THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CHUNG CƯ

LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO LỜI CẢM ƠN Thiết kế môn học kết quan trọng để đánh giá khả vận dụng kiến thức suốt trình học tập Để hồn thành tốt thiết kế mơn học cần có nỗ lực lớn thân với giúp đỡ tận tình, kịp thời giáo viên hướng dẫn Trước hết, em xin cảm ơn Quý thầy cô Bộ môn Kinh Tế Xây Dựng & Quản Lý Dự Án truyền dạy kiến thức hữu ích cho em Nhờ kiến thức mà em hồn thành tiến độ, nhiệm vụ giao Em xin chân thành cảm ơn Thầy Cù Minh Đạo, người thầy tận tâm giúp đỡ hướng dẫn em hoàn thành thiết kế môn học Lập Thẩm định dự án đầu tư xây dựng Tuy cố gắng tìm tịi học hỏi để hoàn thiện báo cáo với kiến thức sinh viên cịn hạn chế nên khơng thể tránh khỏi sơ suất trình làm Em kính mong nhận lời góp ý thiết thực thầy để em rút kinh nghiệm không cho môn học tới mà cho kiến thức chung sau Em xin chân thành cảm ơn! Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 06 năm 2020 SINH VIÊN THỰC HIỆN: NGUYỄN SỸ ĐẠT THÁNG 06/2020 SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT 17H4020047 – KX17CLCA MSSV: LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO MỤC LỤC Chương GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN Thông tin khái quát dự án .4 Căn pháp lý dự án Sự cần thiết đầu tư dự án Quy mô dự án giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục cơng trình Quy mô dự án .8 Giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục cơng trình .9 Thời gian thực dự án .10 Bộ máy quản lý nhân lực dự án 11 Sản phầm thị trường dự án 11 7.1 Sản phẩm dự án 13 7.2 Thị trường dự án 26 Chương LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH 28 Tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình 28 1.1 Cơ sở xác định chi phí đầu tư 28 1.2 Tổng mức đầu tư xây dựng dự án .28 Lập kế hoạch sử dụng vốn đầu tư xây dựng cơng trình 34 2.1 Kế hoạch thực dự án 34 2.2 Kế hoạch phân bổ nguồn vốn 35 Chương PHƯƠNG ÁN SẢN XUẤT KINH DOANH KHAI THÁC DỰ ÁN 36 Bảng dự kiến doanh thu năm 36 1.1 Doanh thu từ bán hộ 36 1.2 Doanh thu thực tế theo quý 37 1.3 Tiến độ thu tiền 38 1.4 Kế hoạch bán hộ cho thuê mặt 38 1.5 Doanh thu từ bãi giữ xe 40 1.6 Doanh thu dự tính qua năm 42 Bảng kế hoạch vay trả lãi vay .44 2.1 Kế hoạch vay ngân hàng 44 SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT 17H4020047 – KX17CLCA MSSV: LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG 2.2 GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO Kế hoạch trả nợ vay 45 Bảng tính khấu hao 46 Bảng chi phí sản xuất kinh doanh 46 4.1 Dự tính chi phí kinh doanh .46 4.2 Dự tính chi phí hoạt động 47 Bảng dự trù lãi lỗ năm dự án 50 Chương ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN 53 Bảng tính thơng số đầu vào dự án .53 Xác định cấu nguồn vốn dự kiến chi phí sử dụng vốn 54 Xác định suất chiết khấu dự án 55 Bảng ngân lưu dự án theo quan điểm TIP .55 Xác định tiêu NPV, IRR, Thv B/C 57 Đánh giá khả trả nợ vay, phân tích độ nhạy dự án đầu tư 59 6.1 Khả trả nợ vay 59 6.2 Phân tích độ nhạy .60 Nhận xét kiến nghị .65 7.1 Nhận xét 65 7.2 Kiến nghị 66 SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT 17H4020047 – KX17CLCA MSSV: LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG Chương GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN - Thông tin khái quát dự án Tên dự án: CHUNG CƯ CAO TẦNG Tên thương mại: Dự án hộ Marina Tower Bình Dương Vị trí tọa lạc: Mặt tiền QL13 (Sát Chợ đầu mối Thủ Đức, BV quốc tế Hạnh Phúc) - Tổng vốn đầu tư: 1,220,448,877.06 VNĐ Chủ đầu tư phát triển: Công ty CPĐT Đại Thịnh Phát (Đối tác LDG Group) Tình trạng dự án: Đã hồn thành bàn giao cơng trình Hình ảnh tổng quan dự án: Căn pháp lý dự án - Căn Luật xây dựng số 50/2014/QH13 - Căn Luật đầu tư số 67/2014/QH13 - Căn nghị định 32/2015/NĐ-CP quản lý dự án đầu tư xây dựng - Căn nghị định số 38/2010/NĐ-CP quản lý không gian, kiến trúc cảnh quan đô thị - Căn thông tư 06/2016/TT-BXD hướng dẫn xác định quản lý chi phí đầu tư xây dựng - Căn Thông tư số 03/2011/TT-BXD ngày 06/04/2011 Bộ Xây Dựng việc hướng dẫn hoạt động kiểm định, giám định chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn chịu lực, chứng nhận phù hợp chất lượng cơng trình xây dựng - Căn thông tư số 209/2016/TT-BTC ngày 10/11/2016 Bộ Tài Chính Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng chi phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng, phí thẩm định thiết kế sở SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT 17H4020047 – KX17CLCA MSSV: LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO - Căn Nghị định 63/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành số điều Luật đấu thầu lựa chọn nhà thầu - Căn thơng tư 09/2016/TT-BTC Quy định tốn dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn Nhà nước - Căn định 79/QĐ-BXD việc công bố định mức chi phí QLDA tư vấn đầu tư XDCT - Căn định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/04/2004 Bộ Tài Chính việc ban hành quy tắc, biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp đặt - Căn định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 Bộ Xây Dựng việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2014 Sự cần thiết đầu tư dự án  Khoảng 10 năm tới, thành phố Hồ Chí Minh cần triệu hộ giá rẻ Trong thập kỷ tới, nhu cầu nhà vừa túi tiền, nhà thương mại bình dân, nhà xã hội, nhà cho th giá rẻ thị lên đến triệu Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh, Lê Hồng Châu cho biết, sở để đánh gá nhu cầu nhà cho người có thu nhập thấp thị dựa dân số Hiện nay, quy mô dân số toàn thành phố lên đến gần 15 triệu người (dù số liệu thống kê thức có triệu người) Trong có gần triệu người nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số Riêng sinh viên học tập đô thị đạt 500.000 người, chưa kể hàng năm có thêm 50.000 cặp đơi kết hôn Qua khảo sát Sở Xây Dựng, Viện nghiên cứu phát triển thành phố, Sài Gịn có khoảng 600.000 hộ chưa có nhà, ước tính có khoảng 90.000 hộ cần nhà xã hội giai đoạn 2016 -2020 Trong đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước thành phố có khoảng 140.000 người chưa có nhà ở, cần khoảng 90.000 hộ Dự án hộ Marina Tower với mức giá từ 639trđ/căn PN - phù hợp với đối tượng thu nhập trung bình Ngồi ra, tổng số 450.000 công nhân, lao động làm việc khu chế xuất, khu công nghiệp thành phố có đến 300.000 người (chiếm 70,6%) có nhu cầu nhà Chỉ tính riêng khu vực nhà máy Cơng ty Pouyuen, quận Bình Tân có 100.000 công nhân lao động, hầu hết đối tượng nêu phải thuê phòng trọ, nhà trọ Tuy nhiên, nghiên cứu nhu cầu nhà giá rẻ TP HCM chưa theo kịp tốc độ phát triển dân số nên cục bộ, chưa toàn diện Xét nguồn cung nhà xã hội nhà thương mại giá rẻ thấp, chưa đáp ứng kịp nhu cầu Do vậy, giải vấn đề nhà cho người thu nhập thấp trước hết phải có nhiều nhà cho thuê giá rẻ, có đủ tiện ích an tồn TP HCM thiếu hụt trầm trọng nhà xã hội loại hộ nhà thương mại cho thuê giá rẻ (giá thuê từ triệu đồng đến triệu đồng tháng) SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT 17H4020047 – KX17CLCA MSSV: LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO Cụ thể, ký túc xá thuộc Đại học Quốc gia TP HCM trường đại học khác, khu lưu trú công nhân Ban quản lý Khu công nghệ cao, doanh nghiệp đầu tư xây dựng địa bàn thành phố giải nhu cầu chỗ khoảng 13% Còn lại khoảng 87% nhu cầu chỗ sinh viên, công nhân, lao động, người nhập cư hộ gia đình, cá nhân đầu tư khu nhà trọ, phịng trọ tạm bợ, phần lớn khơng đủ tiện ích, khơng đảm bảo an tồn, an ninh Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM đánh giá, việc số đại gia bất động sản đánh tiếng gia nhập thị trường nhà thương mại giá rẻ với hàng trăm nghìn sản phẩm hộ bình dân giá từ 700 triệu đồng vài năm tới tín hiệu tích cực Tuy nhiên, nhìn chung cung không theo kịp cầu cục diện thị trường cân đối thị lớn Tính riêng Sài Gòn, giai đoạn 2017-2026, nhà thương mại vừa túi tiền, nhà xã hội, nhà cho thuê giá rẻ tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhu cầu lên đến ngưỡng triệu  Hội thảo phát triển nhà thị trường bất động sản năm 2019 Sáng 17/9, UBND TPHCM tổ chức hội thảo quốc tế giải pháp phát triển nhà đáp ứng gia tăng dân số triệu người sau năm TPHCM giai đoạn 2021 - 2035 Tham dự có Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Bí thư Thành ủy, Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Thành Phong; Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, Chủ tịch Ủy ban MTTQ Việt Nam TP Tơ Thị Bích Châu; Phó Chủ tịch UBND TP Võ Văn Hoan; Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh; đại diện sở, ngành, quận, huyện, chuyên gia, doanh nghiệp (DN) Cần có chương trình nhà cho người thu nhập thấp Theo Sở Xây dựng TPHCM, dự báo nhu cầu nhà TP giai đoạn 2016 - 2020 40.000.000 m2 sàn giai đoạn 2021 - 2025 45.000.000m2 sàn Dự báo nhu cầu nhà giai đoạn 2026 - 2030 50.600.000 m2 sàn giai đoạn 2031 - 2035 56.900.000m2 sàn Về định hướng phát triển nhà TPHCM giai đoạn 2021 - 2035 phát triển nhà đảm bảo phù hợp quy hoạch xây dựng TP theo hướng đô thị thông minh, khai thác tối đa hiệu công nghệ thông tin, tiện ích đô thị, nhà theo hướng đại, tiết kiệm lượng, phát triển bền vững Đồng thời, phát triển nhà gắn với phát triển đô thị TP quan điểm phát triển Vùng, TPHCM đô thị đa trung tâm với hệ thống giao thông đại, kết nối đô thị vệ tinh thị hạt nhân Cùng với đó, phát triển đa dạng loại hình nhà ở, tạo hình ảnh đa dạng, động đại cho TP Đẩy mạnh phát triển loại hình nhà chung cư theo hướng tăng tỷ lệ nhà chung cư tổng số nhà phát triển hàng năm, tăng tỷ trọng nhà cho thuê khuyến khích phát triển nhà xã hội (NƠXH) phù hợp khả chi trả cho người có thu nhập thấp, đặc biệt NƠXH cho thuê Tại hội thảo, Giáo sư Yap Kioe Sheng, Viện Cơng nghệ châu Á đề xuất cần phải có chương trình nhà cho người có thu nhập thấp đa dạng tồn TP Theo đó, chương trình nhà giá rẻ SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT 17H4020047 – KX17CLCA MSSV: LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO cần phải phân bổ diện tích đất tương đối nhỏ địa điểm đa dạng, chiến lược; thúc đẩy việc sở hữu nhà nhà cho thuê; kêu gọi khu vực tư nhân phi lợi nhuận để phát triển, đổi nhà ở; điều chỉnh phương thức tài theo điều kiện hộ gia đình thu nhập thấp; nới lỏng quy định tiêu chuẩn cho khu vực diện tích nhỏ, thấp tầng; trao quyền kiểm sốt cho người dân việc phát triển nhà tăng thêm Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đề nghị TPHCM rà soát, điều chỉnh bổ sung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để làm sở triển khai dự án phát triển nhà TP cần tăng cường đạo thực Chỉ thị số 03/CT - TTg ngày 25/1/2017 Thủ tướng Chính phủ đẩy mạnh phát triển quản lý NƠXH Trong đó, tập trung vào việc bố trí quỹ đất, huy động nguồn vốn để phát triển NƠXH cho công nhân, cán bộ, cơng chức, viên chức, người có thu nhập thấp; có giải pháp phát triển, quản lý nhà ở, chế, sách phát triển NƠXH phù hợp tình hình, điều kiện cụ thể TP Đồng thời, tiếp tục quan tâm đến công tác cải cách thủ tục hành chính; đẩy nhanh tiến độ lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết sở quy hoạch chung TP phê duyệt; xem xét, thành lập tổ công tác liên ngành để khẩn trương hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc dự án BĐS địa bàn bị ách tắc, tạm dừng Mặt khác, khai thác huy động có hiệu nguồn lực tài chính, đặc biệt nguồn thu từ quỹ đất 20% dự án có quy mơ 10 để phát triển NƠXH; tạo điều kiện cho người dân vay vốn trung hạn dài hạn để mua, thuê mua nhà cho DN vay để phát triển NƠXH Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ tiên tiến thiết kế, xây dựng nhà ở, vật liệu xây dựng để giảm giá thành đầu tư xây dựng loại hình NƠXH, nhà giá rẻ, tăng cường công tác quản lý chất lượng xây dựng nhà Do đó, việc tập trung xây dựng chế, giải pháp phát triển nhà để đảm bảo an sinh xã hội, đặc biệt NƠXH, cho thuê nhà giá rẻ để đáp ứng nhu cầu lớn nhà cho người có thu nhập thấp, người dân nhập cư yêu cầu lớn đặt cho đô thị đặc biệt với mức độ thị hóa cao TPHCM Đồng thời, hội thảo cho thấy cần phải thay đổi tư phát triển mơ hình nhà ở; làm rõ vai trị Nhà nước, DN, người dân q trình tham gia nghiên cứu, đầu tư xây dựng phát triển NƠXH, nhà cho người thu nhập thấp Ở đây, Nhà nước mang tính định hướng, DN nguồn lực phát triển người dân trung tâm sách Trong đó, TP nghiên cứu sâu để quy hoạch khu phát triển NƠXH, nhà cho người thu nhập thấp, tạo điều kiện kêu gọi đầu tư; nghiên cứu bổ sung thêm chế sách có, có thêm chế sách để hỗ trợ cho người thu nhập thấp có nhà ở, hỗ trợ cho DN có điều kiện đầu tư phát triển khu đô thị; Nhà nước hỗ trợ thủ tục xây dựng nhà ở, NƠXH Hội thảo tầm quan trọng việc đầu tư phát triển nhà cho người có thu nhập thấp, NƠXH… SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT 17H4020047 – KX17CLCA MSSV: LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO  Về dự án: Dự án khu dân cư cao cấp – Căn hộ Marina Tower sản phẩm bất động sản nội bật khu vực Thuận An Bình Dương năm 2018 – 2019, Chủ đầu tư Đại Thịnh Phát ( Có góp vốn chủ đầu tư LDG Group )đầu tư xây dựng Với nhiều điểm mạnh khách hàng ý như: dự án nằm Mặt Tiền Quốc Lộ 13 thuộc ấp Phú Hội, thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương Marina có nghĩa bến du thuyền, với ý nghĩa này, khu hộ Marina Tower nằm ven rạch Vĩnh Bình, có view nhìn rộng – thống sơng nước xanh mát Nằm mặt tiền QL13, gần địa phận TPHCM nên việc giao thương vị trí dự án khu vực TPHCM vô thuận tiện, cư dân nhanh chóng di chuyển điểm nóng kinh tế quanh khu vực Bình Dương quận Thủ Đức, TP HCM lý thương gia lại chọn Marina Tower làm chốn an cư lập nghiệp (Nhiều chuyên gia nhận định, dự án Marina Tower có liên kết vùng chẳng thua so với dự án hộ chung cư quận Thủ Đức TPHCM như: Flora Novia, Him Lam Phú Đơng, …) Ngồi ra, Marina Tower Bình Dương cịn đánh giá cao việc đầu tư hạng mục chỗ, bạn khơng cịn sợ thiếu tiện ích sống khu dân cư Marina Tower: trung tâm thương mại, hồ bơi, phòng sinh hoạt cộng đồng, sân chơi trẻ em, gym, spa, hệ thống an ninh… với 1000+ tiện ích cao cấp khu vực lân cận Xin nhấn mạnh lại rằng: Thuận An khu vực có tốc độ kinh tế – thị hóa phát triển mạnh mẽ phát triển lâu dài tương lai Vùng đất tiềm hội tăng giá bất động sản lớn, giá bán hộ Marina Tower năm 2018 – 2019 mức giá trung bình Quy mơ dự án giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục cơng trình Quy mơ dự án HẠNG MỤC Diện tích đất (m2) Diện tích đường giao thơng nội bộ, xanh, cơng trình nội (m2) Diện tích xây dựng (m2) Mật độ xây dựng (%) Số Block Chiều cao Tổng số hộ Diện tích bãi đậu xe (m2) Tổng diện tích sàn (m2) Tổng diện tích sàn (m2) Hệ số sử dụng đất (lần) Quy mơ dân số (người) - Diện tích hộ: SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT 17H4020047 – KX17CLCA MSSV: THÔNG SỐ KỸ THUẬT 10.655 3.042 7.613 37.85 Block (A, B, C) 18 tầng cao khối đế tầng 800 9.067 75.377 32.368 7.07 1900 LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG Loại hộ Shophouse Căn hộ phòng ngủ Căn hộ phòng ngủ Căn hộ phịng ngủ Tổng Diện tích (m2) 55 48 55 98 Số lượng 32 61 525 160 778 Diện tích trung bình GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO Vị trí Từ tầng 1-3 Từ tầng 3A-19 Từ tầng 3A-19 Từ tầng 3A-19 Tổng diện tích (m2) 1.760 2.928 28.875 15.680 49.243 63.294 Giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục cơng trình - Hệ thống cấp thoát nước:  Cấp nước dẫn vào bể nước tầng hầm, nước từ bể bơm lên bể nước đặt tầng mái, sau cung cấp đến vị trí dùng nước tầng qua hệ thống ống dẫn  Nước thải thu gom từ tầng đưa vào khu xử lý nước thải, sau đưa vào hệ thống thoát nước thành phố - Hệ thống điện:  Điện cung cấp bở hệ thống điện thành phố (Công ty Điện Lực Thuận An - Bình Dương)  Nguồn dự phịng: Được sử dụng có cố nguồn điện cung cấp nguồn từ máy phát điện dự phòng Máy phát điện dự phòng 1000KVA đặt tầng hầm  Hệ thống kỹ thuật chung cư sử dụng công nghệ cao, thiết bị điện đại đảm bảo chung cư vận hành thông minh, tiết kiệm lượng bào vệ mơi trường  Tồn hệ thống điện quản lý tập trung phòng quản lý tầng hầm để điều khiển nơi giám sát toàn thiết bị - Giải pháp kết cấu:  Tầng hầm: Có lối vào, lên xuống hầm ram dốc Hầm bố trí khu kỹ thuật điện, bể nước sinh hoạt phòng cháy chữa cháy, bể xử lý nước thải  Tầng Trung tâm thương mại: Bậc cấp lên tầng gồm bậc Tường xây gạch, cửa vào cửa nhôm kính Mặt tiền ốp đá Granit  Tầng đến tầng 19: Bố trí thang máy dùng cho hộ, sử dụng thang dạng cổng, vào cổng cổng Chiều dày tường 200mm, vách ngăn 100mm Mặt ngồi nhà sơn nước có chống thấm Mặt nhà sơn nước màu trang nhã, hài hòa với cảnh quan khu vực  Vỉa hè lát gạch xi măng Cửa sổ ngồi nhà hộ dùng nhơm kính Cửa vào hộ pano sắt Các cửa phòng ngủ, phòng WC: cửa pano gỗ Nền lát gạch Ceramic  Khu xanh, sân chơi tạo cảnh quan xanh tươi cho cơng trình - Thiết kế:  Phần móng: Móng cơng trình: Căn vào hồ sơ khảo sát địa chất cơng trình, cơng trình có hầm, biện pháp thi công tường xây vây đào đất tầng hầm ti cơng móng cọc khoan nhồi SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT 17H4020047 – KX17CLCA MSSV: LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG - GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO  Phần kết cấu chính: Dùng hệ sàn, dầm, cột, vách, bê tơng cốt thép đổ tồn khối Vệ sinh môi trường:  Chất thải rắn sin hoạt chủ yếu rác sinh hoạt thải từ sinh hoạt hộ, bao gồm loại rác vơ (bao bì, giấy ni lơng, nhựa, ) chất thải hữu dễ bị phân hủy gây hôi thối  Tiêu chuẩn thải rác: 1kg/người/ngày  Lượng rác: 0.592 tấn/ngày  Rác cho vào bao nilong, gom vào thùng rác công cộng theo tầng ban quản lý chung cư bố trí người thu gom hàng vận chuyển đến khu vực xử lý rác chung Thời gian thực dự án Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Hạng mục Qúy Qúy Tiến hành lập dự án trình duyệt Tiến hành lập thiết kế Tổng dự tốn phê duyệt Tiến hành lập hồ sơ mời thầu, tổ chức thầu xét thầu duyệt kết Tổ chức thi cơng xây lắp cơng trình Tổng tiến độ Bộ máy quản lý nhân lực dự án - Bộ máy quản lý SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT 10 17H4020047 – KX17CLCA MSSV: Quý Quý Quý Quý Qúy Qúy LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO Nhận xét: Từ bảng dự trù lãi lỗ dự án ta thấy: - - - Doanh thu từ năm 2016 đến năm 2033 dự kiến 4,700,255,635.38 đồng Khi trừ chi phí liên quan lợi nhuận trước thuế 4,410,036,372.11đồng Thuế TNDN 20% (tức 887,635,382.86 đồng) Và cuối lợi nhuận sau thuế dự án có 3,522,400,989.24 đồng Lợi nhuận sau thuế từ năm 2019 trở có gảm so với năm đầu dự án đưa vào khai thác Nguyên nhân do: Từ năm 2019 đến năm 2020 q trình trả nợ lãi vay nên tồn lợi nhuận dồn vào trả nợ trả lãi vay nên dự tính lợi nhuận sau thuế tính tốn giảm so với năm trước Một phần doanh thu giai đoạn thấp so với năm trước năm nên ảnh hưởng nhiều đến lợi nhuận Bước qua giai đoạn lợi nhuận có phần giảm mạnh năm dự án vào ổn định, cho lợi nhuận tăng dần theo năm tăng mức tương đối so với năm trước Cuối năm 2019 đầu năm 2020, ảnh hưởng dịch Covid nên hoạt động dự án đóng cửa, ảnh hưởng lớn đến doanh thu mà đặc biệt chi phí lại tăng nên lợi nhuận giảm sâu xuống SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT 53 17H4020047 – KX17CLCA MSSV: LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG Chương GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN Bảng tính thơng số đầu vào dự án QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT HẠNG MỤC Diện tích khu đất Diện tích sân đường giao thơng nội bộ, xanh, cơng trình phụ trợ Diện tích xây dựng Mật độ xây dựng (%) Số Block Số tầng Bãi giữ xe Tổng diện tích sàn Tổng diện tích sàn Hệ số sử dụng đất (lần) DIỆN TÍCH (m2) 10.655 3.042 7.613 37,85 Block( A B C) 19 tầng 9.607 75.377 32.368 7,07 THIẾT KẾ KIẾN TRÚC CƠNG TRÌNH Loại hộ shop house Căn hộ phòng ngủ Căn hộ phòng ngủ Căn hộ phòng ngủ Tổng SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT 54 17H4020047 – KX17CLCA MSSV: Diện tích (m2) 55 48 55 98 Số lượng 32 61 525 160 778 Diện tích trung bình Vị trí từ tầng 1-3 từ tầng 3A-19 từ tầng 3A-19 từ tầng 3A-19 Tổng diện tích (m2) 1.760 2.928 28.875 15.680 49.243 63.294 LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO LOẠI CƠNG TRÌNH QĐ 634 /QĐ-BXD ngày 09/6/2014 Bộ Xây dựng việc công bố Tập Suất vốn đầu tư XDCT giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2013 STT I Loại cơng trình Đơn vị Suất vốn đầu tư Trong CP xây dựng CP thiết bị Nhà chung cư cao tầng kếtcấu bê tông cốt thép; tường bao xây gạch, sàn mái BTCT đổ chổ, có số tầng 10tầng< =Số tầng Nên đầu tư b Thời gian hoàn vốn: ThV= năm+ (131,831,130.936/112,594,844.816)* 12 tháng =5 năm 14 tháng = năm tháng Dự án có khả sinh lời => Nên đầu tư c Tính IRR: Với r1 = 5.30% => NPV1 = 1,520,491,661.50 nghìn đồng Với r2 = 66% => NPV2 = 31,427,985.97 nghìn đồng IRR = 0.672812281 = 67.28122812% Ta thấy IRR = 67.28122812% > 5.30% => Dự án có khả sinh lời d Tính B/C: SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT 60 17H4020047 – KX17CLCA MSSV: LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG 2,951,511,432.278 GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO = 2.062523169 > => Dự án có khả sinh lời => Nên đầu tư 1,431,019,770.777 Đánh giá khả trả nợ vay, phân tích độ nhạy dự án đầu tư 6.1 Khả trả nợ vay KHẢ NĂNG TRẢ NỢ VAY STT KHOẢN MỤC Nguồn trả nợ -Lãi ròng -Lãi vay -Khấu hao Khoản nợ vay phải trả -Nợ gốc đến hạn -Lãi vay đến hạn Hệ số khả trả nợ 2019 173,195,584 150,195,223 11,256,217 11,744,144 34,706,669 23,450,452 11,256,217 4.99 Hệ số khả trả nợ: - Năm 2019: K1 = 4.99 > => Khả trả nợ vay cao SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT 61 17H4020047 – KX17CLCA MSSV: 2020 175,583,340 155,397,034 8,442,163 11,744,144 31,892,615 23,450,452 8,442,163 5.51 2021 179,667,244 162,294,992 5,628,108 11,744,144 29,078,560 23,450,452 5,628,108 6.18 2022 182,399,963 167,841,765 2,814,054 11,744,144 26,264,506 23,450,452 2,814,054 6.94 LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG - GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO Năm 2020: K2 = 5.51 > => Khả trả nợ vay cao Năm 2021: K3 = 6.18 > => Khả trả nợ vay cao Năm 2022: K4 = 6.94 > => Khả trả nợ vay cao 6.2 Phân tích độ nhạy Phân tích độ nhạy dự án giúp Chủ đầu tư xác định miền hiệu dự án, xác định mức chi phí mức thu nhập kết hợp với tạo dự án đánh giá Ngồi ra, phân tích độ nhạy cịn giúp Chủ đầu tư xác định ngưỡng chấp nhận dự án Dưới bang phân tích độ nhạy dự án chung cư Marina Tower: PHÂN TÍCH ĐỘ NHẬY Hiện giá 90% 95% 100% 105% 110% -1,431,019,770.777 Dòng chi -1,287,917,793.700 -1,359,468,782.239 -1,431,019,770.777 -1,502,570,759.316 -1,574,121,747.855 Đơn vị: nghìn đồng 2,951,511,432.278 1,520,491,661.501 Dòng thu NPV1 2,656,360,289.051 1,368,442,495.351 2,803,935,860.664 1,444,467,078.426 2,951,511,432.278 1,520,491,661.501 3,099,087,003.892 1,596,516,244.576 3,246,662,575.506 1,672,540,827.651 Phân tích độ nhạy NPV doanh thu chi phí thay đổi theo cấp dộ từ -10%; -5%; 0%; 5%; 10% ta thấy, giá ròng NPV dự án giảm chi phí giảm giảm tốc độ giảm doanh thu; Hoặc chi phí dự án tăng nhanh tốc SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT 62 17H4020047 – KX17CLCA MSSV: LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO độ tăng doanh thu Tuy nhiên, khoảng biến đổi chi phí doanh thu xét giá rịng NPV dự án đạt giá trị dương Tương tự NPV, phân tích độ nhạy suất sinh lời nội dự án IRR sau: NPV1 số tuyệt đối THAY ĐỔI DÒNG CHI THAY ĐỔI DÒNG THU 1,520,491,661.50 90% 90% 1,368,442,495.351 1,296,891,506.81 95% 100% 1,225,340,518.273 105% 1,153,789,529.734 110% 1,082,238,541.195 95% 100% 105% 1,516,018,066.965 1,663,593,638.579 1,811,169,210.193 1,958,744,781.807 1,444,467,078.426 1,592,042,650.040 1,739,618,221.654 1,887,193,793.268 1,372,916,089.887 1,520,491,661.501 1,668,067,233.115 1,815,642,804.729 1,301,365,101.348 1,448,940,672.962 1,596,516,244.576 1,744,091,816.190 1,229,814,112.809 1,377,389,684.423 1,524,965,256.037 1,672,540,827.651 THAY ĐỔI DÒNG THU NPV1 Số tương đối THAY ĐỔI DÒNG CHI 1,520,491,661.50 90% 95% 100% 105% 110% SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT 63 17H4020047 – KX17CLCA MSSV: 110% 90% -10.0% -14.7% -19.4% -24.1% -28.8% 95% -0.3% -5.0% -9.7% -14.4% -19.1% 100% 9.4% 4.7% 0.0% -4.7% -9.4% 105% 19.1% 14.4% 9.7% 5.0% 0.3% 110% 28.8% 24.1% 19.4% 14.7% 10.0% LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO  Đối với NPV2: r = 66% ST T Khoản mục Dòng chi Dòng thu 2015 0.000 0.000 2016 2017 2018 2019 2020 -46,581,519.537 -187,781,536.967 -126,619,953.440 -5,315,566.798 -3,249,506.264 78,025,807.229 175,871,422.921 79,678,782.158 28,124,473.156 17,179,241.659 2021 2022 2023 -2,006,327.959 -1,228,300.122 -752,340.601 10,592,911.084 6,479,615.844 3,965,386.881 2028 13 -65,414.548 343,231.802 Hiện giá r=50% 90% 95% 100% 105% 2029 14 -40,215.872 210,813.737 2030 15 -24,743.266 129,580.410 -374,719,515.282 Dòng chi -337,247,563.754 -355,983,539.518 -374,719,515.282 -393,455,491.046 SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT 64 17H4020047 – KX17CLCA MSSV: 2024 -461,050.320 2,427,952.732 2025 10 -282,698.227 1,487,407.478 2026 11 -173,442.919 911,742.513 2031 16 -15,236.096 79,713.059 2032 17 -9,390.068 49,078.398 2033 18 -5,792.467 31,117.074 406,147,501.251 Dòng thu 365,532,751.126 385,840,126.189 406,147,501.251 426,454,876.314 31,427,985.969 NPV2 28,285,187.372 29,856,586.670 31,427,985.969 32,999,385.267 67.28% IRR 67.28% 67.28% 67.28% 67.28% 2027 12 -106,479.814 559,223.115 TỔNG -374,719,515.282 406,147,501.251 LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG -412,191,466.810 110% NPV số tuyệt đối GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO 446,762,251.376 34,570,784.566 67.28% THAY ĐỔI DÒNG THU 31,427,985.969 90% 95% 100% 105% 110% 90% 95% 100% 105% 110% 28,285,187.372 9,549,211.608 -9,186,764.156 -27,922,739.920 -46,658,715.684 48,592,562.435 29,856,586.670 11,120,610.906 -7,615,364.858 -26,351,340.622 68,899,937.497 50,163,961.733 31,427,985.969 12,692,010.205 -6,043,965.559 89,207,312.560 70,471,336.796 51,735,361.031 32,999,385.267 14,263,409.503 109,514,687.622 90,778,711.858 72,042,736.094 53,306,760.330 34,570,784.566 THAY ĐỔI DÒNG CHI NPV2 Số tương đối THAY ĐỔI DÒNG CHI 31,427,985.969 90% 95% 100% 105% 110% 90% -10.0% -69.6% -129.2% -188.8% -248.5% THAY ĐỔI DÒNG THU 95% 100% 54.6% 119.2% -5.0% 59.6% -64.6% 0.0% -124.2% -59.6% -183.8% -119.2% 105% 183.8% 124.2% 64.6% 5.0% -54.6% 110% 248.5% 188.8% 129.2% 69.6% 10.0% Dựa vào bảng phân tích độ nhạy IRR ta thấy: Khi chi phí doanh thu có tốc độ tăng giảm IRR khơng thay đổi Suất sinh lời nội IRR dự án giảm tăng chi phí giảm doanh thu ngược lại Nhìn chung tốc độ tăng giảm yếu tố chênh lệch ít, độ an tồn cao IRR SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT 65 17H4020047 – KX17CLCA MSSV: THAY ĐỔI DÒNG THU LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG số tuyệt đối THAY ĐỔI DỊNG CHI IIR Số tương đối THAY ĐỔI DÒNG CHI 67.28% 90% 95% 100% 105% 110% 67.28% 90% 95% 100% 105% 110% 90% 67.28% 66.45% 65.55% 64.57% 2.73% 90% 0.0% -1.2% -2.6% -4.0% -95.9% GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO 95% 68.01% 67.28% 66.50% 65.65% 64.73% 100% 68.62% 67.97% 67.28% 66.54% 65.73% 105% 69.14% 68.56% 67.94% 67.28% 66.57% 110% 69.60% 69.07% 68.51% 67.91% 67.28% THAY ĐỔI DÒNG THU 95% 100% 1.1% 2.0% 0.0% 1.0% -1.2% 0.0% -2.4% -1.1% -3.8% -2.3% 105% 2.8% 1.9% 1.0% 0.0% -1.1% 110% 3.4% 2.7% 1.8% 0.9% 0.0% Nhận xét kiến nghị 7.1 Nhận xét Việc đầu tư xây dựng chung cư hoàn toàn hợp lý cần thiết, phù hợp với mức nhu cầu tương lai, làm tăng khả đáp ứng nhu cầu nhà dịch vụ khu chung cư mang lại Đồng thời dự án góp phần xây dựng sở hạ tầng, kỹ thuật cho Thuận An - Cơng trình đáp ứng đầy đủ nhu cầu đỗ xe tòa nhà vào vận hành, đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân Lối kiến trúc phù hợp với cảnh quan khu vực tạo nên quần thể kiến trúc đẹp hài hòa với khu vực Dự án đạt hiệu tài hiệu kinh tế - xã hội: + Tạo việc làm cho doanh nghiệp xây dựng + Đóng góp cho ngân sách nhà nước + Góp phần ổn định sống người dân, tạo môi trường sống xanh, sạch, khơng khí lành cho người dân + Góp phần chỉnh trang thị Bình Dương nói chung Thuận An nói riêng SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT 66 17H4020047 – KX17CLCA MSSV: LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG - GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO + Tăng thêm sở hạ tầng cho Thuận An Thu hút nguồn nhân lực doanh nghiệp Thuận An đầu tư + Dự án phù hợp với quy hoạch chung Thuận An, phù hợp với đường lối phát triển kinh tế xã hội đất nước hội nhập kinh tế giới + Góp phần cải thiện môi trường, cảnh quan khu vực dự án Dự án góp phần giãn dân quận, huyện ngoại thành thành phố Về phía chủ đầu tư dự án tạo việc làm cho công ty thời điểm Tăng thêm nguồn thu nhập cho công ty, cán bộ, nhân viên cổ đông công ty So với kênh đầu tư khác việc đầu tư vào dự án mang tính hiệu Cho thấy tầm nhìn chiến lược cơng ty nâng cao uy tín cơng ty mắt nhà đầu tư cổ đông 7.2 Kiến nghị - Do dự án có tác động đến mơi trường tự nhiên môi trường xã hội khu vực xung quanh nên Chủ Đầu Tư cần đưa giải pháp hợp lý để khắc phục Phía Chủ Đầu Tư cần giám sát chặt chẽ phối hợp với quan quyền để giảm thiếu tối đa ảnh hưởng không tốt dự án nhằm phát huy tối đa mặt tối ưu mang lại - Đăng tin công khai Dự Án trang báo Bất ĐỘng Sản loại trang thông tin loại báo khác liên quan đến Bất Động Sản, nhà đất, … - Tạo trang miền website giới thiệu dự án đa dạng phong phú, đầu đủ xác thơng số hạng mục dự án để thực giao dịch online trực tuyến - Ngồi phía Chủ Đầu Tư phải thực tốt sách cam kết giá cả, phí dịch vụ lợi ích khách hàng thực mua bán giao dịch nhằm tạo lòng tin cho khách hàng SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT 67 17H4020047 – KX17CLCA MSSV: ... LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG Chương GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN - Thông tin khái quát dự án Tên dự án: CHUNG CƯ CAO TẦNG... THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO TRƯỞNG BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN - PHÒNG PHÒNG PHÒNG PHÒNG DỰ ÁN KẾ TOÁN KINH DOANH AN NINH Nhân lực dự án: ... VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: CHUNG CƯ MARINA TOWER BÌNH DƯƠNG SVTH: NGUYỄN SỸ ĐẠT 20 17H4020047 – KX17CLCA MSSV: GVHD: Ths CÙ MINH ĐẠO LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: