣơng tự phiên trƣớc đƣợc bán thị trƣờng Khi tiến hành thẩm định giá tài sản vơ hình, tùy vào mục đích thâm định giá, thẩm định viên phân tích hai dịng thu nhập: thu nhập từ tài sản vơ hình ngƣời sử dụng tài sản vơ hình thu nhập từ việc cấp phép sử dụng tài sản vơ hình ngƣời sở hữu tài sản vơ hình document, khoa luan198 of 98 tai lieu, luan van199 of 98 188 1.3 Tỷ suất chiết khấu Tỷ suất chiết khấu theo phƣơng pháp thu nhập cần phản ánh đƣợc giá trị biến đổi theo thời gian tiền tệ rủi ro liên quan tới thu nhập từ tài sản vơ hình cần thẩm định Tỷ suất chiết khấu đƣợc ƣớc tính thơng qua thông tin từ thị trƣờng tài sản vơ hình tƣơng tự Đó tỷ suất sinh lời trung bình loại tài sản thị trƣờng Đối với tài sản vơ hình có giá trị chiếm đa số tổng giá trị doanh nghiệp sử dụng tài sản vơ hình đó, thẩm định viên cân nhắc sử dụng Chi phí sử dụng vốn bình qn gia quyền (WACC) doanh nghiệp để làm tỷ suất chiết khấu 1.4 Ước tính tuổi đời kinh tế cịn lại: Tuổi đời kinh tế cịn lại tài sản vơ hình chịu tác động nhiều yếu tố pháp luật, kinh tế, công nghệ như: quy mô triển vọng thị trường, phát triển khoa học công nghệ, mức độ độc đáo, khác biệt tài sản vơ hình, cạnh tranh tài sản vơ hình tương tự… Việc ước tính tuổi đời kinh tế cịn lại tài sản vơ hình cần xem xét yếu tố sau: Thời gian bảo hộ pháp luật tài sản vơ hình; Quy định hợp đồng thương mại gắn liền với tài sản vơ hình cần thẩm định; Quyết định tịa án quan có thẩm quyền liên quan đến tài sản vơ hình cần thẩm định; Các yếu tố kinh tế quy mô triển vọng thị trường sản phẩm, dịch vụ gắn với tài sản vơ hình cần thẩm định; Sự phát triển khoa học công nghệ, đời phát minh, sáng chế tương tự hiệu hơn, dẫn tới lỗi thời chức năng, lỗi thời kinh tế tài sản vơ hình cần thẩm định; yếu tố khoa học kỹ thuật có liên quan khác; document, khoa luan199 of 98 tai lieu, luan van200 of 98 189 Các kết thống kê, phân tích (nếu có) tuổi thọ hiệu nhóm tài sản vơ hình Các yếu tố khác có liên quan 1.5 Phương pháp Chi phí cấp phép (Relief- from- royalty method or Royalty savings method) a) Nội dung phương pháp: Giá trị tài sản vơ hình tính tốn sở giá trị dòng tiền quyền mà tổ chức, cá nhân nhận nhờ việc sở hữu tài sản vơ hình Phương pháp đặt giả định doanh nghiệp không sở hữu tài sản vơ hình nên phải trả tiền để sử dụng Vì vậy, phương pháp tính giá trị tài sản vơ hình thơng qua việc tính chi phí cấp phép tiết kiệm nhờ sở hữu tài sản vơ hình Phương pháp tương tự phương pháp dòng tiền chiết khấu với dòng tiền tương lai khoản phí cấp phép tiết kiệm trừ thuế (nếu có) Khi tính tốn dịng tiền phí cấp phép, thuế, chi phí trì khoản chi phí hỗ trợ khác phải xử lý quán Vì vậy, người cấp phép chịu trách nhiệm trả phí trì (ví dụ chi phí quảng cáo, chi phí nghiên cứu trì phát triển), phí cấp phép dịng tiền phí cấp phép cần tính đến chi phí Thay vào đó, chi phí bảo dưỡng khơng bao gồm phí cấp phép, chi phí cần loại bỏ khỏi dịng tiền phí cấp phép b) Thơng tin cần có để áp dụng: Mức phí cấp phép, là: Mức phí cấp phép thực tế mà người chủ tài sản vô hình có nhờ chuyển nhượng quyền sử dụng tài sản vơ hình; Mức phí giả định tức khoản tiền người sử dụng giả thiết phải trả cho người chủ sở hữu tài sản vơ hình Mức phí tính sở mức phí cấp phép tài sản vơ hình tương tự giao dịch thị trường document, khoa luan200 of 98 tai lieu, luan van201 of 98 190 Có thơng tin giao dịch tài sản tương tự quyền luật pháp bảo hộ, thông tin hợp đồng nhượng quyền sử dụng tài sản vơ phí cấp phép, chi phí u cầu phải bỏ để trì (ví dụ quảng cáo, nâng cấp sản phẩm, kiểm soát chất lượng ), ngày sử dụng, ngày kết thúc hợp đồng nhượng quyền Báo cáo tài tài liệu liên quan c) Trường hợp áp dụng: Tính mức bồi thường thiệt hại có tranh chấp Tính tiền cơng, tiền lương trả cho người thuê để tạo sáng kiến, phát minh Có thể dùng làm phương pháp bổ sung cho các phương pháp thẩm định giá khác d) Hạn chế phương pháp: Khó áp dụng khơng có thông tin giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng tài sản vơ hình 1.6 Phương pháp Lợi nhuận vượt trội (Premium profits method or Incremental income method) a) Nội dung phương pháp: Phương pháp Lợi nhuận vượt trội ước tính giá trị tài sản vơ hình sở chênh lệch khoản lợi nhuận có doanh nghiệp sử dụng khơng sử dụng tài sản vơ hình b) Thơng tin cần có để áp dụng: Một số tất thông tin sau cần cân nhắc trước áp dụng phương pháp lợi nhuận vượt trội: Lợi nhuận kz vọng, chi phí tiết kiệm dòng thu nhập tương lai tạo cho doanh nghiệp sử dụng tài sản vô hình khơng sử dụng tài sản vơ hình Tỷ suất chiết khấu phù hợp để dự báo thu nhập tương lai document, khoa luan201 of 98 tai lieu, luan van202 of 98 191 c) Trường hợp áp dụng: Phương pháp áp dụng với tài sản vơ hình tạo khoản thu nhập tăng thêm tài sản vơ hình giúp tiết kiệm chi phí Khi cần phương pháp bổ sung hợp lý với phương pháp thẩm định giá khác d) Hạn chế phương pháp: Phụ thuộc nhiều vào tính xác việc ước tính dịng thu nhập tương lai, tính tốn tỷ suất chiết khấu việc dự đoán rủi ro có 1.7 Phương pháp thu nhập tăng thêm (Excess earnings method) a) Nội dung phương pháp: Phương pháp thu nhập tăng thêm xác định giá trị của tài sản vơ hình thơng qua giá trị dòng tiền cho phát sinh từ đóng góp tài sản vơ hình cần thẩm định giá sau loại trừ tỷ lệ dòng tiền phát sinh từ đóng góp tài sản khác Phương pháp thực qua hai bước sau: Bước 1: Uớc tính dịng tiền kz vọng tạo từ doanh nghiệp sử dụng tài sản vơ hình cần thẩm định Bước 2: Giảm trừ khoản đóng góp vào dịng tiền tạo sử dụng tài sản hữu hình, tài sản tài tài sản vơ hình khác với tài sản vơ hình cần thẩm định (gọi chung tài sản đóng góp) Khoản thu nhập hợp lý cho tài sản đóng góp tính thơng qua bước: (i) Xác định tài sản có đóng góp vào dịng tiền thu nhập, (ii) Đo lường giá trị tài sản này, (iii) Quyết định mức lợi nhuận hợp l{ sở giá trị tài sản đóng góp Khoản thu nhập hợp lý cho tài sản đóng góp bao gồm phần lợi nhuận từ tài sản đóng góp phần bù đắp cho khoản đầu tư ban đầu giảm giá trị tài sản theo thời gian document, khoa luan202 of 98 tai lieu, luan van203 of 98 192 b) Thơng tin cần có để áp dụng: Các thông tin sau cần cân nhắc áp dụng phương pháp thu nhập tăng thêm: Các dòng tiền doanh nghiệp tạo tài sản vơ hình cần thẩm định, bao gồm dịng thu nhập chi phí gắn liền với tài sản vơ hình cần thẩm định Chí phí sử dụng tài sản phụ trợ cần thiết gắn liền với việc sử dụng hiệu tài sản vơ hình cần thẩm định; Tỷ suất chiết khấu phù hợp để chuyển đổi giá trị tài sản vơ hình cần thẩm định Các chi phí lợi ích liên quan, ví dụ mức thuế áp dụng với việc sử dụng tài sản vô hình cần thẩm định c) Trường hợp áp dụng: Phương pháp dùng để thẩm định giá tài sản vơ hình có kết hợp với tài sản khác nhóm tài sản để tạo dịng tiền Trong đó, tài sản vơ hình cần thẩm định giá có tác động yếu tới dịng thu nhập, đóng góp từ tài sản khác khơng đáng kể Có thể dùng làm phương pháp bổ sung cho phương pháp thẩm định giá khác d) Hạn chế phương pháp: Khó tách biệt phần đóng góp tài sản vơ hình vào dòng tiền thu từ sản phẩm tương lai, nghĩa ước tính thu nhập rịng (chênh lệch thu nhập chi phí) tài sản vơ hình tạo ra, đóng góp vào thu nhập doanh nghiệp Phụ thuộc nhiều vào tính xác việc ước tính dịng thu nhập tương lai, tính toán tỷ suất chiết khấu việc dự đoán rủi ro có Phương pháp tính giá trị tài sản vơ hình lợi thương mại (Goodwill) 2.1 Nội dung phương pháp document, khoa luan203 of 98 tai lieu, luan van204 of 98 193 Lợi thương mại doanh nghiệp tính giá khoản siêu lợi nhuận tài sản vơ hình doanh nghiệp tạo 2.2 Cơng thức tính n VGW = t 1 Rt r At (1 i ) t Với: VGW : Giá trị lợi thƣơng mại đƣợc xác định nhƣ sau Rt : lợi nhuận năm t At : giá trị tài sản năm t r : tỷ suất lợi nhuận “bình thƣờng” (bình quân phổ biến ngành) Rt r.At : siêu lợi nhuận năm t i : suất chiết khấu Các mơ hình lựa chọn Rt , r , At Có nhiều cách (mơ hình) lựa chọn Rt , r , At để xác định giá trị lợi thƣơng mại, cụ thể đƣợc tổng hợp theo bảng sau đây: Mơ hình R Rt At UEC (Hiệp hội Chi phí sử dụng vốn Lợi nhuận trước Tổng tài sản hữu nhà kế tốn châu trung bình thuế lãi vay dụng Âu) nguồn vốn trung (EBIT) dài hạn (WACC) Anglo – Saxons Chi phí sử dụng vốn Lợi nhuận Giá trị tài sản chủ sở hữu (vốn chủ sở hữu) ( ke ) đánh giá lại CPNE (vốn Chi phí sử dụng vốn Lợi nhuận sau thuế Vốn thường xuyên thường xuyên cần trung bình trước lãi vay trung tài trợ thiết cho kinh nguồn vốn trung và dài hạn nguồn ổn định: doanh) dài hạn vốn chủ sở hữu, vốn (WACC) vay trung dài hạn 2.3 Thơng tin cần có để áp dụng document, khoa luan204 of 98 tai lieu, luan van205 of 98 194 Lợi nhuận kz vọng có từ tài sản đưa vào kinh doanh (có thể tổng tài sản, giá trị tài sản đánh giá lại hay vốn thường xuyên tài trợ nguồn ổn định) Tỷ suất lợi nhuận bình thường tài sản đưa vào kinh doanh tỷ suất chiết khấu phù hợp 2.4 Trường hợp áp dụng Phương pháp áp dụng tính toán giá trị lợi thương mại cho doanh nghiệp Bổ sung cho phương pháp khác 2.5 Hạn chế phương pháp Phụ thuộc vào việc ước lượng lợi nhuận kz vọng, tài sản đưa vào kinh doanh tỷ suất lợi nhuận, tỷ suất chiết khấu _ Tài liệu tham khảo: Board man, A.E, Greeberg, D.H Vinging, A.R, Weimer, D.L, (2001), Cost Benefit Analysis: Concepts and Practice, Second Edition, Prentice Hall, Chương 12, 13, 14 Markandya cộng (2002), Environmental Economics for Sustianable Grawth: A Handbook for Practiioner, USA: Edvard Elgard, Chương 9, 10, 11, 12 Harry F.Campell (2003), Benefit-Cost Analysis: Finalcial and Economic Appraisal using Spreadsheets, Cambridge, Chương 12 Frances Perkins (1994), Practical Cost-Benefit Analysis: Basic Concepts and Applications, MacMillan, Chương 11, 12 Scott J.Callan & Janet M.Thomas (2004), Environmental Economics & Management: Theory, Policy, and Applications, 3rd Edition, Chương 7, Phùng Thanh Bình, Trương Đăng Thụy (2006), Bài giảng Phân tích Lợi ích-Chi phí khơng có giá trị thị trường document, khoa luan205 of 98 tai lieu, luan van206 of 98 195 PHỤ LỤC 10 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ Nội dung chi tiết báo cáo kết thẩm định giá thay đổi theo đối tƣợng thẩm định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định theo yêu cầu khách hàng, nhiên báo cáo thẩm định giá phải gồm nội dung sau: Những thông tin về: Tên, loại tài sản Nguồn gốc tài sản (máy móc thiết bị, dây chuyền cơng nghệ…) Vị trí bất động sản (đất đai, nhà cửa cơng trình kiến trúc khác) Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax khách hàng yêu cầu thẩm định giá Ngày tháng năm thẩm định giá Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá chi nhánh Họ tên thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá Họ tên, chữ ký giám đốc doanh nghiệp, ngƣời đứng đầu tổ chức thẩm định giá phụ trách chi nhánh Những pháp lý để thẩm định giá Những văn quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan quan Nhà nƣớc có thẩm quyền Trung ƣơng địa phƣơng ban hành Mô tả đặc điểm tài sản mặt kỹ thuật a Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền cơng nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hoá: Cơng suất máy móc thiết bị Đặc điểm dây chuyền công nghệ Chỉ tiêu kỹ thuật, chất lƣợng vật tƣ hàng hoá Năm sản xuất, tên nhà máy, tên quốc gia sản xuất Năm đƣa vào sử dụng Tỷ lệ hao mịn (hữu hình, vơ hình) thời điểm thẩm định b Đối với bất động sản: Vị trí bất động sản Vị trí địa lý hành bất động sản document, khoa luan206 of 98 tai lieu, luan van207 of 98 196 Đối với đất ở: số lơ đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đƣờng phố, nhóm đất Đối với đất nơng nghiệp, lâm nghiệp: số lơ đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thơng, hệ thống tƣới tiêu nƣớc Đối với cơng trình kiến trúc đất (nhà cửa, đƣờng xá, cầu cống): loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng diện tích sử dụng (m2), chất lƣợng nhà (% cịn lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phịng, diện tích sử dụng phịng, hệ thống điện, hệ thống cấp thoát nƣớc; loại, hạng đƣờng xá, cầu cống… Vị trí bất động sản mối tƣơng quan với trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên môi trƣờng xung quanh, hình dạng đất, khoảng cách từ đến địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trƣờng học, cơng viên, bệnh viện, trục đƣờng Tác động quy hoạch, phân vùng đến giá trị đất đai, nhà cửa cơng trình kiến trúc đất Mục đích sử dụng bất động sản có theo mục đích đƣợc phép sử dụng theo qui hoạch phân vùng mang lại giá trị tối ƣu cho bất động sản hay không Mô tả đặc điểm tài sản mặt pháp lý a Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền cơng nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hố Xuất xứ (model, nhãn hiệu, nhập khẩu, sản xuất nƣớc, hãng sản xuất, năm sản xuất) Hóa đơn mua, bán tài sản Những tài liệu khác thể tính pháp lý tài sản b Đối với bất động sản Bất động sản đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phƣơng tên nƣớc, ngày cấp số đăng ký Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản) Bất động sản chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà: nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, giấy tờ kèm theo document, khoa luan207 of 98 tai lieu, luan van208 of 98 197 Có tranh chấp hay khơng với chủ bất động sản liền kề Những lợi ích kinh tế thu đƣợc từ bất động sản (trƣờng hợp bất động sản cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ ngƣời thuê bất động sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện) Những tài liệu khác thể tính pháp lý bất động sản Những giả thiết hạn chế thẩm định giá trị tài sản Tính hợp lý việc đƣa giả thiết hạn chế liên quan đến đặc điểm thị trƣờng, nhân tố tác động đến giá trị thị trƣờng tài sản Nếu khơng đƣa hạn chế nhƣ kết sao, ảnh hƣởng đến kết thẩm định giá nhƣ Kết khảo sát thực địa Mục đích, thời gian, ngƣời tiến hành khảo sát thực địa Kết thu đƣợc từ khảo sát thực địa Sự chênh lệch (nếu có) kết khảo sát thực địa với hồ sơ địa Nêu rõ lý chênh lệch Trƣờng hợp trƣng cầu ý kiến tƣ vấn chun gia cơng suất thiết kế, tính tác dụng máy móc thiết bị, dây chuyền cơng nghệ báo cáo kết thẩm định phải nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành kết luận chuyên gia tƣ vấn Những lập luận mức giá cuối cùng, bao gồm: Phân tích vị trí, nhân tố tác động, xu hƣớng vận động thị trƣờng tài sản khu vực, hành vi ngƣời mua, bán thị trƣờng này, ƣu bất lợi tài sản cần thẩm định giá thị trƣờng Mục đích sử dụng tài sản tốt tối ƣu, mang lại giá trị cao Trƣờng hợp mục đích sử dụng tốt tối ƣu khác với mục đích sử dụng tài sản trình bày tiềm nó, điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép không cho phép ảnh hƣởng đến giá trị sử dụng tốt có hiệu tài sản Phương pháp thẩm định giá: Phƣơng pháp so sánh trực tiếp: kết : Phƣơng pháp chi phí: kết : Phƣơng pháp chiết khấu dòng thu nhập: kết : Phƣơng pháp khác: kết quả: document, khoa luan208 of 98 tai lieu, luan van209 of 98 198 Những so sánh, phân tích điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính tốn mức giá thu đƣợc từ phƣơng pháp nêu để đến mức giá cuối thể giá trị thị trƣờng tài sản Trƣờng hợp áp dụng đƣợc 01 02 phƣơng pháp thẩm định giá nêu nêu rõ lý có hạn chế Mức độ phù hợp/chênh lệch giá trị báo cáo kết thẩm định với giá tài sản Nhà nƣớc công bố khu vực Xử lý vấn đề phức tạp, không rõ ràng q trình thẩm định giá Khơng rõ ràng tình trạng pháp lý tài sản Hạn chế thông tin, liệu liên quan cần thu thập tài sản Phân loại, hạng tài sản Lƣợng hoá nhân tố tác động đến giá tài sản Những vấn đề phức tạp, không rõ ràng đƣợc xử lý nhƣ nào, cách thức xử lý trình thẩm định giá, mức độ tác động hạn chế nêu đến mức giá tài sản cần thẩm định 10 Những quyền lợi ích cá nhân (nếu có) thẩm định viên liên quan đến tài sản cần thẩm định giá, làm nảy sinh xung đột lợi ích q trình thực thi nhiệm vụ 11 Tên, chữ ký thẩm định viên tiến hành thẩm định giá tài sản 12 Phụ lục đính kèm báo cáo kết thẩm định giá Phụ lục thông tin bổ sung, thuyết minh cho báo cáo kết thẩm định giá Phụ lục bao gồm: a Đối với bất động sản: Hộ thƣờng trú chủ bất động sản (bản sao) - tài sản cá nhân Giấy phép đăng ký kinh doanh (bản sao) - tài sản doanh nghiệp Bản đồ quy hoạch tổng thể khu vực (trích lục) Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (trích lục) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản Một loại giấy chứng nhận nguồn gốc bất động sản (trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản) bao gồm: Quyết định giao, cấp đất Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phố UBND quận, huyện Quyết định phân nhà, phân đất thủ trƣởng quan đơn vị document, khoa luan209 of 98 tai lieu, luan van210 of 98 199 Hợp đồng mua nhà đơn vị có tƣ cách pháp nhân đƣợc UBND tỉnh, thành phố giao đất làm nhà bán Các giấy tờ đất quan có thẩm quyền chế độ cũ cấp Trƣờng hợp chủ nhà có giấy tờ kể nhƣng không tên chủ sử dụng phải có giấy tờ kèm theo nhƣ: giấy tờ mua bán nhà, giấy tờ thừa kế, chia, tặng nhà ở, đất Giấy phép xây dựng nhà, vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí bất động sản vẽ khác (bản sao) Chi tiết qui hoạch từ quan có chức địa phƣơng văn phịng qui hoạch thị (bản sao) Các hợp đồng mua, bán cho thuê bất động sản (bản sao) Ảnh chụp toàn cảnh bất động sản Những tài liệu khác trực tiếp bổ trợ cho báo cáo kết thẩm định giá b Đối với vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hố khác: Các hợp đồng mua, bán vật tƣ, máy móc, thiết bị, hàng hố Catalơ, thơng số kinh tế kỹ thuật chủ yếu vật tƣ, máy móc, thiết bị, hàng hoá document, khoa luan210 of 98 ... vực thẩm định giá thẩm định giá tài sản vơ hình, chưa tập trung vào nghiên cứu dịch vụ thẩm định giá Dựa nghiên cứu này, luận án rút học kinh nghiệm trình phát triển DVTĐG tài VN o ? ?Thẩm định giá. .. tiết vấn đề chung thẩm định giá tài sản đối tượng thẩm định giá, phương pháp thẩm định giá, quy trình thẩm định giá Tài liệu phân tích chi tiết đặc tính cách thức thẩm định loại tài sản bất động... sinh (NCS) định chọn đề tài ? ?Phát triển dịch vụ thẩm định giá Việt Nam? ?? để làm luận án nghiên cứu MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Nghiên cứu phát triển DVTĐG Việt Nam nhằm mục tiêu: - Thứ nhất, luận án tiến
Ngày đăng: 18/12/2021, 11:13
Xem thêm:
