Quản lý tài chính về đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Mục tiêu của nghiên cứu này tập trung làm rõ khung lý thuyết quản lý tài chính đất đai; đánh giá, phân tích thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh bao gồm kết quả đạt được và nhữnh hạn chế trong quản lý giá đất, các nguồn thu từ đất đai của Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 – 2020. Mời các bạn tham khảo!

QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TS Nguyễn Đình Thái* TĨM TẮT Mục tiêu nghiên cứu tập trung làm rõ khung lý thuyết quản lý tài đất đai; đánh giá, phân tích thực trạng quản lý đất đai địa bàn thành phố Hồ Chí Minh bao gồm kết đạt nhữnh hạn chế quản lý giá đất, nguồn thu từ đất đai Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 – 2020 Dựa vào phân tích kết nghiên cứu, viết đề xuất giải pháp tăng cường hiệu quản lý tài đất đai địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh thời gian tới Từ khóa: Đất đai; giá đất, quản lý tài đất đai, Thành phố Hồ Chí Minh Đặt vấn đề Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt để người sản xuất cải vật chất Trong kinh tế thị trường, vai trò đất đai xác định lại cho phù hợp với giá trị vốn có Mỗi quốc gia xác lập quyền sở hữu quản lý đất đai nhiều phương thức khác Ở Việt Nam, đất đai xác định tài sản quốc gia, nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước Muốn quản lý đất đai có hiệu kinh tế thị trường Nhà nước phải thay đổi phương thức quản lý; không sử dụng biện pháp hành mà cịn sử dụng ngày nhiều biện pháp kinh tế để quản lý đất đai Nhìn nhận đất đai khía cạnh tài sản quốc gia, nguồn nhân lực quan trọng để phát triển đất nước tất yếu phải đặt vấn đề quản lý tài đất đai giá đất Hoạt động quản lý nhà nước lĩnh vực tài đất đai bao gồm quản lý giá đất quản lý nguồn thu ngân sách từ đất đai Thành phố Hồ Chí Minh đặc biệt, q trình thị hóa diễn nhanh làm cho đất đai trở nên có giá trị giá trị sử dụng cao Trong năm qua, hoạt động quản lý tài đất đai quyền Thành phố Hồ Chí Minh quan tâm thực liệt Trong đó, hoạt động quản lý giá đất nguồn thu từ đất đai tăng cường Tuy nhiên, năm gần thị trường bất động sản bắt đầu tăng giá làm cho hoạt động quản lý giá đất nguồn thu từ đất đai địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh nảy sinh vấn đề cần tăng cường giải pháp quản lý Học viện Chính trị khu vực II * 12 - Cơ sở lý thuyết quản lý tài đất đai Hoạt động quản lý đất đai pháp luật quy định Luật Đất đai, nghị định Chính phủ Quyết định UBND cấp tỉnh Nội dung khung lý thuyết quản lý đất đai đề cập đến nhiều vấn đề, nhiều khía cạnh, có hoạt động quản lý tài đất đai Ở Việt Nam, để quản lý đất đai nguồn lực quan trọng cùa quốc gia cách hiệu quả, cơng bằng, minh bạch Nhà nước định giá đất định sách tài đất đai (Luật Đất đai, 2013) Các nghiên cứu hoạt động quản lý tài đất đai hầu hết dựa khung quy định pháp luật đất đai Theo Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), quản lý tài chính luôn là nội dung quan trọng công tác quản lý nhà nước về đất đai vì nó là quản lý các nguồn tài chính trực tiếp liên quan đến đất đai nhưng lúc đầu chỉ đơn thuần là quản lý thuế đất Chính vì thế, lịch sử phát triển ở nước ta đã có lúc ngành quản lý đất đai nằm Bộ Tài chính Đến Luật Đất đai 1993 quy định quyền sử dụng đất có giá trị, mọi hoạt động giao dịch về đất đai như: giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục lịch sử dụng đất, bồi thường Nhà nước thu hồi đất, thu thuế chuyển quyền sử dụng đất đều dựa trên cơ sở giá trị của quyền sử dụng đất thì quản lý tài chính đất không chỉ đơn thuần là quản lý thuế đất mà là quản lý tất cả những gì thuộc lĩnh vực tài chính liên quan trực tiếp đến đất đai Như vậy, nội dung này đã được đề cập đến từ lâu nhưng chưa nằm các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai mà nằm các văn bản quy phạm pháp luật về tài chính Đến nay, ban hành Luật Đất đai 2003, 2013, Nhà nước đưa vào hệ thống pháp luật đất đai những quy phạm pháp luật quy định về tài chính liên quan trực tiếp đến đất đai để quản lý Vì vậy, quản lý tài chính về đất đai trở thành một các nội dung của công tác quản lý nhà nước về đất đai Quản lý tài chính về đất đai bao gồm quản lý giá đất và quản lý các nguồn thu ngân sách từ đất đai i) Quản lý giá đất Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất Giá trị trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định (Luật Đất đai, 2013) Mục đích của việc xác định giá đất là sử dụng làm căn cứ để tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê Đất giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ - 13 phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo qui định của pháp luật ii) Quản lý nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai Các khoản thu từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; tiền cho thuê đất Nhà nước cho thuê; Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai; Tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; Phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai Chính phủ quy định chi tiết việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền xử phạt vi phạm pháp luật đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai (Điều 107 Luật Đất đai 2013) Ngoài Luật Đất đai năm 2013, Điều 22 nội dung quản lý nhà nước đất đai có 15 khoản, Khoản 10 quy định quản lý tài đất đai giá đất Nghị định Chính phủ điều chỉnh, quản lý tài đất đai giá đất cụ thể hoá Nghị định số 96/2019/ NĐ-CP Chính phủ ngày 19 tháng 12 năm 2019 Quy định khung giá đất Theo đó, Điều Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định thành hai nhóm khung giá đất: Nhóm đất nơng nghiệp nhóm đất phi nơng nghiệp Trong đó, nhóm đất có loạt đất khác ứng theo khung giá quy định Quy định cụ thể giá đất Chính phủ có Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 15 tháng năm 2014 Quy định giá đất Bộ Tài ngun Mơi trường có Thơng tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bảng Khung giá đất đô thị vùng Đông Nam Bộ STT Loại đô thị Đặc biệt I II III IV V Giá tối thiểu 1.500,0 1.000,0 800,0 400,0 300,0 120,0 ĐVT: Nghìn đồng/m2 Giá tối đa 162.000,0 76.000,0 50.000,0 40.000,0 30.000,0 25.000,0 Nguồn: Nghị định số 96/2019/NĐ-CP 14 - Phương pháp nghiên cứu Nghiên cứu chủ yếu sử dụng số liệu thứ cấp thu thập từ nguồn tài liệu liên quan, số liệu từ Bộ Tài nguyên Môi trường, Sở Tài nguyên Mơi trường Thành phố Hồ Chí Minh, Sở Tài Thành phố Hồ Chí Minh, Cục Niên giám Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh, báo cáo UBND Thành phố Hồ Chí Minh Thơng tin, số liệu thứ cấp thu nhập nhằm sử dụng để hình thành khung lý thuyết nghiên cứu, làm rõ khái niệm, lý luận, sách quản lý liên quan quản lý tài đất đai Thời gian nghiên cứu quản lý tài đất đai Thành phố Hồ Chí Minh giới hạn giai đoạn 2015 – 2020 có tham chiếu so sánh năm Về nội dung, nghiên cứu tập trung luận giải phân tích thực tiễn quản lý tài đất đai địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh phương diện: Hoạt động quản lý giá đất hoạt động quản lý nguồn thu tài từ đất đai Phương pháp sử dụng là: phân tích, tổng hợp; so sánh; phương pháp mơ hình hố số liệu để lý giải phân tích vấn đề thực trạng quản lý tài đất đai địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Kết thảo luận 4.1 Một số kết quản lý tài đất đai địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 4.1.1 Hoạt động quản lý giá đất Thành phố Hồ Chí Minh thị lớn nước, trung tâm lớn kinh tế, văn hố, khoa học, cơng nghệ, đầu mối giao lưu quốc tế quan trọng Thành phố Hồ Chí Minh có vai trị đặc biệt ảnh hưởng trực tiếp đến Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam nước, năm qua kinh tế Thành phố phát triển với tốc độ tăng trưởng cao, thu hút mạnh mẽ đầu tư nước nước Một yếu tố tự nhiên quan trọng để Thành phố Hồ Chí Minh có vị nhờ vào vị trí địa lý đất đai Vị trí địa lý, đất đai thúc đẩy phát triển Thành phố Hồ Chí Minh đồng thời phát triển nhanh kinh tế – xã hội góp phần làm cho giá trị sử dụng đất nguồn thu từ đất đai tăng lên Nhận thức tầm quan trọng đất đai chiến lược phát triển kinh tế – xã hội, Thành phố Hồ Chí Minh đặc biệt quan tâm đến hoạt động quản lý nhà nước đất đai nói chung quản lý tài đất đai giá đất nói riêng Bởi nguồn thu quan trọng cho ngân sách địa phương i) Về xây dựng bảng giá đất Căn quy định pháp luật đạo, hướng dẫn Chính phủ, Bộ Tài ngun Mơi trường, từ có Luật đất đai năm 2013, Nghị định hướng dẫn - 15 Chính phủ, Thơng tư Bộ khung giá đất giá đất, Thành phố Hồ Chí Minh triển khai cơng tác điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường; khảo sát mức chi phí, thu nhập từ đất phục vụ việc xây dựng bảng giá đất địa phương; Thành phố triển khai xây dựng Bảng giá đất ban hành công bố công khai vào ngày 01/01 năm theo quy định pháp luật đất đai Trên sở đó, UBND Thành phố Hồ Chí Minh báo cáo Bộ Tài nguyên Mơi trường tình hình kết xây dựng bảng giá đất năm Hiện nay, UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quy định giá loại đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND; áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019; đồng thời thay Quyết định số 60/2013/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 UBND Thành phố ban hành Quy định giá loại đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Trong quá trình áp dụng, có một số tuyến đường, đoạn đường mới được đặt tên nên Ủy ban nhân dân Thành phố đã ban hành Quyết định số 30/2017/QĐUBND ngày 22/7/2017 cập nhật, bổ sung giá đất các tuyến đường mới Bảng giá đất để xác định giá cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Giai đoạn năm 2020 – 2024, Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020, thay thế Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 Có thể khẳng định, Bảng giá đất đã ban hành đúng trình tự, quy định của của Luật Đất đai; sát với Khung giá đất giá đất Chính phủ ban hành; được xây dựng với sự đóng góp ý kiến và thống nhất cao của các đối tượng có liên quan, đảm bảo sự công khai, dân chủ và được Hội đồng nhân dân Thành phố thông qua Trong thực tiễn áp dụng, Bảng giá đất đã đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, tạo môi trường thuận lợi thu hút đầu tư, thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển và đảm bảo phù hợp việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp (Sở Tài ngun Mơi trường Thành phố Hồ Chí Minh, 2020) Thực tế giá loại đất Bảng giá đất Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016 – 2020, phù hợp với giá đất thị trường có điều chỉnh tăng giá đất số vị trí, đường phố, khu vực có đầu tư nâng cấp hạ tầng tốt hơn, đồng thời điều chỉnh giảm giá đất số vị trí, tuyến đường, khu vực cho phù hợp với tình hình thực tế thị trường địa phương ii) Về hệ số điều chỉnh giá đất Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành các quyết định quy định về hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm như: Quyết định số 35/2015/QĐ-UBND ngày 14 tháng năm 2015; 16 - Quyết định số 09/2016/QĐ-UBND ngày 25 tháng năm 2016; Quyết định số 19/2017/ QĐ-UBND ngày 23 tháng năm 2017; Quyết định số 09/2018/QĐ-UBND ngày 15 tháng năm 2018; Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND ngày 01 tháng năm 2019; Quyết định số 03/2020/QĐ-UBND ngày 16 tháng 01 năm 2020 Theo đó, các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản Điều 114, Khoản Điều 172 và Khoản Điều 189 của Luật Đất đai mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng thì Cục Thuế Thành phố xác định nghĩa vụ tài chính và các khoản thu liên quan đến đất đai cho ngân sách Thành phố (Sở Tài ngun Mơi trường Thành phố Hồ Chí Minh, 2021) iii) Xử lý giá đất giáp ranh Về giáp ranh địa giới hành chính các tỉnh lân cận: Năm 2014, triển khai xây dựng Bảng giá đất theo Luật Đất đai, các sở, ngành của Thành phố Hồ Chí Minh đã tổ chức họp với các sở, ngành của 02 tỉnh lân cận là Đồng Nai và Long An để cân đối, điều chỉnh giá đất của những tuyến đường giao thông qua 02 tỉnh giáp ranh theo tiêu chí không chênh lệch quá 30% giữa 02 địa phương theo đúng quy định tại Khoản Điều 13 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 của Chính phủ Quy định về giá đất Tuy nhiên, tiêu thức phân vùng, phân loại, phân vị trí đất để xác định giá đất tại các tỉnh không giống và có sự khác biệt về hạ tầng giao thông, các công trình công cộng, đó, giá đất thị trường tại khu vực giáp ranh, nằm ngoài các tuyến đường giữa các tỉnh là không giống Về giáp ranh trên cùng địa bàn Thành phố: Ủy ban nhân dân Thành phố chỉ đạo các Sở, ngành liên quan cùng Ủy ban nhân dân các quận, huyện nơi có các tuyến đường giao thông qua, từ đó cân đối điều chỉnh giá đất các tuyến giao theo nguyên tắc mức chênh lệch không quá 30% (Sở Tài nguyên Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, 2021) iv) Về giá đất cụ thể Trên sở quy định pháp luật định giá đất cụ thể, UBND Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức thực việc xác định giá đất cụ thể quận, huyện, phường, xã, tuyến đường cụ thể Về giá đất để tính bồi thường: Từ ngày 01 tháng năm 2014 đến nay, Ủy ban nhân dân Thành phố đã phê duyệt 574 quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Nhằm rút ngắn thời gian bàn giao mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ các dự án đầu tư công, Ủy ban nhân dân Thành phố đã kiến nghị Chính phủ cho phép áp dụng thí điểm cơ chế, quy - 17 trình đặc thù để rút ngắn thời gian thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và đã được Chính phủ chấp ban hành Nghị quyết số 27/NQ-CP ngày 09 tháng năm 2020 Theo đó, Ủy ban nhân dân Thành phố đã ban hành Quyết định số 10/2021/QĐ-UBND ngày 04 tháng năm 2021 quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lấy ý kiến người dân có đất thu hồi trên địa bàn Thành phố Về giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính: Ủy ban nhân dân Thành phố đã phê duyệt 261 quyết định về phương án giá đất theo giá thị trường, làm căn cứ xác định các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai, với tổng số tiền thu nộp ngân sách là 177.484 tỷ đồng (Sở Tài nguyên Mơi trường Thành phố Hồ Chí Minh, 2021) Trong năm qua, việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất lần cho thời gian th khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất chủ yếu thực thơng qua hình thức th tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất thực Giá đất cụ thể xác định phù hợp với giá đất phổ biến thị trường theo nguyên tắc định giá đất quy định Điều 112 Luật Đất đai, góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm quyền lợi người có đất thu hồi v) Các quan định giá đất Thành phố Hồ Chí Minh trọng đến cơng tác định giá đất Do đó, Ủy ban nhân dân Thành phố đã ban hành Quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố và Quy chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố Theo đó, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức việc xác định giá đất, gửi Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố có ý kiến thẩm định trước trình Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt Ngồi ra, Thành phố Hồ Chí Minh, hệ thống quan định giá đất tư nhân phát triển Căn cứ Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày tháng năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá và thẩm định giá, hàng năm Bộ Tài chính đều có Thông báo Danh sách các doanh nghiệp thẩm định về giá đủ điều kiện hành nghề Hiện nay, cả nước có 330 doanh nghiệp hoạt động thẩm định về giá, đó có khoảng 200 doanh nghiệp có trụ sở và Chi nhánh hoạt động trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên, có khoảng 18 đơn vị có kỹ năng tốt thực hiện tư vấn giá đất cụ thể (Sở Tài nguyên Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, 2021) Như vậy, cách hoạt động quản lý giá đất Thành phố Hồ Chí Minh thực quy định pháp luật đât đai, tạo môi trường pháp lý, chế quản lý để người dân doanh nghiệp thực hoạt động sản xuất kinh doanh, kinh doanh bất động sản 18 - 4.1.2 Hoạt động quản lý khoản thu tài từ đất đai Thực quy định pháp luật đất đai khoản thu từ đất đai, Thành phố Hồ Chí Minh thực đầy đủ quy định pháp luật khoản thu nêu Nguồn thu chủ yếu từ nhà đất, bán đất, chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê đất Thành phố Hồ Chí Minh tập trung đẩy nhanh việc đấu giá quyền sử dụng đất, kịp thời giao đất thu tiền sử dụng đất phát sinh Kết thu ngân sách từ đất đai Thành phố Hồ Chí Minh tăng qua năm Từ giai đoạn 2014 – 2020 nguồn thu từ đất đai Thành phố Hồ Chí Minh là 177.484 tỷ đồng Trong đó, tiền sử dụng đất: 98.314 tỷ đồng; Tiền thuê đất: 29.863 tỷ đồng; Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: 2.061 tỷ đồng; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất: 21.063 tỷ đồng; Phí, lệ phí: 26.180 tỷ đờng (Sở Tài Thành phố Hồ Chí Minh, 2021) ĐVT: Tỷ đồng 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 10 15 20 25 30 35 40 Biểu đồ Thu ngân sách từ đất đai Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2014 – 2020 Nguồn: Tổng hợp từ Niên giám Thống kê Sở Tài Thành phố Hồ Chí Minh Theo biểu đồ mơ tả nguồn thu từ đất đai cụ thể qua năm: Năm 2014: 10.972 tỷ đồng; Năm 2015: 23.277 tỷ đồng; Năm 2016: 26.113 tỷ đồng; Năm 2017: 34.808 tỷ đồng; Năm 2018: 30.449; Năm 2019: 30.199 tỷ đồng; Năm 2020: 21.665 tỷ đồng Sự tăng trưởng của Thành phố những năm qua có sự đóng góp quan trọng từ nguồn nghĩa vụ tài chính đất đai, số thu từ ngân sách với các khoản thu từ đất giai đoạn năm 2014-2020 bình quân đạt 25.355 tỷ đồng/năm, đặc biệt nguồn thu ngân sách từ đất kể từ năm 2015 đến (thực hiện theo Luật Đất đai 2013), tăng khá cao so với nguồn thu ngân sách từ đất kể từ năm 2014 trở về trước đây (tăng trên 100%); Tổng số thu liên quan đến đất đai chiếm từ 5-7% tổng thu ngân sách địa phương - 19 Bảng Cơ cấu thu nhà, đất Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2018 – 2020 STT Danh mục thu Thuế sử dụng đất nông nghiệp Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Thu tiền sử dụng đất 2018 2019 ĐVT: Tỷ đồng 2020 329 234 -8,283 365,206 417,894 409,377 16,493,059 14,650,403 7,587,692 Tiền cho thuê đất, thuê mặt nước 4,571,579 Tiền cho thuê tiền bán nhà thuộc sở 348,344 hữu nhà nước Tổng thu 21,778,517 6,031,692 4,957,839 249,827 268,058 21,350,050 13,214,683 Nguồn: Sở Tài Thành phố Hồ Chí Minh Trong cấu thu từ loại đất đất nơng nghiệp có tỷ lệ thu thấp Nguồn thu chủ yếu từ tiền sử dụng đất, sau tiền cho thuê đất, đất phi nông nghiệp nguồn thu từ việc cho thuê, bán tài sản thuộc sở hữu nhà nước (xem bảng 2) Cơ cấu thu có tăng dần qua năm, nhiên, năm 2020, số giảm đáng kể đại dịch covid 19, dự kiến nguồn thu năm 2021 giảm, tháng đầu năm theo báo cáo kinh doanh công ty kinh doanh bất động sản có lợi nhuận khủng Tuy nhiên, cấu nguồn thu từ đất lâu dài chưa thực bền vững, nguồn thu từ khai thác quỹ đất chủ yếu dự vào tiền sử dụng đất chiếm đến 74%, nguồn thu thu lần giao đất giảm dần diện tích đất giao giao cho thuê giảm (Sở Tài Thành phố Hồ Chí Minh, 2021) Thành phố Hồ Chí Minh thị đặc biệt, trung tâm kinh tế, thương mại khu vực phía Nam nước, có vị trị địa lý thuận lợi, đắc địa, nguồn thu từ đất đai so với tiềm chưa chưa lớn cấu thu ngân sách Điều nhiều nguyên nhân, song chủ yếu từ sách thu, cách tính thuế thu từ đất đai Theo biểu đồ 2, thấy nguồn thu từ đất đai giai đoạn 2016 – 2020 Thành phố Hồ Chí Minh thấp so với cấu nguồn thu khác; đồng thời thấp so với tiềm đất đai phát triển Thành phố 20 - ĐVT: Tỷ đồng 500 400 300 200 100 2016 2017 Tổng 2018 Nhà, đất 2019 2020 Biểu đồ So sánh tổng thu từ nhà, đất với tổng thu ngân sách Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016 - 2020 Nguồn: Niên giám Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh Sở Tài Thành phố Hồ Chí Minh Thực nguồn thu cấu nguồn thu từ đất đai so với tổng thu ngân sách Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, nguồn thu đất đai Thành phố Hồ Chí Minh so với số liệu cơng bố nhiều người cho lớn Tuy nhiên, thực tế tiềm đất đai nguồn thu từ đất Thành phố Hồ Chí Minh lớn nhiều so với Điều đăng đặt nhiều vấn đề sách liên quan đến đất đai cần tháo gỡ, đổi để vừa khai thác hết tiềm năng, vừa tăng thu cho ngân sách 4.2 Một số bất cập quản lý tài đất đai Thành phố Hồ Chí Minh Mặc dù địa phương đầu nước việc thực quản lý tài đất đai Tuy nhiên, với nước, hoạt động quản lý tài đất đai, mà cụ thể hoạt động quản lý giá đất nguồn thu từ đất đai địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh cịn bộc lộ bất cập, hạn chế cần khắc phục Thứ nhất, công tác định giá đất, thời gian thực việc xác định giá đất cụ thể số trường hợp kéo dài, chưa đáp ứng kịp yêu cầu tiến độ để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường Nhà nước thu hồi đất; việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất phức tạp Việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến thị trường để phục vụ cho cơng tác xác định giá đất cụ thể cịn gặp khó khăn người cung cấp thơng tin giá đất (người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) không ký vào Phiếu điều tra để xác nhận thông tin giá đất cung cấp Nguyên nhân tình trạng do: Quy định pháp luật đất đai liên quan đến việc áp dụng phương pháp định giá để xác định - 21 giá đất cụ thể số trường hợp phức tạp, chưa phù hợp với điều kiện thực tiễn địa phương thiếu thông tin giá đất thị trường, đội ngũ tư vấn định giá đất chưa đủ để đáp ứng yêu cầu công tác định giá Công tác đạo thực số quận, huyện chưa thực sát sao, liệt Ngoài ra, theo quy định, Bảng giá đất cấp tỉnh được xây dựng và ban hành áp dụng năm; Bảng giá phải đảm bảo khung giá đất Chính phủ quy định Tuy nhiên, khung giá các loại đất tại đô thị loại đặc biệt thuộc vùng Đông Nam bộ được quy định tại Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2019 của Chính phủ khá thấp so với giá đất được giao dịch trên thị trường (chiếm khoảng 20%), hàng năm có ban hành hệ số điều chỉnh giá đất, nhưng hệ số này cũng chưa thể điều chỉnh được giá đất theo thực tế, gây khó khăn cho công tác định giá đất cụ thể Giá đất giáp ranh với các tỉnh lân cận mặc dù đã có sự thống nhất về mức giá nhưng thực tế mới chỉ xử lý được một phần về chênh lệch mức giá đất tại các vị trí khu vực giáp ranh Nguyên nhân là tiêu thức phân vùng, phân loại, phân vị trí đất để xác định giá đất tại các tỉnh không giống và có sự khác biệt về hạ tầng giao thông, công trình công cộng làm giá đất thị trường tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh có sự chênh lệch khá lớn (Sở Tài nguyên Môi trường, 2021) Thứ hai, chênh lệch đáng kể bảng giá đất UBND Thành phố Hồ Chí Minh giá đất thị trường thất thu cho ngân sách nhà nước nguồn thu từ thuế, phí, lệ phí có liên quan tới đất đai Trong hồn cảnh Việt Nam nay, khơng thể tìm đâu chứng giá đất thị trường tất hợp đồng chuyển nhượng đất đai ghi giá thấp bảng giá UBND Thành phố quy định với mục đích trốn thuế Đây khó khăn lớn việc áp dụng phương pháp so sánh giá thị trường để định giá đất Thực tế năm gần cho thấy chênh lệch Chưa kể người chuyển chuyển sử dụng đất kê khai chưa giá trị đất để giảm mức đóng thuế trước bạ thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Những sốt đất địa bàn Quận 2, Quận (cũ), huyện Bình Chánh cuối năm 2016 đầu năm 2017, 2018 cho thấy rõ điều Bảng Giá đất Thành phố Hồ Chí Minh theo thị trường tháng 8/2021 Đơn vị tính: Triệu đồng/m2 STT 22 - Quận Giá trung bình Quận 403 Quận (cũ) 113 Quận 254 Quận 79,7 STT Quận Giá trung bình Quận 245 Quận 112 Quận 96,8 Quận 84,7 Quận (cũ) 64,2 10 Quận 10 206 11 Quận 11 153 12 Quận 12 55,4 13 Quận Bình Tân 75,5 14 Quận Bình Thạnh 130 15 Quận Gị Vấp 100 16 Quận Phú Nhuận 180 17 Quận Tân Bình 139 18 Quận Tân Phú 98,1 19 Quận Thủ Đức (cũ) 73,3 20 Huyện Bình Chánh 21,8 21 Huyện Cần Giờ 16,1 22 Huyện Củ Chi 10 23 Huyện Hóc Mơn 25,1 24 Huyện Nhà Bè 56,7 Nguồn: mogi.vn Thứ ba, quy định pháp luật giá đất để tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất, tính tiền thuê đất Nhà nước cho thuê đất, tính tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất tính giá trị quyền sử dụng cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước phải xác định phù hợp với thị trường mang tính nguyên tắc, chưa có quy định chi tiết thống trình tự, thủ tục triển khai Hiện nay, Thành phố Hồ Chí Minh thực theo phương thức trưng cầu dịch vụ định giá đất thị trường, sau chuyển cho Sở Tài chủ trì thẩm định để trình Ủy ban nhân dân thành phố định Tuy nhiên, chế chứa đựng nguy tham nhũng cao nguyên nhân dẫn tới tình trạng khiếu kiện người bị thu hồi đất ngày nhiều, giải khó khăn Thứ tư, giá đất bồi thường thu hồi đất cho người bị thu hồi đất Hiện nay, đa số trường hợp tính giá bồi thường thấp giá thị trường, đặc biệt khu vực đô - 23 thị thu hồi đất phục vụ dự án xây dựng đô thị mới, chỉnh trang thị Giá đất UBND Thành phố Hồ Chí Minh công bố khoảng 40-50% giá thị trường Với mức giá dẫn đến thiếu đồng tình, ủng hộ người dân bị thu hồi đất Đồng thời, dẫn đến tình trạng khiếu kiện, khiếu nại, tố cáo, làm chậm tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Ngồi ra, có thực tế đáng quan tâm là, giá bồi thường đất dự án 100% kinh phí Nhà nước thường cao dự án có tham gia nhà đầu tư Thứ năm, cách tính thuế khoản nộp đất đai phức tạp, chưa minh bạch Việc chống thất thu khoản phí, lệ phí chưa hiệu Hiện nhiều khoản thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh cần thu chưa phép thu chưa có chế sách phù hợp Bở đặc thù Thành phố Hồ Chí Minh thị lớn, đặc biệt Do hoạt động quản lý đất đai cần có chế phù hợp để tăng tu ngân sách địa bàn, lập lại trật tự thị trường nhà đất Giải pháp tăng cường quản lý tài đất đai giá đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Để tăng cường cơng tác quản lý tài đất đai đại bàn Thành phố Hồ Chí Minh cần thực đồng nhiều giải pháp Trong trọng giải pháp sau đây: Một là, cần học tập kinh nghiệm quốc tế định giá đất tài sản gắn liền với đất để quản lý đất đai có hiệu Ở nước công nghiệp phát triển, hệ thống quản lý giá đất xây dựng sở dịch vụ định giá đất đai tài sản chất lượng cao Đây phương thức quản lý đặc thù nghề nghiệp địi hỏi chun mơn sâu, đạo đức nghề nghiệp sáng, phục vụ trực tiếp cho thực thi luật pháp đất đai Quản lý định giá bất động sản tương tự quản lý nghề nghiệp chuyên môn khác đăng ký, công chứng, đo đạc, quy hoạch, v.v Việc quản lý nghề nghiệp chuyên sâu dựa vào cộng đồng người làm nghề cấp phép hành nghề (gọi hiệp hội nghề nghiệp) chuyên gia có uy tín để thẩm định chun mơn đạo đức Các nước cơng nghiệp phát triển có khung pháp luật lâu đời hành nghề cung cấp dịch vụ định giá Mọi công dân có trình độ dân trí cao, hiểu biết pháp luật tự giác thực thi pháp luật Hai là, hoàn thiện hệ thống quản lý giá đất Việc hoàn thiện hệ thống quản lý giá đất cần tập trung giải pháp nhằm mục tiêu: (i) nâng cao hiệu sử dụng nguồn vốn từ đất đai, (ii) bảo đảm tính khách quan định quan nhà nước có thẩm quyền giá đất, (iii) định giá đất trường hợp phải phù hợp với giá đất thị trường Ba là, cần hình thành Hiệp hội định giá bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Hiệp hội hoạt động động độc lập so với quan quyền, dựa nguyên 24 - tắc, tiêu chuẩn, chức nhiệm vụ riêng Cần xây dựng Hiệp hội cộng đồng người hành nghề định giá bất động sản có chức thẩm định chuyên môn đạo đức hoạt động hành nghề Hệ thống định giá bất động sản có tính độc lập tương hệ thống hành chính, thường dạng Hội đồng gồm chun gia định giá có uy tín với tham gia quyền lãnh đạo quyền làm Chủ tịch Hội đồng lập theo cấp hành tạo thành hệ thống để định giá đất đai tài sản gắn liền, giải tranh chấp giá bất động sản khiếu nại giá bất động sản định Bốn là, cần đẩy mạnh cải cách hành lĩnh vực đất đai, khâu thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nộp thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai Trong thời gian qua Thành phố Hồ Chí Minh đẩy mạnh cải cách hành có lĩnh vực đất đai, ứng dụng công nghệ thông tin quản lý đất đai, giá đất, quy hoạch, đồ địa đất đai, Theo đó, thời gian làm thủ tục người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài giảm xuống hàng trăm năm Cần thực thủ tục hành tài đất đai thực theo chế cửa, đồng thời áp dụng phương pháp xác định tiền sử dụng đất xác định thời gian trả kết cho người sử dụng đất rõ ràng, minh bạch, với trách nhiệm cụ thể quy quan quản lý nhà nước Người sử dụng đất phải lần đến nộp hồ sơ ban đầu xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất… quan tiếp nhận hồ sơ Trong vòng từ đến ngày, quan tiếp nhận hồ sơ phải có trách nhiệm thực luân chuyển hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài để thơng báo cho người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài đất đai với nhà nước Trong trường hợp, công đoạn chậm ảnh hưởng đến quy trình giải thủ tục, tác động đến trình sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, người dân trách nhiệm xác định cụ thể tới cá nhân, quan xử lý hồ sơ; quy định hiểu rằng, làm chậm gây ảnh hưởng đến lợi ích, gây thiệt hại cho doanh nghiệp người dân cá nhân, quan có liên quan phải bồi thường,… Năm là, kiến nghị số sách đất đai: Theo UBND Thành phố Hồ Chí Minh (2021), Chính phủ cần xem xét, điều chỉnh bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu, tối đa để các địa phương có cơ sở xây dựng Bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường tránh thất thu thuế nhà đất đối với các trường hợp áp dụng theo Bảng giá Bên cạnh đó cần phải sửa các quy định liên quan đến mức thu để bảo đảm phù hợp giá đất ban hành sát giá thị trường để bảo đảm việc khuyến khích đầu tư và giảm mức thu của người sử dụng đất, bảo đảm hài hòa lợi ích, bảo đảm nguồn thu ngân sách Việc bỏ khung giá đất sẽ khắc phục những hệ lụy phát sinh, đồng thời đem lại khá nhiều hiệu quả cho Nhà nước và xã hội: - 25 – Giao dịch nhà, đất sẽ thể hiện giá trị thực sẽ làm tăng tính minh bạch, thuận tiện cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất làm cơ sở rất quan trọng cho công tác xác định giá đất (phục vụ thu ngân sách, bồi thường Nhà nước thu hồi đất, định giá phục vụ thế chấp, định giá theo yêu cầu của các cơ quan bảo vệ pháp luật, ); tạo thuận lợi cho việc xây dựng bảng giá đất, tăng nguồn thu ngân sách nhà nước; – Hạn chế tối đa tranh chấp, kiện tụng phát sinh tình trạng “giá trong”, “giá ngoài” giao dịch nhà, đất; Tăng tính an toàn hoạt động tín dụng xác định giá trị quyền sử dụng đất để nhận thế chấp; Đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng đồng thời hạn chế khiếu nại về giá đất bồi thường; Đẩy nhanh tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giúp sớm đưa đất vào khai thác; Nâng cao ý thức của người sử dụng đất (sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả); Hạn chế tối đa tình trạng lợi dụng Bảng giá đất thấp để “lách” luật Tuy nhiên, đồng thời với việc này thì nhất thiết phải xây dựng lại mức thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai cho phù hợp Đồng thời, hướng đến quy định về việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất (không phân biệt trường hợp trên 30 tỷ hay dưới 30 tỷ) và bồi thường Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo tính chặt chẽ và thống nhất việc tính toán, xác định giá đất; hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất bảo đảm khách quan, minh bạch, phù hợp với giá trị trường, giá đất được tính đúng, tính đủ các giá trị tăng thêm từ các yếu tố lợi thế đó có lợi thế về vị trí địa lý, lợi thế quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư kết cấu hạ tầng TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ (2002) Nghị định số Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá đất loại đất Chính phủ (2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất, ban hành ngày 15/05/2014 Chính phủ (2014) Nghị định số 104/2014/NĐ-CP quy định khung giá đất, ban hành ngày 14/11/2014 Quốc hội (2012) Luật số 45/2013/QH13 Luật Đất đai năm 2013, ban hành ngày 29/11/2013 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2016) Quyết định số 09/2016/QĐ-UBND UBND Thành phố Hồ Chí Minh hệ sống điều chỉnh giá đất năm 2016 địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2016) Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND UBND Thành phố Hồ Chí Minh Ban hành Quy định giá loại đất địa bàn Thành phố Hồ 26 - Chí Minh áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày 31 tháng 12 năm 2019, ban hành ngày 31/12/2014 Đặng Hùng Võ (2018) Phân cấp quyền Nhà nước đất đai, quản lý đất đai việc giám sát – Đánh giá cần thiết Việt Nam Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007) Giáo trình quản lý nhà nước đất đai Nhà xuất Nông nghiệp UBND Thành Phố Hồ Chí Minh (2021) Báo cáo tổng kết thi hành Luật đất đai năm 2013 đề xuất sửa đổi, bổ sung (dự thảo) - 27 ... để lý giải phân tích vấn đề thực trạng quản lý tài đất đai địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Kết thảo luận 4.1 Một số kết quản lý tài đất đai địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 4.1.1 Hoạt động quản lý. .. cập quản lý tài đất đai Thành phố Hồ Chí Minh Mặc dù địa phương đầu nước việc thực quản lý tài đất đai Tuy nhiên, với nước, hoạt động quản lý tài đất đai, mà cụ thể hoạt động quản lý giá đất. .. Thành phố Hồ Chí Minh Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2016) Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND UBND Thành phố Hồ Chí Minh Ban hành Quy định giá loại đất địa bàn Thành phố Hồ 26 - Chí Minh áp