Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố bắc ninh tỉnh bắc ninh giai đoạn 2015 2019

Công tácđấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố đã đem lại một số lợi íchphục vụ cho quá trình phát triển kinh tế xã hội và quản lý Nhà nước về đất đaitrên địa bàn tỉnh.Để thấy

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kếtquả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan vàchưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đãđược cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõnguồn gốc

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020

Tác giả luận văn

Bùi Thị Hương Giang

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đãnhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô, sự giúp đỡ, độngviên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng

và biết ơn sâu sắc thầy giáo TS Nguyễn Đức Thạnh đã tận tình hướng dẫn,dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trìnhhọc tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Phòng quản lý Đào tạo sauĐại học, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm – Đại họcThái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài

và hoàn thành luận văn

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Phòng Tàinguyên và Môi trường thành phố Bắc Ninh, cán bộ phòng Tài chính – Kếhoạch thành phố Bắc Ninh, cán bộ Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phốBắc Ninh đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đềtài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đãtạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khíchtôi hoàn thành luận văn./

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020

Tác giả luận văn

Bùi Thị Hương Giang

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian củamọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thànhphần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thịtrường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh

và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sảnphẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp côngnghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã chophép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT Hìnhthức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả như làm thay đổi bộ mặtcủa một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khókhăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở,việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ

Để khắc phục những tồn tại đó, trong những năm gần đây Nhà nước đã

có cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT theo hướng đấu thầu dự ánhoặc đấu giá quyền SDĐ Công tác đấu giá quyền SDĐ đã thực sự là mộthướng đi mới cho thị trường BĐS Giá đất quy định và giá đất theo thị trường

đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền SDĐ Kết quả thựchiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã đạt được những thành quả nhấtđịnh, tuy nhiên vẫn bộc lộ một số tồn tại

Thành phố Bắc Ninh là trung tâm của tỉnh Bắc Ninh, nằm về phía ĐôngBắc tỉnh Bắc Ninh cách trung tâm thủ đô Hà Nội 30km về phía nam, cáchthành phố Bắc Giang 20km về phía Bắc Trong những năm gần đây, thành phốBắc Ninh có tốc độ tăng trưởng cao, do đó nhu cầu sử dụng đất ngày càng

tăng nhanh cùng với nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng trên địa bàn Công tácđấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố đã đem lại một số lợi íchphục vụ cho quá trình phát triển kinh tế xã hội và quản lý Nhà nước về đất đaitrên địa bàn tỉnh.

Để thấy rõ được những hiệu quả do công tác đấu giá quyền sử dụng đấtmang lại, đồng thời tìm ra những giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền

sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:

“ Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2019”

2 Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá được công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thànhphố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015-2019

- Đánh giá được một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sửdụng đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015-2019

- Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh

3 Ý nghĩa của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức vàthực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, hiệu quả hơn và hoànthiện hơn

Góp phần bổ sung và hoàn thiện các chính sách liên quan đến tổ chứcthực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấugiá quyền sử dụng đất

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Nghiên cứu và đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các dự án, thấy được những khó khăn, thuận lợi gặp phải để tham mưu

đưa ra ý kiến giúp địa phương thực hiện tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh.

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Khái niệm đất đai và thị trường đất đai

1.1.1.1 Đất đai

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, baogồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học,đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất

và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động vàcon người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng,thực vật và động vật Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, baogồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầmlầy và bãi đá…Với nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất củaquyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất Nó có thể baogồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quánkhông thành văn

Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳngđứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật,động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòngđất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địahình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quantrọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của

xã hội loài người

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và là tài sản vì đất đai có giá trị sửdụng, là đối tượng được trao đổi mua bán Ngoài ra đất đai còn là tài sản vôcùng quý giá của mỗi quốc gia, được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được

coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất xã hội (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006).

1.1.1.2 Thị trường bất động sản

Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan

hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hànghoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phảnánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mốiliên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trườnghiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đếngiao dịch BĐS

Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế

Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về BĐS, mang tính khu vực vàbiến động theo thời gian Có thể nói đó là tổng hòa các giao dịch BĐS đạt

được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).

Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; quyluật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật canh tranh và theo mô hình chung củathị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả

Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quyđịnh nên không đồng nhất Đó có thể là trong phạm vi địa phương, quốc giahay quốc tế Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bánBĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐStheo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị

trường (Viện nghiên cứu Địa chính, 2003).

1.1.1.3 Một số khái niệm khác

- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá giá

cao nhất thì được chấp nhận

- Đấu giá BĐS: Llà việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn người

mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản.

- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với

giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng

- Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể

bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểmxác định

- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng

hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thờiđiểm xác định

- Định giá BĐS: Là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể

tại một thời điểm xác định

- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả

thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định Giá cả có thểlớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản

- Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS (Quốc hội, 2006)

1.1.2 Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái quát về giá đất

Đối với đất đai, giá cả phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt độngkinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đaicao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thờigian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từđất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu , giá cả quyền sửdụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước cónền kinh tế thị trường, giá đất là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đấtđai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính

là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác

định (Hồ Thị Lam Trà, 2006).

Theo khoản 19, Điều 4, Luật Đất đai 2013: Giá đất là giá trị quyền sửdụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất Giá trị quyền sử dụng đất là giá trịbằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời

hạn sử dụng đất xác định (Quốc Hội, 2013).

1.1.2.2 Khái quát về định giá đất và bất động sản

Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là mộttài sản thống nhất và gọi chung là BĐS Trong hoạt động định giá có định giáBĐS và định giá đất Định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng là mộtlĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như cácnước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua Nhiều

nước đã phát triển thành bộ luật BĐS (Hồ Thị Lam Trà, 2006)

Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy Điển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia,Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và BĐS đó trở thành mộtngành quan trọng của nền kinh tế Các kết quả nghiên cứu về giá đất, cácnguyên tắc và phương pháp định giá đất và BĐS đó được đưa vào ứng dụngrộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trênthị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấpBĐS diễn ra thuận lợi Hiện nay, hoạt động định giá đất và BĐS tại nhiềunước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt động quản lý củaNhà nước đối với thị trường BĐS vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền

kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước (Hồ Thị Lam Trà, 2006; Nguyễn Trung Nhân, 2014).

Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước,nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất

và BĐS nói chung tại nhiều nước trên thế giới đều có những điểm rất giốngnhau, cụ thể là:

- Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước.

- Hoạt động định giá đất và BĐS diễn ra trong hành lang pháp lý đã đượcxác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết

1.1.2.3 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia Đó

là một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nótrong quá trình sử dụng và chính bởi vậy mà đất trở nên có giá trị Giá trị củađất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá trị của một tòa nhà khi dùng để thếchấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do

Vì vậy xác định giá cả thị trường của một bất động sản không chỉ là khoa học

mà còn là một nghệ thuật phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tínhchất của bản thân đất đai và bất động sản

Giá cả của đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh

tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô Nóicách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô)cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì cóthể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cảquyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thếchấp

1.1.2.4 Các hình thức đấu giá

Đấu giá là một cơ chế thị trường trong đó một vật hữu hình hay vô hình,một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là vật đấu giá) được traođổi, mua bán trên cơ sở giá chào những người tham gia đấu giá hay người trả giá,những thành viên tham gia trên thị trường Đấu giá cung cấp một hệ quy tắc điềuchỉnh qua đó quyết định mua hay bán cho người trả giá thích hợp nhất Đấu giáđược tổ chức vào thời điểm xác định với số người tham gia hạn chế

Đấu giá mức thứ nhất: Cho phép người chào giá cao nhất được mua vật

đấu giá và trả tiền tại mức giá đó Mặt khác, trong đấu thầu người thắng cuộc

là người thắng thầu, là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng mứcgiá đó

Đấu giá mức thứ hai: Chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người

thắng cuộc phải chi trả tiền ở mức giá thấp nhất liền dưới mức thắng cuộc.Trong đấu thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầunhưng được trả tiền ở mức cao hơn liền kề trên mức giá chào thắng cuộc

Đấu giá niêm phong: Đây là hình thức đấu giá trong đó người tham gia

cùng nộp giá chào một lúc mà không được biết giá của người khác cũng nhưgiữ kín không cho người khác biết giá của mình

Đấu giá kiểu Hà Lan: Người bán đấu giá đưa ra một mức giá rất cao

cho vật đấu giá mà thường là không người mua nào trả nổi Mức giá sẽ được

hạ xuống dần dần theo một chiếc đồng hồ Nếu người trả giá chấp nhận mứcgiá thì phải ấn nút chấp nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội

Đấu giá kiểu Anh: Người bán đấu giá điều khiển cuộc bán đấu giá sao cho

người trả giá thắng được mức hiện tại Giá chào mời phải cao hơn giá cũ mộtkhoảng cho trước.Cuộc đấu giá chấm dứt khi không còn người nào đưa ra mứcgiá khá hơn Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo giá đã chào

Đấu giá nhượng quyền: Đây là hình thức đầu giá dài vô hạn định, dành

cho các sản phẩm có thể được tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làmthuốc…), người đấu giá đặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể điều chỉnhhoặc rút lại), người bán có thể xem xét kết thúc cuộc đấu giá bất cứ lúc nàokhi chọn được mức giá vừa ý

Đấu giá duy nhất: Trong hình thức này, người đấu giá sẽ đưa ra giá

không rõ ràng, và được cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể đặt Một mứcgiá duy nhất có thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các mức giá được ra giá sẽthắng cuộc

Đấu giá mở: Đây là hình thức sử dụng trong thị trường chứng khoán và

trao đổi hàng hóa Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người giao dịchđưa ra giá bằng lời ngay lập tức Những giao dịch có thể đồng thời diễn ra ởnơi khác nhau trong sàn mua bán Hình thức này dần được thay thể bởi hìnhthức thương mại điện tử

Đấu giá trần: Hình thức đấu giá này có giá bán ra định trước, người

tham gia có thể kết thúc cuộc đấu giá bằng cách đơn giản chấp nhận mức giánày Mức giá này do người bán định ra Người đấu giá có thể chọn để ra giáhoặc sử dụng luôn mức giá trần Nếu không có người chọn giá trần thì cuộcđấu giá sẽ kết thúc với người trả mức giá cao nhất

Đấu giá tổ hợp: Trong một số trường hợp, sự định giá của người mua là

một tập hợp món hàng với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ hợp).Các hình thức đấu giá không chỉ được áp dụng đối với những mặt hànghiếm mà còn được sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hóa theo lô, đặcbiệt là với các cơ chế khớp lệnh giao dịch tự động Nghiên cứu đấu giá giúpcho các nhà thiết kế thị trường có thể tối ưu hóa hoạt động mua bán.Hơn thếnữa, kết hợp với lý thuyết trò chơi, nghiên cứu đấu giá có thể giúp người bánđấu giá đạt hiệu quả cao hơn

1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.1.3.1 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá đất ở Việt Nam

a Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu

tư xây dựng CSHT ở Việt Nam

Trước năm 1993, trong những quy định của Luật Đất đai 1988, Nhà nướcnghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền SDĐ trên thịtrường Đất đai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho cácdoanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng Do vậy, trong giaiđoạn này, giá đất không được đề cập đến, làm cho quan hệ đất đai không vận

động theo hướng tích cực, đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vôchủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, không kiểmsoát được.

Luật Đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người SDĐđược quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trịquyền SDĐ đó tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành vàphát triển thị trường BĐS chính thức ở nước ta Điều đó đã tạo bước chuyểnbiến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người SDĐ

mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người SDĐ với nhau, bước đầu hìnhthành việc đấu giá quyền SDĐ

Chính sách SDĐ phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đườnglối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thungân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng CSHT phục vụ sựnghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước Mặt khác, với chính sáchgiao đất có thu tiền sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người SDĐ vớinhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người SDĐ vào mục đíchkinh doanh Nguồn tài nguyên đất đai được xác định từ giá trị sẽ giúp phần tácđộng tới ý thức, trách nhiệm từ phía người SDĐ, đất đai sẽ được sử dụng kinh

tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn

Với chủ trương “Đổi đất lấy CSHT” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành phố

đó chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động nguồn vốnđầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống CSHT địa phương Với chủ trươngnày, trong vòng hơn 10 năm trở lại đây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ đấttạo vốn xây dựng CSHT đó được nhân rộng trên phạm vi cả nước Đây là mộtgiải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng CSHT, tập trungkhai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiệnđại hoá Dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng, nhiều địa phương đã huyđộng được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư

xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, đường, trạm, từng bước gópphần cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân Chính sách giao đất

để tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT đó mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn.Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ đất để xây dựng CSHT tại các địaphương được tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:

- Hình thức 1: UBND tỉnh cho phép các nhà đầu tư có năng lực tài chính

nhận làm các công trình Sau khi hoàn thành, UBND cấp tỉnh sẽ thanh toánbằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm thu

- Hình thức 2: UBND tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà đầu tư vừa có năng

lực tài chính, vừa có năng lực thi công để trực tiếp xây dựng công trình Saukhi hoàn tất công trình, UBND tỉnh sẽ thanh toán bằng đất cho nhà đầu tưtheo khối lượng thi công được nghiệm thu

- Hình thức 3: UBND cấp tỉnh cho phép các nhà đầu tư nộp một khoản

tiền vào ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng một công trình thuộc danhmục công trình đầu tư bằng quỹ đất được Chính phủ cho phép và theo tổngmức đầu tư được duyệt Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, UBND tỉnh sẽ giaocho nhà đầu tư một diện tích đất có giá trị tương ứng để thanh toán Với sốtiền thu được, UBND tỉnh tự tổ chức đầu tư xây dựng công trình

Song cùng với những biến động về giá cả đất đai trên thị trường BĐS,giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá đất do Nhà nước quyđịnh, chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT đó bộc lộ nhữnghạn chế, nhược điểm nhất định, ví dụ như bảng giá đất đã được Nhà nướcchỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu, giá đất do Nhà nước đặt ra

là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các đô thị, các khu công nghiệp, du lịch,dịch vụ Chính sự chênh lệch về giá đất do Nhà nước quy định với giá đấtchuyển nhượng thực tế trên thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch đấtđai làm phát sinh ra những khoản địa tô mà Nhà nước không kiểm soát đượcdẫn đến thất thoát một nguồn thu lớn Bên cạnh đó, Nhà nước mới chỉ chú ý

đến giao mà chưa chú ý đến kiểm soát, đặc biệt là sự chênh về thời gian dẫnđến không huy động được tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, giá đấtkhi Nhà nước giao đất chênh lệch quá lớn so với giá đất trên thị trường đã làm

thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005; Viện nghiên cứu Địa chính, 2002).

b Chủ trương đấu giá đất được hình thành

Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạovốn đầu tư xây dựng CSHT mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giátrị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua Song cùng với sự phát triển củanền kinh tế - xã hội, sự biến động của giá cả đất đai trên thị trường BĐS, cơchế giao đất có thu tiền sử dụng đó bộc lộ những nhược điểm hạn chế nhấtđịnh

Cơ chế đấu giá quyền SDĐ tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT được ápdụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phụcnhững nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng Để cụ thểhóa điều đó, ngày 18/2/2003, Bộ Tài chính đó ban hành Quyết định số22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xâydựng CSHT, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sửdụng quỹ đất xây dựng CSHT là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựngCSHT hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn

Từ đó đến nay, công tác đấu giá quyền SDĐ được coi là một giải pháphữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và SDĐ trong giai đoạnhiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựngCSHT mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất

1.1.3.2 Các yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng

đất Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là

Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thịtrường và khả năng sinh lợi của đất Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau

thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi

của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:(Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

- Vị trí của khu đất:

Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giáđất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ởnhững vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặtkhác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ cógiá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ởmặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất

sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn Do vậy, khi xácđịnh giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xungquanh làm ảnh hưởng đến giá đất

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư CSHT

Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa đượcđầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xácđịnh giá đất Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đườnggiao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiệnđại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn (những yếu tố phục vụ trực tiếp

và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất củacác doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất

- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:

Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinhdoanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống làđiều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực

tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhàmáy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triểnnhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau

Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của

nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó và đất đai là một tài sản khônggiống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định

về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Đất có hạn về

số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà

ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến

1.1.3.3 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá Quyền sử dụng đất

ở nước ta.

Việc xác định giá khởi điểm quyền sử dụng đất được thực hiện theo quyđịnh của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất (phương pháp so sánhtrực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặngdư)

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thịtrường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh

được với loại đất cần định giá (Nghị định 188/2004/NĐ-CP,2004).

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng đểphân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền

sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường

- Phương pháp thu nhập:

Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đấtthường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất

đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác.Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trongtương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn

vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá (Nghị định 188/2004/NĐ-CP,2004).

- Phương pháp thặng dư:

Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đấttrống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mụcđích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính đểtạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đấttrống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích

sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương

tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp

Căn cứ tình hình cụ thể của thị trường và số liệu đã thu thập, Ủy bannhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp phù hợp trong các phương pháp xácđịnh giá đất quy định của Chính phủ để định giá đất tại địa phương Trường

hợp cần thiết có thể kết hợp một số phương pháp xác định giá đất để định mứcgiá đất cụ thể.

1.1.3.4 Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Tổ chức bán đấu giá tài sản (hay quyền sử dụng đất) có thể lựa chọnmột trong các hình thức đấu giá sau đây để tiến hành cuộc bán đấu giá tài sản:

- Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc bán đấu giá;

- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp;

- Các hình thức khác do người có tài sản bán đấu giá và tổ chức bán

đấu giá tài sản thỏa thuận (Nghị định 17/2010/NĐ-CP, 2010).

1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài

1.2.1 Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới

1.2.1.1 Trung Quốc

Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trườngBĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐthuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền SDĐ) trong một sốnăm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền SDĐ của người SDĐ

được gọi là xuất nhượng quyền SDĐ (Nguyễn Đình Bồng, 2005).

Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể,quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyềnSDĐ của UBND huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khốngchế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báocáo với chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chínhphủ Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi củaUBND cấp huyện, thị Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sửdụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quyhoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định củachính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơquan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện UBND huyện, thị

trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình

(Nguyễn Đình Bồng, 2005).

Việc xuất nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá,đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trìnhthương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phảithực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá,đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng quyền SDĐ bằng thươnglượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước.Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vàoviệc xây dựng CSHT và mở mang đất đai Chính phủ quy định cụ thể việc nộptiền SDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích vàthời hạn ghi trong hợp đồng Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưavào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượngquyền SDĐ; nếu sau hai năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồiquyền SDĐ mà không bồi thường; trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc

do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm côngtác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công

Việc xuất nhượng quyền SDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặcthỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn vàđịnh giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐSchuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường

BĐS ở Trung Quốc (Tổng cục địa chính,1996).

BĐS cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanhBĐS cũng như các con nợ và toà án để tập trung giải quyết những bất độngsản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phươngtịch thu bất động sản của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản

này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ (Phạm Thị Thu Hường, 2013)

Trình tự đấu giá bất động sản gồm có hai hình thức là trả giá bằng thưkín và đấu giá công khai Hình thức trả giá bằng thư kín lại có hai loại là trảgiá vào ngày đã định và trả giá trong suốt thời hạn đã định; còn hình thức đấugiá công khai là cách kéo giá mua dần lên trong ngày đấu giá (trước khi Luậtthi hành án dân sự được ban hành thì cách thức này được áp dụng khá phổbiến nhưng hiện nay cách thức này không được toà án áp dụng nữa)

1.2.1.3 Australia

Đất đai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê vàđược quyền sử dụng Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữachủ sử hữu đất và người thuê nhà đất Trong một số trường hợp, luật khốngchế mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/BĐS và đề ra các quy định bảo vệquyền lợi của người thuê nhà đất và bảo đảm các quyền của chủ đất Các công

tác này do Văn phòng thẩm định giá Australia (AVO) thực hiện (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).

1.2.1.4 Campuchia

Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me mới có quyền

sở hữu đất đai Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đốivới BĐS trên toàn quốc là: Bộ Quản lí đất đai, Quy hoạch đô thị và Xây dựng

Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị,pháp luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổchức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thếgiới, nhưng công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các

nước trên thế giới đều được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ

có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đaitrong cơ chế thị trường BĐS

1.2.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Đấu giá QSDĐ đã được triển khai thực hiện ở tất cả các tỉnh, thành phố

và đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng,người sử dụng đất và Nhà nước Một số mô hình đấu giá quyền SDĐ được ápdụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khácnhau như thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng Sau đây là sơ lược tình hình đấu giá đất của một số địa phương trong thời gianqua

1.2.2.1 Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hà Nội

Đấu giá quyền SDĐ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâmcủa thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các vănbản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội đã ban hànhnhiều văn bản quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất Theo đó các địaphương trên địa bàn thành phố đã thực hiện các văn bản đó kịp thời, hiệu quả

và đạt được những kết quả quan trọng Nếu như năm 2003 Thành phố Hà Nộithực hiện đấu giá quyền SDĐ 6 dự án với diện tích 7,1ha thu được 973 tỷđồng; năm 2004 thực hiện đấu giá quyền SDĐ 12 dự án, thu được 2.208 tỷđồng thì những năm về sau đặc biệt trong giai đoạn triển khai theo Luật Đấtđai 2013, công tác đấu giá quyền SDĐ có sự chuyển biến rõ rệt cả về số lượng

và chất lượng; đã khai thác hiệu quả quỹ đất, đáp ứng nhu cầu sử dụng củangười dân và doanh nghiệp, đặc biệt là tăng nguồn thu cho ngân sách, tạonguồn vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Cụ thể: năm 2016, diện tích đất tổ chứcđấu giá là 23,8 ha, số tiền trúng đấu giá là 4.221 tỷ đồng/3.050 tỷ đồng đượcgiao, đạt 138% kế hoạch Tiền thu từ đất đạt khoảng 28.000 tỷ đồng, tươngđương 15% tổng thu ngân sách thành phố , trong đó tiền sử dụng đất khoảng

22.400 tỷ đồng, tiền thuê đất 4.256 tỷ đồng và các khoản thu khác Năm 2017công tác đấu giá toàn thành phố đạt 7.955 tỷ đồng/10.000 tỷ đồng, đạt 79,6 %

kế hoạch (Minh Nghĩa, 2017; Lê Tâm, 2018).

Có được kết quả đó là do những thay đổi chính sách pháp luật, cải cáchthủ tục hành chính, thực hiện công khai minh bạch, quán triệt sâu sắc 5 rõ củaThành ủy “Rõ người, rõ việc, rõ quy trình, rõ trách nhiệm và rõ hiệu quả”trong tổ chức thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất

1.2.2.2 Đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố trực thuộc trung ương, trung tâmvăn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía nam Tại đây thực hiệncông tác đấu giá quyền SDĐ từ rất sớm Nếu như năm 2003 nguồn thu từ đấtcủa thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ đồng, năm

2005 là hơn 1.400 tỷ đồng thì từ năm 2014, sau khi thực hiện Luật Đất đainăm 2013 (có hiệu lực từ 1/7/2014), công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạtđược nhiều kết quả nổi bật Trong năm 2015, Trung tâm Phát triển quỹ đấtthuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố đã triển khai công tác đấu giá

28 khu đất với tổng diện tích 855.000 m2 , trong đó, đã tổ chức bán đấu giá 7khu đất với diện tích hơn 18.000 m2 Trong số này có 3 khu rộng hơn 9.500m2 đã được đấu giá thành công với tổng giá trị 117 tỷ đồng và bàn giao chođối tượng trúng đấu giá Năm 2016, Thành phố sẽ tiếp tục đấu giá 14 khu vớidiện tích 95.400 m2 , bao gồm khu đất 23 Lê Duẩn, Quận 1 9 khu đất được

bổ sung đấu giá với diện tích gần 42.300 m2 tại Thủ Đức (3 khu), Quận 3,Quận 1, Quận 5, Quận 7, Huyện Bình Chánh (2 khu), nâng tổng số khu đất dự

kiến bán đấu giá trong năm 2016 lên 23 khu (Trung Sơn, 2016).

1.2.2.3 Đấu giá quyền sử dụng đất tại Hải Phòng

Năm 2013, ở Hải Phòng dự kiến có gần 50 ha đất được đưa vào đấu giáQSDĐ Tuy nhiên, mới có huyện Kiến Thụy triển khai đấu giá được 56 lô đất

với diện tích 10.603 m2 và 1 ha đất do TT phát triển quỹ đất quản lý được tổchức đấu giá Còn lại hầu hết các dự án đấu giá đang ở giai đoạn chuẩn bị.Hiện nay, thành phố chưa có quy định cụ thể việc trích lại % kinh phí từnguồn đấu giá đất cho các trung tâm phát triển quỹ đất duy trì hoạt động Do

đó, hiện trung tâm không có kinh phí để chi lương cán bộ, công nhân viênchức lao động, ảnh hưởng đến hoạt động phục vụ công tác đấu QSDĐ

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên - Môi trường năm 2014, toàn thànhphố tổ chức đấu giá QSDĐ hơn 20,4 ha đất, với số tiền trúng đấu giá hơn336,8 tỷ đồng Trong đó, đấu giá đất xen kẹt gần 10,6 ha với tổng số tiền thunộp ngân sách đạt hơn 241,9 tỷ đồng; đấu giá theo kế hoạch được hơn 9,8 ha.Đáng chú ý, nhiều quận, huyện thu từ đấu giá QSDĐ vượt mức kế hoạch đề

ra Quận Hồng Bàng vượt mức kế hoạch gần 72%, An Dương vượt 47%, Tiên

Lãng hơn 10%, (Nguyên Mai, 2015).

Trong năm 2015, các quận, huyện của thành phố đề ra mục tiêu thukhoảng hơn 500 tỷ đồng từ đấu giá quyền sử dụng đất Tuy nhiên, để đạt mụctiêu này, UBND thành phố cần sớm hoàn thiện, thống nhất cơ sở pháp lý vềđấugiá đất phù hợp Luật Đất đai 2013

1.2.2.4 Tình hình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh

Những năm qua kinh tế của tỉnh Bắc Ninh liên tục tăng tưởng và phát triển Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh hoạt động đấu giá tài sản nói chung, đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất nói riêng đã trở thành nhu cầu đòi hỏi thực tế của nền kinh tế Trước đây việc bán đấu giá QSDĐ được thực hiện theo Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Thủ tướng Chính phủ về bán đấu giá tài sản; Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ ban hành ban hành quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Nhiều đơn vị cấp huyện đã tổ chức bán đấu giá QSDĐ thành công, với giá trị tài sản lớn, thu chênh lệch giữa giá khởi điểm với giá bán tài sản cao như thành phố Bắc Ninh, thị xã Từ Sơn

Tuy nhiên trước yêu cầu quản lý nhà nước về đấu giá tài sản, nhất là quyền sử dụng đất đòi hỏi ngày càng phải chặt chẽ, hoạt động bán đấu giá cần được tập trung và từng bước xã hội hóa mang tính chuyên nghiệp cao Vì vậy sau khi Nghị định 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực thi hành (thay thế Nghị định 05/2005/NĐ-CP), UBND tỉnh Bắc Ninh đã ban hành Quyết định 153/2011/QĐ-

UBND ngày 14/12/2011 về quy chế đấu giá QSDĐ khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh Việc triển khai thực hiện công tác đấu giá QSDĐ đã có nhiều chuyển biến tuy nhiên trong quá trình thực hiện còn nhiều bất cập: nhiều huyện vẫn tiếp tục thành lập Hội đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, một số đơn vị khi tổ chức bán đấu giá QSDĐ đã vi phạm các thủ tục về thông báo, niêm yết việc bán đấu giá QSDĐ không đủ số lượng và thời gian quy định gây khó khăn cho cơ quan có thẩm quyền khi thẩm định, phê duyệt kết quả trúng đấu giá Do vậy các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất tiếp tục được UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành để phù hợp với các quy định mới, phù hợp với điều kiện thực tiễn, phát huy được hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

1.3.Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Trong vòng hơn 10 năm gần đây đấu giá QSDĐ ở đã dần khắc phục nhược điểm, hạn chế trong việc giao đất, cho thuê đất tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các đối tượng tham gia đấu giá, huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Đấu giá QSD Đ ở thực chất là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch BĐS Điểm khác biệt của hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để quyết định giá bán.

Đấu giá QSDĐ tạo được nguồn thu hỗ trợ cho sự phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế, nâng cấp, cải tạo trường học, nhà trẻ, bệnh viện đáp ứng yêu cầu về cơ sở vật chất, nâng cao chất lượng dạy học và khám chữa bệnh, góp phần làm giảm sức

ép về nhà ở, đất ở đối với xã hội.

Tuy nhiên trên thực tế, việc đấu giá QSD Đ cũng còn gặp không ít khó khăn, vướng mắc về quy hoạch, quy trình, thủ tục thực hiện Vì vậy thời gian qua đã có nhiều nghiên cứu về công tác đấu giá QSD Đ tại nhiều địa phương nhằm góp phần làm rõ thêm các khó khăn, bất cập trong công tác đấu giá QSDĐ cũng như đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ, điển hình như:

“Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn tỉnh Nghệ

An giai đoạn 2014-2016”, luận văn thạc sĩ Bùi Văn Long (Bùi Văn Long, 2017).

Đề tài nghiên cứu, đánh giá công tác đấu giá QSDĐ qua hai dự án điển hình trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn, tiến hành nghiên cứu thực trạng, phân tích hiệu quả

và hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn.

“Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ ở trên địa bàn huyện Nghi Xuân tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2011-2016”, luận văn thạc sĩ Lê Thanh Nhàn (Lê Thanh Nhàn, 2017).

Đề tài nghiên cứu, đánh giá công tác đấu giá QSDĐ ở qua 4 dự án trên địa bàn huyện Nghi Xuân Phân tích được hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ qua một số dự án, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nghi Xuân.

1 4 Cơ sở pháp lý của đề tài

1.4.1 Các v ăn bản pháp lý liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013

Luật Đất đai 2013 được ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 và cóhiệulực thi hành kể từ ngày 01/7/2014 Ngay sau đó Chính Phủ và các Bộngànhđã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hànhLuật Đất đai 2013 liên quan đến hoạt động đấu giá đất đai như sau:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quyđịnh chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai Nghị định này có hiệu lực

Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

- Thông tư 77/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/6/2014 về việchướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 củaChính phủ Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnhbảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

- Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính v/vsửa đổi, bổ sung thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tàichính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạtđộng đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc chothuê đất;

- Thông tư liên tịch số 14/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của BộTài nguyên và Môi trường - Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấugiá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

1 4 2 Các văn bản của UBND tỉnh Bắc Ninh

- Quyết định số 26/2015/QĐ-UBND ngày 10/8/2015 của UBND tỉnhBắc Ninh về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nướcgiao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh;

- Quyết định số 05/2016/QĐ-UBND ngày 07/3/2016 của UBND tỉnhBắc Ninh về việc sửa đổi, bổ sung Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất khi nhànước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trên địa bàn tỉnh;

- Quyết định số 24/2018/QĐ-UBND ngày 05/10/2018 của UBND tỉnhBắc Ninh về việc ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nướcgiao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh;

- Các Quyết định của UBND tỉnh Bắc Ninh về việc thu hồi đất và giaođất cho Ban quản lý các dự án, UBND các xã phường thực hiện dự án xâydựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở đấu giá quyền sử dụng đất

- Các Quyết định của UBND tỉnh Bắc Ninh về việc phê duyệt phương

án đấu giá quyền sử dụng đất

- Các Quyết định của UBND tỉnh Bắc Ninh về việc phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất

- Các Quyết định của UBND thành phố Bắc Ninh về việc thành lập hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là lãm rõ công tác triển khai và kết quảthực hiện công tác đấu giá QSDĐ ở thông qua 3 dự án trên địa bàn thành phốBắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian

Đề tài nghiên cứu đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở qua

3 dự án trên địa bàn thành phố Bắc Ninh tỉnh Bắc Ninh Cụ thể:

- Dự án khu nhà ở dân cư dịch vụ (DCDV) và đấu giá QSD đất cụm công nghiệp Khắc Niệm

- Đấu giá quyền sử dụng đất dự án khu nhà ở thôn Khúc Toại, phường Khúc Xuyên, thành phố Bắc Ninh

- Dự án khu nhà ở đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng nông thôn mới

xã Kim Chân, thành phố Bắc Ninh

- Phạm vi số liệu

Các thông tin, số liệu về đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn nghiên cứu được thu thập từ năm 2015 đến năm 2019

- Phạm vi thời gian

Đề tài được thực hiện từ tháng 6/2017 đến tháng 8/2020.

2.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu

- Địa điểm nghiên cứu:

Đề tài được tiến hành nghiên cứu tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh và hoàn thành tại Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

- Thời gian nghiên cứu

Đề tài được tiến hành nghiên cứu từ tháng 6/2017 đến tháng 8/2020

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất thành phố Bắc Ninh tỉnh Bắc Ninh

- Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên: vị trí địa lý, địa hình, địa mạo, khí hậu…

- Điều kiện kinh tế - xã hội: kinh tế, văn hóa - xã hội, dân số, lao động, việc làm, cơ sở hạ tầng…

-Tình hình quản lý và sử dụng đất

2.3.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015-2019

- Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất

- Kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2019

- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố Bắc Ninh tỉnh Bắc Ninh

2.3.3 Đánh giá của cán bộ chuyên môn và người dân tham gia đấu giá

- Đánh giá của cán bộ chuyên môn

- Đánh giá của người dân tham gia đấu giá

2.3.4 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Bắc Ninh tỉnh Bắc Ninh

- Hiệu quả kinh tế

- Hiệu quả xã hội.

- Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai

2.3.5 Hạn chế và một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền

sử dụng đất ở tại thành phố Bắc Ninh tỉnh Bắc Ninh

- Công tác tổ chức và thực hiện

- Đối với người tham gia đấu giá

- Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu

- Nguồn thu thập số liệu thứ cấp:

+ Về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội: thu thập số liệu tại UBNDthành phố Bắc Ninh, phòng Kinh tế, phòng Tài nguyên và Môi trường; Trungtâm dân số - kế hoạch hóa gia đình thành phố Bắc Ninh; Chi cục thống kêthành phố Bắc Ninh; các văn bản báo cáo về tình hình kinh tế - xã hội củathành phố Bắc Ninh

+ Tình hình quản lý và sử dụng đất, các văn bản liên quan đến công tácđấu giá quyền sử dụng đất; thu thập các tài liệu, số liệu liên quan đến các dự

án đã đấu giá quyền sử dụng đất về quy trình đấu giá, nguồn gốc đất, quyhoạch, các bước xây dựng giá sàn, giá trúng đấu giá, từ phòng Tài nguyên

và Môi trường, phòng Tài chính - Kế hoạch thành phố Bắc Ninh, Trung tâmPhát triển Quỹ đất thành phố Bắc Ninh, các trang mạng, thông tư, nghị địnhhướng dẫn về đấu giá quyền sử dụng đất

- Điều tra thu thập số liệu sơ cấp:

Phỏng vấn cán bộ chuyên môn về công tác đấu giá quyền sử dụng đất,

hộ gia đình, cá nhân người tham gia đấu giá và người trúng đấu giá để thuthập thông tin theo mẫu phiếu đã được xây dựng sẵn với số lượng phiếu điềutra là 100 phiếu Trong đó phỏng vấn cán bộ chuyên môn về công tác đấu giálấy 20 phiếu (cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường: 07 phiếu, cán bộ phòng Tài

chính - Kế hoạch: 06 phiếu, cán bộ Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố: 07 phiếu); 80 phiếu điều tra còn lại chia theo từng dự án, số phiếu thu thập sẽ dựavào đặc điểm, quy mô của từng dự án Đối với dự án khu nhà ở dân cư dịch

vụ và đấu giá QSD đất cụm công nghiệp Khắc Niệm do số lượng lô trúng đấugiá nhiều nên tiến hành điều tra 52 phiếu Dự án đấu giá dự án khu nhà ở đấugiá quyền sử dụng đất xây dựng nông thôn mới xã Kim Chân, thành phố BắcNinh tiến hành điều tra 28 phiếu

2.4.2 Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu

Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi môtrong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình, hiệu quả của công tácđấu giá quyền sử dụng đất

Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp và xử lý các chỉ tiêu của phiếuđiều tra, thiết lập các trường dữ liệu về số thửa, diện tích, giá khởi điểm, giátrúng đấu giá, giá đất trên thị trường, chênh lệch giữa giá khởi điểm và giátrúng đấu giá, chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trên thị trường để phục vụcho mục đích đánh giá

2.4.3 Phương pháp biểu đồ, bảng biểu

Từ các số liệu xử lý được, trình bày kết quả các kết quả so sánh, đánhgiá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại vùng nghiên cứu dưới dạng biểu

đồ, bảng biểu minh họa cho kết quả nghiên cứu

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

+ Phía Bắc giáp tỉnh Bắc Giang;

+ Phía Nam giáp huyện Tiên Du, huyện Quế Võ;

+ Phía Đông giáp huyện Quế Võ;

+ Phía Tây giáp huyện Tiên Du, huyện Yên Phong

Hình 3.1 V trí đ a lý c a thành ph B c Ninh, t nh B c Ninh ị ị ủ ố ắ ỉ ắ

Thành phố Bắc Ninh có 19 đơn vị hành chính gồm các phường: Tiền

An, Ninh Xá, Suối Hoa, Vệ An, Đáp Cầu, Thị Cầu, Kinh Bắc, Đại Phúc, VũNinh, Võ Cường, Vạn An, Vân Dương, Hạp Lĩnh, Khắc Niệm, Phong Khê,Khúc Xuyên, Hoà Long, Nam Sơn và Kim Chân

Thành phố Bắc Ninh nằm trong tam giác kinh tế Hà Nội Hải Phòng Quảng Ninh, cách trung tâm Thủ đô Hà Nội 30km về phía Nam, cách Trungtâm công nghiệp Hải Phòng, Quảng Ninh hơn 100km về phía Đông Với vị trí,địa lý như vậy là điều kiện hết sức thuận lợi đối với việc phát triển kinh tế

xã hội của thành phố

* Địa hình, địa mạo

- Địa hình: Thành phố Bắc Ninh có địa hình của vùng đồng bằng trung

du Bắc Bộ, tương đối bằng phẳng, gồm địa hình đồng bằng và địa hìnhchuyển tiếp giữa đồng bằng và trung du Hướng dốc chính là Đông Bắc - Tây

- Địa mạo: Thành phố gồm các khu vực đồng bằng, độ cao phổ biến từ

3 – 7 m so với mực nước biển, độ dốc trung bình < 2% xen kẽ với các đồi bát

úp có độ dốc sườn đồi trung bình từ 8 -15% và có độ cao phổ biến 40 - 50m.Diện tích đồi núi chiếm tỷ lệ rất nhỏ (0,25%) so với tổng diện tích tự nhiêntoàn Thành phố, phân bố tại: xã Hòa Long (núi Quả Cảm); phường Đáp Cầu,Thị Cầu, Vũ Ninh (núi Ông Tư, Búp Lê, Điêu Sơn); phường Vân Dương, xãNam Sơn (núi Cửa Vua, Bàn Cờ); phường Hạp Lĩnh (núi Và) Ngoài ra, cònmột số khu vực thấp trũng ven đê thường bị ngập úng trong mùa mưa, phân

bố chủ yếu tại phía Đông Bắc của thành phố như khu vực thôn Đẩu Hàn thuộcphường Hòa Long và khu vực phường Kim Chân,

* Điều kiện khí hậu

Thành phố Bắc Ninh nằm trọn trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa,thời tiết chia làm 4 mùa rõ rệt Có sự chênh lệch rõ ràng về nhiệt độ giữa mùa

hè và mùa đông Nhiệt độ trung bình năm 23,3oC, nhiệt độ trung bình thángcao nhất 28,9oC (tháng 7), nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất là 15,8oC(tháng 1) Sự chênh lệch nhiệt độ giữa tháng cao nhất và tháng thấp nhất là13,1oC

Lượng mưa trung bình hàng năm dao động trong khoảng từ 1.400 1.600 mm, phân bố không đều giữa các mùa trong năm, tập trung chủ yếu vàomùa mưa (từ tháng 5 đến tháng 10), chiếm khoảng 80% tổng lượng mưa cảnăm; mùa khô (từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau) thường khô, ít mưa, lượngmưa chỉ chiếm khoảng 20% tổng lượng mưa trong năm

-Có 2 mùa gió chính, gió mùa Đông Bắc thịnh hành từ tháng 10 nămtrước đến tháng 3 năm sau; gió mùa Đông Nam thịnh hành từ tháng 4 đếntháng 9 mang theo hơi ẩm, gây mưa rào

* Thuỷ văn

Thành phố Bắc Ninh chịu ảnh hưởng trực tiếp của thuỷ văn sông Cầu

và nằm trong vùng bảo vệ của hệ thống đê Quốc gia Chế độ thủy văn thuộc

hệ thống lưu vực sông Cầu, một trong ba hệ thống sông lớn chảy qua địa bàntỉnh Bắc Ninh, với đoạn chảy qua Thành phố dài 30 km (chiếm khoảng 1/4tổng chiều dài qua địa bàn tỉnh Bắc Ninh), lòng sông mùa khô rộng 60 - 80 m,mùa mưa rộng 100 - 120 m, với lưu lượng nước hàng năm khoảng 5 tỷ m3

Ngoài sông Cầu, trên địa bàn Thành phố còn có sông Ngũ Huyện Khê(một nhánh của sông Cầu), đoạn chảy qua Thành phố từ phường Phong Khê đếnphường Hòa Long dài khoảng 15 km; sông Tào Khê, từ phường Kim Chân - CầuNgà dài khoảng 9 km Đồng thời còn có các tuyến kênh mương, ao hồ chínhnhư: kênh Nam dài 8,8 km; kênh Tào Khê dài 9,4 km; hồ nước Đồng Trầm, diệntích khoảng 40 ha; hồ Thành Cổ, diện tích khoảng trên 8,0 ha

* Các nguồn tài nguyên

a) Tài nguyên đất

Theo số liệu thống kê đất đai năm 2019, tổng diện tích đất tự nhiên củathành phố Bắc Ninh là 8.264,05 ha, trong đó diện tích đã được khai thác đưavào sử dụng cho các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp là 8.225,34 ha(chiếm tới 99,5%), đất chưa sử dụng còn lại 38,71 ha (chỉ chiếm 0,5%)

Trong diện tích đất đang sử dụng, diện tích đất nông nghiệp của Thành phố Bắc Ninh 3.575,94 ha, kết quả điều tra nghiên cứu về mặt thổ nhưỡng trên diện tích đất này cho thấy đất được hình thành chủ yếu bởi quá trình bồi tụ các sản phẩm phù

sa của hệ thống sông Thái Bình, sông Hồng và sản phẩm phong hóa của mẫu chất phù sa cổ Đất đai có địa hình tương đối bằng phẳng, độ phì nhiêu đất khá cao, trải dài theo thời gian được nhân dân bảo vệ và khai thác đưa vào sử dụng hiệu quả cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội.

b) Tài nguyên nước

- Nguồn nước mặt: Thành phố Bắc Ninh có nguồn nước mặt phong phú nhờ

hệ thống sông suối, ao hồ, kênh mương khá dày đặc và lượng nước mưa hàng năm lớn (trung bình 1.400 - 1.600 mm/năm) Với lợi thế nằm cạnh sông Cầu về phía Bắc, thuộc vùng trung hạ lưu của hệ thống sông Cầu (lưu lượng khoảng 5 tỷ

m3/năm), có sông nhánh Ngũ Huyện Khê nằm tại khu vực phía Tây và sông Tào Khê nằm tại khu vực phía Đông của Thành phố Các dòng chảy không những cung cấp nước mặt phong phú cho các hoạt động sản xuất, giữ vai trò quan trọng về công tác thủy lợi của địa phương mà còn tạo giá trị kinh tế cao về giao thông đường thủy như cảng sông Đáp Cầu chuyên phục vụ bốc xếp vật tư, nguyên liệu cho nhà máy sản xuất kính Đáp Cầu cùng nhiều cơ sở sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng khác.

- Nguồn nước ngầm: Thành phố Bắc Ninh có nguồn nước ngầm mạch nông, chiều dày tầng trung bình 10 - 12 m và là tầng chứa nước có áp, lưu lượng nước khá phong phú (3,5 - 10,6 l/s.m) Đây là điều kiện để xây dựng các hệ thống cấp nước phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt, sản xuất của thành phố Tuy nhiên, nguồn nước tại một số khu vực đã có nguy cơ bị ô nhiễm do các yếu tố tác nhân trong quá trình phát triển kinh tế, đặc biệt là việc sản xuất tiểu thủ công nghiệp của một số làng nghề và quá trình đô thị hóa mạnh mẽ trong thời gian vừa qua.

c) Tài nguyên khoáng sản

Thành phố Bắc Ninh nghèo về tài nguyên khoáng sản Khoáng sản chủ yếu là các nguồn vật liệu xây dựng như cát, đất sét nhưng với trữ lượng thấp, ít có ý nghĩa trong khai thác thương mại.

d) Tài nguyên nhân văn

Thành phố Bắc Ninh là trung tâm văn hóa của vùng Kinh Bắc xưa, nơi đây thuộc vùng đất "Địa linh nhân kiệt" có lịch sử lâu đời về truyền thống hiếu học, khoa bảng và được coi là cái nôi của nền văn hóa nước ta Trải qua chiều dài lịch sử dựng nước và giữ nước, đấu tranh chống giặc ngoại xâm, đấu tranh chống thiên tai, mảnh đất nơi đây từng chứng kiến diễn ra nhiều chiến công oai hùng của lịch sử dân tộc, quê hương và còn để lại đến ngày nay biết bao dấu tích, di vật lịch sử văn hoá, công trình kiến trúc nghệ thuật có giá trị Tiêu biểu như khu Văn Miếu, vừa là trung tâm thờ phụng các bậc hiền triết văn phong, vừa ghi khắc tên tuổi, khoa danh của hơn 600 vị đại khoa, hàng nghìn cử nhân, hương cống của xứ Kinh Bắc; khu Thành

cổ (trung tâm quân sự, chính trị) có kiến trúc nghệ thuật quân sự thành lũy thời Nguyễn độc đáo và quý hiếm; khu phố cổ Vệ An, Ninh Xá, Tiền An vẫn được giữ gìn theo chiều dài lịch sử của cư dân đô thị.

Nói đến Bắc Ninh người ta còn nhớ ngay đến một quần thể di tích lịch sử văn hóa được khách thập phương biết đến như đền Bà Chúa Kho, đền Giếng, tòa Giám Mục, đình Viêm Xá, chùa Hàm Long, Đặc biệt, bên cạnh các công trình kiến trúc

cổ, Thành phố còn là cái nôi của nền dân ca quan họ cổ vô cùng đặc sắc Đây là một trong những di sản văn hóa phi vật thể quý báu cần được gìn giữ, bảo tồn và phát triển.

Tất cả những điều đó đã tạo cho Thành phố một nguồn tài nguyên nhân lực giàu chất nhân văn vô cùng quý giá và trở thành tiền đề, điều kiện thuận lợi để tiếp tục kế thừa, phát huy nhằm thúc đẩy cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội.

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

* Về kinh tế

Theo Báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố Bắc Ninh năm 2019 tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 10,2% (đạt kế hoạch năm) Tổng sản phẩm trên địa bàn đạt 34.482 tỷ đồng (vượt 13,9% kế hoạch năm).

Cơ cấu kinh tế: Thương mại - Dịch vụ chiếm 53,7%; Công nghiệp - xây dựng chiếm 45,4%; Nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm 0,9%.

Giá trị sản xuất công nghiệp và xây dựng ước đạt 119.060,1 tỷ đồng (đạt 103,3% so với kế hoạch) tăng 9,8% so với cùng kỳ năm 2018 Giá trị sản xuất Nông, lâm, thủy sản đạt: 646,6 tỷ đồng (đạt 96,5% so với kế hoạch năm), giảm 4,6% so với cùng kỳ năm 2018 Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụđạt 32.650 tỷ đồng (đạt 110,2% so với kế hoạch), tăng 15,7% so với cùng kỳnăm 2018 (UBND thành phố Bắc Ninh, 2019).

* Dân số, lao động, việc làm

Theo niêm giám thống kê năm 2018, thành phố Bắc Ninh có số dântrung bình là 204.665 người chiếm 16,84 % dân số toàn tỉnh, với mật độ dân

số 2.477 người/km2 Dân số thành thị chiếm 85,7%, dân số nông thôn chiếm14,3% Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên duy trì ở mức 1% Sự gia tăng về dân sốcủa thành phố những năm gần đây tương đối lớn điều đó đã góp phần pháttriển kinh tế xã hội của thành phố như tăng cường nguồn lao động cho cáchoạt động thương mại, dịch vụ, các khu công nghiệp tập trung, khu công

nghiệp vừa và nhỏ làm cho nền kinh tế của thành phố phát triển theo hướngcông nghiệp hoá, hiện đại hoá.

- Đường sắt: Tuyến đường sắt Hà Nội - Lạng Sơn chạy qua Thành phố

có chiều dài gần 8,8 km, chia thành phố thành hai khu vực Đông và Tây Dọctheo tuyến qua Thành phố có 2 ga: ga hành khách ở trung tâm cũ (phườngNinh Xá) và ga hàng hóa (phường Thị Cầu), chiều dài ga 600 m Hiện tại,chất lượng đường và ga đều đã xuống cấp, khả năng sử dụng khai thác hạnchế, các ga chủ yếu tiếp nhận một số hàng vật liệu xây dựng, phân bón vàhàng tiêu dùng, lượng hành khách qua lại ngày càng có xu hướng giảm

- Đường bộ: Mạng lưới đường giao thông được hình thành từ nhiều

năm trước đây nay được đầu tư nâng cấp đã đáp ứng nhu cầu giao thông trênđịa bàn như: Quốc lộ 1A chạy song song với tuyến đường sắt về phía Đông;Quốc lộ 1B chạy giữa trung tâm Thành phố dài 11,85 km, đạt tiêu chuẩnđường cao tốc; Quốc lộ 18 mới nối Bắc Ninh với thành phố Hạ Long, đoạnchạy qua Thành phố (từ xã Phong Khê đến đường quốc lộ 1B), có chiều dài 6

km, đạt tiêu chuẩn đường cao tốc; Quốc lộ 38 đi Tân Chi, đoạn qua Thànhphố (từ trung tâm thành phố đến phường Hạp Lĩnh) dài 6,4 km; Tỉnh lộ:TL286, TL291 với tổng chiều dài 30,6 km, trong đó một số đoạn ngoài khuvực nội thị mới đạt tiêu chuẩn đường cấp 5 đồng bằng (nền rộng 6,5 m, mặtrộng 3,5 m);

- Đường thủy: Phía Bắc thành phố có sông Cầu chảy qua dài 32,3 km,

dọc sông này là hệ thống cảng chuyên dùng, độ sâu dòng sông 1,4 - 3,0 m, có

khả năng cho các phương tiện thuỷ (tàu, xà lan) có tải trọng 300 - 400 tấn điqua Hiện có 3 cảng lớn Cảng Đáp Cầu (do Cục Đường sông quản lý), Cảngchuyên dùng Nhà máy kính Đáp Cầu, Cảng Nhà máy kính nổi Quế Võ hàngnăm xếp dỡ một lượng hàng hóa lớn chủ yếu là nguyên, vật liệu phục vụ chocông nghiệp và xây dựng.

b) Hệ thống thuỷ lợi

Thành phố có hệ thống thuỷ nông, kênh mương chính bao gồm: sông NgũHuyện Khê, kênh Tào Khê và kênh Nam, giữ vai trò thực hiện nhiệm vụ tưới tiêunước phục vụ dân sinh xã hội và sản xuất nông nghiệp trên địa bàn Thành phố vàcác địa phương của huyện Yên Phong, huyện Tiên Du Toàn thành phố hiện cótrên 12 trạm bơm các loại, trong đó có các trạm bơm tưới tiêu chính như: Đặng

Xá, Vạn An 1, Kim Đôi Các công trình được xây dựng cách đây 20 - 30 nămnên máy móc đã cũ, lạc hậu, nhiều trạm bơm xuống cấp, năng lực tưới, tiêu chưađảm bảo theo công suất thiết kế Công tác kiên cố hóa kênh mương được coitrọng, đến nay đã cơ bản cứng hóa kênh mương các loại

c) Năng lượng

Thành phố và phụ cận hiện đang sử dụng nguồn điện lưới quốc gia 110

KV khu vực miền Bắc, trực tiếp từ các trạm nguồn:

cho nhu cầu phát triển phụ tải.

d) Bưu chính viễn thông

Mạng lưới bưu chính - viễn thông đang từng bước phát triển mạnh,ngày càng được hiện đại hóa với kỹ thuật tiên tiến, chất lượng thông tin đượcnâng cao; thông tin, phát hành báo chí, dịch vụ Internet được mở rộng đến cácthôn, khu phố Đến nay đã phủ sóng wifi trên địa bàn thành phố, 100% UBNDcác xã, phường được trang bị điện thoại và dịch vụ bưu chính, các điểm bưuđiện - văn hóa xã đã và đang được xây dựng phát triển rộng khắp cùng với cácbưu cục, quầy sách báo, kiốt đại lý điện thoại, đã tạo điều kiện rút ngắn thờigian thư báo, nâng cao đời sống vật chất, tinh thần mọi mặt của nhân dân

đ) Giáo dục và đào tạo

Mạng lưới cơ sở giáo dục đào tạo được sắp xếp cơ bản phù hợp với yêucầu phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố Trên địa bàn 19 phường, mỗiphường đều có trường mầm non, tiểu học, trung học cơ sở Hiện hạ tầng cơ sởcủa ngành giáo dục trên địa bàn Thành phố gồm có 7 trường cao đẳng, trunghọc chuyên nghiệp, dạy nghề và đào tạo, bồi dưỡng lý luận chính trị; 07trường phổ thông trung học với 207 lớp học; 20 trường trung học cơ sở; 23trường tiểu học; 29 trường mầm non; 01 trường liên cấp TH-THCS 100%phòng học được kiên cố, công tác bồi dưỡng đội ngũ giáo viên được quantâm100% giáo viên đạt chuẩn, 97% trên chuẩn

e) Y tế

Trên địa bàn thành phố Bắc Ninh có 34 cơ sở y tế trong đó 12 bệnhviện, 03 phòng khám đa khoa tư nhân, 19 trạm y tế phường Những năm gầnđây công tác y tế luôn được đầu tư phát triển, tăng cường về cơ sở vật chất,trang thiết bị, thuốc men và cán bộ y tế; mạng lưới cơ sở y tế được củng cố và

mở rộng, nâng cao chất lượng hoạt động Công tác chăm sóc sức khỏe chonhân dân ngày càng được chú trọng, 100% phường đạt chuẩn quốc gia về y tế,