Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố bắc ninh tỉnh bắc ninh giai đoạn 2015 2019

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Bùi Thị Hương Giang ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cơ, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc thầy giáo TS Nguyễn Đức Thạnh tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Phòng quản lý Đào tạo sau Đại học, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Bắc Ninh, cán phịng Tài – Kế hoạch thành phố Bắc Ninh, cán Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Bắc Ninh giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Thái Ngun, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Bùi Thị Hương Giang MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, sở khơng gian q trình sản xuất, tư liệu sản xuất đặc biệt nông nghiệp, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơng trình kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh quốc phịng Trong q trình đổi kinh tế - xã hội nước ta, chế kinh tế thị trường bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh hình thành xu hướng yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu trở thành hàng hố, có đất đai Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp cơng nghiệp hố - đại hố đất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT Hình thức thực tế đạt số thành làm thay đổi mặt số địa phương, trình thực bộc lộ số khó khăn tồn việc định giá khu đất dùng để tốn chưa có sở, việc giao đất tốn tiến hành khơng chặt chẽ Để khắc phục tồn đó, năm gần Nhà nước có chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT theo hướng đấu thầu dự án đấu giá quyền SDĐ Công tác đấu giá quyền SDĐ thực hướng cho thị trường BĐS Giá đất quy định giá đất theo thị trường xích lại gần thông qua việc đấu giá quyền SDĐ Kết thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt thành định, nhiên bộc lộ số tồn Thành phố Bắc Ninh trung tâm tỉnh Bắc Ninh, nằm phía Đơng Bắc tỉnh Bắc Ninh cách trung tâm thủ Hà Nội 30km phía nam, cách thành phố Bắc Giang 20km phía Bắc Trong năm gần đây, thành phố Bắc Ninh có tốc độ tăng trưởng cao, nhu cầu sử dụng đất ngày tăng nhanh với nhu cầu phát triển sở hạ tầng địa bàn Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố đem lại số lợi ích phục vụ cho trình phát triển kinh tế xã hội quản lý Nhà nước đất đai địa bàn tỉnh Để thấy rõ hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại, đồng thời tìm giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh, tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2019” Mục tiêu đề tài - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015-2019 - Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 20152019 - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học Đề tài góp phần cung cấp sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, hiệu hồn thiện Góp phần bổ sung hồn thiện sách liên quan đến tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Nghiên cứu đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua dự án, thấy khó khăn, thuận lợi gặp phải để tham mưu đưa ý kiến giúp địa phương thực tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Khái niệm đất đai thị trường đất đai 1.1.1.1 Đất đai Đất đai loại tài nguyên tự nhiên, loại tài nguyên sản xuất, bao gồm lục địa mặt nước bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học, đất đai khơng bao gồm mặt đất cịn bao gồm tài nguyên lòng đất tất thứ sinh sơi mặt đất lịng đất khơng lao động người làm ra, tức bao gồm nước mặt đất nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật động vật Với nghĩa chung nhất, lớp bề mặt trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy bãi đá…Với nghĩa hẹp, đất đai biểu khối lượng tính chất quyền lợi tài sản mà người chiếm đất Nó bao gồm lợi ích đất mặt pháp lý quyền theo tập quán không thành văn Như vậy, "đất đai" khoảng khơng gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài ngun nước ngầm khống sản lịng đất), theo chiều nằm ngang mặt đất (là kết hợp thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật thành phần khác) giữ vai trò quan trọng có ý nghĩa to lớn hoạt động sản xuất sống xã hội loài người Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt tài sản đất đai có giá trị sử dụng, đối tượng trao đổi mua bán Ngồi đất đai cịn tài sản vô quý giá quốc gia, chuyển tiếp qua nhiều hệ coi dạng tài sản phương thức tích lũy cải vật chất xã hội (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006) 1.1.1.2 Thị trường bất động sản Thị trường nơi trao đổi hàng hoá sản xuất ra, với quan hệ kinh tế người với người, liên kết với thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng tượng kinh tế phản ánh thông qua trao đổi lưu thơng hàng hố quan hệ kinh tế mối liên kết kinh tế người với người để từ liên kết họ với Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS Thị trường BĐS phận cấu thành quan trọng kinh tế Đó nơi tiến hành hoạt động giao dịch BĐS, mang tính khu vực biến động theo thời gian Có thể nói tổng hịa giao dịch BĐS đạt khu vực địa lý định thời điểm định (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005) Thị trường BĐS chịu chi phối quy luật kinh tế hàng hoá; quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật canh tranh theo mơ hình chung thị trường hàng hố với yếu tố xác định sản phẩm, số lượng giá Phạm vi hoạt động thị trường BĐS pháp luật nước quy định nên khơng đồng Đó phạm vi địa phương, quốc gia hay quốc tế Chức thị trường BĐS đưa người mua người bán BĐS đến với nhau; xác định giá cho BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS sở tính cạnh tranh thị trường (Viện nghiên cứu Địa chính, 2003) 1.1.1.3 Một số khái niệm khác - Đấu giá: Là bán hình thức người mua trả giá giá cao chấp nhận - Đấu giá BĐS: Llà việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn người mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao theo thủ tục đấu giá tài sản - Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, nhận làm nhận bán với giá rẻ giao cho làm bán hàng - Định giá: Là ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định, thời điểm xác định - Định giá đất: Được hiểu ước tính giá trị quyền SDĐ hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời điểm xác định - Định giá BĐS: Là hoạt động tư vấn, xác định giá BĐS cụ thể thời điểm xác định - Giá cả: Là biểu thị tiền giá trị tài sản, số tiền thoả thuận người mua người bán thời điểm xác định Giá lớn nhỏ giá trị thị trường tài sản - Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn giao dịch BĐS cung cấp dịch vụ cho kinh doanh BĐS (Quốc hội, 2006) 1.1.2 Giá đất, định giá đất thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái quát giá đất Đối với đất đai, giá phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi q trình mua bán, nói cách khác giá đất đai cao hay thấp định thu lợi cao hay thấp khoảng thời gian Quyền lợi đất đai đến đâu có khả thu lợi đến từ đất có giá tương ứng, giá quyền sở hữu , giá quyền sử dụng, giá quyền cho thuê, giá quyền chấp Hầu hết nước có kinh tế thị trường, giá đất biểu mặt giá trị quyền sở hữu đất đai Xét phương diện tổng quát, giá đất giá bán quyền sở hữu đất mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất khơng gian thời gian xác định (Hồ Thị Lam Trà, 2006) Theo khoản 19, Điều 4, Luật Đất đai 2013: Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc Hội, 2013) 1.1.2.2 Khái quát định giá đất bất động sản Trên giới, đất tài sản khác gắn liền với đất coi tài sản thống gọi chung BĐS Trong hoạt động định giá có định giá BĐS định giá đất Định giá BĐS nói chung định giá đất nói riêng lĩnh vực nhiều nước giới kể nước phát triển nước phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua Nhiều nước phát triển thành luật BĐS (Hồ Thị Lam Trà, 2006) Tại nước Mỹ, Nhật, Thụy Điển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất BĐS trở thành ngành quan trọng kinh tế Các kết nghiên cứu giá đất, nguyên tắc phương pháp định giá đất BĐS đưa vào ứng dụng rộng rãi hoạt động định giá, tạo điều kiện cho giao dịch dân thị trường BĐS mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp BĐS diễn thuận lợi Hiện nay, hoạt động định giá đất BĐS nhiều nước giới vừa công cụ cần thiết hoạt động quản lý Nhà nước thị trường BĐS vừa loại dịch vụ phổ biến kinh tế thị trường nằm kiểm soát Nhà nước (Hồ Thị Lam Trà, 2006; Nguyễn Trung Nhân, 2014) Mặc dù có khác hình thức tổ chức máy Nhà nước, nội dung định giá quản lý Nhà nước hoạt động định giá đất BĐS nói chung nhiều nước giới có điểm giống nhau, cụ thể là: - Định giá quản lý hoạt động định giá đất xác định nội dung hoạt động quản lý Nhà nước - Hoạt động định giá đất BĐS diễn hành lang pháp lý xác lập, nội dung thể chế hố đầy đủ chi tiết 1.1.2.3 Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất Đất đai nhân tố tồn quốc gia Đó vật thể tự nhiên khơng người tạo làm thay đổi q trình sử dụng mà đất trở nên có giá trị Giá trị đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá trị tịa nhà dùng để chấp khác với giá trị đấu giá bán thị trường tự Vì xác định giá thị trường bất động sản khơng khoa học mà cịn nghệ thuật phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai tính chất thân đất đai bất động sản Giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi q trình mua bán, có nghĩa tư hóa địa tơ Nói cách khác giá đất đai cao hay thấp định thu lợi (địa tơ) cao hay thấp khoảng thời gian Quyền lợi đất đai đến đâu có khả thu lợi đến từ đất có giá tương ứng, giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá quyền cho thuê, giá quyền chấp 1.1.2.4 Các hình thức đấu giá Đấu giá chế thị trường vật hữu hình hay vơ hình, hay tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung vật đấu giá) trao đổi, mua bán sở giá chào người tham gia đấu giá hay người trả giá, thành viên tham gia thị trường Đấu giá cung cấp hệ quy tắc điều chỉnh qua định mua hay bán cho người trả giá thích hợp Đấu giá tổ chức vào thời điểm xác định với số người tham gia hạn chế ... mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh, tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015. .. - 2019? ?? Mục tiêu đề tài - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015- 2019 - Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử. .. quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 20152 019 - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh Ý nghĩa