TIỂU LUẬN RỦI RO PHÁP LÝ TRONG đầu TƯ, XÂY DỰNG CHUNG CƯ

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc oOo TIỂU LUẬN RỦI RO PHÁP LÝ TRONG ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG CHUNG CƯ Môn học: PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Giảng viên hướng dẫn: Châu Thị Khánh Vân Khoa : Luật Kinh Tế Lớp: K18501C Danh sách sinh viên thực tiểu luận: Vũ Trường An, K185011594 Ngô Hà Minh Hằng, K185011603 Quách Tú Nghi, K185011613 Nguyễn Thế Sơn, K185011621 Trần Thị Thụy Vy, K185011632 Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng năm 2020 MỤC LỤC Lời mở đầu 1 Khái quát rủi ro pháp lý kinh doanh bất động sản tình hình chung thị trường chung cư 1.1 Rủi ro pháp lý kinh doanh bất động sản 1.2 Tình hình chung thị trường chung cư 2 Rủi ro pháp lý đầu tư, xây dựng chung cư 2.1 Rủi ro pháp lí cho chủ đầu tư 2.1.1 Rủi ro từ quy định pháp luật 2.1.2 Rủi ro từ thủ tục hành 2.1.3 Rủi ro tài tín dụng 2.2 Rủi ro pháp lý cho người mua 10 Giải pháp khắc phục rủi ro pháp lý 12 3.1 Giải pháp khắc phục rủi ro pháp lý cho chủ đầu tư 12 3.1.1 Rủi ro từ quy định pháp luật 12 3.1.2 Rủi ro từ thủ tục hành 14 3.2 Giải pháp hạn chế rủi ro cho người mua nhà chung cư 15 3.2.1 Kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án 15 3.2.2 Lưu ý vấn đề sổ hồng 17 3.2.3 Kiểm tra chứng thư bảo lãnh ngân hàng 18 3.2.4 Kiểm tra hợp đồng mua hộ chung cư 18 3.2.5 Mượn tay ngân hàng để kiểm tra pháp lý 18 3.2.6 Tìm hiểu thơng tin dự án qua quan chức 19 Bản án tranh chấp liên quan đến rủi ro pháp lý chung cư phân tích 19 4.1 Tóm tắt nội dung án 19 4.2 Phân tích rủi ro pháp lý 22 KẾT LUẬN 24 Tài liệu tham khảo 25 Lời mở đầu Lời nói đầu Trong đời sống xã hội, có nhiều hoạt động kinh doanh nhiều chủ thể nhằm hướng tới mục tiêu lợi nhuận Xã hội ngày phát triển loại hình kinh doanh cáng phong phú, đa dạng Hiện nay, kinh tế thị trường, hoạt động kinh doanh bất động sản hoạt động diễn sôi đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư kinh doanh bên cạnh khơng rủi ro Kinh doanh Bất động sản chung cư hoạt động diễn sơi động thị trường Mặc dù địi hỏi nguồn vốn lớn có sức thu hút mạnh mẽ nhà đầu tư Hoạt động mang lại nguồn lợi nhuận khổng lồ ẩn chứa nhiều rủi ro Vì vậy, doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản chung cư cần phải hiểu rõ quy định pháp luật hợp đồng loại hình kinh doanh giao dịch bất động sản cần thiết phải xác lập thông qua hợp đồng theo quy định pháp luật để tránh rủi ro sau Đề tài nhóm rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư người mua, từ đề biện pháp khắc phục cho rủi ro Khái quát rủi ro pháp lý kinh doanh bất động sản tình hình chung thị trường chung cư 1.1 Rủi ro pháp lý kinh doanh bất động sản Có ba khái niệm cần làm rõ bất động sản, kinh doanh bất động sản rủi ro pháp lý Đầu tiên khái niệm bất động sản Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản”1 Hầu coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất Theo khoản Điều 107 Bộ luật dân 2015 bất động sản tài sản bao gồm: “Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/01/01/3521/, truy cập ngày 7/8/2020 với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Đối với khái niệm kinh doanh bất động sản, khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản 2014 có định nghĩa: “Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi” Tuy nhiên thực tế, giao dịch liên quan đến bất động sản xem kinh doanh bất động sản Rủi ro pháp lý (Regulatory Risk) rủi ro thay đổi luật pháp hay quy định mà phủ đưa gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình trạng hay số chứng khốn, hoạt động kinh doanh, ngành hay thị trường Việc thay đổi luật hay quy định phủ quan quản lý đưa làm tăng chi phí vận hành cơng ty, giảm sức hấp dẫn khoản đầu tư thay đổi cục diện cạnh tranh thị trường Kết hợp từ khái niệm rút rủi ro pháp lý kinh doanh bất động sản rủi ro có thay đổi bất ổn quy định pháp luật dẫn đến ảnh hưởng đến tới hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản dịch vụ liên quan 1.2 Tình hình chung thị trường chung cư Thị trường bất động sản tiềm ẩn rủi ro ảnh hưởng mạnh tới nhà đầu tư Đầu tư thường theo phong cách đồn thổi tức thị trường bị ảnh hưởng nhiều thông tin có sở khơng có sở, đem đến rủi ro mặt pháp lý cho người kinh doanh bất động sản Đối với chủ đầu tư bất động sản, rủi ro pháp lý rủi ro lớn người làm bất động sản Việc đặt bút ký khiến chủ đầu tư bước vào phiêu lưu, sa lầy thành công rực rỡ Câu chuyện đền bù đất, giải tỏa mặt bằng, đất công không qua đấu giá hay đơn giản việc thay đổi thuế đất khiến nhiều chủ đầu tư lao đao, hay đơn giản việc mua đất cá nhân với giấy tờ khơng hợp lệ, tin tưởng "ai làm quan nhà nước" góp vốn đầu tư vào đất giấy, giấy tờ giả mua đất thuộc khu vực giải tỏa khiến người mua bị thiệt hại nặng trắng Vì trước đầu tư, người mua cần tìm hiểu kỹ vấn đề trước đặt bút ký, bạn nên tham khảo người làm ngành luật luật sư để giảm rủi ro Tuy nhiên tranh chấp chung cư ngày gia tăng khiến số người mua nhà chùn bước Chủ đầu tư thực có uy tín, kinh doanh chân khơng phải nhiều thời kì nhà nhà xây chung cư, người người xây chung cư Nhiều chủ đầu tư đường tắt, gian dối từ khâu lập dự án đến lúc bán đến tay khách hàng Chính vậy, pháp lý dự án câu chuyện đau đầu nhiều tập khiến “uy tín” nhà chung cư bị giảm thiểu Nhiều dự án quảng cáo đà khiến người mua ngộ nhận Chủ đầu tư không đủ lực nên “gãy gánh” đường, hậu nhà đầu tư phải ôm trái đắng Chính sân chơi dành cho người có chút kinh nghiệm hiểu biết để tránh bẫy chủ đầu tư Thời gian để tìm hiểu tiện ích, pháp lý, khả sinh lời dự án dài Nếu chọn chủ đầu tư danh tiếng để an tâm số vốn nhà đầu tư bỏ ban đầu phải lớn Giá hộ đứng mặt số ln ln tăng xảy đột biến, mức tăng khơng nhảy vọt Đó chưa kể đem so sánh với kênh đầu tư khác, số tiền bỏ đầu tư hộ không thu lợi nhuận lớn Nguồn cung ngày tăng, đa dạng phong phú đồng nghĩa với việc khách hàng có nhiều hội để lựa chọn Nếu sản phẩm không đặc sắc việc chào bán với giá tốt khơng dễ dàng Khi thị trường bão hòa, nhà đầu tư phải hạ giá để xoay vòng vốn, chấp nhận giảm lợi nhuận so với tính tốn ban đầu Tranh chấp mặt pháp lý chung cư ngày xuất nhiều mặt báo kể đến: sai phạm xây dựng Khu hộ Trung tâm thương mại Đông Phương (tên thương mại Oriental Plaza)2, Dốc tiền tỷ mua hộ chung cư, 10 năm 'ngã ngửa' mua nhầm phải condotel3, tranh chấp chung cư Green Town4, Những rủi ro mặt pháp lý nỗi lo sợ cho việc kinh doanh bất động sản nay, đòi hỏi nhà đầu tư nhận dạng tránh rủi ro https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/du-an/thao-do-43-can-ho-xay-chui-tai-oriental-plaza-quan-thuc-xu-lychu-dau-tu-chan-chu-659248.html, truy cập ngày 8/8/2020 https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/du-an/mua-can-ho-chung-cu-gan-chuc-nam-sau-cu-dan-moi-biet-lacondotel-657941.html, truy cập ngày 8/8/2020 https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/du-an/chu-dau-tu-dinh-kien-tung-tram-khach-cang-bang-ron-doi-nhangay-can-tet-610173.html, truy cập ngày 8/8/202 Rủi ro pháp lý đầu tư, xây dựng chung cư 2.1 Rủi ro pháp lí cho chủ đầu tư 2.1.1 Rủi ro từ quy định pháp luật Hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản có bất cập lớn Các quy định pháp luật liên quan đến phát triển dự án bất động sản phức tạp, gồm nhiều Luật liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhà ở, đất đai, xây dựng, đầu tư, quy hoạch… Mặc dù vừa sửa đổi giai đoạn 2013 -2014 hệ thống văn liên quan đến bất động sản chứa nhiều bất cập Do đó, đầu tư vào dự án bất động sản, chủ đầu tư gặp nhiều rủi ro Thứ nhất, mâu thuẫn, quy định chồng chéo văn pháp luật gây khó khăn cho chủ đầu tư thực gặp nhiều rủi ro thi hành theo văn lại bị xem vi phạm quan có thẩm quyền áp dụng văn khác Ví dụ như: Điểm c khoản Điều 22 khoản Điều 23 Luật Nhà 2014 xung đột với Điểm b khoản Điều 169 khoản Điều 191 Luật Đất đai 2013 Điểm c khoản Điều 22 Luật Nhà 2014 quy định dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại lựa chọn chủ đầu tư dự án: “Chỉ định chủ đầu tư trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định Điều 21 Luật này, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định khoản khoản Điều 23 Luật này.” Khoản Điều 23 Luật Nhà 2014 quy định hình thức sử dụng đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại: “Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai để xây dựng nhà thương mại.” Điểm b khoản Điều 169 Luật Đất đai 2013: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định Điều 191 Luật này; người Việt Nam định cư nước nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất theo quy định Chính phủ.” Khoản Điều 191 Luật Đất đai 2013: “Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.” Quy định “đất ở” khoản Điều 23 Luật Nhà vừa không thống với Điều 169 Điều 191 Luật Đất đai, vừa bị trùng lặp với khoản Điều 23 Luật Nhà ở, gây mâu thuẫn quyền sử dụng đất hợp pháp Trên thực tế hình thức định chủ đầu tư theo Điểm c khoản Điều 22 Luật Nhà 2014 áp dụng dự án có 100% đất Đối với dự án có quỹ đất hỗn hợp không định chủ đầu tư chưa có đầy đủ chế để giải thủ tục hành cơng nhận chủ đầu tư, dẫn đến ách tắc dự án, làm cho thị trường bất động sản bị sụt giảm nguồn cung, nhiều doanh nghiệp rơi vào hồn cảnh khó khăn Hậu dẫn đến 126 dự án nhà bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng, có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp… Thành phố Hồ Chí Minh (Theo thống kê Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh) Thứ hai, với dự án bất động sản có nhiều Luật điều chỉnh, q nhiều thủ tục hành Theo ơng Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế Phòng Thương mại Công nghiệp Việt Nam (VCCI): thường dự án bất động sản có liên quan đến Luật 20 thủ tục hành “Rõ ràng quy trình, mạch lạc tốn nhiều chi phí, chưa nói đến lịng vịng tốn Nhà đầu tư thông suốt, trọn vẹn thách thức lớn Tuy nhiên, cần thủ tục khơng rõ ràng, quy trình, khái niệm với nhiều cách hiểu khác khiến quy trình đầu tư ách tắc, phải làm lại từ đầu Do vậy, có lẽ cần chế luật sửa nhiều luật”, ơng Tuấn nói.5 Thứ ba, rủi ro từ mâu thuẫn cách hiểu “chủ đầu tư” “nhà đầu tư” Đây rủi ro xuất phát từ quy định khác văn pháp luật ngành luật tiếp cận theo cách khác Theo quy định khoản Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009, chủ đầu tư dự án tổ chức lập quy hoạch chi tiết 1/500 khu vực giao đầu tư Theo đó, đồ án quy hoạch chi tiết quan chức phê duyệt, sở để cấp giấy phép xây dựng lập dự án đầu tư xây dựng Luật Xây dựng quy định, đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng phê duyệt sở để cấp https://thanhnien.vn/tai-chinh-kinh-doanh/bat-dong-san-kho-vi-quy-dinh-chong-cheo-1130303.html, truy cập ngày 17/8/2020 giấy phép xây dựng lập dự án đầu tư xây dựng Tuy nhiên, đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án nhà thương mại bị ách tắc, Sở Quy hoạch Kiến trúc không nhận hồ sơ “nhà đầu tư”, dù có định chủ trương đầu tư UBND TPHCM, “trái” với khoản Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009 - quy định “chủ đầu tư” người đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết Phải không rõ ràng văn luật tạo cách hiểu khác “nhà đầu tư” chưa phải “chủ đầu tư”, chưa quan nhà nước có thẩm quyền cơng nhận “chủ đầu tư”, nên doanh nghiệp không phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cho dự án Trong đó, khái niệm “nhà đầu tư” Luật Đầu tư loại hình dự án sản xuất kinh doanh, dự án nhà thương mại Theo đó, khái niệm “nhà đầu tư” có nội hàm rộng, bao gồm nhà đầu tư dự án bất động sản (BĐS) tạo lập quỹ đất, nhà đầu tư dự án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khác, kể nhà đầu tư nước ngồi khơng tự giải phóng mặt mà thuê đất để đầu tư; khái niệm “nhà đầu tư” bao gồm “chủ đầu tư”, “người sử dụng đất” đề xuất dự án đầu tư.6 Thứ tư, vấn đề thủ tục công nhận chủ đầu tư trường hợp nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư khác Căn quy định khoản Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP: “Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan có thẩm quyền phê duyệt, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định Điều 21 Luật Nhà có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà Sở Xây dựng kiểm tra báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giao cho nhà đầu tư làm chủ đầu tư Thời gian lựa chọn chủ đầu tư quy định Khoản 30 ngày, kể từ ngày Sở Xây dựng nhận văn đăng ký làm chủ đầu tư.” Theo quy định Điểm c khoản Điều 22: “Chỉ định chủ đầu tư trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định Điều 21 Luật này, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định khoản khoản Điều 23 Luật này” khoản 1, khoản Điều 23 Luật Nhà 2014: “1 Sử dụng diện tích đất thuộc quyền sử dụng https://www.sggp.org.vn/xung-dot-phap-ly-trong-dau-tu-xay-dung-roi-voi-cau-chu-cach-hieu614827.html, truy cập ngày 17/8/2020 hợp pháp để xây dựng nhà thương mại Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai để xây dựng nhà thương mại” Có thể thấy, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sở hữu đất hợp pháp (nhận chuyển nhượng có quyền sử dụng hợp pháp) có nhu cầu lựa chọn làm chủ đầu tư Trong 30 ngày kể từ ngày Sở xây dựng nhận văn đăng ký, Sở kiểm tra báo cáo cho UBND cấp tỉnh UBND cấp tỉnh định công nhận chủ đầu tư Tuy nhiên, nguồn đất chủ yếu nhận chuyển nhượng, không công nhận chủ đầu tư nguồn vốn bỏ bị bất động, dẫn đến việc thiếu hụt vốn sau Hơn nữa, theo Văn số 805/BXD-QLN Bộ Xây dựng đề nghị UBND TP.HCM phải báo cáo chờ Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cơng nhận chủ đầu tư Thứ năm, rủi ro điều kiện bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh Căn quy định khoản Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 điều kiện bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh: “Trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư phải có văn thơng báo cho quan quản lý nhà cấp tỉnh việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận thông báo, quan quản lý nhà cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời văn cho chủ đầu tư nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.” Theo đó, hiểu, sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà chủ đầu tư chưa nhận phản hồi từ quan quản lý nhà cấp tỉnh chủ đầu tư khơng bán, cho th mua nhà hình thành tương lai, cụ thể phạm vi luận bán chung cư xây dựng Hoặc chủ đầu tư bán chung cư xây dựng phải tự chịu trách nhiệm hành vi Ví dụ như, sau chủ đầu tư bán xong quan quản lý nhà cấp tỉnh phản hồi không đủ điều kiện phải chịu trách nhiệm hành theo quy định pháp luật chí hợp đồng mua bán bị tun bố vơ hiệu nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm pháp luật đối tượng mua bán chưa đủ điều kiện phép đưa vào giao dịch Tuy nhiên, thực tế, việc quan quản lý nhà cấp tỉnh phản hồi chậm trễ xảy thường xuyên, dẫn đến thiệt hại tiền bạc cho chủ đầu tư họ cần bán để tiếp tục hồn thành xây dựng chung cư mình; đồng thời, gây hoang mang cho chủ đầu tư khơng rõ đủ điều kiện để phê duyệt hay chưa Dù vậy, chưa có văn pháp luật quy định chế tài kỷ luật việc phản hồi chậm trễ quan quản lý nhà cấp tỉnh dẫn đến tình trạng tiếp diễn 2.1.2 Rủi ro từ thủ tục hành Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với tình trạng phổ biến dù bồi thường, giải phóng mặt dự án, khơng thể hồn thiện pháp lý để triển khai dự án vướng mắc thủ tục hành Ơng Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản phân tích: “Dù có chủ trương cải tiến thủ tục hành thực tế triển khai nhiều nơi làm nản lòng doanh nghiệp Một dự án từ lúc bắt đầu đến đủ điều kiện mở bán, phải trải qua cửa lớn, (Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Kế hoạch - Đầu tư, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Xây dựng) bên cửa lớn cịn có nhiều cửa nhỏ khác mà doanh nghiệp phải lọt qua” Nguyên nhân dẫn đến tình trạng phát sinh từ quan hành Nhà nước: Thứ nhất, từ ngày 01/07/2015, dự án thương mại có quỹ đất ở, đất nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý thường chiếm khoảng 10% diện tích dự án bị ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư Luật Nhà quy định dự án nhà thương mại phải có 100% đất Những dự án dự án thương mại có quỹ đất ở, đất nơng nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý thường chiếm khoảng 10% diện tích dự án bị ách tắc thủ tục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, Thứ hai, quy trình thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài Theo phản ánh từ Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, thực tế, thời gian tính tiền sử dụng đất dự án thường khoảng đến năm Nguyên nhân http://vneconomy.vn/bat-dong-san-truoc-nhung-thach-thuc-lon-20200101014416054.htm, truy cập ngày 17/8/2020 13 hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, theo quy định pháp luật đất đai để xây dựng nhà thương mại”.11 Thứ hai, mâu thuẫn Luật Quy hoạch đô thị Luật Đầu tư cách gọi “chủ đầu tư” “nhà đầu tư”: thấy, quy định “Chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết khu vực giao đầu tư” Luật Quy hoạch đô thị 2009 không thống với Luật Đất đai 2013 Luật Đầu tư 2014; “chủ đầu tư dự án”, “nhà đầu tư thực dự án” “người sử dụng đất” có quyền tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực giao đầu tư Mặc khác, khoản Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009 xung đột với khoản Điều 30 Luật này, quy định phải có “đồ án quy hoạch chi tiết phê duyệt” có sở để “lập dự án đầu tư xây dựng”, mà “đồ án quy hoạch chi tiết phê duyệt” “dự án đầu tư xây dựng” lại sở để công nhận “chủ đầu tư” dự án cấp “giấy phép xây dựng”.12 Do đó, cần xem xét sửa đổi cách gọi “chủ đầu tư” khoản Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009 thành “nhà đầu tư thực dự án” để có cách hiểu thống văn pháp luật quy định vấn đề Thứ ba, vấn đề thủ tục công nhận chủ đầu tư trường hợp nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư khác giải pháp cho vấn đề là: Một, cần quy định rõ ràng việc UBND cấp tỉnh thực quy định pháp luật (thời hạn trả lời tối đa 30 ngày) mà không thông qua quan khác phải báo cáo chờ Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cần có quy định cụ thể thời hạn trả lời Hai, thơng qua Thủ tướng Chính phủ dự án có quy mơ lớn có lĩnh vực thuộc thẩm quyền phê duyệt Thủ tướng Chính phủ cần có văn hướng dẫn xác định dự án Ba, cần có quy định chế tài kỷ luật quan chậm trễ thực trách nhiệm Thứ tư, việc phản hồi chậm trễ quan quản lý nhà cấp tỉnh dẫn đến việc bất động sản hình thành tương lai khơng đủ điều kiện để đưa vào giao dịch: 11 https://chungcudephn.com/horea-de-xuat-bo-tieu-chuan-tin-dung-cho-nguoi-mua-nha-nam-2020/, truy cập ngày 17/8/2020 12 https://invest.com.vn/luat-chong-cheo-doanh-nghiep-dia-oc-bi-loi-ra-n10976.html, truy cập ngày 17/8/2020 14 cần có văn pháp luật quy định ràng buộc trách nhiệm trả lời Sở, cụ thể quy định Sở phải chịu trách nhiệm trường hợp 15 ngày kể từ ngày nhận thông báo chủ đầu tư mà không đưa phản hồi Thứ năm, việc ách tắc dự án có quỹ đất hỗn hợp, có đất Nhà nước quản lý kênh rạch: đề xuất chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo chế “dồn điền đổi thửa” “quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất” quy định Điều 167 Luật Đất đai Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Thực chế đổi ngang “đất thô” này, đất thuộc Nhà nước quản lý nằm rải rác khu vực đất dự kiến đầu tư, dồn lại thành đất ranh khu vực đất dự kiến đầu tư, để Nhà nước sử dụng bán đấu giá Đây phương án có lợi cho Nhà nước, vừa thực “đổi ngang đất thơ”, vừa tích tụ quỹ đất tập trung, có giá trị cao hơn, so với nhiều đất nhỏ, bất định hình, nằm rải rác trước Ngoài ra, UBND thành phố nên trình Thủ tướng xem xét, quy định tỷ lệ hốn đổi diện tích đất rạch, bờ đất, đường Nhà nước quản lý xen cài dự án nhà ở, theo tỷ lệ 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn) Doanh nghiệp phải chuyển giao lại cho Nhà nước diện tích đất kinh doanh có sở hạ tầng dự án, theo tỷ lệ quy định để Nhà nước thực dự án phần đất đấu giá đất hay đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư, thu hồi tiền cho ngân sách để phục vụ lợi ích cơng cộng.13 3.1.2 Rủi ro từ thủ tục hành Rủi ro từ thủ tục hành xuất phát từ việc pháp luật quy định dự án phải thông qua nhiều thủ tục hành có khâu nhiều thời gian nhà đầu tư, dẫn đến thời gian hồn cơng dự án kéo dài, gây thiệt hại thời gian tiền bạc chủ đầu tư người mua Đây vấn đề khó để giải bất động sản ngành phức tạp, không kiểm tra giám sát kỹ qua khâu thiệt hại không thời gian tiền bạc mà tính mạng người, gây ảnh hưởng đến cộng đồng Vì vậy, giải pháp cho vấn đề Ủy ban nhân dân thành phố đạo Sở Tài nguyên & Môi trường Sở Tài hồn thiện quy trình, thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất để rút ngắn thời gian làm thủ tục bảo đảm kết 13 https://invest.com.vn/luat-chong-cheo-doanh-nghiep-dia-oc-bi-loi-ra-n10976.html, truy cập ngày 17/8/2020 15 tính tiền sử dụng đất hợp lý, khơng làm thất ngân sách nhà nước Sở Tài ngun & Mơi trường Sở Tài xem xét, chấp nhận chi phí thực tế hợp lý chủ đầu tư cách tính doanh thu dự án (Chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng, hệ số diện tích sàn kinh doanh hộ, doanh thu bãi giữ xe gắn máy, bãi giữ xe ôtô, doanh thu bán hộ, doanh thu cho thuê phần diện tích thương mại, dịch vụ, chi phí đầu tư hạ tầng, suất đầu tư xây dựng chung cư cao tầng…).14 3.2 Giải pháp hạn chế rủi ro cho người mua nhà chung cư 3.2.1 Kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án Căn cứ Điều 194 Luật đất đai, Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐCP ngày 15/05/2014 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật đất đai; Điều Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 để mở bán dự án nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư phải có: Có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi cơng cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm cơng trình dịch vụ, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung khu vực trước thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; Chủ đầu tư phải hồn thành nghĩa vụ tài liên quan đến đất đai dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); Khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Như vậy, để biết dự án gắn liền với đất liệu có đủ điều kiện giao dịch trên? Việc cần làm không nên nghe tin mà 14 https://chungcudephn.com/giai-quyet-cac-vuong-mac-ve-tinh-tien-su-dung-dat/, truy cập ngày 20/8/2020 16 bên bán/người mơi giới nói, hứa viết Thay vào phải hỏi, đọc, thấy kiểm tra tài liệu, hồ sơ giấy tờ pháp lý dự án theo bước sau: Bước 1: Hỏi người môi giới/người bán để đọc kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án từ chủ đầu tư gồm: Giấy chứng nhận đầu tư dự án chủ đầu tư; Quyết định giao đất; Văn chấp thuận chủ trương đầu tư; thiết kế vẽ thi công phê duyệt,…; Tìm hiểu bước đánh giá biết chủ đầu tư dự án thật có quyền bán ký hợp đồng mua bán đất với khách mua Nhiều trường hợp chủ đầu tư số công ty môi giới giới thiệu mập mờ thông tin để họ đứng ký hợp đồng cọc, giữ chỗ, thỏa thuận (có điều khoản phạt cọc, đặt bẫy người mua) nhằm chiếm dụng vốn trái phép khách hàng Trong công ty không cung cấp văn ủy quyền thỏa thuận với chủ đầu tư cho phép thực việc Bước 2: Hỏi, đọc kiểm tra Quyết định phê duyệt quy hoạch đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 quan nhà nước có thẩm quyền dự án Quyết định cụ thể hố nội dung quy hoạch chung quy hoạch phân khu bố trí chi tiết tất cơng trình đất, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí ranh giới lơ đất Theo đó, người mua đất biết lơ đất mua nằm khu nào, vị trí dự án Bước 3: Hỏi kiểm tra văn nghiệm thu việc hoàn thành sở hạ tầng quan nhà nước có thẩm quyền Việc nghiệm thu sở hạ tầng bao gồm nghiệm thu chất lượng, số lượng vị trí bắt buộc phải theo với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 phê duyệt, đồng thời phải đo đạc, cắm mốc cụ thể dự án Việc nghiệm thu phải quan có thẩm quyền địa phương nơi có dự án thực hiện, xác nhận đóng dấu, mà khơng phải chủ đầu tư tự thuê đơn vị tư nhân đứng nghiệm thu đóng dấu vào văn nghiệm thu Bước 4: Phải đến xem khu đất thực địa để thấy tình trạng kết cấu hạ tầng thực tế gồm cơng trình dịch vụ, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 phê duyệt nêu trên; cơng trình, hạ tầng phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung khu vực 17 đảm bảo cung cấp dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; Nhiều trường hợp dự án nơi, người môi giới/người giới thiệu lại dẫn người mua xem dự án đất khác nhằm đánh lừa người mua Do vậy, để không bị lừa phải xem giấy tờ, hồ sơ pháp lý trước thấy hợp pháp đủ điều kiện xem đất Khi xem nơi thi công dự án phải nắm địa chỉ, vị trí khu đất, tờ đồ, số theo hồ sơ pháp lý xem kết hợp với việc hỏi người dân địa phương UBND xã nơi có dự án để chắn khơng bị lừa mua đất dự án ma, dự án khơng chủ Bước 5: Hỏi người môi giới/người bán chứng minh việc chủ đầu tư hồn thành nghĩa vụ tài liên quan đến đất đai dự án hay chưa? Gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); Việc hỏi theo bước quan trọng, số tiền lớn mang tính định dự án khơng hồn thành nghĩa vụ tài cho nhà nước dự án khơng đủ điều kiện để chuyển nhượng Mặc khác hỏi để dự liệu thấy rủi ro việc chủ đầu tư bán đất sử dụng tiền bán đất vào việc khác dẫn đến khơng cịn khả nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước không đủ khả tài để thực dự án Cịn mà chủ đầu tư hồn thành nghĩa vụ tài cho nhà nước trước mở bán, nghĩa chủ đầu tư có lực tài chính, uy tín để thực dự án Bước 6: Kiểm tra dự án có bị chủ đầu tư dự án chấp, bị kê biên tranh chấp hay khơng Có nhiều trường hợp, chủ đầu tư đủ điều kiện pháp lý để bán phần toàn dự án bị tranh chấp, bị kê biên chấp cho ngân hàng Do vậy, biết đến tên gọi dự án trước hết tra cứu sơ để biết internet, tham khảo văn phòng đăng ký đất đai để biết đất dự án mua khơng bị chấp, kê biên tranh chấp (nếu có); 3.2.2 Lưu ý vấn đề sổ hồng Người mua cần hỏi chủ đầu tư kỹ thời gian bàn giao sồ hồng Theo Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, thời hạn 50 ngày kể từ ngày ký kết bàn giao ngày hết hạn thuê mua người mua phải tới quan ban ngành có chức để xin cấp giấy sở hữu đất nhà Ngoài ra, người mua 18 cần lưu ý khoản phí phát sinh liên quan đến việc cấp sổ hồng để không bị thu thêm, theo quy định, trách nhiệm chủ đầu tư 3.2.3 Kiểm tra chứng thư bảo lãnh ngân hàng Chứng thư bảo lãnh điều kiện quan trọng quy định thông tư Ngân hàng Nhà nước, nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng mua chung cư, tài sản hình thành tương lai Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài Ngân hàng có trách nhiệm hồn lại số tiền ứng trước khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán hợp đồng bảo lãnh ký kết có điều kiện: · Chủ đầu tư không thực bàn giao nhà theo tiến độ cam kết · Bên thuê, mua có yêu cầu ngân hàng thực nghĩa vụ bảo lãnh Trong trường hợp chủ đầu tư không thực cam kết, khách hàng hồn tồn có quyền u cầu Ngân hàng thực nghĩa vụ bảo lãnh 3.2.4 Kiểm tra hợp đồng mua hộ chung cư Hợp đồng mua bán giấy tờ quan trọng liên quan trực tiếp đến quyền lợi trách nhiệm hai bên, người mua phải lưu ý xem xét thật kỹ trước ký vào văn Một số thông tin hợp đồng mà người mua cần lưu ý kiểm tra như: · Người ký hợp đồng phải người có thẩm quyền phía chủ đầu tư, có giấy ủy quyền chủ đầu tư · Tiến độ toán, phương thức toán, thỏa thuận phí phạt tốn trễ sai phương thức · Thông tin hộ (Mã hộ, vị trí tầng, tên dự án, đơn giá…) · Các điều kiện thỏa thuận phí dịch vụ (phí quản lý chung cư, phí vệ sinh, điện, nước…) · Diện tích sử dụng, trang thiết bị sở hữu chung/riêng… 3.2.5 Mượn tay ngân hàng để kiểm tra pháp lý Nhằm né dự án tiềm ẩn rủi ro, tránh nỗi lo nợ xấu, ngân hàng rà sốt tính pháp lý dự án nhận đề xuất vay vốn khách hàng Vì vậy, theo nhiều chuyên gia địa ốc, cách đơn giản để kiểm tra 19 tính pháp lý dự án bất động sản người mua nên chủ động vay tiền ngân hàng mua nhà15 Nghiệp vụ ngân hàng pháp lý chặt chẽ nên bảo vệ quyền lợi cho người mua Trường hợp bị từ chối vay tiền, lý pháp lý dự án chưa ổn Như vậy, ngân hàng khơng đóng vai trị nhà cung cấp tín dụng mà cịn trợ thủ đắc lực bảo đảm phần tính pháp lý giúp cho nhà đầu tư, người mua bảo vệ quyền lợi 3.2.6 Tìm hiểu thơng tin dự án qua quan chức Nhằm hạn chế tình trạng huy động vốn trái phép, bán “lúa non”, bán dự án ma lừa đảo lĩnh vực bất động sản bùng nổ thời gian qua, số địa phương cho phép người dân kiểm tra pháp lý dự án ứng dụng trực tuyến Tại TP.HCM, Sở Xây dựng TP mắt ứng dụng cho phép khách hàng tra cứu thông tin dự án bất động sản như: Pháp lý dự án, tiến độ dự án, hình ảnh thực tế, tên chủ đầu tư, địa chủ đầu tư, quy mô đầu tư, thơng tin diện tích dự án Ngồi ra, ứng dụng cho phép tra cứu quy hoạch, phản ánh góp ý, trưng cầu đánh giá, tra cứu hồ sơ, thủ tục hành chính, tra cứu chứng hành nghề, giấy phép xây dựng, hướng dẫn sử dụng… Điều hỗ trợ khách hàng nhiều việc tìm hiểu pháp lý bất động sản trước định “xuống tiền” Bản án tranh chấp liên quan đến rủi ro pháp lý chung cư phân tích 4.1 Tóm tắt nội dung án Bản án số: 106/2015/DS-PT ngày: 21/01/2015 V/v: “Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ Nguyên đơn: Bà Trần Thị Châu Nga Bị đơn: Công ty cổ phần Bất động sản Xây lắp Dầu khí Thành Lợi (Cơng ty Thành Lợi) Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Ơng Nguyễn Minh Nhân Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại Dầu khí Việt Thành (Cơng ty Việt Thành) 15 https://batdongsan.com.vn/loi-khuyen-cho-nguoi-mua/4-cach-kiem-tra-phap-ly-du-an-chung-cu-ar104009, truy cập ngày 14/08/2020 20 Ngân hàng thương mại cổ phần Liên Hợp (Ngân hàng Liên Hợp) Cơng ty cổ phần Địa ốc Dầu khí Hùng Mạnh - Sàn giao dịch Bất động sản, chi nhánh cơng ty cổ phần Địa ốc Dầu khí Hùng Mạnh (Công ty Hùng Mạnh) Công ty cổ phần Xây dựng số Hồn Cầu (Cơng ty Hồn Cầu) Nội dung vụ việc: Ngày 10/3/2010: bà Trần Thị Châu Nga Sàn giao dịch Bất động sản - chi nhánh Công ty cổ phần Bất động sản Điện lực Dầu khí Thành Lợi có ký Hợp đồng số 180/HĐBCC-Q2-SPVPL việc: - Bán hộ số 1106, loại Dl, tầng 11, tòa nhà khối B chung cư Petro VietNam Landmark ấp 3, phường An Phú, Quận T - Tổng diện tích sàn 94,82 m2 - Giá trị Hợp đồng 2.224.447.200 đồng - Phương thức toán: + Ngay ký Hợp đồng, bên mua giao cho bên bán 30% giá trị Hợp đồng + Quý II/2010 giao tiếp 30% + Quý IV/2010 giao tiếp 20% + Quý I/2011 giao tiếp 10% + Còn 10% giao nốt bên bán bàn giao hộ Việc bàn giao nhà dự kiến vào Quý IV/2011 Ngày 15/11/2010: bên ký Phụ lục số 02, thỏa thuận lại mức giá Hợp đồng 2.026.048.145 đồng Ngày 18/10/2011: bên ký tiếp Phụ lục số 03 ký điều chỉnh mức giá Hợp đồng 1.924.745.737 đồng Tính đến ngày 19/10/2011, bà Nga toán cho bên bán số tiền 1.828.507.427 đồng, tương đương với 95% hợp đồng Tuy nhiên từ bà Nga chưa giao nhà hai bên thỏa thuận Hợp đồng Bà Nga nhiều lần liên hệ với bên bán để yêu cầu giải phía bên bán khơng có thiện chí giải khơng ấn định thời hạn giao nhà Ngày 30/8/2012: bà Nga nhận văn bên bán nêu rõ thời hạn giao nhà Quý I/2013 21 Ngày 09/9/2012, bà Nga gửi văn cho bên bán không chấp nhận thời hạn bàn giao hộ vào Quý I/2013 đề nghị lý Hợp đồng Yêu cầu nguyên đơn (bà Nga): - Yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy Hợp đồng mua bán hộ nêu lý bên bán vi phạm Hợp đồng, vi phạm cam kết thời gian bàn giao nhà - Đề nghị Tịa án buộc bên bán phải hồn trả cho nguyên đơn số tiền nhận 1.828.507.427 đồng - Yêu cầu tính tiền bồi thường thiệt hại theo lãi suất 09%/năm tính từ ngày 31/12/2011 đến ngày xét xử sơ thẩm tổng cộng 28 tháng Lời khai bên trình xét xử vụ án: Đại diện bị đơn (Cơng ty Thành Lợi) trình bày: nguyên nhân dẫn đến chậm tiến độ Chính phủ có chủ trương thắt chặt tín dụng lĩnh vực bất động sản, dẫn đến nhà thầu thực xây dựng dự án gặp nhiều khó khăn việc tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng Mặt khác, thị trường bất động sản đóng băng, việc bán hàng thu tiền khách hàng khó khăn, trường hợp thực đóng tiền thỏa thuận khơng nhiều, dẫn đến chủ đầu tư phần gặp khó khăn tài Cho đến cơng ty tập trung nguồn lực để thúc đẩy nhà thầu hoàn thành dự án sớm dự kiến khoảng Quý I năm 2014 hoàn thiện bàn giao cho khách hàng Đối với yêu cầu nguyên đơn, phía cơng ty khơng thể thực theo Hợp đồng bên ký điều khoản thỏa thuận liên quan đến việc bồi thường bên bán cho bên mua, yêu cầu bà Nga, công ty khơng chấp nhận khơng có nghĩa vụ phải thực Công ty mong muốn bà Nga tiếp tục thực Hợp đồng ký Đại diện Ngân hàng TMCP Liên Hợp trình bày: Nếu bà Nga tiếp tục Hợp đồng mua bán hộ bà phải tiếp tục tốn cho Cơng ty Thành Lợi số tiền 5% giá trị Hợp đồng, tương ứng 96.193.287 đồng qua tài khoản Công ty Thành Lợi Ngân hàng Liên Hợp Nếu bà Nga đề nghị hủy Hợp đồng mua bán hộ ngân hàng đề nghị Tịa án tuyên hộ thuộc tài sản Công ty Thành Lợi chấp cho Ngân hàng Liên Hợp theo phần 02 Hợp đồng chấp Đại diện Công ty Hùng Mạnh trình bày: Căn Hợp đồng dịch vụ số 01/2009/HĐDV ngày 09/9/2009 Cơng ty Hùng Mạnh có ký Hợp đồng mua bán 22 hộ số 180/HĐBCC-Q2-SPVPL với bà Trần Thị Châu Nga Tuy nhiên, Công ty Hùng Mạnh bàn giao cho Công ty Thành Lợi nên khơng cịn trách nhiệm nghĩa vụ Hợp đồng số 180/HBBCC-Q2-SPVPL Việc tranh chấp không liên quan tới cơng ty Đại diện Cơng ty Hồn Cầu xin vắng mặt lý từ ngày 06/8/2009, Công ty Thành Lợi làm chủ đầu tư dự án “Khu văn phòng, chung cư An Phú, phường An Phú, Quận T, thành phố HCM” thay Công ty Hồn Cầu Chính vậy, Cơng ty Hồn Cầu khơng cịn chủ đầu tư dự án nên khơng liên quan tới tranh chấp Các chứng từ liên quan đến giá trị pháp lý chung cư Petro VietNam Landmark ấp 3, phường An Phú, Quận T: Ngày 06/8/2009: Ủy ban nhân dân Thành phố HCM ban hành văn số 3983/UBND-ĐTM, việc chấp thuận cho Công ty Thành Lợi làm chủ đầu tư dự án “Khu văn phòng, chung cư An Phú, phường An Phú, Quận T, Thành phố HCM” thay chủ đầu tư trước Cơng ty Hồn Cầu Ngày 11/8/2009: Sở Xây dựng Thành phố HCM ban hành Quyết định số 116/QĐ-SXD-PTN, việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng “Khu văn phòng, chung cư An Phú, phường An Phú, Quận T, Thành phố HCM” Ngày 10/5/2010: Ủy ban nhân dân Thành phố HCM ban hành Quyết định số 2061/QĐ-UBND, việc cho Công ty Thành Lợi sử dụng đất phường An Phú, Quận T để đầu tư xây dựng “Khu văn phòng, chung cư An Phú, phường An Phú, Quận T, Thành phố HCM” 4.2 Phân tích rủi ro pháp lý Trong trường hợp này, đôi bên ký hợp đồng mua bán hộ hộ chưa đủ điều kiện để tham gia giao dịch theo quy định pháp luật Cụ thể: dự án chưa UBND Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt việc khởi công, chưa tiến hành thi công phần móng dự án, chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Về mặt pháp lý, hợp đồng ký kết vi phạm quy định pháp luật Công ty cổ phần Bất động sản Xây lắp Dầu khí Thành Lợi Bà Nga phải chịu trách nhiệm bất lợi hành vi Đối với Bà Nga, bên yếu tham gia giao dịch, không nắm vững quy định pháp luật kinh doanh bất động sản không tránh khỏi phải chịu rủi ro như: 23 Đầu tiên, phải kể đến rủi ro không đạt mục đích tham gia giao dịch, có nghĩa khơng mua nhà dự tính Thứ hai, khơng nhận tiền bồi thường Hợp đồng mua bán hộ vi phạm quy định pháp luật, trường hợp cần xác định hai bên có lỗi ký Hợp đồng bên mua ký Hợp đồng khơng xem xét tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý tài sản giao dịch (đây quyền nghĩa vụ bên mua quy định rõ Bộ luật dân sự), theo quy định Bộ Luật dân sự, hợp đồng bị vô hiệu Hậu hai bên hoàn trả cho nhận, khơi phục lại tình trạng ban đầu đồng nghĩa với việc Bà Nga nhận lại số tiền giao cho Công ty cổ phần Bất động sản Xây lắp Dầu khí Thành Lợi khơng nhận khoản bồi thường từ Công ty cổ phần Bất động sản Xây lắp Dầu khí Thành Lợi cho dù Bà Nga chứng minh thiệt hại Để tránh rủi ro tương tự mua chung cư, bà Nga cần kiểm tra dự án chung cư có hồ sơ pháp lý đầy đủ hay không bao gồm: - Giấy phép kinh doanh chủ đầu tư: Văn nhằm đảm bảo chủ đầu tư có đủ sở pháp lý để xây dựng kinh doanh dự án bất động sản Nếu không mua hộ trực tiếp từ chủ đầu tư dự án mà thông qua đại lý F1, F2, khách hàng cần yêu cầu đại lý cung cấp giấy tờ pháp lý giấy phép kinh doanh (có ngành nghề kinh doanh bất động sản hay khơng, có thực hoạt động mơi giới không), văn thể đồng ý chủ đầu tư cho phép đại lý bán hộ… - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quyết định cấp đất, cho thuê đất cho chủ dự án: Đây giấy tờ chứng minh dự án giải phóng xong mặt đất xây dự án “đất sạch”, khơng có tranh chấp pháp lý sau - Giấy phép xây dựng: Trừ dự án thuộc đối tượng miễn giấy phép xây dựng (theo Khoản Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014), lại dự án hộ ngang nhiên xây dựng chưa có giấy phép bị xử phạt, chí đình thi cơng, làm trễ tiến độ dự án ảnh hưởng nghiêm trọng đến người mua - Văn chấp thuận đầu tư (Theo Điều Nghị định 99/2015/NĐ-CP): Nhằm đảm bảo chấp thuận quan nhà nước có thẩm quyền việc đầu tư xây dựng dự án hộ chủ đầu tư 24 - Biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng dự án: Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trường hợp nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai điều kiện mở bán phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng dự án KẾT LUẬN Như vậy, rủi ro pháp lý kinh doanh bất động sản đặc biệt lĩnh vực đầu tư xây dựng chung cư tiềm tàng nhiều dạng khác Việc hiểu rõ phòng tránh rủi ro pháp lý điều cần thiết nhà đầu tư người mua Điều góp phần giảm thiểu thiệt hại kinh tế thời gian cho chủ thể Với gia tăng dân số ngày nhiều, đất đai tài nguyên có hạn chung cư xu việc đầu tư kinh doanh bất động sản Xu kéo theo nhiều tác động hệ lụy Nó thể thơng qua thơng tin báo đài 25 xuất xung quanh Tranh chấp chung cư đã, đề tài nóng bỏng bàn luận Hơn quan hệ tiêu dùng, người mua bên yếu thường chịu nhiều thiệt thòi việc kiện tụng Yêu cầu hiểu biết pháp luật nói chung pháp luật đất đai nói riêng điều tối quan trọng người tham gia giao dịch bất động sản đặc biệt chung cư Qua nghiên cứu này, nhóm nghiên cứu hy vọng góp phần cảnh giác người tham gia giao dịch bất động sản rủi ro pháp lý mà họ gặp phải tương lai Từ có cách khắc phục vấn đề, tránh để thiệt hại kinh tế Tuy nhiên nghiên cứu nhóm nghiên cứu sở lý thuyết, lý luận Trong hoạt động thực tế, nhiều vấn đề nảy sinh địi hỏi người tham gia giao dịch ln phải cẩn trọng trang bị cho đầy đủ kiến thức để phịng tránh rủi ro khơng đáng có Tài liệu tham khảo Văn pháp luật Luật đất đai 2013 Luật nhà 2014 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Luật dân 2015 Luật quy hoạch đô thị 2009 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn luật nhà Tài liệu internet 26 -https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/01/01/3521/, truy cập ngày 7/8/2020 -https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/du-an/thao-do-43-can-ho-xay-chui-taioriental-plaza-quan-thuc-xu-ly-chu-dau-tu-chan-chu-659248.html, truy cập ngày 8/8/2020 https://thanhnien.vn/tai-chinh-kinh-doanh/bat-dong-san-kho-vi-quy-dinh-chong-cheo1130303.html, truy cập ngày 17/8/2020 -https://www.sggp.org.vn/xung-dot-phap-ly-trong-dau-tu-xay-dung-roi-voicau-chu-cach-hieu-614827.html, truy cập ngày 17/8/2020 -http://vneconomy.vn/bat-dong-san-truoc-nhung-thach-thuc-lon20200101014416054.htm, truy cập ngày 17/8/2020 -https://doanhnhansaoviet.vn/kinh-te/hiep-hoi-bat-dong-san-tp-hcm-ke-hangloat-kho-khan-ve-thu-tuc.html, truy cập ngày 17/8/2020 -https://tinnhanhchungkhoan.vn/tien-te/tin-dung-vao-bat-dong-san-se-siet-chattu-2019-255780.html, truy cập ngày 17/8/2020 -https://chungcudephn.com/horea-de-xuat-bo-tieu-chuan-tin-dung-cho-nguoimua-nha-nam-2020/, truy cập ngày 17/8/2020 -https://invest.com.vn/luat-chong-cheo-doanh-nghiep-dia-oc-bi-loi-ran10976.html, truy cập ngày 17/8/2020 -https://chungcudephn.com/giai-quyet-cac-vuong-mac-ve-tinh-tien-su-dungdat/, truy cập ngày 20/8/2020 -https://batdongsan.com.vn/loi-khuyen-cho-nguoi-mua/4-cach-kiem-tra-phaply-du-an-chung-cu-ar104009, truy cập ngày 22/08/2020 27 ... rủi ro pháp lý kinh doanh bất động sản tình hình chung thị trường chung cư 1.1 Rủi ro pháp lý kinh doanh bất động sản 1.2 Tình hình chung thị trường chung cư 2 Rủi ro. .. ro sau Đề tài nhóm rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư người mua, từ đề biện pháp khắc phục cho rủi ro Khái quát rủi ro pháp lý kinh doanh bất động sản tình hình chung thị trường chung cư 1.1 Rủi ro. .. dựng chung cư 2.1 Rủi ro pháp lí cho chủ đầu tư 2.1.1 Rủi ro từ quy định pháp luật 2.1.2 Rủi ro từ thủ tục hành 2.1.3 Rủi ro tài tín dụng 2.2 Rủi ro pháp