Trách nhiệm bảo hành nhà chung cư của chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ VIẾT KỲ TRÁCH NHIỆM BẢO HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Hà Nội, 2021 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ VIẾT KỲ TRÁCH NHIỆM BẢO HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 MSSV: Người HDKH: TS NGUYỄN THỊ TÂM Hà Nội, 2021 i LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất nước ta ngày phát triển mức độ độ thị hóa ngày sâu rộng gia tăng vượt bậc dân cư thành thị bùng nỗ tập trung kinh tế dịch vụ an sinh xã hội nhu cầu công việc cao thu hút cư dân miền nhiều nơi đến sinh sống, diện tích thi khơng tăng theo tỉ lệ thuận với dân cư nên nhu cầu nhà đô thi ngày cao đặc biệt thành phố lớn có nên kinh tế , văn minh công nghiệp dịch vụ phát triển Tp HCM, Thủ đô Hà Nội, hay Tp Đà Nẵng, Cần Thơ…, để đáp ứng cho nhu cầu thiết nhà cho người dân hộ chung cư đời giải pháp hay , lựa chọn tối ưu lẽ đáp ứng nhu cầu số đơng người dân, khả tài thấp để có nơi an cư lạc nghiệp Tuy nhiên, bên cạnh lợi ích thiết thực loại hình chung cư mang lại cịn tồn động thiếu sót, chưa chặt chẽ khâu kiểm tra quản lý chất lượng sản phẩm cơng trình xây dựng từ hạ tầng đến sở trang thiết bị khác nói chung hộ Nhà chung cư chưa đảm bảo thực ổn định tốt nên gây an tồn thiệt thịi cho người mua Nhà chung cư phát sinh trách nhiệm bảo hành Chủ đầu tư Nhà chung cư Có lúc lên đến mức phải tranh chấp gay gắt, dù Luật Nhà 2014, Bộ luật Dân 2015, Luật Thương mại 2005, Luật Bảo vể quyền lợi người tiêu dùng 2011, Nghị định 46/2015/NĐ-CP, Luật Xây dựng năm 2014 quy định bảo hành nhà cơng trình xây dựng, sản phẩm mà bên bán bán cho bên mua, trách nhiệm bên bán bên mua trách nhiệm bảo hành hàng hóa bên bán…, tất văn pháp luật nêu chưa sâu sát cội nguồn gốc rễ vấn đề bảo hành chưa định nghĩa rạch ròi bảo hành khơng phải cư dân hiểu sâu sắc trách nhiệm bảo hành chủ đầu tư Nhà chung cư theo quy định pháp luật Và có chế tài cho trách nhiệm bảo hành hay khơng chế tài đến đâu Chính tác giả chọn đề tài “Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư Chủ đầu tư theo pháp luật nay” để nghiên cứu khẳng định đề tài mang tính cấp thiết lẽ: Thứ nhất, nhu cầu nhà nhu cầu vô cần thiết mức độ thị hóa ngày cao cư dân tập trung thành phố lớn ngày đơng quỷ đất lại hạn hẹp khơng tăng, tiện dụng tính khả thi tài cho đại đa số người dân để có nơi an cư lạc nghiệp nhu cầu tất yếu việc phát triển loại hình Nhà chung cư, nhà cao tầng, nhà nhiều hộ xu hướng thiếu, thay đổi quản lý sách quy hoạch đất đai, sách nhà ở, sách tập trung phát triển văn hóa giáo dục kinh tế thành thị lớn tác động lên mối quan hệ xã hội liên quan đến hoạt động mua bán nhà chung cư có thay đổi có nhiều phát sinh nên cần có cập nhật thay đổi quy định cụ thể thiết thực pháp luật nhằm điều chỉnh mối quan hệ xã hội nêu Thứ hai, bất cập quy định pháp luật hành hoạt động quản lý việc bảo hành nhà chung cư Pháp luật thời gian qua có điều chỉnh định nhằm định hướng phát triển quan hệ mua bán nhà chung cư, vấn đề bảo hành Nhà chung cư quy định ngày cụ thể hơn, đảm bảo thực thi sách quản lý, phát triển bất động sản bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức tham gia mối quan hệ chủ đầu tư bên sở hữu người sử dụng Nhà chung cư Tuy nhiên, thực tiễn thực quy định pháp luật cho thấy, pháp luật điều chỉnh quan hệ bộc lộ nhiều bất cập lớn như: (i) Một số quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán nhà chung cư liên quan đến bảo hành khơng cịn phù hợp, khơng cịn khả thi khơng phản ánh thực tiễn áp dụng mục đích việc bảo hành nhằm thực phần sở hữu chung Nhà chung cư trình sử dụng vận hành bị hao mòn, xuống cấp theo thời gian thực tế việc bảo hành bao gồm bên bên bảo hành kết cấu hạ tầng, kết cấu xây dựng an toàn sử dụng, bảo hành thiết bị khơng thể nêu lên bảo hành chung chung Chính vậy, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp người mua nhà mà chất người tiêu dùng, lâu dài khiến ảnh hưởng phát triển chung giao dịch thương mại lĩnh vực kinh doanh bất động sản tầm quan trọng hoạt động kinh tế; nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người mua chung cư, pháp luật quy định hợp đồng mua bán Chủ đầu tư với khách hàng trước triển khai áp dụng nội dung điều khoản hợp đồng phải tuân theo mẫu phải đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền Tuy nhiên, liên quan nội dung bảo hành, dù mặt pháp luật, hợp đồng tự thoả thuận bên thực tế, nội dung điều khoản hợp đồng mua bán Nhà chung cư thường quy định mang tính có lợi cho bên bán Chủ đầu tư Theo đó, liên quan phần bảo hành pháp luật hành ghi nhận chung chung nội dung bảo hành không định nghĩa bảo hành, chế quản lý…, chưa rõ ràng, không chi tiết, lâu dài gây gây nhiều hệ luỵ, bất lợi cho người mua Nhà chung cư bộc lộ nhiều hạn chế dẫn đến thực tế gây khó khăn cho chủ thể việc thực quyền nghĩa vụ hoạt động giải tranh chấp quan có thẩm quyền thực tế; (ii) Quyền, nghĩa vụ bên việc bảo hành Nhà chung cư, hay chế quản lý, giám sát việc quản lý, hạng mục nội dung cơng việc bảo hành, tổ chức có trách nhiệm quy định Luật Nhà năm 2014, Luật Xây dựng 2014, Bộ luật Dân 2015, Luật Thương mại 2005 văn hướng dẫn thi hành bộc lộ nhiều bất cập, điều dẫn đến thực tế khó áp dụng, khó chế tài, quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội việc quản lý việc bảo hành Nhà chung cư cá nhân, tổ chức cịn mang tính lý thuyết nên thực tế mâu thuẫn tranh chấp hoạt động quản lý, trách nhiệm bảo hành tổ chức, cá nhân liên quan dự án Nhà chung cư ngày phổ biến, cần phải khắc phục kịp thời, nhằm tạo hành lang pháp lý rõ ràng hoạt động, quản lý trách nhiệm bảo hành đảm bảo quyền, nghĩa vụ chủ thể liên quan Thứ ba, nhu cầu làm rõ vấn đề lý luận từ làm sở để đánh giá thực trạng pháp luật phù hợp với điều kiện hoàn cảnh Việt Nam Cần nghiên cứu, tìm ưu điểm lý thuyết, triết lý sách phát triển, mơ hình quản lý việc bảo hành chung cư số quốc gia giới, từ rút kinh nghiệm cho Việt Nam đảm bảo hài hồ lợi ích cá nhân, tổ chức với lợi ích Nhà nước điều cần thiết Nghiên cứu làm rõ vấn đề lý luận từ làm sở để đánh giá thực trạng pháp luật phù hợp với điều kiện hoàn cảnh Việt Nam Thứ tư, công tác quản lý Nhà nước hoạt động quản lý công việc bảo hành trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư thể nhiều bất cập, đến từ quy định pháp luật tổ chức thực pháp luật cần phải tháo gỡ, giải nhằm tạo chế rõ ràng cho chủ thể thực quyền nghĩa vụ cách cụ thể hiệu Tác giả cho rằng, việc nghiên cứu lý luận thực tiễn pháp luật liên quan trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư quan hệ mua bán nhà chung cư cấp thiết, tác giả lựa chọn “Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư Chủ đầu tư theo pháp luật nay” làm Đề tài Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật Kinh tế Để làm rõ, nội dung Luận văn này, tác giả chủ yếu phân tích quyền, nghĩa vụ Chủ đầu tư với người mua nhà liên quan đến trách nhiệm bảo hành bên ghi nhận hợp đồng mua bán Nhà chung cư quy định pháp luật xoay quanh trách nhiệm bảo hành, cụ thể việc bảo hành gồm hạng mục trách nhiệm đến đâu bảo hành chung bảo hành riêng, cưỡng chế chế tài có áp dụng cho Chủ đầu tư không thực tốt vi phạm không thực hiên nghĩa vụ bảo hành chất lượng bảo hành thời gian bảo hành thời hạn bảo hành, việc quản lý công tác bảo hành trách nhiệm bảo hành theo quy định pháp luật hành Đối tượng phạm vi nghiên cứu 2.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Luận văn quy định pháp luật hành trách nhiệm bảo hành chung cư chủ đầu tư Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng… 2.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nội dung nghiên cứu: Đề tài không nghiên cứu trường hợp mua, bán nhà chung cư có sẵn; Đề tài không nghiên cứu quy định việc chuyển nhượng hợp đồng cho thuê cá nhân, hộ gia đình với (quan hệ thứ cấp) - Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu thực tiễn thực quy định pháp luật mua bán Nhà chung cư toàn lãnh thổ Việt Nam, ý đánh giá thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, hai thành phố lớn Việt Nam, với nhu cầu sử dụng Nhà chung cư hoạt động bảo hành Nhà chung cư diễn sôi động nhất; - Phạm vi thời gian: Nghiên cứu quy định pháp luật hành (cịn hiệu lực tính đến thời điểm Đề tài cho phép bảo vệ) Mục tiêu nghiên cứu 3.1 Mục tiêu chung Mục tiêu nghiên cứu chung Luận văn để đưa đề xuất hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng quy định pháp luật trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư Chủ đầu tư 3.2 Mục tiêu cụ thể Luận văn nghiên cứu, làm rõ sở khoa học, (cơ sở lý luận) liên quan đến hoạt động bảo hành quản lý hoạt động bảo hành Nhà chung cư Chủ đầu tư - Đánh giá cách khách quan, toàn diện quy định pháp luật Việt Nam nhà nói chung, việc quản lý bảo hành bảo hành Nhà chung cư Chủ đầu tư nói riêng Qua số hạn chế, vướng mắc bất cập quy định pháp luật nguyên nhân dẫn đến thực trạng pháp luật đó; - Xác định định hướng hồn thiện sách pháp luật hoạt động việc quản lý bảo hành trách nhiệm bảo hành nhà chung cư chủ đầu tư, từ làm sở cho việc đề xuất giải pháp pháp lý cụ thể; - Đề xuất giải pháp pháp lý giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật việc quản lý bảo hành bảo hành Nhà chung cư chủ đầu tư Phương pháp nghiên cứu 4.1 Phương pháp luận: Để luận giải vấn đề liên quan đến đối tượng nghiên cứu, thực mục tiêu đặt ra, tác giả sử dụng phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác - Lênin; quan điểm đường lối Đảng đề sách phát triển nhà quản lý quỹ đất cho nhà chung cư phù hợp với thực tiễn phát triển đất nước ta 4.2 Phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phương pháp phân tích sử dụng để phân tích khái niệm trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư chủ đầu tư Chương 1, phân tích quy định pháp luật trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư chủ đầu tư Chương Phương pháp tổng hợp sử dụng để khái quát quy định pháp luật trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư chủ đầu tư Chương để tổng hợp, vướng mắc, bất cập quy định pháp luật trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư chủ đầu tư Chương Tổng quan tình nghiên cứu Sau tác giả trình bày số cơng trình khoa học có liên quan đến Đề tài cơng bố sau: - Lương Hải Bình, “Những khía cạnh pháp lý quyền sở hữu Nhà chung cư”, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội, 2011 Nội dung Luận văn làm rõ vấn đề lý luận pháp lý quyền chủ sở hữu nhà chung cư, thực tiễn quy định pháp luật, từ hạn chế đề xuất giải pháp lý nhằm hoàn thiện pháp luật quyền sở hữu Nhà chung cư Tuy nhiên, Luận văn dừng lại việc phân tích quy định pháp luật quyền sở hữu hộ chung cư mà không đề cập đến hoạt động mua bán nhà chung cư, khía cạnh quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà chung cư không phân tích sâu Luận văn - Lê Văn Hiển, “Vấn đề quyền sở hữu Nhà chung cư”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 03/2013, tr.45-54; chung cư trước cấp phép cho dự án Thực trạng dự án muốn triển khai điều kiện nhiều chặt chẻ gồm quỹ đất phép xây khơng quy hoạch đất nào, khảo sát địa chất để có giải pháp thiết kế phù hợp, cấp phép dự án phải có hồ sơ thiết kế kết cấu kiến trúc, thiết kế đạt theo yêu cầu phòng cháy chữa cháy, thiết kế quy hoạch khuôn viên…, xong thủ tục khắt khe hành thủ tục mời thầu chọn thầu tuân theo luật đấu thầu chặt chẻ, thi cơng chủ đầu tư có ban quản lý dự án, tư vấn giám sát, đơn vị thi công nhà thầu tổng thầu thầu phụ…, công tác quản lý vận hành vô nhiêu khê sai sót nhiều lực cẩu thả, ý thức kiểm tra rà soát chưa nghiêm khắc nên dẫn đến lỗ hỏng pháp lý nhằm quản lý công tác tốt nên khơng hạng mục cơng trình chất lượng sai sót trầm trọng kỹ thuật diễn thường xuyên nghiệm thu hồn cơng cơng tác nghiệm thu hồn cơng theo thủ tục chặt chẽ Nên tăng cường quản lý nhà nước nâng cao chế tài nâng cao việc chế tài vị trí chủ đầu tư chế tài đến đâu, nhà thầu chế tài đến đâu, BQL chế tài đến đâu, nhà thầu chế tài nào, cần quy định rõ trách nhiệm hậu gây chế tài mức độ luật Thứ tư, cần tuân theo quy trình thẩm tra giám sát chất lượng đầu vào nguyên vật liêu chất lượng kỹ thuật thi công cách thường xuyên thường trực xử lý q trình thi cơng khơng đợi đến lúc thi cơng xong phát lỗi triển khai đủ phương án để bảo hành Thứ năm, hoàn thiện pháp luật trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư tinh thần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người tiêu dùng, việc sử dụng hiệu chế xã hội, chế bảo vệ người tiêu dùng Coi trọng hoàn thiện, nâng cao hiệu pháp luật bảo vệ quyền lợi tiêu dùng, đồng thời tuyên truyền phổ biến rộng rãi đến người dân để họ biết quyền, lợi ích 53 pháp luật bảo vệ bị xâm phạm, việc vận dụng hiệu chế điều chỉnh xã hội khác đạo đức, dư luận xã hội cách có ý thức, hoạt động tổ chức xã hội bảo vệ người tiêu dùng mang lại hiệu cao, có tác động bền vững sâu rộng 3.2 Đề xuất cụ thể hoàn thiện pháp luật trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư chủ đầu tư Xuất phát từ thiếu rõ ràng quy định pháp luật trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư ngun nhân phổ biến Chính lý đó, việc đưa giải pháp để khắc phục tình trạng trách nhiệm bảo hành vơ cần thiết, để Nhà chung cư phải nơi thể nét sống văn minh, an ninh an toàn người dân Nếu giải tốt vấn đề, trả lại cơng bằng, gây dựng lịng tin người dân loại hình Nhà chung cư kích thích thị trường bất động sản phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững, góp phần thực sách nhà nhà nước Để giải vấn đề nan giải chủ đầu tư, người mua nhà, Ban quản trị, quan quản lý nhà làm luật cần hoàn thiện, thống từ sách, quy trình từ xây dựng, chuyển giao sử dụng nhằm phát huy tối đa tiện ích mơ hình Nhà chung cư Người viết Luận văn xin đưa số đề xuất hoàn thiện pháp luật cụ thể sau: Thứ nhất, đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật chủ thể bảo hành Nhà chung cư Trên sở phân tích thực trạng pháp luật chủ thể nói chung chủ thể bảo hành Nhà chung cư nói riêng Chương Mục 2.1., tác giả mạnh dạn đề xuất: Một là, pháp luật quy định xoay quanh ba chủ thể chịu trách nhiệm bảo hành Chủ đầu tư (bên bán hộ, Nhà chung cư), cá nhân đơn 54 vị thi công xây dựng, Điều 85 Luật Nhà quy định đơn vị tổ chức xây dựng nhà chịu trách nhiệm bảo hành cơng trình xây dựng, đơn vị cung cấp vật tư thiết bị chịu trách nhiệm bảo hành bảo hành vật tư thiết bị mình, nhà xây để bán cho thuê mua chủ đầu tư chịu trách nhiệm bảo hành Hai là, pháp luật xây dựng quy định đơn vị thi công xây dựng phải chịu trách nhiệm bảo hành cho cơng trình Ba là, pháp luật kinh doanh bất động sản quy định trách nhiệm bảo hành bên bán nhà cơng trình xây dựng chịu trách nhiệm bảo hành cho cơng trình xây xựng mà Tại Luận văn tác giả bàn trách nhiệm chủ đầu tư bảo hành Nhà chung cư việc quy định nhiều chủ thể thực nghĩa vụ cho đối tượng bảo hành chưa hợp lý nên tác giả đề nghị sửa đổi đồng Luật Nhà chung cư để bán Luật Kinh doanh bất động sản chủ thể chịu trách nhiệm bảo hành chủ đầu tư khơng khác cịn chủ thể thứ ba lại chịu trách nhiệm với chủ đầu tư quy định rõ Luật Xây dựng Luật Thương mại, Bộ luật Dân hợp đồng thỏa thuận hai bên Việc thống nhất chủ thể giúp cho việc áp dụng trách nhiệm chế tài trách nhiệm nhằm tăng thêm trách nhiệm cho chủ đầu tư nhằm đảm bảo minh bạch xảy tranh chấp bảo hành không gây bối rối cho người thực thi pháp luật việc áp dụng Từ luận trên, người viết Luận văn xin đề xuất bổ sung quy định bảo hành Nhà chung cư Luật Nhà sau: “Chủ đầu tư xây dựng Nhà chung cư có trách nhiệm đầu mối thực bảo hành Nhà chung cư gồm khắc phục, sửa chữa, thay thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết lỗi nhà thầu xây dựng gây ra” 55 Hai Đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật đối tượng, nội dung thời hạn bảo hành Nhà chung cư Trong đối tượng bảo hành pháp luật quy định hạng mục chung chung cột dầm sàn thiết bị Nhưng thực tế thiết bị phòng cháy chữa cháy khác vật tư phòng cháy chữa cháy nhằm mục đích thi cơng cơng trình lại khác bao gồm bồn chứa nước nhằm mục đích PCCC, hệ thống ống cấp nước PCCC tất âm tường âm trần, loại vật tư thiết bị cần phải bảo hành thường xuyên theo bảo hành phần xây dựng, vật tư thiết bị ống cấp thoát nước tất lắp đạt âm tường âm sàn mà bảo hành theo NCC theo nhà thầu phụ thực tế NSX bảo hành 10 năm mà đơn vị lắp đặt bảo hành có năm xảy cố thấm bể ống áp lực nước rò rỉ nước dẫn đến thấm tường hậu gây chập cháy điện hư hỏng thiết bị khác người chịu trách nhiệm nhà thầu thi cơng hạng mục nhà sản xuất Bởi lẽ đó, người viết Luận văn kiến nghị pháp luật hoàn thiện bổ sung quy định trách nhiệm bảo hành hệ thống ống nước cấp cho PCCC bảo hành theo thời hạn bảo hành xây dựng, hệ thống ống cấp thoát nước âm sàn âm tường bảo hành theo thời hạn bảo hành cơng trình xây dựng nhà thầu hạng mục chịu trách nhiệm quy định nhà thầu đơn vị cung cấp điều chỉnh văn pháp luật khác Đặc biệt vật tư thiết bị cho Nhà chung cư cần kiểm soát nghiêm ngặt quy định chặt chẽ thời hạn chất lượng việc bảo hành Tác giả thiết nghĩ nên quy định bắt buộc Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng điều khoản nhà thầu, đơn vị cung cấp vật tư thiết bị, đơn vị thi cơng hồn thiện nghiệm thu bàn giao cơng trình cần có biên bàn giao khuyến cáo hướng dẫn cho cư dân điều kiện không 56 bảo hành chủ sở hữu vi phạm, tất nhiên bảng khuyến cáo chủ thể chủ đầu tư phát hành để tránh tình trạng thực tế chủ sở hữu nhận nhà xong sửa chữa theo ý định làm ảnh hưởng khơng nhỏ đến điều kiện an tồn chung tịa nhà tồn chung cư Theo người viết luận văn, pháp luật quy định nội dung bảo hành cần quy định thêm nội dung bảo hành gồm hệ thống ống cấp thoát nước sinh hoạt, hệ thống ống cấp nước cho PCCC cần đưa vào nội dung theo nội dung bảo hành phần xây dựng kết cấu tường móng lẽ chúng lắp đặt âm tường âm sàn âm trần thay cách dễ dàng Để hoàn thiện quy định pháp luật thời hạn bảo hành cần có quy định bổ sung loại vật tư thiết bị ống nước âm tường âm sàn âm trần hệ thống ống nước cho PCCC vào danh mục bảo hành theo hạng mục kết cấu xây dựng để chúng vào hạng mục bảo hành vật tư thiết bị với thời gian theo nhà sản xuất lẽ thực trạng ống nước nhà sản xuất bảo hành 10 năm thực tế thi cơng khớp nối lỗi tính tốn sai gây áp lực nước lớn làm bể ống bảo hành nhà sản xuất vô nghĩa nên cần quy định trách nhiệm bảo hành kỹ thuật lắp đặt đồng với quy định bảo hành chất lượng nguyên liệu thiết bị Để hoàn thiện pháp luật thời hạn bảo hành cần sửa đổi quy định lại bảo hành tính từ bàn giao nhà tức nghiệm thu hồn cơng thực trạng chờ hồn cơng bán gây khó khăn tài cho chủ đầu tư Nên cần phải có hài hịa quy định thời hạn bảo hành mốc thời hạn cho hợp lý, tác giả đề xuất giải pháp bảo hành tính từ hồn cơng xong giao nhà, rút ngắn thủ tục hồn cơng minh bạch việc hồn cơng nhanh chủ đầu tư tuân thủ tất quy định dự án xây dựng khơng tn thủ chưa cho bán chưa bàn giao nhà tránh tượng bàn giao nhà cư dân 57 thời gian đến năm mà chưa hồn cơng xong vi phạm thủ tục xây dựng đặt quyền lợi cư dân xong quyền lại loay hoay cho việc vi phạm chủ đầu tư Đây thực trạng tranh chấp phổ biến nhiều chung cư vây việc bảo hành gặp nhiều vướng mắc chủ đầu tư không thực trốn tránh thực trách nhiệm bảo hành Tác giả cho cần quy định bắt buộc giải pháp phát hành thư bảo hành giấy bảo hành cho tất vật tư thiết bị trường họp có khuyến cáo cho sản phẩm tránh đổ lỗi cho trách nhiệm chế tài Nhà cung cấp đỗ lỗi cho kỹ thuật lắp đặt, đơn vị lắp đặt đỗ lỗi cho chất lượng hàng hóa khơng đảm bảo Trên sở luận trên, người viết Luận văn đề xuất sửa đổi, bổ sung Khoản 3a Điều 85 Luật Nhà 2014 sau: “Nội dung bảo hành Nhà chung cư bao gồm: (i) Sửa chữa, khắc phục hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, phần ốp, lát, trát; (ii) hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng; hệ thống PCCC; (iii) bể nước hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt; (iv) khắc phục trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà nội dung khác theo thỏa thuận hợp đồng mua bán Nhà chung cư Đối với thiết bị khác gắn với Nhà chung cư chủ đầu tư xây dựng đầu mối thực bảo hành sửa chữa, thay theo thời hạn quy định nhà sản xuất” Ba là, đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật thủ tục chi phí bảo hành Giải pháp hồn thiện pháp luật thủ tục thực bảo hành: Pháp luật cần quy định thủ tục pháp luật bảo hành nghiêm khắc chặt chẽ 58 nhận thông báo yêu cầu bảo hành bên mua hộ, chủ đầu tư phải cử chun gia người có chun mơn khảo sát, chí quy định số hạng mục kết cấu hạng mục cơng nghệ cao cần phải có tổ chức độc lập chuyên trách thẩm định nguyên nhân đưa giải pháp thống với nhà thầu thơng qua chủ đầu tư họ phải chịu hồn toàn trách nhiệm đưa định Trong trình thực việc bảo hành bắt buộc phải có thanh, kiểm tra sát chặt chẽ tư vấn giám sát, Ban quản lý dự án, giám sát đơn vị thẩm định độc lập Nhà thầu thi công chịu trách nhiệm bảo hành phải cử người có chun mơn nghiệp vụ tương xứng có chứng nhận đạt yêu cầu ngành nghề nghiệp vụ, thi công xong việc bảo hành phải thẩm định lại chất lượng cảu việc bảo hành xác nhận ký bên Sự tham gia quản lý chủ đầu tư đóng vai trị chủ đạo Thực trạng chi phí bảo hành 3% 5% xảy lỗi lớn khơng đủ chi phí để thực hiên Tác giả đề xuất nên hoàn thiện pháp luật đơn vị thi công phải mua bảo hiểm cho việc bảo hành bảo lãnh giá trị bảo hành vô hạn hạng mục cần bảo hành có giải pháp chế tài để buộc chủ đầu tư nhà thầu phải toán số tiền vượt so với định mức 3% 5% theo luật định, song song với việc nói luật nên quy định rõ khơng phải hạn mức đủ cho việc bảo hành theo luật hiểu lầm hạn mức tối đa cho việc bảo hành thơi Bốn là, đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật chế tài vi phạm nghĩa vụ bảo hành Nhà chung cư Hiện nay, chế tài vi phạm trách nhiệm bảo hành quy định Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 Nghị định 98/2020/NĐCP mức chế tài xử phạt tương đối thấp cần tăng lên gấp hai lần Bên 59 cạnh hồn tồn chưa có quy định chế tài hành hành vi vi phạm trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư chủ đầu tư Bởi vậy, theo người viết luận văn, cần bổ sung quy định xử phạt hành hành vi vi phạm trách nhiệm bảo hành chủ đầu tư Nhà chung cư Điều 19 Nghị định 139/2017/NĐ-CP sau: Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng chủ đầu tư xây dựng Nhà chung cư có hành vi sau đây: a) b) Không thực trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư; Không tổ chức giám sát, nghiệm thu việc khắc phục, sửa chữa nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung ứng thiết bị cơng trình xây dựng bảo hành Nhà chung cư”30 Ngồi ra, bổ sung chế tài mở rộng chủ thể tố giác chủ thể tiếp nhận tố giác hành vi vi phạm trách nhiệm bảo hành tố giác thiệt hại chất lượng sản phẩm gây ra, chậm trễ không thực trách nhiệm bảo hành gây thiệt hại 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư chủ đầu tư Pháp luật trở nên khả thi hơn, hồn thiện có tổ chức thực pháp luật tích cực, tác giả xin đề xuất số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu thực pháp luật: Thứ nhất, nâng cao ý thức pháp luật chủ thể quan hệ bảo hành Nhà chung cư Đối với người dân cần nâng cao ý thức pháp luật bảo hành chủ thẻ chịu trách nhiệm bảo hành cần làm để bảo đảm quyền lợi ích hợp 30 Điều 19 Nghị định 139/2017/NĐ-CP 60 pháp cảu bị xâm hại, quan tiếp nhận ý kiến khiếu nại trách nhiệm Người dân cần hiểu thời hạn bảo hành thủ tục bảo hành Nhà chung cư điều kiện bảo hành, trách nhiệm bảo hành chủ đầu tư đến đâu chịu chế tài Đối với cán quản lý việc đọc luật hiểu luật áp dụng luật số phận không nhỏ cán quản lý chưa thực sâu sắc phần trình độ chun mơn pháp lý, máy móc tùy tiện việc hiểu thực thi pháp luật, chưa hiểu thấu đáo tinh thần pháp luật đường lối sách Đảng Nhà nước nên vận dụng có phần chủ quan ý chí Vì vậy, nên việc nâng cao trình độ hiểu luật vận dung pháp luật cán quản lý đóng vai trò quan trọng việc thực tốt trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư chủ đầu tư theo pháp luật Đối với người đầu tư cần nâng cao kiến thức pháp luật chủ đầu tư lĩnh vực xây dựng quy trình quản lý chất lượng quy trình quản lý hoạt động ban quản lý dự án, chế tài trách nhiệm bảo hành sản phẩm, nâng cao ý thức pháp luật hậu việc khơng đảm bảo an tồn chất lượng sản phẩm, hậu việc chậm thực trách nhiệm bảo hành, hậu việc thực quy trình bảo hành khơng nghiêm ngặt, hậu rủi ro thiệt hại việc bảo hành khơng theo luật định Việc chế tài định số phận pháp lý chủ đầu tư Giáo dục hệ kinh doanh lành mạnh hiệu tuân thủ chất lượng an toàn cư dân giá trị cốt lõi, chế tài thật nghiêm nhằm loại bỏ chủ đầu tư không đạt tiêu chuẩn kinh doanh lĩnh vực bất động sản Đối với đơn vị trực tiếp thi công xây dựng cần nâng cao ý thưc pháp luật quy trình quản lý chất lượng cơng trình xây dựng, buộc thực biện pháp đảm bảo để thực việc bảo hành cách có hiệu quả, 61 Nhà thầu xây dựng phải hiểu rõ trách nhiệm pháp lý cơng tác tổ chức quản lý cơng trình xây dựng hậu pháp lý nặng nề thiệt hại cơng trình xây dựng truy cứu trách niệm hình hành vi vi phạm gây hậu nghiêm trọng Thứ hai, tăng cường công tác tra kiểm tra xử lý vi phạm Nâng cao ý thức nhận thức pháp luật - tăng cường kiểm tra, tra kiểm soát, xiết chặt công tác cấp phép xây dụng dự án Nhà chung cư kiểm tra thường xuyên bước hồn thiện suốt q trình thi cơng xây dựng dự án, kiểm tra rà soát lực tài lực nhân thực nhân có tham gia dự án hay khơng có danh sách cho có, quan hữu quan xiết chặt đến ngăn chặn hàng hóa trang thiết bị khơng đạt an tồn khơng đạt tiêu chuẩn chất lượng đưa vào cơng trình Nhà chung cư, tuyệt đối nói khơng với hàng lậu hàng giả hàng không rõ nguồn gốc xuất xứ Hiện lĩnh vực xây dựng công ty doanh nghiệp tổ chức kinh doanh cung ứng vật tư thiết bị khơng có nguồn gốc xuất xứ, chất lượng khơng kiểm soát mà đưa vào sử dụng cho dự án chung cư chung cư nhà xã hội thuê mua, chung cư có phân khúc trung bình số chung chung cư cao cấp, quan nhà nước có thẩm quyền, ban quản lý dự án, tư vấn giám sát Hầu kiểm soát vấn đề muốn tẩy chay chúng phải có đồng tồn dân phải nâng cao ý thức chất lượng hàng hóa nói khơng với hàng khơng rõ nguồn góc tình pháp lý xảy thường ngày hàng toàn nơi lĩnh vực xây dựng nước ta Sự tràn lan hồi chng cảnh báo cho an tồn cho cơng trình chất lượng hộ bị đe dọa hàng ngày, trách nhiệm bảo hành chủ đầu tư chúng mà bị ảnh hưởng không nhỏ 62 Quy định thật rõ ràng chế tài minh bạch hàng hóa khơng rõ nguồn gốc khơng có hóa đơn chứng từ truy cứu trách nhiệm hình sụa hành vi sử dụng hàng giả đặc biệt lĩnh vực xây dựng Kiểm soát chặt chẻ việc tổ chức thi cấp loại chứng hành nghề lĩnh vực giám sát, quản lý dự án, tư vấn thiết kế, thi công xây dựng Kết luận Chương Trên sở thực trạng pháp luật tác giả phân tích nêu Chương 2, nội dung Chương 3, tác giả thực hoàn thành nội dung sau: Thứ nhất, tác giả xác định định hướng hoàn thiện pháp luật trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư chủ đầu tư Gồm định hướng lớn sau: (i) Hoàn thiện công tác trang bị kiến thức khung pháp lý đầu tư xây dựng quản lý dự án, pháp luật xây dựng, quản lý dự án, chủ đầu tư; (ii) Hoàn thiện nâng cao ý thức tầm quan chất lượng sản phẩm bán cho người mua nhà ở; (iii) Hoàn thiện Nhà nước dần chế tài cách cấm hoạt động rút giấy phép Chủ đầu tư làm ăn manh múng không đủ lực chuyên môn không đủ lực tài chính, khơng đủ lực quản trị; (iv) Hoàn thiện thẩm tra giám sát chất lượng đầu vào nguyên vật liêu chất lượng kỹ thuật thi công cách thường xuyên Thứ hai, tác giả đề xuất nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật theo chế định pháp luật về: pháp luật chủ thể bảo hành, hoàn thiện pháp luật đối tượng bảo hành, hoàn thiện pháp luật điều kiện bảo hành, hoàn thiện pháp luật nội dung thời hạn bảo hành, hoàn thiện pháp luật thủ tục chi phí bảo hành.: 63 Thứ ba, nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực pháp luật: (i) Nâng cao lực lãnh đạo, quản lý, trình độ quản lý, chun mơn nghiệp vụ cán quản lý; (ii) Tăng cường công tác tra kiểm tra xử lý vi phạm, tra, kiểm tra quan nhà nước có thẩm quyền, xử lý kịp thời hành vi vi phạm nhằm ảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 64 KẾT LUẬN Như biết, công tác quản lý sử dụng Nhà chung cư chủ yếu liên quan đến chủ thể chủ đầu tư dự án chung cư, người mua nhà, Chủ đầu tư phải có trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư Vì vậy, để hạn chế việc phát sinh tranh chấp bên dự án Nhà chung cư nói chung tranh chấp trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư Chủ đầu tư nói riêng cần có vào nỗ lực đóng góp tất chủ thể có liên quan Theo đó, quy định pháp luật, việc trách nhiệm bảo hành quy định Luật Nhà năm 2014 văn hướng dẫn chưa phù hợp với tình hình thực tế Với mong muốn góp phần hoàn thiện pháp luật, Luận văn: “Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư chủ đầu tư theo pháp luật Việt Nam nay” nghiên cứu làm rõ vấn đề sau: Chương 1: Nội dung chương 1, tác giả tập trung làm rõ vấn đề lý luận quan hệ xã hội có liên quan đến trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư Chủ đầu tư, từ làm sơ sở cho việc xây dựng khái niệm đặc điểm trách nhiệm pháp lý, theo đó, tác giả xây dựng khái niệm phân tích đặc điểm, trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư cảu Chủ đầu tư, theo khẳng định hoạt động việc bảo hành Nhà chung cư có đầy đủ đặc điểm hoạt động thương mại, thực chủ thể kinh doanh nhằm mục đích sinh lợi; thơng qua đặc điểm quan hệ xã hội từ đó, làm sở để tác giả xây dựng vấn đề lý luận pháp luật trách nhiệm Chủ đầu tư Theo đó, tác giả xây dựng khái niệm nội dung pháp luật điều chỉnh việc trách nhiệm bảo hành Chủ đầu tư với nội dung lớn sau: 65 Thứ nhất, lý luận pháp luật điều kiện chủ thể bảo hành chủ thể bảo hành Thứ hai, lý luận pháp luật hợp đồng trách nhiệm bảo hành nhà chung cư với nội dung điều chỉnh như: đối tượng bảo hành, điều kiện để trở thành chủ thể việc bảo hành, pháp luật thời hạn bảo hành, pháp luật thủ tục chi phí bảo hành, pháp luật chế tài vi phạm Trong nội dung Chương 2, Luận văn tập trung nghiên cứu, đánh giá quy định pháp luật hành, quan hệ xã hội phát sinh có liên có liên quan cần điều chỉnh pháp luật Thông qua hình thức thực pháp luật trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư thực tế, tác giả đánh giá bất cập, vướng mắc lớn quy định pháp luật như: bất cập quy định pháp luật điều kiện chủ thể bảo hành Nhà chung cư, bất cập pháp luật đối tượng, thời hạn, thời gian bảo hành Từ bất cập đánh giá nguyên nhân bất cập từ làm sở để tác giả có định hướng đề xuất số quy định pháp luật nhằm góp phần hồn thiện pháp luật hoạt động mua bán nhà chung cư Trong nội dung Chương 3, thứ nhất, tác giả xác định định hướng hoàn thiện pháp luật quản lý nói chung trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư chủ đầu tư nói riêng Thứ hai, tác giả đề xuất nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật theo chế định pháp luật về: pháp luật chủ thể bảo hành, giải pháp hoàn thiện đối tượng bảo hành, giải pháp điều kiện, nội dung thời hạn bảo hành, giải pháp hoàn thiện thủ tục chí phí bảo hành Thứ ba, nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực pháp luật 66 Tác giả hi vọng, nội dung kết nghiên cứu đạt Luận văn góp phần hồn thiện pháp luật trách nhiệm bảo hành chủ đầu tư, góp phần thúc đẩy phát triển thị trường, đảm bảo trật tự quản lý hành lĩnh vực Nhà chung cư, đảm bảo quy hoạch phát triển đô thị, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người tiêu dùng chủ thể kinh doanh nhà chung cư 67 ... hành Nhà chung cư Chủ Đầu Tư theo pháp luật Việt Nam Chương Giải pháp hoàn thiện pháp luật trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư Chủ Đầu Tư Chương LÝ LUẬN VỀ TRÁCH NHIỆM VÀ PHÁP LUẬT BẢO HÀNH NHÀ CHUNG. .. đồng trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư Theo đó, tác giả xây dựng khái niệm phân tích pháp luật nội dung lớn sau: Pháp luật chủ thể bảo hành chủ thể bảo hành; Pháp luật đối tư? ??ng bảo hành; Pháp luật. .. khái quát quy định pháp luật trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư chủ đầu tư Chương để tổng hợp, vướng mắc, bất cập quy định pháp luật trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư chủ đầu tư Chương Tổng quan