Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án (luận văn thạc sỹ luật)

Trong thời gian tới với sự phát triển của xã hội, giá trị quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng, bị thổi phồng cao hơn giá trị thực của nó hiện nay giá trị quyền sử dụng đất tại Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

PHẠM ANH TUẤN

TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN ĐÌNH HUY

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực Những tư liệu sử dụng trong Luận văn có nguồn gốc và trích dẫn rõ ràng

Tác giả

Phạm Anh Tuấn

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 4

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu 7

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 7

5 Phương pháp nghiên cứu 8

5.1 Phương pháp luận 8

5.2 Phương pháp nghiên cứu 8

6 Ý nghĩa lý luận và ý nghĩa thực tiễn của luận văn 9

7 Kết cấu của luận văn 9

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN 11

1.1 Khái niệm, đặc điểm tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án 11

1.1.1 Khái niệm 11

1.1.2 Đặc điểm 14

1.2 Nguyên nhân tranh chấp đất đai 16

1.3 Phân loại tranh chấp đất đai 21

1.4 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai 23

1.4.1 Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu 23 1.4.2 Nguyên tắc khuyến khích việc tự thương lượng, hòa giải các tranh chấp đất đai 24

1.4.3 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm ổn định đời sống, sản xuất của người sử dụng đất, kết hợp với việc thực hiện chính sách kinh tế xã hội của

Nhà nước 25

1.5 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án 26

1.6 Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án 28

1.7 Các yếu tố chi phối việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án 30

1.8 Căn cứ đánh giá hiệu quả và các yếu tố quyết định hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân 32

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 37

CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN 38

2.1 Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại toà án TP Hồ Chí Minh 38

2.1.1 Khái quát một số vấn giải quyết tranh chấp đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh 38

2.1.2 Những vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai tại toà án TP Hồ Chí Minh 42

2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án 55

2.2.1 Các giải pháp về hoàn thiện hệ thống pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án 55

2.2.2 Các giải pháp tổ chức thực hiện pháp luật liên quan tới việc giải quyết tranh chấp đất đai ở tại Tòa án nhân dân 57

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 63

KẾT LUẬN 65

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Sau cuộc Cách mạng Tháng Tám năm 1945, Đảng và Nhà nước đề ra các đường lối, chủ trương, chính sách và pháp luật về đất đai nhằm bảo vệ cho “người cày có ruộng”, „xóa đói, giảm nghèo”, nhằm ổn định và phát triển kinh tế - xã hội Trong giai đoạn xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa hiện nay, quản lý Nhà nước trên tất cả lĩnh vực đời sống có ý nghĩa hết sức quan trọng, đòi hỏi Nhà nước hoàn thiện pháp luật, cải cách bộ máy, hoàn thiện thể chế, trong đó lĩnh vực đất đai giữ vai trò quan trọng Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế thị trường

đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và một xu hướng tất yếu về nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là một ngoại lệ

Vấn đề công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước càng rõ nét hơn Hội nhập khu vực và toàn cầu với sự kiện Việt Nam trở thành thành viên chính thức của Tổ chức thương mại Thế giới đã thúc đẩy sự phát triển kinh tế của đất nước Mặc dù đã đạt được một số thành tựu to lớn làm biến đổi bộ mặt kinh tế, xã hội của đất nước nhưng kinh tế phát triển trên nền tảng cơ sở hạ tầng còn nhiều thiếu thốn, chưa đồng

bộ nên chưa phát huy được hết tiềm năng vốn có Để đáp ứng yêu cầu đó thì việc Nhà nước thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, an ninh, quốc phòng, phát triển kinh tế là hết sức cần thiết

Nhà nước ban hành Luật đất đai năm 2003 và nhiều văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai để kịp thời điều chỉnh các mối quan hệ đất đai đã, đang phát sinh

và sẽ phát triển ở Việt Nam Luật đất đai được ban hành đã giải quyết rất hiệu quả nhiều tranh chấp, mâu thuẫn về đất đai trong dân, thúc đẩy nền kinh tế phát triển, nhất là trong sản xuất nông nghiệp, góp phần giữ vững ổn định xã hội Tuy nhiên,

trải qua nhiều cuộc đổi mới đất nước, đất nước đang bước vào thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa thì Luật đất đai năm 2003, được sửa đổi, bổ sung năm 2009, năm

2010 không còn phù hợp và được thay thế bằng Luật đất đai năm 2013 trong thời kỳ

để thị trường bất động sản phát huy tối đa tính ưu việt và hạn chế những nhược điểm của mình trong hệ thống pháp luật điều chỉnh chúng phải thực sự hoàn thiện Đồng thời, tình hình tranh chấp đất đai luôn là vấn đề bức xúc, cấp bách mà Đảng, Nhà nước và toàn xã hội quan tâm, nhiều nhà khoa học, nhà chính trị học, nhiều học viên thạc sĩ, tiến sĩ nghiên cứu Trong những năm gần đây, với nhiều nguyên nhân khác nhau mà tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai phát sinh, diễn

ra càng nhiều, mức độ gây gắt hơn, tính chất phức tạp, có nhiều nơi thành điểm nóng nên xảy ra tình trạng khiếu kiện đông người, khiếu kiện vượt cấp Điều này thể hiện rõ nhất tranh chấp đất đai diễn ra tại Quận 2 (quy hoạch khu đô thị Thủ Thiêm), Quận 9 (Khu công nghệ cao),… với tình trạng khiếu kiện đông người với mức độ phức tạp, Tòa án nhân dân Quận 2, Quận 9 phải thụ lý và giải quyết rất nhiều vụ kiện xung quanh các khu vực này Trong thời gian tới với sự phát triển của

xã hội, giá trị quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng, bị thổi phồng cao hơn giá trị thực của nó (hiện nay giá trị quyền sử dụng đất tại Việt Nam cao hơn giá trị quyền

sử dụng đất được chuyển nhượng trên một số nước trên thế giới, có cả nước ở Châu Âu) dễ làm phát sinh các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, cầm cố, thế chấp quyền sử dụng đất sẽ gia tăng và kéo theo nó số lượng các vụ việc tranh chấp

về các vấn đề liên quan đến đất đai cũng có xu hướng gia tăng đáng kể Tranh chấp đất đai xảy ra không những ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của nhà nước, cụ thể ảnh hưởng đến kinh

tế, chính trị và xã hội Nghĩa là, khi tranh chấp đất đai thì một bên tranh chấp không thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước Do đó, để giảm bớt tình trạng tranh chấp đất đai, đưa giá trị quyền sử dụng đất về với giá trị thực, giải quyết bồi thường giải tỏa, thu hồi đất hợp lý,… thì cần có chính sách, hệ thống pháp luật tương đối hoàn thiện, phù hợp với chế độ sở hữu đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người được, có căn cứ sử dụng đất hợp pháp, ngay tình

Trong hệ thống pháp luật thì pháp luật đất đai giữ vai trò hết sức quan trọng Pháp luật đất đai thể hiện vai trò của mình thông qua bộ máy chính quyền, nói cách khác là chính quyền địa phương sử dụng các quy định pháp luật đất đai để quản lý đất đai tại địa phương (địa bàn) của mình quản lý Bộ máy chính quyền thực hiện quản lý đất đai gồm Chính phủ, Bộ Tài nguyên và môi trường và phía chính quyền địa phương là Ủy ban nhân dân Nếu các cơ quan trên không giải quyết thỏa đáng các khiếu nại, tranh chấp về đất đai nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người dân có thể khởi kiện, khiếu kiện đến Tòa án Phán quyết của Tòa án bằng cách ban hành quyết định hoặc bản án là văn bản tư pháp cao nhất mà các cá nhân, cơ quan, tổ chức liên quan phải chấp hành Do đó, trọng trách đặt ra đối với các Thẩm phán, thư ký trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai rất nặng nề; Bên cạnh hiểu biết sâu về quy định pháp luật về đất đai mà còn có kỹ năng giải quyết vụ án

Do vậy, cần thiết phải chú trọng vào việc tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

Có thể thấy, các công trình nghiên cứu kể trên thể hiện mức độ nghiên cứu sâu rộng của các tác giả về một số khía cạnh của đề tài, có thể xem là những thuận lợi, hỗ trợ trong việc thực hiện đề tài Trên cơ sở kết quả của những công trình này

đã được làm rõ về mặt lý luận, luận văn có thể kế thừa và phát triển ở mức độ nhất

định Vì vậy, đề tài vừa kế thừa các công trình nghiên cứu đi trước đó; đồng thời,

tìm ra những vấn đề mới, không đi vào những vấn đề đã được nghiên cứu nhiều dẫn đến sự trùng lắp Mặc khác, việc nghiên cứu từ thực tiễn tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án sẽ được xem là những điểm khác của đề tài so với các công trình nghiên cứu đi trước trong một số loại việc tranh chấp trong vụ án

kinh doanh thương mại

Bên cạnh những kết quả đạt được thì vẫn còn tồn tại những bất cập trong thực hiện pháp luật về quản lý đất đai dẫn đến hiệu quả hoạt động chưa đáp ứng yêu

cầu và nguyện vọng của nhân dân, cũng như yêu cầu phát triển đất nước trong tình

hình mới Công tác tham gia xây dựng và tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai, chủ trương của Đảng, Nhà nước, nghị quyết của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân còn thiếu chủ động; việc xem xét, quyết định những vấn đề quan trọng, nhất là

về kinh tế - xã hội có lúc còn mang tính hình thức; hoạt động giám sát hiệu quả chưa cao, nhiều kiến nghị thông qua hoạt động giám sát chưa được các cơ quan có trách nhiệm giải quyết kịp thời; việc giám sát giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân, công tác hòa giải ở cơ sở còn hạn chế, chưa đáp ứng yêu cầu, nguyện vọng chính đáng của nhân dân; yêu cầu của Đảng và Nhà nước Có thể thấy, những tồn tại này có nguyên nhân xuất phát từ quy định của pháp luật còn chưa phù hợp, thực tiễn thi hành pháp luật còn chưa đồng bộ và ý thức trách nhiệm công vụ của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền làm công tác quản lý đất đai còn chưa cao

Do đó, dẫn đến việc tranh chấp đất đai ngày càng tăng từ trong vụ án dân sự, kinh doanh thương mại, hành chính

Thực tiễn việc tranh chấp đất đai và áp dụng pháp luật về đất đai của Tòa án trong giải quyết vụ kiện tranh chấp đất đai cũng chỉ ra một số điểm bất cập, làm cho

sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước ở địa phương còn hạn chế, chưa phát huy được hết khả năng và tiềm lực góp phần phát triển kinh tế - xã hội, ổn định trật tự tại địa phương

Từ những lý do đó, tác giả cho rằng việc nghiên cứu đề tài: “Tranh chấp đất

đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án” là cần thiết hiện nay

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Để chuẩn bị cho việc thực hiện đề tài, tác giả đã tìm hiểu về các nghiên cứu của các tác giả khác có liên quan Thời gian tìm hiểu tác giả nhận thấy các vấn đề pháp lý, cũng như thực tiễn hoạt động của Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai đã

có nhiều công trình nghiên cứu ở mức độ khác nhau, không có công trình nghiên cứu địa phương cụ thể, còn mang tính lý luận chung Có thể kể ra một số công trình tiêu biểu như sau:

Trong bối cảnh TCĐĐ ngày càng phức tạp, khó xử lý, tồn đọng, kéo dài, việc giải quyết tranh chấp còn nhiều bất cập, thiếu thống nhất thì TCĐĐ và giải quyết TCĐĐ có thể được nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau, phạm vi khác nhau Cho đến nay, có nhiều công trình nghiên cứu và các bài viết liên quan đến đề tài này dưới nhiều góc độ tiếp cận khác nhau, mục đích nghiên cứu khác nhau và dẫn đến quan điểm khác nhau, kết quả nghiên cứu khác nhau tùy thuộc vào mục đích nghiên cứu, cách tiếp cận vấn đề Liên quan đến đề tại luận văn, có thể kể đến một số công trình nghiên cứu khoa học khác như: “Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết của Tòa án” Luận văn thạc sỹ luật học của tác giả Châu Huế (2003), Khoa luật, đại học quốc gia Hà Nội; “Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2003”, Luận văn thạc sỹ luật học của Phạm Thị Hương Lan (2009), Viện Nhà nước và pháp luật; “Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất bằng tòa án tại Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ luật học của Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh; “Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân”; “Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng tòa án ở nước ta”, Luận án tiến sỹ luật học của Mai Thị Tú Oanh (năm 2013); đề tài nghiên cứu khoa học cấp bộ năm

2001 của Tòa án nhân dân tối cao do Nguyễn Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài; Báo cáo tham luận “Tranh chấp đất đai và khiếu kiện kéo dài: Những nguyên nhân có tính lịch sử” của TS Nguyễn Quang Tuyến tại hội thảo “Tình trạng tranh chấp và khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp” ngày 08 – 09 tháng 10 năm

2008 tại Buôn Mê Thuật – Đắc Lắc; bài viết “Giải quyết tranh chấp đất đai bằng tòa

án qua thực tiễn tại một địa phương” của Mai Thị Tú Oanh đăng trên tạp chí Nhà nước và pháp luật số 08/2009;

Các công trình này chủ yếu nghiên cứu các quy định của pháp luật đất đai

2003, Bộ luật tố tụng dân sự 2004, Bộ luật dân sự 2005, các luật có liên quan khác

về giải quyết TCĐĐ nói chung và giải quyết bằng con đường tòa án nói riêng để thấy được những điểm phù hợp và những điểm chưa phù hợp để từ đó có những đề xuất để hoàn thiện những quy định của pháp luật về giải quyết TCĐĐ Đồng thời,

cũng đánh giá chất lượng và hiệu quả giải quyết TCĐĐ bằng Tòa án để từ đó đề ra các biện pháp, cơ chế bảo đảm cho việc thực thi các quy định của pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết các TCĐĐ Nhìn chung những công trình nghiên cứu về TCĐĐ và giải quyết TCĐĐ đã làm giàu thêm kiến thức lý luận và thực tiễn về vấn

đề TCĐĐ và giải quyết TCĐĐ Các công trình nghiên cứu, bài viết nêu trên được tiếp cận, nghiên cứu, nhận định và đánh giá dưới nhiều khía cạnh và ở những mức

độ khác nhau về những nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến pháp luật

về TCĐĐ và giải quyết TCĐĐ

Các bài viết nêu trên được tiếp cận ở những góc độ khác nhau về những nội dung có liên quan trục tiếp hoặc gián tiếp đến tranh chấp đất đai và hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai, chẳng hạn có những công trình nghiên cứu hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai thong qua con đường tòa án, song lại chưa đề cập đến hoạt động này bằng con đường hành chính; chưa chú trọng và đánh giá cao vai trò của hoạt động hòa giải trong tiến trình này.Hoặc một số bài viết tiếp cận quyền sử dụng đất là quyết tài sản trong đó quyền khiếu kiện các tranh chấp đất đai là quyền dân sự cần được pháp luật tôn trọng và được bảo vệ Tuy nhiên, vấn đề giải quyết TCĐĐ bằng Tòa án chưa được nghiên cứu một cách tổng thể dưới góc độ nhìn từ thực tiễn qua công tác giải quyết TCĐĐ của ngành TAND của một địa phương cụ thể Vì vậy

đề tài: “Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án” trên cơ sở kế thừa và phát huy những thành công của các công trình nghiên cứu trước đó để nghiên cứu một cách toàn diện cả về lý luận và thực tiễn các quy định của pháp luật

về TCĐĐ và giải quyết TCĐĐ nhằm đưa ra những giải pháp hiệu quả về của công tác giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

Vì vậy, đề tài vừa kế thừa các công trình nghiên cứu đi trước đó; đồng thời, tìm ra những vấn đề mới, không đi vào những vấn đề đã được nghiên cứu nhiều dẫn đến sự trùng lặp Mặc khác, việc nghiên cứu từ thực tiễn các loại tranh chấp đất đai

và giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án sẽ được xem là những điểm khác của đề tài so với các công trình nghiên cứu đi trước

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

- Đề tài xác định các mục đích nghiên cứu như sau: làm sáng tỏ những vấn

đề lý luận và thực tiễn về giải quyết TCĐĐ tại một địa phương cụ thể là Thành phố

Hồ Chí Minh Từ đó có những giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết TCĐĐ tại địa bàn TP Hồ Chí Minh

- Nhiệm vụ nghiên cứu:

+ Nghiên cứu hệ thống quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước nhằm nhận diện đậm nét vai trò, vị trí của TAND trong giải quyết TCĐĐ nói chung và giải quyết TCĐĐ nói riêng đặt trong bối cảnh thực hiện Nghị quyết 49 của

Bộ chính trị về cải cách tư pháp;

+ Trên cơ sở kế thừa các thành tựu của khoa học pháp lý, Luận văn tiếp tục

đi sâu tìm hiểu nhằm chỉ ra hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xác lập thẩm quyền của TAND trong giải quyết TCĐĐ;

+ Tìm hiểu, phân tích pháp luật về giải quyết TCĐĐ thông qua TAND và đề xuất các giải pháp cơ bản góp phần hoàn thiện mảng pháp luật về lĩnh vực này;

+ Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết TCĐĐ bằng Tòa án

từ thực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh để từ đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết TCĐĐ bằng Tòa án hiện nay

+ Nêu ra những phương hướng và đề xuất những giải pháp cụ thể, thích hợp góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải quyết TCĐĐ bằng Tòa án tránh việc khiếu kiện kéo dài gây ảnh hưởng đến nhiều mặt của đời sống xã hội

4 Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

- Phạm vi nghiên cứu:

Trong phạm vi yêu cầu của một luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào ba vấn đề chính sau:

Về thời gian: đề tài nghiên cứu thực hiện áp dụng pháp luật đất đai tại Tòa án trong vòng 5 năm từ năm 2014 đến năm 2018

Về nội dung, nghiên cứu việc thực hiện tranh chấp đất đai và thực hiện áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án theo quy định của pháp luật được ghi nhận chủ yếu tại Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2013 và các văn bản dưới luật

Tác giả nghiên cứu thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh và một số vụ việc cụ thể để tìm ra vướng mắc và kiến nghị giải pháp đảm bảo giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

5 Phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp luận

Luận văn được hoàn thành dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác – Lê nin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật đất đai, về vấn đề cải cách tổ chức và hoạt động của Tòa án nhân dân và các cơ quan tư pháp trong giai đoạn hiện nay nhằm đáp ứng tốt nhất các yêu cầu trong cải cách tư pháp Quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về cải cách

tư pháp và chủ yếu là Nghị quyết 49/NQ-TW ngày 02 tháng 6 năm 2005 của Bộ Chính trị về chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các vấn đề đặt ra người viết sử dụng phương pháp bình luận, được

sử dụng trong khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận về tranh chấp đất ở; phương pháp so sánh luật học, phương pháp đánh giá, phân tích, tổng hợp, chứng minh, thu thập dữ liệu để làm sáng tỏ vấn đề cần nghiên cứu

- Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, được sử dụng trong Chương 1 khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận về giải quyết TCĐĐ và

vai trò của TAND trong việc giải quyết các TCĐĐ và vai trò của TAND trong việc giải quyết các TCĐĐ;

- Phương pháp phân tích, phương pháp so sánh luật học, phương pháp thống

kê, phương pháp diễn giải, được sử dụng trong Chương 2 khi tìm hiểu, đánh giá 7 thực trạng pháp luật về giải quyết TCĐĐ thông qua TAND;

- Phương pháp quy nạp, phương pháp khái quát, được sử dụng trong Chương 3 khi đưa ra định hướng và các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết TCĐĐ thông qua TAND

6 Ý nghĩa lý luận và ý nghĩa thực tiễn của luận văn

Trên cơ sở kế thừa, phát triển ở mức độ nhất định các kết quả nghiên cứu của nhiều tác giả đối với các vấn đề liên quan trong phạm vi của đề tài, luận văn có thể là một tài liệu nghiên cứu mang tính tổng hợp, có chiều sâu, có gắn kết với thực tiễn các vấn đề liên quan đến đảm bảo thực hiện pháp luật về tranh chấp đất đai và thực hiện pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án có thiên về kinh doanh thương mại Kết quả của luận văn có thể là tài liệu tham khảo dành cho công tác học tập, giảng dạy và nghiên cứu trong lĩnh vực liên quan

Ngoài ra, đề tài được thực hiện xuất phát chủ yếu từ yêu cầu và để giải quyết các vấn đề phát sinh từ thực tiễn áp dụng pháp luật, cụ thể là việc đổi mới hoạt động quản lý đất đai của các cơ quan hành chính, các văn bản dưới luật về đất đai, Vì vậy, đề tài có thể đề xuất giải quyết những vấn đề đặt ra trong thực tiễn áp dụng pháp luật trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án Kết quả của luận văn, vì thế, có thể được xem như một cẩm nang hành nghề trong việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và phụ lục, phần nội dung của luận văn được cấu trúc thành 02 chương:

Chương 1 Lý luận về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

Chương 2 Thực tiễn và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN

1.1 Khái niệm, đặc điểm tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản Theo Điều 115 Bộ luật dân sự năm

2015 cho rằng: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.” Quy định này khẳng định một lần nữa đất đai là tài sản đặc biệt, người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền sở hữu đất

Pháp luật đất đai là tổng hợp tất cả các quy phạm pháp luật đất đai do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý, sử dụng đất và bảo vệ đất đai một tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia1 Mối quan hệ xã hội trên là mối quan hệ giữa người sử dụng đất

1 Học Viện hành chính quốc gia, 2012 “Nhận thức và thực hiện pháp luật đất đai” Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.16

và các chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai Các quy phạm pháp luật đất đai có số lượng rất lớn, tập trung điều chỉnh các quan hệ quản lý nhà nước về đất đai và các quan hệ sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân cũng như để bảo vệ đất đai

Tranh chấp là “Giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào” 2

Tranh chấp đất đai còn được xem là tranh chấp dân sự Tranh chấp dân sự là những tranh chấp về quyền, quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của các chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự như tranh chấp trong việc ký kết, thi hành và thanh toán các hợp đồng mua bán, đầu tư, hoặc trong việc thực hiện các quyền về nhân thân

có gắn liền với quan hệ tài sản như trong ly hôn, thừa kế, 4

Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể (sử dụng đất) trong xác định ai là người có quyền sử dụng đối với một (hoặc những) thửa đất nhất

định Nói cách khác, trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tranh chấp đất đai chính là tranh chấp quyền sử dụng đất 5

Có quan điểm cho rằng tranh chấp đất đai là tất cả các tranh chấp có liên quan đến đất đai, trong đó tranh chấp đất đai hay tranh chấp quyền sử dụng đất là tranh chấp liên quan trực tiếp nhất

Tranh chấp đất đai là tranh chấp trực tiếp quyền sử dụng đất, các chủ thể có thể tranh chấp tài sản gắn liền với đất đai mà con người đã đầu tư, tạo lập trên đất; tranh chấp khi thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất Đây là các tranh chấp có liên quan đến đất đai nên việc giải quyết nó ít nhiều cũng bị chi phối bởi pháp luật đất đai, dù đối tượng tranh chấp không phải là đất đai 6

Như các định nghĩa trên, tác giả có thể hiểu tranh chấp đất đai là sự xung đột quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong các quan hệ đất đai (quyền sử dụng, tài sản trên đất, ) xuất phát từ việc quản lý và sử dụng đất đai xảy ra trong đời sống xã hội, ở mọi thời kỳ lịch sử Sự xung đột này xảy ra trên từ quan hệ dân

sự, kinh doanh thương mại

Mọi hành động xâm phạm lợi ích của nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tập thể và công dân đều bị xử lý theo pháp luật Nói cách khác là khi có mâu thuẫn trong quan hệ xã hội về lợi ích (xem là tranh chấp) thì được giải quyết bằng nhiều con đường khác nhau (còn gọi là giải quyết tranh chấp) Nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật nên thông qua giải quyết xung đột quyền lợi bằng con đường Tòa án có giá trị pháp lý cao nhất Cơ quan này thực hiện pháp luật trong việc giải quyết các tranh chấp nói chung và tranh chấp đất đai nói riêng có hiệu quả nhất trong các con đường giải quyết xung đột lợi ích trong xã hội

Giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức trong quá trình quản lý và sử dụng đất; trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại, đồng thời, truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai7

Theo tác giả thì giải quyết tranh chấp đất đai còn hiểu người có thẩm quyền

sử dụng các quy định pháp luật điều chỉnh các chủ thể trong các quan hệ đất đai đang xung đột với nhau về quyền và lợi ích hợp pháp Việc giải quyết tranh chấp

đất đai được giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền như cơ quan hành chính (Ủy ban nhân dân, ), cơ quan tư pháp (Tòa án nhân dân); Các tranh chấp đất đai được giải quyết tại Tòa án hay các cơ quan khác dựa trên quy định pháp luật về thẩm quyền, tùy vụ việc tranh chấp, điều kiện về xác lập quyền sử dụng, quyền sở hữu trên văn bản, để phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp

đã chia, cấp cho người dân trong cải cách ruộng đất; tranh chấp đòi lại đất trước đây

đã góp vào hợp tác xã, tập đoàn sản xuất để làm ăn tập thể nay hợp tác xã, tập đoàn kinh tế giải thể, sẽ không được thừa nhận và không xem xét giải quyết Như vậy, có thể hiểu đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng và một số

7

Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội

lợi ích vật chất khác phát sinh từ quyền quản lý, sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Điều này khẳng định tại Điều 4 Luật đất đai năm 2013 là “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” Điều

này kế thừa trên tinh thần Hiến pháp năm 2008 và được khẳng định tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 nêu rõ: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Như vậy, đối tượng tranh chấp là quyền sử dụng đất chứ không phải quyền sở hữu đất đai

- Chủ thể quan hệ tranh chấp đất đai: Do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định, lâu dài hoặc công nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất Vì vậy, người sử dụng đất chỉ có thể là chủ thể quản lý hoặc sử dụng đất đai Như vậy, chủ thể của TCĐĐ không phải là chủ sở hữu đối với đất đai tức chủ thể của quan hệ TCĐĐ không phải là của chủ sở hữu của đối tượng bị tranh chấp Đây chính là điểm đặc thù của TCĐĐ so với các loại tranh chấp khác

Chủ thể trong quan hệ này là chủ thể quản lý và sử dụng đất, không có khái niệm chủ sở hữu đất đai Nghĩa là khác với các tranh chấp khác là chủ thể chỉ có quyền quản lý và sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước giao, cho thuê, cấp đất hoặc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất từ việc hưởng thừa kế, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

- Tranh chấp đất đai xảy ra không những ảnh hưởng đến quyền lợi về kinh tế của chủ thể mà còn ảnh hưởng đến tình hình an ninh chính trị tại địa phương, ảnh hưởng mất trật tự tình hình trị an tại địa phương

- Tranh chấp đất đai còn xuất phát từ phong tục, tập quán, cách suy nghĩ, các hành vi ứng xử của từng vùng, miền khác nhau nên các chủ thể dễ dẫn đến xung đột của cá nhân hoặc tập thể, công đồng dân cư

- Đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt Nó không chỉ đơn thuần là tư liệu sản xuất mà là tài sản được đưa ra thị trường trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên giá trị quyền sử dụng đất, lợi nhuận phát sinh từ các giao dịch trên làm giá trị tăng, giảm thất thường trong nền kinh tế thị trường lệ thuộc vào ý chí Nhà nước và các chủ thể giao dịch Do đó, làm cho tình hình tranh chấp đất ngày càng phức tạp, căng thẳng và gia tăng các vụ việc tranh chấp đất đai

1.2 Nguyên nhân tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai xảy ra là biểu hiện sự bất đồng hay còn xem là trái ngược nhau về quyền và lợi ích hợp pháp về kinh tế trong lĩnh vực quản lý đất đai, cụ thể quyền sử dụng đất chưa xác định ai bị xâm phạm Tranh chấp xảy ra có nhiều nguyên nhân, giữa cá nhân với cá nhân, cá nhân với tổ chức, cơ quan, Các nguyên nhân đó là:

- Nước ta trải qua các cuộc chiến tranh, người dân chạy lánh nạn từ vùng này sang vùng khác, trốn quân dịch, thậm chí có người sang nước ngoài, gây khó khăn trong chính sách quản lý đất đai Chính sách về đất đai cũng thay đổi từ cá nhân được quyền sở hữu đất đai sang sở hữu đất đai là của toàn dân được thể hiện

rõ qua các Hiến pháp của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Không những thay đổi chủ sở hữu mà còn thay đổi hiện trạng như thay đổi ranh đất, thửa đất (đưa đất vào Hợp tác xã, vào tập đoàn cùng nhau sản xuất thì Nhà nước giao khoán đất ở các vị trí đất khác với diện tích theo đầu nhân khẩu, người được giao đất không phải khai thác trên vị trí đất mà mình đưa vào tập đoàn mà trên đất của người đưa đất khác vào tập đoàn; sau khi tập đoàn tan rã thì người đang khai thác trên diện tích đất

của mình không trao trả lại cho mình mà xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được Ủy ban nhân dân sở tại đồng ý), Khi đất đai được quy hoạch làm đường, … làm giá trị đất xung quanh tăng thì xảy ra tranh chấp, thậm chí tranh chấp càng gay gắt diễn ra trong nội bộ làng xóm, gia đình

- Chính sách quản lý đất đai thay đổi: “người cày có ruộng”, “đánh tư sản”, trưng thu, trưng dụng, thu hồi đất, các cán bộ công tác trong lĩnh vực đất đai còn non kém kinh nghiệm, chủ quan, yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai Hiện tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tùy tiện, quy hoạch không

có chiến lược phù hợp Chủ trương hợp tác hóa trong sản xuất nông nghiệp, xây dựng các Hợp tác xã, người dân là xã viên khi đưa đất vào tập đoàn làm nông nghiệp ở vùng nông thôn và khi Hợp tác xã tan rã thì tranh chấp xảy ra càng phức tạp hơn

Ví dụ: Hộ ông Nguyễn Văn A đang canh tác trên diện tích 2 ha đất do ông bà khai hoang trước năm 1975 để lại Ông tham gia tập đoàn thì gia đình ông được khoán sử dụng đất trước đây gia đình ông B canh tác với diện tích 750 m2 , hộ gia đình ông C được giao canh tác trên phần đất 2ha của ông A Sau khi tập đoàn tan rã, ông A yêu cầu ông C trả lại 2ha đất trên Ông C không đồng ý vì cho rằng Hợp tác

xã đã giao đất cho gia đình ông nên ông không trả Ông C tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên nên cả hai gia đình xảy ra tranh chấp Ông A kiện đến Tòa án yêu cầu Tòa án buộc ông C trả lại 2 ha đất cho gia đình ông vì đất

có nguồn gốc của ông bà ông để lại

Tại Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian gần đây nổi cộm lên sự lạm dụng quyền quản lý đất đai mà tùy tiện quy hoạch tại địa bàn Thủ Thiêm, phường

An Phú, phường Bình An và phường An Khánh, Quận 2 Vụ việc này xảy ra, người dân giảm bớt lòng tin vào cán bộ nhà nước, làm tăng thêm các vụ kiện tại Tòa án trong lĩnh vực quản lý đất đai

- Ảnh hưởng từ sự phát triển nền kinh tế thị trường: quyền sử dụng đất cũng xem là quyền tài sản, quyền tài sản này có giá trị trao đổi, cầm cố, thế chấp, chuyển

nhượng, Đất nước trong quá trình “hiện đại hóa, công nghiệp hóa”, các khu công nghiệp, khu đô thị, khu dân cư hiện đại, các công trình xây dựng cầu có quy mô lớn, dài được xây dựng và đưa vào sử dụng đã làm tăng thêm giá trị quyền sử dụng đất xung quanh các công trình, giá trị quyền sử dụng đất tăng lên làm tác động đến suy nghĩ, hành động của các cá nhân có quyền lợi liên quan đến quyền sử dụng đất

và tài sản trên đất đó Làm cho giá đất tăng “sốt ảo” trong thực tế, phục vụ cho việc chuyển nhượng đất không phải chủ yếu đáp ứng nhu cầu ở mà cho nhu cầu kinh doanh; các doanh nghiệp đua nhau xin dự án bất chấp xem xét khả năng tài chính đảm bảo quyền lợi của khách hàng không; Bên cạnh đó giá đất theo bị sốt ảo thì giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng phục vụ cho các chủ trương, chính sách của Nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp cũng gây ra nhiều bất cập về giá trị quyền sử dụng đất Thực tế “Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng được

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và công bố; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng; trường hợp tại thời điểm

có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp” (Khoản 2, Điều 4, Nghị định 17/2006/NĐ-CP)8 Quy định này đã cụ thể hơn về thời điểm tính giá bồi thường và thu hẹp phạm vi khung giá đất cho sát với thực tế, hạn chế phần nào nhược điểm giá thực tế vượt quá xa so với khung giá đất do Chính phủ quy định, dẫn đến tình trạng nhà nước không thể xác định được giá đất bồi thường ở

từng thời điểm nhất định, chủ đầu tư không thể ước lượng chính xác mức chi phí bỏ

ra để thực hiện dự án, còn người dân thì không thể hài lòng với mức bồi thường

Với quy định “giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định” thì mức giá do chủ thể này đưa ra chưa sát giá thị trường (chỉ bằng 60% - 80% so với giá chuyển nhượng thực tế) và việc xác định giá đất giữa các địa phương là khác nhau gây nên tâm lý người dân không thỏa mãn với mức giá bồi thường Bên cạnh đó thị trường bất động sản ở Việt Nam vẫn hoạt động theo xu hướng tự phát nhiều hơn là có sự điều chỉnh của pháp luật nên các cơ quan chuyên môn khó có thể xác định giá đất “cho sát với giá thị trường” Do đó, xảy ra tình trạng người dân khiếu kiện dài nhằm đạt tới mức giá thỏa thuận sát giá thị trường, tâm lý người khiếu kiện càng kéo dài thì càng có lợi vì giá quyền sử dụng đất ngày càng tăng nên kéo dài thì ảnh hưởng tiến độ công trình là ảnh hưởng đến chủ đầu tư khai thác, buộc họ sẽ nâng mức giá đền bù

Mặt khác, Luật Đất đai 2013 cũng quy định về việc giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều dự án kéo dài trong nhiều năm, việc bồi thường không thể thực hiện được dẫn đến tình trạng người dân di dời trước chịu thiệt thòi hơn so với người di dời sau Và hệ quả tất yếu là các tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, Nhà nước gặp khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư không có đất để triển khai dự án Từ những quy định nêu trên, cho thấy việc áp giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là rất quan trọng Nó không chỉ tác động đến lợi ích của chủ thể có liên quan mà còn là nhân tố quyết định tới tiến độ công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, thực hiện các mục tiêu, chính sách phát triển kinh tế Về lâu dài, đây cũng là yếu tố giúp vận hành một cơ chế giá đất linh hoạt, công khai, minh bạch

Ngoài ra, ý thức chấp hành pháp luật của người dân chưa cao; tuyên truyền phổ biến pháp luật, vận động nhân dân chấp hành chủ trương nhà nước, chính sách

pháp luật còn chưa được nhà nước quan tâm; ban hành văn bản dưới luật của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chồng chéo,

Các nguyên nhân được trình bày trên làm phát sinh tranh chấp đất đai ngày càng nhiều, diễn biến ngày càng phức tạp

Hậu quả của những nguyên nhân trên là:

- Về mặt kinh tế:

Khi các tranh chấp xảy ra trước hết nó ảnh hưởng đến tâm lý, thời gian, tiền của của các bên tranh chấp Tiếp đó, nó ảnh hưởng đến hoạt động của các cơ quan nhà nước Các cơ quan nhà nước phải duy trì một bộ máy không nhỏ để giải quyết các tranh chấp đất đai Điều này gây tốn kém cho cả Nhà nước và nhân dân Bên cạnh đó các tranh chấp đất đai có thể làm ngưng trệ các hoạt động sản xuất kinh doanh, làm thiệt hại đến lợi ích của các bên, lợi ích Nhà nước và lợi ích của xã hội

- Về chính trị:

Các tranh chấp phát sinh gây ảnh hưởng đến mối quan hệ tồn tại trong xã hội như hàng xóm, láng giềng, vợ chồng, cha mẹ và con cái, ông bà và con cháu, dễ dẫn đến ẩu đã làm mất trật tự tại địa phương, ảnh hưởng tình hình kinh tế, xã hội Các đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước trong quá trình thực hiện cũng giảm bớt hiệu quả trong việc quản lý xã hội Ngoài ra, dễ xảy ra tiêu cực xuất phát từ cán bộ giải quyết tranh chấp thì có thể gây mất lòng tin trong nhân dân đối với Cán bộ, Đảng và Nhà nước ta

- Về xã hội:

Tranh chấp xảy ra đã làm tổn thương ít nhất 2 người (nguyên đơn, bị đơn) Tình cảm bạn bè, hàng xóm láng giềng, anh em, cha mẹ và con cái, ông bà và con cháu,vợ chồng, sứt mẻ, rạn nứt, dễ dẫn đến xô xát, Nó làm lu mờ đạo đức xã hội, ảnh hưởng đến kinh tế gia đình, sự phát triển kinh tế của đất nước

1.3 Phân loại tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là những tranh chấp dân sự mà các chủ thể cho rằng, quyền và lợi ích của mình có liên quan đến đất đai (mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, tranh chấp ranh giới, ngõ đi chung…) bị xâm hại Những mâu thuẫn, tranh chất đất đai có thể được giải quyết bằng con đường hòa giải hoặc tố tụng tại Tòa án

Tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp nhất hiện nay (án tranh chấp đất đai chiếm phần lớn án tranh tụng tại các Tòa án trên khắp lãnh thổ Việt Nam) Do đó, để giải quyết tranh chấp đất đai, cần phải xác định được các dạng tranh chấp đất đai phổ biến Việc xác định chính xác dạng tranh chấp đất đai

có ý nghĩa quan trọng nhằm xác định chính xác việc đương sự có quyền khởi kiện tranh chấp tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự hay thủ tục tố tụng hành chính, tranh chấp thuộc thẩm quyền của tòa án nhân dân hay Ủy ban nhân dân, xác định thời hiệu khởi kiện, đồng thời là cơ sở để xác định trình tự, thủ tục và đường lối giải quyết tranh chấp

Việc phân loại các dạng tranh chấp đất đai là vấn đề tương đối Trên thực tế

có những vụ án, tính chất của quan hệ pháp luật tranh chấp có dấu hiệu của tất cả các dạng tranh chấp Để xác định tranh chấp thuộc dạng tranh chấp đất đai nào, ngoài các quy định của luật đất đai cần căn cứ vào các quy định của pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam để xác định ai kiện, kiện ai, kiện về vấn đề gì và kiện như thế nào để xác định quan hệ pháp luật

Hiện nay có một số loại tranh chấp đất đai như sau:

Nhóm thứ nhất: Tranh chấp xác định chủ thể có quyền sử dụng đất Đây là

tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất không liên quan đến các giao dịch

về đất đai và tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất Về bản chất khi giaỉ quyết tranh chấp này tòa án phải xác định quyền sử dụng đất thuộc về ai Theo điển a, khoản 3

Điều 159 Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi và bổ sung năm 2011, có hiệu lực

kể từ ngày 1/01/2012 thì dạng tranh chấp này không áp dụng thời hiệu khởi kiện

Các tranh chấp phổ biến trong trường hợp này là tranh chấp về ranh giới đất liền kề, ngõ đi, cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị trùng diện tích, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chủ cũ đòi lại đất hoặc chủ cũ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng

Nhóm thứ hai: Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng

đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…) Các tranh chấp này có thể là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu…Bản chất của tranh chấp trong các trường hợp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự Thời hiệu khởi kiện đối với dạng tranh chấp này được áp dụng như đối với thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp về hợp đồng nói chung

Riêng đối với vụ án ly hôn khi các bên đương sự có tranh chấp quyền sử dụng đất trong việc xác định tài sản chung, tài sản riêng vợ chồng, quan điểm của chúng tôi cho rằng đây không phải thuộc loại quan hệ tranh chấp đất đai Trong quan hệ ly hôn, Tòa án giải quyết quan hệ trọng tâm là quan hệ mang tính nhân thân, đây là nhóm quan hệ chủ đạo và có ý nghĩa quyết định tính chất và nội dung của quan hệ tài sản Cơ sở pháp lý để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể xuất phát chính từ các quan hệ nhân thân trước

Nhóm thứ ba: Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất Thông thường đây là các

tranh chấp yêu cầu phân chia di sản thừa kế Bản chất của dạng tranh chấp này là tranh chấp thừa kế có đối tượng là quyền sử dụng đất và Tòa án phải xác định ranh

giới đất để phân chia Thời hiệu khởi kiện đối với dạng tranh chấp này được áp dụng như đối với thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp về thừa kế tài sản nói chung

Nhóm thứ tư: Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất bao gồm: tranh chấp tài sản về nhà ở, vật kiến trúc khác như nhà bếp, nhà tắm, nhà về sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở; các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác….gắn liền với quyền sử dụng đất đó Tranh chấp trong trường hợp này có thể là tranh chấp về ai là người có quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản, thừa kế hoặc tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản, thừa kế hoặc tranh chấp về các hợp đồng liên quan đến tài sản gắn liền với đất

1.4 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai

Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai là hệ thống các quan điểm, tư tưởng chỉ đạo nhằm định hướng các giải quyết về vấn đề tranh chấp đất đai Cụ thể là:

1.4.1. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu

Từ Hiến pháp năm 1980 (công nhận một hình thức sở hữu duy nhất đối với toàn bộ đất đai đó là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu)

và đến Điều 4 Luật đất đai năm 2013 khẳng định là “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” Đây là nguyên tắc bao trùm toàn bộ ngành luật đất đai

Quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân, Nhà nước chỉ đại diện chủ sở hữu, đây là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối Khi cơ quan có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp đất đai phải đảm bảo các yêu cầu sau:

- Giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất, không giải quyết quyền sở hữu đất

- Việc giải quyết tranh chấp đất đai phải đặt lợi ích chung của xã hội lên lợi ích cá nhân

- Tôn trọng, bảo vệ thành quả cách mạng; tránh những xáo trộn không cần thiết

Tại khoản 5 Điều 26 Luật Đất đai năm 2013 thể hiện nguyên tắc này một lần nữa là “Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam” Bởi vì trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời thì nước ta có 3 hình thức sở hữu về đất đai đó

là sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu cá nhân; như vậy, tranh chấp đất đai xảy ra có đối tượng là quyền sở hữu đất đai

Tuy nhiên, cũng từng trường hợp cụ thể mà xem xét hay không xem xét giải quyết tranh chấp đòi lại đất (Công văn 169/2002/KHXX của Tòa án nhân dân tối cao ngày 15/11/2002 về việc đường lối giải quyết các khiếu kiện, tranh chấp đòi lại

đã giao cho người khác sử dụng)

1.4.2. Nguyên tắc khuyến khích việc tự thương lượng, hòa giải các tranh chấp đất đai

Tại Điều 135 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ

sở Trên tinh thần này thì đặt vấn đề tự thương lượng, hòa giải được chú trọng Nó đem lại nhiều điều tích cực như giữ được mối quan hệ tốt đẹp trong nội bộ nhân

dân, góp phần ổn định đời sống kinh tế, chính trị, xã hội và nâng cao tính khả thi trong việc thi hành kết quả giải quyết tranh chấp đất đai

Để đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất, cụ thể lợi ích kinh tế là trên hết nên tiêu chí đặt ra là tự thương lượng, hòa giải trong nội bộ quần chúng hay nói cách khác là các chủ thể đối lập nhau về quyền lợi Do đó, nếu các bên hoặc nhờ người trung gian tiến hành hòa giải phải chú ý đến quyền lợi về lợi ích kinh tế của hai bên hài hòa Đó là mấu chốt của gút mắc mâu thuẫn, bất đồng về quyền và lợi ích của các bên tranh chấp

Nếu các bên tự thương lượng, hòa giải thành công thì các bên phải tiết kiệm thời gian, tiền của, giữa mối quan hệ tốt đẹp về tình cảm của các bên và giảm được

áp lực cho các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Tóm lại, tự thương lượng, hòa giải là việc các bên tranh chấp tự nguyện trao đổi trực tiếp hoặc thông qua người đại diện một cách bình đẳng, tự nguyện cách thức giải quyết tranh chấp đất đai mà không cần thiết đưa đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp

1.4.3. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm ổn định đời sống, sản xuất của người sử dụng đất, kết hợp với việc thực hiện chính sách kinh

tế xã hội của Nhà nước

Khi tranh chấp đất đai xảy ra thì các bên cũng bị ảnh hưởng mối quan hệ xã hội, đời sống kinh tế của hai bên và làm tăng số lượng vụ việc tranh chấp tại các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, tạo áp lực cho các cơ quan này

Trong quá trình giải quyết tranh chấp, cá nhân, cơ quan có thẩm quyền không những chú trọng vào tính pháp lý mà còn quan tâm đến hiệu quả kinh tế sau khi chia quyền sử dụng đất đai Linh động và đảm bảo được sự chuyên môn hóa trong sử dụng đất để xem đất đai là hàng hóa có giá trị cao hơn

1.5 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

Tòa án thực hiện chế độ hai cấp xét xử đối với bản án, quyết định sơ thẩm của Toà án bị kháng cáo, kháng nghị (Điều 17 Bộ luật tố tụng dân sự 2015) Theo đó, xét xử phúc thẩm là việc TAND cấp trên trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của TAND cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo hoặc kháng nghị (Điều 270 Bộ luật tố tụng dân sự 2015) Ngoài ra, bản án, quyết định của Toà

án đã có hiệu lực pháp luật mà phát hiện có vi phạm pháp luật hoặc có tình tiết mới thì được xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 (Phần thứ năm, thủ tục xét lại bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật)

Như vậy, giải quyết TCĐĐ bằng Tòa án cũng như mọi hoạt động giải quyết tranh chấp khác của TAND đối với một vụ án có thể có thủ tục xét xử sơ thẩm, thủ tục xét xử phúc thẩm, thậm chí là giám đốc thẩm và tái thẩm Do trong phạm vi có hạn của luận văn thạc sĩ, để tập trung vấn đề nghiên cứu pháp luật thực định chủ yếu nhằm đánh giá thực tiễn hoạt động giải quyết TCĐĐ của TAND quận nên luận văn này chủ yếu phân tích quy định pháp luật về giải quyết TCĐĐ bằng Tòa án ở cấp xét xử sơ thẩm Trong đó, luận văn chủ yếu nghiên cứu ba nội dung là: thời hiệu giải quyết tranh chấp; thẩm quyền xét xử sơ thẩm TCĐĐ và trình tự thủ tục xét

xử sơ thẩm TCĐĐ

Theo khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, tranh chấp đất đai mà đương

sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì đương sự có thể lựa chọn một trong các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

- Yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền nhận và giải quyết tranh chấp theo đơn yêu cầu quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013

- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật

về tố tụng dân sự hay tố tụng hành chính

Theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, Tòa án nhân dân giải quyết có một trong các tranh chấp đất đai sau đây:

- Tranh chấp đất đai mà các đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013; Ví dụ: Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; Giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ

- Tranh chấp tài sản gắn liền với đất Trong quá trình giải quyết tranh chấp tài sản gắn liền với đất, Tòa án nhân dân tùy theo tình hình thực tế có thể phân định quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản tranh chấp

Đồng thời, theo quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì các tranh chấp xuất phát từ các giao dịch từ hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất cũng do Tòa án nhân dân giải quyết như Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất,……

- Lựa chọn tranh chấp lĩnh vực chuyên môn nào là do đương sự lựa chọn trong trường hợp người bị kiện (bị đơn) đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cụ thể: đương sự có thể tranh chấp quyền sử dụng đất trong vụ án dân sự

thì có quyền yêu cầu trả lại quyền sử dụng đất với diện tích cụ thể đã bị lấn chiếm (giao quyền sử dụng đất được chia thừa kế, ) và Tòa án tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số đã cấp ngày cho bị đơn (hủy quyết định cá biệt của

cơ quan, tổ chức theo quy định tại Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2014); Hoặc người khởi kiện khiếu kiện yêu cầu Tòa án xem xét hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người bị kiện Do yêu cầu của đương sự mà xem xét thời hiệu khởi kiện (tùy theo quy định) và Tòa án tính tiền tạm ứng án phí của từng lĩnh vực chuyên môn khác nhau

1.6 Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

Nói đến trình tự, thủ tục giải quyết TCĐĐ bằng Tòa án chính là nói đến pháp luật về hình thức Để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong đời sống nói chung

và các tranh chấp về đất đai nói riêng thì hệ thống các văn bản về hình thức để điều chỉnh hoạt động này là điều không thể thiếu Luật hình thức là văn bản pháp lý quan trọng, là cơ sở để áp dụng luật nội dung vào giải quyết các TCĐĐ.Văn bản pháp luật hình thức không thể thiếu dùng để điều chỉnh các TCĐĐ đó là Bộ Luật tố tụng dân sự

Khi có TCĐĐ xảy ra và đương sự lựa chọn hình thức giải quyết thông qua Tòa án thì pháp luật về hình thức sẽ do luật tụng dân sự điều chỉnh Kể từ khi Bộ luật tố tụng dân sự ra đời và có hiệu lưc thi hành thì việc giải quyết TCĐĐ thông qua Tòa án có một số những thay đổi so với trước đây

Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để viết đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết TCĐĐ (Tòa án nơi có bất động sản)

- Sau khi nhận được đơn khởi kiện thì trong thời hạn 05 ngày làm việc Tòa án phải xem xét và có một trong các quyết định: tiến hành các thủ tục thụ lý giải quyết

vụ án nếu thuộc thẩm quyền; chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền, nếu

không thuộc thẩm quyền thì báo cho người khởi kiện biết; trả lại đơn khởi kiện nếu không thuộc thẩm quyền của Tòa án Tuy nhiên, một điểm mới của Bộ luật tố tụng

2015 đó là việc Tòa án không được trả lại đơn khởi kiện với lý do chưa có pháp luật điều chỉnh Quy định này đã tạo điều kiện thuận lợi và đảm bảo tối đa quyền lợi của các đương sự khi xảy ra tranh chấp; đồng thời cũng giải quyết tình trạng Tòa án không thụ lý giải quyết vụ án vì những lý do không khách quan, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các đương sự

- Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của Tòa án thì người khởi kiện phải tiến hành nộp tiền tạm ứng án phí và nộp lại biên lai để Tòa án tiến hành thụ lý giải quyết vụ án

- Kể từ thời điểm tòa án thụ lý giải quyết vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử là

04 tháng đối với vụ án và 02 tháng đối với việc dân sự; nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc có trở ngại khách quan thì được gia hạn nhưng không được vượt quá 02 tháng đối với vụ án và 01 tháng đối với yêu cầu dân sự

Trong quá trình chuẩn bị xét xử, Tòa án vẫn phải tiến hành thủ tục hòa giải bắt buộc tại phiên tòa trừ những vụ án không được hòa giải hoặc hòa giải không được Thủ tục hòa giải phải tuân thủ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự Trong quá trình hòa giải nếu các đương sự thỏa thuận được những vấn đề cần giải quyết trong vụ án thì lập biên bản hòa giải thành và trong thời hạn 07 ngày kể từ thời điểm lập biên bản hòa giải mà các đương sự không thay đổi ý kiến thì Tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự Nếu tại phiên hòa giải mà các đương sự không thỏa thuận được thì Tòa án đưa vụ án ra xét xử theo thủ tục chung

Tuy nhiên, như đã nêu ở trên, sau khi xét xử sơ thẩm vụ án mà các đương sự không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án thì có thể kháng cáo để tòa án cấp trên giải quyết theo thủ tục phúc thẩm Đương sự phải gửi đơn kháng cáo có đây đủ các nội dung theo yêu cầu tại Điều 272 BLTTDS 2015 Kèm theo đơn kháng cáo là

các tài liệu, chứng cứ bổ sung (nếu có) để chứng minh cho kháng cáo của mình là

có căn cứ và hợp pháp

Khi nhận thấy việc kháng cáo có cơ sở và đủ thẩm quyền để xét xử phúc thẩm thì Tòa án tiến hành các thủ tục thụ lý và giải quyết vụ án theo trình tự thủ tục giải quyết phúc thẩm vụ án dân sự được quy định tại BLTTDS 2015 (từ Điều 270 đến Điều 315) Cũng như trình tự, thủ tục giải quyết vụ việc nói chung, trình tự thủ tục giải quyết TCĐĐ tại Tòa án cấp phúc thẩm là không quá 05 tháng Việc quy định này là hợp lý trong quá trình giải quyết các tranh chấp dân sự nói chung và TCĐĐ nói riêng bởi vì tính chất của TCĐĐ thường đa dạng, phức tạp và ảnh hưởng lớn đến đời sống của các đương sự tham gia tranh chấp nên cần phải nghiên cứu xử lý thận trọng, kỹ càng, tránh những sai sót làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các đương sự tham gia tranh chấp

1.7 Các yếu tố chi phối việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

- Thói quen và tập quán về quyền sử dụng đất được thể hiện qua các Hiến pháp trước năm 1980 với Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai năm 1987 Cụ thể được thể hiện tiểu mục 1.4.1 trên Đồng thời, tư tưởng trọng nam khinh nữ làm ảnh hưởng đến quyền lợi của phụ nữ

để lại) Trường hợp người để lại di sản đã cho con trai nhưng không lập thành văn bản, không ai chứng kiến, không cho con gái biết nên khi người có tài sản qua đời thì người con gái yêu cầu chia di sản, người con trai (anh, em của người yêu cầu

chia di sản) không đồng ý chia nên xảy ra tranh chấp và tình cảm gia đình huyết thống rạn nứt Có trường hợp, cha mẹ cho con trai nhà và đất, người này đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở Người này có chị gái, chị gái không lập gia đình mà sống chung với cha mẹ, là người trực tiếp chăm sóc, chịu các khoản chi phí chăm lo cha mẹ Người con gái nghĩ nếu cha mẹ qua đời thì căn nhà này thuộc về mình vì người em trai đã được cho nhà đất nên không yêu cầu cha mẹ làm di chúc Khi cha mẹ qua đời, người em trai yêu cầu chia di sản thì theo quy định của pháp luật về thừa kế, người con trai vẫn được chia phần giá trị di sản của cha mẹ Điều này thể hiện sự thiệt thòi về quyền lợi của người chị được hưởng tài sản ít hơn người em trai trong khi người em trai không có công đóng góp vào di sản Những vụ việc tranh chấp này gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình hòa giải [28]

+ Ông bà đứng tên văn bản đất đai trước năm 1980, họ cho rằng nhà nước công nhận quyền sở hữu đất đai cho họ, họ tự mua bán, chia cho con để canh tác Việc họ tự cho, mua bán, chia phần đất đai cho người khác hoặc các con không tuân thủ thủ tục nên khi có tranh chấp về nghĩa vụ của các bên hoặc chia quyền sử dụng đất đai không rõ ràng, cụ thể, chia không đều nên khi họ mất thì các bên tranh chấp tại thời điểm pháp luật đất đai hiện hành có hiệu lực và nội dung cũng có thay đổi

về đường lối, chính sách, chủ trương của Đảng và pháp luật

Ví dụ: Trước Hiến pháp năm 1980, đất đai thuộc sở hữu cá nhân nên một số

cá nhân vẫn có suy nghĩ là đất đai thuộc sở hữu của mình nên việc mình chuyển nhượng lúc nào cũng được, chuyển nhượng bằng giấy tờ tay, không tiến hành thủ tục theo quy định pháp luật là phải công chứng, chứng thực, Người nhận chuyển nhượng bằng giấy tờ tay tiến hành xây dựng công trình nhà kiên cố thì phát sinh tranh chấp làm cho sự việc phức tạp, gây khó khăn trong cách giải quyết thấu tình đạt lý Ngoài ra, các bên chuyển nhượng giao dịch với nhau không tính bằng mét vuông cụ thể mà sử dụng đơn vị tính diện tích bằng “công” cũng gây khó khăn trong quá trình giải quyết tranh chấp vì khi chuyển nhượng thì phần lớn người chuyển nhượng một phần diện tích đất của mình nên dễ dẫn đến tranh chấp ranh

đất, diện tích đất giữa người chuyển nhượng với người nhận chuyển nhượng hoặc với người thứ ba; nghĩa là tùy theo từng địa phương mà công đất có thể là “công nhỏ”, “công tầm 3 mét”, “công tầm cắt”, “công lớn”, hoặc chuyển nhượng thỏa thuận diện tích khoảng m2, còn có thể không nêu diện tích cụ thể mà mặc định mốc từ cây dừa này kéo dài đến cây dừa, cây mắm, Do thói quen, tập quán hình thành trong ý thức của người chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng nên khi tranh chấp xảy ra làm cho Tòa án gặp khó khăn trong vấn đề xác định chính xác diện tích thực tế các bên giao dịch nếu các cây làm mốc không còn, cây bị nghiêng ngả, đất sát kênh, rạch, sông bị sạt lở, [28]

- Những thay đổi chính sách, pháp luật về đất đai: trong lĩnh vực đất đai thì

có nhiều quy định, nhiều quy phạm pháp luật, nhiều văn bản dưới luật nhiều nhất điều chỉnh các quan hệ đất đai so với các lĩnh vực khác trong các thời kỳ nhằm điều chỉnh các quan hệ về đất đai trong thực tiễn Thậm chí có sự chồng chéo, mâu thuẫn của các văn bản quy định đất đai, nhiều nhất là ở các văn bản dưới luật, bên cạnh cũng có nhiều văn bản hướng dẫn áp dụng pháp luật đất đai không rõ ràng làm ảnh hưởng đến việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

Sự thay đổi pháp luật đất đai liên tục, ít bền vững của luật đất đai còn hạn chế nhằm làm cho phù hợp với tình hình thực tiễn, khắc phục những khiếm khuyết trong các quy định khi đưa vào thực tiễn đã phần nào khắc phục tạm thời những khó khăn, vướng mắc về giải quyết tranh chấp đất đai nhưng chính việc thay đổi này làm cho người làm công tác giải quyết tranh chấp đất đai gặp nhiều khó khăn trong việc cập nhật quy định kịp thời, xử lý còn chưa cương quyết, lúng túng vì có thời gian giao thời giữa hiệu lực văn bản quy định về đất đai giữa cũ và mới, các văn bản mâu thuẫn nhau

1.8 Căn cứ đánh giá hiệu quả và các yếu tố quyết định hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân

- Để đánh giá được pháp luật đất đai điều chỉnh các quan hệ giao dịch đất đai xảy ra tranh chấp được Tòa án giải quyết thì căn cứ vào tiêu chí sau:

+ Tổng số thụ lý vụ án tranh chấp về đất đai hàng năm càng ngày càng giảm cũng thể hiện giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án khả thi

Ví dụ: Tòa án nhân dân huyện A thụ lý tranh chấp đất đai qua các năm: năm

2016 thụ lý 600 vụ; năm 2017 thụ lý 580 vụ; năm 2018 thụ lý 520 vụ Như vậy, tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân huyện A ngày càng giảm, điều này ghi nhận thông qua các quyết định, bản án được ban hành góp phần vào tính hiệu quả trong việc giải quyết tranh chấp đất đai [1]

+ Căn cứ vào báo cáo thống kê báo cáo tháng, quý, năm 05 năm của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Trong báo cáo ta sẽ thấy số liệu về tổng số thụ

lý, tổng số án đã giải quyết, số lượng còn lại Số lượng vụ án đã giải quyết chiếm bao nhiêu phần trăm so với tổng số vụ được thụ lý Tỷ lệ % số án đã giải quyết trên tổng số thụ lý càng cao là thể hiện hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai càng cao Thông qua thống kê hàng năm, tỷ lệ giải quyết án trên số lượng vụ án tranh chấp đất đai được thụ lý, tỷ lệ hàng năm tăng lên là thể hiện những quy định pháp luật về đất đai phù hợp với thực tiễn, tức là những quy định pháp luật điều chỉnh có hiệu quả các quan hệ giao dịch liên quan đến đất đai

+ Trên kết quả giải quyết vụ việc tranh chấp đất đai thì số lượng vụ việc được hòa giải thành Nếu tỷ lệ hòa giải thành càng cao là đánh dấu được hiệu quả hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án cao, nhất là đánh giá kỹ năng hòa giải của Thẩm phán tốt nói riêng Thông qua hòa giải, Thẩm phán mô hình chung kéo giảm mức độ xung đột của các đương sự đối kháng nhau, giữa lại tình cảm tốt giữa các đương sự,

+ Tỷ lệ quyết định, bản án của Tòa án cấp sơ thẩm bị kháng cáo, kháng nghị

đã bị Tòa án phúc thẩm xem xét hủy hoặc sửa án sơ thẩm do lỗi chủ quan của Thẩm phán Đồng thời, cũng xem xét đến tỷ lệ án sơ thẩm đã có hiệu lực pháp luật và phúc thẩm bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm được Hội đồng giám đốc thẩm, tái thẩm hủy một phần hay toàn bộ, sửa một phần hay sửa toàn bộ quyết định, bản án sơ thẩm, phúc thẩm Nếu tỷ lệ quyết định, bản án bị hủy sửa thấp thì