Tài sản bảo đảm các vấn đề vướng mắc về tài sản bảo đảm

Bảo đảm tín dụng bằng TSBĐ được thực hiện theo Nghị định 1781999NĐCP ban hành ngày 29122006 của Chính Phủ và thông tư hướng dẫn số 602000TTNHNN1 ngày 04042000 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng; Nghị định số 852002NĐCP ngày 25102002 về sửa đổi, bổ sung Nghị định 1781999NĐCP ngày 29121999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.

Đe tài: “Tài sản bảo đảm vấn đề vướng mắc tài sản bảo đảm” TÀI SẢN BẢO ĐẢM CÁC VẤN ĐỀ VƯỚNG MẮC VỀ TÀI SẢN BẢO ĐẢM Từ ngữ viết tắt: Tài sản bảo đảm - TSBĐ Ngân hàng thương mại - NHTM I KHẮT QUÁT CHUNG VỀ BẢO ĐẢM TÍN DỤNG BẰNG TÀI SẢN BẢO ĐẢM: Cơ sở pháp lý: Bảo đảm tín dụng TSBĐ thực theo Nghị định 178/1999/NĐ-CP ban hành ngày 29/12/2006 Chính Phủ thơng tư hướng dẫn số 60/2000/TT-NHNN1 ngày 04/04/2000 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng; Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 sửa đổi, bổ sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Khái niệm: bảo đảm tín dụng TSBĐ là việc bên vay vốn dùng tài sản thuộc quyền sở hữu để bảo đảm với bên cho vay khả hoàn nợ vay Tác dụng: Bảo đảm tín dụng TSBĐ có số tác dụng chủ yếu sau: - Giảm bớt tổn thất cho ngân hàng khách hàng lý khơng tốn nợ - Làm động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ sử dụng vốn vay có hiệu - Là rào cản đối tượng vay có chủ định lừa đảo Điều kiện TSBĐ: Nghị định 178/1999/NĐ-CP Nghị định 85/2002/NĐ-CP qui định: - Tài sản sở hữu họp pháp người vay - Tài sản không bị tranh chấp - Tài sản dễ dàng mua bán, chuyển nhượng - Phải mua bảo cho tài sản thời hạn bảo đảm tiền vay Các biện pháp đảm bảo tiền vay tài sản: CĨ ba hình thức: - Cầm cế, chấp tài sản khách hàng vay: Cầm cố tài sản việc người vay chuyển giao tài sản cho ngân hàng cho vay nắm giữ để vay số tiền định dùng tài sản để bảo đảm cho số nợ vay, đến hạn người vay không trả nợ cho ngân hàng ngân hàng phát tài sản cầm cố tiếp nhận tài sản cầm cố đế thu nợ Động sản cầm cố loại khơng cần đăng ký quyền sở hữu, có loại đăng ký quyền sở hữu Đối với loại tài sản không đăng ký quyền sở hữu cầm cố tài sản phải giao nộp cho bên cho vay Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu, cầm cố thoả thuận đế bên cầm cố giữ tài sản giao tài sản cầm cố cho bên thứ ba giữ Thế chấp việc người vay đem tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp chấp cho ngân hàng Đe tài: “Tài sản bảo đảm vấn đề vướng mắc tài sản bảo đảm” cho vay đế vay số tiền định dung tài sản để bảo đảm cho số nợ vay Neu đến hạn mà người vay không thực nghĩa vụ trả nợ khơng trả hết nợ cho ngân hàng ngân hàng quyền phát tài sản chấp để thu nợ Trong trường họp chấp toàn bất động sản, động sản có vật phụ vật phụ bất động sản, động sản thuộc tài sản chấp Theo Nghị định 178/1999/NĐ-CP Nghị định 85/2002/NĐ-CP thì: tài sản chấp nhiều khoản vay ngân hàng tài sản chấp cho nhiều khoản vay nhiều ngân hàng khác phải đăng ký qua giao dịch bảo đảm Đối tượng - TS chấp, cầm cố: + Bất động sản: nhà ở, nhà xưởng, quyền sử dụng đất + Động sản: máy móc, thiết bị, vật tư, hàng hoá, phương tiện vận tải + Chứng từ có giá: sổ tiết kiệm, trái phiếu, cơng trái + Tài sản hình thành từ vốn vay trung dài hạn - Bảo lãnh tài sản bên thứ ba: Bảo lãnh việc cá nhân hay đơn vị đứng bảo lãnh cho người vay vốn đế người vay số tiền định ngân hàng Neu đến hạn người vay không trả khơng trả hết nợ cho ngân hàng đơn vị cá nhân bảo lãnh đứng nợ thay Phương pháp bảo lãnh: Bảo lãnh tài sản Ký quỹ bảo lãnh Bảo lãnh lực chi trả Bảo lãnh uy tín Tổ chức tín dụng có quyền lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh tài sản (gọi bên bảo lãnh) đế bảo lãnh cho khách hàng vay Bên bảo lãnh phải có điều kiện sau: + Có lực pháp luật dân pháp nhân; có lực pháp luật dân hành vi cá nhân + Có khả vốn tài sản - Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay: Tài sản hình thành từ vốn vay tài sản khách hàng vay mà giá trị tài sản tạo phần toàn khoản cho vay ngân hàng Bảo đảm tiền vay tài sản hình thành từ vốn vay việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay đế đảm bảo thực nghĩa vụ trả nợ cho khoản vay ngân hàng Được áp dụng loại hình tín dụng sau: + Vay để thực dự án đầu tư phát hiển sản xuất, kinh doanh, phục vụ đời sống + Vay để thực lô hàng xuất, tài sản bảo đảm lơ hàng xuất + Vay đế thực lơ hàng nhập, tài sản bảo đảm lô hàng nhập Đe tài: “Tài sản bảo đảm vấn đề vướng mắc tài sản bảo đảm” Điều kiện khách hàng vay tài sản hình thành từ vốn vay: + Đối với khách hàng vay: Có tín nhiệm tổ chức tín dụng Có khả tài nguồn thu nhập họp pháp Có dự án đầu tư phát hiển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi, có khả hồn trả nợ; có dự án phục vụ đời sống khả thi phù họp với quy định pháp luật Có mức vốn tự có tham gia vào dự án đầu tư tối thiểu 50% tổng mức vốn đầu tư dự án Có mức vốn tự có tham gia vào dự án cộng với giá trị tài sản bảo đảm tiền vay biện pháp cầm cố, chấp, bảo lãnh tài sản bên thứ ba tối thiểu 50% tổng mức vốn đầu tư dự án Có giá trị tài sản bảo đảm tiền vay nhiều biện pháp cầm cố, chấp, bảo lãnh tài sản bên thứ ba tối thiếu 50% tổng mức vốn đầu tư dự án + Đối với tài sản hình thành từ vốn vay: Thuộc quyền sở hữu khách hàng vay Phải xác định danh mục, số luợng, giá trị, đặc điểm tài sản Tài sản phép giao dịch, khơng có tranh chấp Phải mua bảo hiểm tài sản mà pháp luật qui định suốt thời hạn vay vốn Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay có mức độ rủi ro cao Do đó, u cầu cơng tác quản lý phải đánh giá xác hiệu mang lại dự án đầu tư Quy trình tài sản bảo đảm: Hồ Thẩ X sơ m bảo định Định giá Yêu cầu Ch lý TSBĐ o TSBĐ mức cho thực T đảm vay , vay S tiền bên so với giá trị bảo B bảo lãnh Đ vay đảm TSBĐ Thẩm định TSBĐ, bên bảo đảm, bên bảo lãnh: a Thẩm định tài sản bảo đảm: - TSBĐ thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng đất củ bên bảo đảm - TSBĐ tài sản phép giao dịch -Tài sản khơng có hanh chấp - T i sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm bên bảo đảm phải mua bảo tài sản suốt thời hạn chấp, cầm cố - T i sản có tính khoản cao Đe tài: “Tài sản bảo đảm vấn đề vướng mắc tài sản bảo đảm” b Thẩm định bên bảo đảm: - Trường họp bên cầm cố, chấp khách hàng vay: + Thẩm định tính xác thơng tin hồ sơ bảo đảm tiền vay có sai lệch yêu cầu giải hình + Đối chiếu kết chấm điểm, phân loại, phân nhóm, hạng khách hàng vay - Trường họp bên cầm cố, chấp không khách hàng vay: + Xem xét lực pháp luật lực hành vi + CÓ tài sản họp pháp + Có tài sản đủ điều kiện giá trị để chấp, cầm cố c Thẩm định bên bảo lãnh: - Xem xét bảo đảm lực pháp luật - Tình hình tài lành mạnh, có uy tín; lực tài thời điếm bảo lãnh Định giá TSBĐ mức cho vay so vói giá trị TSBĐ: TSBĐ phải xác định giá trị thời điểm ký kết họp đồng bảo đảm Việc xác định giá trị TSBĐ phải lập thành văn riêng kèm theo họp đồng bảo đảm ghi họp đồng bảo đảm hợp đồng tín dụng kiêm bảo đảm tiền vay Phương thức định giá: + Tự định giá + Thuê tư vấn định giá / thẩm định giá Mức cho vay số trường họp cụ thể: + Đối với giấy tờ có giá hối phiếu: khơng q 80% mệnh giá hối phiếu + Đối với vận đơn: không 70% mức định giá + Đối với kim khí vàng, bạc, đá q: khơng q 80% giá trị định giá + Đối với kim khí q khơng phải vàng, bạc, đá quý: không 70% giá trị định giá + Đối với cổ phiếu chưa niêm yết thị trường chứng khốn: khơng q 50% giá trị định giá không vượt 150% mệnh giá cổ phiếu + Đối với cổ phiếu niêm yết hên thị trường chứng khoán: tối đa 60% giá trị định giá không vượt 150% mệnh giá cổ phiếu + Đối với quyền đòi nợ phát sinh từ hợp đồng dân sự, thương mại: không 70% giá trị định giá + Đối với quyền sử dụng đất, nhà cơng trình xây dựng đất: khơng q 70% giá trị định giá Đăng ký giao dịch bảo đảm: - Những trường họp bắt buộc phải thực thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm: Đe tài: “Tài sản bảo đảm vấn đề vướng mắc tài sản bảo đảm” + Thế chấp quyền sử dụng đất + Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng + Thế chấp tàu bay, tàu biển + Thế chấp tài sản bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ - Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm: + Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản + Cục Hàng Không Việt Nam + Cơ quan đăng ký tàu biển quốc gia + Trung tâm giao dịch chứng khoán 10 Quy trình xử lý TSBĐ: - Các trường họp xử lý TSBĐ: + Đến thời hạn mà bên bảo đảm không thực thực không nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ + Pháp luật qui định TSBĐ phải xử lý để bên bảo đảm thực nghĩa vụ khác đến hạn + Bên bảo đảm doanh nghiệp bị Toà án tuyên bố phá sản - Nguyên tắc xử lý TSBĐ: + Trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ việc xử lý theo thỏa thuận bên, khơng thỏa thuận bán đấu giá theo qui định pháp luật + Trường họp tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ việc xử lý theo thỏa thuận bên bảo đảm bên nhận bảo đảm, khơng thỏa thuận bán đấu giá theo qui định pháp luật + Việc xử lý TSBĐ phải thực cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch bảo đả, tổ chức, cá nhân có liên quan phù hợp với qui định pháp luật - Các phương thức xử lý TSBĐ: + Bán tài sản + Nhận TSBĐ để thay cho việc thực nghĩa vụ bảo đảm + Nhận khoản tiền tài sản khác từ người thứ ba - + Các phương thức khác bên thoả thuận Thông báo việc xử lý TSBĐ trường họp bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ cho bên nhận bảo đảm Thời điểm xử lý TSBĐ: không trước ngày làm việc TSBĐ động sản 15 ngày tài sản bất động sản kể từ ngày đăng ký văn thông báo việc xử lý TSBĐ Đe tài: “Tài sản bảo đảm vấn đề vướng mắc tài sản bảo đảm” - Thu giữ TSBĐ để xử lý: trường họp khơng có thỏa thuận phương thức xử lý tài sản có thoả thuận bên bảo đảm khơng thực hiện, cố tình kéo dài, lẩn tránh việc xử lý - Trước thời điểm xử lý bên bảo đảm thực đầy đủ nghĩa vụ với ngân hàng tốn chi phí phát sinh việc chậm thực nghĩa vụ ngân hàng chuyến trả tài sản cho bên bảo đảm - Bán tài sản bảo đảm: + Giao cho bên bảo đảm tự bán: phải thoả thuận văn + Ngân hàng trực tiếp bán phối hợp với bên bảo đảm bán TSBĐ theo thoả thuận + Bán TSBĐ thông qua tổ chức bán đấi giá tài sản + Ngân hàng nhận TSBĐ để thay cho việc thực nghĩa vụ bảo đảm II THựC TRẠNG VÀ VƯỚNG MẮC VỀ BẢO ĐẢM TÍN DỤNG BẰNG TÀI SẨN BẢO ĐẢM: Đảm bảo tín dụng TSBĐ đánh giá mức độ rủi ro cao Trong thời gian qua việc thực cịn nhiều khó khăn, vướng mắc bất cập sau: Đối với tài sản hình thành tương lai: - Vướng mắc việc công chứng họp đồng: Họp đồng bảo đảm đối tài sản hình thành tương lai giao dịch sử dụng nhiều hoạt động cho vay ngân hàng Hoạt động phù hợp với doanh nghiệp nhỏ, vừa, vốn doanh nghiệp cần vay vốn sở TSBĐ nhiều hạn chế Tuy nhiên kế từ Luật cơng chứng năm 2006 Quốc hội khố IX thơng qua ngày 29/11/2006 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2007 ngân hàng gặp khó khăn việc công chứng hợp đồng bảo đảm tài sản hình thành tương lai Theo quan điểm cơng chứng viên đối tượng hợp đồng, giao dịch phải “có thật”, nghĩa vụ bảo đảm “có thật” “phải xác định cụ thể”, công chứng họp đồng, giao dịch bảo đảm với tài sản hình thành tương lai đối tượng họp đồng có đặc điếm tài sản hình thành tương lai xác nhận cho họp đồng, giao dịch bảo đảm với quy định bảo đảm cho tất nghiệp vụ phát sinh từ hợp đồng tín dụng, giao dịch tiền vay hình thành sau thời điểm xác lập giao dịch Khó khăn việc tiếp cận vốn vay: qui định Thống đốc ngân hàng nhà nước trường họp vay vốn chấp tài sản hình thành từ vốn vay chủ đầu tư phải có 15% vốn tự có ngân hàng khơng áp dụng tỷ lệ mà thông thường áp dụng tỷ lệ 30% Quỹ hỗ trợ phát triển áp dụng tỷ lệ 50% - Ngân hàng gặp khó khăn việc xử lý TSBĐ đế thu hồi nợ: Luật có quy định cụ chấp tài sản hình thành tương lai, chưa qui định cụ việc bán, xử lý tài sản hình thành tương lai - Phát sinh nhiều chi phí: theo thủ tục hành việc chấp tài sản hình thành tương lai phải thực công chức đăng ký giao dịch bảo đảm làm nhiều thời gian, tiền bạc cho nhà nước, doanh nghiệp khách hàng - Nguy rủi ro cao: bên nhận TSBĐ chưa có bảo đảm an toàn mặt pháp lý nhận tài sản Tài sản hình thành tương lai cho dù có xác lập họp pháp song ln có nguy rủi ro cao Đe tài: “Tài sản bảo đảm vấn đề vướng mắc tài sản bảo đảm” Định giá TSBĐ: - Đối với tài sản bất động sản: Chưa hình thành chuẩn mực định giá ngân hàng Việc định giá gặp nhiều khó khăn qui định từ Ngân hàng cấp chưa thống nhất, chưa cụ thể, cịn có điểm chồng chéo, khó hiểu làm cho cấp khó thực Cụ thể: + Quy định phương pháp xác định giá trị TSBĐ quyền sử dụng đất Ngân hàng Công thương Việt Nam Ngân hàng cho chi nhánh ngân hàng hệ thống với khách hàng thoả thuận theo giá đất thực tế chuyển nhượng địa phương thời điểm định giá chấp / định giá lại với mức: Thứ nhất, mức tối đa với mức giá đất thực tế chuyển nhượng hên thị trường thấp với giá ghi khung giá đất UBND tỉnh, thành phố nơi có đất Thứ hai, mức tối đa không 70% giá thực tế chuyển nhượng hên thị trường cao giá ghi khung giá đất UBND tỉnh, thành phố nơi có đất Tuy nhiên, áp dụng cách thứ khơng thể cho vay giá trị quyền sử dụng đất mà UBND địa phương đưa để áp dụng tính thuế khơng quy định bán, chuyến nhượng thị hường Còn áp dụng cách thứ hai, có thống cách thứ khó thực ột số tỉnh chưa ban hành khung giá đất, ngân hàng khơng thể có khung giá thị trường để áp dụng tính 70% theo qui định Cịn th quan chun mơn co qui định ràng buộc trách nhiệm cách đánh giá họ Như vậy, khó có quan đứng nhận xây dựng khung giá đất cho ngân hàng - Đối với tài sản động sản: Việc nhận tài sản bảo đảm tiền vay máy móc, thiết bị dây chuyền sản xuất gặp không khó khăn, vướng mắc thủ tục khả thẩm định Cụ thể: + Máy móc thiết bị dây huyền sản xuất bên cầm cố, chấp thường qua sử dụng nên việc đánh giá, định giá tài sản nhận cầm cố, chấp khó khăn + Khi bán, phát tài sản cầm cố, chấp thủ tục phức tạp số tiền bán thường không thu hồi đủ vốn gốc lãi vay Nguyên nhân máy móc, thiết bị mang bí công nghệ riêng, thường bị lỗi thời, lạc hậu nhanh chóng giá trị phát triến khoa học kỹ thuật, trình cạnh tranh nên máy móc thiết bị dây chuyền sản xuất phải thường xuyên nâng cấp, đổi liên tục để phù họp với phát triển hội nhập quốc tế Vì tài sản lý khó người có nhu cầu mua lại máy móc thiết bị cũ qua sử dụng, thời gian kéo dài làm cho tài sản hư hỏng, xuống cấp giá trị Xử lý TSBĐ để thu hồi nợ: Nhìn chung, việc xử lý TSBĐ ngân hàng bên bảo đảm thực hiện, nhiên trường họp chủ sở hữu bị khởi tố hành vi phạm tội TSBĐ quan thi hành án kê biên xử lý Tại Điều 48: xử lý tài sản kê biên không bán được: “ Nếu sau hai lần giảm tài sản không bán người thi hành án có quyền nhận tài sản theo giá trị giảm đế thi hành án Neu người thi hành án khơng nhận chấp hành viên trả lại tài sản cho người phải thi hành án áp dụng biện pháp cưỡng chế khác” Tuy nhiên, có trường hợp sau hai lần giảm giá không bán được, quan thi hành án giao cho ngân Đe tài: “Tài sản bảo đảm vấn đề vướng mắc tài sản bảo đảm” hàng theo giá giảm đế thi hành Việc nhận lại tài sản không đơn giản: + nguồn thu nợ: khách hàng chuyển sang quan pháp luật xử lý hầu hết khách hàng có khó khăn tài chính, Ngân hàng chủ yếu trơng chờ nguồn xử lý TSBĐ, văn có qui định mở áp dụng biện pháp cưỡng chế khác”, thực tế Ngân hàng buộc phải nhận khơng nhận tài sản khó trơng chờ vào nguồn thu hồi khác + giá tài sản nhận lại: có trường họp Trường hợp 1: Giá tài sản Ngân hàng nhận lớn phần nợ vay Ngân hàng, thời điếm nhận, Ngân hàng phải hích số tiền chênh lệch lớn phần nợ vay cho quan thi hành án đế thi hành án Tuy nhiên, qui định tài Ngân hàng khơng có qui định đế hạch tốn chi cho khoản Mặt khác tài sản Ngân hàng đem bán thị trường giá thực tế thu thấp giá nhận Ngân hàng lấy khoản đế bù đắp cho phần trả lại chênh lệch cho quan thi hành án Trường họp 2: Nghĩa vụ trả nợ theo Pháp lệnh Thi hành án, giá trị tài sản kê biên phải lớn nghĩa vụ bảo đảm, giá giảm hai lần tài sản kê biên mà ngân hàng nhận lại lớn nghĩa vụ bảo đảm, thời điếm Ngân hàng nhận lại tài sản khách hàng hết nghĩa vụ với ngân hàng Nhưng thực tế xảy trường hợp thời điếm bán tài sản, giá tài sản lại giảm thấp phần nợ vay, lúc khách hàng có trách nhiệm với phần nợ thiếu không? Neu khách hàng nghĩa vụ Ngân hàng lấy nguồn đâu để bù đắp Do vậy, ngân hàng cần phải lập dự phòng rủi ro Vướng mắc liên quan đến đến nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất Các tổ chức tín dụng tích cực xử lý TSBĐ có quyền sử dụng đất, quyền thuê đất (gọi chunglà quyền sử dụng đất - QSDĐ) chiếm tỷ trọng lớn tống giá trị tài sản phải xử lý đế thu hồi nợ, nhằm tiếp tục lành mạnh hố tình hình tài chính, thực hành tốt đề án tái cấu ngân hàng Nhất ngân hàng thương mại cố phần hố vấn đề đặt thiết hết Tuy nhiên vướng mắc lớn sau xử lý phải nộp thuế từ chuyển nhượng QSDĐ Bất cập đăng ký giao dịch bảo đảm: Hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm tồn nhiều bất cập Trước hết phải nói đến hành lang pháp lý cho hoạt động chưa hoàn chỉnh, chưa đồng thiếu thống văn Sau công tác tổ chức triển khai thực chưa đầy đủ, đồng cấp, ngành Từ dẫn đến việc đăng ký giao dịch bảo đảm cịn mang tính chắp vá, chưa đầy đủ, toàn diện Một điểm hạn chế lớn làm cho công tác đăng ký giao dịch bảo đảm chưa phát huy hết vai hò, hiệu pháp luật chưa quy định trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản Hiện nay, việc đăng ký giao dịch bảo đảm thực phân tán nhiều quan khác tạo kẻ hở quản lý Hạn chế khản tiếp cận vốn tín dụng: Các doanh nghiệp vừa nhỏ khó tiếp cận tín dụng họ khơng đáp ứng u cầu tài sản bảo đảm ngân hàng Các ngân hàng muốn nhận bất động sản làm tài sản chấp, song phần lớn tài sản doanh Đe tài: “Tài sản bảo đảm vấn đề vướng mắc tài sản bảo đảm” nghiệp vừa nhỏ tồn dạng động sản hàng tồn kho khoản thu có giá trị lớn nên việc tiếp cận tín dụng với doanh nghiệp trở nên khó khăn mà ngân hàng Việt nam cho vay mà khơng có tài sản bảo đảm bất động sản Những thủ tục vay vốn ngân hàng đặt như: tài sản chấp, kinh doanh liên tục có lãi, bảng tổng kết tài sản, báo cáo tài phải kiểm tốn muốn vay phải có dự án, trở thành rào cản việc tiếp cận tín dụng doanh nghiệp III GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC, THÁO GỠ Đối vói tài sản hình thành tương lai: Các họp đồng giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai nghĩa vụ bảo đảm xác định tương lai không công chứng làm ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động cho vay NHTM Vấn đề cách hiểu quy định “đối tượng hợp đồng, giao dịch có thật” đến chưa có hướng dẫn, giải thích từ quan chưc Một quan chức phụ trách hoạt động công chứng Bộ tư pháp cho rằng, đối tượng họp đồng, giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai nên ghi rõ họp đồng, giao dịch vật bảo đảm hình thành tương lai nghĩa vụ hình thành tương lai, đồng thời nêu rõ đế hình thành nghĩa vụ dân phần tài sản bảo đảm đế chứng minh tương lai nghĩa vụ / tài sản hình thành đầy đủ theo cam kết hợp đồng bảo đảm, thuộc sở hữu bên bảo đảm Định giá TSBĐ: Ngân hàng cần có hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, cần tập trung quan đế việc đăng ký thực thống Mở kênh riêng lập trang Web thông tin pháp lý tài sản quyền sử dụng đất, nhà để tổ chức tín dụng truy vấn thơng tin nhằm tiết kiệm thời gian Phải có đội ngũ cán có khả chun mơn thẩm định giá nâng cao lực làm việc, đạo đức nghề nghiệp cho cán tín dụng Định giá theo giá thị trường Xử lý TSBĐ để thu hồi nợ vay: Nếu khách hàng không bị khởi tố hành vi phạm tội, ngân hàng xử lý theo cách sau: + Ngân hàng thoả thuận với khách hàng để đưa hướng giải tốt cho hai bên + Ngân hàng chủ động áp dụng phương thức xử lý sau: bán, ủy quyền cho tổ chức đấu giá; ủy quyền chuyển giao tài sản cho tố chức có chức mua tài sản đế bán; nhận khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải trả cho bên bảo lãnh Nếu chủ sở hữu bị khởi tố hành vi phạm tội: để tạo điều kiện cho ngân hàng xử lý TSBĐ thu hồi vốn vay cho ngân hàng thuận tiện, nhanh chóng chế độ qui định, sau hai lần giảm khơng bán giải cách “ Neu sau hai lần giảm khơng bán người thi hành án có quyền nhận lại tài sản đế xử lý cơng khai theo qui định pháp luật, giá trị tài sản thực tế bán lớn nghĩa vụ bảo đảm người thi hành án có trách nhiệm chuyến số tiền chênh lệch cho quan thi hành án” Đăg ký giao dịch bảo đảm: Tin học hoá hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm Cục đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc Bộ tư pháp Đe tài: “Tài sản bảo đảm vấn đề vướng mắc tài sản bảo đảm” Đồng thời, tổ chức tín dụng cần phải nhận biết tất thay đối lợi ích, hội kinh doanh cho vay có từ thay đổi Đổi pháp luật giao dịch bảo đảm có tác động đến phát triến kinh tế kết hợp đồng với việc hoàn thiện chế pháp lý có liên quan hỗ trợ việc thực thi Ngoài việc đổi pháp luật, Việt nam cần phải có hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm hoạt động hiệu Các tổ chức tín dụng cần tiếp cận với thơng tin xác cách nhanh chóng đế phục vụ trình định cho vay Do đó, ngân hàng đề xuất hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm cần tập quan để thực đăng ký thống Một hệ thống đăng ký thống trực tuyến tăng cường mạnh mẽ, hiệu luồng thông tin tạo điều kiện thuận lợi chotất các bên có liên quan Khả tiếp cận vốn tín dụng doanh nghiệp vừa nhỏ: Cần xây dựng quy trình cho vay với điều kiện cho vay, thẩm định hồ sơ thủ tục riêng, phù họp với loại hình doanh nghiệp phải khác cho vay Tổng công ty, dự án lớn Cần mở rộng cho vay tài sản hình thành từ vốn vay, cho vay bảo đảm tài sản Cần đẩy mạnh thơng tin tín dụng, việc tạo lập dự án, thủ tục vay vốn kết họp với việc xây dựng hệ thống tính điểm, phân loại khách hàng đế khuyến khích trả nợ hạn TÀI LIỆU THAM KHẢO ST Tên tài liệu Năm xuất T 01 Nghiệp vụ ngân 2007 hàng 02 Nghị định 03 Thông tư 04 Quyết định 05 Website 1999 2000 2007 Tên tác phẩm Nhà xuất Nghiệp vụ ngân hàng thương NXB Thống mại - Trường Đại học Kinh tế kê TP HCM Nghị định 178/1999/NĐ-CP Chính Phủ ngày 29/12/1999 Chính Phủ Thơng tư 06/2000/TT-NHNN1 Ngân hàng ngày 04/04/2000 nhà nước Quyết định 5885/QĐ-PC ngày Ngân hàng 08/10/2007 Đầu tư phát triển Việt Nam httn://www.sbv.gov.vn ... đáp ứng yêu cầu tài sản bảo đảm ngân hàng Các ngân hàng muốn nhận bất động sản làm tài sản chấp, song phần lớn tài sản doanh Đe tài: ? ?Tài sản bảo đảm vấn đề vướng mắc tài sản bảo đảm? ?? nghiệp vừa... phải mua bảo hiểm bên bảo đảm phải mua bảo tài sản suốt thời hạn chấp, cầm cố - T i sản có tính khoản cao Đe tài: ? ?Tài sản bảo đảm vấn đề vướng mắc tài sản bảo đảm? ?? b Thẩm định bên bảo đảm: - Trường... Đăg ký giao dịch bảo đảm: Tin học hoá hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm Cục đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc Bộ tư pháp Đe tài: ? ?Tài sản bảo đảm vấn đề vướng mắc tài sản bảo đảm? ?? Đồng thời, tổ