Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn thi hành tại thành phố hồ chí minh TT

MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong xã hội có phận đáng kể người dân không tự lo nhà phải sử dụng sản phẩm nhà chủ đầu tư kinh doanh bất động sản (KDBĐS) Muốn kinh doanh nhà trước hết chủ đầu tư, KDBĐS phải tạo lập lượng nhà hàng hóa để bán thị trường cho người tiêu dùng Điều đòi hỏi, chủ đầu tư, KDBĐS phải đầu tư nguồn vốn lớn để xây dựng nhà ở, khu chung cư v.v ; điều kiện phần lớn chủ đầu tư, KDBĐS nước ta có lực tài cịn hạn chế Để giải “bài tốn“ vốn cho đầu tư xây dựng nhà kênh huy động vốn từ khách hàng chủ đầu tư kinh doanh nhà hình thành tương lai Để khắc phục kịp thời bất cập Luật KDBĐS năm 2006 kinh doanh nhà hình thành tương lai, Luật KDBĐS năm 2014 Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ thơng qua ngày 25/11/2014 thay Luật KDBĐS năm 2006 Đạo Luật đời thời điểm với Luật Nhà năm 2014 với sửa đổi, bổ sung phân khúc thị trường kinh doanh nhà hình thành tương lai nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn phát triển đất nước Thành phố Hồ Chí Minh (Tp HCM) trung tâm kinh tế, thương mại, dịch vụ phát triển nhất, sôi động nước có sức hấp dẫn mạnh mẽ chủ đầu tư KDBĐS ngồi nước Loại hình kinh doanh nhà hình thành tương lai chủ đầu tư trọng khai thác ích lợi việc giải “bài toán“ vốn cho kinh doanh rút ngắn chu kỳ quay vòng vốn “đầu vào“ Song bên cạnh có khơng chủ đầu tư thực hành vi chiếm dụng vốn; không bàn giao nhà hình thành tương lai tiến độ, thời hạn cam kết với người mua, người thuê mua; chí cịn thực hành vi lừa đảo chiếm đoạt tiền khách hàng phải chịu xử lý pháp luật Để khắc phục triệt để, kịp thời hạn chế, yếu việc nghiên cứu, đánh giá pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai lý luận thực tiễn tham chiếu từ thực tế Tp HCM cần thiết Do đó, nghiên cứu sinh (NCS) lựa chọn đề tài “Pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai từ thực tiễn thi hành Thành phố Hồ Chí Minh“ làm luận án tiến sĩ luật học Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 2.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu luận án bổ sung, góp phần hồn thiện hệ thống sở lý luận pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai; tham chiếu nội dung pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai với thực tiễn thi hành Tp HCM; đề xuất giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật nâng cao hiệu thi hành Tp HCM 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Một là, nghiên cứu vấn đề lý luận kinh doanh nhà hình thành tương lai pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Hai là, nghiên cứu thực trạng pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai thực tiễn thi hành Tp HCM Ba là, đưa định hướng giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai nâng cao hiệu thi hành Tp HCM Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu - Quan điểm, đường lối Đảng tạo lập phát triển nhà kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN) nhằm giải nhu cầu nhà người dân nói chung người dân thị nói riêng (trong có TP.HCM) - Các luận điểm khoa học, trường phái lý thuyết giới học giả nước nước pháp luật kinh doanh nhà nói chung pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng - Các quy định Luật KDBĐS năm 2014 văn hướng dẫn thi hành kinh doanh nhà hình thành tương lai quy định số đạo luật có liên quan - Thực tiễn thi hành pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai TP HCM v.v 3.2 Phạm vi nghiên cứu Luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu nội dung cụ thể sau đây: Một là, tính chất đặc thù phức tạp loại hình kinh doanh nhà hình thành tương lai nên NCS sâu phân tích giao dịch kinh doanh mua bán, chuyển nhượng; thuê mua nhà hình thành tương lai xác lập chủ thể KDBĐS với chủ thể với tổ chức, cá nhân khác nhằm mục đích thu lợi nhuận Hai là, luận án giới hạn nội dung nghiên cứu quy định kinh doanh nhà hình thành tương lai Luật KDBĐS năm 2014 văn hướng dẫn thi hành quy định số đạo luật khác gồm Luật Nhà năm 2014, Bộ luật Dân năm 2015, Luật Doanh nghiệp năm 2020, Luật Đầu tư năm 2020 có liên quan trực tiếp đến kinh doanh nhà hình thành tương lai Ba là, luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu quy định kinh doanh nhà hình thành tương lai từ năm 2014 (năm ban hành Luật KDBĐS năm 2014) đến Bốn là, luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu không gian thực tiễn thi hành pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Tp HCM Cơ sở phương pháp luận phương pháp nghiên cứu - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin - Ngoài ra, luận án sử dụng số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: i) Phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, phương pháp hệ thống, phương pháp nghiên cứu liên ngành sử dụng xuyên suốt toàn trình nghiên cứu luận án ii) Phương pháp bình luận, phương pháp so sánh, đối chiếu, phương pháp tổng hợp sử dụng nghiên cứu Chương Tổng quan tình hình nghiên cứu sở lý thuyết đề tài ii) Phương pháp diễn giải, phương pháp lịch sử sử dụng nghiên cứu Chương Những vấn đề lý luận pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai iii) Phương pháp bình luận, phương pháp so sánh, phương pháp diễn giải sử dụng nghiên cứu Chương Thực trạng pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai thực tiễn thi hành TP.HCM iv) Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải sử dụng nghiên cứu Chương Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai nâng cao hiệu thi hành Tp HCM Những đóng góp luận án Một là, xác lập khung lý thuyết bao gồm lý thuyết quyền sở hữu tài sản; lý thuyết quyền tự kinh doanh; lý thuyết cân lợi ích chủ thể; lý thuyết kinh tế thị trường Hai là, phân tích, nhận diện đặc điểm kinh doanh nhà hình thành tương lai để từ luận giải yêu cầu xây dựng pháp luật; chế điều chỉnh pháp luật loại hình kinh doanh đảm bảo quyền tự kinh doanh; đảm bảo hài hịa lợi ích Nhà nước; chủ đầu tư kinh doanh với lợi ích người mua, người thuê mua nhà hình thành tương lai Ba là, tìm hiểu thực trạng pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai để nhận diện số đặc điểm đặc trưng so với quy định kinh doanh nhà có sẵn, kinh doanh quyền sử dụng đất để vận dụng đúng, phù hợp trình thực thực tế Bốn là, tham chiếu nội dung pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai với thực tiễn thi hành Tp HCM với ảnh hưởng điều kiện đặc thù tự nhiên, kinh tế - xã hội địa phương để vướng mắc, bất cập nguyên nhân Trên sở đó, đưa định hướng, giải pháp hồn thiện nâng cao hiệu thi hành Tp HCM Kết cấu luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, nội dung luận án gồmg 04 chương : Chương Tổng quan tình hình nghiên cứu sở lý thuyết đề tài luận án Chương Những vấn đề lý luận kinh doanh nhà hình thành tương lai pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Chương Thực trạng pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai thực tiễn thi hành Thành phố Hồ Chí Minh Chương Định hướng, giải pháp hồn thiện pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai nâng cao hiệu thi hành Thành phố Hồ Chí Minh Chương TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 1.1 Tình hình nghiên cứu 1.1.1 Nhóm cơng trình nghiên cứu lý luận kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản Trần Tiến Khai (2011), Nguyên lý bất động sản, Nxb Lao động xã hội, Hà Nội Thái Bá Cẩn Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội Phan Thị Cúc Nguyên Văn Xa (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nxb Đại học Quốc gia Tp HCM, Tp HCM v.v 1.1.2 Nhóm cơng trình nghiên cứu quản lý thị trường bất động sản nói chung quản lý thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng Nguyễn Điển (2012), Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh - Thực trạng giải pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Trần Du Lịch (2005), Cơ chế quản lý để vận hành phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Viện Kinh tế, Thành phố Hồ Chí Minh Đinh Văn Ân (chủ biên) (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội v.v 1.1.3 Nhóm cơng trình nghiên cứu sách, pháp luật kinh doanh bất động sản Nguyễn Quang Tuyến (2020), Bình luận khoa học Luật Kinh doanh bất động sản (hiện hành) (Sửa đổi, bổ sung năm 2020), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Doãn Hồng Nhung (2009), Pháp luật hợp đồng thuê mua Việt Nam, Nxb Lao động - Xã hội, Hà Nội 1.1.4 Nhóm cơng trình nghiên cứu pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai nói chung pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng Trong mục này, NCS nghiên cứu cơng trình nghiên cứu pháp luật KDBĐS hình thành tương lai nói chung pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng, bao gồm nhóm vấn đề: Thứ nhất, cơng trình nghiên cứu lý luận pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Thứ hai, cơng trình nghiên cứu thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai nói chung pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng thực tiễn thi hành Việt Nam Thứ ba, cơng trình đề cập định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai nâng cao hiệu thi hành Việt Nam 1.1.5 Đánh giá kết nghiên cứu cơng trình khoa học liên quan đến đề tài luận án vấn đề trọng tâm cần tiếp tục nghiên cứu i) Đánh giá kết nghiên cứu cơng trình khoa học liên quan đến đề tài luận án Thứ nhất, cơng trình khoa học liên quan đến đề tài luận án xây dựng hệ khái niệm đặc điểm BĐS; khái niệm đặc điểm BĐS hình thành tương lai; khái niệm đặc điểm kinh doanh nhà nói chung kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng Thứ hai, cơng trình nghiên cứu số vấn đề lý luận pháp luật KDBĐS hình thành tương lai nói chung kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng thơng qua việc phân tích sở, khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa; cấu trúc pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai; yêu cầu điều chỉnh pháp luật phân khúc thị trường yếu tố chi phối lĩnh vực pháp luật v.v Tuy nhiên, cơng trình chưa bao quát, đánh giá tình hình nghiên cứu cách sâu sắc; phân tích khung lý thuyết nghiên cứu, luận điểm khoa học cịn vơi chưa phân tích cách có hệ thống, chuyên sâu pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Thứ ba, cơng trình nghiên cứu nói phân tích vấn đề lý luận thực tiễn thị trường bất động sản (TTBĐS); pháp luật KDBĐS luận giải vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật KDBĐS hình thành tương lai nói chung pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng Tuy nhiên, kết nghiên cứu cơng trình liên quan đến đề tài luận án rút chưa quy chiếu từ thực tiễn thi hành Tp HCM Thứ tư, phạm vi mức độ khác nhau, nhiều cơng trình khoa học công bố đưa giải pháp hồn thiện pháp luật KDBĐS hình thành tương lai (trong có quy định kinh doanh nhà hình thành tương lai) nâng cao hiệu thi hành * Đánh giá phương pháp nghiên cứu Các cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án công bố sử dụng số phương pháp nghiên cứu cụ thể đáng ý sau đây: - Phương pháp nghiên cứu hệ thống, liên ngành - Phương pháp nghiên cứu phân tích, đánh giá, tổng hợp, quy nạp sử dụng để giải vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật KDBĐS nói chung KDBĐS hình thành tương lai nói riêng - Phương pháp so sánh tác giả sử dụng để nhận diện nội dung sửa đổi, bổ sung pháp luật KDBĐS - Phương pháp phân tích, lập luận lơ gic; phương pháp bình luận, đánh giá; phương pháp tổng hợp, quy nạp - Phương pháp luận nghiên cứu vật biện chứng vật lịch sử ii) Những vấn đề trọng tâm mà luận án cần phải tiếp tục nghiên cứu Thứ nhất, tiếp tục nghiên cứu bổ sung hoàn thiện hệ thống sở lý luận pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai thông qua việc xây dựng hệ khái niệm kinh doanh nhà ở, kinh doanh nhà hình thành tương lai; pháp luật kinh doanh nhà nói chung pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng; nhận diện chất pháp lý hoạt động kinh doanh nhà hình thành tương lai thơng qua việc phân tích đặc điểm; ý nghĩa, điều kiện yêu cầu loại hình kinh doanh Thứ hai, tiếp tục nghiên cứu, bổ sung góp phần hồn thiện hệ thống lý luận pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai thơng qua việc phân tích sở hình thành, khái niệm, đặc điểm ý nghĩa lĩnh vực pháp luật này; giải mã cấu trúc pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai; yếu tố đảm bảo thực lĩnh vực pháp luật này; yêu cầu điều chỉnh pháp luật loại hình kinh doanh nhà hình thành tương lai dựa hệ thống pháp luật đầu tư kinh doanh kinh tế thị trường định hướng XHCN hội nhập quốc tế Thứ ba, tìm hiểu nội dung quy định pháp luật hành kinh doanh nhà hình thành tương lai quy chiếu từ thực tiễn thi hành thành phố Hồ Chí Minh để nhận diện điểm bất cập, chưa phù hợp lý giải nguyên nhân (nguyên nhân chủ quan nguyên nhân khách quan) Thứ tư, tiếp tục nghiên cứu để kiến nghị giải pháp hoàn thiện chế thực thi, nâng cao hiệu áp dụng thành phố Hồ Chí Minh hồn thiện sách, pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai 1.2 Cơ sở lý thuyết đề tài 1.2.1 Lý thuyết nghiên cứu Luận án thực dựa số lý thuyết nghiên cứu chủ yếu sau đây: - Lý thuyết kinh tế thị trường - Lý thuyết quyền tự kinh doanh - Lý thuyết quản trị tốt Nhà nước - Lý thuyết cân lợi ích chủ thể 1.2.2 Các giả thuyết nghiên cứu Thứ nhất, hoạt động kinh doanh nhà hình thành tương lai đặt bối cảnh phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN hội nhập quốc tế Việt Nam gặp rào cản, khó khăn Những rào cản, khó khăn bắt nguồn từ quy định pháp luật KDBĐS nói chung kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng Thứ hai, kinh doanh nhà hình thành tương lai có đặc thù riêng mà pháp luật hành cần đặc biệt ý nhằm khơng đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp nhà đầu tư, KDBĐS; đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người mua, người thuê mua nhà hình thành tương lai mà cịn nâng cao hiệu quản lý nhà nước tạo lập môi trường đầu tư, kinh doanh thuận lợi, bình đẳng, cơng khai minh bạch, hội phát triển bền vững; từ mang lại hiệu cho kinh tế Thứ ba, yếu tố đặc thù Tp HCM ảnh hưởng đến hiệu thực pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai cần đặc biệt ý Thứ tư, với vai trò kiến tạo, đồng hành thúc đẩy ý tưởng sáng tạo khởi nghiệp v.v Nhà nước cần phải xây dựng, hồn thiện thực thi chế sách, pháp luật để phát triển TTBĐS nói chung phân khúc kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng nước ta Thứ năm, việc hoàn thiện quy định pháp luật hành kinh doanh nhà hình thành tương lai phải đảm bảo tuân thủ quy luật khách quan kinh tế thị trường nói chung TTBĐS nói riêng muốn mang lại hiệu đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế 1.2.3 Câu hỏi nghiên cứu Thứ nhất, nội hàm khái niệm kinh doanh nhà hình thành tương lai bao gồm vấn đề gì? So với kinh doanh phân khúc TTBĐS khác kinh doanh quyền sử dụng đất; kinh doanh nhà ở, cơng trình xây dựng có sẵn kinh doanh nhà hình thành tương lai có điểm tương đồng khác biệt gì? Thứ hai, đặc trưng loại hình kinh doanh nhà hình thành tương lai có ảnh hưởng, chi phối quy định pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai? Thứ ba, quy định pháp luật hành kinh doanh nhà hình thành tương lai ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực phát triển TTBĐS nói chung phân khúc thị trường nhà hình thành tương lai nói riêng? Những nguyên nhân tác động tích cực tiêu cực? Thứ tư, yêu cầu kinh tế thị trường, TTBĐS, hội nhập quốc tế cần đáp ứng quy định kinh doanh nhà hình thành tương lai? Thứ năm, điều kiện, hoàn cảnh cụ thể yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội Tp HCM ảnh hưởng đến việc hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai hiệu thực địa phương này? Thứ sáu, định hướng giải pháp cho việc hoàn thiện quy định pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai điều kiện chế độ sở hữu toàn dân đất đai phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN, mở rộng hội nhập quốc tế Việt Nam? 1.2.4 Về hướng tiếp cận đề tài phương pháp nghiên cứu Thứ nhất, hướng tiếp cận luận án phân tích đánh giá toàn diện vấn đề từ thể chế, thiết chế đến thực tiễn hoạt động kinh doanh nhà hình thành tương lai Tp HCM đặt mối quan hệ tham chiếu, so sánh với địa phương khác nước để nhận diện điểm tương đồng khác biệt Thứ hai, phương pháp nghiên cứu cụ thể, bao gồm: - Cơ sở trị, sở phương pháp luận nghiên cứu đề tài luận án lý luận chủ nghĩa Mác - Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh nhà nước pháp quyền; đặc biệt tư tưởng thượng tôn pháp luật - Chủ thuyết làm tảng xuyên suốt trình nghiên cứu luận án sở phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN; tôn trọng, ghi nhận bảo hộ quyền tự kinh doanh; đảm bảo bình đẳng, cơng khai, minh bạch có tính khả thi khía cạnh pháp lý Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Ở VIỆT NAM 2.1 Lý luận kinh doanh nhà hình thành tương lai 2.1.1 Khái niệm nhà nhà hình thành tương lai i) Khái niệm nhà - Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Nhà: Cơng trình xây dựng có mái, tường bao quanh, cửa vào để ở, sinh hoạt văn hóa cất giữ vật chất; Chỗ sinh hoạt gia đình“ - Theo Luật Nhà năm 2014: “Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân“ (khoản Điều 3) Nhà có số đặc điểm sau đây: Một là, nhà công trình xây dựng người tạo sử dụng vào mục đích để Hai là, mục đích sử dụng để nên nhà thường liền với cơng trình xây dựng khác nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, sân vườn … (các cơng trình cịn goi cơng trình phụ) phục vụ nhu cầu sinh hoạt đời sống cá nhân, hộ gia đình Ba là, vào phong tục, tập quán văn hóa truyền thống; tâm lý, thị hiếu người dân vùng, miền mà thiết kế kiến trúc vị trí tọa lạc nhà khơng giống Bốn là, mơ hình nhà không giống khu vực thành thị nơng thơn Năm là, nhà gắn bó lâu dài với nhiều hệ gia đình ii) Phân loại nhà - Căn mục đích sử dụng: i) Nhà riêng lẻ; ii) Nhà chung cư; iii) Nhà thương mại; iv) Nhà công vụ; v) Nhà để phục vụ tái định cư; vi) Nhà xã hội - Căn vào hình thái vật chất: i) Nhà có sẵn; ii) Nhà hình thành tương lai (Khoản 19 Điều Luật Nhà năm 2014) - Căn vào chất lượng phận kết cấu chủ yếu giá trị sử dụng nhà Nhà phân thành loại: biệt thự, cấp I, cấp II, cấp III, cấp IV nhà tạm iii) Khái niệm nhà hình thành tương lai Luật KDBĐS năm 2014 giải thích khái niệm nhà hình thành tương lai sau: “Nhà hình thành tương lai nhà trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng“ (Khoản 19 Điều 3) Ngoài đặc điểm chung nhà nhà hình thành tương lai cịn có số đặc điểm riêng sau đây: Một là, nhà hình thành tương lai nhà trình đầu tư chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng Hai là, nhà hình thành tương lai sản phẩm chủ đầu tư KDBĐS Nó thuộc nhóm nhà thương mại (nhà chủ đầu tư xây dựng để mà chuyển nhượng, bán, cho thuê mua người có nhu cầu nhằm mục đích thu lợi nhuận) Nhà hình thành tương lai pháp luật cho phép chủ đầu tư kinh doanh bán, cho thuê mua trình xây dựng để thu lợi nhuận Ba là, nhà hình thành tương lai loại BĐS cụ thể Bốn là, nhà hình thành tương lai khơng cần xác lập quyền sở hữu thông qua việc quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chủ đầu tư chuyển nhượng, cho thuê mua cho người mua, người thuê mua nhà hình thành tương lai với việc thỏa mãn số điều kiện định pháp luật quy định phải hoàn thiện xong việc xây dựng phần móng nhà Tiếp đó, người mua, người thuê mua chuyển nhượng hợp đồng mua, hợp đồng thuê mua nhà hình thành tương lai cho tổ chức, cá nhân khác (bên thứ ba) Người mua, người thuê mua nhà hình thành tương lai cuối người cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà v.v 2.1.2 Khái niệm kinh doanh nhà hình thành tương lai i) Định nghĩa kinh doanh nhà hình thành tương lai Theo NCS, kinh doanh nhà hình thành tương lai hiểu sau: Kinh doanh nhà hình thành tương lai dạng cụ thể kinh doanh bất động sản; việc tổ chức, cá nhân đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê mua bất động sản trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng nhằm mục đích sinh lợi Bên cạnh đặc điểm chung KDBĐS, kinh doanh nhà hình thành tương lai có số đặc điểm riêng chủ yếu sau đây: Một là, kinh doanh nhà hình thành tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro người mua, người thuê mua Hai là, loại hình kinh doanh phân khúc nhà hình thành tương lai chịu quản lý chặt chẽ Nhà nước nhằm ngăn ngừa tình trạng lừa đảo, chiếm dụng vốn khách hàng số tổ chức, cá nhân đầu tư kinh doanh nhà hình thành tương lai Ba là, bên (bên bán, bên mua; bên cho thuê, bên thuê mua nhà hình thành tương lai) phải thận trọng, tìm hiểu tỉ mỉ, kỹ nội dung quy định pháp luật trước định có tham gia hoạt động đầu tư kinh doanh nhà hình thành tương lai hay không Bốn là, giao dịch mua nhà hình thành tương lai khác với mua nhà trả góp Năm là, bên khơng thực giao dịch thuê - cho thuê nhà hình thành tương lai ii) Đối tượng giao dịch kinh doanh nhà hình thành tương lai Đối tượng loại hình kinh doanh nhà hình thành tương lai; nhà, cơng trình xây dựng trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng 2.1.3 Các nguyên tắc kinh doanh nhà hình thành tương lai Một là, phải đảm bảo quy định pháp luật Hai là, phải dựa cân lợi ích chủ thể 10 Ba là, phải trung thực, công khai, minh bạch 2.1.4 Ý nghĩa kinh doanh nhà hình thành tương lai Thứ nhất, kinh tế quốc dân Kinh doanh nhà hình thành tương lai góp phần nâng cao tính hấp dẫn thúc đẩy phát triển TTBĐS Bởi lẽ, loại hình kinh doanh góp phần tháo gỡ khó khăn nguồn vốn cho chủ đầu tư KDBĐS thúc đẩy quay vòng vốn đầu tư kinh doanh Thứ hai, chủ thể tham gia kinh doanh nhà hình thành tương lai Nhà đầu tư kinh doanh giải tốn vốn cho q trình xây dựng nhà thơng qua hình thức huy động vốn việc yêu cầu người mua, người thuê mua nhà hình thành tương lai ứng trước phần tiền mua, tiền thuê mua Người mua, người thuê mua nhà hình thành tương lai dễ dàng sở hữu nhà nhờ q trình tốn chia thành nhiều đợt Mặt khác, người mua, người thuê mua nhà hình thành tương lai có điều kiện tham gia vào việc góp ý sản phẩm nhà trình xây dựng phù hợp với thị hiếu, sở thích khơng phải tốn việc sửa chữa, cải tạo lại nhận bàn giao nhà phần thô Thứ ba, kinh doanh nhà hình thành tương lai tác động tích cực đến phát triển, hoạt động tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, tổ chức tài chính, tín dụng Thứ tư, hoạt động kinh doanh nhà hình thành tương lai phát triển góp phần thúc đẩy ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khác phát triển ngành xây dựng; ngành công nghiệp khai thác, sản xuất vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất cơng trình, đồ gia dụng; thiết kế kiến trúc; tạo thêm nhiều việc làm cho người lao động 2.2 Lý luận pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai 2.2.1 Cơ sở hình thành pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Thứ nhất, dựa yêu cầu quản lý nhà nước TTBĐS nói chung quản lý nhà nước kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng Thứ hai, pháp luật - phương thức có hiệu Nhà nước sử dụng để quản lý xã hội nói chung kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng Thứ ba, tìm hiểu thực tiễn pháp lý kinh nghiệm nước có kinh tế thị trường phát triển Hoa Kỳ, Thụy Điển, Hàn Quốc, Singapore, Nhật v.v cho thấy nước quản lý hiệu quả, công khai minh bạch TTBĐS nói chung phân khúc thị trường nhà hình thành tương lai nói riêng pháp luật Thứ tư, phát triển hay đổ vỡ TTBĐS tác động trực tiếp, ảnh hưởng 11 đến toàn kinh tế không quốc gia mà khu vực phạm vi quy mơ tồn cầu Vì vậy, để ngăn ngừa đổ vỡ TTBĐS cần phải ban hành pháp luật KDBĐS nói chung kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng Thứ năm, hoạt động KDBĐS nói chung hoạt động kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng tiềm ẩn rủi ro không người mua, người thuê mua nhà hình thành tương lai mà cịn ảnh hưởng đến phát triển ổn định kinh tế vĩ mô không quản lý chặt chẽ pháp luật 2.2.2 Khái niệm pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Theo NCS, pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai hiểu sau: Pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai bao gồm tổng hợp quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành đảm bảo thực sức mạnh cưỡng chế Nhà nước nhằm điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh hoạt động kinh doanh nhà hình thành tương lai, chủ yếu chủ đầu tư kinh doanh nhà hình thành tương lai với khách hàng thông qua giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà hình thành tương lai với tổ chức, cá nhân khác có liên quan góp phần đảm bảo vận hành thông suốt, đồng bộ, lành mạnh thị trường bất động sản; tăng cường hiệu quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản Bên cạnh đặc điểm chung pháp luật KDBĐS, chế định pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai cịn có số đặc trưng sau đây: Thứ nhất, lĩnh vực pháp luật tổng hợp Bao gồm quy phạm pháp luật số đạo luật có liên quan Luật Đầu tư, Luật KDBĐS, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng Luật Các tổ chức tín dụng … Thứ hai, có quy định mang tính phịng ngừa, ngăn chặn hành vi vi phạm Thứ ba, chặt chẽ so với kinh doanh nhà có sẵn 2.2.3 Yêu cầu điều chỉnh pháp luật hoạt động kinh doanh nhà hình thành tương lai Một là, không gây trở ngại cho chủ đầu tư KDBĐS; đáp ứng yêu cầu loại hình KDBĐS Hai là, phải quy định chặt chẽ, khắt khe so với kinh doanh phân khúc nhà có sẵn, phân khúc kinh doanh quyền sử dụng đất nhằm phòng ngừa rủi ro người mua, người thuê mua tượng lừa đảo, chiếm dụng vốn khách hàng Ba là, phải vừa đảm bảo quyền tự kinh doanh vừa bảo vệ quyền, lợi ích 12 hợp pháp Nhà nước, xã hội lĩnh vực BĐS Bốn là, tôn trọng phù hợp quy luật khách quan kinh tế thị trường Năm là, ngăn ngừa; phát kịp thời mánh khóe xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật chủ thể hoạt động kinh doanh nhà hình thành tương lai v.v 2.2.4 Cấu trúc nội dung pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Một là, nhóm quy định chung kinh doanh nhà hình thành tương lai Hai là, nhóm quy định quyền nghĩa vụ chủ thể kinh doanh nhà hình thành tương lai Ba là, nhóm quy định quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh nhà hình thành tương lai Bốn là, nhóm quy định trình tự, thủ tục kinh doanh nhà hình thành tương lai 2.2.5 Các yếu tố tác động đến pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai - Đường lối, quan điểm Đảng phát triển thị trường bất động sản kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa - Chế độ sở hữu đất đai - Cơ chế quản lý kinh tế - Các yếu tố mang tính xã hội Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 3.1 Thực trạng pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai 3.1.1 Về quyền kinh doanh nhà hình thành tương lai Để đảm bảo lựa chọn chủ đầu tư có đủ lực tham gia TTBĐS; pháp luật quy định họ phải đáp ứng: Thứ nhất, điều kiện chủ thể kinh doanh nhà hình thành tương lai Thứ hai, hình thức kinh doanh nhà hình thành tương lai 3.1.2 Điều kiện nhà hình thành tương lai đưa vào kinh doanh 13 Thứ nhất, có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà Thứ hai, trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư phải có văn thơng báo cho quan quản lý nhà cấp tỉnh việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận thông báo, quan quản lý nhà cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời văn cho chủ đầu tư nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý 3.1.3 Bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Thứ nhất, chủ đầu tư dự án BĐS trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng Thứ hai, phạm vi, điều kiện, nội dung phí bảo lãnh bên thỏa thuận phải bảo đảm thực trách nhiệm bên bảo lãnh trường hợp chủ đầu tư không thực bàn giao nhà theo tiến độ cam kết phải lập thành hợp đồng Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua ký kết hợp đồng mua, thuê mua Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn nhà bàn giao cho bên mua, bên thuê mua Thứ ba, trường hợp chủ đầu tư không thực việc bàn giao nhà theo tiến độ cam kết bên mua, bên th mua có u cầu bên bảo lãnh có trách nhiệm hồn lại số tiền ứng trước khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hợp đồng bảo lãnh ký kết 3.1.4 Thanh toán mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai Việc tốn mua bán, th mua BĐS hình thành tương lai nói chung nhà hình thành tương lai nói riêng quy định Điều 57 Luật KDBĐS năm 2014 3.1.5 Quyền nghĩa vụ bên kinh doanh nhà hình thành tương lai - Quyền nghĩa vụ bên bán nhà hình thành tương lai - Quyền nghĩa vụ bên mua nhà hình thành tương lai - Quyền nghĩa vụ bên cho thuê mua nhà hình thành tương lai 14 - Quyền nghĩa vụ bên thuê mua nhà hình thành tương lai 3.1.6 Về hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai i) Nội dung hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai Theo Phụ lục Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật KDBĐS (sau gọi Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015) ii) Về thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua, hợp đồng thuê mua nhà hình thành tương lai Thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận ghi hợp đồng Trường hợp hợp đồng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm công chứng, chứng thực Trường hợp bên khơng có thỏa thuận, khơng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm bên ký kết hợp đồng (Khoản Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014) iii) Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai Một là, bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà nhận bàn giao nhà có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai cho tổ chức, cá nhân khác hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền Hai là, tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận Ba là, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai phải chuyển nhượng hợp đồng theo nhà riêng lẻ hộ; trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều nhà riêng lẻ nhiều hộ phải chuyển nhượng tồn số nhà hộ hợp đồng iv) Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Thứ nhất, thủ tục xác lập văn chuyển nhượng hợp đồng Bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thống lập văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà Văn chuyển nhượng hợp đồng hai bên ký kết lập thành 06 gồm 03 để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 nộp cho quan thuế, 01 bên chuyển nhượng hợp đồng 15 lưu, 01 bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu; trường hợp văn chuyển nhượng hợp đồng phải thực công chứng, chứng thực có thêm 01 để lưu quan công chứng, chứng thực Thứ hai, thủ tục công chứng, chứng thực văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thực theo quy định sau: Một là, trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà doanh nghiệp, hợp tác xã có chức KDBĐS theo quy định pháp luật KDBĐS văn chuyển nhượng hợp đồng phải công chứng chứng thực Hai là, trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà doanh nghiệp, hợp tác xã có chức KDBĐS việc công chứng chứng thực văn chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà bên tự thỏa thuận Nếu thỏa thuận văn chuyển nhượng phải cơng chứng chứng thực việc cơng chứng chứng thực thực theo quy định Điểm a khoản Điều 33 Luật KDBĐS năm 2014 Thứ ba, thủ tục xác nhận văn chuyển nhượng hợp đồng chủ đầu tư Sau thực nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn chuyển nhượng hợp đồng Hai là, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn chuyển nhượng hợp đồng thời hạn tối đa 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ giấy tờ sau đây: - 02 văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà có xác nhận chủ đầu tư, có 01 bên chuyển nhượng 01 bên nhận chuyển nhượng; - Bản hợp đồng mua bán nhà ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại; văn chuyển nhượng hợp đồng lần chuyển nhượng liền kề trước (đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi); có chứng thực hợp đồng mua bán nhà phụ lục hợp đồng mua bán nhà ký với chủ đầu tư cho nhà chuyển nhượng (đối với trường hợp chuyển nhượng nhà tổng số nhà mua chủ đầu tư theo hợp đồng gốc); có chứng thực biên bàn giao nhà (đối với trường hợp chủ đầu tư bàn giao nhà ở); - Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà giấy tờ chứng minh việc miễn thuế theo quy định pháp luật thuế Thứ tư, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà cuối quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai Khi thực thủ tục cấp Giấy chứng nhận, giấy tờ theo quy định pháp luật đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho quan cấp Giấy chứng nhận giấy tờ sau: 16 - Bản hợp đồng mua bán nhà ký với chủ đầu tư; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở phải kèm theo văn chuyển nhượng hợp đồng lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng nhà tổng số nhà mua chủ đầu tư theo hợp đồng gốc phải nộp có chứng thực hợp đồng gốc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ký với chủ đầu tư cho nhà chuyển nhượng; trường hợp nhận bàn giao nhà phải có thêm biên bàn giao nhà ở; - Bản văn chuyển nhượng hợp đồng cuối có xác nhận chủ đầu tư Thứ năm, trường hợp không xác định chủ đầu tư, việc xác nhận văn chuyển nhượng hợp đồng (do giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động lý khác theo quy định pháp luật) thực sau: Một là, trường hợp việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thực trước ngày Thơng tư có hiệu lực thi hành mà nhà chuyển nhượng chưa cấp Giấy chứng nhận văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà phải Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau gọi Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có nhà xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng Hai là, trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã không đủ sở để xác nhận theo quy định Ủy ban nhân dân cấp xã niêm yết công khai văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, tổ dân phố nơi có nhà đó; thời hạn 60 ngày kể từ ngày niêm yết công khai văn chuyển nhượng hợp đồng mà khơng có tranh chấp, khiếu kiện Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận vào văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà việc khơng có tranh chấp, khiếu kiện để quan có thẩm quyền thực cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng v) Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà hình thành tương lai Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà hình thành tương lai quy định khoản Điều 11 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 3.1.7 Xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Thứ nhất, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật KDBĐS tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành bị truy cứu trách nhiệm hình sự, gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định pháp luật Thứ hai, xử lý thu hồi dự án BĐS nói chung dự án nhà hình thành tương lai nói riêng 3.2 Thực tiễn thi hành pháp luật kinh doanh nhà hình thành 17 tương lai Thành phố Hồ Chí Minh 3.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tác động đến việc thi hành pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Thành phố Hồ Chí Minh - Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Tp HCM - Tác động điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến việc thực pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Tp HCM 2.3.2 Đánh giá thực tiễn thực pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Thành phố Hồ Chí Minh i) Những kết đạt Thứ nhất, hệ thống pháp luật KDBĐS nói chung kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng ngày hoàn thiện tạo sở pháp lý nâng cao hiệu quản lý nhà nước TTBĐS Thứ hai, ý thức, hiểu biết pháp luật KDBĐS nói chung kinh doanh nhà hình thành tương lai chủ đầu tư, người dân nâng cao Thứ ba, cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước hoạt động KDBĐS áp dụng pháp luật phân khúc nhà hình thành tương lai Thứ tư, bản, hoạt động kinh doanh nhà hình thành tương lai Tp HCM thực bản, quy định pháp luật Thứ năm, thực tiễn thi hành pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai góp phần bảo đảm nguyên tắc pháp chế tính nghiêm minh pháp luật Thứ sáu, thực tiễn thi hành pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Tp HCM góp phần nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai ii) Một số tồn tại, vướng mắc Thứ nhất, tính pháp lý dự án nhà hình thành tương lai đưa vào kinh doanh Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai trước đưa vào kinh doanh phải có giấy tờ hợp pháp theo quy định khoản 1, Điều 55, Luật KDBĐS năm 2014 Đây xem điều kiện để chủ đầu tư chào bán sản phẩm cho khách hàng nhằm huy động vốn để tiếp tục thực dự án Trên thực tế, có rủi ro liên quan đến tính pháp lý dự án đầu tư việc có định giao đất chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất, việc thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền để giao cho chủ đầu tư có vấn đề tranh chấp đất với người bị thu hồi đất Dự án Gateway Thảo Điền Công ty Kim Sơn Land Thứ hai, việc bảo lãnh ngân hàng bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Một là, quy định pháp luật, vướng mắc thời điểm thích hợp để 18 xác lập cam kết bảo lãnh Tại khoản 1, khoản 2, Điều 56, Luật KDBĐS năm 2014 khoản 1, Điều 12, Thơng tư số 07/2015/TT-NHNN có mẫu thuẫn, bất tương thích nội dung Hai là, bất cập thỏa thuận phí bảo lãnh chủ đầu tư ngân hàng thương mại Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định phí bảo lãnh chủ đầu tư dự án ngân hàng thương mại bên tự thỏa thuận, khơng có khung pháp lý ấn định giới hạn phí bảo lãnh Ba là, ngân hàng thương mại hoạt động tuân thủ theo quy định pháp luật tổ chức tín dụng Ngân hàng đứng chịu trách nhiệm tài chính, quy trình pháp lý phải theo chế định pháp luật thỏa thuận mức độ bảo lãnh với chủ đầu tư Vấn đề người mua nhà thường khơng thể biết họ khơng tìm hiểu kỹ thông tin chủ đầu tư không cung cấp thông tin dẫn đến phát sinh tranh chấp Thứ ba, chế kiểm soát việc sử dụng vốn chủ đầu tư mua, thuê mua nhà hình thành tương lai khách hàng Điều 57 Luật KDBĐS năm 2014: “Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước khách hàng theo mục đích cam kết“ Điều 58 Đạo Luật bổ sung quy định quyền cung cấp thông tin sử dụng tiền ứng trước nghĩa vụ phải cung cấp thông tin việc sử dụng tiền ứng trước bên bán, thuê mua nhà hình thành tương lai quy định bảo lãnh ngân hàng thương mại Ngân hàng thương mại thực giám sát việc sử dụng vốn huy động chủ đầu tư Quy định song thực tiễn thi hành cho thấy, sau ký kết hợp đồng, quyền cung cấp thông tin người mua cần thiết họ thực chuyển giao tiền cho bên bán chưa nhận tài sản thực tế, mức độ rủi ro cao Tuy nhiên, cung cấp thông tin chủ đầu tư chủ yếu giai đoạn trước giao kết hợp đồng Pháp luật hành chưa có quy định tăng cường quyền cung cấp thông tin người mua nhà sau hợp đồng ký kết, với vai trò chủ sở hữu nhà hình thành tương lai người mua khơng tham gia vào q trình xây dựng dự án, việc dự án thực nào, tới đâu chủ đầu tư định Hai là, quy định đưa khung pháp lý nhằm điều chỉnh mục đích sử dụng tiền huy động từ nguồn khách hàng ứng trước chủ đầu tư Tuy nhiên, việc thực thi quy định gặp khó khăn thực tế Ba là, tồn chế kiểm soát sử dụng vốn mục đích chủ đầu tư thực huy động vốn hình thức mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Thứ tư, tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước mục đích 19 Thứ năm, tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà hình thành tương lai chuyển quyền sở hữu cho người mua Thứ sáu, quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nhiều bất cập Thứ bảy, vướng mắc giải tranh chấp hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai iii) Nguyên nhân tồn tại, vướng mắc - Nguyên nhân khách quan Thứ nhất, hệ thống sách, pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai dựa tảng chế độ sở hữu toàn dân đất đai Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý tương đối mẻ nước ta Thứ hai, pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai số nội dung chưa đủ rõ, chưa phù hợp; văn quy phạm pháp luật có liên quan ban hành nhiều thiếu đồng bộ, có mặt cịn chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu thống đồng Thứ ba, quy định pháp luật giải tranh chấp, khiếu nại kinh doanh nhà hình thành tương lai chưa đủ rõ dẫn đến công tác xét xử, giải tranh chấp, khiếu kiện nhiều hạn chế Mặt khác, mặt trái chế thị trường tác động, phần làm vơ hiệu hóa tính nghiêm minh pháp luật Thứ tư, sách, pháp luật KDBĐS nói chung kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng q trình xây dựng, hồn thiện, chưa ổn định, thiếu đồng bộ, chồng chéo, có số nội dung dường chưa tương thích với pháp luật dân sự, pháp luật khiếu nại, tố cáo dẫn đến tình trạng khó phân định thẩm quyền giải quyết, chất lượng giải chưa cao v.v Thứ năm, tính cơng khai, minh bạch TTBĐS nói chung cơng khai thơng tin nhà hình thành tương lai nói riêng cịn thấp Thứ sáu, hệ thống pháp luật KDBĐS nói chung quy định kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng cịn chưa hồn thiện, đồng tương thích Thứ bảy, tác động mặt trái chế thị trường làm giảm hiệu quản lý nhà nước KDBĐS nói chung kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng v.v - Nguyên nhân chủ quan Thứ nhất, công tác tổ chức thực pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai chưa nghiêm; việc phổ biến, giáo dục pháp luật KDBĐS (trong có quy định kinh doanh nhà hình thành tương lai) cịn chưa trọng, hiệu quả; việc thực nhiệm vụ 20 quản lý nhà nước - việc đạo xây dựng, thực hiện, kiểm tra, sơ kết, tổng kết rút kinh nghiệm thi hành pháp luật chưa đầy đủ, kịp thời Thứ hai, công tác tra chưa tổ chức thường xun, cịn thiếu tính chủ động, chưa đáp ứng yêu cầu, đòi hỏi thực tiễn Thứ ba, ý thức chấp hành pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai phận người dân doanh nghiệp đầu tư KDBĐS hạn chế Thứ tư, sở vật chất kỹ thuật phục vụ cho việc quản lý đất đai lạc hậu, chưa đáp ứng yêu cầu; lực đội ngũ cán quản lý đất đai, sở nhiều hạn chế Thứ năm, hiệu quản lý nhà nước KDBĐS nói chung kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng cịn hạn chế, yếu Thứ sáu, lực, trình độ chuyên môn, lực quản lý hiểu biết pháp luật KDBĐS phận cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước KDBĐS cịn hạn chế Thứ bảy, cịn khơng người dân tham gia vào phân khúc mua, thuê mua nhà hình thành tương lai với thói quen, nhận thức lệch lạc coi thường pháp luật tâm lý “đám đông“ Thứ tám, công tác xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai chưa đạt hiệu mong muốn v.v Chương ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 4.1 Định hướng hồn thiện pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai nâng cao hiệu thi hành Thành phố Hồ Chí Minh 4.1.1 Định hướng hồn thiện pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai phải dựa quan điểm, đường lối Đảng xây dựng phát triển TTBĐS Thứ hai, hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai phải đặt mối quan hệ hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh tế nói chung pháp luật KDBĐS nói riêng Thứ ba, hồn thiện pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai phải dựa việc tổng kết thực tiễn thi hành lĩnh vực pháp luật 21 Thứ tư, hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai phải đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN đặt bối cảnh đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa hội nhập quốc tế 4.1.2 Định hướng nâng cao hiệu thi hành pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Thành phố Hồ Chí Minh Thứ nhất, tiếp tục tăng cường, nâng cao hiệu quả, chất lượng công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai không cho cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước TTBĐS mà cho tầng lớp nhân dân, tổ chức kinh tế doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế v.v Thứ hai, nâng cao hiệu thi hành pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai gắn liền với việc tiếp tục rà soát, xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai đáp ứng, phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh thực tế Tp HCM Thứ ba, nâng cao hiệu thi hành pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai cần phải gắn với việc tiếp tục hoàn thiện chế thực thi Thành phố Hồ Chí Minh 4.2 Giải pháp hồn thiện pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai nâng cao hiệu thi hành Thành phố Hồ Chí Minh 4.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai - Sửa đổi, bổ sung quy định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai - Bổ sung quy định xử lý vi phạm chủ đầu tư vi phạm điều khoản bảo lãnh - Bổ sung quy định chế kiểm soát việc sử dụng tiền ứng trước khách hành chủ đầu tư kinh doanh nhà hình thành tương lai - Cần có quy định cụ thể việc xử lý biến động, đảm bảo lợi ích cho khách hàng chủ đầu tư 4.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Thành phố Hồ Chí Minh - Kiểm tra, giám sát chặt chẽ tính pháp lý hồ sơ dự án bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh - Tăng cường hoạt động tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền - Nâng cao chất lượng, lực tổ chức, cá nhân trung gian lĩnh vực kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Tp HCM - Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai nói riêng 22 KẾT LUẬN Kinh doanh BĐS nói chung kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng loại hình kinh doanh khơng thể thiếu kinh tế thị trường Loại hình kinh doanh đời xuất phát từ nhu cầu xã hội việc tìm kiếm hội đầu tư thu lợi nhuận doanh nghiệp KDBĐS góp phần tăng nguồn cung nhà cho TTBĐS Kinh doanh nhà hình thành tương lai mang lại nhiều ưu việt cho chủ đầu tư KDBĐS (bên bán, bên cho thuê mua nhà hình thành tương lai) khách hàng (bên mua, bên thuê mua nhà hình thành tương lai) Thơng qua loại hình này, chủ đầu tư KDBĐS giải “bài toán” vốn cho nhu cầu đầu tư xây dựng nhà thông qua việc huy động tiền ứng trước khách hàng mà trả lãi suất Người mua, người thuê nhà hình thành tương lai có điều kiện tham gia trao đổi ý kiến với chủ đầu tư kiểu dáng kiến trúc, chất lượng, nguyên vật liệu xây dựng từ trình xây dựng nhà phù với thị hiếu, sở thích mình; Đồng thời, người mua, người thuê mua nhà hình thành tương lai “chung tay” góp sức với chủ đầu tư thực việc xây dựng nhà bàn giao nhà theo thời hạn cam kết v.v có ý nghĩa quan trọng phát triển kinh tế Để giải toán vốn đầu tư cho hoạt động KDBĐS giải pháp cho phép nhà đầu tư huy động vốn ứng trước khách hàng thông qua việc bán, cho thuê, cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành tương lai chủ đầu tư Đặc trưng kinh doanh nhà hình thành tương lai so với kinh doanh nhà ởBĐS có sẵn thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ởBĐS hình thành tương lai nhà ởBĐS (đối tượng hợp đồng mua bán, hợp đồngcho thuê, cho thuê mua BĐS) trình xây dựng, chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng Do đó, loại hình kinh doanh tiềm ẩn nhiều rủi ro việc lừa đảo chiếm đoạt tiền người mua, người thuê thuê mua nhà hình thành tương lai; chiếm dụng vốn khách hàng hay chủ đầu tư KDBĐS không bàn giao nhà chất lượng, thời hạn cam kết v.v Để ngăn ngừa hành vi này, pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai đời với quy định điều kiện, nguyên tắc bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai; vấn đề bảo lãnh kinh doanh nhà hình thành tương lai; phương thức tốn mua, th mua nhà hình thành tương lai; quyền nghĩa vụ bên giao dịch mua bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai v.v Trong thời gian qua, kể từ Luật KDBĐS năm 2006 văn pháp luật có liên quan Luật Nnhà năm 2005, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Nghị 23 định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS v.v đời tạo sở pháp lý cho loại hình KDBĐS nói chung kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng vào nếp Tuy nhiên, chế định pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai cịn mẻ nước ta q trình hồn thiện nên việc tồn “kẽ hở”, khiếm khuyết điều khó tránh khỏi Một số chủ đầu tư KDBĐS lợi dụng “khe hở” hay “lổ hổng” pháp luật để thực hành vi vi phạm pháp luật nhằm mục đích thu lợi nhuận tối đa Điều này, gây thiệt hạiảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi ích hợp pháp bên mua, bên thuê mua nhà ởBĐS hình thành tương lai Khắc phục bất cập Luật KDBĐS năm 2006, Luật KDBĐS năm 2014 đời có chương quy định hoạt động kinh doanh nhà hình thành tương lai, quy định loại hình kinh doanh sửa đổi, bổ sung hoàn thiện bước nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn Pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai chế định pháp luật KDBĐS Nó bao gồm quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành đảm bảo thực sức mạnh cưỡng chế Nhà nước điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội kinh doanh nhà hình thành tương lai nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp chủ thể nâng cao hiệu quản lý nhà nước kinh doanh nhà hình thành tương lai nước ta Pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai lĩnh vực pháp luật tổng hợp gồm quy phạm pháp luật Luật KDBĐS năm 2014, Luật Nhà năm 2014, Bộ luật Dân năm 2015, Luật Đầu tư năm 2015, Luật Doanh nghiệp năm 2015 số đạo luật có liên quan khác Nội dung pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai bao gồm quy phạm pháp luật nguyên tắc; quy phạm pháp luật điều kiện; quy phạm pháp luật bảo lãnh kinh doanh nhà hình thành tương lai; quy phạm pháp luật phương thức toán kinh doanh nhà hình thành tương lai; quy phạm pháp luật quyền nghĩa vụ hoạt động kinh doanh nhà hình thành tương lai v.v Pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai chịu tác động số yếu tố quan điểm, đương lối Đảng phát triển TTBĐS pháp luật; chế độ sở hữu đất đai; chế quản lý kinh tế yếu tố văn hóa, tâm lý truyền thống v.v Trên sở nghiên cứu lý luận pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai phân tích nội dung lĩnh vực pháp luật này; luận án tìm hiểu thực tiễn thi hành pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Tp HCM theo “lát cắt”: Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tác động đến việc thực pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Tp HCM; đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Tp HCM 24 Việc đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Tp HCM cho thấy bên cạnh kết đạt cịn tồn khơng hạn chế, vướng mắcyếu Những hạn chế, vướng mắcyếu có nguyên nhân khách quan chủ quan phân tích, nhận diện cụ thể Tiểu mục 3.2.3 luận án Trên sở kết nghiên cứu Chương 1, Chương 2, Chương 3; Chương luận án phân tích vấn đề lý luận pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai; đánh giá thực trạng pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai thực tiễn thi hành nước ta Chương Chương 2, luận văn đưa định hướng giải pháp hồn thiện pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai nâng cao hiệu thi hành Tp HCM thời gian tới Các định hướng phân chia thành nhóm gồm: Định hướng hồn thiện pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai định hướng nâng cao hiệu thi hành pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Tp HCM Các giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai giải pháp nâng cao hiệu thi hành Tp HCM NCS phân tích, lập luận cụ thể Tiểu mục 4.2 Chương luận án 25 ... đề lý luận kinh doanh nhà hình thành tương lai pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Hai là, nghiên cứu thực trạng pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai thực tiễn thi hành Tp HCM... hình thành tương lai thực tiễn thi hành Thành phố Hồ Chí Minh Chương Định hướng, giải pháp hoàn thi? ??n pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai nâng cao hiệu thi hành Thành phố Hồ Chí Minh Chương... doanh nhà hình thành tương lai i) Định nghĩa kinh doanh nhà hình thành tương lai Theo NCS, kinh doanh nhà hình thành tương lai hiểu sau: Kinh doanh nhà hình thành tương lai dạng cụ thể kinh doanh