THÔNG TIN TÀI LIỆU
LÍ THUYẾT ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN – MAI LAN ANH CQ54/11.01 LỜI MỞ ĐẦU: Chào em, tài liệu lí thuyết part chị gửi lớp Tài liệu chị tự soạn, có tham khảo sgt đề cƣơng khóa trƣớc Trong q trình học hiểu tài liệu, có chỗ khơng rõ ràng bạn liên hệ chị Đây tài liệu bạn tham gia khóa học ĐỐT CHÁY MÙA THI – HVTC nhận đƣợc, chị mong em biết trân trọng công sức chất xám chị soạn, đừng mang tài liệu cho ngƣời khác photo quán gần trƣờng nha! Cảm ơn lớp! Trân Trọng! Câu 1: Định giá tài sản (Thẩm định giá) gì? Đặc trưng? Tại cần định giá tài sản kinh tế thị trường? (mục đích việc định giá) Câu 2: Khái niệm tài sản? đặc trưng tài sản? Câu 3: Phân tích khái niệm giá trị thị trường định giá tài sản? Câu 4: Tại phải nghiên cứu quyền chủ thể tài sản trình định giá ? Câu 5: Phân tích khái niệm giá trị tài sản lĩnh vực định giá? Câu 6: Tại nước giới thường hạn chế việc hoạt động độc lập tổ chức định giá nước lãnh thổ quốc gia ? Câu 7: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản? Câu 8: Các nguyên tắc định giá tài sản? 10 Câu 9: BĐS đặc điểm BĐS? 12 Câu 10: Thị trường BĐS đặc điểm thị trường BĐS? Tại thị trường BĐS dạng thị trường khơng hồn hảo? 14 Câu 11: Cơ sở lí luận, đkien áp dụng, kĩ thuật định giá, ưu-nhược điểm phương pháp so sánh? Tại phương pháp so sánh mang tính cư trú? 15 Câu 12: Cơ sở lí luận, đkien áp dụng, kĩ thuật định giá, ưu-nhược điểm phương pháp thu nhập? 18 Câu 13: Cơ sở lí luận, đkien áp dụng, kĩ thuật định giá, ưu-nhược điểm phương pháp chi phí giảm giá? Tại phương pháp chi phí giảm giá cứu cánh cuối định giá? 19 Câu 14: Cơ sở lí luận, đkien áp dụng, kĩ thuật định giá, ưu-nhược điểm phương pháp thặng dư? Tại phương pháp thặng dư cần phải có trợ giúp cơng nghệ tính tốn, thơng tin đại? 22 Câu 15: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp? 23 Câu 16: Trình bày phương pháp tài sản thuần? 23 Câu 17: Trình bày phương pháp định giá chứng khốn? 25 Câu 18: Trình bày phương pháp hóa lợi nhuận thuần? 26 Câu 19: Trình bày phương pháp định giá dựa vào PER: 27 Câu 1: Định giá tài sản (Thẩm định giá) gì? Đặc trưng? Tại cần định giá tài sản kinh tế thị trường? (mục đích việc định giá) Khái niệm: Thẩm định giá ƣớc tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích đƣợc xác định rõ Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trƣờng thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế Thẩm định giá việc ƣớc tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Tại thời điểm định Đặc trưng: Sai số thẩm định giá - 10% Mang tính chất xác tƣơng đối Thẩm định giá hỏi tính chun mơn cao Giá trị tài sản đƣợc tính tiền Đối tƣợng Thẩm định giá loại tài sản xong chủ yếu bất động sản Thẩm định giá việc ƣớc tính giá trị tài sản thời điểm định Thẩm định giá công việc xác định cho mục đích định Thẩm định giá liệu, thông tin đƣợc sử dụng để định giá giá trị tài sản liên quan cách trực tiếp gián tiếp đến thị trƣờng Trực tiếp: mạng,ngƣời xung quanh, thị trƣờng, Gián tiếp: thị trƣờng vật liệu nhân cơng,… Mục đích: Phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho công việc định Mục đích định giá định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc Nó phản ánh địi hỏi mặt lợi ích mà tài sản cần phải tạo cho chủ thể công việc hay giao dịch đƣợc xác định Trong kinh tế thị trƣờng, mục đích định giá tài sản thƣờng là: Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu Để giúp cho ngƣời bán xác định giá bán chấp nhận đƣợc Để giúp cho ngƣời mua định giá mua Để thiết lập sở cho trao đổi tài sản với tài sản khác Xác định giá trị tài sản cho mục đích tài tín dụng: + Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay chấp + Để xác định giá trị cho hợp đồng bảo hiểm tài sản Xác định giá trị tài sản để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng: Để giúp cho việc đặt mức tiền thuê xây dựng điều khoản cho thuê Xác định giá trị tài sản để phát triển tài sản đầu tƣ: + Để so sánh với hội đầu tƣ vào tài sản khác + Để định khả thực đầu tƣ Xác định giá trị tài sản doanh nghiệp: + Để lập báo cáo tài hàng năm, xác định giá thị trƣờng vốn đầu tƣ + Để xác định giá trị doanh nghiệp + Để mua bán, hợp nhất, lý tài sản cơng ty + Để có phƣơng án xử lý tài sản cải cách DN Nhà nƣớc Xác định giá trị tài ản nhằm đáp ứng u cầu có tính pháp lý: + Để tìm giá trị tính thuế hàng năm tài sản + Để xác định giá trị bồi thƣờng Nhà nƣớc thu hồi tài sản + Để tính thuế tài sản đƣợc bán để thừa kế + Để tòa án định phân chia tài sản xét xử vụ án + Để xác định giá sàn phục vụ cho việc đấu thầu, đấu giá tài sản công + Để xác định giá sàn phục vụ phát cho tài sản bị tịch thu, xung công quỹ Câu 2: Khái niệm tài sản? đặc trưng tài sản? Khái niệm: Theo chuẩn mực kinh tế quốc tế: Tài sản nguồn lực, kết hoạt động q khứ mà từ số lợi ích kinh tế tƣơng lai dự kiến trƣớc cách hợp lý Theo chuẩn mực kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo QĐ số 149 ngày 31/12/2001: Tài sản nguồn lực doanh nghiệp Kiểm soát đƣợc dự tính đem lại lợi ích kinh tế tƣơng lai cho doanh nghiệp Theo chuyên ngành thẩm định giá: Tài sản cải vật chất tinh thần gọi chung nguồn lực có giá trị chủ sở hữu Đặc trƣng: Tài sản tồn dƣới dạng vật chất Phi Vật Chất, hữu hình vơ hình song gọi chung nguồn lực Khái niệm tài sản xác định cho chủ thể định không thiết doanh nghiệp Có khoản lợi ích mà mang lại cho chủ thể tƣơng lai Quyền sở hữu quy phạm pháp luật quy định quyền chủ thể tài sản Quyền sở hữu bao gồm: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt Quyền sử dụng quyền khai thác công việc ứng dụng cơng dụng lợi ích tài sản, Quyền đƣợc khai thác lợi ích mà tài sản mang lại Quyền chiếm hữu quyền đƣợc nắm giữ, quản lý tài sản Quyền định đoạt quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ bỏ quyền sở hữu Để đánh giá mức độ lợi ích mà tài sản mang lại thiết phải xem xét đến quyền chủ thể Câu 3: Phân tích khái niệm giá trị thị trường định giá tài sản? Khái niệm: giá trị thị trƣờng số tiền trao đổi ƣớc tính tài sản vào thời điểm thẩm định giá bên ngƣời bán sẵn sàng bán với bên ngƣời mua sẵn sàng mua, sau q trình tiếp thị cơng khai mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết không bị ép buộc Giải thích khái niệm: Số tiền trao đổi: Giá trị thị trƣờng đƣợc đo đếm, tính tốn định lƣợng đơn vị tiền tệ Số tiền có nguồn gốc, đƣợc ƣớc tính dựa sở việc trao đổi, mua bán tài sản dựa sở khác mà ƣớc tính Ƣớc tính: số tiền dự báo đƣợc toán vào thời điểm giao dịch, số tiền đƣợc quy định từ trƣớc Thời điểm: giá trị tài sản xác định mang tính chất thời điểm, đến thời điểm khác khơng cịn phù hợp Ngƣời bán sẵn sàng bán: Là ngƣời muốn bán tài sản nhƣng khơng phải ngƣời nhiệt tình q mức với việc bán hay muốn bán tài sản với giá nào, mà khơng cần tính đến điều kiện giao dịch thông thƣờng thị trƣờng Là ngƣời bán tài sản với mức giá tốt đƣợc thị trƣờng cơng khai sau trình tiếp thị Ngƣời mua sẵn sàng mua: Là ngƣời muốn mua nhƣng khơng nhiệt tình mức để sẵn sàng mua với giá nào, mà khơng cần tính đến điều kiện giao dịch thông thƣờng thị trƣờng Là ngƣời không trả giá cao giá trị thị trƣờng yêu cầu, ngƣời mua với giá thấp đƣợc Sau q trình cơng khai: có nghĩa tài sản phải đƣợc giới thiệu, trƣng bày cách cơng khai, nhằm đạt mức giá hợp lý qua trao đổi,mua bán Thời gian tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thể thị trƣờng, nhƣng phải đủ để thu hút ý khách hàng Thời gian tiếp thị phải diễn trƣớc thời gian thẩm định giá Khách quan, hiểu biết không bị ép buộc: Khách quan: bên mua, bán sở khơng có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ phụ thuộc gây mức giá giả tạo Giá trị thị trƣờng giả thiết hình thành thơng qua trao đổi bên mua bán độc quyền khách quan Hiểu biết: bên định mua bán sở đƣợc thông tin đầy đủ đặc điểm, chất tài sản, giá trị sử dụng thực tế tiềm tàn tài sản, đặc điểm thị trƣờng thời gian thời gian tiến hành thẩm định giá Giả thiết bên hành động thận trọng khơn ngoan lợi ích mình, nhằm tìm kiếm mức giá mua bán hợp lý thực tế, biểu khôn ngoan hiểu biết ngƣời mua ngƣời bán hành động phù hợp với thông tin thị trƣờng mà nhận đƣợc thời điểm Không bị ép buộc: bên không chịu ép buộc từ bên ảnh hƣởng đến định mua bán Câu 4: Tại phải nghiên cứu quyền chủ thể tài sản trình định giá ? Tài sản nguồn lực có giá trị chủ sở hữu Định giá việc ƣớc tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Quyền chủ thể tài sản quyền nhƣ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt Khi chủ thể có đầy đủ quyền tài sản chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản Quyền sở hữu tài sản quy định mặt pháp lý cho phép chủ thể khả khai thác lợi ích từ tài sản Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt: + Quyền chiếm hữu quyền đƣợc nắm giữ, quản lý tài sản + Quyền sử dụng quyền khai thác cơng dụng hữu ích tài sản, quyền đƣợc hƣởng lợi ích mà tài sản mang lại + Quyền định đoạt quyền đƣợc chuyển giao sở hữu trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay, để thừa kế, … không thực quyền Quyền chủ thể quy định mặt pháp lý, cho phép chủ thể khả khai thác lợi ích tài sản Các quyền lớn rộng rãi khả khai thác đƣợc nhiều lợi ích cao Mặt khác định giá tài sản lại việc định giá quyền chủ thể tài sản Điều chứng tỏ muốn đánh giá cách đắn mức độ lợi ích tài sản mang lại cho chủ thể sử dụng (chính việc thẩm định giá) thiết phải xem xét đến quyền chủ thể nói chung quyền sở hữu nói riêng có liên quan đến tài sản cần đánh giá Thêm vào việc phân biệt rõ giới hạn quyền, quyền lợi tạo sở để thẩm định viên xác định giá trị hợp đồng, uy tín kinh doanh, quyền thƣơng mại, quyền kiểm soát Doanh nghiệp VD: mảnh đất địa bàn có điều kiện giống ngoại trừ điểm khác mảnh thứ sử dụng để làm đất nông nghiệp mảnh đất sử dụng thuê rõ ràng quyền sử dụng mảnh đất khác dân đến khác việt sở thẩm định giá hai mảnh đất giá mảnh đất khác Câu 5: Phân tích khái niệm giá trị tài sản lĩnh vực định giá? Khái niệm: Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Đặc điểm: Đƣợc đo đơn vị tiền tệ Xác định thời điểm định Gắn liền với Chủ thể Chịu tác động hai nhóm nhân tố: cơng dụng hay thuộc tính hữu ích khả khai thác chủ thể Tiêu chuẩn đánh giá khoản thu nhập tiền Câu 6: Tại nước giới thường hạn chế việc hoạt động độc lập tổ chức định giá nước lãnh thổ quốc gia ? Định giá tài sản cơng việc ƣớc tính Kết định giá thƣờng ý kiến có tính chất tƣ vấn giao dịch diễn ra, kết thực tế đƣợc chứng minh Để nâng cao độ tin tƣởng kết định giá, ƣớc tính giá trị tài sản thiết phải xem xét phân tích cách kỹ lƣỡng yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị chúng Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị tài sản hầu hết mang tính đặc thù địa phƣơng quốc gia Bởi mà tổ chức định giá độc lập khơng có đơn vị liên kết bên quốc gia cơng việc định giá tổ chức gặp nhiều khó khăn thƣờng đƣa ý kiến chủ quan sai lệch so với giá trị thực nƣớc sở Về khả đánh giá công dụng khai thác quyền chủ thể khác quốc gia khác thật khó xác định đƣợc giá trị tài sản cho chủ thể bên quốc gia nơi tổ chức định giá hoạt động Cộng thêm yếu tố pháp lý Khi tổ chức định giá từ bên quốc gia vào quốc gia có tài sản định giá việc trở ngại lớn họ bên liên kết quốc gia môi trƣờng pháp lý quốc gia sở Yếu tố pháp lý nhân tố ảnh hƣởng mạnh mẽ đến trình định giá tài sản, việc tổ chức định giá độc lập từ bên ngồi khơng cho đƣợc kết định giá tốt họ không thực nắm bắt đƣợc tình trạng pháp lý quốc gia cách tốt Các yếu tố mang tính kinh tế quốc gia khác nhau, nhà định giá từ bên vào quốc gia họ cần phải tìm hiểu thực trạng kinh tế, xu hƣơng sản xuất, tiêu dùng quốc gia khác, điều gặp nhiều khó khăn tổ chức định giá độc lập hoạt động quốc gia khác Vì kết định giá thƣờng có độ tin cậy khơng cao Bên cạnh dó yếu tố nhƣ tập quán dân cƣ hay tâm lý tiêu dùng lại ảnh hƣởng lớn đến giá trị tài sản Khi quốc gia khác, tài sản đƣợc ƣa chuộng nhƣng quốc gia cần định giá tài sản lại khơng đƣợc ƣa chuộn nhu cầu tài sản, lợi ích tài sản mang lại cho chủ thể nƣớc Mà tổ chức định giá quốc tế độc lập đến quốc gia họ chắn nắm bắt đƣợc điều khơng có đơn vị bên quốc gia kiên kết để giúp cho công việc định giá chức Và việc phân tích yếu tố tâm lý khơng gian văn hóa quốc gia khác điều vơ khó khăn tổ chức định giá từ bên Điều phần không nhỏ làm cho việc tƣ vấn định giá khơng cịn đƣợc đáng tin cậy Với lý mà nƣớc giới thƣờng hạn chế việc hoạt động độc lập tổ chức định giá nƣớc lãnh thổ quốc gia Câu 7: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản? Theo quan điểm TĐG Việt Nam: giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Nhóm nhân tố chủ quan Chuyển giao quyền sở hữu: giá trị tài sản sở giá trị để thực trình chuyển giao quyền sở hữu, giúp ngƣời bán xác định đƣợc giá bán, ngƣời mua định đƣợc giá mua sở để trao đổi mua bán Phục vụ tài tín dụng: cầm cố, chấp, bảo lãnh, đảm bảo tiền vay Giá trị tài sản sở để thực hoạt động tài tín dụng Cho thuê theo hợp đồng: Giá trị tài sản để xác định thời hạn cho thuê, giá cho thuê, tỷ suất sinh lời hoạt động cho thuê, điều kiện điều khoản cho thuê theo hợp đồng Phát triển tài sản đầu tƣ: giá trị tài sản sở giá trị định lựa chọn phƣơng án đầu tƣ Định giá doanh nghiệp: giá trị tài sản sở giá trị để thực hoạt động liên quan đến doanh nghiệp nhƣ sáp nhập, hợp nhất, chia tách phá sản doanh nghiệp Định giá theo pháp luật: Nhà nƣớc định giá tài sản để tính thuế phải biết giá trị tài sản Trong trình thi hành án giải tranh chấp, Khiếu nại, Kiện tụng Nhóm nhân tố khách quan Các yếu tố mang tính vật chất: Cơng dụng thuộc tính sở hữu vốn có tài sản, thông thƣờng công dụng tài sản cao giá trị tài sản lớn Ngồi cịn bị phụ thuộc vào khả khai thác chủ thể cơng dụng thuộc tính tài sản Vì tài sản cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn yếu tố ảnh hƣởng trực tiếp Phản ánh giá trị tài sản, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm giá trị khách hàng để định loại giá trị Cần thẩm định cho phù hợp Yếu tố pháp lý: Tình trạng pháp lý tài sản quy định quyền ngƣời việc khai thác thuộc tính tài sản trình sử dụng Thơng thƣờng quyền khai thác thuộc tính tài sản rộng giá trị tài sản cao ngƣợc lại (điều tài sản bất động sản) Nhà nƣớc thƣờng bảo hộ quyền trƣớc pháp luật, quyền đƣợc phép hay khơng đƣợc phép mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, biếu ,tặng,… Thẩm định viên cần nắm đƣợc quy định mặt pháp lý quyền chủ thể giao dịch cụ thể liên quan đến tài sản cần thẩm định Yếu tố kinh tế: Cung cầu hai tố phản ánh đặc tính khách quan giá trị hay cịn gọi tính kinh tế giá trị tài sản Thông thƣờng giá trị tài sản tỉ lệ thuận với yếu tố cầu tỉ lệ nghịch yếu tố Cung Đánh giá yếu tố tác động đến cung cầu: nhƣ độ khan hiếm, sức mua, thu nhập, nhu cầu có khả toán giao dịch mua bán tài sản dự báo thay đổi yếu tố tƣơng lai để thẩm định viên xác định đƣợc giá giao dịch dựa vào giá trị thị trƣờng giá trị Phi thị trƣờng để dự kiến, ƣớc tính cách xác thực giá trị thị trƣờng tài sản cần thẩm định Yếu tố khác: Khoảng cách vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, tốc độ phát triển vùng miền, phong tục tập quán, tâm lý tiêu dùng, thu nhập, khả toán, tốc độ gia tăng dân số, tốc độ thị hóa,… yếu tố mang tính vùng miền địa phƣơng Do ảnh hƣởng yếu tố khác đến tính xác giá trị tài sản đồng thời nhằm giảm thiểu rủi ro cho nghề thẩm định giá nƣớc thƣờng không cho phép công ty nhƣ thẩm định viên nƣớc hoạt động cách tự lập lãnh thổ quốc gia mà khơng có liên doanh với tổ chức nƣớc Câu 8: Các nguyên tắc định giá tài sản? Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu Cơ sở nguyên tắc Dựa quan điểm, quan niệm sử dụng tài sản ngƣời ln có xu hƣớng khai thác cách tối đa lợi ích mà tài sản mang lại nhằm bù đắp chi phí phải bỏ Vì giá trị tài sản theo nguyên tắc đƣợc xác định hay thừa nhận điều kiện sử dụng tốt hiệu Nội dung nguyên tắc: Một tài sản đƣợc sử dụng vào nhiều mục đích đem lại lợi ích khác cho chủ thể nhƣng giá trị tài sản đƣợc xác định điều kiện đƣợc sử dụng tốt hiệu Để tài sản sử dụng cách tốt hiệu phải thỏa mãn đồng thời điều kiện theo IVSC: Tài sản đƣợc sử dụng bối cảnh tự nhiên, có thực Tài sản đƣợc sử dụng điều kiện đƣợc phép mặt pháp lý Tài sản sử dụng phải đặt điều kiện khả thi mặt tài Yêu cầu vận dụng Thẩm định viên cần phải đƣợc tình việc sử dụng tài sản, hội sử dụng tài sản phân biệt đƣợc giả định tình đƣợc phép hay khơng đƣợc phép sử dụng tài sản, đảm bảo khả tài hay không thỏa mãn, tài sản tồn thực hay không tồn Thẩm định viên Phải khẳng định đƣợc tình sử dụng tài sản tình đƣợc coi sử dụng tốt hiệu Nguyên tắc thay Cơ sở nguyên tắc: Một ngƣời mua thận trọng có đầy đủ thông tin cách chi tiết hợp lý tài sản khơng chấp nhận bỏ khoản tiền nhiều để có tài sản tƣơng tự nhƣ để thay Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao giá trị tài sản theo nguyên tắc đƣợc xác định tổng chi phí thị trƣờng phải bỏ để tạo tài sản tƣơng đƣơng thay Hay nói cách khác giá trị tài sản không vƣợt chi phí phải bỏ để có tài sản tƣơng đƣơng thay (giá trị tài sản tổng chi phí thị trƣờng phải bỏ ra) Yêu cầu sử dụng nguyên tắc: 10 hay nói cách khác giá trị bất động sản đƣợc xác định tổng số tiền bỏ để mua đất tồn chi phí xây dựng cơng trình đất có lợi ích tƣơng tự b) Các bƣớc tiến hành Bước 1: Tìm kiếm thơng tin bất động sản đƣợc giao dịch thời gian gần so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá Thẩm định viên phải tiến hành thu thập thông tin,kiểm tra thông tin, số liệu cần so sánh từ phân loại theo tiêu chí cụ thể: Đặc điểm pháp lý đất, cơng trình xây dựng đất Tiền sử dụng đất phải nộp: đƣợc tính nhƣ sau, miễn khơng phải nộp tiền diện tích đất hạn mức nhà nƣớc cho phép, phần vƣợt hạn mức nhà nƣớc cho phép đƣợc tính 100% giá đất Nhà nƣớc quy định Đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, không nằm vùng quy hoạch Nhà nƣớc Tiền chuyển mục đích sử dụng đất: Riêng đất đất vƣờn ao liền kề chuyển đổi đất vƣờn ao song đất tiền chuyển mục đích sử dụng đất đƣợc tính bằng: 50% chênh lệch giá giữ hai loại đất cần chuyển quyền Thuế, phí lệ phí Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thƣớc, quy mơ, lơ đất, hình dáng, vị trí lơ đất, khả tiếp cận môi trƣờng xung quanh Các công trinh xây dựng: ngơi nhà chính, hạng mục xây dựng khác nhƣ (gara, nhà phụ, đƣờng đi, tƣờng rào, phong cảnh, xanh, sân chơi, bể bơi) Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch sát với thời điểm thẩm định giá Các điều kiện tính chất giao dịch thị trƣờng bao gồm: khả tài chính, phƣơng thức tốn, điều kiện ngƣời bán tự nguyện bán, ngƣời mua tự nguyện mua Thông tin quy hoạch: Bước 2: kiểm tra phân tích thơng tin nhằm đảm bảo tính chất so sánh đƣợc với bất động sản mục tiêu cần thẩm định, cần phải kiểm tra, làm rõ nguồn gốc giao dịch tính chất giao dịch thị trƣờng Bước 3: phân tích điều chỉnh Vì bất động sản thƣờng đa dạng nhiều loại hình viên tìm bất động sản so sánh ngƣời thẩm định viên phải đƣợc điểm giống khác với bất động sản mục tiêu quan trọng yếu tố khác yếu tố ảnh hƣởng lớn làm tăng giảm giá trị bất động sản mà ngƣời ta dựa vào yếu tố khác để điều chỉnh Thƣờng lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn có cách điều chỉnh: điều chỉnh tuyệt đối điều chỉnh phần trăm Nếu BĐS so sánh có yếu tố tốt BĐS mục tiêu trừ ngƣợc lại Nguyên tắc: điều chỉnh tuyệt đối trƣớc điều chỉnh theo tỷ lệ tuyệt đối sau: 16 Điều chỉnh tuyệt đối điều chỉnh áp dụng chênh lệch yếu tố so sánh quy đƣợc cụ thể tiền ví dụ điều chỉnh tốn, chi phí pháp lý, trnag bị nội thất, Điều chỉnh theo tỷ lệ % áp dụng chênh lệch yếu tố so sánh, thƣơng lƣợng hóa đƣợc tiền nhƣ mơi trƣờng, cảnh quan, phong thủy,… Tỷ lệ điều chỉnh % = Mức điều chỉnh = Đơn giá x Tỷ lệ điều chỉnh x Tỷ trọng (nếu có) Đơn giá bán tài sản so sánh = Đơn giá + Mức giá điều chỉnh Bước 4: ước tính giá trị BĐS mục tiêu sở BĐS điều chỉnh TẠI SAO PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH MANG TÍNH CƢ TRÚ? Trả lời: Nếu câu hỏi riêng em cần trình bày: - Khái niệm, nguyên tắc, đặc điểm pp so sánh - Ƣu – nhƣợc điểm pp so sánh - PP so sánh mang tính cƣ trú vì: + PP so sánh dựa nguyên tắc thay thế: bất động sản phải khu vực, có đặc điểm, tính chất tƣơng tự làm bất động sản so sánh thích hợp + BĐS vùng, khu vực chịu ảnh hƣởng riêng địa lí, dân cƣ, xã hội, sách Nhà nƣớc Để định giá bđs mục tiêu đòi hỏi cần phải điều chỉnh khác biệt loại tài sản với nhằm đảm bảo tính chất so sánh đƣợc giá cả, chi phí, giá thành sản xuất làm sở hợp lý cho việc ƣớc tính giá trị tài sản Do đó, bđs khu vực so sánh với + Để định giá, cần nắm đƣợc diễn biến thị trƣờng thời điểm thẩm định, phân tích đƣợc biến động của cung cầu ảnh hƣởng đến giá trị giá tài sản Mà vùng lại có biến động thị trƣờng riêng nên cần phải quan tâm đến tính cƣ trú bđs để tìm bđs so sánh thích hợp Từ lí trên, pp so sánh mang tính cƣ trú 17 Câu 12: Cơ sở lí luận, đkien áp dụng, kĩ thuật định giá, ưu-nhược điểm phương pháp thu nhập? Phương pháp thu nhập a) Cơ sở lý luận Phƣơng pháp thu nhập đƣợc xây dựng dựa việc tuân thủ theo nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tƣơng lai Lập luận theo phƣơng pháp cho giá trị bất động sản đƣợc xác định dựa khoản thu nhập tƣơng lai mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tƣ Để thuận tiện q trình tính tốn Ngƣời ta thƣờng đƣa hết dòng thu nhập dự kiến tƣơng lai thời điểm Vì giá trị bất động sản đƣợc xác định giá trị tất khoản thu nhập tƣơng lai mà bất động sản mang lại cho chủ thể b) Điều kiện áp dụng Phƣơng pháp thu nhập đƣợc sử dụng để định giá bất động sản có khả mang lại khoản thu nhập ổn định hàng năm dự báo trƣớc cách hợp lý Trong điều kiện thị trƣờng xu hƣớng thƣơng mại hóa bất động sản Vì bất động sản đƣợc đƣa vào kinh doanh tạo thành Thu nhập, có sở tính dịng thu nhập áp dụng phƣơng pháp thu nhập để xác định giá trị Phƣơng pháp thƣờng đƣợc áp dụng để tƣ vấn định lựa chọn phƣơng án đầu tƣ c) Các bƣớc tiến hành Bước 1: ƣớc Tính thu nhập hàng năm bất động sản Bước 2: ƣớc tính chi phí hàng năm mà BĐS tạo thu nhập hàng năm Bước 3: ƣớc tính thu nhập ròng năm dựa vào chênh lệnh thu nhập hàng năm chi phí hàng năm (= bƣớc – bƣớc 2) Bước 4: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính tốn Cách 1: lấy lãi suất diều kiện không rủi ro + phụ phí Cách 2: lấy WACC: chi phí sử dụng vốn bình quân làm tỷ suất chiết khấu Cách 3: xác định tỷ lệ chiết khấu theo TSSL trung bình loại hình kinh doanh thị trƣờng Bước 5: ƣớc tính giá trị BĐS mục tiêu cần thẩm định dựa vào cơng thức vốn hóa CT: xem cơng thức chị cho ghi nhé, có trƣờng hợp lớn Ưu điểm 18 Phƣơng pháp thu nhập lý thuyết có sở chặt tiếp cận cách trực tiếp từ khoản thu nhập hay khoản lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tƣ Về phƣơng pháp đơn giản, dễ áp dụng, dễ tính tốn ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền phƣơng pháp đạt đƣợc độ xác cao dự kiến đƣợc khoản thu nhập tƣơng lai đảm bảo độ tin cậy cao Nhược điểm Do việc ƣớc tính dự kiến dự báo dịng tiền tƣơng lai khó khăn sai số xảy hệ kết định giá bị ảnh hƣởng lớn trƣớc thay đổi nhỏ tham số q trình tính tốn Câu 13: Cơ sở lí luận, đkien áp dụng, kĩ thuật định giá, ưu-nhược điểm phương pháp chi phí giảm giá? Tại phương pháp chi phí giảm giá cứu cánh cuối định giá? Phương pháp chi phí a) Cơ sở lý luận Phƣơng pháp chi phí đƣợc xây dựng dựa việc tuân thủ theo nguyên tắc thay Lập luận theo phƣơng pháp cho giá trị bất động sản đƣợc xác định ngang với tổng chi phí thị trƣờng phải bỏ để tạo bất động sản tƣơng đƣơng thay thế b) Điều kiện áp dụng Phƣơng pháp chi phí đƣợc sử dụng để định giá bất động sản sử dụng với mục đích riêng biệt nhƣ trƣờng học, bệnh viện, thƣ viện, trụ sở làm việc, đình chùa, khu chế xuất, đập thủy điện, Bến tàu, Bến Cảng,… Phƣơng pháp chi phí đƣợc sử dụng theo hoạt động nhƣ: Trích tiền bảo hiểm tài sản, đấu giá đấu thầu tài sản Trong thực tế áp dụng định giá cho bất động sản, phƣơng pháp chi phí đƣợc ví nhƣ phƣơng pháp cứu cánh cuối khơng tìm kiếm đƣợc bất động sản tƣơng đƣơng thay kiện thị trƣờng liên quan đến tài sản Cần thay c) Các bƣớc tiến hành Bƣớc 1: Ƣớc tính giá trị lơ đất BĐS, cách coi đất trống đƣợc sử dụng tài ngun vơ hạn quanh nhà Bƣớc 2: ƣớc tính chi phí xây dựng hành cho cơng trình có đất Bƣớc 3: ƣớc tính mức độ giảm giá tích lũy cơng trình 19 Bƣớc 4: ƣớc tính giá trị cơng trình xây dựng chi phí xây dựng hành trừ số tiền giảm giá (=B2- B3) Bƣớc 5: tính giá trị BĐS mục tiêu = giá trị mảnh đất + giá trị cơng trình xây dựng (=B1+B4) Các loại chi phí Chi phí tái tạo Là chi phí hành để thay cơng trình mục tiêu bao gồm điểm lỗi thời Cơng trình tái tạo xác cơng trình mục tiêu về: thiết kế, cách trang trí, nguyên vật liệu kể sai lầm mặt thiết kế, tính khơng hiệu lỗi thời Xét lý thuyết, “chi phí tái tạo” cho giá trị xác hơn, nhƣng khơng thực, thực tế, khó tìm đƣợc nguồn tài trợ để tái tạo lỗi thời khơng hiệu Chi phí thay Là chi phí hàng để xây dựng cơng trình có giá trị sử dụng tƣơng đƣơng, nhƣng vật liệu, phƣơng pháp kỹ thuật đại đƣợc sử dụng để xây dựng loại bỏ tất phận bị lỗi thời Thông thƣờng, “ chi phí thay thế” thấp “ chi phí tái tạo”, khơng tính đến chi phí tái tạo phận lỗi thời đƣợc tính tốn dựa vật liệu kỹ thuật đại, “ chi phí thay thế” có tính thực tiễn cao, nên thực tế thƣờng đƣợc sử dụng nhiều so với “ chi phí tái tạo” Mức độ giảm giá = tỷ lệ giảm giá x Chi phí xây dựng Tỷ lệ giảm giá: Căn vào tuổi đời hiệu tuổi đời kinh tế công trình để tính hao mịn từ tính giảm giá cơng trình CT: %KH = Căn vào hƣ hỏng hao mòn kết cấu chủ yếu để tính hao mịn cơng trình CT: %KH = ∑ ∑ H: hao mịn cơng trình xây dựng, tính theo tỷ lệ % 20 Hki : hao mịn kết cấu thứ i tính theo tỷ lệ % Tki : tỷ trọng kết cấu thứ i tổng tỷ trọng cơng trình N: số kết cấu cơng trình o Tuổi thọ kinh tế thời gian sử dụng tối đa xét hiệu kinh tế o Tuổi hiệu thời gian sử dụng thực tế có hiệu d) Ƣu điểm Đƣợc sử dụng khơng có chứng thị trƣờng thích hợp để so sánh Sử dụng để đánh giá BDS thay đổi chủ sở hữu thiếu sở dự báo tƣơng lai Là cứu cánh cuối phƣơng pháp khác sử dụng đƣợc Thích hợp đánh giá BĐS dùng cho giao dịch mục đích riêng biệt việc ƣớc tính theo phƣơng pháp phụ thuộc nhiều vào chuyên môn kinh nhiệm thẩm định viên Do đó, nhà thẩm định có chun mơn cao, nhiều kinh nghiệm làm việc cách khách quan hạn chế đƣợc sai sót cung cầu có biểu thái e) Hạn chế: Pp chi phí phải dựa vào liệu thị trƣờng nên hạn chế pp so sánh trực tiếp với pp chi phí Chi phí nói chung khơng với giá trị không tạo giá trị Phƣơng pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, xong tổng nhiều phận chƣa với giá trị toàn Việc ƣớc tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực thực tế chƣa có pp ƣớc tính giảm giá cụ thể đƣợc chấp nhận rộng rãi Địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo kỹ thuật xây dựng Nhìn chung pp đƣợc dùng trƣờng hợp quan trọng f) Điều kiện áp dụng Là phƣơng pháp thích hợp định giá nhiều loại BĐS dụng cho mục đích riêng biệt nhƣ: nhà thờ, bệnh viện, trƣờng học, thƣ viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, sở lọc dầu,… đặc biệt cơng trình xây dựng cơng cộng có chứng thị trƣờng để so sánh Định giá để xác định mức bồi thƣờng xây dựng hợp đồng bảo hiểm dạng bồi thƣờng khác Là phƣơng pháp thông dụng ngƣời tham gia đấu thầu Pp vận dụng trƣờng hợp mà ngƣời ta tin tƣởng chi phí yếu tố khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo giá trị BĐS Pp chi phí thƣờng đƣợc dùng có tính chất bổ sung kiểm tra pp khác 21 Câu 14: Cơ sở lí luận, đkien áp dụng, kĩ thuật định giá, ưu-nhược điểm phương pháp thặng dư? Tại phương pháp thặng dư cần phải có trợ giúp cơng nghệ tính tốn, thơng tin đại? Phương pháp thặng dư a) Cơ sở lý luận: Là dạng đặc biệt pp đầu tƣ, pp thặng dƣ đòi hỏi phải quán triệt đầy đủ nguyên tắc định giá Pp thặng dƣ dựa chủ yếu nguyên tắc đóng góp Theo nguyên tắc giá trị BĐS đƣợc xác định dựa vào diện hay thiếu vắng làm cho giá trị tổng tài sản tăng lên hay giảm Chi phi Giá trị Giá trị phát triển ( BĐS ( giá = phát bao gồm trị thặng triển lãi nhà dư) đầu tư) b) Các bƣớc tiến hành Bƣớc 1: xác định cách SDTNVHQN cho BĐS mục tiêu Bƣớc 2: ƣớc tính tổng giá trị phát triển Bƣơc 3: ƣớc tính tổng chi phí phát triển Bƣớc 4: xác định giá trị lại (GT thặng dƣ cho đất) = tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển Bƣớc 5: xác định giá trị BĐS mục tiêu c) Ƣu điểm Đƣợc sử dụng để đánh giá BĐS có tiềm phát triển Là pp thích hợp để đƣa mức giá thực đấu thầu Pp mơ lại cách thức phân tích, đánh giá hội đầu tƣ vào BĐS Vì vậy, có giá trị quan trọng để tƣ vấn chi phí xây dựng tối đa tiền cho thuê tối thiểu cần đạt đƣợc thực dự án phát triển BĐS d) Nhƣợc điểm: Khó khăn việc xác định phƣơng án SDTNVHSD Chi phí giá bán bị thay đổi tùy theo điều kiện thị trƣờng Giá trị cuối nhạy cảm tham số chi phí giá bán Phƣơng pháp khơng tính đến giá trị thời gian tiền e) Điều kiện áp dụng 22 Phù hợp định giá BĐS có yêu cầu phát triển không phức tạp yếu tố ƣớc tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê chi phí đạt đƣợc độ tin cậy cao Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm phát triển mở rộng đất đai để xác định hội SDTNVHQN Đối tƣợng BĐS có phát triển có tiềm để phát triển BĐS thể đất trống hay đất có kết cấu xây dựng lỗi thời tồn cần phải thay hay cải tạo Để cao khả ứng dụng cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với trợ giúp phƣơng tiện đại đánh giá phƣơng án phát triển BĐS Là pp đƣợc nhà thầu xây dựng, công ty KDBDS sử dụng cách thƣờng xuyên đánh giá khả phát triển hội đầu tƣ vào BĐS… đƣợc ngƣời mua nhà riêng xem xét, đánh giá chi thêm tiền để cải thiện đại hóa làm cho ngơi nhà có giá trị cao chi phí bỏ Câu 15: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp? Các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp Có nhóm yếu tố tác động Nhóm 1: yếu tố thuộc mơi trƣờng kinh doanh: Môi trƣờng kinh doanh tổng quát Mơi trƣờng kinh tế Mơi trƣờng trị Mơi trƣờng văn hóa – xã hội Mơi trƣờng khoa học – công nghệ Môi trƣờng đặc thù: Quan hệ doanh nghiệp với khách hàng Quan hệ doanh nghiệp với nhà cung cấp Mối quan hệ với quan Nhà nƣớc Quan hệ nội doanh nghiệp Nhóm 2: yếu tố thuộc doanh nghiệp Hiện trạng tài sản doanh nghiệp Vị trí kinh doanh Uy tín kinh doanh Trình độ kỹ thuật tay nghề ngƣời lao động Năng lực quản trị kinh doanh Câu 16: Trình bày phương pháp tài sản thuần? 23 Phương pháp giá trị tài sản a) Cơ sở lý luận Doanh nghiệp giống nhƣ loại hàng hóa thơng thƣờng Sự hoạt động doanh nghiệp dựa lƣợng TS có thực TS diện rõ ràng, cụ thể tồn doanh nghiệp, cấu thành nên thực thể doanh nghiệp TS DN hình thành từ vốn đầu tƣ ban đầu đƣợc bổ sung trình phát triển SXKD b) Phƣơng pháp xác định Cách 1: dựa vào bảng CĐKT GTDN= tổng giá trị tài sản – tổng giá trị khoản nợ mà doanh nghiệp phải trả Ƣu: dễ tính toán Nhƣợc: thƣờng đƣợc lập vào cuối niên độ kế tốn khơng đảm bảo tính thị trƣờng mà ta tiếp cận Cách 2: dựa vào bảng CĐKT nhƣng có đánh giá lại tất nghiệp vụ kinh tế phát sinh trình SXKD DN tính đến thời điểm thẩm định Giá trị thực tế doanh nghiệp không bao gồm : Giá trị tài sản chấp, góp vốn liên doanh, liên kết tài sản DN TS không cần dùng, ứ đọng chờ lý Các khoản nợ phải trả nhƣng có … Chi phí xây dựng dở dang cơng trình có định hỗn cấp có thẩn quyền trƣớc thời điểm xây dựng Các khoản đầu tƣ dài hạn vào doanh nghiệp khác đƣợc chuyển cho đối tác theo quy định cấp có thẩm quyền TS theo cơng trình phúc lợi đƣợc đầu tƣ vào nguồn quỹ khen thƣởng, quỹ phúc lợi DN nhà cán công nhân viên DN Căn xác định giá trị thực tế DN Báo cáo TS để xác định giá trị doanh nghiệp Số lƣợng, chất lƣợng TS kiểm kê phân loại thực tế Giá trị quyền sử dụng đất, khả sinh lời DN Số liệu sổ kế toán DN thời điểm xây dựng giá trị DN Giá trị thị trƣờng TS tịa thời điểm định giá Xác định giá trị thực tế tài sản DN Giá trị thực tế TS đƣợc xác định đồng VN, TS hạch toán ngoại tệ đƣợc quy đổi thành đồng VN theo tỷ giá giao dịch bình qn thị trƣờng NHNN cơng bố thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp Đối với TS vật đánh giá lại TS mà công ty tiếp tục sử dụng 24 Giá trị thực tế = TS Nguyên giá (tính theo giá trị thị trường thời điểm định giá) Chất lượng lại x ( TS thời điểm định giá) Tài sản tiền mặt, tiền gửi, giấy tờ có giá đƣợc xác định nhƣ sau: Tiền mặt đƣợc xác định theo biên ký quỹ Tiền gửi xác định theo số dƣ đối chiếu xác nhận với ngân hàng nơi DN mở tài khoản Giấy tờ có giá xác định theo giá giao dịch thị trƣờng khơng có giao dịch xác định theo giá giấy tờ Các khoản nợ phải thu đƣợc xác định theo số dƣ thực tế sổ kế toán sau đối chiếu xử lý khoản chi phí dở dang SXKD đầu tƣ xây dựng giá trị tài sản ký cƣợc, kỹ quỹ ngắn hạn dài hạn đƣợc xác định theo số dƣ thực tế sổ kế tốn TS vơ hình có xác định theo giá trị cịn lại hạch tốn sổ kế toán giá vốn đầu tƣ dài hạn DN giá trị quyền sử dụng đất đƣợc thực theo quy định điều 31 33 NĐ59/2011 Các khoản nợ phải Giá trị thực tế Giá trị thực tế trả sử dụng = vốn NN DN DN nguồn kinh phí nghiệp ( có) Nợ thực tế phải = trả Tổng khoản nợ phải trả DN - Các khoản nợ khơng phải tốn c) ƣu nhƣợc điểm điều kiện áp dụng d) Điều kiện áp dụng VN: Câu 17: Trình bày phương pháp định giá chứng khốn? Phương pháp định giá chứng khoán a) Cơ sở lý luận Khi xảy khủng hoảng kinh tế, tài tiền tệ, giá cá lại chứng khoán đột ngột tăng đột ngột giảm với tốc độ chóng mặt b) Cơng thức tính tốn 25 PVo = ∑ ( ) ( ) PVo: giá trị hàng Cp Dt : thu nhập từ cổ tức CP năm t Pn : giá trị CP năm n i: tỷ suất hóa n: số năm nhận đƣợc thu nhập c) Điều kiện áp dụng VN PP định giá chứng khoán đƣợc sử dụng cách tƣơng đối phổ biến VN thực tế phƣơng pháp đƣợc sử dụng nhiều DN phát hành chứng khoán Tuy nhiên, để kết pp tƣơng đối xác hạn chế sai số nhà đầu tƣ cần ý đến: Độ tin cậy số liệu Các nhà đầu tƣ cần quan tâm đến yếu tố tạo nên giá trị vơ hình DN ( ví dụ: chất lƣợng sản phẩm, trình độ quản lý, trình độ tay nghề, chất lƣợng,…) Các nhà đầu tƣ cần quan tâm đến yếu tố rủi ro hoạt động công ty nhƣ: tình hình thị trƣờng, triển vọng cơng ty điều ảnh hƣởng lớn đến thời gian hoạt động nhƣ thời gian chiết khấu công ty Câu 18: Trình bày phương pháp hóa lợi nhuận thuần? Phương pháp đại hóa dịng tiền a) Cơ sở lý luận b) Pp xác định: Dòng tiền = Dòng tiền vào DADT - Dòng tiền Dòng tiền vào: khấu hao TSCĐ, Lợi nhuận thuần, giá trị lý TSCĐ, Dòng tiền ra: chi đầu tƣ vào TSCĐ TSLĐ Xác định tỷ lệ chiết khấu: i=∑ ( ) ( ) f(t) : tỷ trọng nguồn vốn loại t tổng số i(t): chi phí sử dụng vốn loại t Phƣơng pháp xác định: Vo = ∑ ( ) ( ) 26 Trong đó: Vo : giá trị DN CFt : thu nhập năm thứ t Vn : giá trị DN cuối chu kỳ đầu tƣ I: tỷ suất hóa Bước 1: Dự báo dài hạn dòng tiền vào dòng tiền Dự báo chu kỳ đầu tƣ n Dự báo giá trị doanh nghiệp thời điểm cuối chu kỳ Vn Bước 2: xác định tài sản chiết khấu, tài sản xuất đƣợc lựa chọn nguyên tắc vừa thể đƣợc yếu tố thời giá tiền tệ vừa tính đến yếu tố rủi ro Bước 3: xác định giá trị dòng tiền Phƣơng pháp đƣợc áp dụng phổ biến quốc gia có thị trƣờng chứng khốn phát triển nơi có đầy đủ thơng tin khứ để nhà đầu tƣ dự báo tƣơng đối xác tình hình tài rủi ro doanh nghiệp Việc áp dụng phƣơng pháp Việt Nam tƣơng đối khó khăn doanh nghiệp chƣa có thói quen lập kế hoạch sản xuất kinh doanh dài hạn đặc biệt dự báo dòng tiền vào dòng tiền gặp khó khăn số vấn đề sau: Khó khăn việc lập kế hoạch tạo dịng tiền hoạt động vấn đề tiềm ẩn nhiều rủi ro khó có khả dự báo dòng tiền tăng lên nhiều năm phƣơng pháp thƣờng áp dụng từ đến 10 năm Tuy nhiên Việt Nam dự báo dịng tiền xác đến hai năm nhƣng việc dự báo khó xác cho năm tiếp Khó khăn việc đƣa kế hoạch chi tiêu vốn dòng tiền vào dòng tiền thƣờng gắn với hoạt kế hoạch chi tiêu vốn Trong năm doanh nghiệp hoạt động hiệu nhà quản trị thƣờng thắt chặt chi tiêu Nhƣ giả thiết kế hoạch chi tiêu thay đổi dẫn đến thay đổi giả định dễ dẫn tới thay đổi kết Rất khó Xác định tỷ lệ chiết khấu tỷ lệ tăng trƣởng Mức độ tăng trƣởng doanh nghiệp thƣờng thay đổi nhanh, có doanh nghiệp đạt mức độ tăng trƣởng trì thời gian lâu dài Câu 19: Trình bày phương pháp định giá dựa vào PER: 27 Phương pháp PER a) Cơ sở lý luận (chỉ số P/E) Tỷ số giá thị trƣờng thu nhập PER hay P/E quan hệ tỉ lệ giá thị trƣờng chi phí với thu nhập (lợi nhuận sau thuế) chi phí Nó phản ánh để có đƣợc đồng thu nhập từ chi phí, ngƣời đầu tƣ sẵn sàng trả tiền b) Cách tính: P/E = P/E = Giá trị doanh nghiệp đƣợc ƣớc tính theo hệ số di truyền Chỉ số P/E thấp: Cổ phiếu đƣợc đánh giá thấp Công ty gặp vấn đề tài Cơng ty xuất lợi nhuận đột biến bán tài sản Công ty vùng định chu kỳ kinh doanh - chi phí theo chu kỳ Chỉ số P/E cao: Chi phí đƣợc đánh giá cao Triển vọng công ty tƣơng lai tốt Công ty vùng đáy chu kỳ kinh doanh - chi phí theo chu kỳ Lợi nhuận nhƣng mang tính tạm thời c) Ưu điểm: Phƣơng pháp phổ biến, ƣớc lƣợng nhanh chóng phù hợp với nhu cầu nhà đầu tƣ Có thể phƣơng pháp hiệu thị trƣờng chứng khoán hoạt động ổn định, yếu tố đầu giảm tới mức thấp Xác định đƣợc nhanh chóng giá trị doanh nghiệp, phản ánh tƣơng đối xác tín hiệu thị trƣờng ảnh hƣởng đến giá trị doanh nghiệp Có thể dùng để đánh giá chi phí trƣờng hợp nhƣ sáp nhập, mua lại, phát hành cổ phiếu lần đầu công chúng Là công cụ hiệu để biết đƣợc giá trị lƣợng vốn d) Nhược điểm Thiếu Cơ sở lý thuyết rõ ràng, mang nặng tính kinh nghiệm đó, thiếu tính thuyết phục Tỉ số PER doanh nghiệp khác nhau, số ngành bị sai số nhiều tính giá trị trung bình tỷ số Chỉ phản ánh giá trị e) Thực trạng Việt Nam: 28 Thống kê thị trƣờng Việt Nam cho thấy Xu hƣớng dùng P/E để định giá không Nhiều nhƣ phƣơng pháp khác, nhiên phƣơng pháp đƣợc áp dụng phổ biến thị trƣờng chứng khoán, chủ yếu: doanh nghiệp nhà nƣớc hay doanh nghiệp tƣ nhân đầu ngành có tên tuổi thị trƣờng Khó khăn Chỉ số P/E Việt Nam đƣợc số trung bình ngành, khơng đại diện đƣợc tồn hoạt động thị trƣờng Trên thị trƣờng nƣớc ta chƣa có tổ chức đứng thu thập thống kê số liệu ngành nhƣ: doanh thu tỷ suất sinh lời trung bình ngành, thống kê P/E trung bình ngành Câu 20: Trình bày phương pháp Goodwill? Phương pháp định lượng goodwill a) sở lý luận: Giá trị doanh nghiệp không bao gồm giá trị TSHH mà bao gồm giá trị tài sản vơ hình Giá trị tài sản vơ hình DN đƣợc tính giá trị khoản thu nhập TS vơ hình tạo ra, tức giá trị khoản siêu lợi nhuận Lợi thƣơng mại mức chênh lệch lợi nhuận doanh nghiệp thu đƣợc với mức lợi nhuận thông thƣờng thị trƣờng với lƣợng tài sản đƣa vào doanh nghiệp lợi nhuận siêu ngạch tài sản vơ hình doanh nghiệp tạo b) Phƣơng pháp xác định Vo = ANC + GW GW = ∑ ( ) Vo : giá trị DN ANC: giá trị tài sản GW: giá trị tài sản Bt : Lợi nhuận năm t At : giá trị tài sane đƣa vào kinh doanh r: TSLN “bình thƣờng” TS đƣa vào kinh doanh r.At: lợi nhuận bình thƣờng TS năm t Bt - r.At : siêu lợi nhuận năm t c) Lợi thƣơng hiệu: 29 Sự trung thành thƣơng hiệu làm cho khách hàng tiếp tục mua Giá cao cấp (dựa thƣơng hiệu) cho phép doanh nghiệp có lãi cao Thƣơng hiệu mạnh tạo tín nhiệm thuận lợi cho việc giới thiệu thêm sản phẩm Thƣơng hiệu mạnh cho phép giá trị chi phí cao hơn, lợi ích nhiều Thƣơng hiệu mạnh lợi có giá trị rõ ràng bền vững d) Hạn chế: Khó khăn ƣớc lƣợng tỷ suất hóa (i) chu kỳ đầu tƣ (n) Bên cạnh việc dự báo thêm dòng tiền vào nhƣ: KHTSCĐ, lợi nhuận thuần, vốn đầu tƣ lại làm phức tạp thêm vấn đề Đối với doanh nghiệp nhỏ dấu chiến lƣợc kinh doanh chiến lƣợc kinh doanh khơng rõ ràng phƣơng pháp này, chừng mực đó, nói cịn nhiều tính lý thuyết Phƣơng pháp háo dòng tiền địi hỏi ngƣời đánh giá phải có lực chuyển môn tài ba lĩnh vực thẩm định dự án đầu tƣ có 30
Ngày đăng: 18/08/2021, 15:12
Xem thêm: