tìm hiểu các quy định về hợp đồng mua bán tài sản trong BLDS 2005 và thực tiễn áp dụng

A MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: Mở cửa thị trường phải giao lưu buôn bán, đẩy mạnh chế làm việc cửa nằm tạo điều kiện thuận lợi cho thương gia nước tiến hành giao lưu, trao đổi bn bán Chính điều làm sở tiền đề thúc đẩy, đảng nhà nước khơng ngừng xây dựng hồn thiện hệ thống pháp luật với ngành luật có đối tượng điều chỉnh, phương pháp điều chỉnh phù hợp với phát triển xã hội Trong hệ thống pháp luật Việt Nam luật dân ngành luật quy định chuẩn mực pháp lý mặt đời sống như: làm việc, sinh hoạt, giao dịch dân chủ thể nhằm đảm bảo ổn định tốt đẹp cho quan hệ dân điều kiện phát triển kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa Hợp đồng dân phổ biến làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quan hệ dân Hợp đồng mua bán tài sản đối tượng pháp luật hợp đồng dân điều chỉnh đồng thời hợp đồng dân thông dụng quy định BLDS 2005 Hợp đồng mua bán tài sản đóng vai trị quan trọng, gần gũi với đời sống thường ngày trình phát triển kinh tế tầng lớp nhân dân Đảng nhà nước quan tâm Hiện nay, chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nhu cầu vật chất văn hóa tinh thần nhân dân ta áp dụng chủ yếu thơng qua hình thức mua bán cá nhân với tổ chức nhiều thành phần kinh tế khác nhau, bên cạnh cịn nhằm mục đích phục vụ cho nhân dân đặc biệt nhân dân vùng biên giới hải đảo, vùng sâu, vùng xa Hợp đồng mua bán phương tiện pháp lý tạo điều kiện cho công dân tổ chức trao đổi hàng hóa thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt tiêu dùng, sản xuất, kinh doanh sống hợp đồng mua bán tài sản đa dạng hình thức lẫn nội dung đối tượng điều chỉnh Đối tượng điều chỉnh vật, quyền tài sản Trong số hợp đồng mua bán thông dụng như: hợp đồng chuyển giao quyền đòi nợ, mua bán quyền sử dụng đất đai, mua bán chung cư, cơng trình xây dựng ….bởi vậy, thực hợp đồng đòi hỏi bên tham gia phải thực đầy đủ quyền nghĩa vụ không nảy sinh nhiều vấn đề mâu thuẫn, từ xẩy nhiều tranh chấp Cho nên, BLDS 2005 quy định cánh khái quát đầy đủ quy định hợp đồng mua bán tài sản nhằm đảm bảo quyền nghĩa vụ bên, hạn chế tranh chấp, mâu thuẫn xẩy ra, tạo điều kiện thuận lợi cho nhân dân, doanh nghiệp yên tâm phát triển Nhận thức quy định hợp đồng mua bán tài sản đóng vai trị quan trọng đời sống xã hội pháp luật lẫn việc bảo vệ quyền nghĩa vụ bên tham gia cấp thiết phù hợp với tình hình xã hội nay.Vì tơi chọn đề tài: “tìm hiểu quy định hợp đồng mua bán tài sản BLDS 2005 thực tiễn áp dụng nhằm góp phần nhỏ giúp có nhìn sâu sắc cụ thể quy định hợp đồng mua bán tài sản thực tiễn áp dụng nay, đồng thời thông qua luật dân 2005 đưa lý luận sở thực tiễn áp dụng vào đời sống Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu: Trên sở tìm hiểu sở lý luận, so sánh, đánh giá hợp đồng dân nói chung hợp đồng mua bán tài sản nói riêng BLDS 2005 để từ đưa cách khái quát quy định hợp đồng mua bán tài sản nhằm phân tích đánh giá quy định việc áp dụng vào thực tiễn sống nhằm tìm giải pháp để ngày hoàn thiện hợp đồng mua bán tài sản Để thực mục đích yêu cầu đề tài tài ta phải thực nhiệm vụ sau: - Hệ thống hóa sở lý luận hợp đồng dân nói chung hợp đồng mua bán tài sản nói riêng - Tìm hiểu, phân tích nội dung hợp đồng mua bán tài sản BLDS 2005 - Tìm hiểu việc áp dụng quy định hợp đồng mua bán tài sản thực tiễn Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu: + Nghiên cứu quy định hợp đồng mua bán tài sản thực áp dụng BLDS 2005 3.2 Phạm vi nghiên cứu: + Chế định hợp đồng dân BLDS 2005 + Chế định hợp đồng mua bán tài sản số sở thực tiễn áp dụng BLDS 2005 Phương pháp nghiên cứu Tiếp cận đề tài nghiên cứu qua phương pháp sau: - Các phương pháp nghiên cứu lý luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa Mác - Lênin - Các phương pháp nghiên cứu cụ thể: + Phân tích tổng hợp từ lý luận thực tiễn + Phương pháp thống kê, so sánh, tổng hợp tài liệu Bố cục đề tài Đề tài chia làm hai chương ba phần : A Mở đầu B Nội dung Chương I: Khái quát hợp đồng dân hợp đồng mua bán tài sản ChươngII: Quyền nghĩa vụ bên chủ thể tham gia hợp đồng mua bán tài sản C Kết luận B NỘI DUNG CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG DÂN SỰ VÀ HỢP ĐỒNG MUA BẢN TÀI SẢN 1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng dân 1.1.1 Khái niệm Hợp đồng dân hợp đồng đuợc hình thành từ lâu có nhiều cách định nghĩa hợp đồng xem xét nhiều phương diện khác - Theo phương diện khách quan hợp đồng dân quy phạm pháp luật nhà nước ban hành nằm điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trình dịch chuyển lợi ích vật chất chủ thể với - Theo phương diện chủ quan, hợp đồng dân giao dịch dân mà bên tự trao đổi ý chí với nằm đến thỏa thuận làm phát sinh quyền nghĩa vụ dân định Theo phương diện hợp đồng dân vừa xem xét dạng cụ thể, vừa xem xét dạng khái quát + Nếu định nghĩa dạng cụ thể thì: “hợp đồng dân sự thỏa thuận giũa bên việc xác lập, thay đổi, hay chấm dứt quyền nghĩa vụ bên mua bán, thuê, vay, mươn, tặng, cho tài sản, làm việc không làm việc, dịch vụ thỏa thuận khác mà bên nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng”.(Điều 1-pháp lệnh hợp đồng dân 1991) + Hợp đồng dân nêu lên cách khái quát BLDS sau: hợp đồng dân sự thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ dân (Điều 388 BLDS) Như vậy, hợp đồng dân phương tiện, cơng cụ pháp lý để nhằm thiết lập trật tự cho bên tham gia quan hệ thoả thuận bên xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ dân Hợp đồng dân không thỏa thuận để bên chuyển giao tài sản, thực công việc cho bên mà thỏa thuân để thay đổi, hay chấm dứt nghĩa vụ Như vậy, hợp đồng dân phương tiện, công cụ pháp lý để nhằm thiết lập trật tự cho bên tham gia vào quan hệ pháp luật hợp đồng, thỏa thuận bên xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ dân 1.1.2 Đặc điểm hợp đòng dân Ở hầu hết pháp luật quốc gia giới xem xét thỏa thuận coi hợp đồng đáp ứng yếu tố sau hay nói cách khác đặc điểm hợp đồng dân như: - Hợp đồng dân sự thảo thuận chủ thể sở tồn tại, độc lập tài sản không phụ thuộc vào cá nhân hay tổ chức chủ thể phải bình đẳng với địa vị pháp lý, họ có quyền nghĩa vụ tham gia hợp đồng - Sự thỏa thuận hợp đồng phải phù hợp với ý chí đích thực bên, để có hợp đồng ý chí bên phải gặp điểm thể ưng thuận đích thực bên Các bên thực mong muốn hướng đến điều (Tính nghiêm túc đích thực bên) Tuy nhiên, ưng thuận đích thực bên phải hợp lẽ công không trái pháp luật, đạo đức xã hội, giao tiếp tác động lừa dối, đe dọa, cưỡng xa lạ với chất hợp đồng cho dù có thỏa thuận không coi hợp đồng (Điều dẫn đến vô hiệu hợp đồng) - Chủ thể quan hệ hợp đồng đa dạng cá nhân, tổ chức có tư pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác nhà nước trường hợp đặc biệt, thỏa thuận bên phải nhằm vào đối tượng xác định, cụ thể Khơng thể có hợp đồng mà đối tượng thỏa thuận hướng tới lại mơ hồ, chung chung không mang tính xác thực Vì vậy, đối tượng hợp đồng mà bên hướng tới phải cụ thể, xác thực có tính hợp pháp Ví dụ: Đối tượng hợp đồng mua bán hàng hóa hàng hóa thương mại đối tượng hợp đồng, hành vi công việc cụ thể ….Đó phải cơng việc thực tế, tức thực khơng trái pháp luật đạo đức xã hội - Chủ thể hợp đồng phải người có lực hành vi dân có thẩm quyền đại diện Pháp luật nước khác khác việc xác lập độ tuổi người có lực hành vi dân Pháp luật quốc gia không thừa nhận hiệu lực hợp đồng người khơng có lực hành vi dân sự, người lực hành vi dân xác lập, thực Ngồi ra, thỏa thuận người có đầy đủ lực hành vi dân khơng có thẩm quyền đại diện (Theo quy định pháp luật theo ủy quyền) Thì khơng cơng nhận chủ thể hợp pháp hợp đồng - Đặc điểm cuối hợp đồng dân nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu vật chất tinh thần thành viên xã hội, mục đích cần có hợp đồng dân mà bên chủ thể tiến hành giao kết hợp đồng hướng tới hồn tồn phù hợp với sách Đảng nhà nước VD: Trong mục đích hợp đồng mua bán nhà mục đích trước hết đưa lại chỗ chổ người dân an cư lạc nghiệp sau phục vụ nhu cầu tinh thần hoạt động thiết thực đời sống hàng ngày Mục đích hợp đồng mà phù hợp với xã hội tiền đề động lực cho chủ thể tham gia quyền nghĩa vụ hợp đồng dân cách nhanh chóng đầy đủ Trên đặc điểm chung hợp đồng dân mà chủ thể tham gia cần phải biết tôn trọng để áp dụng cho thực hợp đồng tránh sai sót khơng đáng có giao kết hợp đồng 1.2 Phân loại hợp đồng Hợp đồng dân sự thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ dân Trong đa dạng hợp đồng dấn dựa vào dấu hiệu đặc trưng mà phân biệt chúng thành nhóm khác nhau.Tuy nhiên, ta phân biệt hợp đồng dân tghành loại hợp đồng sau: *Nếu dựa vào hình thức hợp đồng hợp đồng dân chia thành: - Hợp đồng miệng - Hợp đồng văn - Hợp đồng có công chứng chứng nhận - Hợp đồng mẫu *Nếu dựa vào mối liên hệ quyền nghĩa vụ dân bên hợp đồng phân chia thành hai loại: - Hợp đồng song vụ: hợp đồng mà bên chủ thể có nghĩa vụ hay nói cách khác bên chủ thể hợp đồng song vụ người vừa có quyền lợi vừa có nghĩa vụ Ví dụ, hợp đồng mua bán tài sản - Hợp đồng đơn vụ ; hợp đồng mà bên có nghĩa vụ mà khơng có quyền bên bên người có quyền khơng phải thực nghĩa vụ Ví dụ, hợp đồng cho vay tài sản mà bên xác định thời điểm có hiệu lực kể từ bên cho vay giao tài sản cho bên vay * Nếu dựa vào phụ thuộc lẫn hiệu lực hợp đồng hợp đồng phân thành hai loại - Hợp đồng chính:”là hợp đồng mà hiệu lực không phụ thuộc vào hợp đồng khác (khoản điều 406 BLDS 2005 ) - Hợp đồng phụ:” hợp đồng mà hiệu lực phụ thuộc vào hợp đồng chính” (Khoản điều 406 BLDS 2005 ) *Nếu dựa vào tính chất có có lại lợi ích chủ thể, hợp đồng dân chia thành hai loại: - Hợp đồng có đền bù - Hợp đồng khơng có đền bù & Nếu dựa vào thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng dân chia thành hai nhóm: - Hợp đồng ưng thuận - Hợp đồng thực tế Ngồi ra, cịn phân số hợp đồng khác như: hợp đồng có điều kiện, hợp đồng lợi ích người thứ ba, hợp đồng hỗn hợp Tóm lại, việc phân chia hợp đồng dân thành loại nói vừa dựa vào quy định luật dân vừa dựa phương diện lý luận.Qua đó, nhằm xác định đặc điểm chung riêng loaị hợp đồng, góp phần nâng cao hiệu trình điều chỉnh quan hệ hợp đồng dân 1.3 Khái niệm đặc điểm hợp đồng mua bán tài sản 1.3.1 Khái niệm Hợp đồng mua bán tài sản loại hợp đồng thông dụng loại hợp đồng dân sự, có q trình phát triển lịch sử từ lâu, gắn với sản xuất hàng hóa có nghĩa sản xuất hàng hóa sản xuất xã hội mối quan hệ người sản xuất biểu qua thị trường hàng hóa qua việc mua bán trao đổi sản phẩm dịch vụ Hàng hóa thỏa mãn nhu cầu sản xuất, tiêu dùng người thông qua việc trao đổi người thỏa mãn nhu cầu trên.Q trình phát triển lâu dài sản xuất trao đổi hàng hóa xuất tiền tệ, tiền làm thước đo giá trị thân hàng hóa đặc biệt có giá trị hàng hóa khác Giá trị hàng hóa biểu số tiền định gọi giá Giá hàng hóa thay đổi lên xuống giá tổng số giá trị hàng hóa Vì vậy, nhu cầu trao đổi hàng hóa bắt đầu xuất lấy giá trị làm thước đo tiền Q trình mua bán hàn hóa thực thông qua việc trao đổi mua bán loại tài sản khác Và khái niệm hợp đồng mua bán bắt đầu hình thành hồn thiện dần, quy định BLDS 2005, định nghĩa sau: Hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận bên theo bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản quyền sở hữu tài sản cho bên mua nhận tiền bán tài sản, cịn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản mua trả tiền cho bên bán theo thời hạn, số lượng phương thức bên thiỏa thuận (Được quy định điều 428 BLDS 2005) Khái niệm nhằm nêu rõ việc mua bán tài sản quan hệ pháp luật mà người mua tài sản người bán tài sản có nghĩa vụ định việc mua bán không tuân theo quy định nhà nước mà phải phù hợp với đạo đức xã hội Mua bán quan hệ pháp luật mà người mua nguời bán có quyền nghĩa vụ định, thông qua việc mua bán làm chấm dứt quyền tài sản người bán xác quyền sở hữu người mua vật 1.3.2 Đặc điểm Hợp đồng mua bán tài sản có đặc điểm sau: - Hợp đồng mua bán tài sản là: hợp đồng song vụ nghĩa bên bán bên mua có quyền nghĩa vụ với hợp đồng bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận vật trả tiền mua vật, bên bán có bên mua nhận vật trả tiền mua vật, ngược lại bên mua có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao vật nhận tiền bán vật - Hợp đồng mua bán hợp đồng có đền bù Khoản tiền mà bên mua tài sản trả cho bên bán tài sản khoản đền bù mua bán tài sản VD: Theo điều 444 BLDS 2005 quy định: bên bán phải đảm bảo giá trị sử dụng đặc tính vật mua bán; Nếu sau mua mà bên mua phát khuyết tật làm giá trị hay giảm giá trị sử dụng vật mua có quyền u cầu bên bán sửa chữa đổi vật khác loài giảm giá bồi thường thiệt hại Đặc điểm có đền bù hợp đồng mua bán tài sản yếu tố phân biệt hợp đồng hợp đồng tặng cho tài sản -Hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu tài sản bên bán sang bên mua Đây kế tục quyền sở hữu tài sản, đặc điểm yếu tố phân biệt hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng cho mượn tài sản, hợp đồng cho thuê tài sản Nói tóm lại ngồi đặc điểm chung hợp đồng dân đặc điểm đặc trưng cho hợp đồng mua bán tài sản giúp nhận biết rõ ràng hợp đồng mua bán so với hợp đồng thông dụng khác muợn tài sản, thuê tài sản 1.4 Hình thức nội dung hợp đồng mua bán tài sản 1.4.1 Hình thức Do hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận bên hình thức hợp đồng miệng Ví dụ mua thực phẩm ăn uống ngồi chợ đồ dùng có giá trị nhỏ cửa hàng bên mua có nghĩa vụ trả tiền nhận hàng, cịn bên bán có nghĩa vụ giao hàng quyền nhận tiền từ người mua bán có u cầu hình thức văn bên thỏa thuận pháp luật quy định Nếu đối tượng hợp đồng tài sản đăng ký quyền sở hữu hình thức hợp đồng phải đăng ký bằn văn có cơng chứng chứng thực VD: Mua bán nhà ở, xe giới phải đến quan có thẩm quyền đăng ký thực đầy đủ yêu cầu tổ chức có trách nhiệm thi hành Hình thức hợp đồng mua bán để xác định người bán người mua tham gia vào hợp đồng mua bán, từ xác định quyền nghĩa vụ bên chủ thể trách nhiệm dân bên vi phạm họp đồng 1.4.2 Nội dung A Đối tượng 10 chấm dứt hợp đồng, cịn bên mua cố tình khơng thực nghĩa vụ trả tiền bên bán có quyền yêu cầu bồi thường khởi kiện bên mua 2.3 Thực tiễn áp dụng hợp đồng mua bán * Thực tiễn viêc ký kết hợp đồng giải quyêt tranh chấp.’ Hợp đồng mua bán loại hợp đồng phổ biến thực tiễn đời sống nay, hàng ngày, hàng xung quanh hợp đồng mua bán diễn có hợp đồng với quy định với pháp luật quy định Vì vậy, nhiều vấn đề xung quanh hợp đồng xảy ra: Quyền nghĩa vụ bên tham gia bị xâm phạm ,hợp đồng tòa án tuyên bố vơ hiệu…, Bởi để nhìn nhận vấn đề quy định hợp đồng cho khó,bởi xẩy nhiều vấn tranh chấp hợp đồng ví dụ việc xác định chủ thể giao kết hợp đồng mua bán Thực tế bên mua bán tiến hành giao kết hợp đồng mua bán thường xẩy tượng sau :công ty mẹ bên bán mua đích thực (bên có thực quyền nghĩa vụ hợp đồng với tư cách bên bán/ mua )nhưng bên ký hợp đồng lại công ty con, Bên bán/ mua pháp nhân bên đứng ký kết hợp đồng đơn vị thuộc pháp nhân chi nhánh, văn phòng đại diện, phòng kinh doanh Bên mua ký kết hựp đồng mộy công ty bên thực phần toàn hợp đồng mua bán tài sản lại công ty liên kết công ty ký kết hợp đồng Hiện tượng thường xẩy cấc hậu ảnh hưởng đến quyền lợi nghĩa vụ bên tham gia ký kết hợp đồng sau: bên khơng thiện chí rũ bỏ, đùn đẩy trách nhiệm, hợp đồng bị tun bố vơ hiệu, việc xác định tư cách đương có tranh chấp xẩy khó khăn Vi phạm thâm quyền ký kết hợp đồng mua bán tài sản tượng phổ biế Pháp luật đưa nguyên tắc chung người đại diện theo pháp luật pháp nhân có thẩm quyền ký kết hợp đồng Rất nhiều doanh nghiệp tham gia vào 20 hợp đồng mua bán tài sản cho giám đốc người đại diện theo pháp luật Cách hiểu không cho trường hợp Ví dụ cơng ty có nhiều giám đốc, có quyền ký hợp đồng? tượng khác, dễ phát nhiều doanh nghiệp tham gia vào việc ký kết hợp đồng mua bán tài sản chủ quan bỏ qua trường hợp phó giám đốc, trưởng phịng, giám đốc kinh doanh, chí nhân viên kinh doanh ký hợp đồng khơng có văn ủy quyền ký kết hợp đồng mua bán tái sản hợp lệ “ đối tác ma” vấn đề nhiêu doanh nghiệp hay bên chủ thể tham gia vào ký kết hợp đồng thường mắc phải, ký kết hợp đồng xong xi, chuyển tài sản/ chuyển tiền ngã ngửa đối tác khơng có thật Vì vậy, để tránh rủ ro đáng tiếc tư cách chủ thể tham gia việc ký kết hợp đồng mua bán tài sản ta phải lưu ý điều sau: kiểm tra tư cách chủ thể đối tác giao kết hợp đồng, nhiều trường hợp cần yêu cầu đối tác chuyển giao hồ sơ hợp đồng để thẩm tra Cần trọng đề nghị bên thứ ba tham gia thẩm tra Trong trường hợp bên bán/ mua đích thực khơng ký kết hợp đồng cần phải làm rõ lý họ không thực ký kết việc khơng ký kết có phù hợp luật áp dụng không ,nếu chấp nhân việc ký kết qua ủy quyền cần yêu cầu văn ủy quyền hợp lệ, đồng thời làm rõ quyền nghĩa vụ, trách nhiệm bên ủy quyền bên nhận ủy quyền., sau ví dụ tranh chấp mua bán tài sản sai sót q trình giao kết hợp đồng điều khoản giá Điều khoản giá điều khoản quan trọng hợp đồng Vì thế, doanh nghiệp ký kết hợp đồng cần có lưa ý thích đáng để tránh tranh chấp phát sinh từ việc hiểu nhầm hay không thống mức giá cách thức xác định giá Tranh chấp người mua công ty A Người bán công ty B Tranh chấp phát sinh trình giao kết hợp đồng liên quan đến việc xác định giá hàng hóa Tranh chấp giải tòa TPHCM theo điều 431 BLDS 2005 21 Diễn biến tranh chấp Người mua gửi đơn chào mua linh kiện điện tử đến người bán Trong đơn chào mua có quy định giá mua người mua đưa thể xem xét theo suy giảm giá thị trường vào thời điểm giao hàng Nhận đơn chào mua, người bán trả lời giá cần xem xét theo tăng lên suy giảm giá thị trường vào thời điểm giao hàng.Người mua đồng ý việc Tài sản người bán gửi cho người mua theo đơn chào mua , người mua lại đơn phương hủy đơn chào mua không nhận hàng người mua cho điều khoản giá quy định chưa đủ rõ ràng để hình thành hợp đồng hai bên họ xảy tranh chấp gửi đơn lên tòa án Nhân Dân TPHCM giải Trên ví dụ để minh chứng cho thấy thực tiễn việc bên tiến hành ký kết hợp đồng việc tìm hiểu quy định pháp luật hợp đồng chưa thật kỹ trình độ hiểu biết hợp đồng chưa cao nên dẫn đến sai sót khơng đáng có tranh chấp xảy họ chủ yếu dựa vào pháp luật nhiều nhằm bảo vệ quyền lợi cho mình, xem điểm tích cực nhiều họ lạm dụng vào pháp luật có tranh chấp xảy việc thuê luật sư để bảo vệ quyền lợi cho mà quên việc tìm hiểu quy đình hợp đồng nâng cao nghiệp vụ hợp đồng, để tránh sai sót xảy Việc giải quan pháp luật vấn đề tranh chấp bên chủ thể xảy tốn nhiều thời gian tiền bạc ảnh hưởng đến danh dự bên thực tế tranh chấp giải Có tranh chấp diễn vật mua nhỏ hội địi quyền lợi cho khó vấn đề đặt cho bên chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, phải xác định quyền nghĩa vụ quy định hợp đồng để thành công _ Thực tiễn việc thưc quyền nghĩa vụ bên tham gia hợp đồng Ngày nay, việc bên chủ thể tiến hành hợp đồng mua bán nói chung hợp đồng mua bán tài sản nói riêng việc yêu cầu bên giao kết với 22 thực quyền nghĩa vụ nội dung thiếu yếu tố đảm bảo hợp đồng thành công không chủ thể với mà pháp luật đưa quy định việc thực quyền nghĩa vụ hai bên sau: Bên bán phải có quyền như: Yêu cầu bên mua trả tiền thời hạn quy định hợp đồng cụ thể điều 438 BLDS 2005 quyền chiếm hữu tài sản vật mua điều 147 BLDS, đồng thời có nghĩa vụ sau: Giao tài sản số lượng, chất lượng, kỳ hạn, phương thức…quy định điều 432, 433, 434 BLDS 2005, bên cạnh có quy định quyền nghĩa vụ bên mua như: Đòi bên bán phải giao vật mua quyền sử dụng cho mình, có quyền yêu cầu bên bán giao vật, chất lượng, số lượng quy định điều 436, 437, 438 BLSD, quy định bên mua phải có nghĩa vụ trả tiền thời hạn đầy đủ cho bên bán Tất quyền nghĩa vụ quy định rõ ràng BLDS 2005, áp dụng cho tất chủ thể tiến hành giao kết hợp đồng Thực tế tiến hành ký kết hợp đồng bên thực quyền nghĩa vụ mục đích hàng đầu để đảm bảo hợp đồng thực hiện, yếu tố để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bị xâm hại, pháp lý để giải tranh chấp xẩy trước pháp luật Ví dụ như, tiến hành mua nhà việc bên phải đăng ký đầy đủ với nhà đất cách hợp pháp bên mua phải yêu cầu bên bán bảo đẩm điều kiện như: Căn nhà phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp bên bán, khơng có tranh chấp diễn xung quanh nhà đồng thời yêu cầu bên bán giao nhà quyền sở hữu cho thời hạn Bên cạnh bên bán yêu cầu bên mua thực nghĩa vụ trả tiền đầy đủ thời hạn Cho nên việc thực quyền nghĩa vụ bên hợp đồng vấn đề cấp thiết bên nhìn nhận thực cách đầy đủ có hiệu yêu cầu xu mở cửa thị trường uy tín chủ thể vấn đề quan trọng để nhằm đứng vững cạnh tranh với doanh nghiệp khác 23 Tuy nhiên thực tế việc bên cố tình khơng thực quyền nghĩa vụ cách đầy đủ, cố tìm kẽ hở để nhằm chối bỏ quyền nghĩa vụ chủ thể khác điều có khơng thể tránh khỏi, trường hợp đặc biệt lợi dụng thiếu hiểu biết pháp luật hợp đồng hay số sơ hở khác lợi dụng lòng tin bên giao kết hợp đồng với nhằm chiếm đoạt tài sản cách không hợp pháp * Việc áp dụng pháp luật hợp đồng chủ thể Hiện việc giải tranh chấp bên tham gia hợp đồng mua bán tài sản chủ yếu giao tòa án tiến hành giải Theo quy định điều 161 BLTTDS Cá nhân, quan, tổ chứccố quyền tự thơng qua người đại diện co quyền khơi kiện vụ án dân (gọi người khởi kiện) Tại tồ án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền lợi lợi ích hợp pháp Vì vậy, tranh chấp pháp luật bảo vệ Khơng vậy, nhà nước cịn quy định nhiệm vụ tồ án phải xét xử cơng bằng, nhằm bảo vệ củng cố pháp chế xã hội chủ nghĩa đồng thời nâng cao hiệu xét xử, xác lập chế độ trách nhiệm cao nhân dân tạo mơi trường pháp ký an tồn Trong đó, quyền cơng dân nói chung, quyền nghĩa vụ bên tham gia hợp đồng mua bán tài sản xảy trách chấp án tiến hành xét xử cách công khai công chủ thể tham gia Kết thúc người tôn trọng người liên quan phải nghiêm chỉnh chấp hành định Có vậy, chủ thể tham gia khơng nhân dân nói chung mà người mua người bán hợp đồng mua bán tài sản sống làm việc theo pháp luật Ngoài ra, việc giải chủ thể có trách nhiệm thực thi pháp luật, đặc biệt thẩm phán, thực tế việc nắm bắt hiểu rõ vận dụng đắn quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng để giải tranh chấp với họ đặt vấn đề xem xét hiệu lực hợp đồng hế Vì có định không đúng.Nhiều 24 lý thuyết thực tễ có khoảng cách xa nên việc áp dụng quy địnhcủa pháp luật điều kiện mua bán tài sản vào hợp đồng cụ thể thực tế phát sinh vấn đề đơn giản, điều địi hỏi khả trình độ chủ thể thực thi pháp luật phải có luật định để giải tất tranh chấp Có thể nói tranh chấp chủ yếu pháp luật điều chỉnh tranh chấp nhỏ chụi nhiều thiệt thòi định với chế thị trương nhiều vấn đề mua bán tranh chấp xung quanh mua bán tài sản điều tránh khỏi BLDS 2005 có đóng góp đáng kể tiến so với BLDS 1995 đưa đầy đủ quy định hợp đồng mua bán tài sản, việc thực người dân vấn đề pháp luật hợp đồng tương đối đầy đủ Pháp luật bao trùm lên lĩnh vực đời sống xã hội lên lỏi vào hợp đồng mua bán cụ thể.Nhà nước đưa hình thức liệt nhằm xử lý hành vi vi phạm chủ thể Hệ thống pháp luật ngày hoàn thiện, việc tuyên truyền, việc áp dụng pháp luật thông tin đại chúng phổ biến tổ, tổ chức hoạt động thực tiễn thực pháp luật hợp đồng đến người dân quan tổ chức Trình độ nhà làm luật áp dụng luật ngày xác nâng cao họ dự liệu đầy đủ tình trang chấp diễn xung quanh hợp đông Tuy nhiên chế thị trường nên vấn đề mua bán diễn tràn lan nên việc thực pháp luật hạn chế ,bởi việc bên chủ thể hợp đồng lợi dụng sơ hở bên chủ thể không nắm rõ pháp luật nhằm tiến hành việc làm có lợi cho điều khơng thể tránh khỏi * Một số điểm tồn Qua tình hình thực tế nghiên cứu thực tế hợp đồng mua bán rút số điểm tồn sau: 25 - Việc tham gia hợp đồng mua bán tài sản thực tế chủ thể vi phạm nhiều quy định chung hợp đồng giá cả, địa điểm hay nội dung - Các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng cịn chưa hiểu biết hết tình hình pháp luật hợp đồng nên dẫn đến nhiều sai phạm ảnh hưởng đến quyền nghĩa vụ bên - Hiện có nhiều hợp đồng khơng ký kết thói quen sử dụng hợp đồng miệng quen biết, dẫn đến số trường hợp chiếm đoạt, lừa đảo tài sản khơng có hợp đồng nên khơng thể địi lại quyền lợi chủ thể bị xâm phạm - Phấp luật quy định hợp đồng có nhiều điểm tiến song chưa quy định hết vấn đề liên quan đến hợp đồng xẩy tranh chấp việc mua bán tài sản có số trường hợp nhà làm luật chưa dự liệu hết, kẽ hở cho đối tượng lợi dụng để thực hành vi nhằm vi phạm hợp đồng có mục đích 2.4 Một số kiến nghị Trong luật dân 2005 quy định hợp đồng mua bán tài sản có điểm tiến rõ rệt, đua đầy đủ quy định việc điều chỉnh vấn đề nảy sinh hợp đồng mua bán tài sản tiến so với luật dân năm 1995 Tuy nhiên bên cạnh ưu điểm cịn hạn chế nhà làm luật chưa dự liệu hết tình xẩy tình hình thực tế nên kinh tế hàng hóa phức tạp dẫn đến nhiều thay đổi diễn Trên sở tìm hiểu đề tài người viết đư số kiến nghị sau: Thứ nhất: Trong luật dân năm 2005 chưa nêu rõ việc chủ thể cần phải nắm kỹ điều kiện có hiệu lực hợp đồng Khi hợp đồng mua bán tài sản bị vơ hiệu phân tích hợp đồng mua bán thỏa thuận bên, chủ yếu dựa ý chí chủ quan bên phần nhiều, song đồng hợp đồng có hiệu lực Nếu hợp đồng xảy cố bị tuyên bố vô hiệu chẳng hạn quyền lợi 26 ích bên tham gia hợp đồng mua bán lúc khơng cịn hiệu lực Trên thực tế nhiều trường hợp, hợp đồng mua bán tài sản phải dừng lại tịa án tun bố vơ hiệu số lý sau: Do chủ thể ký kết hợp đồng khơng có ủy quyền hay có tình khai gian tài sản sai so với thực tế để nhằm đạt mục đích đủ điều kiện để ký kết hợp đồng Cho nên, gây nhiều thiệt hại cho bên tham gia Vì vấn đề đặt luật dân 2005 cần phải có quy định chi tiết cụ thể vấn đề có hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản Thứ hai: Hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng song vụ, thỏa thuận bên nên ý chí chủ quan bên phần nhiều, rủi ro cao Cho nên tiến hành cần phải xem xét chủ thể giao kết thật kỹ, song luật dân 2005 chưa có quy định rõ ràng yêu cầu, điều kiện cần có chủ thể tiến hành tham gia ký kết Ví dụ: Như hợp đồng mua bán lớn bên bán cần phải có văn phịng đại diện, phịng kinh doanh thực tế, có nhiều trường hợp xẩy như: Công ty mẹ bên bán đích thực, bên thực quyền nghĩa vụ hợp đồng bán bên ký lại công ty Hoặc bên ký kết hợp đồng mua bán công ty bên thực phần tồn hợp đồng cơng ty liên kết với công ty hợp đồng Bởi việc vi phạm thẩm quyền ký kêt rât phổ biến việc chủ thể ký kết cần có điều kiện định chưa luật quy định rõ ràng, có rât sơ sài chưa đầy đủ cần phả bổ sung đủ để đảm bảo tốt quyền nghĩa vụ bên tham gia Thứ ba: Các chủ thể thực có trách nhiệm thực thi pháp luật, đặc biệt thẩm phán tịa án có chúc xết xử vụ án dân sự, đặc biệt lĩnh vực quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán cần phảỉ: nắm rõ, hiểu rõ vận dụng đắn quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản để giải Theo điều 164 BLTTDS quy định: Khi thụ lý vụ án dân hợp đồng cần phải có đơn kiện chủ thể là: Bản hợp đồng bên ký kết giấy tờ xác nhận bên giao kết hợp đồng mua bán tài sản tài liệu có liên quan Cơng việc thẩm phán lúc xem xét hiệu lực hợp 27 đồng trước tiến hành đưa xét xử Tuy nhiên thực tế, có khơng thẩm phán coi nhẹ công việc này, bỏ qua không điều tra xem xét cách kỹ lưỡng nên đưa phán không với quy định pháp luật hợp đồng mua bán tài sản phức tạp Nhiều lý thuyết việc áp dụng thực tiễn quy định điều kiện hợp đồng mua bán tài sản vào trường hợp cụ thể thực tế phát sinh vấn đề đơn giản Điều đòi hỏi lực đặc biệt kiến thức luật pháp kỹ hành nghề luật sư cao đưa phán với quy định pháp luật Thứ năm: Các biện pháp chế tài hợp đồng dân 2005 người bán tài sản nghĩa vụ bảo đảm tài sản bán nghiêm khắc Thứ sáu: Bộ luật dân năm 2005 cần quy định cụ thể định mức tài sản, dựa vào để buộc bên phải làm hợp đồng Vì luật dân 2005 chưa có quy định giá trị tài sản mua bán lên khoảng phải có văn Trên thực tế trừ hợp đồng lớn nhà nước có quy định buộc lập thành văn thi bắt bụộc lập lại tùy thuộc ý chí bên chủ yếu nên có hậu đắng tiếc xẩy bên cố tình vi phạm hợp đồng nhằm chiếm đoạt tai sản chủ thể khác mà khơng có cư để khởi kiên buộc bên bồi thường thiệt hại tin làm việc theo tình cảm nên khơng lập thành hợp đồng C KẾT LUẬN 28 Qua thực tế nói lĩnh vực hợp đồng dân chi phối lớn đời sống xã hội đặc biệt hợp đồng mua bán tài sản Khi mà kinh tế hội nhập thị trường tầm quan trọng hợp đồng mua bán vô lớn Hợp đồng mua bán tài sản đại diện cho kinh tế mua bán trao đổi, quy định hợp đồng giá cả, chủ thể, địa điểm bên thỏa thuận để xác lập thay đổi chấm dựt hợp đồng, đồng thời pháp lý để đến thỏa thuận, thống giải tranh chấp hợp đồng mua bán xẩy Mặc dù hợp đồng mua bán tài sản thực tế phổ biến đa dạng chủ thể tham gia tài sản đưa để mua bán qua việc tìm hiểu số sở thực tiễn quy định hợp đồng cho thấy có thống mặt trách nhiệm thực thi hợp đồng, quyền nghĩa vụ bên, yếu tố đảm bảo thực đầy đủ quyền nghĩa vụ bên ký hợp đồng…vì vậy, vấn đề đặt cho chủ thể phải thực đầy đủ quy định hợp đồng đem lại hiệu thành cơng cao mục đích hợp đồng đặt Việc nghiên cứu đề tài giúp có nhìn cụ thể nắm rõ quy định hợp đồng mua bán luật dân năm 2005 nhằm giúp chủ thể thuận lợi việc thực quy định hợp đồng bảo đảm lợi ích cho bên tham gia ký kết Do điều kiện nghiên cứu lực hạn chế nên viết chưa thật sâu sắc nên mong đóng góp bổ sung ý kiến thầy giáo bạn để đề tài hồn thiện hơn, giúp có hiểu biết định “về quy định hợp đồng mua bán tài sản thực tiễn áp dụng” TÀI LIỆU THAM KHẢO 29 Trần Hữu Biền TS Đinh Văn Thanh (1995), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội Bộ luật dân nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam (1995) Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật dân nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam (2005) Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ trị, Nghị 48 chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam 2010 Các quy định pháp luật hợp đồng (2008).Nxb Tư pháp Hà Nội Chính phủ (1996), Nghị định số 76/Cp, ngày 29.11.1996 hướng dẫn thi hành số quy định quyền tác giả luật dân Giáo trình tố tụng dân NXB Tư pháp Hà Nội Giáo trình Luật dân (2006), Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội Lê Quang, Tìm hiểu quy định thừa kế luật dân 2005, Nxb Tư pháp 10 Phạm thị Phương (2004), Hoàn thiện pháp luật quyền sở hữu có yếu tố nước ngoài, Luận văn Th.sỹ 11 Trần văn Quý (2006), Hoàn thiện pháp luật bảo hiểm thất nghiệp Việt Nam, Luận văn Th.sỹ 12 Sắc lệnh số 97/SL ngày 22.5.1950 sửa đổi số quy lệ chế định dân Trang webite.com www.luatviet.com.vn www.thongtinphapluat.pdxe.com.vn www.google.com.vn 30 Lời cảm ơn Để hoàn thành đề tài này, ngồi cố gắng thân người viết cịn có giúp đỡ động viên thầy cô giáo bạn bè lớp, đặc biệt giúp đỡ hướng dẫn tận tình, chu đáo mặt chuyên môn giảng viên Th.S Nguyễn Thị Tuyết giáo giảng dạy mơn Luật dân tố tụng dân đồng thời giáo viên hướng dẫn người viết Vì vậy, cho tơi gửi lời cảm ơn chân thành đến tất thầy bạn bè giúp tơi hồn thành viết Tuy cịn nhiều thiếu sót mong đóng góp ý kiến để viết hồn thiện 31 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS GTLDS BLTTDS Bộ luật dân Giáo trình luật dân Bộ luật tố tụng dân 32 MỤC LỤC A MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Bố cục đề tài B NỘI DUNG CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG DÂN SỰ VÀ HỢP ĐỒNG MUA BẢN TÀI SẢN Trang 1 3 4 1.1 Khái niệm đặc điểm cùa hợp đồng dân 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng dân 1.2 Phân loại hợp đồng 1.3 Khái niệm đặc điểm hợp đồng mua bán tài sản 1.3.1 Khái niệm 1.3.2 Đặc điểm 1.4 Hình thức nội dung hợp đồng mau bán tài sản 1.4.1 Hình thức 1.4.2 Nội dung 4 8 10 10 10 CHƯƠNG II: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN 14 33 2.1 Quyền nghĩa vụ bên bán tài sản 2.1.1.Quyền bên bán 2.1.2 Nghĩa vụ bên bán tài sản 2.2 Quyền nghĩa vụ cuả bên mua tài sản 2.2.1 Quyền bên mua 2.2.2 Nghĩa vụ bên mua 2.3 Thực tiễn áp dụng hợp đồng mua bán 2.4 Một số kiến nghị C KẾT LUẬN D TÀI LIỆU THAM KHẢO 34 14 14 15 17 17 19 19 25 28 29 ... đề tài: ? ?tìm hiểu quy định hợp đồng mua bán tài sản BLDS 2005 thực tiễn áp dụng nhằm góp phần nhỏ giúp có nhìn sâu sắc cụ thể quy định hợp đồng mua bán tài sản thực tiễn áp dụng nay, đồng thời... bán tài sản BLDS 2005 - Tìm hiểu việc áp dụng quy định hợp đồng mua bán tài sản thực tiễn Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu: + Nghiên cứu quy định hợp đồng mua bán tài sản thực. .. BLDS 2005 để từ đưa cách khái quát quy định hợp đồng mua bán tài sản nhằm phân tích đánh giá quy định việc áp dụng vào thực tiễn sống nhằm tìm giải pháp để ngày hoàn thiện hợp đồng mua bán tài sản