Liên hệ ĐGTS MLA

LIÊN HỆ VIỆT NAM A: CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS PP SO SÁNH - Pp so sánh phương pháp xác định giá đất phổ biến giới, dễ chấp nhận dựa vào chứng thị trường - Việt Nam, pp so sánh sử dụng phổ biến thẩm định giá tài sản đơn lẻ hay xác định giá đất hàng loạt phục vụ cho mục đích ban hành khung giá đất địa phương nhằm đảm bảo nguyên tắc sát với giá thị trường - Nhìn chung, pp có sở khoa học thực tiễn phù hợp với thơng lệ quốc tế, nhiên cịn số hãn chế Việt Nam sau: + Pp địi hỏi phải có thơng tin xác Ở thị trường VN, việc áp dụng pp tương đối khó nhiều nước khác thị trường BĐS VN giai đoạn đầu phát triển, hệ thống sở liệu chưa hình thành rõ nét, việc tiếp cận thông tin liên quan đến BĐS không đơn giản + Pp phụ thuộc lớn vào quy hoạch, giá trị BĐS tính cho thời điểm giá trị chưa có thay đổi điều kiện kinh tế, hạ tầng chưa có quy hoạch Khi phát sinh điều kiện thay đổi đến vùng quy hoạch, đầu tư, giao thông… làm cho giá trị BĐS thay đổi tương lai gần haowjc xa + Bước điều chỉnh yếu tố khác biệt giá giưuã BĐS so sánh thẩm định giá nhiều mang tính đúc kết kinh nghiệm, chưa có chuẩn mực để đánh giá điều chỉnh nên dẫn đến không thống mặt lí luận nhận định mức độ ảnh huỏng yếu tố khác biệt tác động + Tại VN, số công ty thẩm định giá chuyên sâu lĩnh vực định giá BĐS đội ngụ thẩm định viên kinh nghiệm hạn chế nên việc định giá chưa sát với giá thị trường Tại địa phương, cán thẩm định giá đất chưa đào tạo bản, chủ yếu qua lớp bồi dưỡng nên làm theo kinh nghiệm chỉnh PP THU NHẬP (ĐẦU TƢ) - VN, pp sử dụng nhiều cho việc định giá đất đai, đặc biệt đất nông nghiệp đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Trong việc xác định giá đất, pp thu nhập pp xác định mức giá tính thương số mức thu nhập túy thu hàng năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm - - Tuy nhiên, pp thu nhập áp dụng chưa phổ biếnở nước ta thị trường bđs VN tồn nhiều hạn chế, đặc biệt tính minh bạch thịt rường bđs tất khâu hoạt động thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập bđs đến hoạt động giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… Tình trạng đầu cơ, mua bán ngầm phổ biến nhiều địa phương dẫ tới hoạt động thị trường bđs thiếu bền vững ổn định Do đó, việc thu thập thơng tin cách đầy đủ xác để xác định tổng thu nhập từ bđs hay loại chi phí, thất thu khó Bên cạnh đó, nghiên cứu phân tích thương vụ, người thẩm định cịn quan tâm đến việc điều chỉnh vấn đề vị trí, tuổi thọ, chất lượng, diện tích, tiện nghi… kết thẩm định khơng đảm bảo độ xác cao Hơn nữa, pp áp dụng tỉ lệ vốn hóa cố định, thực tế lợi nhuận hàng năm từ bđs lại có biến động lớn PP CHI PHÍ GIẢM GIÁ - Ở VN, pp đặc biệt hữu ích cho việc thẩm định ngơi nhà nhỏ, tịa nhà nhà máy, tịa nhà cơng cộng, ngân hàng, trường học, bệnh viện … pp đặc biệt có giá trị áp dụng kĩ thuật phân tích để nhận ảnh hưởng yếu tố khấu hao bđs - Tuy nhiên, chi phí lúc với giá trị tài sản có chi phí khơng tạo giá trị PP đòi hỏi thẩm định viên VN phải có kiến thức định giá thành xây dựng phải có kinh nghiệm áp dụng PP THẶNG DƢ - Pp thặng dư pp sử dụng phổ biến VN để định giá bđs có tiềm phát triển, xác định tiền sử dụng đất, tư vấn đất đấu giá, tư vấn giá đất góp vốn liên doanh, tư vấn giá bán, giá cho thuê tối thiểu mà đảm bảo lợi nhuận cần thiết - Cùng với phát triển thị trường bđs ngày phong phú, đa dạng pp ngày ưa chuộng Tuy nhiên tránh khỏi hạn chế thịt trường bđs chưa đc ổn định nên ước tính chi phí giá bán giá trị cuối bđs khơng cố định mà bị thay đổi theo thời gian, phụ thuộc vào điều kiện thị trường Do đó, phương pháp đưa kết tương đối thời điểm định VN - Hơn nữa, pp lại khơng tính đến giá trị thời gian tiền, tức giả định tất dòng tiền xảy thời điểm, điều vơ lí khơng kể đến yếu tố lạm phát, lãi suất… Do đó, kết mang tính tương đối tham khảo, đa phần dùng cho mục đích tư vấn B: CÁC PP ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP PP GIÁ TRỊ TÀI SẢN THUẦN - Pp đc sử dụng phổ biến VN có sở kinh tế rõ ràng, giá trị tài sản cụ thể cấu thành nên giá trị doanh nghiệp Có thể nói, giá trị tài sản cụ thể, có tính pháp lí rõ ràng khoản thu nhập mà người mua chắn nhận sở hữu doanh nghiệp - Đối với doanh nghiệp nhỏ VN, số lượng tài sản khơng nhiều, việc định giá tài sản khơng địi hỏi kĩ thuật phức tạp, giá trị yếu tố vô hình khơng đáng kể pp ưu điểm, thích hợp để bên dễ dàng đàm phán, đến định Hơn nữa, VN có tới 98% doanh nghiệp vừa nhỏ tổng số doanh nghiệp, có hoạt động mua bán DN diễn ra, pp giá trị tài sản đc sử dụng nhiều cách thức đơn giản mà lại cho kết tương đối phù hợp với loại hình doanh nghiệp - Tuy nhiên, pp đơn đánh giá DN trạng thái tĩnh, DN đc coi thực thể, tổ chức tồn phát triển tương lai Vì pp khơng phù hợp với doanh nghiệp có tầm nhìn chiến lược, động người mua DN nhằm sở hữu khoản thu nhập tương lai để bán lại tài sản thời PP ĐỊNH GIÁ CHỨNG KHOÁN - pp chưa sử dụng phổ biến VN vì: + thị trường chứng khoán VN giai đoạn phát triển, chưa ổn định Do đó, thơng tin thị trường khơng đủ minh bạch, giá chứng khốn chưa phản ánh hiệu hoạt động DN + Việc thiếu thông tin, chất lượng báo cáo chưa tốt khiến cho nhà đầu tư chứng khốn khơng xác định mức giá hợp lí, dẫn đến việc mua bán theo phong trào thực tế nhiều người phải trả giá đắt cho việc thiếu hiểu biết Những học khiến cho nhu cầu định giá chứng khoán cao VN để giúp nhà đầu tư có sở việc đưa định Trong tương lai, thị trường chứng khoán phát triển ổn định, phương pháp xem xét phổ biến thị trường có đầy đủ điều kiện vê pháp lí, sở vật chất, thơng tin… PP HIỆN TẠI HĨA LỢI NHUẬN THUẦN - Pp sử dụng việc định giá DN vừa nhỏ, lợi nhuận tương đối ổn định qua năm VN đa số doanh nghiệp vừa nhỏ, chiếm 98%: +các DN khơng có nhiều tài sản để khấu hao, khả tích lũy vốn từ khấu hao lợi nhuận để lại không đáng kể + việc định lượng lợi nhuận sau thuế tương lai dễ dàng so với phải dự báo lợi tức cổ phần người ta khơng cần phải tính đến chi phối sách phân chia lợi tức cổ phần DN + với DN mà người ta khó tìm thấy hội đầu tư giúp cho chuyên gia đánh giá định lượng với độ xác cao PHƢƠNG PHÁP HIỆN TẠI HỐ DỊNG TIỀN THUẦN TRONG TƢƠNG LAI - Phương pháp thường áp dụng phổ biến nước có đầy đủ thơng tin tình hình dự báo hợp lí tình hình tài rủi ro doanh nghiệp Phương pháp gặp số khó khăn áp dụng VN : + Chủ yếu doanh nghiệp chưa quen lập dự báo sản xuất kinh doanh cách dài hạn, đặc biệt dự báo tài cách chi tiết dịng tiền và Nên thực tế, doanh nghiệp VN thường hướng đến dự án kéo dài từ  năm + Các kế hoạch tạo dòng tiền để hoạt động, rủi ro việc dự báo khoản thu nhập dòng tiền, khó khăn việc khơng chắn tăng lên dịng tiền dự án Có thể nói nhà phân tích dự báo cách tương đối xác dịng tiền, phát sinh năm năm khó dự báo năm xa + Khó khăn việc dự báo tiêu vốn, dự án dịng tiền ln gắn liền với kế hoạch chi tiêu vốn Như vậy, năm mà doanh nghiệp hoạt động không tốt kém, giả thiết để xây dựng kế hoạch chi tiêu ln rủi ro Và có thay đổi giả định thay đổi lớn tới kết tính tốn + Việc lựa chọn tỉ suất chiết khấu khó khăn doanh nghiệp có doanh nghiệp trì mức tăng trưởng cách lâu dài Phƣơng pháp định giá dựa vào PER - Ƣu điểm: + Phương pháp áp dụng cách phổ biến với nước có thị trường chứng khốn phát triển +Phương pháp đưa kết tương đối xác thị trường chứng khoán hoạt động cách ổn định, thông tin minh bạch yếu tố đầu giảm tới mức thấp + Thường dùng để định giá trường hợp sát nhập, mua lại, phát hành cổ phiếu lần đầu định giá cổ phiếu chưa giao dịch + Là phương pháp đơn giản, dễ sử dụng, tốn - Nhƣợc điểm: + Phương pháp mang nặng tính kinh nghiệm nên thiếu tính thuyết phục + Tỉ số PER nên áp dụng doanh nghiệp ngành, áp dụng cho doanh nghiệp ngành khác hệ số PER có nhiều sai số + Nếu thị trường chứng khốn hoạt động khơng ổn định, nhiều yếu tố đầu PER phản ánh sai lệch tín hiệu thị trường Do giá trị doanh nghiệp xác định xác + Nếu doanh nghiệp khơng sử dụng ngun tắc kế tốn khơng sử dụng hệ số PER - Những khó khăn: Phương pháp tính P/E sử dụng để đánh giá VN không sử dụng nhiều phương pháp khác, chủ yếu sử dụng doanh nghiệp nhà nước doanh nghiệp tư nhân có thương hiệu, tên tuổi thị trường bì tính số P/E VN, số trung bình ngành Ở nước ta, chưa có tổ chức đứng để thống kê, thu nhập số liệu doanh thu, TSLN, TSLN trung bình ngành, t/kê P/E trung bình ngành Bên cạnh đó, thị trường chứng khoán VN tương đối mẻ, chưa tăng ổn định, thông tin thị trường chưa minh bạch, số liệu cơng ty khó thu nhập được… Vì việc áp dụng hệ số PER cịn hạn chế VN Phƣơng pháp định lƣợng GOODWILL - Nhƣợc điểm ( VN ) Ở VN, định giá giá trị tài sản vơ hình vấn đề tương đối Do đó, phương pháp GOODWILL chưa áp dụng nhiều thực tế lí sau: + Việc định giá giá trị vơ hình khó khăn VN chưa có tổ chức uy tín đứng xác định giá trị loại tài sản + Bên cạnh đó, khó khăn mặt kĩ thuật định giá, khó khăn việc lấy số liệu kinh tế vĩ mô vi mô làm liệu đầu vào + Có nhiều vướng mắc xử lí tài xác định giá trị doanh nghiệp văn quy định mang tính chất pháp lí cịn thiếu, khó áp dụng thực tiễn Do vậy, tạo lỗ hổng làm thất thoát giá trị tài sản