11_Phạm Thanh Hương_CQ57.21.1LT2_19CL73403010036_đg

0 BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH _. _ BÀI TIỂU LUẬN MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Hình thức thi: Tiểu luận Thời gian làm bài: 03 ngày Đề bài: Hạn chế việc đánh giá BĐS dựa vào thu nhập Họ và tên: Phạm Thanh Hương Mã sinh viên: 19CL73403010036 Khóa/lớp: (tín chỉ) CQ57/21CL1_LT2 STT: 11 ID phòng thi: 530-053-3214 Ngày thi: 24/09/2021 Ca thi: 7h30 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan tiểu luận này là độc lập nghiên cứu 2 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU NỘI DUNG CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS BẰNG PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP Tổng quan bất động sản thẩm định giá Thẩm định giá bất động sản phương pháp thu nhập mặt hạn chế .4 CHƯƠNG II VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ THU NHẬP TRONG ĐỊNH GIÁ MỘT SỐ LOẠI BĐS MUA BÁN Một số loại BĐS có thể áp dụng định giá phương pháp thu nhập Ví dụ áp dụng CHƯƠNG III CHỈ RA ĐIỂM HẠN CHẾ VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CẢI THIỆN CHO PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ THU NHẬP VỚI MỤC ĐÍCH MUA BÁN BĐS Ở VIỆT NAM 10 Tình hình việc áp dụng phương pháp vớn hóa thu nhập thẩm định giá bất động sản Việt Nam 10 Một số đề xuất nhằm khắc phục hạn chế áp dụng phương pháp thu nhập thẩm định giá BĐS Việt Nam 11 KẾT LUẬN 12 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .13 DANH MỤC VIẾT TẮT .13 LỜI MỞ ĐẦU Trong kinh tế thị trường định giá bất động sản là hoạt động dịch vụ trọng yếu thị trường bất động sản và có thể coi là hoạt động đặc thù kinh tế Thị trường BĐS có vị trí quan trọng kinh tế, mà để xác định được giá trị BĐS thị trường thì người ta có hoạt động định giá BĐS Cho nên có thể nói việc dịnh giá BĐS là hoạt động quan trọng và thiết yếu thị trường BĐS nói riêng và kinh tế thị trường nói chung Việc định giá BĐS có vai trị quan trọng tất định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng,…trong vài năm trở lại đây, số hoạt động chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chấp, góp vốn bất động sản diễn phổ biến hầu hết tỉnh thành nước Tất giao dịch này đòi hỏi phải định giá bất động sản Giá bất động sản ngoài yếu tố khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, cịn bị tác động yếu tố tâm lý, xã hội Định giá bất động sản có thể là ước tính mặt giá trị muốn định giá bất động sản người ta phải vào số nguyên tắc và phương pháp định Trước nghiên cứu, để xác định được phương pháp định giá bất động sản phù hợp, có thể áp dụng thì ta phải nắm vững nội dung ưu điểm và hạn chế phương pháp Trong đó, ta nên ý tới hạn chế để có hướng khắc phục kịp thời tránh định giá sai làm chênh lệch nhiều so với giá trị thực tế bất động sản Từ em chọn đề tài “Hạn chế việc định giá bất động sản dựa vào thu nhập” Mục đích nghiên cứu bài tiểu luận là: làm rõ sở lý luận phương pháp định giá thu nhập, phân tích vận dụng phương pháp định giá thu nhập định giá số loại BĐS điều kiện việt nam, từ điểm hạn chế và đưa số đề xuất giải pháp cho phương pháp định giá thu nhập cho mục đích mua bán BĐS việt nam Ngoài phần mở đầu và kết luận thì bài tiểu luận gồm ba chương: Chương 1: Cơ sở lý luận định giá BĐS phương pháp thu nhập Chương 2: Vận dụng phương pháp định giá thu nhập định giá số loại BĐS mua bán Chương 3: Chỉ điểm hạn chế và đề xuất số giải pháp cải thiện cho phương pháp định giá thu nhập với mục đích mua bán BĐS Việt Nam Để thực việc nghiên cứu đó, bài tiểu luận sử dụng phương pháp nghiên cứu: phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp vật biện chứng 4 NỘI DUNG CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS BẰNG PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP Tổng quan bất động sản thẩm định giá 1.1 Bất động sản (BĐS) Bất động sản là tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sả gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định BĐS có sáu đặc điểm bật sau: cố định vị trí; có tính bền vững; mang tính khan hiếm; tính khác biệt, tính ảnh hưởng lẫn nhau; có giá trị lớn 1.2 Thẩm định giá Thẩm định giá là việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào tại thời điểm định Trong thẩm định giá có năm nguyên tắc cần ý sau: nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu nhất; nguyên tắc thay thế; nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai; ngun tắc đóng góp; ngun tắc cung cầu 1.3 Quy trình thẩm định giá BĐS Quy trình thẩm định giá BĐS gồm bước: Bước 1: xác định vấn đề Bước 2: lập kế hoạch Bước 3: thu thập thơng tin Bước 4: phân tích thơng tin Bước 5: xác định giá trị tài sản Bước 6: lập báo cáo Thẩm định giá bất động sản phương pháp thu nhập mặt hạn chế 2.1 Cơ sở lý luận và khái niệm 2.1.1 Cơ sở lý luận Phương pháp thu nhập xây dựng nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai Lập luận theo phương pháp cho giá trị bất động sản được xác định dựa khoản thu nhập tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho nhà đầu tư Giá trị bất động sản mục tiêu được coi là ngang với giá trị bất động sản tương đương có thể so sánh được Và để thuận tiện trình tính tốn người ta thường đưa hết dịng thu nhập dự kiến tương lai thời điểm tại Vì vậy giá trị bất động sản được xác định giá trị tại tất khoản thu nhập tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể 2.1.2 Khái niệm Trong thẩm định giá tài sản, phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa sở chuyển dịng thu nhập tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị tại tài sản ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá 2.2 Nội dung phương pháp và các bước tiến hành 2.2.1 Nội dung Phương pháp thu nhập có chất là việc tiến hành chủn hóa dịng thu nhập tương lai tại để tìm giá trị vốn đầu tư và là giá trị BĐS Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng định giá tài sản đầu tư (BĐS, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản tương lai và tính tốn được tỷ lệ chiết khấu phù hợp Phương pháp thu nhập được chia làm hai phương pháp Phương pháp thứ là phương pháp vốn hóa thu nhập áp dụng thay đổi với trường hợp họ thu nhập từ tài sản đầu tư qua năm không thay đổi và đầu tư số năm là vô hạn Phương pháp thứ hai là phương pháp dòng tiền chiết xuất áp dụng cho trường hợp nhập từ tài sản đâu qua năm là khác 2.2.2 Các bước tiến hành Bước 1: Uớc tính thu nhập hàng năm BĐS Cơng thức tính doanh thu đem lại: ∑ ����� ��� = đơn giá x tổng diện tích sàn xây dựng x hệ số xây dựng x tỷ lệ phủ đầy Bước 2: Uớc tính chi phí tạo thu nhập hàng năm Bước 3: Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta được thu nhập hàng năm Bước 4: Xác định tỷ lệ vốn hóa thích hợp dùng để tính tốn Bước 5: Áp dụng cơng thức vốn hố để tìm giá trị tại BĐS cần định giá 6 • Đối với bất động sản mang lại thu nhập vĩnh viễn: dạng này thể quyền sở hữu vĩnh viễn BĐS và có quyền vĩnh viễn việc nhận được thu nhập; áp dụng công thức (1) cơng thức (2): (1) (2) Trong đó: – v: giá trị tại thu nhập tương lai (giá trị BĐS) – a: thu nhập ròng trung bình hàng năm từ BĐS – i: tỷ lệ vốn hoá (tỷ lệ chiết khấu, chi phí hội vốn) – yp: (year’s purchase) là nghịch đảo i và được gọi là số nhân, số nhân thể giá trị tại đồng vốn/năm • Đối với BĐS mang lại thu nhập có thời hạn –Thu nhập khơng nhau: Trong đó: + v: giá trị BĐS + at: thu nhập ròng năm t + t: giá trị lý năm n + t: năm thư t (t=1,n) + n: số năm hoạt động + i: tỷ lệ lãi đòi hỏi – Thu nhập nhau: Trong đó: + v: giá trị BĐS + a :thu nhập ròng hàng năm + t: giá trị lý năm n + n: số năm hoạt động + i: tỷ lệ lãi đòi hỏi – Thời hạn ngắn Trong đó: + v: giá trị BĐS + a :thu nhập ròng hàng năm + t: giá trị lý năm n + n: số năm hoạt động + i: tỷ lệ lãi đòi hỏi – Thời hạn dài: Tốc độ tăng at và g% từ năm n+1 Trong đó: + v: giá trị BĐS + a :thu nhập ròng hàng năm + t: giá trị lý năm n + n: số năm hoạt động + i: tỷ lệ lãi đòi hỏi 2.3 Những mặt hạn chế phương pháp thu nhập Trong phân tích giao dịch cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, thay đổi tiền cho thuê tương lai…dẫn đến khó thuyết phục được khách hàng thơng tin điều chỉnh Trong nhiều trường hợp có thể thiếu sở dự báo khoản thu nhập tương lai Việc ước tính, dự kiến, dự báo dịng tiền tương lai là khó khăn; sai số có thể xảy vì vậy kết định giá bị ảnh hưởng lớn trước thay đổi nhỏ tham số q trình tính tốn Do vậy kết chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan Phương pháp đòi hỏi phải áp dụng tỷ lệ vốn hoá cố định Trong hiệu BĐS khứ có tầm quan trọng hàng đầu để kêu gọi vốn đầu tư, thì quan tâm nhà đầu tư lại tập trung vào lợi nhuận ròng tiềm tàng Đối với việc định giá bất động sản không cho thu nhập, đất dùng cho mục đích cơng ích quan, trường học, công viên Thì phương pháp này không phù hợp Đồng thời, vì phương pháp thu nhập chủ yếu là phù hợp tài sản đất đai nhà đất có thu nhập, mà việc tìm thu nhập ổn định đất đai và suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại chịu ảnh hưởng tình hình kinh tế nói chung và phát triển thị trường nhà đất, nên xác định được thu nhập là việc làm khó khăn 2.4 Điều kiện áp dụng Phương pháp thu nhập được sử dụng để định giá BĐS có khả mang lại khoản thu nhập ổn định hàng năm và có thể dự báo trước cách hợp lí Trong điều kiện xu hướng thương mại hóa BĐS, bất kì BĐS nào được đưa vào kinh doanh và tạo thành thu nhập, có sở tính dịng thu nhập thì có thể áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá trị Phương pháp này thường được áp dụng để tư vấn định lựa chọn phương án đầu tư 8 CHƯƠNG II VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ THU NHẬP TRONG ĐỊNH GIÁ MỘT SỐ LOẠI BĐS MUA BÁN Một số loại BĐS có thể áp dụng định giá phương pháp thu nhập 1.1 BĐS mua bán thương mại BĐS thương mại hầu hết là bất động sản tạo thu nhập văn phòng, trung tâm mua sắm, cửa hàng Mục đích sử dụng BĐS khác Có thể là BĐS dành cho công sở cung cấp dịch vụ cho người sử dụng nhóm ngành sử dụng BĐS thương mại có thể là cửa hàng cung cấp hàng hố, cửa hàng thì có cửa hàng kiểu đơn lẻ, trung tâm buôn bán hàng cho vùng, khu vực Đặc điểm BĐS này là dùng vào mục đích kinh doanh, yếu tố vị trí BĐS quan trọng Người định giá phải quan tâm đến khả tạo thu nhập từ BĐS 1.2 BĐS nông nghiệp và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp BĐS nông nghiệp và đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp, có mục đích sử dụng đặc biệt Đối với BĐS nông nghiệp, là số BĐS quan trọng nước ta bởi, nông nghiệp là ngành trọng yếu tại Việt Nam ta Cò n vớ i đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thườ ng là cá c khu công nghiệ p sả n xuấ t, vớ i hướ ng phá t triể n kinh tế củ a nướ c ta hiệ n thì cũ ng là mộ t nhữ ng BĐS quan trọ ng Điể m chung củ a hai loạ i BĐS nà y là khó để đị nh giá , vì dự a và o sả n lượ ng đượ c sả n xuấ t BĐS, là yế u tố thườ ng xuyên thay đổi và có độ biế n động nhấ t đị nh Điề u nà y đòi hỏ i ngườ i đị nh giá phả i có nhữ ng kỹ vữ ng và ng Ví dụ áp dụng Cần thẩm định giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại thành phố Z Trên đất có cơng trình xây dựng, bao gồm 01 tòa nhà văn phòng cho thuê và hạng mục phụ trợ với thơng tin sau: – Diện tích đất: 6.000m2, thời hạn sử dụng đất lại là 40 năm – Tịa nhà văn phịng: diện tích xây dựng 4.000m2, cao 10 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng sàn 40.000m2; diện tích sử dụng cho th làm văn phịng chiếm 70% diện tích sàn – Tổng giá trị cơng trình đất (tịa nhà và hạng mục phụ trợ) tại thời điểm xác định giá là: 350.000 triệu đồng – Giá trị thu hồi công trình sau hết thời hạn sử dụng đất là không đáng kể 9 – Giá thuê văn phòng qua khảo sát từ 03 tòa văn phòng cho thuê tương tự địa bàn Sau điều chỉnh yếu tố khác biệt, mức giá bình quân cho thuê thị trường tại thời điểm xác định giá là: 0,3 triệu đồng/m 2/tháng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng); tỉ lệ cho thuê được (tỉ lệ lấp đầy) là 80% Tiền thuê được toán hàng năm, lần toán sau thời điểm định giá là năm – Chi phí quản lý, vận hành tịa nhà văn phịng (chi phí điện, nước, an ninh, vệ sinh, nhân công quản lý, sửa chữa bảo dưỡng…) theo thống kê địa bàn 15% doanh thu – Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là 30 triệu đồng – Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm (r) 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất loại tiền gửi vnđ kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn cấp tỉnh là: r = 9,83%/năm Giải ví dụ: Bước 1: Sử dụng cơng thức tính doanh thu đem lại từ hoạt động tài với BĐS ta được – Doanh thu năm từ việc cho thuê văn phòng là: 0,3 triệu đồng/m2/tháng x 40.000m2 x 70% x 80% x 12 tháng = 80.640triệu đồng Bước 2: – Chi phí quản lý, vận hành năm là: 80.640x 15% = 12.069 triệu đồng – Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là: 30 triệu đồng Bước 3: – Doanh thu năm từ cho thuê văn phòng là: 80.640 triệu đồng – 12.069 triệu đồng – 30 triệu đồng = 68.541 triệu đồng Bước 4: – Do khu đất có thời hạn sử dụng lại là 40 năm, nên lãi suất được điều chỉnh sau: = = 10,07% Bước 5: – Giá trị bất động sản quy thời điểm tại: Giá đất bất động sản = = 680.645,48 triệu đồng – Giá trị thị trường đất là: 680.645,48 triệu đồng – 350.000 triệu đồng = 330.645,48 triệu đồng Như vậy giá trị thị trường đất cần thẩm định giá là 330.645,48 triệu đồng Đánh giá hạn chế: 10 – Ở bước sau điều chỉnh yếu tố khác biệt đưa được mức giá bình quân cho thuê thị trường tại thời điểm xác định giá là 0,3 trđ vậy yếu tố được thẩm định viên làm đẹp nên khó thuyết phục – Xảy sai số q trình thẩm định viên tính tốn, ước tính và dự báo dịng tiền nên kết mang tính chủ quan CHƯƠNG III CHỈ RA ĐIỂM HẠN CHẾ VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CẢI THIỆN CHO PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ THU NHẬP VỚI MỤC ĐÍCH MUA BÁN BĐS Ở VIỆT NAM Tình hình việc áp dụng phương pháp vớn hóa thu nhập thẩm định giá bất động sản Việt Nam 1.1 Tình hình thực tế Thị trường BĐS nước ta ngày càng phát triển Cùng với là nhu cầu định giá BĐS tăng cao Trong định giá BĐS theo phương pháp thu nhập được áp dụng nước ta nhiều BĐS được định giá có thể là đất đai, nhà cho thuê, chung cư, văn phòng…Đặc biệt, nước ta phương pháp thu nhập được sử dụng nhiều cho việc định giá đất đai Về lý thuyết, phương pháp này áp dụng để xác định giá tất loại đất có thể tạo thu nhập thực tế Việt Nam, phương pháp này được sử dụng để xác định giá đất thương mại, đất nông nghiệp và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Mặc dù việc áp dụng phương pháp này cho kết tương đối xác song có số bất cập áp dụng vào thực tiễn Việc công ty thẩm định giá trị BĐS thường được xem xét dựa đặc điểm đất đai khu vực Ví dụ tỉnh thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Nghệ An… áp dụng phương pháp thu nhập thẩm định giá đất đai Song, riêng tỉnh Đắc Lắc việc xác định giá đất địa bàn này chủ yếu dựa vào phương pháp so sánh trực tiếp mà không sử dụng phương pháp thu nhập Nói tóm lại, phương pháp thu nhập là phương pháp quan trọng thẩm định BĐS nước ta Kết thẩm định tương đối xác có được thơng tin đầy đủ BĐS Mặc dù ngày mô hình thẩm định giá được bắt nguồn từ khu vực tài là kỹ thuật dòng tiền chiết khấu tưng bước được áp dụng nhiều định giá và đánh giá đầu tư BĐS 1.2 Những hạn chế chủ yếu áp dụng phương pháp Việt Nam 11 Ở nước ta, định giá BĐS là việc làm phức tạp, mang tính khoa học và chun mơn nước ta Có thể nói, số hạn chế phương pháp thu nhập áp dụng cho việc định giá BĐS nước ta là tham số để tính tốn giá trị BĐS địi hỏi độ xác cao việc xác định chúng lại phải tiến hành điều kiện dự tính trước, vì vậy độ xác kết tính tốn thường bị hạn chế là điều kiện nước ta cịn nhiều bất cập cơng tác thống kê và dự báo Một hạn chế phải kể đến là việc nghiên cứu phân tích thương vụ, cịn quan tâm đến việc điều chỉnh vấn đề về: vị trí, tuổi thọ, chất lượng, tiện nghi, thời hạn cho thuê,…cho nên kết thẩm định khơng đảm bảo độ xác cao Hơn nữa, phương pháp thu nhập áp dụng tỉ lệ vốn hóa cố định, là tổng lợi nhuận hàng năm từ bất động sản là cố định mà thực tế lợi nhuận năm có biến đổi lớn Hay việc lấy doanh thu bất động sản vào năm trước và tại thời điểm thẩm định giá không thể phù hơp chưa xét đến yếu tố tương lai BĐS không dạng đầu tư tài khác, cần phải có hiểu biết kỹ lưỡng và có tài liệu xác Vậy mà nay, thị trường BĐS Việt Nam tồn tại nhiều hạn chế đặc biệt tính minh bạch tất khâu hoạt động từ hoạt động đầu tư, tạo lập đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê Do đó, việc thu thập được thông tin cách đầy đủ và xác để xác định tổng thu nhập từ bất động sản hay loại chi phí , thất thu là khó Một sớ đề xuất nhằm khắc phục hạn chế áp dụng phương pháp thu nhập thẩm định giá BĐS Việt Nam Với hạn chế áp dụng phương pháp thu nhập thẩm định giá BĐS nước ta có thể đưa số giải pháp nhằm khắc phục phần nào hạn chế đó:  Phát triển thị trường bất động sản Việt Nam giải pháp như: Hoàn thiện hệ thống văn pháp luật, rà soát quy định chồng chéo, chưa phù hợp Ban hành quy phạm pháp luật Việt Nam chưa có; hoàn thiện sách thuế; cân đối cung - cầu thị trường BĐS nhằm ổn định an sinh xã hội; hoàn thiện cấu tổ chức; hệ thống thông tin cho thị trường BĐS; đảm bảo thị trường BĐS hoạt động công khai minh bạch; đổi và nâng cao vai trò quản lý nhà nước  Thẩm định viên cần thu thập chứng thương vụ xác và việc phân tích thương vụ cần ý điều chỉnh vấn đề vị trí, tuổi thọ, chất 12 lượng, diện tích, tiện nghi, thời hạn cho thuê, thay đổi tiền cho thuê tương lai,…để có được kết thẩm định xác  Thẩm định viên cần có kiến thức kinh doanh lĩnh vực BĐS thông tin thị trường BĐS, thường xuyên cập nhật thông tin tất lĩnh vực như: kinh tế, trị, văn hóa, xã hội Đặc biệt, trau dồi khả dự báo tình để có thể dự báo khoản thu nhập tương lai xác từ cho kết thẩm định giá đáng tin cậy  Kết hợp với phương pháp khác để có kết xác hơn, trường hợp kết kiểm tra có chênh lệch lớn thì phải áp dụng phương pháp khác để tính tốn KẾT LUẬN Thị trường bất động sản nước ta hình thành và giai đoạn phát triển Nó cịn tồn tại nhiều vấn đề bất cập địi hỏi Nhà nước ta phải nhanh chóng đưa giải pháp nhằm đưa thị trường BĐS vào hoạt động ổn định và phát triển Trong hoạt động định giá là hoạt động quan trọng thị trường BĐS Hoạt động định giá BĐS có vai trò quan trọng tất loại định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Có nhiều phương pháp định giá khác để định giá BĐS Tuy nhiên phương pháp thu nhập được đánh giá là phương pháp sử dụng phổ biến và dễ sử dụng Trong khuôn khổ bài tiểu luận, em tập trung tìm hiểu vấn đề định giá BĐS và trọng nghiên cứu phương pháp định giá thu nhập Trên sở liệu thu thập được, bài tiểu luận phân tích việc áp dụng cụ thể phương pháp thu nhập BĐS tại thị trưịng Việt Nam, qua nêu mặt hạn chế phương pháp, đồng thời em đưa số ý kiến đóng góp và đề xuất số giải pháp cải thiện cho phương pháp định giá thu nhập với mục đích mua bán BĐS Việt Nam để ngày càng nâng cao chất lương công tác định giá 13 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Định giá tài sản, NXB Tài chính; TS Nguyễn Minh Hoàng - 2018 Sách bài tập Định giá tài sản, NXB Tài Chính; Tạp Chí Bất Động Sản số 42 - 05.07.2007 Tạp Chí Bất Động Sản số 44 – 05.09.2007 Trang Web điện tử: https://thamdinhgiathanhdo.com/ DANH MỤC VIẾT TẮT - BĐS: Bất động sản ... 42 - 05.07.2007 Tạp Chí Bất Động Sản số 44 – 05.09.2007 Trang Web điện tử: https://thamdinhgiathanhdo.com/ DANH MỤC VIẾT TẮT - BĐS: Bất động sản