Đánh giá thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện phong thổ, tỉnh lai châu giai đoạn 2015 2019

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Các thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả Lê Đức Thắng ii LỜI CẢM ƠN Trước hết, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo, cô giáo, Khoa Quản lý Tài nguyên tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập nghiên cứu để hoàn thành luận văn tốt nghiệp Tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Phong Thổ, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện, Chi cục Thống kê huyện, Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Phong Thổ giúp đỡ, tạo điều kiện cung cấp số liệu, tài liệu cần thiết để nghiên cứu hồn thành luận văn Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS Vũ Thị Thanh Thủy người dành nhiều thời gian tâm huyết, trực tiếp hướng dẫn tận tình, bảo tạo điều kiện thuận lợi cho suốt q trình thực nghiên cứu đề tài hồn chỉnh Luận văn thạc sĩ khoa học chuyên ngành Quản lý đất đai Qua đây, xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè đồng nghiệp động viên, khích lệ, sẻ chia, giúp đỡ đồng hành tơi sống q trình học tập, nghiên cứu! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả Lê Đức Thắng MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Tài nguyên đất đai có vai trị vơ quan trọng phát triển đất nước, coi nguồn lực quan trọng nghiệp phát triển quốc gia Quản lý sử dụng hiệu nguồn tài nguyên đất đai thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, khơi thơng nguồn lực tài đất đai đóng góp lớn vào kinh tế - xã hội đất nước Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng đất ngày rõ nét quyền người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước Sự phát triển hình thành thị trường đất đai, hòa nhập vào kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, bước đồng với thị trường khác kinh tế quốc dân Luật Đất đai năm 2013 có quy định giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng có quy định để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền dễ dàng thực quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất… Trong kinh tế vận hành theo chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo đảm tài sản quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày không ngừng gia tăng Các hoạt động giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất diễn phức tạp, nhiều hình thức khác như, chấp phần hoạt động diễn trôi thị trường tạo thị trường “ngầm” Điều này, làm thất thu cho nguồn ngân sách Nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm phát triển kinh tế chung phát sinh tranh chấp dân Vấn đề đặt cần có biện pháp quản lý Nhà nước chặt chẽ hoạt động thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm Việc đăng ký giao dịch bảo đảm cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất bên tham gia giao dịch hợp đồng, loại bỏ rủi ro pháp lý cho giao dịch, tạo lập, trì đảm bảo trật tự lợi ích chung đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất thực cách tốt quyền theo quy định pháp luật Huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu huyện có nhiều ưu vị trí, tiềm mạnh có khả thu hút thị trường, chuyển dịch cấu kinh tế trình phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời trình thị hóa diễn tương đối mạnh, thu hút nhiều dân cư sinh sống, đất nông nghiệp dần bị thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu cải thiện Cùng với tốc độ thị hóa, cơng nghiệp hóa ngày cao nhu cầu vốn ngày gia tăng, giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất diễn sôi động địa bàn Việc đăng ký giao dịch quan nhà nước theo quy định pháp luật ngày tăng, việc đăng ký giao dịch bảo đảm tổ chức tín dụng cịn góp phần vào việc ngăn ngừa tranh chấp dân liên quan đến giao dịch bảo đảm hợp đồng vay, góp vốn cung cấp chứng để Tòa án giải tranh chấp Tuy nhiên, thực tế việc thực cơng tác cịn số vấn đề hạn chế việc cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm chậm; Thời gian giải hồ sơ đăng ký chấp số nơi bị kéo dài; Có nơi tiếp nhận, giải hồ sơ đăng ký chấp số ngày cố định tuần cố định số lượng hồ sơ giải ngày, cần sâu nghiên cứu đề xuất giải pháp giải Xuất phát từ thực tế khách quan nêu trên, chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá thực trạng công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 ” - Mục tiêu nghiên cứu đề tài Đánh giá thực trạng công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 theo loại tài sản - Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 theo ý kiến người dân quan - Xác định khó khăn, tồn đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu Ý nghĩa khoa học thực tiễn 3.1 Ý nghĩa khoa học Luận văn góp phần làm rõ quy định pháp luật hành công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, thực trạng tồn lĩnh vực nhằm đề xuất giải pháp phù hợp 3.2 Ý nghĩa thực tiễn - Giúp địa phương nắm rõ thuận lợi bất cập củng cố kiến thức học tiếp xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu - Giúp quan quản lý Nhà nước quản lý chặt chẽ giao dịch công tác giao dịch bảo đảo quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất, giảm khiếu kiện, tranh chấp giao dịch bảo đảm, giảm giao dịch phi thức CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận giao dịch bảo đảm 1.1.1 Khái niệm giao dịch bảo đảm Giao dịch bảo đảm giao dịch dân bên thoả thuận pháp luật quy định việc thực biện pháp bảo đảm quy định Điều 292 Bộ luật Dân (BLDS) 2015 Theo Điều 292 Bộ luật Dân 2015 quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ bao gồm: cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản Cầm cố tài sản theo Điều 309 Bộ luật Dân 2015 việc bên (sau gọi bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu cho bên (sau gọi bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực nghĩa vụ Thế chấp tài sản theo Điều 317 Bộ luật Dân 2015 việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ không giao tài sản cho bên (sau gọi bên nhận chấp) Đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân 2015 việc bên (sau gọi bên đặt cọc) giao cho bên (sau gọi bên nhận đặt cọc) khoản tiền kim khí q, đá q vật có giá trị khác (sau gọi chung tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng Trường hợp hợp đồng giao kết, thực tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền; bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác Ký cược theo Điều 329 Bộ luật Dân 2015 việc bên thuê tài sản động sản giao cho bên cho thuê khoản tiền kim khí q, đá q vật có giá trị khác (sau gọi chung tài sản ký cược) thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê Trường hợp tài sản thuê trả lại bên thuê nhận lại tài sản ký cược sau trả tiền thuê; bên th khơng trả lại tài sản th bên cho th có quyền địi lại tài sản th; tài sản th khơng cịn để trả lại tài sản ký cược thuộc bên cho thuê Ký quỹ theo Điều 330 Bộ luật Dân 2015 việc bên có nghĩa vụ gửi khoản tiền kim khí quý, đá quý giấy tờ có giá vào tài khoản phong toả tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực nghĩa vụ Trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực thực khơng nghĩa vụ bên có quyền tổ chức tín dụng nơi ký quỹ tốn, bồi thường thiệt hại bên có nghĩa vụ gây ra, sau trừ chi phí dịch vụ Bảo lưu quyền sở hữu theo Điều 331 Bộ luật Dân 2015 quy định: Trong hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản bên bán bảo lưu nghĩa vụ toán thực đầy đủ Bảo lãnh Điều 335 Bộ luật Dân 2015 việc người thứ ba (sau gọi bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau gọi bên nhận bảo lãnh) thực nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau gọi bên bảo lãnh), đến thời hạn thực nghĩa vụ mà bên bảo lãnh không thực thực khơng nghĩa vụ Tín chấp quy định Điều 344, Điều 345 Bộ luật Dân 2015: Điều 344 quy định Bảo đảm tín chấp tổ chức trị - xã hội: “Tổ chức trị - xã hội sở bảo đảm tín chấp cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay khoản tiền tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng theo quy định pháp luật” Điều 345 quy định Hình thức, nội dung tín chấp: “Việc cho vay có bảo đảm tín chấp phải lập thành văn có xác nhận tổ chức trị - xã hội bảo đảm tín chấp điều kiện, hồn cảnh bên vay vốn Thỏa thuận bảo đảm tín chấp phải cụ thể số tiền, mục đích, thời hạn vay, lãi suất, quyền, nghĩa vụ trách nhiệm người vay, tổ chức tín dụng cho vay tổ chức trị - xã hội bảo đảm tín chấp” Cầm giữ tài sản theo Điều 346 Bộ luật Dân 2015 việc bên có quyền (sau gọi bên cầm giữ) nắm giữ hợp pháp tài sản đối tượng hợp đồng song vụ chiếm giữ tài sản trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực thực không nghĩa vụ 1.1.2 Khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất việc quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm nhập vào sở liệu thông tin giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất để thực nghĩa vụ dân bên nhận bảo đảm Các tài sản dùng bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất giao dịch bảo đảm có trước thơng tin ghi vào Sổ, hay nhập vào sở liệu xác lập sau quan đăng ký ghi thông tin giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập vào sở liệu theo quy định pháp luật 1.1.3 Quy trình giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Việc đăng ký giao dịch bảo đảm thực Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo trình tự, thủ tục quy định Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 đăng ký giao dịch bảo đảm Thông tư số 20/2011/TTLT-BTPBTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng năm 2016 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất gồm có: Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm; Hợp đồng bảo đảm hợp đồng bảo đảm có cơng chứng chứng thực theo quy định pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận cấp qua thời kỳ; Bản có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký người ủy quyền phải có Văn ủy quyền Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào Giấy chứng nhận, Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định pháp luật Quy trình giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thể qua hình 1.1 Trách nhiệm Trình tự cơng việc Danh mục hồ sơ GCN QSDĐ (bản chính) Đơn đăng ký yêu cầu giao Bộ phận tiếp nhận trả kết dịch bảo đảm Tiếp nhận hồ sơ Hợp đồng giao dịch bảo đảm Các giấy tờ khác có liên quan Giám đốc chi nhánh Thẩm định hồ sơ đăng ký giao dịch đảm bảo Văn phòng đăng ký đất đai Ký duyệt Bộ phận tiếp nhận Thu phí, lệ phí, trả kết lưu hồ sơ trả kết Thời gian thực không ngày làm việc (Nguồn: Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Phong Thổ) Hình 1.1 Quy trình giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.4 Vai trò giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất Đất đai sở hữu toàn dân Nhà nước trao quyền sử dụng, người dân thực quyền người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển ... tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 theo loại tài sản - Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn. .. Châu giai đoạn 2015 - 2019 ” 3 - Mục tiêu nghiên cứu đề tài Đánh giá thực trạng công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Phong Thổ, tỉnh. .. từ thực tế khách quan nêu trên, chọn đề tài nghiên cứu: ? ?Đánh giá thực trạng công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Phong Thổ, tỉnh Lai