KHẢO SÁT ĐƠN GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ TUYẾNĐƯỜNG, QUẬN BÌNH TÂN – TP. HỒ CHÍ MINH

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ ÁN THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP ĐỀ TÀI: KHẢO SÁT ĐƠN GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ TUYẾN ĐƯỜNG, QUẬN BÌNH TÂN – TP HỒ CHÍ MINH (TỪ THÁNG 4/2014 ĐẾN THÁNG 5/2012) CHUYÊN NGÀNH: THẨM ĐỊNH GIÁ GVHD: ThS TRẦN THỊ MƯỜI SVTH: NGUYỄN TRẦN ANH VŨ MSSV: 1112030052 ĐT: 0121 678 3997 Thực hành nghề nghiệp GVHD: ThS Trần Thị Mười Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2014 NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN Nhận xét giảng viên: Giảng viên cho điểm: Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2014 GVHD ThS Trần Thị Mười SVTH: Nguyễn Trần Anh Vũ – 11DTD Trang Thực hành nghề nghiệp GVHD: ThS Trần Thị Mười MỤC LỤC MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: Mục tiêu nghiên cứu: .7 Nội dung nghiên cứu: Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu: Bố cục đề tài: CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Bất động sản: 1.1.1 Khái niệm: .9 1.1.2 Thuộc tính bất động sản: 1.1.3 Đặc trưng bất động sản: 11 1.1.4 Quyền tài sản bất động sản: 12 1.2 Thị trường bất động sản: .13 1.2.1 Khái niệm: .13 1.2.2 Các đặc điểm thị trường bất động sản: 13 1.2.3 Các yếu tố tác động đến giá thị trường bất động sản: 14 1.3 Thẩm định giá bất động sản: 16 1.3.1 Thẩm định giá: .16 1.3.2 Thẩm định giá bất động sản: 17 1.3.3 Nguyên tắc thẩm định giá: 17 1.3.4 Các phương pháp thẩm định giá cần sử dụng: .21 1.4 Quy trình nghiên cứu: 24 1.4.1 Xác định vấn đề nghiên cứu: 24 1.4.2 Lên kế hoạch nghiên cứu: .24 1.4.3 Thu thập tài liệu thông tin: 25 1.4.4 Phân tích tài liệu thông tin: 25 1.4.5 Viết báo cáo: 26 CHƯƠNG 2: THU THẬP THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG 27 27 2.1 Giới thiệu tổng quan khu vực nghiên cứu: .27 2.1.1 Giới thiệu quận Bình Tân: .27 SVTH: Nguyễn Trần Anh Vũ – 11DTD Trang Thực hành nghề nghiệp GVHD: ThS Trần Thị Mười 2.1.1.1 Đơi nét quận Bình Tân: 27 2.1.1.2 Đặc điểm kinh tế, văn hóa – xã hội: 27 2.1.2 Giới thiệu khu vực tuyến đường nghiên cứu: 29 2.1.2.1 Đường Lâm Hoành 29 2.1.2.2 Đường Lê Cơ .30 2.1.2.3 Đường Lê Công Phép 30 2.1.2.4 Đường Lê Đình Cẩn 30 2.1.2.5 Đường Lê Đình Dương .30 2.1.2.6 Đường Lê Ngưng 31 2.1.2.7 Đường Lê Tấn Bê 31 2.1.2.8 Đường Lê Trọng Tấn 31 2.2 Thu thập thông tin: 31 2.2.1 Giới hạn nghiên cứu: .31 2.2.2 Đơn giá xây dựng: 31 2.2.3 Các giả định 34 2.2.4 Phương pháp tính 34 2.2.5 Thu thập thông tin bất động sản thị trường 34 2.2.5.1 Đường Lê Trọng Tấn 34  Tài sản 35  Tài sản 36 2.2.5.2 Đường Lê Tấn Bê 37  Tài sản 37  Tài sản 38 2.2.5.3 Đường Lê Đình Cẩn 38  Tài sản 39  Tài sản 40  Tài sản 41 2.2.5.4 Đường Lê Công Phép 42  Tài sản 42  Tài sản 43 2.2.5.5 Đường Lâm Hoành 43  Tài sản 10 .44  Tài sản 11 .45 CHƯƠNG 3: TỔNG HỢP – PHÂN TÍCH – ĐÁNH GIÁ .46 SVTH: Nguyễn Trần Anh Vũ – 11DTD Trang Thực hành nghề nghiệp GVHD: ThS Trần Thị Mười 46 3.1 Tính tốn đơn giá quyền sử dụng đất: 46 3.1.1 Tài sản 1: .46 3.1.2 Tài sản 2: .46 3.1.3 Tài sản 3: .47 3.1.4 Tài sản 4: .47 3.1.5 Tài sản 5: .47 3.1.6 Tài sản 6: .48 3.1.7 Tài sản 7: .48 3.1.8 Tài sản 8: .49 3.1.9 Tài sản 9: .49 3.1.10 Tài sản 10: .50 3.1.11 Tài sản 11: 50 3.2 Tổng hợp thông tin: .52 3.2.1 Đường Lê Trọng Tấn .52 3.2.2 Đường Lê Tấn Bê 53 3.2.3 Đường Lê Đình Cẩn 54 3.2.4 Lê Công Phép 55 3.2.5 Đường Lâm Hoành 56 3.2.6 Sơ đồ khu vực tài sản 57 3.2.6.1 Đường Lê Trọng Tấn 57 3.2.6.2 Đường Lê Tấn Bê 58 3.2.6.3 Đường Lê Đình Cẩn 59 3.2.6.4 Đường Lê Công Phép 60 3.2.6.5 Đường Lâm Hoành 61 3.3 Phân tích thơng tin 62 3.3.1 Đường Lê Trọng Tấn .62 3.3.2 Đường Lê Tấn Bê 63 3.3.3 Đường Lê Đình Cẩn 64 3.3.4 Đường Lê Công Phép 65 3.3.5 Đường Lâm Hoành 66 3.3.6 So sánh đơn giá đất tuyến đường khảo sát 67 3.3.7 So sánh giá thị trường với giá Nhà nước tuyến đường khảo sát 68 3.4 Nhận xét 69 SVTH: Nguyễn Trần Anh Vũ – 11DTD Trang Thực hành nghề nghiệp GVHD: ThS Trần Thị Mười KẾT LUẬN 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 SVTH: Nguyễn Trần Anh Vũ – 11DTD Trang Thực hành nghề nghiệp GVHD: ThS Trần Thị Mười MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: Thẩm định giá bất động sản có vị trí vai trò quan trọng hoạt động thẩm định giá toàn giới nước ta Điều thể khối lượng giá trị thẩm giá bất động sản chiếm phần lớn thẩm định giá tài sản Đất đai tài sản quý giá thiếu người, tảng kinh tế gia đình quốc gia Việc xác định giá trị đất đai cần thiết Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế thị trường Do việc xác định giá trị bất động sản có vai trị quan trọng cần thiết cho nhiều mục đích khác thị trường Người thẩm định viên chuyên môn nghiệp vụ, am hiểu bất động sản cần có kỹ thu thập thơng tin giá thị trường tốt Việc nghiên cứu giá đất số tuyến đường, quận Bình Tân điều kiện để sinh viên tiếp cận với thị trường bất động sản; rèn luyện kỹ thu thập thơng tin, phân tích giá thị trường; ứng dụng kiến thức trang bị nhà trường vào thực tiễn Mục tiêu nghiên cứu:  Giúp sinh viên ứng dụng lý thuyết học vào thực tế  Tạo điều kiện để sinh viên tiếp cận với thị trường bất động sản  Giúp rèn luyện kỹ phân tích thơng tin thu thập từ thị trường Nội dung nghiên cứu:  Thị trường bất động sản số tuyến đường quận Bình Tân, Tp Hồ Chí Minh  Sự chênh lệch giá thị trường khung giá đất nhà nước bất động sản Đối tượng phạm vi nghiên cứu:  Đối tượng nghiên cứu đề án giá bất động sản giao dịch khu vực số tuyến đường - Quận Bình Tân – Tp Hồ Chí Minh SVTH: Nguyễn Trần Anh Vũ – 11DTD Trang Thực hành nghề nghiệp GVHD: ThS Trần Thị Mười  Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu giá trị thị trường bất động sản số tuyến đường Quận Bình Tân, Tp Hồ Chí Minh LÂM HỒNH LÊ CƠ LÊ CƠNG PHÉP LÊ ĐÌNH CẨN LÊ ĐÌNH DƯƠNG LÊ NGUNG LÊ TẤN BÊ LÊ TRỌNG TẤN KINH DƯƠNG VƯƠNG TỪ SỐ 71 LÂM HOÀNH KINH DƯƠNG VƯƠNG RANH KHU DÂN CƯ NAM HÙNG VƯƠNG TRỌN ĐƯỜNG QUỐC LỘ 1A TRỌN ĐƯỜNG NGUYỄN CỬU PHÚ TRỌN ĐƯỜNG CẦU BƯNG SỐ 71 LÂM HOÀNH CUỐI ĐƯỜNG RANH KHU DÂN CƯ NAM HÙNG VƯƠNG CUỐI ĐƯỜNG TỈNH LỘ 10 KÊNH QUỐC LỘ 1A Phương pháp nghiên cứu:  Phương pháp vật biện chứng: kết hợp lý luận thực tiễn: cụ thể thống kê, so sánh giá bán trực tiếp, so sánh đối chiếu cặp, nhóm bất động sản tương đồng, phương pháp chi phí… Bố cục đề tài: Đề tài trình bày ba chương: Chương 1: Cơ sở lý luận Chương 2: Thu thập thông tin thị trường Chương 3: Tổng hợp phân tích – Đánh giá SVTH: Nguyễn Trần Anh Vũ – 11DTD Trang Thực hành nghề nghiệp GVHD: ThS Trần Thị Mười CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Bất động sản: 1.1.1 Khái niệm: Bất động sản tài sản vô cùng quan trọng giới tài sản định nghĩa đất đai người tạo gắn liền với đất Đó vật hữu hình nhìn thấy sờ mó được, nằm trên, phía hay mặt đất Luật mỗi quốc gia quy định điểm để phân biệt bất động sản động sản  Theo khoản Điều 174 Bộ Luật dân năm 2005 Việt Nam:  Bất động sản tài sản không di dời bao gồm:  Đất đai  Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng  Các tài sản khác gắn liền với đất đai  Các tài sản khác pháp luật quy định Thuật ngữ bất động sản thẩm định giá hiểu đất đai tài sản gắn liền với đất Bất động sản bao gồm mặt vật chất pháp lý Mặt vật chất bao gồm vật thấy được, sờ nắm đất đai, cơng trình đất Mặt pháp lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, quyền sỡ hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế 1.1.2 Thuộc tính bất động sản: Thuộc tính tính chất vốn có bên bất động sản, bao gồm tính bất động; tính khơng đồng nhất; tính khan hiếm; tính bền vững, đời sống kinh tế dài  Tính bất động: Đất đai tài sản thiên nhiên hữu hình, cố định mặt vật chất Người ta di chuyển bất động sản từ nơi sang nơi khác Mỡi bất động sản có vị trí định Do đó, thẩm định viên thẩm định giá bất động sản cần phải quan tâm đến vị trí mơi trường xung quanh bất động sản, đặc điểm dân cư, kinh tế nơi bất động sản tọa lạc SVTH: Nguyễn Trần Anh Vũ – 11DTD Trang Thực hành nghề nghiệp GVHD: ThS Trần Thị Mười  Tính khơng đồng nhất: Sự khác hình thể, vị trí, quy mơ, diện tích lơ đất cơng trình đất; khác biệt sở thích khả tài hình thành nên tính đa dạng bất động sản Thơng thường có bất động sản giống hệt nhau, thẩm định viên cần lưu tâm đến khác biệt tài sản giá mỡi bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể bất động sản  Tính khan hiếm: Diện tích đất đai hữu dụng có hạn so với phát triển dân số Sự phát triển đất đai hữu dụng phải nằm cân bằng với môi trường sinh thái, diện tích đất sản xuất diện tích đất Nhu cầu đất đai nhà người thường vượt mức so với phát triển đất đai hữu dụng nên tạo khan thị trường bất động sản  Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Do thuộc tính bất động nên đất tài sản gắn liền với đất thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài Mặt khác, sống người gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm Ngồi ra, tính hữu dụng đất đai cùng cơng trình đất cải tạo bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài Nhìn chung tồn bất động sản lâu dài so với loại tài sản, hàng hóa khác: cơng trình xây dựng đất, tồn có hàng trăm năm; đất đai tồn vĩnh viễn SVTH: Nguyễn Trần Anh Vũ – 11DTD Trang 10 Thực hành nghề nghiệp GVHD: ThS Trần Thị Mười 3.2.6 Sơ đồ khu vực tài sản 3.2.6.1 Đường Lê Trọng Tấn SVTH: Nguyễn Trần Anh Vũ – 11DTD Trang 58 Thực hành nghề nghiệp 3.2.6.2 GVHD: ThS Trần Thị Mười Đường Lê Tấn Bê SVTH: Nguyễn Trần Anh Vũ – 11DTD Trang 59 Thực hành nghề nghiệp 3.2.6.3 GVHD: ThS Trần Thị Mười Đường Lê Đình Cẩn SVTH: Nguyễn Trần Anh Vũ – 11DTD Trang 60 Thực hành nghề nghiệp 3.2.6.4 GVHD: ThS Trần Thị Mười Đường Lê Công Phép SVTH: Nguyễn Trần Anh Vũ – 11DTD Trang 61 Thực hành nghề nghiệp 3.2.6.5 GVHD: ThS Trần Thị Mười Đường Lâm Hoành SVTH: Nguyễn Trần Anh Vũ – 11DTD Trang 62 Thực hành nghề nghiệp GVHD: ThS Trần Thị Mười 3.3 Phân tích thơng tin 3.3.1 Đường Lê Trọng Tấn Tiêu chí BĐS Địa 728/1 Lê Trọng Tấn Pháp lý Phương thức tốn Vị trí Hình dáng Chiều rộng (m) Chiều dài (m) Diện tích đất (m2) Giá rao bán (đ) Giá thương lượng (đ) Giá trị QSD đất (đ) Đơn giá QSD đất (đ/m2) Sổ hồng Trả Hẻm cấp Không cân xứng 5.74 ; 6.9 13.73 ; 18.09 114.1 2.200.000.000 2.200.000.000 2.200.000.000 24.830.000 BĐS 726/10/6 Lê Trọng Tấn Sổ hồng Trả Hẻm cấp Vuông vức 4.13 14.99 46.7 1.200.000.000 1.200.000.000 1.064.910.000 22.803.000 Sự chênh lệch đơn giá QSDĐ BĐS 2.027.000 đ/m2 Đối với BĐS 1, có hình dáng khơng cân xứng lại có lợi hẻm cấp 1, diện tích lớn vị trí BĐS nằm gần mặt tiền đường Lê Trọng Tấn BĐS nên đơn giá QSDĐ BĐS cao BĐS Do số lượng tài sản thu nhập không nhiều nên xác định đơn giá QSDĐ hẻm cấp hẻm cấp đường Lê Trọng Tấn chưa đủ sở, nhiên xem số liệu tham khảo Đơn giá QSDĐ hẻm cấp 24.830.000 đ/m2 Đơn giá QSDĐ hẻm cấp 22.803.000 đ/m2 SVTH: Nguyễn Trần Anh Vũ – 11DTD Trang 63 Thực hành nghề nghiệp GVHD: ThS Trần Thị Mười 3.3.2 Đường Lê Tấn Bê Tiêu chí BĐS BĐS Địa 143 Lê Tấn Bê 95/61/1 Lê Tấn Bê Mặt tiền Hẻm cấp Không cân xứng, nở hậu 2.82 ; 4.2 9.37 46.4 38.6 55.1 630.000.000 600.000.000 600.000.000 12.931.000 Vị trí Hình dáng Chiều rộng (m) Chiều dài (m) Diện tích đất (m2) DT xây dựng (m2) DT sàn xây dựng (m2) Giá rao bán (đ) Giá thương lượng (đ) Giá trị QSD đất (đ) Đơn giá QSD đất (đ/m2) Hình chữ L 9.06 ; 12.45 27 250 195.2 335 3.500.000.000 3.500.000.000 2.811.910.000 14.405.000 Sự chênh lệch đơn giá QSDĐ BĐS 1.474.000 đ/m2 BĐS hồn tồn có lợi BĐS mặt: vị trí (mặt tiền – hẻm cấp 2), hình dáng (chữ L – khơng cân xứng), chiều rộng (9.06;12.45 – 2.82;4.2), chiều dài (27.9 – 9.37) diện tích (250 – 46.4) BĐS có đơn giá QSDĐ cao đơn giá QSDĐ BĐS Do số lượng tài sản thu nhập không nhiều nên xác định đơn giá QSDĐ mặt tiền đường hẻm cấp đường Lê Tấn Bê chưa đủ sở, nhiên xem số liệu tham khảo Đơn giá QSDĐ mặt tiền đường 14.405.000 đ/m2 Đơn giá QSDĐ hẻm cấp 12.931.000 đ/m2 SVTH: Nguyễn Trần Anh Vũ – 11DTD Trang 64 Thực hành nghề nghiệp GVHD: ThS Trần Thị Mười 3.3.3 Đường Lê Đình Cẩn Tiêu chí BĐS Địa 6/3 Lê Đình Cẩn Vị trí Hình dáng Chiều rộng (m) Chiều dài (m) Diện tích đất (m2) DT xây dựng (m2) DT sàn xây dựng (m2) Giá rao bán (đ) Giá thương lượng (đ) Giá trị QSD đất (đ) Đơn giá QSD đất (đ/m2) Hẻm cấp Hình chữ L 4.65 ; 6.95 11.8 60.2 60.2 60.2 1.500.000.000 1.500.000.000 1.421.138.000 23.606.000 BĐS BĐS 99/41 Lê Đình Cẩn Hẻm cấp Vng vức 4.99 9.55 47 47 67.5 1.050.000.000 1.050.000.000 979.260.000 20.835.000 130/8A Lê Đình Cẩn Hẻm cấp Vuông vức 4.96 16.99 65.2 65 216.57 2.600.000.000 2.600.000.000 1.832.531.000 28.106.000 Với BĐS BĐS có trí, chiều dài, chiều rộng diện tích gần Do số lượng tài sản tương đồng thu nhập không nhiều nên việc xây dựng mối tương quan hình dáng hình chữ L vuông vức chưa đủ sở, nhiên xem số liệu tham khảo Hệ số tương quan hình dáng chữ L vng vức đánh giá cặp BĐS Tiêu chí Hình dáng Đơn giá QSD đất (đ/m2) Mối tương quan BĐS Chữ L 23.606.000 100% BĐS Vuông vức 28.106.000 119.06% Vậy hệ số điều chỉnh từ hình dáng chữ L vuộng vức là: (100% – 119.06%) / 119.06% = -16% Dựa vào bảng thống kê trên, ta nhận thấy đơn giá QSDĐ hẻm cấp đường Lê Đình Cẩn dao động từ 20.835.000 đ/m2 đến 28.106.000 đ/m2 3.3.4 Đường Lê Công Phép SVTH: Nguyễn Trần Anh Vũ – 11DTD Trang 65 Thực hành nghề nghiệp Tiêu chí Địa GVHD: ThS Trần Thị Mười BĐS BĐS 21/11 Lê Công Phép 21/18 Lê Công Phép Vị trí Hẻm cấp Hình dáng Vng vức Chiều rộng (m) 4.5 Chiều dài (m) 18 Diện tích đất (m ) 81 Giá rao bán (đ) 3.200.000.000 Giá thực bán (đ) 3.100.000.000 Giá trị QSD đất (đ) 2.334.550.000 Đơn giá QSD đất (đ/m ) 28.821.000 chênh lệch đơn giá QSDĐ BĐS 79.000 đ/m2 Hẻm cấp Vuông vức 4.2 16 67.2 2.300.000.000đ 2.250.000.000 1.931.472.000 28.742.000 Sự Với tiêu chí vị trí, hình dáng, chiều rọng, chiều dài diện tích gần giống ta đưa kết luận đơn giá QSDĐ hẻm cấp đường Lê Công Phép (28.821.000 + 28.742.000) / = 28.781.000 đ/m2 SVTH: Nguyễn Trần Anh Vũ – 11DTD Trang 66 Thực hành nghề nghiệp GVHD: ThS Trần Thị Mười 3.3.5 Đường Lâm Hồnh Tiêu chí BĐS 10 BĐS 11 Địa 63 Lâm Hồnh 87 Lâm Hồnh Vị trí Hình dáng Chiều rộng (m) Chiều dài (m) Diện tích đất (m2) Giá rao bán (đ) Giá thực bán (đ) Giá trị QSD đất (đ) Đơn giá QSD đất (đ/m2) Mặt tiền Vuông vức 6.25 13.4 81.6 1.400.000.000 1.370.000.000 2.811.910.000 16.789.000 Mặt tiền Vuông vức 5.2 14.3 72.2 2.000.000.000 1.850.000.000 600.000.000 20.749.000 Sự chênh lệch đơn giá QSDĐ BĐS 3.960.000 đ/m2 Có chênh lệch lớn mặc dù BĐS có yếu tố vị trí, hình dáng, chiều rơng, chiều dài gần tương đồng BĐS 10 cịn có diện tích đất lớn so với BĐS 11 Lý chênh lệch chủ sở hữu BĐS 10 cần bán gấp để trả nợ BĐS 11 bán để chuyển nhà Do BĐS 10 có ảnh hưởng yếu tố phi thị trường nên xác định đơn giá QSDĐ mặt tiền đường đường Lê Lâm Hoành chưa đủ sở, nhiên xem số liệu tham khảo Đơn giá QSDĐ mặt tiền đường 20.749.000đ/m2 SVTH: Nguyễn Trần Anh Vũ – 11DTD Trang 67 Thực hành nghề nghiệp GVHD: ThS Trần Thị Mười 3.3.6 So sánh đơn giá đất tuyến đường khảo sát Đơn giá quyền sử dụng đất (trđ/m2) Mặt tiền Lê Trọng Tấn Lê Tấn Bê Hẻm cấp 24,83 14,405.000 22,803 12,931 Lê Đình Cẩn 20.835 ->28.106 Lê Cơng Phép 28,781 Lâm Hồnh Hẻm cấp 20,749 Ta thấy đơn giá QSDĐ hẻm cấp đường Lê Trọng Tấn (22,803trđ/m2) cao hẳn đường Lê Tấn Bê đường Lê Trọng Tấn có mơi trường kinh doanh tốt đa dạng đường Lê Tấn Bê vấn đề đường Lê Tấn Bê hay có tình trạng ngập nước Tương tự ta có đơn giá QSDĐ mặt tiền đường Lâm Hồnh (20,749trd8/m2) cao hẳn đường Lê Tấn Bê đường Lâm Hồnh có lợi khơng gian n tĩnh, an ninh đường Lê Tấn Bê Cuối cùng ta có đơn giá QSDĐ hẻm cấp đường Lê Trọng Tấn, Lê Đình Cẩn, Lê Cơng Phép tương đương (20.835 -> 28.781) Ba đường có hệ thống hạ tằng kỹ thuật, mơi trường tiện ích xung quanh gân tương đương SVTH: Nguyễn Trần Anh Vũ – 11DTD Trang 68 Thực hành nghề nghiệp GVHD: ThS Trần Thị Mười 3.3.7 So sánh giá thị trường với giá Nhà nước tuyến đường khảo sát Đường Từ Đến đoạn đoạn Giá thị trường (trđ/m2) Từ Lê Trọng Tấn Cầu Bưng Đến Giá Nhà nước (trđ/m2) 24,83 QL1A 22,803 Trọn đường Lâm Hoành QL1A Tỉnh lộ 10 6,16 4,65 3,1 Trọn đường Từ số 71 Lâm Hoàn h Cuối đường 20,83 28,106 4,17 2,4 Vị trí Đến 3,7 12,931 Lê Đình Cẩn Lê Công Phép Từ 6,71 14,405 Lê Tấn Bê Hệ số 8.68 11.71 28,781 2,4 11.99 20,749 2,4 8,65 Hẻm cấp Hẻm cấp Mặt tiền Hẻm cấp Hẻm cấp Hẻm cấp Mặt tiền Qua bảng thống kê ta thấy, giá thị trường cao giá nhà nước khoảng 6,71 lần hẻm cấp 6,16 lần hẻm cấp đường Lê Trọng Tấn Đơn giá đất thị trường hẻm cấp thu thập đường Lê Trọng Tấn, Lê Đình Cẩn Lê Cơng Phép tương đương Tuy nhiên nhà nước đánh giá đơn giá đất đường Lê Trọng Tấn (3,7 trđ/m 2) cao đơn giá đất đường Lê Đình Cẩn Lê Cơng Phép (2,4 trđ/m2) Giá thị trường hẻm cấp thu thập đường Lê Công Phép cao 11,99 lần so với giá nhà nước Mặc dù giá thị trường thu thập giá hẻm cấp 1, nhiên chênh lệch giá thị trường giá nhà nước cao so với đường Lâm Hoành Nguyên nhân nhà nước đánh giá đường Lê Cơng Phép đường Lâm Hồnh có giá trị tương đương SVTH: Nguyễn Trần Anh Vũ – 11DTD Trang 69 Thực hành nghề nghiệp GVHD: ThS Trần Thị Mười 3.4 Nhận xét Tình hình chung thị trường bất động sản đánh giá “đóng bang” Tuy nhiên cầu mua – bán nhà ln có nhiều giao địch nhà diên chậm âm thàm Hoạt động mua – bán mang tính tự phát, giao dịch trực tiếp người mua – người bán phần lớn, gần khơng có xuất sàn giao dịch Giá thị trường giá nhà nước chênh lệch lớn chất Bảng giá đất nhà nước dùng để tính thuế, tính lệ phí phải nộp sử dụng đất, chuyển nhượng hay chuyển đổii mục đích sử dụng đất; phục vụ cho công tác quy hoạch, đền bù giải tỏa quy hoạch nhà nước cần  Một số hạn chế: Việc thu thập thơng tin cịn gặp nhiều khó khăn nên độ xác chưa cao Kiến thức chuyên môn kỹ thuật xây dựng nhà, đánh giá chất lượng lại kiến thức chuyên ngành thẩm định giá nhiều hạn chế dẫn đến khả phân tích đánh giá giá trị thị trường bất động sản mang tính xác logic khơng cao, nên gặp nhiều sai sót, chưa phản ảnh đầy đủ tình hình giá đất thị trường tuyến đường khảo sát quận Bình Tân, Tp Hồ Chí Minh SVTH: Nguyễn Trần Anh Vũ – 11DTD Trang 70 Thực hành nghề nghiệp GVHD: ThS Trần Thị Mười KẾT LUẬN Qua phần phân tích ta thấy giá trị thi trường bất động sản chịu tác động nhiều yếu tố khác nhau, yếu tố tác động như: vị trí, quy mơ, hình dáng… Và đơn giá quyền sử dụng đất bất động sản chênh lệch cao so với đơn giá đất Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành (Quyết định số 60/2013/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2013 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh) Qua thời gian thực đề án giúp em tích lũy nhiều kinh nghiệm, có hội thực tế nhiều hơn, bên cạnh em ứng dụng kiến thức học vào thực tế Do kiến thức chuyên nghành cịn hạn chế nên q trình thực đề án cịn gặp nhiều khó khăn khơng tránh khỏi sai sót, mong q thầy hướng dẫn đóng góp ý kiến để đề án hồn thiện SVTH: Nguyễn Trần Anh Vũ – 11DTD Trang 71 Thực hành nghề nghiệp GVHD: ThS Trần Thị Mười TÀI LIỆU THAM KHẢO LUẬT VÀ VĂN BẢN PHÁP LUẬT  Luật đất đai 2003, sửa đổi bổ sung ngày 18 tháng 06 năm 2009  Luật nhà 2005, sửa đổi bổ sung ngày 29 tháng 11 năm 2010 SÁCH – BÁO – TÀI LIỆU  Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế 2005  ThS Phan Thị Sao Vi - Tài liệu thẩm định giá  ThS Phan Thị Sao Vi - Tài liệu Thẩm định giá bất động sản  Bảng giá đất đô thị quận Bình Tân (Ban hành kèm Quyết định số 60/2013/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2013 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh) WEBSITE CÁC BAN NGÀNH, TỔ CHỨC TRONG NƯỚC VÀ QUỐC TẾ  http://www.binhtan.hochiminhcity.gov.vn/  http://google.com.vn  http://123nhadat.vn  http://muabannhadat.com.vn  http://nhadattuoitre.vn/  http://batdongsan.com.vn  http://vietbando.com.vn SVTH: Nguyễn Trần Anh Vũ – 11DTD Trang 72 ... Nguyên tắc cạnh tranh: Thị trường bất động sản thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, tính chất mức độ cạnh tranh không gay gắt loại hàng hố thơng thường Song ảnh hưởng cạnh tranh có tầm quan trọng... chuyển nhượng: Huy động vốn kinh doanh Giá chào bán: 3.500.000.000đ Giá thương lượng: 3.500.000.000đ Nguồn thông tin: Liên hệ chủ nhà : Anh Thanh SVTH: Nguyễn Trần Anh Vũ – 11DTD Trang 37 Thực hành... động sản cần phải quan tâm đến vị trí mơi trường xung quanh bất động sản, đặc điểm dân cư, kinh tế nơi bất động sản tọa lạc SVTH: Nguyễn Trần Anh Vũ – 11DTD Trang Thực hành nghề nghiệp GVHD: ThS