Chương trình Phát triển Đô thị Tổng thể Thủ đô Hà Nội (HAIDEP) Báo cáo cuối cùng

Chương trình Phát triển Đơ thị Tổng thể Thủ Hà Nội (HAIDEP) Báo cáo cuối QUYỂN I: QUY HOẠCH TỔNG THỂ 10 NHÀ Ở VÀ ĐIỀU KIỆN SỐNG 10.1 Giới thiệu Ở Việt Nam, vấn đề điều kiện sống khái niệm mẻ sách phát triển thị trước Chính phủ có nhiều nỗ lực việc cung cấp nhà ở, xây dựng công viên không gian xanh bảo tồn tôn tạo cảnh quan Kết Điều tra Phỏng vấn Hộ gia đình cho thấy nói chung người dân hài lịng với mức độ tiêu chuẩn môi trường sống Tuy nhiên, người dân ngày quan tâm mơi trường sống tương lai Những mối lo lắng khơng phải khơng có sở mà môi trường sống đô thị ngày xuống cấp khiến người bàng quan tốc độ thị hóa giới hóa chóng mặt, dự án phát triển khơng theo quy hoạch ngồi tầm kiểm sốt, thiếu sở hạ tầng dịch vụ thị cần thiết Nếu khơng có biện pháp đối phó kịp thời, hình ảnh mơi trường sống thành phố ngày xuống cấp Nhà ở, yếu tố điều kiện sống, mối quan tâm hàng đầu người dân Điều kiện nhà Hà Nội nhìn chung tốt so với quốc gia khác phần nhờ sách cung cấp nhà nhà nước trước thời kỳ Đổi Mới để đáp ứng nhu cầu người Tuy nhiên, nhu cầu nhà ngày tăng chất lượng số lượng khiến chênh lệch cung - cầu nhà ngày trở nên nghiêm trọng Thành phố Nhà giá hợp lý chưa quan tâm đầy đủ sách hành, đặc biệt nhà cho người có thu nhập thấp Sự xuống cấp quỹ nhà nhà cũ thiếu công tác tu bảo dưỡng trở thành nỗi lo người dân thành phố 10.2 Nhà 1) Hiện trạng điều kiện nhà (1) Tổng đơn vị nhà diện tích sàn Tính đến năm 1999, Thành phố Hà Nội có 28,2 triệu m² nhà tính tồn thành phố 17,6 triệu m² tính riêng khu vực thị Hầu hết nhà hộ gia đình có nhà Chỉ 0,1% tương đương 384 hộ khơng có nhà Mặt khác, cung cấp nhà chưa đủ xét tỉ lệ hộ gia đình đơn vị nhà Có 615.839 đơn vị nhà thành phố tính đến năm1999, tổng số hộ 641.864, tương đương tỉ lệ 0,96 đơn vị nhà hộ gia đình Vấn đề thiếu quỹ nhà trầm trọng khu vực thị, tỉ lệ có 0,95 Quận Hồn Kiếm quận Cầu Giấy hai quận có tỉ lệ thấp Dựa số liệu tổng diện tích sàn, chuyên gia tiến hành phân tích diện tích sàn tiêu chuẩn tính theo đầu người tính theo đơn vị nhà Năm 1999, diện tích sàn bình quân đầu người 10,5 m² toàn thành phố, 11,6 m² khu vực đô thị 9,2 m² khu vực nơng thơn Diện tích sàn bình quân đơn vị nhà ở khu vực đô thị cao đạt 48,9m2 tỉ lệ chung thành phố 45,8m2 10-1 Chương trình Phát triển Đô thị Tổng thể Thủ đô Hà Nội (HAIDEP) Báo cáo cuối QUYỂN I: QUY HOẠCH TỔNG THỂ Bảng 10.2.1 Điều kiện nhà năm 1999 ĐV Số hộ gia đình (A) 642 (000) Hộ khơng có nhà Số đơn vị nhà (B) 378 264 0,4 0,2 0,2 360 256 - 0,96 0,95 0,97 28,2 17,6 10,6 45,8 48,9 41,4 (mil m ) Mỗi đơn vị nhà Nơng thơn 616 Tổng diện tích sàn Đơ thị (000) Tỉ lệ hài lịng nhà (B)/(A) Diện tích sàn Tổng (m ) (m ) Bình quân/người 10,5 11,6 9,2 Nguồn: Điều tra Dân số Nhà năm 1999 Ghi chú: Khu vực đô thị bao gồm quận nội thành xã nội thành thuộc huyện ngoại thành tính đến năm 1999 Dựa số liệu nhà năm 1999, tổng diện tích sàn đạt 33,7 triệu m² năm 2005 Mặt khác, diện tích sàn bình qn đầu người tăng không đáng kể, đạt 10,6 m² năm 2005 Nói cách khác, tỉ lệ tăng dân số tăng nhanh so với tốc độ phát triển nhà Bảng 10.2.2 Năm Tổng DT nhà Quỹ nhà Hà Nội Tổng đơn vị nhà (000) Diện tích sàn bình quân (m /đơn vị) Diện tích sàn/người (m ) 1999 28.203 616 45,8 10,5 2001 29.644 654 45,4 10,4 2003 31.864 691 46,1 10,6 2005 34.642 729 47,5 10,9 Nguồn: Số liệu Sở TNMTNĐ (2005) Niên giám Thống kê Hà Nội năm 2004, Điều tra DS Nhà 1999 (2) Phân loại nhà Hà Nội có nhiều loại nhà khác xét cấu trúc, diện tích, thiết kế tốc độ phát triển kinh tế nhanh thời gian vừa qua Mặc dù chưa có định nghĩa rõ loại nhà ở, Nghiên cứu xây dựng loại nhà nhằm miêu tả điều kiện nhà cụ thể để phản ánh định hướng phát triển nhà tương lai (xem Bảng 10.2.3) Phân loại nhà xây dựng không dựa cấu trúc nhà mà dựa đặc điểm riêng Hà Nội Cấu trúc nhà chia thành nhà biệt lập nhà chung cư Đối với nhà biệt lập, Hà Nội có số khu vực mang dấu ấn riêng khu Phố Cổ khu Phố Pháp Các nhà biệt lập khác chia theo khu vực đô thị nông thôn Nhà chung cư, dễ dàng phân biệt so với loại nhà khác, khu tập thể cũ tòa nhà chung cư khu thị ví dụ Linh Đàm Định Công Đặc điểm loại nhà tóm tắt sau: (a) Nhà ống kiểu truyền thống khu Phố Cổ Loại nhà điển hình khu Phố Cổ gọi “nhà ống” Đây loại nhà kiểu truyền thống có mặt tiền hẹp, chiều dài sâu vào Nhà thiết kế ban đầu cho hộ gia đình sinh sống sau kết cấu nhà chia nhỏ nhiều hộ gia đình thuê Từ nhiều thập kỷ qua, mật độ dân cư khu Phố Cổ tăng lên kết cấu, cơng trình tiện ích khu nhà xuống cấp trầm trọng Tiêu chuẩn diện tích nhà thấp, thấp thành phố thu nhập người dân thuộc loại cao Nhiều hộ gia đình phải sử dụng chung nhà xí bể nước Tuy nhiên, có nhiều người dân thể khơng hài lịng với điều kiện nhà chật hẹp tiện ích cũ nát Thiếu không gian mở không gian xanh làm người dân khơng hài lịng 10-2 Chương trình Phát triển Đơ thị Tổng thể Thủ đô Hà Nội (HAIDEP) Báo cáo cuối QUYỂN I: QUY HOẠCH TỔNG THỂ (b) Biệt thự kiểu Pháp khu Phố Pháp: Phố Pháp có nét đặc trưng nhà biệt thự theo kiến trúc Pháp Hầu hết biệt thự xây dựng thời kỳ Pháp thuộc có vườn diện tích đất rộng Các biệt thự thường sử dụng làm trụ sở quan nhà nước ví dụ văn phịng, đại sứ qn, cơng trình thương mại nhà hàng, cửa hàng bán lẻ có thiết kế vị trí đẹp Ngoại trừ số ngơi nhà cải tạo phục vụ mục đích sử dụng công cộng thương mại, hầu hết nhà xuống cấp (c) Các nhà biệt lập khác khu vực thị: Ngồi nhà kiểu điển nêu trên, số khu vực trung tâm nội thành cịn có nhà biệt lập kiểu khác Các nhà kiểu phân loại thành hai nhóm, nhóm thứ có mặt tiền phố lớn nhóm thứ hai nằm sâu ngõ Các nhà biệt lập giáp mặt phố lớn gọi nhà cửa hiệu Tầng nhà sử dụng làm không gian thương mại tầng lại làm phòng Hầu hết nhà biệt lập xây dựng có kết cấu từ – tầng nhà cũ có tầng Nhà biệt lập thuộc nhóm thứ hai nhà nằm sâu hết xây dựng lộn xộn dọc theo ngõ hẹp làm mỹ quan phố xá Đặc biệt, khu vực nội thành có mật độ dân cư cao (hơn 1000 người/ha) có nhiều ngõ hẹp sâu đến vài trăm mét, đủ cho xe máy xe đạp vào Cơ sở hạ tầng cịn thiếu nhiều, khơng có đường vào, thiếu cơng viên khơng gian mở Mặc dù dịch vụ đô thị cung cấp đảm bảo, bao gồm cấp nước, thoát nước mưa, cấp điện thu gom rác thải rắn mật độ dân cư cao làm cho điều kiện sống trở nên xuống cấp trầm trọng Theo điều tra HIS HAIDEP, khơng hài lịng người dân với điều kiện sống làng xóm gần khu vực thị cao người dân sống làng xóm nơng thơn Theo quan sát, làng xóm khu vực nội thành ngoại thành, lô đất chia nhỏ xây dựng nhà Tình khiến cho mật độ xây dựng tăng cao, biến khu vực nội thành có điều kiện sống tương tự khu nội thành cũ Điều tra thực tế cho thấy mật độ xây dựng nhà khu vực nông thôn 20 – 40% tỉ lệ tương ứng trung tâm nội thành 75 – 90% Hệ số diện tích sàn nhà khu vực nông thôn 30 – 50% tỉ lệ tương ứng đô thị 210 – 250% (d) Nhà biệt lập khu vực nông thôn: Ở khu vực ngoại thành nông thôn, người dân sống khu vực dân cư phân giới rõ ràng gọi “làng” Các làng chủ yếu người nông dân sinh sống thành lập kỷ trước Kiểu nhà truyền thống điển hình làng nhà biệt lập tầng Trong khu đất nhà thường có giếng sử dụng để lấy nước phục vụ hoạt động sinh hoạt Như miêu tả phần trên, theo quan sát khu đất lớn làng chia nhỏ xây dựng nhà thời kỳ thị hóa (e) Nhà tập thể cũ: Các khu tập thể cũ (KTT) chiếm diện tích lớn trung khu vực nội thành Theo Sở TNMT, toàn thành phố có 27 khu Tập thể cũ với tổng diện tích sàn 180.000 m² (xem Phụ lục danh sách Khu tập thể) Kết cấu điển hình nhà loại đến tầng khơng có thang máy Một số nhà có nhà vệ sinh, phịng tắm số 10-3 Chương trình Phát triển Đô thị Tổng thể Thủ đô Hà Nội (HAIDEP) Báo cáo cuối QUYỂN I: QUY HOẠCH TỔNG THỂ nhà khác lại không Do thiếu bảo dưỡng hạ tầng cũ nát nên số nhà có nguy sập đổ Hơn nữa, nhiều người dân cơi nới trái phép hộ làm cho nhà xuống cấp lấn chiếm công viên không gian mở xung quanh (f) Nhà chung cư cao tầng khu chung cư Nhiều nhà chung cư cao tầng xây dựng khu đô thị mới, dự án quy mô nhỏ, vừa lớn khu vực nội thành ngoại thành Các hộ khu chung cư cao tầng thường có diện tích rộng với dịch vụ cao cấp, bao gồm thang máy, dịch vụ an ninh dịch vụ đô thị khác Ở khu vực Linh Đàm, khu đô thị xây dựng đầu tiên, tịa nhà có chiều cao 15 tầng diện tích sàn hộ từ 80 đến 120 m² Người Việt Nam chưa quen sống khu nhà chung cư cao tầng Bảng 10.2.3 Phân loại nhà thành phố Hà Nội Phân loại nhà Kết cấu Nhận xét Nhà ống kiểu truyền thống Nhà ống kiểu truyền thống có mặt tiền hẹp chiều sâu lớn khu Phố Cổ Nhà biệt lập Biệt thự khu Phố Pháp Nhà biệt lập kiểu khác Bao gồm biệt thự, nhà liền kề1), loại nhà biệt lập khác khu vực đô thị Nhà nông thôn Nhà kiểu truyền thống Việt Nam Khu tập thể Nhà chung cư Nhà có vườn Các loại nhà biệt lập khác khu Phố Pháp đề trong loại Chung cư khu đô thị Các kiểu nhà chung cư khác Được nhà nước xây dựng vào năm 1970 1980 Có 23 Khu tập thể Được xây dựng khu đô thị 1) Nhà liền kề nhà sát chung tường (3) Tiêu chuẩn nhà Tiêu chuẩn nhà thay đổi tùy theo khu vực Diện tích đặc điểm quan trọng vấn đề nghiêm trọng người dân thành phố Tiêu chuẩn nhà bình quân đầu người thấp quận Hồn Kiếm huyện Sóc Sơn với diện tích 8,8 m²/người Quận Hồn Kiếm có diện tích bình qn tính theo đơn vị nhà thấp Tiêu chuẩn nhà thay đổi tùy theo điều kiện kinh tế hộ gia đình ví dụ quy mơ hộ, thành phần hộ tuổi thành viên Nhu cầu nhà theo đặc điểm kinh tế - xã hội phân tích dựa kết điều tra HIS Phân tích diện tích sàn bình qn đầu người cho thấy diện tích bình quân đầu người phụ thuộc chủ yếu vào quy mơ hộ gia đình thay hộ mức thu nhập thành viên hộ gia đình Đánh giá theo thu nhập hộ gia đình khơng thể xu hướng rõ ràng thu nhập hộ gia đình diện tích sàn bình qn đầu người Sự khác biệt rõ thể qua đánh giá quy mơ hộ gia đình Nói cách khác, hộ gia đình lớn diện tích bình qn đầu người nhỏ Tiêu chuẩn nhà phân tích dựa điều kiện tiếp cận dịch vụ đô thị sở hữu thiết bị điện hộ gia đìn Phạm vi cấp dịch vụ đô thị cấp nước, toilet, điện phân tích theo năm 1989, 1999 2005 sở hữu thiết bị điện gia đình có từ năm 2005 Hơn 99% số hộ gia đình khu vực thị có điện tỉ lệ hộ cấp nước có nhà vệ sinh 86% 93% Tuy 10-4 Chương trình Phát triển Đơ thị Tổng thể Thủ Hà Nội (HAIDEP) Báo cáo cuối QUYỂN I: QUY HOẠCH TỔNG THỂ nhiên, cịn có chênh lệch lớn tỉ lệ dịch vụ khu vực thành thị nông thôn, ngoại trừ tỉ lệ cấp điện Chỉ có 18% số hộ gia đình khu vực nông thôn cấp nước 58% số hộ có nhà xí Tỉ lệ sở hữu loại đồ điện gia dụng thay đổi theo loại hàng hóa Hầu hết hộ sở hữu TV Tủ lạnh phổ biến mức 87% khu vực nội thành 44% khu vực nông thơn Mặt khác, tỉ lệ sở hữu máy điều hịa cịn chưa phổ biến, có 27% số hộ nội thành 3% số hộ nông thôn có máy điều hịa (4) Sự hài lịng người dân điều kiện nhà Kết Điều tra Phỏng vấn Hộ gia đình (HIS) cho thấy đánh giá người dân điều kiện nhà nói chung tích cực Chỉ có 27% người hỏi khơng hài lịng với điều kiện nhà Tuy nhiên, khơng hài lịng người dân thể rõ đánh giá theo diện tích, kiểu nhà, điều kiện kinh tế – xã hội Mức độ khơng hài lịng người dân Phố Cổ Phố Pháp khu tập thể cũ 43%, 39%, and 54% Ngược lại, người sống hộ chung cư tỏ hài lòng với điều kiện nhà Đánh giá theo mức thu nhập, hộ gia đình thuộc nhóm nghèo thể mức độ khơng hài lịng cao nhất, ranh giới khác biệt mức độ hài lịng nhóm thu nhập khác không rõ ràng Tuy nhiên, mức độ khơng hài lịng thể rõ xét tiêu chí diện tích sàn: 57% 32% hộ gia đình sống nhà có tổng diện tích 25 m² 26-50 m2, tỏ khơng hài lịng với điều kiện nhà Mặt khác, người có khơng gian sống rộng rãi nói chung tỏ hài lịng Lý khơng hài lịng mối quan tâm người dân vấn đề nhà xác định Điều tra HIS Như đề cập, mối quan tâm người dân diện tích nhà nghiêm trọng Điều rõ người sống quận nội thành trung tâm, đặc biệt khu Phố Cổ, nơi diện tích sàn bình qn đầu người nhỏ Theo kết Điều tra HIS, diện tích sàn bình quân đầu người đạt 12 m2 quận Hồn Kiếm diện tích bình qn toàn thành phố 21 m² Người dân khu vực ngoại nơng thơn có nhiều vấn đề phàn nàn cấu trúc nhà không gian nhà (xem HÌnh 10.2.1) Các tiêu chí khác độ thoáng, ánh sáng mối quan tâm người dân.1 Hình 10.2.1 Mối quan tâm người dân nhà Không gian Nội thành cũ Thống khí Nội thành Ánh sáng Vị trí Ngoại thành Giá thuê Nông thôn Thiết kế Cấu trúc Toàn thành phố Khác 0% 20% 40% 60% 80% 100% Nguồn: Điều tra Phỏng vấn hộ gia đình HAIDEP, 2005 Người dân khơng hỏi khơng hài lịng với điều kiện sống hỏi câu hỏi khác 10-5 Chương trình Phát triển Đơ thị Tổng thể Thủ đô Hà Nội (HAIDEP) Báo cáo cuối QUYỂN I: QUY HOẠCH TỔNG THỂ 2) Cơ chế cấp nhà (1) Những biến động sách phát triển nhà Chính sách phát triển nhà Việt Nam có khác biệt lớn thời kỳ trước sau Đổi Mới (năm 1986) Trước thời kỳ Đổi Mới, nhà nước áp dụng sách phân nhà cho cán cơng nhân viên Mọi mơ hình kinh doanh nhà bị cấm trước năm 1975 có nhà nước độc quyền lĩnh vực đầu tư vào nhà Với sách trợ cấp nhà nên người không quan tâm trọng bảo dưỡng nhà khiến nhà ngày xuống cấp nghiêm trọng Do khó khăn tài chính, Chính phủ khơng thể cấp đủ kinh phí cho cơng tác bảo dưỡng sửa chữa Chính sách Đổi Mới tạo ảnh hưởng lớn đến sách nhà điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội Chính sách trợ cấp nhà thời kỳ trước xóa bỏ Thay vào đó, nhà nước áp dụng chế phát triển nhà theo định hướng thị trường đẩy mạnh sách tự túc nhà Thay đổi lớn khung pháp lý quyền sử dụng đất sở hữu nhà ở, kinh doanh nhà bao gồm Luật Đất đai 1993 số pháp lệnh liên quan lĩnh vực nhà ban hành đầu năm 1990 Pháp lệnh nhà ban hành đầu năm 1991 quy định quyền xây dựng, sở hữu, kinh doanh nhà Nhà nước áp dụng sách bán hóa giá nhà thuộc sở hữu nhà nước cho nhân dân Mới đây, nhà nước bắt đầu xúc tiến dự án đầu tư phát triển nhà khu chung cư cao tầng, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư Đặc biệt, năm 2001 nhà nước ban hành hai nghị định Nghị định 71/2001/ND-CP 123/2001/QD-UB, quy định hình thức ưu đãi đầu tư Hình thức ưu đãi cấp cho dự án với 60% diện tích xây dựng nhà chung cư cao tầng miễn 100% thuế sử dụng đất đất xây dựng nhà chung cư cao tầng 50% thuế sử dụng đất diện lại Luật Nhà ban hành năm 2005 quy định sách tổng thể phát triển nhà ở, bao gồm quan liên quan đến phát triển nhà hoạt động kinh doanh nhà Luật quy định sách phát triển nhà xã hội cho hộ gia đình có thu nhập thấp sinh viên, công nhân khu công nghiệp (2) Các bên tham gia Bộ Xây dựng có quan chủ quan chịu trách nhiệm quản lý xây dựng nhà nước Bộ XD quan soạn thảo luật xây dựng, xây dựng chương trình phát triển nhà ở, ban hành nghị định liên quan đến xây dựng quản lý nhà Ở cấp thành phố, quan chịu trách nhiệm lĩnh vực quản lý phát triển nhà Sở Tài nguyên, Môi trường Nhà đất (TNMT) trực thuộc UBNDTP Sở TNMT chịu trách nhiệm quản lý phát triển nhà toàn thành phố bao gồm xây dựng chương trình phát triển nhà ở, cải tạo khu tập thể cũ, nhà tái định cư, xây dựng quy định cần thiết liên quan đến nhà Các chức khác Sở TNMT bao gồm quản lý đất đai, ví dụ lập quy hoạch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy định tái định cư, bảo vệ mơi trường nói chung Các quan chức khác liên quan đến hoạt động phát triển nhà bao gồm Sở Quy hoạch Kiến trúc (QHKT) chịu trách nhiệm lập xét duyệt quy hoạch phát triển khu đô thị, Sở Xây dựng chịu trách nhiệm quản lý xây dựng Các doanh nghiệp nhà nước: Các dự án phát triển nhà quy mô lớn khu đô thị chủ yếu doanh nghiệp nhà nước trực thuộc thành phố cơng ty liên doanh, cơng ty nước ngồi thực Đây cơng ty lớn có đủ tiềm lực vốn, lao động hỗ trợ quan chủ quản nhà nước 10-6 Chương trình Phát triển Đơ thị Tổng thể Thủ đô Hà Nội (HAIDEP) Báo cáo cuối QUYỂN I: QUY HOẠCH TỔNG THỂ (3) Đánh giá họat động phát triển nhà Để đáp ứng nhà cho số dân gia tăng, số lượng lớn nhà trình xây dựng Cuối năm 1990, diện tích sàn xây dựng hàng năm đạt từ 300.000 400.000m2 Năm 2003, diện tích vượt triệu m² Trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, có hai loại hình xây dựng, mơ hình xây dựng nhà theo dự án mơ hình xây dựng nhà cá nhân Cụ thể, loại hình xây dựng nhà theo dự án, chủ yếu công ty xây dựng thực hiện, đóng góp đáng kể vào quỹ nhà xây Như miêu tả Bảng 10.2.5, tỉ lệ đầu tư vào dự án xây dựng nhà tăng thời gian vừa qua Theo Sở TNMTNĐ2, điều thể quy định, định hướng quản lý nhà phủ có nhiều đổi Mặt khác, tỉ lệ nhà tư nhân xây dựng năm qua có xu hướng giảm dần song chiếm số lượng đáng kể, khoảng 400.000 m² năm Trong bối cảnh vậy, phủ cần xây dựng chế phù hợp để quản lý hình thức xây dựng nhà, xét phương diện kỹ thuật thiết kế đô thị quy hoạch thị Bảng 10.2.4 Diện tích nhà xây dựng theo nguồn vốn giai đoạn 1999 – 2004 Nhà nước xây dựng Địa phương XD 1999 000 % 36 380 91 2000 000 % 2001 000 % 2002 000 % Đơn vị: 000 m 2003 2004 000 % 000 % 82 14 155 18 335 36 541 42 324 23 515 86 688 82 601 64 743 58 1,094 77 Ngân sách nhà nước NS địa phương - - - - - - - - - - - - - - 85 10 111 12 162 13 167 12 Các nguồn khác Vốn liên doanh Nhà dân tự xây 15 76 286 18 69 105 410 18 69 178 426 21 50 175 415 19 44 221 360 17 28 457 470 32 33 - 937 - - 1.418 - Tổng 417 598 843 Nguồn: Niên giám Thống kê Hà Nội (2004, 2003, 2002) 1) Nhà công ty, quan nhà nước xây dựng 2) Nhà quan nhà nước xây 1,284 (4) Khả chi trả người dân Khả chi trả người dân để có nhà hợp lý vấn đề nan giải Kết điều tra HAIDEP thực cho thấy quỹ nhà rao bán thị trường hầu hết có giá cao mức thu nhập trung bình người dân thành phố Giá bán tất loại nhà cao gấp đến 10 lần tổng thu nhập trung bình hàng năm hộ gia đình giá thuê vượt 20% tổng thu nhập hàng tháng hộ gia đình (xem Hình 10.2.2) Ngay gia đình có thu nhập cao hơn, giá nhà cao Mặc dù hầu hết hộ gia đình Hà Nội có nhà chênh lệch cung cầu vấn đề lớn số người nhập cư từ tỉnh khác tiếp tục tăng cao năm tới Chương trình Phát triển Nhà cho đối tượng người dân Thành phố Hà Nội đến năm 2005 năm (Sở TNMTNĐ, 2004) 10-7 Chương trình Phát triển Đơ thị Tổng thể Thủ đô Hà Nội (HAIDEP) Báo cáo cuối QUYỂN I: QUY HOẠCH TỔNG THỂ Các mức chi trả để mua th nhà hộ gia đình có thu nhập trung bình Hình 10.2.2 Giá mua Giá mua 2,000 Biệt lập Tập thể Chung cư khu đô thị Giá mua (triệu đồng) 1,600 1,200 800 400 - Pb Pa 50 100 150 Diện tích sàn (m²) Ghi chú: Pa = lần thu nhập bình quân (180 triệu đồng/năm) Pb = 10 lần thu nhập bình quân (360 triệu đồng/năm) Giá thuê 8,0 Giá thuê (triệu đồng) 50m2 Biệt lập Biệt lập có cửa hàng 6,0 35.000 VND/m Chung - cư cao tầng Tập thể 4,0 Rb= Thu nhập trung bình/hộ (3,0 triệu đồng/tháng) 2,0 Ra= 20% thu nhập trung bình tháng (0,6 triệu đồng) 0,0 20 40 60 80 100 120 140 Diện tích sàn m2 3) Nhu cầu nhà tương lai (1) Nhà xây dựng theo yêu cầu (a) Diện tích sàn xây dựng Nhu cầu nhà xuất phát từ việc gia tăng dân số gia tăng số hộ gia đình Khu vực Trung tâm người dân vùng nông thơn đổ thành thị, thay việc gia tăng dân số thành phố Nhu cầu diện tích sàn xây tính tốn dựa mục tiêu diện tích sàn bình qn đầu người Diện tích sàn bình qn đầu người trung bình khu vực thị ước tính tăng đến 18-20 m2 vào năm 2020 từ mức 8,5 m2 năm 1997, theo số liệu Quy hoạch Tổng thể 1998 Với mục tiêu đến năm 2020 số liệu Điều tra dân số 1999, diện tích sàn bình qn đầu người tính tốn mức 15-16 m2 vào năm 2010 Diện tích sàn bình qn đầu người khu vực nơng thơn đạt 12,5 m2 vào năm 2010 16 m2 vào năm 2020, dựa số liệu điều tra dân số năm 1999 mục tiêu cho khu vực đô thị 10-8 Chương trình Phát triển Đơ thị Tổng thể Thủ đô Hà Nội (HAIDEP) Báo cáo cuối QUYỂN I: QUY HOẠCH TỔNG THỂ Để đáp ứng nhu cầu nhà cho dân số đô thị 3,05 triệu người vào năm 2010 3,95 triệu người vào năm 2020, tổng diện tích sàn cần có Khu vực Nội thành 45,7 triệu m2 vào năm 2010 75,1 triệu m2 vào năm 2020 Vì tổng diện tích sàn vào năm 20053 28,2 triệu m2 khu vực nội thành nên tổng diện tích sàn cần xây dựng bổ sung giai đoạn 2005-2010 2010-2020 17,5 triệu m2 29,3 triệu m2 Ngoài Khu vực nội thành, nhu cầu nhà xuất phát từ nhu cầu tăng diện tích sàn, dân số có giảm xuống chút Diện tích sàn bổ sung cần có vào khoảng 1,8 triệu m2 vào năm 2010 1,2 triệu m2 vào năm 2020 Vì vậy, tỉ lệ tăng dân số 1,43 lần Hà Nội tính từ năm 2005 có nghĩa tổng diện tích sàn bổ sung cần có dao động từ 80-88 triệu m2 vào năm 2020 Nhu cầu nhà bổ sung tính tốn mức 19,5 triệu m2 giai đoạn 2005-2010 25-33 triệu m2 giai đoạn 2010-2020 Nhu cầu nhà lớn đòi hỏi phải xây dựng 3,9 triệu m2 hàng năm giai đoạn 2005-2010 2,7-3,5 triệu m2 giai đoạn 2010-2020 Khi xem xét tổng diện tích nhà xây dựng năm 2003 2004 đạt 1,12 triệu m2 1,42 triệu m2 mục tiêu thành phố tham vọng Điều thể nhà vấn đề nan giải khoảng thời gian 20 năm tới thành phố (b) Đơn vị nhà xây dựng Nhu cầu nhà xây dựng nghiên cứu theo phương diện số lượng đơn vị nhà Trong chương trình phát triển nhà Thành phố vào năm 1998 kế hoạch phát triển nhà ở, nhu cầu nhà dự báo theo tiêu chí tổng diện tích sàn mà khơng đề cập đến nhu cầu số lượng đơn vị nhà Tiêu chuẩn nhà cần xem xét phương diện đơn vị nhà hộ gia đình diện tích bình qn đầu người Vì diện tích sàn hộ thay đổi theo phong cách sinh sống người Hà Nội, nên tổng diện tích sàn khơng phải lúc phản ánh xác tình hình cung cấp nhà Số hộ gia đình tăng theo xu hướng gia đình hạt nhân lượng dân nhập cư từ nông thôn thành phố sinh sống Theo đó, số hộ gia đình tăng từ 0,8 triệu hộ năm 2005 lên 1,27 triệu hộ vào năm 2020 toàn thành phố Số thành viên trung bình hộ gia đình giảm từ 3,94 xuống 3,54 giai đoạn Ngồi ra, tính đến năm 1999, có khoảng 26.000 hộ gia đình khơng có nhà khơng th nhà Vì vậy, số lượng đơn vị nhà bổ sung để đáp ứng số hộ gia đình gia tăng hộ chưa có nhà 190.000 đơn vị giai đoạn 2005-2010 310.000 đơn vị giai đoạn 2010-2020 Vì số lượng hộ gia đình giảm khu vực nông thôn nên tổng nhu cầu đơn vị nhà chủ yếu xuất phát từ khu vực nội thành Dựa kết dự báo nhu cầu nhà trên, bao gồm tổng diện tích sàn tổng số đơn vị nhà ở, ta thấy rõ tranh nhu cầu nhà đế năm 2020 Tổng diện tích nhà đơn vị nhà đến năm 2020 dự báo gấp khoảng 1,92 lần (65 triệu m2) 1,52 lần (1,11 triệu đơn vị nhà ở) so với năm 2005 Tổng diện tích sàn năm 2005 33,7 triệu m² (Điều tra DS Nhà năm 1999, Niên giám Thống kê) Tính tốn khu vực phát triển dựa giả định diện tích sàn bình qn đầu người ngồi khu vực khuyến khích phát triển giống khu vực nông thôn theo Điều tra năm 1999 11,0 m² 10-9 Chương trình Phát triển Đô thị Tổng thể Thủ đô Hà Nội (HAIDEP) Báo cáo cuối QUYỂN I: QUY HOẠCH TỔNG THỂ Bảng 10.2.5 Diện tích sàn bổ sung cần có số đơn vị nhà cần có giai đoạn 2010-2020 Dân số (‘000) Tổng số hộ (‘000) Tổng diện tích sàn (triệu m ) Diện tích sàn bổ sung cần có (yêu cầu hàng năm) Tổng số đơn vị nhà ('000) Tổng số đơn vị nhà bổ sung cần có (yêu cầu hàng năm) 2005 2010 2020 Tổng 3.150 3.650 4.500 Nội thành 2.530 3.050 3.950 Tổng 800 960 1,270 Nội thành 650 810 1,120 Tổng 33,7 53,2 80- 88 Nội thành 28,0 45,7 71 - 79 Tổng KCSL Nội thành KCSL 19,5 (3,9) 17,8 (3,5) 27- 35 (2,7-3,5) 25- 33 (2,5-3,3) Tổng 770 960 1.270 Nội thành 620 810 1.120 Tổng 190 (38) 1) 310 (31) Nguồn: Đoàn Nghiên cứu HAIDEP 1) Nhu cầu số lượng đơn vị nhà ngồi khu nội thành khơng tính, số hộ gia đình nơng thơn liên tục giảm (2) Nhu cầu xây dựng lại nhà Nhu cầu xây dựng lại thay nhà tính tốn dựa tuổi thọ nhà diện tích sàn quỹ nhà tại, vốn nguyên nhân phải thay đổi nhà Quỹ nhà chia thành loại theo tuổi nhà diện tích sàn sở tuổi thay nhà 30 năm diện tích tối thiểu 30 m2 (xem Bảng 10.2.6) Xét diện tích, nhà Loại có khả xây dựng lại cao chiếm tỉ lệ lớn khu vực nội thành cũ, 4,8% tổng quỹ nhà khu vực 2,1% tổng quỹ nhà thành phố Các khu vực ngoại thành nơng thơn có tỉ lệ nhà Loại thấp Bảng 10.2.6 Kiểu nhà nhu cầu thay DT sàn (30m ) Nhỏ Mới Tuổi nhà (30 năm) Cũ Rộng Loại III: Nếu nên xây lại Loại IV: khơng cần xây lại thiếu diện tích Loại I: Nhất thiết phải xây lại Loại II: Cần xây lại kết cấu/cơng trình cũ Nguồn: Điều tra Phỏng vấn hộ gia đình HAIDEP, 2005 Dựa tỉ lệ theo loại nhà số lượng đơn vị nhà theo diện tích năm 2005, ta tính tốn nhu cầu nhà cần thay Kết cho thấy toàn thành phố có 16.000 đơn vị nhà thuộc Loại I 81% khu vực nội thành Nhà Loại II, cần phải xây lại, có khoảng 99.800 đơn vị nhà phân bố khắp thành phố Có khoảng 40.000 đơn vị nhà Loại III, không cần thay xây dựng lại thiếu diện tích Hơn nửa số nhà loại nằm khu vực nội thành Vì vậy, tổng nhu cầu thay nhà 155.800 đơn vị nhà toàn thành phố (xem Bảng 10.2.7) 10-10 ... năm tới Chương trình Phát triển Nhà cho đối tượng người dân Thành phố Hà Nội đến năm 2005 năm (Sở TNMTNĐ, 2004) 10-7 Chương trình Phát triển Đơ thị Tổng thể Thủ đô Hà Nội (HAIDEP) Báo cáo cuối QUYỂN... quan chủ quản nhà nước 10-6 Chương trình Phát triển Đơ thị Tổng thể Thủ đô Hà Nội (HAIDEP) Báo cáo cuối QUYỂN I: QUY HOẠCH TỔNG THỂ (3) Đánh giá họat động phát triển nhà Để đáp ứng nhà cho số dân... nhà loại nằm khu vực nội thành Vì vậy, tổng nhu cầu thay nhà 155.800 đơn vị nhà toàn thành phố (xem Bảng 10.2.7) 10-10 Chương trình Phát triển Đơ thị Tổng thể Thủ đô Hà Nội (HAIDEP) Báo cáo cuối