0

Phân tích và bình luận các quy định của pháp luật hiện hành về chuyển mục đích sử dụng đất

18 10 0
  • Phân tích và bình luận các quy định của pháp luật hiện hành về chuyển mục đích sử dụng đất

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Tài liệu liên quan

Thông tin tài liệu

Ngày đăng: 25/11/2021, 20:24

MỤC LỤC DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A MỞ ĐẦU .1 B NỘI DUNG I Cơ sở lý luận chuyển mục đích sử dụng đất 1 Khái niệm Đặc điểm chuyển mục đích SDĐ II Quy định pháp luật hành chuyển mục đích sử dụng đất Căn chuyển mục đích sử dụng Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất .5 Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất Thẩm quyền định chuyển mục đích sử dụng đất III Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hành chuyển mục đích sử dụng đất giải pháp hoàn thiện .10 Thực tiễn .11 Giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu áp dụng pháp luật 13 C KẾT LUẬN 15 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 16 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ TN&MT: Bộ Tài nguyên Môi trường HĐND: Hội đồng nhân dân NSDĐ: Người sử dụng đất NN: Nông nghiệp SDĐ: Sử dụng đất A MỞ ĐẦU Vốn đất đai Nhà nước 33 triệu Và nhu cầu, mục đích sử dụng đất với tổ chức, cá nhân vô đa dạng Để đáp ứng nhu cầu Nhà nước phải thực việc phân phối phân phối lại đất đai hợp lí cơng Vì vậy, định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổng hợp hành vị pháp lý có liên quan chặt chẽ với quan nhà nước có thẩm quyền việc phân chia phân chia lại cách hợp lý quỹ đất đai thống lợi ích Nhà nước tổ chức, cá nhân sử dụng đất Trong đó, chuyển đổi mục đích SDĐ nhu cầu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, nhằm khai thác tối đa giá trị kinh tế đất đai đem lại Tuy nhiên, việc chuyển đổi không quy hoạch, sử dụng sai mục đích, gây lãng phí, trái với quy định pháp luật cần phải kiên ngăn chặn, xử lý Chính vậy, em lựa chọn đề số 08: “Phân tích bình luận quy định pháp luật hành chuyển mục đích sử dụng đất” để tìm hiểu, nghiên cứu làm rõ nội dung B NỘI DUNG I Cơ sở lý luận chuyển mục đích sử dụng đất Khái niệm Trước hết, để xây dựng khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất, cần làm rõ chuyển đổi; mục đích sử dụng mục đích sử dụng đất Theo Từ điển tiếng Việt (2018), “mục đích” có nghĩa “cái vạch làm đích để đạt cho được” [6,tr.820]; cịn “sử dụng” có nghĩa “đem dùng vào mục đích đó” [6,tr.108] Như vậy, hiểu mục đích sử dụng định hướng khai thác cơng dụng, đặc tính hữu ích đối tượng vào mục tiêu cụ thể Trong trường hợp pháp luật quy định cụ thể mục đích sử dụng đối tượng quy định tạo hạn chế việc khai thác công dụng đối tượng theo mục đích xác định Từ điển tiếng Việt thông dụng cho rằng: “Chuyển đổi đổi loại loại khác, theo tỷ lệ đó” [9, tr.175] Và theo Từ điển Luật học (2006): “Mục đích sử dụng đất cách thức mà Nhà nước phân loại đất đai yêu cầu người quản lý phải tuân thủ quy định giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng mục đích đất giao ghi định giao đất, cho thuê đất” [7, tr.545] Dưới góc độ ngơn ngữ vậy, cịn góc độ pháp lý chuyển mục đích sử dụng đất định nghĩa gì? Pháp luật đất đai hành mà đơn cử Luật đất đai năm 2013 không đưa định nghĩa cụ thể mục đích sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất Tuy nhiên, Thơng tư số 27/2018/TT-BTNMT ngày 14/12/2018 Bộ TN&MT giải thích mục đích sử dụng đất cách vào nhóm đất, 19 loại đất cụ thể quy định Điều 10 Luật đất đai năm 2013 để xác định 61 loại đất cụ thể nhằm làm rõ phạm vi sử dụng loại đất Và sở quy định pháp luật phân loại đất, chế độ sử dụng đất, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, hiểu mục đích sử dụng đất mục đích mà quan nhà nước có thẩm quyền xác định cho đất cụ thể làm để Nhà nước thực mục tiêu quản lý đất đai, đồng thời để người sử dụng đất sử dụng khai thác công dụng đất giới hạn mục đích sử dụng đất nhằm thực mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội Trên thực tế, việc chuyển mục đích sử dụng đất đưa đến đất chuyển từ nhóm đất sang nhóm đất khác, ví dụ, chuyển đất nơng nghiệp thành đất phi nơng nghiệp …Chuyển mục đích sử dụng đất phân thành nhóm: Chuyển mục đích sử dụng đất hợp pháp chuyển mục đích sử dụng đất bất hợp pháp (chuyển mục đích sử dụng đất trái phép) Từ quy định pháp luật đất đai phân tích hiểu chuyển mục đích sử dụng đất sau: “Chuyển mục đích SDĐ việc thay đổi mục đích sử dụng từ loại đất sang loại đất khác theo cứ, điều kiện, thẩm quyền, trình tự, thủ tục pháp luật quy định nhằm đáp ứng nhu cầu người sử dụng đất trình sử dụng đất”[3,tr.13;5,tr.11] Đặc điểm chuyển mục đích SDĐ Là hoạt động quan trọng nên việc chuyển mục đích SDĐ có số đặc đềm sau[3,tr.14-15]: Một là, thể kiểm sốt chặt chẽ Nhà nước Theo đó, việc chuyển mục đích cách trực tiếp hay gián tiếp Nhà nước kiểm sốt hành vi chuyển mục đích chủ thể SDĐ nhà đầu tư phải xin phép đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền Mọi chuyển mục đích mà khơng đăng ký xin phép hành vi trái pháp luật bị xử lý theo quy định pháp luật Được quy định cụ thể nghị định 91/2014/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai, cụ thể hành vi tự ý chuyển đổi mục đích SDĐ bị phạt tiền từ triệu đến 100 triệu đồng với biện pháp khắc phục hậu buộc khơi phục tình trạng đất trước vi phạm, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có đo thực hành vi vi phạm Hai là, việc chuyển mục đích xuất phát từ nhiều lý khác nên thái độ xử kiểm soát nhà nước việc chuyển mục đích khác Theo đó, trường hợp chuyển mục đích SDĐ phải xin phép quan Nhà nước có thẩm quyền quy định khoản Điều 57 LĐĐ năm 2013 người SDĐ chuyển đất sử dụng từ mục đích sang sử dụng với mục đích khác có định hành quan Nhà nước có thẩm quyền Trong đó, trường hợp chuyên mục Cách SDĐ xin phép quan Nhà nước có thẩm quyền người SDĐ phải đăng ký với văn phòng đăng ký quyền SDĐ UBND cấp xã nơi có đất Ba là, chủ thể SDĐ diện tích đất Khi chuyển mục đích SDĐ chủ thể SDĐ diện tích đất sử dụng không thay đổi, cù trường hợp chuyển mục đích SDĐ phải xin phép hay khơng phải xin phép quan nhà nước có thẩm quyền Điều thể nội dung việc chuyển mục đÍch SDĐ Hoạt động chuyển mục đích SDĐ thay đổi mục đích SDĐ đất chuyển đổi, khơng tác động đến chủ thẻ SDĐ Tuy khơng có thay đổi chủ thể thay đổi quyền nghĩa vụ chủ thể trước sau chuyển mục đích SDĐ Bốn là, chuyển mục đích SDĐ chế độ SDĐ, quyền nghĩa vụ người SDĐ áp dụng theo loại đất sau chuyển mục đích SDĐ Sau thực hoạt động chuyên mục Cách SDĐ, chủ thể SDĐ phải SDĐ với mục đích chuyển đổi sử dụng với mục đích tổng số cáện tích đất chuyển đối, khơng phép cơi nới, lấn chiếm đất đai Bên cạnh đó, nghĩa vụ tài liên quan đến thuế, phí có thay đổi, loại đất lại có mức thu thuế, phí, tiền SDĐ khác chủ thẻ SDĐ phải tuân thủ nghiêm ngặt chế độ SDĐ, quyền nghĩa vụ theo loại đất sau chuyển mục đích SDĐ Thay đổi mục đích SDĐ chủ đầu tư phần lớn nhằm nâng cao hiệu SDĐ phạm khả tiềm lực Theo đó, giá trị khả sinh lợi đất theo mà tăng cao Vì vậy, thay đổi quyền nghĩa vụ người SDĐ Nhà nước kiểm soát thể kiểm soát chặt chẽ Nhà nước nhà đầu tư chuyển mục đích SDĐ, đảm bảo công SDĐ chủ thể, góp phần tận thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai II Quy định pháp luật hành chuyển mục đích sử dụng đất Căn chuyển mục đích sử dụng Khơng phải trường hợp sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất thực theo trình tự, thủ tục chặt chẽ pháp luật quy định mà trước hết phải tuân thủ quy định chuyển đổi mục đích sử dụng đất Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải dựa vào sau đây: Thứ nhất, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phù hợp, vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (khoản Điều 52) Theo đó, mục đích sử dụng đất sau chuyển đổi phải thể kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, bao gồm thơng tin vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực dự án nhà phù hợp với đồ kế hoạch sử dụng đất cấp huyện Đây điểm Luật Đất đai năm 2013 quy định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất “kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện” Qua phân tích nêu trên, thấy rằng, Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi chuyển mục đích sử dụng đất, quy định việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện; bỏ loại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng đô thị quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quy định Luật đất đai năm 2003 Điều nhằm khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan (thường tập trung vào năm đầu kỳ kế hoạch sử dụng đất năm trước đây) Góp phần quản lí chặt chẽ việc UBND cấp tỉnh, huyện, xã định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo thẩm quyền Đồng thời, nâng cao vai trò quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sở nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đặc biệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện[8] Thứ hai, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải dựa sở nhu cầu sử dụng đất thể đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất; dự án nhà ở, khu đô thị thể luận chứng kinh tế-kỹ thuật, báo cáo nghiên cứu khả thi dự án, văn đề nghị thực dự án, đề xuất thực dự án Trong tài liệu phải xác định rõ mục tiêu, quy mô dự án nhà ở, khu đô thị làm để Nhà nước xem xét, đánh giá hiệu sử dụng đất mà dự án mang lại Như vậy, pháp luật đất đai hành dựa vào nhu cầu sử dụng đất người sử dụng để xem xét việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất Có nghĩa chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất gắn với nhu cầu sử dụng đất: Nếu nhu cầu sử dụng đất lớn quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất với diện tích lớn ngược lại nhằm đảm bảo việc sử dụng đất mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu kinh tế Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất Đất nước ta thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố nên nhu cầu SDĐ cho mục tiêu kinh tế tất yếu, mặt khác sản xuất NN việc chuyển dịch cấu trồng, vật nuôi khiến NSDĐ phải suy nghĩ khả khai thác công từ đất đai Tuy nhiên, điều khơng có nghĩa Nhà nước không thực việc quản lý chặt chẽ q trình chuyển mục đích SDĐ mà trái lại, Luật đất đai năm 2013, Nhà nước dự liệu trường hợp khác chuyển mục đích SDĐ để vừa không gây phiền hà cho người SDĐ đồng thời động viên đóng góp họ chuyển mục đích SDĐ thực nghĩa vụ tài Theo quy định Điều 57 Luật đất đai năm 2013, việc chuyển mục đích SDĐ chia thành hai loại: chuyển mục đích phải xin phép quan nhà nước có thẩm quyền khơng phải xin phép II.1 Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép Điều có nghĩa người sử dụng đất phải thực thủ tục hành thơng qua văn phịng đăng ký QSDĐ để quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đồng ý cho phép chuyển sang sử dụng vào mục đích khác phải thực nghĩa vụ tài Nhà nước Như vậy, thủ tục xin phép trình tự pháp luật, Cơ quan cho phép phải vào tình hình trạng sử dụng đất, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai phê duyệt (căn để chuyển) để chấp thuận việc chuyển mục đích SDĐ Những trường hợp phải xin phép bao gồm (khoản Điều 57 Luật đất đai năm 2013): “a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; b) Chuyển đất trồng hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản hình thức ao, hồ, đầm; c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác nhóm đất nông nghiệp; d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; đ) Chuyển đất phi NN Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ sang đất phi NN Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ thuê đất; e) Chuyển đất phi nông nghiệp đất sang đất ở; g) Chuyển đất xây dựng cơng trình nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cơng cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng cơng trình nghiệp sang đất sở sản xuất phi nông nghiệp” Đối với trường hợp chuyển mục đích mà phải xin phép nêu trên, người sử dụng đất cần lưu ý số điểm sau đây[2,tr.116-117]: Một là, chuyển sang sử dụng vào mục đích khác quyền nghĩa vụ người sử dụng đất áp dụng cho loại đất chuyển mục đích sử dụng đất, thời hạn áp dụng tương tự Hai là, trường hợp chuyển mục đích mà phải thực nghĩa vụ tài nộp tiền SDĐ theo loại đất chuyển mục đích SDĐ, ví dụ: trường hợp chuyển từ loại đất khơng thu tiền sang loại đất có thu tiền SDĐ thu theo loại đất có thu tiền, đất NN không thu tiền sang loại phi NN có thu tiền lấy giá trị quyền sử dụng loại đất có thu tiền trừ giá trị quyền sử dụng loại không thu tiền sở bảng giá đất địa phương công bố, đất phi NN đất ở, chuyển sang phi NN đất tiền SDĐ phải nộp tiền sử dụng đất trừ tiền sử dụng đất đất phi NN Ba là, trường hợp người sử dụng lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất loại đất chuyển mục đích sử dụng đất So với Luật đất đai năm 2003 (Điều 36) trường hợp chuyển mục đích SDĐ phải xin phép Điều 57 luật đất đai năm 2013 tăng thêm trường hợp chuyển mục đích phải xin phép có số thay đổi nội dung trường hợp lại Trường hợp phải xin phép áp dụng quan có thẩm quyền việc định chuyển mục đích sử dụng đất nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia bảo vệ mơi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu, việc trình danh mục cơng trình đất lúa 2.2 Các trường hợp xin phép chuyển mục đích sử dụng đất Luật đất đai năm 2013 không quy định cách cụ thể trường hợp xin phép, xác định khoản Điều 57 trường hợp có xin phép Có thể vận dụng cách tương tự ngược lại rằng, đất nuôi trồng thuỷ sản sang đất chuyên trồng lúa nước, chuyển từ đất phi nông nghiệp thành đất nơng nghiệp…thì khơng phải xin phép quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất phải đăng ký với văn phòng đăng ký QSDĐ để chỉnh lí giấy chứng nhận QSDĐ nắm tình hình trạng sử dụng đất người sử dụng Sở dĩ có phân biệt nêu vì, phạm vi nhóm đất nơng nghiệp có nhiều phân nhóm đất với quy định việc chuyển mục đích nhóm đất trở nên tiện lợi cho người sử dụng, việc chuyển từ đất nông nghiệp sang đất khác phải đăng ký để bảo vệ quỹ đất nơng nghiệp, hạn chế chuyển đổi đất nông nghiệp không cần thiết[2,tr.117] Vấn đề cụ thể khoản Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 Bộ TN&MT quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐCP ngày 6/1/2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai sửa đổi, bổ sung số điều thơng tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 05 trường hợp sau đây, chuyển mục đích sử dụng đất xin phép quan nhà nước có thẩm quyền phải đăng ký biến động[10]: “a) Chuyển đất trồng hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn ni gia súc, gia cầm loại động vật khác pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; b) Chuyển đất trồng hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng lâu năm; c) Chuyển đất trồng lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng hàng năm; d) Chuyển đất sang đất phi nông nghiệp đất ở; đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ đất sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng cơng trình nghiệp” Như vậy, quy định nêu việc chuyển mục đích SDĐ bên cạnh nhu cầu người sử dụng đất phải vào việc định mục đích SDĐ Nhà nước thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền định Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất Để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau chuyển mục đích SDĐ khơng sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai xảy phổ biến địa phương giai đoạn vừa qua, Luật Đất đai 2013 bổ sung quy định để kiểm soát chặt chẽ việc cho phép chuyển mục đích SDĐ[8] (bổ sung điều kiện chuyển) Theo đó, Điều 58 Luật đất đai năm 2013 quy định có hai loại điều kiện: + Điều kiện thứ áp dụng quan có thẩm quyền việc định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử đất (khoản khoản Điều 58) nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia bảo vệ môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu So với Luật Đất đai quy định hành quy định điều kiện chuyển mục đích sử dụng với đất trồng lúa có mở Hiện tất dự án có sử dụng đất trồng lúa không kể quy mô phải Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, theo quy định cơng trình dự án chuyển mục đích từ 10 đất trồng lúa trở lên phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, cịn cơng trình sử dụng 10 đất trồng lúa cần HĐND cấp tỉnh thông qua + Điều kiện thứ hai áp dụng chủ đầu tư xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (khoản Điều 58) có lực tài chính, có ký quỹ, khơng vi phạm pháp luật nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương giao đất, cho thuê đất chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn đến lãng phí đất đai, gây xúc nhân dân Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT tiếp tục quy định rõ điều kiện này, đơn cử như: Quy định cụ thể điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 13, Điều 14 Nghị định số 43); Quy định trình tự, thủ tục thực quy định điều kiện dự án sử dụng mà phải chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng (khoản Điều 68 Nghị định số 43); Quy định cụ thể việc thẩm định điều kiện, thẩm định nhu cầu sử dụng đất giao đất, cho thuê đất (khoản Điều 68 Nghị định số 43, Điều Thông tư số 30)… Thẩm quyền định chuyển mục đích sử dụng đất Như phần đề cập, cho phép chuyển đổi mục đích SDĐ phương thức thực quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai Nhà nước (được thực dựa sở quyền lực Nhà nước) Vì vậy, khơng phải quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ mà quan nhà nước có thẩm quyền quy định Luật đất đai năm 2013 thực việc Điều 59 Luật đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích SDĐ Cụ thể: Thứ nhất, UBND cấp tỉnh định cho phép chuyển mục đích SDĐ trường hợp sau đây: (1) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức; (2) Giao đất sở tôn giáo; (3) Giao đất người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi theo quy định khoản Điều 55 Luật Đất đai; (4) Cho thuê đất người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước theo quy định điểm đ điểm e khoản Điều 56 Luật Đất đai; (5) Cho th đất tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao Thứ hai, UBND cấp huyện định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trường hợp sau đây: + Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên phải có văn chấp thuận UBND cấp tỉnh trước định; + Giao đất cộng đồng dân cư Thứ ba, UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích xã, phường, thị trấn Và quan có thẩm quyền định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nêu không ủy quyền Từ quy định cho thấy UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất tổ chức; UBND cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất hộ gia đình, cá nhân Cịn UBND cấp xã khơng có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ Có thể thấy, Luật đất đai năm 2013 kiểm soát chặt việc thực thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất UBND cấp huyện[8,tr.75] Điều thể chỗ, Luật đất đai năm 2013 bổ sung quy định trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5ha trở lên phải có thêm văn chấp thuận UBND cấp tỉnh trước UBND cấp huyện định theo thẩm quyền (điểm a khoản Điều 59 Luật đất đai năm 2013) III Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hành chuyển mục đích sử dụng đất giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu áp dụng 10 Thực tiễn Trước Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành thực trạng cho thấy việc chuyển đổi mục đích SDĐ tùy tiện, diễn nhiều địa phương nước, đặc biệt chuyển từ đất NN sang đất phi NN, đất Số liệu thống kê cho thấy[12], số tỉnh, thành phố có suy giảm đáng kể diện tích đất nơng nghiệp, ví dụ vùng Đồng sông Hồng giảm tới 32.000 sau năm (2005-2010) Cùng với gia tăng quy mơ diện tích đất sử dụng cho mục đích phi NN Sự suy giảm phần diện tích đất sản xuất NN chuyển sang sử dụng cho mục đích mục đích khác như: xây dựng cơng trình cơng nghiệp, cơng trình thủy lợi, giao thơng, nhà ở, cơng trình hạ tầng xã hội Những điều xuất phát từ thực trạng quy định Luật đất đai năm 2003 chuyển mục đích SDĐ cịn nhiều bất cập, vướng mắc, đơn cử như: Căn chuyển tùy nghi, tùy tiện, không dựa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; khơng có điều luật quy định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư dự án đầu tư thực tràn lan, chưa kiểm soát thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ UBND cấp huyện… Chính từ bất cập nêu trên, Luật đất đai năm 2013 ban hành ngày 29/11/2013 vào thực tiễn kể từ ngày 1/7/2014 để thay cho Luật đất đai năm 2003 cho thấy chuyển biến tích cực vấn đề chuyển đổi mục đích SDĐ (đặc biệt việc chuyển đổi đất NN phần hạn chế hơn) Việc chuyển đổi mục đích tuân theo địa phương vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước cho phép Hoạt động chuyển đổi mục đích SDĐ đáp ứng nhu cầu phát triển đất nước Cụ thể, theo đánh giá Bộ TN&MT thì: “Thơng qua cơng tác giao đất, cho th đất, chuyển mục đích sử dụng đất; cơng trình, dự án triển khai, góp phần thúc đẩy q trình chuyển dịch cấu kinh tế trình chuyển đối cấu sử dụng đất, bước hình thành khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn, tạo diện mạo cho đô thị, đồng thời bước thị hóa nơng thơn; góp phần tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước từ kinh tế đất” [1] 11 Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt được, pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất số bất cập chủ yếu sau đây: Thứ nhất, pháp luật thực tiễn chưa giải hài hòa vấn đề bảo vệ đất nơng nghiệp nói chung đất trồng lúa nói riêng Ở nước ta, việc sử dụng đất nông nghiệp hiệu có ý nghĩa quan trọng nhằm đảm bảo an ninh lương thực quốc gia tăng thu nhập cho người dân Nhưng quy định Luật đất đai năm 2013 nói riêng pháp luật đất đai nói chung hầu hết cịn thả lỏng vấn đề hạn mức chuyển đổi, từ tạo cân việc sử dụng loại đất, không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ huyện, tỉnh (dù chuyển mục đích phải vào quy hoạch, kế hoạch SDĐ thực tế nhiều trường hợp cho phép chuyển mục đích trái với quy hoạch, kế hoạch nêu lúc cần thiết phải có hạn mức để tránh vi phạm này) Đơn cử Điều 58 Luật đất đai năm 2013 (điểm a khoản 1) quy định mức tối thiểu từ 10ha đất trồng lúa trở lên; từ 20 đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư mà cần phải có văn chấp thuận Thủ tướng phủ Thứ hai, thực tế tình trạng tự ý chuyển đổi mục đích SDĐ xảy nhiều Thời gian qua, tình trạng sai phạm chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn nhiều địa phương, đặc biệt chủ yếu chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp sang đất ở, dự án Qua tra phát có nhiều trường hợp cá nhân, doanh nghiệp vi phạm, đơn cử như: TP Hồ Chí Minh có Dự án cao ốc 104 Nguyễn Văn Cừ (Quận 1), cao ốc 128 Hồng Hà (Quận Phú Nhuận), dự án 334 Tô Hiến Thành (quận 10), Hoàng Minh Giám (Quận Phú Nhuận), 15 Thi Sách (Quận 1) Tại Hà Nội có dự án 36 Phạm Hùng, 25 Vũ Ngọc Phan, 53 Triều Khúc, 60B Nguyễn Huy Tưởng[13]… Thực trạng phần xuất phát từ vấn đề Nghị định 102/2014/NĐ-CP xử phạt VPHC lĩnh vực đất đai mức xử phạt cao hanh vi vi phạm chuyển mục đích SDĐ 100 triệu đồng q dự án hàng nghìn tỷ đồng Thứ ba, việc chuyển đổi mục đích khơng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Qua tra, phát có hành vi vi phạm quy định chuyển 12 mục đích sử dụng đất nêu khoản Điều 97 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Chính phủ giải chuyển mục đích SDĐ từ đất NN sang đất nông thôn không phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất duyệt 151 trường hợp (theo quy hoạch duyệt, khu đất đất nông nghiệp, đất ở) 70 trường hợp cho chuyển mục đích SDĐ Khu thị Tây Bắc Củ Chi không phù hợp quy hoạch, kế hoạch SDĐ duyệt[11] Điều xuất phát phần từ công tác lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ nhiều yếu kém, việc quản lý thực quy hoạch chưa nghiêm túc, chặt chẽ, xảy tình trạng quan nhà nước thỏa hiệp với doanh nghiệp việc giữ điều chỉnh quy hoạch, giãn tiến độ thực mục đích SDĐ theo quy hoạch phê duyệt Đây “kẽ hở” bị lợi dụng để chuyển đổi mục đích SDĐ tùy tiện; tham nhũng, tiêu cực gây lũng đoạn công tác quản lý nhà nước đất đai… [5,tr.57] Thứ tư, quy định pháp luật gây khó khăn cho cơng tác chuyển mục đích SDĐ Đối với quy định đất trồng lúa, theo quy định LĐĐ 2013, dự án SDĐ trồng lúa vào mục đích khác mà khơng thuộc trường hợp Quốc hội định Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương giao đất, cho thuê đất, quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích có văn chấp thuận Thủ tướng Chính phủ trường hợp chuyển từ 10ha trở lên Nghị Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trường hợp 10 Tuy nhiên, quy định hạn mức tối đa mà không giới hạn mức tối thiểu dẫn tới khó thực Trong thực tế, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi mục đích SDĐ 0,5 nhiều phát sinh vào thời điểm năm Điều gây nhiều khó khăn phải chờ đợi Nghị Hội đồng nhân dân cấp tỉnh (hai lần năm) Giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu áp dụng pháp luật Từ phân tích, nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất, em cho cần kết hợp, đồng giải pháp hoàn thiện pháp luật giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật chuyển đổi mục đích SDĐ đạt hiệu tốt nhất, giải pháp cần phải thực sau: (1) Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất: 13 Một là, đề bảo vệ đất NN để việc chuyển diện tích đất NN cách hợp lý pháp luật đất đai cần sửa đổi theo hướng quy định cụ thể cách đặt giới hạn chuyển đổi hàng năm, năm (theo kỳ quy hoạch, kế hoạch SDĐ chủ thể phép chuyển mục đích SDĐ loại đất trên, đơn cử đặt hạn mức tối đa mà chủ thể chuyển đổi điểm a khoản Điều 58 Luật đất đai năm 2013 (từ 10ha đến giới hạn tối đa) Hai là, Cần thiết quy định hạn mức thiểu trường hợp quy định điểm b khoản Điều 58 Luật đất đai năm 2013 nói riêng trường hợp dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phịng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác mà không thuộc trường hợp Quốc hội định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư phải có Nghị HĐND cấp tỉnh trường hợp 10 Quy định hạn mức tối thiểu phép chuyển đổi điểm hạn chế trường hợp người dân tự ý chuyển đổi mà khơng xin phép (vì chuyển khơng nhiều lại phải đợi lâu) Cùng hạn mức chuyển mục đích SDĐ nói riêng để hạn chế chuyển mục đích SDĐ gây cân phân bổ loại đất Ba là, đưa biện pháp xử lý mạnh tay hơn, xử lý vi phạm hợp thời hiệu trường hợp tự ý chuyển mục đích SDĐ Theo em, thay mức tiền phạt cụ thể nên quy định số tiền phạt theo tỉ lệ với giá trị diện tích đất bị chuyển đổi sai mục đích với dự án lớn thu lại nhiều lợi nhuận mức xử phạt cao (mức cao giúp cho nhà đầu tư phần thân trọng tôn trọng thực nghiêm chỉnh quy phạm pháp luật hơn) Hơn nữa, đề việc xử lý vi phạm đạt đạt hiệu quả, cần quy định cụ thể thời gian xử lý vi phạm sai phạm VD: trường hợp phạt tiền ngày cần hoàn thành, việc nộp lại khoản thu lợi bất hợp pháp ngày, tránh trường hợp nhà đầu tư “chây ỳ” việc thực xử lý vi phạm pháp luật[3,tr.80-81] (2) Giải pháp nâng cao hiệu áp dụng +) Tăng cường phổ biến, giáo dục pháp luật cách thường xuyên, liên tục với hình thức đa dạng, phong phú, phù hợp với nhận thức người dân địa phương tổ chức lớp bồi dưỡng, hội nghị tập huấn Luật Đất đai; thi tìm hiểu pháp luật đất đai; lồng ghép việc tuyên truyền 14 pháp luật đất đai với hoạt động hòa giải; tư vấn pháp luật, trợ giúp pháp lý; thành lập câu lạc pháp luật khu dân cư, thơn xóm; tổ chức phiên tòa lưu động xét xử vụ án đất đai sở v.v +) Nâng cao chất lượng công tác lập, thẩm định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thực nghiêm kỷ luật quy hoạch, kế hoạch SDĐ cấp có thẩm quyền xét duyệt Hạn chế đến mức thấp việc điều chỉnh, thay đổi quy hoạch, kế hoạch SDĐ để không tạo “kẽ hở” cho việc lợi dụng chuyển mục đích SDĐ cách ạt, khơng tính đến hiệu kinh tế gây lãng phí tài nguyên đất đai +) Tăng cường hiệu tra, giám sát việc thi hành pháp luật, kịp thời phát hiện, ngăn chặn vi phạm pháp luật, xử lí nghiêm minh vi phạm xảy Đơn cử, kế hoạch tra, kiểm tra năm 2021 đất đai, Bộ TN&MT giao Tổng cục Quản lý đất đai kiểm tra 26 tỉnh, thành phố việc chấp hành quy định Luật Đất đai việc thực quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất q II-IV[14] Địi hỏi cần phải tổ chức thêm nhiều lần tra, kiểm tra phạm vi nước, phạm vi tỉnh, kiểm tra bất ngờ, khơng báo trước để phát sai phạm chuyển đổi mục đích SDĐ… C KẾT LUẬN Ở nước ta, việc chuyển đổi mục đích SDĐ thực dựa sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Để giải hài hòa vấn đề bảo vệ chặt chẽ việc phân bổ loại đất với chuyển đổi mục đích SDĐ việc chuyển đổi phải đồng ý quan nhà nước có thẩm quyền tuân thủ quy định pháp luật đất đai Dẫu vậy, thực tế xảy tình trạng tự ý chuyển đổi mục đích SDĐ trái phép Hành vi vừa thể ý thức coi thường pháp luật, vừa phá vỡ nề nếp quản lý nhà nước đất đai cần xử lý nghiêm minh Đây lý đời pháp luật chuyển đổi mục đích SDĐ 15 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài nguyên Môi trường (2017), Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2013 định hướng sửa đổi Luật Đất đai (dự thảo), tr.6 Giáo trình Luật đất đai (2016), Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Công an nhân dân, Hà Nội Hoàng Thị Mỹ Hoa (2019), “Pháp luật Việt Nam chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư bất động sản - Thực trạng giải pháp hoàn thiện”, luận văn thạc sĩ Luật học Luật đất đai năm 2013 Lê Minh (2020), “Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất theo pháp luật đất đai Việt Nam nay”, Luận văn thạc sĩ luật kinh tế, Hà Nội Hoàng Phê (2018), Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng Viện khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Bách Khoa, Nxb Tư pháp, Hà Nội Nguyễn Xuân Trọng (2014), “Quy định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành”, Tạp chí luật học - Đặc san 11/2014, tr.72-77 Nguyễn Quang Tuyến – Chủ nhiệm (2013), “Pháp luật tài đất đai giá đất Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Trường Đại học Luật Hà Nội 10.https://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat-binh-luan-gopy/29575/05-truong-hop-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-khong-can-xinphep 11.https://thanhtra.com.vn/thanh-tra/ket-luan-thanh-tra/chuyen-muc-dich-sudung-dat-khong-phu-hop-quy-hoach-ke-hoach-su-dung-dat-170774.html 12.https://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu-trao-doi/nghien-cuu-dieu-tra/hientrang-su-dung-dat-dai-nhin-tu-3-cuoc-tong-dieu-tra-lon-62225.html 13.https://kinhtedothi.vn/lo-hong-trong-chuyen-doi-muc-dich-su-dung-datnguy-co-that-thoat-ngan-sach-385285.html 14.https://thanhtra.com.vn/xa-hoi/doi-song/bo-tn-mt-lap-ke-hoach-kiem-traquan-ly-dat-dai-tai-26-tinh-thanh-180813.html 16 ... từ đất đai II Quy định pháp luật hành chuyển mục đích sử dụng đất Căn chuyển mục đích sử dụng Khơng phải trường hợp sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. .. chuyển đất nơng nghiệp thành đất phi nơng nghiệp ? ?Chuyển mục đích sử dụng đất phân thành nhóm: Chuyển mục đích sử dụng đất hợp pháp chuyển mục đích sử dụng đất bất hợp pháp (chuyển mục đích sử. .. mục đích sử dụng đất trái phép) Từ quy định pháp luật đất đai phân tích hiểu chuyển mục đích sử dụng đất sau: ? ?Chuyển mục đích SDĐ việc thay đổi mục đích sử dụng từ loại đất sang loại đất khác theo
- Xem thêm -

Xem thêm: Phân tích và bình luận các quy định của pháp luật hiện hành về chuyển mục đích sử dụng đất, Phân tích và bình luận các quy định của pháp luật hiện hành về chuyển mục đích sử dụng đất