Chuyên đề Báo cáo thực tập HLU

Chuyên đề Báo cáo thực tập HLU Chuyên đề Báo cáo thực tập HLUChuyên đề Báo cáo thực tập HLUChuyên đề Báo cáo thực tập HLUChuyên đề Báo cáo thực tập HLUChuyên đề Báo cáo thực tập HLUChuyên đề Báo cáo thực tập HLUChuyên đề Báo cáo thực tập HLUChuyên đề Báo cáo thực tập HLUChuyên đề Báo cáo thực tập HLUChuyên đề Báo cáo thực tập HLU

BỘ TƯ PHÁP TẠO BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI BÁO CÁO THỰC TẬP CHUYÊN MÔN HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở - MỘT SỐ BẤT CẬP TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG ( MÔN: LUẬT DÂN SỰ ) CƠ SỞ THỰC TẬP VĂN PHÒNG LUẬT SƯ NS – ĐỒN LUẬT SƯ TỈNH THÁI BÌNH Năm 2021 BỘ TƯ PHÁP TẠO BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI BÁO CÁO THỰC TẬP CHUYÊN MÔN HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở - MỘT SỐ BẤT CẬP TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG ( MÔN: LUẬT DÂN SỰ ) CƠ SỞ THỰC TẬP VĂN PHÒNG LUẬT SƯ NS – ĐỒN LUẬT SƯ TỈNH THÁI BÌNH Năm 2021 - Lời cam đoan ô xác nhận cán hướng dẫn thực tập LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan báo cáo thực tập thực thời gian thực tập quan tiếp nhận thực tập Các nội dung báo cáo trung thực, đảm bảo độ tin cậy./ Xác nhận Tác giả báo cáo thực tập Cán hướng dẫn (Ký ghi rõ họ tên) thực tập ii Mục Lục Trang - Trang phụ bìa i - Trang lời cam đoan ii - Mục lục iii iii MỞ ĐẦU Dân số nước ta ngày tăng Cùng với phát triển công nghiệp, độ thị hóa nhanh dẫn đến xu hướng tập trung cư dân thành phố khu công nghiệp phát triển Thành phần dân số đa dạng, từ trí thức, cơng nhân, sinh viên, nói chung đơng người có thu nhập trung bình Những ngơi nhà xây lên ngày nhiều Với mức thu nhập khơng q dư dả, để có hội tham gia thị trường mua bán bất động sản không dễ dàng, biện pháp cứu cánh cho họ khơng khác ngồi việc tìm th nhà Th nhà nhu cầu thiết yếu người khơng cịn chỗ ở, nơi nghỉ ngơi mà chỗ dựa tinh thần khiến cho người yên tâm làm việc cống hiến cho đất nước Hợp đồng thuê nhà có nhiều văn pháp luật ban hành tạo hành lang pháp lý để điều chỉnh hợp đồng thuê nhà như: Bộ luật dân 2015, Luật nhà 2014 văn khác có liên quan Thuê nhà tưởng chừng việc đơn giản với thiếu kiến thức pháp luật người cho thuê nhà ở; người thuê nhà cộng với việc số quy định chưa rõ ràng cụ thể khiến cho hợp đồng thuê nhà dễ trở thành phát sinh tranh chấp hợp đồng thuê nhà gây căng thẳng bên, làm ổn định, trật tự khu vực nói riêng xã hội nói chung Vấn đề hợp đồng thuê nhà không mới, mối quan tâm người dân.Thông qua lần thực tập văn phòng Luật sư NS chuyên tư vấn pháp luật, tham gia tố tụng giải vụ việc dân sự, kinh doanh thương mại, lao động, đất đai, nhân gia đình…do Luật sư NVN người đại diện theo pháp luật Trong trình thực tập đây, hướng dẫn tận tình Luật sư NVN tìm tịi tài liệu; nghiên cứu số hồ sơ vụ kiện “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở” cộng với kiến thức mình, tơi xin chọn chuyên đề “Hợp đồng thuê nhà ở-một số bất cập thực tiễn áp dụng” thuộc môn Luật dân để làm báo cáo thực tập kỳ hè Để đạt mục tiêu nghiên cứu áp dụng phương pháp như: phương pháp luận; phương pháp so sánh; phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp… để tiến hành đánh giá, phân tích, bình luận quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà số bất cập thực tiễn áp dụng Với thời gian thực tập ngắn với kiến thức pháp luật, thực tiễn yêu cầu chun đề phạm vi trình độ cịn hạn chế chắn báo cáo thực tập tơi cịn nhiều hạn chế Nhưng với hồi bão sinh viên ngành Luật trường đóng góp phần sức lực cho đất nước Nay tơi xin phép trình bày đề tài tơi gồm chương sau đây: Chương Chương Chương Chương Khái quát chung hợp đồng thuê nhà Quy định pháp luật Việt Nam hành hợp đồng thuê nhà Những vấn đề thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê nhà Giải pháp, kiến nghị nhằm hạn chế bất cập thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê nhà NỘI DUNG Chương Khái quát chung hợp đồng thuê nhà 1.1 Khái niệm chung hợp đồng dân “Có thể hiểu hợp đồng khơng thỏa thuận để bên chuyển giao tài sản, thực cơng việc cho bên mà thỏa thuận để thay đổi hay chấm dứt nghĩa vụ đó”1 Theo Điều 394 Bộ luật Dân 1995 Điều 388 Bộ luật Dân 2005 quy định: “Hợp đồng dân sự thoả thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” Theo Điều 385 Bộ luật Dân 2015 quy định: “Hợp đồng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” Có thể thấy Bộ luật Dân 1995 2005 có bổ ngữ “dân sự” sau từ “Hợp đồng” “Bổ ngữ “dân sự” tạo bất cập thực tiễn Về mặt cấu trúc hệ thống pháp luật, nước có phân biệt ngành luật cơng luật tư Bộ luật Dân thường coi luật tảng luật tư Việc thêm bổ ngữ “dân sự” đằng sau khiến cho người thực hành pháp luật hiểu nhầm chế định hợp đồng dân Bộ luật Dân 1995 2005 áp dụng cho quan hệ dân túy (phục vụ mục đích sinh hoạt, tiêu dùng, không làm phát sinh lợi nhuận) mà không áp dụng cho quan hệ tư khác thương mại, kinh doanh, lao động”2 Đến sửa đổi thuật ngữ Bộ luật Dân 2015 loại bỏ bổ ngữ “dân sự” “Những người soạn thảo Bộ luật Dân 2015 trình bày rằng, sửa đổi nhằm loại bỏ cách hiểu khơng xác mặt khoa học thực tiễn phạm vi điều chỉnh chế định hợp đồng Bộ luật Dân sự, để chế định hợp đồng tảng quan hệ hợp đồng lĩnh vực tư”2 1.2 Khái niệm hợp đồng thuê nhà Hợp đồng thuê nhà dạng hợp đồng dân Nó có định nghĩa sau: “Hợp đồng thuê nhà thoả thuận bên, theo bên cho thuê có nghĩa vụ chuyển giao nhà diện tích nhà cho bên thuê sử dụng vào việc thời hạn định nhận tiền cho thuê nhà; bên th nhà có nghĩa vụ sử dụng ngơi nhà diện tích nhà thuê để trả tiền thuê nhà theo thời hạn phương thức thỏa thuận theo quy định pháp luật”3 Từ khái niệm thấy hợp đồng thuê nhà loại hợp đồng thuê tài sản phải tuân thủ theo quy định hợp đồng dân với nội dung bên tự thỏa thuận với mà không bị ép buộc mặt ý chí khơng vi phạm quy định pháp luật; hình thức phải lập thành văn theo quy định pháp luật Do dựa tính chất đặc điểm hợp đồng thuê nhà ta có khái niệm rút gọn sau: https://luatminhkhue.vn/hop-dong-la-gi -khai-niem-hop-dong-duoc-hieu-nhu-the-nao .aspx Đỗ Văn Đại, b.t.v, Bình luận khoa học điểm Bộ luật Dân năm 2015 (Hà Nội: Nxb Hồng Đức, 2016), tr 367 Lê Thị Luyến, luận văn thạc sĩ luật học, Hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp luật hành ,PGS TS Đinh Văn Thanh hướng dẫn, Hà Nội 2011 “Hợp đồng thuê nhà thỏa thuận bên theo bên cho thuê giao nhà cho bên thuê sử dụng thời hạn định, bên thuê phải trả tiền theo thỏa thuận theo quy định pháp luật”4 1.3 Đặc điểm hợp đồng thuê nhà - Hợp đồng thuê nhà thỏa thuận bên tham gia giao kết hợp đồng mà bên tham gia cách tự nguyện, có thống ý chí - Hợp đồng thuê nhà hợp đồng có đối tượng nhà mà khơng phải nhà sử dụng vào mục đích khác - Hợp đồng th nhà hợp đồng có mục đích chuyển quyền sử dụng tài sản Bên thuê có quyền sử dụng nhà cho thuê thời hạn định theo thỏa thuận theo quy định pháp luật - Hợp đồng thuê nhà hợp đồng song vụ Theo đó, hợp đồng làm phát sinh quan hệ nghĩa vụ bên tham gia hợp đồng mà quan hệ nghĩa vụ bên có nghĩa vụ Tương ứng với quyền bên cho thuê nghĩa vụ bên thuê ngược lại, tương ứng với quyền bên thuê nghĩa vụ bên cho thuê nhà - Hợp đồng thuê nhà hợp đồng có đền bù Trong đó, bên nhận lợi ích từ bên chuyển giao phải chuyển giao lại cho bên lợi ích tương ứng - Hợp đồng thuê nhà hợp đồng ưng thuận Theo đó, mà thời điểm có hiệu lực xác định thời điểm thỏa thuận thời điểm giao kết hợp đồng - Hợp đồng thuê nhà hợp đồng chịu điều chỉnh nhiều hệ thống pháp luật khác - Hợp đồng thuê nhà loại hợp đồng mà mục đích sử dụng tài sản xác định theo công dụng nhà 1.4 Hình thức hợp đồng thuê nhà Theo Điều 121 Luật nhà 2014 quy định: “Hợp đồng nhà bên thỏa thuận phải lập thành văn bản” Bởi lẽ, đối tượng hợp đồng thuê nhà nhà - loại bất động sản có giá trị lớn dễ xảy tranh chấp bên tham gia vào giao dịch họ không thỏa thuận đầy đủ điều khoản hợp đồng Hợp đồng thuê nhà loại hợp đồng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực phải xác lập văn Trước Bộ luật dân 2005 Luật nhà 2005 quy định, hợp đồng thuê nhà có thời hạn từ tháng trở lên phải công chứng chứng thực theo quy định Hiện nay, việc công chứng chứng thực hợp đồng thuê nhà thực bên có yêu cầu Quy định pháp luật Việt Nam hành hợp đồng thuê nhà 2.1 Chủ thể hợp đồng thuê nhà Điều 119 Luật nhà 2014 có quy định cụ thể - Bên cho thuê nhà phải có điều kiện sau Nguyễn Quang Thái, luận văn thạc sĩ Luật học, Hợp đồng thuê nhà theo pháp luật hành thực tiễn áp dụng địa bàn tỉnh Hồ Bình, PGS TS Trần Thị Huệ hướng dẫn, Hà Nội 2020 + Là chủ sở hữu nhà người chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực giao dịch nhà theo quy định Luật pháp luật dân Điều đảm bảo tính tương thích linh hoạt hoạt động thường ngày đời sống xã hội + Nếu cá nhân phải có đầy đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật dân sự; tổ chức phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương Khi xét độ tuổi, khả nhận thức, điều khiển hành vi cá nhân tham gia vào giao dịch nhà nói chung phải đảm bảo phải từ đủ 18 tuổi trở lên không bị lực hành vi dân sự, khơng có khó khăn nhận thức làm chủ hành vi, không bị hạn chế lực hành vi dân phải từ đủ 15 đến chưa đủ 18 tuổi phải có đồng ý người đại diện theo pháp luật Đối với pháp nhân phải thỏa mãn theo Điều 74 Bộ luật dân 2015 - Bên thuê nhà phải có điều kiện sau + Nếu cá nhân nước phải có đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật dân không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú đăng ký thường trú nơi có nhà giao dịch + Nếu cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi phải có đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật Việt Nam; đáp ứng số quy định pháp luật người nước đủ điều kiện phép thuê nhà Việt Nam + Bên thuê nhà tổ chức phải có tư cách pháp nhân không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; tổ chức ủy quyền quản lý nhà phải có chức kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động Việt Nam theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản 2.2 Đối tượng hợp đồng thuê nhà - “Đối tượng hợp đồng thuê nhà ngơi nhà diện tích nhà cho th tính mét vng”3 Theo quy định Khoản Điều Luật nhà 2014: “Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân” Ngồi đối tượng nhà nhà riêng lẻ; Nhà chung cư; Nhà thương mại; Nhà công vụ; Nhà để phục vụ tái định cư; Nhà xã hội - Tuy nhiên phải đảm bảo điều kiện luật định Điều 118 Luật nhà 2014; Phải đảm bảo điều kiện chung hợp đồng quan hệ nghĩa vụ Khoản Điều 276 Bộ luật dân 2015, không hợp đồng vô hiệu Theo đó, “muốn trở thành đối tượng hợp đồng thuê, đồng thời đảm bảo tính khả thi trình thực nhà phải xác định cụ thể (dựa theo mô trạng thực tế, cụ thể khả tranh chấp giảm bớt nhiêu) để đảm bảo tính xác thực loại đối tượng hợp đồng thuê giá trị sử dụng trình khai thác”4 2.3 Giá thuê nhà - Theo Điều 473 Bộ luật dân 2015 quy định: “1 Giá thuê bên thỏa thuận người thứ ba xác định theo yêu cầu bên, trừ trường hợp luật có quy định khác Trường hợp khơng có thỏa thuận thỏa thuận khơng rõ ràng giá thuê xác định theo giá thị trường địa điểm thời điểm giao kết hợp đồng thuê” - Ngoài Theo Điều 129 Luật nhà 2014 quy định: “1 Bên cho thuê bên thuê nhà thỏa thuận … giá thuê hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ trả lần; trường hợp Nhà nước có quy định giá thuê nhà bên phải thực theo quy định Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà mà bên cho thuê thực cải tạo nhà bên thuê đồng ý bên cho thuê quyền điều chỉnh giá thuê nhà Giá thuê nhà bên thỏa thuận; trường hợp khơng thỏa thuận bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà phải bồi thường cho bên thuê theo quy định pháp luật” - Ngoài quy định việc xác định điều khoản giá hợp đồng thuê nhà xem xét dựa quy định chuyên ngành theo quy định pháp luật 2.4 Thời hạn hợp đồng thuê nhà - Theo Điều 129 Luật nhà 2014 quy định: “1 Bên cho thuê bên thuê nhà thỏa thuận thời hạn thuê…” Có thể thấy thời hạn hợp đồng thuê nhà xác định chủ yếu thông qua thỏa thuận bên Tuy nhiên trường hợp khơng có thỏa thuận xác định theo mục đích th Trường hợp bên không thỏa thuận thời hạn thuê thời hạn thuê xác định theo mục đích th bên có quyền chấm dứt hợp đồng lúc nào, phải thông báo cho bên trước thời gian hợp lý (Điều 474 Bộ luật dân 2015) - Theo Điểm a Khoản Điều 131 Luật nhà quy định lại đặt trường hợp hợp đồng không xác định thời hạn hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà thông báo cho bên thuê nhà biết việc chấm dứt hợp đồng “Đây điểm cụ thể thời hạn hợp đồng thuê nhà bên không thỏa thuận thời hạn có thỏa thuận khơng xác định rõ Vì vậy, trường hợp có tranh chấp điều khoản thời hạn hợp đồng thuê nhà quy định ưu tiên áp dụng để giải nhà ở”4 2.5 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà - Bộ luật dân 2015, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn để điều chỉnh lại không đề cập cách cụ thể tới quyền, nghĩa vụ bên hợp đồng - Nhìn chung dựa tự thỏa thuận thống bên quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà mà pháp luật tôn trọng bảo đảm thực thỏa thuận bên khơng vi phạm điều cấm luật trái đạo đức xã hội Nếu phát sinh trường hợp thỏa thuận giới hạn quyền nghĩa vụ hai bên luật điều chỉnh phần chung hợp đồng thuê tài sản ( Bộ luật dân 2015), quy định khác Luật nhà năm 2014 2.6 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà - Theo Điều 131 Luật nhà 2014 quy định: “1 Trường hợp thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà thực có trường hợp quy định khoản Điều 84 Luật Trường hợp thuê nhà không thuộc sở hữu nhà nước việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà thực có trường hợp sau đây: a) Hợp đồng thuê nhà hết hạn; trường hợp hợp đồng không xác định thời hạn hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà thông báo cho bên thuê nhà biết việc chấm dứt hợp đồng; b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng; c) Nhà cho th khơng cịn; d) Bên th nhà chết có tun bố tích Tịa án mà chết, tích khơng có chung sống; đ) Nhà cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy sập đổ thuộc khu vực có định thu hồi đất, giải tỏa nhà có định phá dỡ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác Bên cho thuê phải thông báo văn cho bên thuê biết trước 30 ngày việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà quy định điểm này, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác; e) Chấm dứt theo quy định Điều 132 Luật này” - Theo Khoản Điều 84 Luật nhà 2014 quy định: “1 Việc thu hồi nhà thuộc sở hữu nhà nước thực có trường hợp sau đây: a) Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà không thẩm quyền, không đối tượng không đủ điều kiện theo quy định Luật này; b) Hết thời hạn thuê theo hợp đồng mà bên th khơng cịn nhu cầu th tiếp hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở; c) Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà thuê, thuê mua; d) Bên thuê không đủ điều kiện thuê nhà theo quy định Luật này; đ) Bên thuê chết có tun bố tích Tịa án mà khơng có sinh sống; trường hợp thuê nhà cơng vụ người th nhà cơng vụ chết có tun bố tích Tịa án; e) Bên thuê, thuê mua nhà không nộp tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên mà khơng có lý đáng; g) Nhà cho thuê, cho thuê mua thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo định quan nhà nước có thẩm quyền; h) Bên thuê, bên th mua sử dụng nhà khơng mục đích thỏa thuận hợp đồng thuê nhà tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà thuê, thuê mua” - Theo Điều 132 Luật nhà 2014 quy định: “1 Trong thời hạn thuê nhà theo thỏa thuận hợp đồng, bên cho thuê không đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thu hồi nhà cho thuê, trừ trường hợp quy định khoản Điều Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà thu hồi nhà cho thuê thuộc trường hợp sau đây: a) Bên cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước, nhà xã hội cho thuê không thẩm quyền, không đối tượng, không điều kiện theo quy định Luật này; 10 b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà khơng có lý đáng; c) Bên thuê sử dụng nhà không mục đích thoả thuận hợp đồng; d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà thuê; đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà thuê mà khơng có đồng ý bên cho th; e) Bên thuê làm trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt người xung quanh bên cho thuê nhà tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc lập biên đến lần thứ ba mà không khắc phục; g) Thuộc trường hợp quy định khoản Điều 129 Luật Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà bên cho thuê nhà có hành vi sau đây: a) Khơng sửa chữa nhà có hư hỏng nặng; b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà biết trước theo thoả thuận; c) Khi quyền sử dụng nhà bị hạn chế lợi ích người thứ ba Bên đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà phải thơng báo cho bên biết trước 30 ngày, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác; vi phạm quy định khoản mà gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định pháp luật” - Có thể thấy Luật nhà 2014 quy định cụ thể trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà Từ đảm bảo việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà diễn cách xác phù hợp với thực tiễn pháp luật, góp phần giảm thiểu tranh chấp khơng đáng có - Ngồi hợp đồng thuê nhà có điều khoản chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn hai bên ký kết giả định nguyên nhân, tác động khách quan, chủ quan… phương thức toán, bồi thường chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn Những vấn đề thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê nhà 3.1 Thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê nhà Trong năm qua tốc độ thị hóa Viêt Nam ngày tăng, theo “Phó Cục trưởng Cục Phát triển thị, Tổng thư ký VUF, bà Trần Thị Lan Anh cho biết: Cả nước có 833 thị, bao gồm đô thị đặc biệt, 20 đô thị loại I, 29 đô thị loại II, 45 đô thị loại III, 85 đô thị loại IV 652 đô thị loại V Tỷ lệ thị hóa Việt Nam năm 2019 38,4% dự kiến vượt mốc 40% vào năm 2020” Kéo theo hàng loạt sở hạ tầng, nhà xây mới, cộng với việc tập trung đông dân cư từ nơi khác đến để học tập làm việc Sẽ khiến cho nhu cầu thuê nhà gia tăng nhanh chóng Hiện “có 11,7% hộ dân cư sống nhà/căn hộ thuê/mượn, tăng 4,6 điểm phần trăm so với năm 2009 (năm 2009 7,1%) Đặc biệt, địa phương đông dân cư tập trung nhiều khu công nghiệp, tỷ lệ hộ sống nhà/căn hộ thuê/mượn cao địa phương khác Bình Dương (56,5%), https://www.acvn.vn/toc-do-do-thi-hoa-o-viet-nam-du-kien-se-vuot-moc-40-vao-nam-2020.html 11 thành phố Hồ Chí Minh (32,8%), Bắc Ninh (27,0%), Hà Nội (15,8%) Tỷ lệ hộ sống nhà thuê/mượn khu vực thành thị cao gấp gần 3,5 lần so với khu vực nơng thơn”6 Từ dễ làm phát sinh vấn đề liên quan đến hợp đồng thuê nhà thực tế Điển số vụ việc Vụ việc thứ nhất: Ngày 18/8/2020 Tòa án nhân dân Thành phố Biên Hòa, Tỉnh Đồng Nai xét xử vụ việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà”7 - Nguyên đơn: Ông Nguyễn Ngọc T, sinh năm 1975 Địa chỉ: Số 16/4C, khu phố 1, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai - Bị đơn: Bà Đặng Thị Hồng N, sinh năm 1988 Địa chỉ: Số 7F, tổ 6, khu phố 10, phường A, thành phố B, tỉnh Đồng Nai Đại diện theo ủy quyền bà Đào Thị Phương Dung, sinh năm 1989 (Theo văn ủy quyền ngày 21/5/2020) Địa chỉ: D27, khu phố 1, phường B, thành phố B, tỉnh Đồng Nai - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 1/ Bà Nguyễn Thị Thúy D, sinh năm 1979 Địa chỉ: Số 16/4C, khu phố 1, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai 2/ Ông Đặng Văn N, sinh năm 1957 3/ Bà Hoàng Thị N1, sinh năm 1941 4/ Bà Vũ Thị Dung, sinh năm 1980 5/ Cháu Đặng Văn D1, sinh năm 2017 6/ Cháu Đặng Văn B, sinh năm 2010 - Tóm tắt nội dung án Ngày 30/11/2017, anh T với chị Đặng Hồng N có ký hợp đồng thuê nhà quyền sử dụng đất số nhà D16, khu dân cư An Hòa, phường An Hòa, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, nhà xây dựng đất số 421, tờ đồ số 12, phường An Hòa, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai Giá cho thuê 15.000.000 đồng/tháng; phương phức toán: trả tiền mặt chuyển khoản, trả vào ngày mồng 05 hàng tháng (ngày dương lịch); thời hạn thuê 01 năm (từ ngày 30/11/2017 đến ngày 30/11/2018).Tuy nhiên từ ngày hết hạn hợp đồng chị N không trả lại nhà, đất toán tiền thuê nhà anh nhiều lần yêu cầu Nay anh T khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Chấm đứt hợp đồng thuê nhà ký ngày 30/11/2017 bị đơn vi phạm nghĩa vụ toán Giao trả nhà quyền sử dụng đất thuê theo hợp đồng ký kết hai bên ngày 30/11/2017 trả tiền thuê nhà 16 tháng, tính từ ngày 30/11/2017 đến ngày 30/3/2019 là: 240.000.000 đồng http://www.tongdieutradanso.vn/thong-cao-bao-chi-ket-qua-tong-dieu-tra-dan-so-va-nha-o-nam2019.html https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta563917t1cvn/chi-tiet-ban-an 12 Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Nguyễn Thị Thúy D trình bày: Chị thống với toàn yêu cầu khởi kiện chồng chị anh Nguyễn Ngọc T Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ơng Đặng Văn N trình bày: năm 2016, ông với chị Đặng Hồng N anh Nguyễn Thanh Hải có giao dịch miệng với để mua nhà đất số nhà D16, khu dân cư An Hòa, phường An Hòa, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai với giá 2.000.000.000 đồng Ông toán cho chị N, anh Hải số tiền 1.964.000.000 đồng Ơng nhiều lần đơn đốc chị N, anh Hải làm thủ tục sang tên chị N anh Hải không làm Năm 2017 ông yêu cầu chị N, anh Hải trả lại cho ông số tiền chị N, anh Hải trả cho ông số tiền 900.000.000 đồng Chị N anh Hải có viết giấy cam kết chị N anh Hải tốn cho ơng số tiền cịn lại 1.064.000.000 đồng ơng giao trả nhà cho chị N, anh Hải Hiện ông vợ mẹ vợ ông sinh sống nhà đất Nay ông T khởi kiện buộc chị Nguyễn Hồng N chấm dứt hợp đồng thuê nhà, đất đồng thời trả lại nhà quyền sử dụng đất tốn tồn số tiền th nhà, đất ký ngày 30/11/2017 ơng khơng có ý kiến gì, ơng khơng u cầu độc lập Nếu sau ơng bà N có tranh chấp ơng khởi kiện bà N vụ kiện khác Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Hồng Thị N1, chị Vũ Thị Dung, cháu Đặng Văn D1 cháu Đặng Văn B Tòa án triệu tập hợp lệ vắng mặt khơng có lý nên khơng có ý kiến trình bày - Quyết định tòa án Chấp nhận yêu cầu khởi kiện anh Nguyễn Ngọc T chị Đặng Hồng N việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà” Chấm dứt hợp đồng thuê nhà lập ngày 30/11/2017, anh Nguyễn Ngọc T với chị Đặng Hồng N nhà số D16, khu dân cư An Hòa, phường An Hòa, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai thuộc đất số 421, tờ đồ số 12, phường An Hòa, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai Buộc chị Đặng Hồng N giao trả nhà D16, khu dân cư An Hòa, phường An Hòa, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai cho anh Nguyễn Ngọc T Buộc chị Đặng Hồng N phải toán cho anh Nguyễn Ngọc T tiền thuê nhà từ ngày 30/11/2017 đến tháng 3/2019 240.000.000 đồng - Nhận xét vụ án Xét thấy tòa án cần bổ sung thêm Điều 189 quyền sử dụng; Điều 191 quyền sử dụng người chủ sở hữu Bộ luật dân 2015 Điều 129 thời hạn thuê giá thuê nhà ở; Điều 131 trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà Luật nhà 2014 vào án để có pháp lý đươc chắn Vụ việc thứ hai: Ngày 06/04/2021 Tịa án nhân dân tỉnh Thái Bình xét xử vụ việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà”8 - Nguyên đơn: Nguyễn Văn H, sinh năm 1955; Bà Vũ Thị N, sinh năm 1963 Đều cư trú: Tổ 01,phường P, thành phố T, tỉnh Thái Bình https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta696113t1cvn/chi-tiet-ban-an 13 Người đại diện theo ủy quyền ông Nguyễn Văn H bà Vũ Thị N: Luật sư Nguyễn Văn N - Văn phịng Luật sư N, thuộc Đồn Luật sư tỉnh Thái Bình Địa chỉ: Số 154, đường T, phường T, thành phố T, tỉnh Thái Bình - Bị đơn: Bà Đoàn Thị T, sinh năm 1966; Nơi cư trú: Số nhà 59, đường P, tổ 16 (tổ 36 cũ), phường K, thành phố T, tỉnh Thái Bình - Tóm tắt nội dung án Ngày 21/9/2016 ông bà cho bà Đoàn Thị T thuê lại nhà để kinh doanh với giá 04 triệu đồng/tháng, thời hạn thuê năm tính từ ngày 21/9/2016 đến ngày 21/9/2019 Khi hết hạn hợp đồng thuê nhà, bà T xin thuê tiếp nên ông bà đồng ý cho bà T thuê tiếp nhiều lần, lần thuê từ 02 đến 03 tháng, lần cuối bà T xin thuê đến ngày 08/02/2020, giao dịch thuê nhà lần sau thỏa thuận miệng Đến thời hạn phải trả nhà cho ông bà, bà T không trả nhà không trả tiền thuê nhà tháng cuối, tổng 12 triệu đồng Ơng bà nhiều lần địi bà T trả nhà trả tiền thuê nhà bà T không trả đưa lý khơng đáng để cố tình chiếm giữ nhà nên 14/02/2020 ông H, bà N đến nhà số 59, đường P cắt khố cửa đại, hàn xì cửa lại khơng cho bà T bà T mở cửa sau ngơi nhà để vào Ơng H, bà N khởi kiện yêu cầu bà T phải trả lại nhà số 59, đường P cho ông H, bà N có nghĩa vụ trả cho ơng bà tiền thuê nhà thiếu 12 triệu đồng Tại phiên sơ thẩm, nguyên đơn rút yêu cầu việc đòi bà T trả số tiền 12 triệu đồng tiền thuê nhà Về hợp đồng thuê nhà vợ chồng ông H với thời hạn 03 năm, bà T xác nhận nội dung hình thức nguyên đơn trình bày Bà trả đủ tiền thuê nhà Khi gần hết hạn hợp đồng bà T đề nghị ông H cho bà thuê tiếp 06 tháng nữa, vợ chồng ông H đồng ý Lần hợp đồng thuê nhà này, hai bên giao dịch miệng, không lập văn Bà T trình bày trả tiền thuê nhà cho vợ chồng ơng H nhiều lần, trả tiền có viết giấy biên nhận, lần trả cuối giáp Tết Canh Tý năm 2020 Từ ngày 21/01/2020 (âm lịch) đến bà T không nhà số 59 đường P, đồ dùng sinh hoạt hàng ngày bà để nhà bà có vào nhà qua cửa sau Q trình giải vụ án Tòa án cấp sơ thẩm, bà T có quan điểm: Khơng chấp nhận u cầu khởi kiện nguyên đơn, bà trả hết tiền thuê nhà cho vợ chồng ông H, bà xin chuộc lại nhà số nhà 59, đường P yêu cầu vợ chồng ông H trả lại cho bà số tiền 350 triệu đồng bà bị ngày 21/01/2020 (âm lịch) Sau đó, bà T thay đổi quan điểm, bà đồng ý trả lại nhà cho vợ chồng ông H trả quan Công an giải xong việc bà bị 350 triệu đồng Tiếp bà T lại có quan điểm: khơng đồng ý trả lại nhà cho vợ chồng ơng H chưa hết thời hạn thuê nhà, vợ chồng ông H tự ý đến phá cửa nhà,vất đồ đạc bà ngồi đường Bà T khơng u cầu vợ chồng ơng H trả lại số tiền thuê nhà 09 ngày (từ ngày 21/01/2020 âm lịch đến ngày 30/01/2020 âm lịch) bà trả tiền thuê nhà không - Quyết định tòa sơ thẩm 14 Bản án số 22/2020/DS-ST ngày 15/12/2020 Tòa án nhân dân thành phố T định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà nguyên đơn; Buộc bà Đoàn Thị T phải di rời toàn đồ dùng cá nhân bà T trả lại nhà số 59, phố Phan Bá Vành, tổ 16 (tổ 36 cũ), phường K, thành phố T, tỉnh Thái Bình cho ông H bà N - Quyết định tòa phúc thẩm Chấp nhận yêu cầu khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà nguyên đơn; Buộc bà Đoàn Thị T phải di rời toàn đồ dùng cá nhân bà T trả lại nhà số 59, phố Phan Bá Vành, tổ 16 (tổ 36 cũ), phường K, thành phố T, tỉnh Thái Bình cho ông H bà N Đình yêu cầu khởi kiện ông H bà N việc kiện đòi bà T trả 12 triệu đồng tiền thuê nhà - Nhận xét vụ án Lúc đầu Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng số điều luật Bộ luật Dân 2015 gồm: Điều 280 thực nghĩa vụ trả tiền; Điều 463 hợp đồng vay tài sản; Điều 466 nghĩa vụ trả nợ bên vay; Điều 470 thực hợp đồng vay có kỳ hạn; Điều 473 giá thuê; Điều 476 giao tài sản thuê áp dụng pháp luật khơng xác; Tịa án cấp sơ thẩm đình giải phần yêu cầu khởi kiện nguyên đơn nguyên đơn rút yêu cầu phiên tịa khơng áp dụng Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân không đầy đủ Tòa án cấp sơ thẩm tuyên trùng lặp nhiều lần quyền yêu cầu thi hành án người thi hành án Tòa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm để khắc phục vấn đề rút kinh nghiệm Tòa án cấp sơ thẩm Do tơi Đồng tình với phán tòa án phúc thẩm 3.2 Những bất cập thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê nhà Mặc dù có luật điều chỉnh hợp đồng thuê nhà như: Luật dân 2015; Luật nhà 2014; Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Tuy nhiên từ thực tế ký kết thực hợp đồng thuê nhà nhiều vấn đề phát sinh dẫn đến tranh chấp gia tăng số lượng mà tính chất phức tạp ngày gay gắt Nhiều vụ tranh chấp giải nhiều lần khiếu kiện kéo dài Qua ta thấy số bất cập sau - Thứ nhiều hợp đồng thuê nhà vô hiệu xác lập Căn vơ hiệu sai hình thức, bên giao kết hợp đồng thuê nhà miệng Luật quy định phải lập thành văn bao gồm nội dung theo luật định (Điều 121 Luật nhà 2014); không đáp ứng điều kiện nhà tham gia giao dịch (Điều 118 Luật nhà 2014); không đáp ứng điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh (Điều Luật kinh doanh bất động sản 2014) Dẫn đến xảy tranh chấp gây nhiều khó khăn việc giải vụ việc Trong thực tế giải tranh chấp có vụ việc khơng có để giải khơng có hợp đồng thuê nhà Giao dịch thuê nhà thỏa thuận miệng lập văn thất lạc - Thứ hai chưa đảm bảo quyền, lợi ích đáng phù hợp cá nhân đặt điều kiện lực hành vi dân Theo Điểm b Khoản Điều 119 Luật nhà 2014 quy định: “Nếu cá nhân phải có đầy đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật dân sự…” Điểm a Khoản Điều 119 Luật nhà 2014 quy định: “Nếu cá 15 nhân nước phải có đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật dân sự…” Điểm b Khoản Điều 119 Luật nhà 2014 quy định: “Nếu cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước phải có đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật Việt Nam…” Trong theo Khoản Điều 16 Bộ Luật dân 2015 quy định: “Mọi cá nhân có lực pháp luật dân nhau” Khoản Điều 16 Bộ Luật dân 2015 quy định: “Năng lực pháp luật dân cá nhân có từ người sinh chấm dứt người chết” Khoản Điều Bộ Luật dân 2015 quy định: “Quyền tham gia quan hệ dân có nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ đó” Từ Điều luật cho thấy cá nhân tham gia vào quan hệ cho thuê nhà có nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ Đối với trường hợp người bị lực, hạn chế hay có khó khăn nhận thức làm chủ hành vi họ có nhu cầu thuê nhà người khác, họ khơng thể tự xác lập giao dịch người đại diện hợp pháp người khác lập thực thay Nhưng Điều 119 kể Luật Nhà 2014 có đề cập cá nhân phải có đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà tham gia, lại tự hạn chế quyền tham gia giao dịch thuê nhà cá nhân khơng có khơng thống Bộ Luật dân 2015 - Thứ ba điều kiện bên tham gia giao dịch nhà Điểm b Khoản Điều 119 Luật nhà 2014 quy định: “Nếu cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi … phải thuộc đối tượng sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú đăng ký thường trú nơi có nhà giao dịch” Bên cạnh đó, quy định cá nhân phải thuộc đối tượng sở hữu nhà Việt Nam “chỉ phù hợp giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng, thuê mua nhà ở, tặng cho, trao đổi… tức giao dịch phát sinh quyền sở hữu nói chung” Cịn hoạt động th, mượn, uỷ quyền quản lý khơng thiết phải có điều kiện Cho nên việc quy định vắn tắt để áp dụng cho loại giao dịch chung nhà không phù hợp Giải pháp, kiến nghị nhằm hạn chế bất cập thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê nhà Thứ theo Khoản Điều 122 Luật Nhà 2014 quy định: “với trường hợp … cho thuê … khơng bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp bên có nhu cầu” Hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, đó, giá trị pháp lý hợp đồng thuê nhà khơng phụ thuộc vào việc hợp đồng có công chứng, chứng thực hay không Dù bên ký kết hợp đồng thuê nhà mà nhu cầu cơng chứng, chứng thực hợp đồng có giá trị pháp lý Tuy nhiên thực tế cho thấy đa số vụ việc tranh chấp liên quan hợp đồng thuê nhà bắt nguồn từ việc hợp đồng th nhà khơng có cơng chứng, chứng thực, xảy tranh chấp với hợp đồng thuê nhà làm tăng thời gian nghĩa vụ chứng minh xuất trình hợp đồng thuê nhà với quan tư pháp Nhưng bắt hợp đồng thuê nhà cần phải công chứng, chứng thực diện tích nhà cho th nhỏ, giá trị khơng lớn lại gây thời gian, cơng sức, tốn thêm tiền bạc bên Theo nên sửa đổi Khoản Điều 122 Luật Nhà 2014 theo hướng quy định hợp đồng thuê nhà có diện tích từ 20m trở lên 16 bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực hợp đồng; cịn hợp đồng th nhà có diện tích từ 20m2 trở xuống khơng bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực hợp đồng Việc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà đảm bảo cho việc nội dung hợp đồng hoàn toàn pháp luật thừa nhận, đảm bảo quyền nghĩa vụ bên bình đẳng Đồng nghĩa với việc có xảy tranh chấp thực tế mà cần có can thiệp giải Tịa án hợp đồng thuê nhà công chứng, chứng thực sử dụng chứng trước Tòa mà không cần phải chứng minh Thứ hai pháp luật cần có biện pháp hành cưỡng chế hỗ trợ hợp đồng thuê nhà hết hạn, bên thuê nhà vi phạm hợp đồng mà cố tình khơng trả lại nhà cho th… buộc bên thuê nhà phải giao lại nhà cho chủ sở hữu có chứng xác thực, tránh cho bên thuê nhà lợi dụng pháp luật để khởi kiện dân tìm cách kéo dài vụ kiện để tiếp tục lại nhà Do q trình tố tụng dân từ nhận đơn khởi kiện, thụ lý vụ án, thu thập chứng cứ, chuẩn bị xét xử, xét xử sơ thẩm, kháng cáo, xét xử phúc thẩm, thi hành án… nhiều thời gian có kéo dài đến năm gây thiệt hại cho chủ sở hữu làm thời gian, hao tổn nhân lực, vật lực cho việc xét xử vụ kiện Thứ ba nhà nước cần ban hành sách đảm bảo quyền dân sinh cho người thuê nhà ở: giá nhà, giá điện, giá nước….; quy định điều kiện nhà trọ phải đảm bảo an tồn, vệ sinh; quy định đăng kí tạm trú, công nhận nơi cư trú quyền lợi nơi cư trú nói chung để đảm bảo tốt cho người thuê nhà Thứ tư việc nâng cao ý thức pháp luật cho tầng lớp nhân dân, xây dựng lối sống tuân thủ pháp luật cơng việc quan trọng, vừa có tính cấp thiết, vừa cơng việc có tầm chiến lược lâu dài, thời kỳ hội nhập, cơng nghiệp hố, đại hoá, cần yêu cầu phát huy vai trị ý thức pháp luật Chỉ có nâng cao ý thức pháp luật người dân có hợp đồng thuê nhà chất lượng pháp luật Từ giảm tải vụ việc tranh chấp thuê nhà cho tòa án, để tòa án tập trung giải nhiều vụ việc khác Thứ năm cần đẩy mạnh công tác bồi dưỡng đội ngũ cán pháp lý có lực trình độ, có phẩm chất trị phong cách làm việc tốt để bố trí vào quan làm công tác pháp luật, pháp chế Hoạt động đội ngũ cán pháp lý góp phần hạn chế vụ việc liên quan đến hợp đồng thuê nhà xét xử sơ thẩm bị kháng cáo phải xét xử phúc thẩm Thứ sáu pháp luật có vai trị quan trọng đời sống xã hội, coi phương tiện để nhà nước quản lý xã hội, nhân tố điều chỉnh trình xã hội “Hiện hệ thống văn pháp luật hành bộc lộ mâu thuẫn, chồng chéo, chưa đảm bảo tính thống hài hoà, mâu thuẫn văn luật với nhau, văn luật văn luật, văn luật với phổ biến Đây hạn chế lớn hệ thống pháp luật nước ta, điều gây khó khăn nhiều cho công tác tổ chức thực áp dụng pháp luật” Cho nên cần xây dựng hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, đồng bộ, đủ để điều chỉnh quan hệ xã hội, sở cho hoạt động quan nhà nước, tổ chức xã hội cơng dân Chỉ có http://www.thanhtravietnam.vn/nghien-cuu-trao-doi/nang-cao-y-thuc-phap-luat-nham-xay-dung-loi- song-tuan-thu-phap-luat-cua-nhan-dan-trong-nha-nuoc-phap-quyen-xhcn-viet-nam-190707 17 giải nhanh chóng hợp tình, hợp lý tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà Thứ bảy Việt Nam nên học hỏi kinh nghiệm từ thành công vấn đề hợp đồng thuê nhà nước Thế giới Học hỏi có chọn lọc, phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội đất nước, tâm lý người dân Việt Nam theo xu hướng hội nhập Thế giới Để làm điều này, cần phải có nhà làm luật chuyên ngành, nghiên cứu kỹ lưỡng vấn đề để đưa ý kiến đạt hiệu cao Từ áp dụng vào thực tiễn xã hội Việt Nam KẾT LUẬN Cùng với tiến trình hội nhập kinh tế diễn mạnh mẽ, vấn đề xã hội nảy sinh ảnh hưởng đến xu hướng phát triển chung đất nước Trong vấn đề hợp đồng thuê nhà vô thiết nhu cầu tìm nhà diễn cách nhanh chóng Khơng nhu cầu người cịn đóng góp cho phát triển kinh tế - xã hội Do việc hồn thiện pháp luật hợp đồng thuê nhà vấn đề cần quan tâm lúc Qua báo cáo thực tập chuyên đề “Hợp đồng thuê nhà ở-một số bất cập thực tiễn áp dụng” Tôi khái quát hợp đồng thuê nhà ở; phân tích quy định pháp luật Việt Nam hành hợp đồng thuê nhà ở; nêu vấn đề thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê nhà đưa giải pháp, kiến nghị nhằm hạn chế bất cập thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê nhà Do kiến thức kinh nghiệm hạn chế nên báo cáo thực tập không tránh khỏi sai sót định, mong nhận nhận xét góp ý thầy/cơ để báo cáo thực tập hoàn thiện 18 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Luật Luật dân 1995 Luật dân 2005 Luật nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Bộ luật Tố tụng Dân 2015 Luật dân 2015 Giáo trình, Sách tham khảo Trường Đại học Luật Hà Nội (2020) , Giáo Trình Luật dân Việt Nam , tập 1, Nxb Công an nhân dân Hà Nội Trường Đại học Luật Hà Nội (2020) , Giáo Trình Luật dân Việt Nam, tập 2, Nxb Công an nhân dân Hà Nội Đỗ Văn Đại, Bình luận khoa học điểm Bộ luật Dân năm 2015 (Hà Nội: Nxb Hồng Đức, 2016), tr 367 Luận văn 10 Lê Thị Luyến (2011), luận văn thạc sĩ luật học, Hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp luật hành ,PGS TS Đinh Văn Thanh hướng dẫn, Hà Nội 11 Nguyễn Quang Thái (2020), luận văn thạc sĩ Luật học, Hợp đồng thuê nhà theo pháp luật hành thực tiễn áp dụng địa bàn tỉnh Hoà Bình, PGS TS Trần Thị Huệ hướng dẫn, Hà Nội Trang Wed 12 https://www.acvn.vn/toc-do-do-thi-hoa-o-viet-nam-du-kien-se-vuot-moc-4013 14 15 16 vao-nam-2020.html https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta563917t1cvn/chi-tiet-ban-an https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta696113t1cvn/chi-tiet-ban-an https://luatminhkhue.vn/hop-dong-la-gi -khai-niem-hop-dong-duoc-hieu-nhuthe-nao .aspx http://www.thanhtravietnam.vn/nghien-cuu-trao-doi/nang-cao-y-thuc-phap-luatnham-xay-dung-loi-song-tuan-thu-phap-luat-cua-nhan-dan-trong-nha-nuocphap-quyen-xhcn-viet-nam-190707 19 17 http://www.tongdieutradanso.vn/thong-cao-bao-chi-ket-qua-tong-dieu-tra-dan- so-va-nha-o-nam-2019.html 20 ... dẫn thực tập LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan báo cáo thực tập thực thời gian thực tập quan tiếp nhận thực tập Các nội dung báo cáo trung thực, đảm bảo độ tin cậy./ Xác nhận Tác giả báo cáo thực tập. .. đồng thuê nhà số bất cập thực tiễn áp dụng Với thời gian thực tập ngắn với kiến thức pháp luật, thực tiễn yêu cầu chun đề phạm vi trình độ cịn hạn chế chắn báo cáo thực tập tơi cịn nhiều hạn chế... DỤC VÀ ĐÀO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI BÁO CÁO THỰC TẬP CHUYÊN MÔN HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở - MỘT SỐ BẤT CẬP TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG ( MÔN: LUẬT DÂN SỰ ) CƠ SỞ THỰC TẬP VĂN PHÒNG LUẬT SƯ NS – ĐỒN LUẬT