Luận văn Tài liệu Nâng Cao Hiệu Quả Tín Dụng Trong Lĩnh Vực Cho Vay Bất Động Sản Tại Ngân Hàng TMCP Á Châu

Tai lieu, luan van1 of 102 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM  HỌ VÀ TÊN: NGUYỄN NGỌC TRÂN NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG TRONG LĨNH VỰC CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2012 khoa luan, tieu luan1 of 102 Tai lieu, luan van2 of 102 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM  NGUYỄN NGỌC TRÂN NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG TRONG LĨNH VỰC CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU Chuyên ngành: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG Mã số : 60340201 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN HỒNG HẢI TP Hồ Chí Minh – Năm 2012 khoa luan, tieu luan2 of 102 Tai lieu, luan van3 of 102 LỜI CAM ĐOAN  Tôi xin cam đoan số liệu nêu luận văn thu thập từ nguồn thực tế, công bố báo cáo quan nhà nước, đăng tải tạp chí, báo chí, website hợp pháp Những thông tin nội dung nêu đề tài dựa thực tế hoàn toàn với nguồn trích dẫn Tác giả đề tài: Nguyễn Ngọc Trân khoa luan, tieu luan3 of 102 Tai lieu, luan van4 of 102 MỤC LỤC  TRANG BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG : LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HIỆU QUẢ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những vấn đề bất động sản, thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản 1.1.3 Vai trò thị trường bất động sản 1.2 Những vấn đề cho vay bất động sản 1.2.1 Khái niệm cho vay bất động sản 1.2.2 Đặc điểm cho vay bất động sản 1.2.3 Vai trò cho vay bất động sản 1.2.4 Hiệu cho vay bất động sản 11 khoa luan, tieu luan4 of 102 Tai lieu, luan van5 of 102 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu cho vay bất động sản 18 1.3.1 Nhóm nhân tố thuộc ngân hàng 18 1.3.2 Nhóm nhân tố thuộc khách hàng 22 1.3.3 Nhóm nhân tố thuộc mơi trường 24 1.4 Bài học kinh nghiệm cho ngân hàng thương mại việt Nam sau khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ 26 KẾT LUẬN CHƯƠNG 27 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ TÍN DỤNG TRONG LĨNH VỰC CHO VAY BĐS TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 28 2.1 Sơ lược ngân hàng TMCP Á Châu 28 2.1.1 Lịch sử hoạt động ngân hàng TMCP Á Châu 28 2.1.2 Hoạt động huy động vốn 30 2.1.3 Hoạt động tín dụng 35 2.2 Thực trạng tình hình cho vay bất động sản ngân hàng TMCP Á Châu 41 2.2.1 Các điều kiện cho vay bất động sản 41 2.2.2 Quy trình cho vay bất động sản 42 2.2.3 Thực trạng cho vay BĐS 43 2.3 Đánh giá hiệu tín dụng lĩnh vực cho vay bất động sản Ngân hàng TMCP Á Châu 49 2.3.1 Những mặt đạt 49 2.3.2 Những mặt hạn chế 53 khoa luan, tieu luan5 of 102 Tai lieu, luan van6 of 102 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế 55 KẾT LUẬN CHƯƠNG 60 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG TRONG LĨNH VỰC CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 61 3.1 Định hướng hoạt động cho vay bất động sản ngân hàng TMCP Á Châu thời gian tới 61 3.1.1 Định hướng hoạt động chung từ năm 2012 đến 2015 61 3.1.2 Định hướng hoạt động cho vay BĐS ACB thời gian tới 63 3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu tín dụng lĩnh vực cho vay bất động sản ACB 64 3.2.1 Về khâu tạo nguồn 65 3.2.2 Về thu hút khách hàng 67 3.2.3 Về khâu cho vay BĐS 68 3.3 Kiến nghị 76 3.3.1 Kiến nghị NHNN 76 3.3.2 Kiến nghị phủ 78 KẾT LUẬN CHƯƠNG 79 KẾT LUẬN 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO khoa luan, tieu luan6 of 102 Tai lieu, luan van7 of 102 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT  ACB Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu ACBA Công ty Quản lý nợ Khai thác Tài Sản ACB AREV Công ty Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu BĐS Bất động sản BCS & QLTD Ban sách quản lý tín dụng CIC Trung tâm thơng tin tín dụng ngân hàng CLMS Chương trình quản lý tín dụng cá nhân EXIMBANK Ngân hàng thương mại cổ phần xuất nhập Việt Nam KHDN Khách hàng doanh nghiệp KHCN Khách hàng cá nhân NH Ngân hàng NHNN Ngân hàng Nhà Nước NHTM Ngân hàng thương mại SACOMBANK Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gịn Thương Tín SCB Standard Charterd TMCP Thương mại cổ phần TP.HCM Thành Phố Hồ Chí Minh TSĐB Tài sản đảm bảo TCTD Tổ chức tín dụng khoa luan, tieu luan7 of 102 Tai lieu, luan van8 of 102 TCBS Hệ thống quản trị ngân hàng TECHCOMBANK Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU  Bảng 2.1: Tăng trưởng nguồn vốn huy động ACB qua năm (2008 đến tháng 06/2012) Bảng 2.2: Thị phần huy động vốn ACB so với ngân hàng khác qua năm (2008 đến tháng 06/2012) Bảng 2.3: Tình hình cho vay ACB qua năm (2008 đến tháng 06/2012) Bảng 2.4: Tình hình phân loại dư nợ vay ACB qua năm (2008 đến tháng 06/2012) Bảng 2.5: Tình hình dư nợ vay phân theo nhóm nợ ACB qua năm (2008 đến tháng 06/2012) Bảng 2.6: Tỷ trọng cho vay bất động sản so với dư nợ vay ACB Bảng 2.7: Tỷ trọng dư nợ bất động sản ACB so với tổng dư nợ cho vay bất động sản toàn ngành Bảng 2.8 : Tỷ trọng cho vay BĐS so với tổng dư nợ vay ngân hàng năm 2011 Bảng 2.9: Tình hình lợi nhuận thu từ lãi vay ACB qua năm (2008 đến tháng 06/2012) Bảng 2.10: Tình hình dư nợ vay phân theo nhóm nợ ngân hàng khoa luan, tieu luan8 of 102 Tai lieu, luan van9 of 102 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ  Hình 2.1 : Tăng trưởng nguồn vốn huy động ACB qua năm (2008 đến tháng 06/2012) Hình 2.2 : Thị phần huy động vốn ACB so với NH khác qua năm (2008 đến tháng 06/2012) Hình 2.3: Tình hình cho vay ACB qua năm (2008 đến tháng 06/2012) Hình 2.4: Tình hình dư nợ cho vay BĐS tổng dư nợ vay ngân hàng khoa luan, tieu luan9 of 102 Tai lieu, luan van10 of 102 PHẦN MỞ ĐẦU  Lý chọn đề tài: Hoạt động cho vay ngân hàng phần lớn cho vay có tài sản đảm bảo bất động sản nên việc tăng hay giảm thị trường bất động sản ảnh hưởng định đến hoạt động cho vay ngân hàng Mặt khác, khoảng thời gian từ năm 2007 đến năm 2010 việc cho vay lĩnh vực bất động sản ngân hàng không ngừng tăng lên nguồn vốn sách pháp luật cịn nhiều bất cập Ngày 01/03/2011, NHNN ban hành thị 01 yêu cầu ngân hàng Việt Nam đến 31/12/2011 phải đưa tỷ trọng cho vay phi sản xuất (chứng khoán, bất động sản,…) so với tổng dư nợ 16% Ngay lập tức, ngân hàng thương mại thắt chặt duyệt hồ sơ giải ngân hợp đồng tín dụng bất động sản gấp rút thu hồi khoản nợ đọng Đây nguyên nhân gây nên tình trạng đóng băng bất động sản Chính lẽ đó, việc nghiên cứu hiệu tín dụng lĩnh vực cho vay bất động sản trở thành yêu cầu cần thiết cho phát triển thị trường bất động sản nói chung hiệu hoạt động ngân hàng nói riêng, từ góp phần tạo nên gia tăng mặt kinh tế, lợi ích mặt xã hội cho nhiều đối tượng có liên quan Với đánh giá mang tính tổng quan trên, tác giả định chọn đề tài “Nâng cao hiệu tín dụng lĩnh vực cho vay bất động sản ngân hàng TMCP Á Châu” để nghiên cứu đưa giải pháp thực tiễn nhằm góp phần gia tăng hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng TMCP Á Châu tương lai khoa luan, tieu luan10 of 102 Tai lieu, luan van78 of 102 69 tra để hạn chế tối đa tiêu cực liên quan đến người công tác thẩm định Thấy tầm quan trọng người, ngân hàng cần có sách tốt để ổn định đội ngũ nhân viên kinh nghiệm, tiền đề cho ổn định phát triển ngân hàng - Có chế khen thưởng, đãi ngộ hợp lý cán tín dụng, thưởng phạt nghiêm minh: cán tín dụng thiếu tinh thần trách nhiệm, làm thất thoát vốn, vi phạm chế cần xử lý nghiêm khắc, đặc biệt cán tín dụng có hành vi tiêu cực làm ảnh hưởng đến lợi ích Ngân hàng Tuỳ theo mức độ áp dụng hình thức xử lý, kỷ luật như: chuyển cơng tác khác, tạm đình chỉ, sa thải Ngoài việc nâng cao trách nhiệm cán Ngân hàng phải có chế độ khen thưởng cán có thành tích xuất sắc hoạt động tín dụng Đây việc làm quan trọng nhằm giải tình trạng cán tín dụng “ngại” cho vay, yếu tố tâm lý cán tín dụng cho cho vay thu nợ hàng trăm tỷ không khen tặng, tăng lương cần phát sinh hạn bị trích, xử lý bị coi yếu - Thực sách ưu đãi đặc biệt, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút người giỏi, người tài, người có lực từ ngân hàng khác ngân hàng như: bổ nhiệm vào vị trí chức vụ cao hơn, với mức lương thỏa đáng Có thu hút nguồn nhân lực có hiệu cao mà không nhiều thời gian cho công tác đào tạo nghiệp vụ - Công tác tuyển dụng cần phải thật công khách quan, kết tuyển dụng phải dựa lực thực ứng viên, không dựa vào quen biết với lãnh đạo cấp cao Có vậy, đảm bảo cán tín dụng tuyển, có đẩy đủ trình độ lực để đáp ứng tốt yêu cầu công việc giao khoa luan, tieu luan78 of 102 Tai lieu, luan van79 of 102 70 * Hoàn thiện văn hướng dẫn, tài liệu nội hệ thống ACB: Trong trình tác nghiệp, nhân viên chi nhánh gặp khơng ích khó khăn tình trạng văn hướng dẫn, tài liệu nội ban hành có mâu thuẫn Khối, Phòng ban Điều ảnh hưởng đến tiến độ giải hồ sơ cho khách hàng, ảnh hưởng đến hiệu cho vay ngân hàng Vì vậy, ACB cần: - Chú trọng việc tuyển chọn, đào tạo nhân viên nghiệp vụ BCS & QLTD, Khối KHDN, Khối KHCN, Khối Vận hành Tại ACB, trình độ nghiệp vụ nhân viên cịn hạn chế, đa số nhân viên trường chưa có kinh nghiệm thực tế nhiều nên giải tình đơi mang tính sách nhiều, khơng phù hợp với tình hình thực tế Tuyển chọn người thực có lực, tâm huyết với ACB Nên ưu tiên tuyển dụng nội bộ, ưu tiên tuyển nhân viên có kinh nghiệm làm việc chi nhánh Khối có liên quan Có vậy, văn ban hành sát với tình hình thực tế, có tính thực thi cao, dễ cho chi nhánh trình tác nghiệp - BCS & QLTD đầu mối để tổng hợp xem xét tính thống cơng văn ban hành kịp thời hiệu chỉnh sai sót - Khi soạn thảo văn hướng dẫn thực phải rõ ràng, tránh dùng từ đa nghĩa, tránh soạn thảo văn chung chung, gây hiểu nhầm thực Phải ghi rõ ràng tên số điện thoại nhân viên phụ trách giải đáp thắc mắc q trình thực hiện, tránh đùn đẩy cơng việc nhân viên phận, gây khó khăn cho chi nhánh - Khi có phản hồi chi nhánh phải gấp rút phân công nhân viên chuyên trách giải đáp thắc mắc cách rõ ràng, phân phối tồn hệ thống để chi nhánh khác khơng hỏi lại câu trùng lắp, đồng thời tham khảo chi nhánh phát sinh Đặc biệt giai đoạn nay, mà tình hình kinh tế khơng ổn định, sách NHNN thay đổi liên tục khoa luan, tieu luan79 of 102 Tai lieu, luan van80 of 102 71 * Xây dựng hoàn thiện sách tín dụng: - Chính sách khách hàng: Đây việc nên làm điều kiện cạnh tranh khốc liệt ngân hàng Xây dựng sách khách hàng, phân nhóm khách hàng hợp lý để có ưu đãi phù hợp nhằm giữ chân khách hàng cũ, thu hút khách hàng theo hướng đa dạng khách hàng, phân tán rủi ro Phân loại khách hàng dựa vào tiêu chí khứ, lẫn dự đoán tương lai tiền gửi tốn, hiệu tín dụng, thu nhập mang lại cho ngân hàng, để áp dụng giá vốn phù hợp cho vay huy động, ưu tiên giao dịch sách khác phù hợp với nhóm KH phân loại Không ngừng nâng cao chất lượng phục vụ dịch vụ ngân hàng Đây biện pháp hiệu việc thu hút sử dụng vốn ngân hàng, qua nâng cao lực ngân hàng Chất lượng phục vụ bao gồm nhiều lĩnh vực có liên quan đến khách hàng chẳng hạn sau: thủ tục giấy tờ gọn nhẹ, thời gian xử lý nghiệp vụ nhanh chóng, tư vấn cho khách hàng hiệu quả, phong cách, thái độ giao tiếp tốt, nơi giao dịch sẽ, thuận tiện, Để phục vụ khách hàng vay vốn cách thuận lợi, nhanh chóng, ACB cần nghiên cứu bỏ thủ tục giấy tờ không cần thiết Hiện nay, có nhiều khách hàng phàn nàn để vay vốn Ngân hàng cần phải có nhiều điều kiện liên quan đến nhiều loại giấy tờ không cần thiết tốn nhiều thời gian - Chính sách lãi suất: Lãi suất yếu tố quan trọng việc thực khoản cho vay Ngân hàng Một sách lãi suất phù hợp thu hút khách hàng tăng dư nợ tín dụng, tăng khả cạnh tranh, tăng thu nhập cho Ngân hàng Để có sách lãi suất cho vay có hiệu quả, ngân hàng phải nắm thực tế lãi suất xu hướng biến động lãi suất cho vay hợp lý Trong mơi trường cạnh tranh nay, nên xây dựng sách lãi suất ưu đãi linh hoạt cho khác hàng khoa luan, tieu luan80 of 102 Tai lieu, luan van81 of 102 72 có uy tín trả nợ tốt, hoạt động kinh doanh hiệu quả, tài sản đảm bảo thích hợp, khách hàng tiềm theo sách khách hàng cụ thể Ngược lại, khoản vay nhỏ, tỷ lệ cho vay tài sản đảm bảo cao áp dụng mức lãi suất cao để bù đắp rủi ro xảy q trình cấp tín dụng * Nâng cao hiệu thực thi quy trình tín dụng: ACB xây dựng quy trình tín dụng hợp lý chặt chẽ Tuy nhiên, chế giám sát việc thực quy trình đề cịn lõng lẽo Để đạt hiệu cao việc xét cấp tín dụng cho KH, cần thực số nội dung sau: − Giai đoạn tiếp nhận hồ sơ: thông tin khách hàng cung cấp khơng thực tế, việc thẩm định tính xác thơng tin phụ thuộc nhiều vào nhân viên tín dụng đặc biệt tiêu chí định tính, cần nhạy bén óc phán đốn người làm tín dụng − Giai đoạn thẩm định hồ sơ vay: thẩm định phương án vay vốn khả trả nợ khách hàng phải đặt mục tiêu an toàn lên hết Khi tiến hành cấp tín dụng, cán tín dụng cần tiến hành thu thập thơng tin xử lý để tạo thành sở cho việc định cho vay Thu thập thông tin bao gồm thơng tin bên ngồi (như: sách nhà nước, tình hình thị trường bất động sản, tầm quan trọng dự án, giá thị trường sở so sánh, tình hình ngành liên quan, tình hình quy hoạch nhà đất,…) thơng tin bên (như: tình hình hoạt động khách hàng, kế hoạch tài chính, kinh nghiệm, phương án kế hoạch trả nợ…) Các thông tin cần đủ thời gian cần phối hợp nhịp nhàng phận liên quan để thu thập, sàn lọc xử lý hiệu mang lại kết cao cho cơng tác thẩm định Thẩm định xác tính khả thi phương án kinh doanh Đối với phương án không hợp lý, không rõ ràng nên từ chối từ đầu Tránh tình trạng thơng đồng với khách hàng, gây tổn thất cho ngân hàng khoa luan, tieu luan81 of 102 Tai lieu, luan van82 of 102 73 Thu thập đầy đủ chứng từ chứng minh nguồn tu nhập, nguồn trả nợ khách hàng, nguồn trả nợ phải chứng minh chứng từ nhân viên thẩm định phải kiểm tra tính hợp lý, hợp lệ chứng từ Đối với nguồn thu nhập bất thường, khơng nên tính vào thu nhập trả nợ Còn nguồn thu nhập ổn định khơng có chứng từ chứng minh nên tính tỷ lệ hợp lý Chú ý thẩm định tư cách khách hàng, tính hợp tác với ngân hàng trung thực giao tiếp với nhân viên ngân hàng − Giai đoạn thẩm định tài sản đảm bảo: xét cho tài sản đảm bảo nguồn trả nợ thứ hai khách hàng đảm bảo khả thu hồi vốn cho ngân hàng từ việc phát tài sản khách hàng không đủ khả hay khơng cịn khả trả nợ vay Nên việc thẩm định kỹ tài sản đảm bảo giúp ích nhiều việc xử lý tài sản khách hàng không trả nợ Từ việc định giá phải thật xác, khơng q nhỏ khơng q lớn, định giá phải thật xác, an tồn, đảm bảo tính khách quan việc soạn thảo ký kết thực đầy đủ thủ tục pháp lý cần thiết công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo Khi định giá cần xem xét tình trạng pháp lý tài sản: hợp pháp, không tranh chấp, không ngăn chặn,… xem xét đến yếu tố điều kiện an tồn, có cần phải mua bảo hiểm hay khơng, xem xét đến lợi thương mại, có nằm quy hoạch, khả bán, lý Cần thỏa thuận với khách hàng việc định giá lại bất động sản theo chu kỳ quý, năm có biến động bất thường thị trường bất động sản ký hợp đồng chấp nhằm đảm bảo giá trị tài sản giảm tương ứng với dư nợ vay ngân hàng Tăng cường khả dự báo diến biến thị trường bất động sản nhằm có biện pháp điều chỉnh kịp thời, không bị động trước tác động thị trường khoa luan, tieu luan82 of 102 Tai lieu, luan van83 of 102 74 Việc thường xuyên cập nhật giá đất theo biến động thị trường giúp cán thẩm định xác định giá trị bất động sản cách dễ dàng, sát với giá trị thực tế Ngoài ra, ngân hàng cần cập nhật thông tin quy hoạch, giải tỏa để tránh nhận tài sản nằm khu quy hoạch, giải tỏa Việc hoàn chỉnh giấy tờ sở hữu tài sản hình thành tương lai cần lưu ý: giấy tờ pháp lý tài sản đảm bảo định khả thu hồi vốn ngân hàng nhanh hay chậm phát sinh rủi ro Nếu có trường hợp khách hàng khơng trả nợ ngân hàng khó phát tài sản hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ, địi hỏi thêm nhiều thủ tục xác minh khác, kéo dài thời gian ngân hàng phát sinh thêm nhiều chi phí khác Đồng thời khơng theo dõi chặt chẽ việc hoàn chỉnh giấy tờ sở hữu dẫn đến trường hợp khách hàng dùng hồ sơ tài sản chấp ngân hàng để chấp ngân hàng khác Đối với tài sản bên thứ ba, cần phải thông báo rõ khoản vay với bên bảo lãnh (xem xét mối quan hệ với khách hàng), để tránh trường hợp bên bão lãnh khơng biết khoản vay, dẫn đến khó khăn xử lý tài sản đảm bảo − Giai đoạn phê duyệt hồ sơ: Minh bạch hóa, nâng cao vai trị, tính cẩn trọng phê duyệt Hội đồng tín dụng/ Ban tín dụng/ Chuyên viên phê duyệt Tổ chức đợt thi tuyển với tiêu chuẩn cụ thể để bổ nhiệm chức danh phù hợp Đối với cán phê duyệt hồ sơ mắc nhiều lỗi, nợ q hạn cao nên có hình thức xử lý, ln chuyển công việc phù hợp Đối với hồ sơ lớn, độ phức tạp rủi ro cao, cấp phê duyệt nên có thời gian nghiên cứu hồ sơ, đưa biện pháp nhằm hạn chế rủi ro từ đầu cách đưa vào điều kiện trước sau giải ngân Phúc đáp phải rõ ràng, dễ hiểu, để không gây hiểu nhầm cho nhân viên thực giải ngân khoa luan, tieu luan83 of 102 Tai lieu, luan van84 of 102 − 75 Giai đoạn kiểm tra sau cho vay: Tăng cường công tác kiểm tra sau cho vay Kiểm tra tình hình sử dụng vốn vay khách hàng, tình hình trả nợ gốc, lãi, tình hình tài chính, tài sản đảm bảo,… việc thường xuyên kiểm tra, thăm viếng khách hàng, tiếp xúc, trao đổi trực tiếp với khách hàng giúp ngân hàng nắm bắt thơng tin tình hình thu nhập, nguồn trả nợ có tăng hay giảm có ảnh hưởng đến khả trả nợ khách hàng hay không, nhằm kịp thời xử lý thấy có dấu hiệu rủi ro, đề xuất điều chỉnh, gia hạn nợ gốc lãi cách hợp lý, hạn chế nợ hạn, nợ xấu phát sinh Tăng cường cơng tác kiểm sốt nội nhằm phát sai soát trình cho vay để kịp thời khắc phục, hạn chế rủi ro phát sinh Việc kiểm tra, soát, đánh giá phải thực cách độc lập, khách quan tất đơn vị Nhân viên kiểm toán nội phải người thực có kinh nghiệm, làm qua cơng việc mà họ kiểm − Giai đoạn xử lý nợ có vấn đề: Nợ xấu ln tồn tại ngân hàng nào, thiết lập chế xử lý nợ có vấn đề địi hỏi khách quan Xử lý nợ có vấn đề cần thực Trung tâm thu nợ, tiếp xúc với khách hàng có nhiều thơng tin khách quan tình hình tài chính, trả nợ khách hàng Để giảm thiểu tổn thất rủi ro xảy ra, cần thực bước thận trọng, khơng nên nóng vội làm phá vỡ mối quan hệ với khách hàng, đặc biệt khách hàng cũ, quan hệ lâu năm Tìm hiểu rõ thực trạng kinh doanh, tài sản đảm bảo, thái độ khách hàng: phân tích khả phục hồi tình hình sản xuất kinh doanh, mức độ trả nợ, hợp tác khách hàng; tình trạng khả xử lý tài sản đảm bảo Lựa chọn phương pháp xử lý: cẩn uyển chuyển, áp dụng phù hợp với đặc thù khách hàng khả chi nhánh, đảm bảo hiệu cao với chi phí hợp lý Xử lý tài sản đảm bảo giải pháp cuối sau áp dụng biện pháp khác để thu hồi nợ khoa luan, tieu luan84 of 102 Tai lieu, luan van85 of 102 76 Thực nghiêm túc việc phân loại nợ trích lập dự phịng: Tránh tình trạng kết kinh doanh mà khơng tn thủ xác phân loại nợ trích lập dự phịng rủi ro Chủ động phân loại nợ theo tính chất, khả thu hồi nợ khoản vay, kiên chuyển nợ hạn trường hợp vi phạm hợp đồng tín dụng có nguy gây rủi ro - Giai đoạn xử lý tài sản: sau giai đoạn xử lý nợ có vấn đề khơng thu hồi được, buộc ngân hàng phải dùng đến biện pháp cuối xử lý tài sản Mặc dù công tác xử lý tài sản để lý khoản nợ xấu bước cuối không mong muốn trình cho vay ln tồn q trình cho vay ngân hàng Việc xử lý diễn xác nhanh chóng tiết kiệm cho ngân hàng Cùng với phát triển ACB thời gian qua, ACB thành lập liên kết với công ty việc xử lý nợ, cần tiếp tục trì phát triển hoạt động thu hồi nợ 3.3 Kiến nghị: 3.3.1 Kiến nghị NHNN: * Cho vay bất động sản chứa đựng nhiều rủi ro, nhiên, hoạt động có vai trò quan trọng việc phát triển thị trường nhà đất đóng góp lớn vào phát triển kinh tế đất nước NHNN cần có biện pháp kiểm soát hỗ trợ cho ngân hàng thương mại làm tốt hoạt động Không nên xếp bất động sản vào nhóm phi sản xuất, khơng khuyến khích tín dụng Sự trầm lắng thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động doanh nghiệp chuỗi giá trị ngành, hệ dễ thấy doanh nghiệp ngành vật liệu xây dựng sắt, xi-măng, gạch, cát, đá bế tắc đầu Nhiều doanh nghiệp khơng có chỗ chứa hàng tồn kho, khơng cịn dịng tiền để trì hoạt động, trả nợ, thua lỗ, đối mặt với nguy phá sản điều xảy Một phần quan trọng kinh tế gần bị tê liệt, chịu ảnh hưởng từ khó khăn bất động sản Tình trạng doanh nghiệp ngừng hoạt động, sa khoa luan, tieu luan85 of 102 Tai lieu, luan van86 of 102 77 thải công nhân, trả lương tượng trưng (thất nghiệp trá hình) diễn tràn lan Thống kê sơ cho thấy tỉ lệ lao động thất nghiệp từ đầu năm 2012 tới có chiều hướng gia tăng thị trường bất động sản tiếp tục đóng băng kéo theo "chết yểu" ngành công nghiệp vật liệu xây dựng tới hàng triệu cơng nhân ngành việc làm Chính vậy, NHNN cần có sách hợp lý hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn, đồng thời có biện pháp hỗ trợ ngân hàng thương mại nâng cao hiệu tín dụng bất động sản * NHNN nên có đợt kiểm tra định kỳ NHTM về: tình hình dư nợ bất động sản, nợ hạn, nợ xấu bất động sản, tỷ trọng vốn ngắn hạn cho vay bất động sản, để từ có khuyến nghị mang tính chất cảnh bảo rủi ro hoạt động cho vay bất động sản NHTM * Hồn thiện hệ thống thơng tin tín dụng ngành ngân hàng (CIC) Hiện nay, trung tâm thông tin tín dụng (CIC) đóng vai trị quan trọng việc quản lý rủi ro NHTM, nơi chia sẻ khai thác thông tin ngân hàng với nhau, hỗ trợ cho ngân hàng việc định tín dụng, rút ngằn thời gian giải hồ sơ vay vốn góp phần giảm chi phí cơng tác thẩm định Chính thế, NHNN cần đưa nhiều giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động, nâng cao hiệu thông tin tín dụng CIC Chẳng hạn như: NHNN Việt Nam cần ban hành quy chế bắt buộc TCTD doanh nghiệp có quan hệ tín dụng, cung cấp thơng tin tín dụng cho CIC ngành ngân hàng, phải có quy định chế tài TCTD cung cấp thông tin tín dụng khơng đầy đủ, kịp thời, xác Những trường hợp phát thơng tin khơng xác, NHTM phải chịu phạt vi phạm hành bồi thường thiệt hại cho NHTM khác sử dụng thơng tin khơng xác gây Bên cạnh cần có quy định khen thưởng NHTM chấp hành tốt quy chế hoạt động thông tin tín dụng nhằm động viên NHTM nâng cao hiệu thông tin cung cấp Thông tin cung cấp nên có phần nhận xét định tính khách hàng vay bên cạnh tiêu định lượng nay, chi tiết khoản có liên quan, ví khoa luan, tieu luan86 of 102 Tai lieu, luan van87 of 102 78 dụ như: tư cách người vay, tình hình bảo lãnh vay vốn, tài sản đảm bảo, dư nợ vay hiệu tín dụng thời kỳ, CIC nên tăng cường chức kiểm tra tính xác, đầy đủ thơng tin NHTM cung cấp Trên sở định kỳ hàng q có thơng báo tồn ngành nhận xét tình hình chấp hành quy chế, xử phạt hành NHTM vi phạm quy chế * NHNN cần rút học kinh nghiệm quý báu ảnh hưởng đến hoạt động ngành ngân hàng từ hoạt động cho vay bất động sản đặc biệt từ khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ vừa qua * NHNN cần rà soát văn chồng chéo, thiếu đồng bộ, khơng cịn phù hợp với thực tế để hệ thống văn ngành mang tính pháp lý cao khơng đơn hướng dẫn nghiệp vụ Nâng cao hiệu lực Thanh tra quản lý NHNN việc khắc phục khuyết điểm, xử lý kiên sai phạm phát chủ động có giải pháp đồng với ngành có liên quan 3.3.2 Kiến nghị phủ: Vì thị trường bất động sản chịu chi phối lớn sách pháp luật nhà nước, vận dụng thực thi pháp luật ban ngành khác nên ngân hàng tham gia vào trình vận hành thị trường bất động sản chịu tác động sách này, phần kiến nghị có tập trung vào vấn đề mà thân ngân hàng không giải lại có tác động đến tín dụng bất động sản ngân hàng Sau số kiến nghị phủ: * Trong hoạch định sách, khơng cần cân đối mục tiêu phát triển kinh tế ổn định tiền tệ mà phải quan tâm đến phát triển bền vững NHTM, tránh tình trạng thắt chặt nới lỏng mức, thay đổi định hướng đột ngột gây ảnh hưởng khơng nhỏ đến lợi ích NHTM khoa luan, tieu luan87 of 102 79 Tai lieu, luan van88 of 102 * Chính phủ cần hồn chỉnh đề án nghiên cứu cải tiến cách định giá tài sản đảm bảo việc xem xét khung giá quyền sử dụng đất cho phản ánh giá thị trường xây dựng đội ngũ cán chuyên trách việc đánh giá bất động sản * Sớm ban hành luật sở hữu tài sản để thống chuẩn mực giấy tờ sở hữu tài sản tất thành phần kinh tế Thơng qua thúc đẩy việc chuyển quyền sở hữu tài sản nhanh chóng, dễ dàng, tạo điều kiện cho Ngân hàng thương mại việc nhận tài sản đảm bảo phát mại tài sản đảm bảo * Cải tiến cơng tác tồ án, thi hành án, sớm chỉnh sửa pháp lệnh thi hành án để nâng cao hiệu lực pháp lý án có hiệu lực thi hành, rút ngắn thời gian tố tụng, thời gian thi hành án * Chính phủ tiếp tục hồn thiện hệ thống pháp luật, sốt văn chồng chéo, thiếu đồng bộ, ban hành quy định cụ thể trình tự, thủ tục, thời hạn bán đấu giá tài sản chấp Xác định thể chế hố q trình kiện tụng cho việc xét xử tịch thu tài sản chấp, cầm cố đảm bảo cho Ngân hàng thu nợ tới mức cao sở giải chấp tài sản nhận chấp, cầm cố KẾT LUẬN CHƯƠNG Từ tầm nhìn, sứ mệnh ngân hàng TMCP Á Châu thời gian tới, để đạt mục tiêu tham vọng hoạt động kinh doanh cần phải nâng cao Đối với hệ thống ngân hàng thương mại hoạt động kinh doanh chủ yếu hoạt động tín dụng cho vay bất động sản phần quan trọng hoạt động tín dụng Chương 3, tác giả đề số giải pháp ACB nhằm nâng cao hiệu tín dụng lĩnh vực cho vay bất động sản hồn thiện sách tín dụng, chuẩn hóa quy trình tín dụng, giám sát nghiêm ngặt việc tn thủ quy trình tín dụng, quy trình quản trị rủi ro tín dụng đề Trong đó, yếu tố người xuyên suốt, quan trọng Bên cạnh đó, tác giả có số kiến nghị NHNN Chính phủ nhằm hỗ trợ ngân hàng cơng tác nâng cao hiệu tín dụng khoa luan, tieu luan88 of 102 Tai lieu, luan van89 of 102 80 KẾT LUẬN  Công nghiệp hóa, đại hóa mục tiêu lớn Nhà nước ta Theo đó, vấn đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hố q trình cơng nghiệp hóa vấn đề lớn có tầm quan trọng đặc biệt Thị trường bất động sản mắc xích kinh tế nước ta, đứng khía cạnh ngân hàng, chuyên đề phân tích mối liên hệ tác động qua lại thị trường bất động sản việc cho vay bất động Nâng cao hiệu cho vay bất động sản, phần giúp cho phát triển thị trường này, tăng thêm lợi nhuận cho ngân hàng, qua đóng góp vào nên kinh tế, tạo tiền đề cho công đổi đất nước Trong thời gian qua, thị trường bất động sản gặp khơng khó khăn trước mắt Điều ngồi kéo theo trì trệ số ngành liên quan, cịn ảnh hưởng khơng nhỏ đến kinh tế Việt Nam Tuy nhiên, khoảng thời gian vừa qua nhiều nhân tố thị trường đáy vài năm có lẽ có khởi sắc, sau trình điều chỉnh hình thành nên thị trường bất động sản hồn chỉnh Xét khía cạnh khác, xem khoảng thời gian để bên tham gia vào thị trường bất động sản, đặc biệt ngân hàng trù bị vốn, hoàn thiện lại sách, quy trình, người,… để nâng cao hiệu cho vay, lĩnh vực cho vay bất động sản sau Việc củng cố hoàn thiện nâng cao hiệu cho vay bất động sản vần đề đòi hỏi phải thực thường xuyên nghiêm túc Thông qua sở lý luận liên quan đến bất động sản, thị trường bất động sản hoạt động tín dụng liên quan, chuyên đề nêu thực trạng cho vay bất động sản Ngân hàng TMCP Á Châu, qua thấy mặt tích cực hạn chế lĩnh vực theo sở so sánh với mặt chung hệ thống ngân hàng Với kiến thức trang bị trường, tìm hiểu thực tế kinh nghiệm làm việc ngân hàng xin nêu số giải pháp đề xuất kiến khoa luan, tieu luan89 of 102 Tai lieu, luan van90 of 102 81 nghị mong muốn góp phần giải vấn đề nâng cao hiệu cho vay bất động sản ngân hàng TMCP Á Châu nói riêng ngân hàng thương mại nói chung Nội dung đề tài tương đối rộng, phức tạp, mặt khác thân nhiều hạn chế lý luận kinh nghiệm thực tế nên khơng tránh khỏi thiếu sót Tác giả xin chân thành cảm ơn bảo giúp đỡ thầy TS Nguyễn Hồng Hải mong nhận góp ý q Thầy, Cơ, Ban lãnh đạo anh chị công tác NH TMCP Á Châu để đề tài hoàn chỉnh khoa luan, tieu luan90 of 102 Tai lieu, luan van91 of 102 TÀI LIỆU THAM KHẢO  Huỳnh Thị Hồng Vân (2011), Hoàn thiện hoạt động quản trị rủi ro tín dụng ACB”, luận văn thạc sỹ, TPHCM NHNN (2008, 2009, 2010, 2011), báo cáo kết hoạt động tín dụng ngân hàng Ngân hàng TMCP Á Châu (2012), Tài liệu nội định hướng sách tín dụng ACB Ngân hàng TMCP Á Châu (2012), Tài liệu nội quy trình cho vay bất động sản ACB Ngân hàng TMCP Á Châu (2008, 2009, 2010, 2011), báo cáo thường niên Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (2008, 2009, 2010, 2011), báo cáo thường niên Ngân hàng thương mại cổ phần xuất nhập Việt Nam (2008, 2009, 2010, 2011), báo cáo thường niên Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín (2008, 2009, 2010, 2011), báo cáo thường niên Nguyễn Cao Hữu Trí (2008), Nâng cao hoạt động tín dụng BĐS NHTM Việt Nam, luận văn thạc sỹ, TPHCM 10 Nguyễn Đắc Hưng (2011), “cho vay BĐS phi sản xuất”, www.khoahocphothong.com.vn 11 Pokkin (2008), “khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản”, www.thongtinphapluatdansu.edu.vn 12 TCKTPT (2006), “Nâng cao hiệu quản trị rủi ro tín dung 36 hoạt động kinh doanh ngân hàng”, www.tapchiketoan.com khoa luan, tieu luan91 of 102 Tai lieu, luan van92 of 102 13 Trần Huy Hoàng (2007), Quản trị ngân hàng thương mại, NXB Lao động Xã hội 14 Trần Huy Hoàng (2008), “Nâng cao lực quản trị rủi ro ngân hàng thương mại để phát triển bền vững”, Tạp chí phát triển kinh tế, số (212), trang 32-36 15 Trần Văn Thọ, Trần Lê Anh (2008), “Khủng hoảng tài Mỹ ảnh hưởng”, www.niemtin.free.fr 16 Tuệ Minh (2011), “mở vang tín dụng cho vay BĐS, tiêu dùng”, www.ebank.vnexpress.net 17 Vũ Xuân Tiền (2012), “Tỷ lệ nợ xấu ngân hàng: Số bao nhiêu?”, báo lao động, số (155) khoa luan, tieu luan92 of 102 ... trung nghiên cứu hiệu tín dụng lĩnh vực cho vay bất động sản ngân hàng TMCP Á Châu để từ đưa giải pháp cho vấn đề nêu, mục đích cuối nâng cao hiệu tín dụng lĩnh vực bất động sản ngân hàng, đồng thời... KẾT LUẬN CHƯƠNG 60 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG TRONG LĨNH VỰC CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 61 3.1 Định hướng hoạt động cho vay bất động. .. Lý luận bất động sản hiệu cho vay bất động sản khoa luan, tieu luan11 of 102 3 Tai lieu, luan van12 of 102 - Chương 2: Thực trạng hiệu tín dụng lĩnh vực cho vay bất động sản ngân hàng TMCP Á Châu