Nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư tại ngân hàng tmcp xăng dầu petrolimex

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ o0o - NGUYỄN THỊ MINH CHÂU NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ TẠI NGÂN HÀNG TMCP XĂNG DẦU PETROLIMEX LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG Hà Nội - Năm 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ o0o NGUYỄN THỊ MINH CHÂU NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ TẠI NGÂN HÀNG TMCP XĂNG DẦU PETROLIMEX Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 60 34 02 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN MẠNH HÙNG XÁC NHẬN CỦA XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HĐ CÁN BỘ HƯỚNG DẪN CHẤM LUẬN VĂN TS NGUYỄN MẠNH HÙNG PGS.TS.TRẦN THỊ THANH TÚ Hà Nội - Năm 2015 Cam kết Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các đoạn trích dẫn, số liệu sử dụng, kết nêu luận văn trung thực, nguồn gốc trích dẫn rõ ràng, có độ xác cao phạm vi hiểu biết chưa cơng bố cơng trình khác Hà Nội, ngày … tháng … năm 2015 Học viên Nguyễn Thị Minh Châu Lời cảm ơn Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Chương trình giảng dạy sau đại học Tài – Ngân hàng, Quý Thầy Cô giáo trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc Gia Hà Nội giúp trang bị kiến thức, tạo môi trường điều kiện thuận lợi suốt trình học tập thực luận văn Với lịng kính trọng biết ơn, xin bày tỏ lời cảm ơn tới TS Nguyễn Mạnh Hùng khuyến khích, dẫn tận tình cho tơi suốt thời gian thực cơng trình nghiên cứu Xin chân thành cảm ơn tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp hợp tác chia sẻ thông tin, cung cấp cho nhiều nguồn tài liệu, tư liệu, hữu ích phục vụ cho đề tài nghiên cứu Tôi xin gửi lời tri ân sâu sắc đến gia đình người bạn động viên, hỗ trợ tơi nhiều suốt q trình học tập, làm việc hoàn thành luận văn Chân thành cảm ơn! Học viên Nguyễn Thị Minh Châu TÓM TẮT Tác giả chọn đề tài: “GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN HÀNG TMCP XĂNG DẦU PETROLIMEX” làm đề tài luận văn với mong muốn đóng góp phần cơng sức vào phát triển chung nâng cao chất lượng cơng tác thẩm định tài chính, góp phần giảm thiểu rủi ro “nợ xấu” Ngân hàng TMCP Xăng dầu Petrolimex nói riêng kinh tế nói chung đồng thời đem lại hiệu mặt kinh tế khơng cho Ngân hàng mà cịn dự án doanh nghiệp vay vốn Đề tài luận văn hệ thống hóa vấn đề lý luận chung chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư ngân hàng thương mại.Đồng thời đánh giá thực trạng chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư Ngân hàng Thương mại Cổ phần Xăng dầu Petrolimex đưa đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư Ngân hàng Thương mại Cổ phần Xăng dầu Petrolimex MỤC LỤC CAM KẾT LỜI CẢM ƠN TÓM TẮT DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT………………………………………i DANH SÁCH BẢNG…………………………………………………………… ii DANH SÁCH HÌNH………………………………………………………………iii PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LUẬN VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ CỦA CÁC NHTM 1.1 Tình hình nghiên cứu 1.2 Thẩm định dự án đầu tƣ NHTM 1.2.1 Khái niệm thẩm định dự án đầu tư 1.2.2 Nội dung thẩm định dự án đầu tư .5 1.3 Thẩm định tài dự án đầu tƣ NHTM 1.3.1 Khái niệm thẩm định tài .8 1.3.2 Vai trị cơng tác thẩm định tài với NHTM 1.3.3 Các nội dung thẩm định tài dự án 10 1.4 Chất lƣợng thẩm định dự án đầu tƣ NHTM 29 1.4.1 Quan điểm chất lượng thẩm định dự án NHTM 29 1.4.2 Sự cần thiết nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án NHTM 30 1.4.3 Các tiêu đánh giá chất lượng thẩm định tài dự án NHTM 31 1.4.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định dự án NHTM 33 CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ THIẾT KẾ 38 2.1 Phƣơng pháp nghiên cứu 38 2.1.1 Phương pháp thu thập thông tin 38 2.1.2 Phương pháp tổng hợp 42 2.2 Địa điểm, thời gian thực nghiên cứu 42 2.3 Hạn chế trình nghiên cứu 43 CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ TẠI NGÂN HÀNG TMCP XĂNG DẦU PETROLIMEX 44 3.1 Tổng quan PGBank 44 3.1.1 Lịch sử hình thành phát triển PGBank 44 3.1.2 Cơ cấu tổ chức .45 3.1.3 Khái quát hoạt động kinh doanh PGBank 47 3.2 Thực trạng chất lƣợng thẩm định tài dự án PGBank 52 3.2.1 Các văn pháp lý hoạt động thẩm định tài dự án đầu tư .52 3.2.2 Quy trình thẩm định dự án PGBank 53 3.2.3 Chỉ tiêu định tính chất lượng thẩm định hiệu tài chínhdự án đầu tư PGBank 72 3.2.4 Chỉ tiêu định lượng chất lượng thẩm định hiệu tài dự án đầu tư PGBank .73 3.3 Đánh giá chất lƣợng thẩm định tài dự án đầu tƣ PGBank 74 3.3.1 Những kết đạt 74 3.3.2 Những tồn 77 3.3.3 Nguyên nhân 79 CHƢƠNG 4: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ TẠI NGÂN HÀNG TMCP XĂNG DẦU PETROLIMEX 84 4.1 Chiến lƣợc phát triển định hƣớng công tác thẩm định Ngân hàng TMCP Xăng dầu Petrolimex 84 4.1.1 Chiến lược phát triển chung PGBank .84 4.1.2 Định hướng công tác thẩm định dự án đầu tư PGBank .85 4.2 Một số giải pháp nâng cao chất lƣợng thẩm định tài dự án đầu tƣ 86 4.2.1 Tổ chức lại mơ hình tổ chức thẩm định mơ hình bảng tính thẩm định 86 4.2.2 Đổi phương pháp thẩm định 89 4.2.3 Giải pháp nguồn nhân lực 99 4.2.4 Giải pháp xây dựng hệ thống thông tin 101 4.3 Một số kiến nghị 104 4.3.1 Đối với Chính phủ ngành liên quan 104 4.3.2 Đối với NHNN 105 4.3.3 Đối với chủ đầu tư 105 KẾT LUẬN 106 TÀI LIỆU THAM KHẢO 108 PHỤ LỤC 109 DANH SÁCH CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT KÝ HIỆU STT NGUYÊN NGHĨA CAPM Mơ hình định giá tài sản vốn CAR Tỷ lệ an toàn vốn CBTĐ Cán thẩm định CIC Trung tâm thơng tin tín dụng CNTT Cơng nghệ thơng tin CSTK Chính sách tài khóa CSTT Chính sách tiền tệ DAĐT Dự án đầu tư EPV Quan điểm chủ đầu tư 10 KHDN Khách hàng doanh nghiệp 11 M&M Mơ hình Modigliani & Miller 12 NH Ngân hàng 13 NHNN Ngân hàng Nhà nước 14 NHTM Ngân hàng thương mại 15 QLRR Quản lý rủi ro 16 ROA Tỷ suất sinh lời tổng tài sản 17 ROE Tỷ suất sinh lời vốn chủ sở hữu 18 SXKD Sản xuất kinh doanh 19 TCTD Tổ chức tín dụng 20 TIPV Quan điểm tổng đầu tư 21 TMCP Thương mại cổ phần 22 TNDN Thu nhập doanh nghiệp 23 TNHH Trách nhiệm hữu hạn 24 TSCĐ Tài sản cố định 25 TSĐB Tài sản đảm bảo 26 TSLĐ Tài sản lưu động 27 WACC Chi phí vốn bình qn gia quyền 28 WB World Bank i DANH SÁCH BẢNG STT Bảng Bảng 1-1 Bảng 1-2 Bảng 1-3 Bảng 1-4 Bảng 1-5 Bảng 1-6 Bảng 3-1 Bảng 3-2 Bảng 3-3 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Bảng 3-4 Bảng 3-5 Bảng 3-6 Bảng 3-7 Bảng 3-8 Bảng 3-9 Bảng 3-10 Bảng 3-11 Bảng 3-12 Bảng 3-13 20 21 22 Bảng 3-14 Bảng 4-1 Bảng 4-2 Nội dung Nhận định NPV Nhân định IRR Nhân định thời gian hoàn vốn Nhận xét phương pháp B/C Nhận xét điểm hòa vốn Nhận định phương pháp độ nhạy Nguồn vốn huy động giai đoạn 2008-2013 Dư nợ phân theo nhóm nợ dự phịng rủi ro tín dụng giai đoạn 2008-2013 Các văn pháp lý hoạt động thẩm định tài dự án đầu tư Quy định thời gian giải hồ cho vay PGBank Tiến độ thi công dự án Bảng giả định tiêu tính tốn doanh thu Nguồn trả nợ dự án Các số đánh giá khả sinh lời Các tiêu hiệu dự án Phân tích độ nhạy doanh thu dự án Phân tích độ nhạy chi phí dự án Phân tích chiều độ nhạy doanh thu chi phí Tỷ lệ số dự án phải điều chỉnh lại tiêu giai đoạn 20102013 Tỷ lệ nợ xấu trích lập dự phịng giai đoạn 2008-2013 Các tiêu kế hoạch năm 2014 Xếp hạng độ nhạy của tiêu đến hiệu dự án ii Trang 18 19 21 22 23 25 47 50 52 60 62 63 68 69 70 71 71 71 73 74 85 98 dự án Ngồi có trao đổi CBTĐ nội ngân hàng nhằm nâng cao kiến thức  Thường xuyên tổ chức đợt tập huấn công tác thẩm định DAĐTvà phổ biến văn pháp lý thẩm định dự án  Sau buổi tập huấn, hội thảo có kiểm tra, sát hạch kiến thức mà CBTĐ thu được, đồng thời tổ chức đợt sát hạch định kỳ tháng/1 năm nhằm thúc đẩy việc nâng cao kiến thức, trình độ đạo đức, phẩm chất CBTĐ Thứ ba, cân nhắc thuê chuyên gia Nếu dự án lĩnh vực mới, quy mơ lớn có tính chất đặc thù, PGBank nên cân nhắc mời chuyên gia lĩnh vực kết hợp với CBTĐ có để nắm bắt thơng tin cần thiết thị trường, yếu tố kỹ thuật, hạn chế giả định chủ quan CBTĐ thiếu kiến thức ngành nghề cụ thể Từ đó, hiệu cơng tác thẩm định tài nâng cao nhiều 4.2.4 Giải pháp xây dựng hệ thống thông tin PGBank cần hồn thiện cơng tác thu thập thơng tin cơng tác thẩm định dự án đầu tư (i) Về thông tin khách hàng cung cấp phương pháp thu thập thông tin - Đối với thông tin từ báo cáo tài khách hàng cung cấp, Ngân hàng u cầu cần phải có bên thứ ba kiểm tốn báo cáo tài cách độc lập - Cán thẩm định phải trực tiếp đến nơi hoạt động sản xuất kinh doanh khách hàng để quan sát thực tế tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh khách hàng, sở vật chất, tính hiệu lao động,… để có thơng tin hỗ trợ cơng tác thẩm định tài kiểm chứng thông tin khách hàng cung cấp 101 - Thông tin mà cán thu thập cần tổng hợp từ nhiều nguồn khác nhau: khách hàng cung cấp, thông tin nội hệ thống NHTM, thông tin từ Trung tâm thơng tin tín dụng CIC, từ quan hữu quan, nhà cung cấp khách hàng, Tổ chức xếp hạng,… để so sánh, điều chỉnh để có thơng tin xác, đầy đủ phục vụ cho cơng tác thẩm định dự án Hình 4.12 Nguồn thông tin phục vụ công tác thẩm định (ii) Xây dựng trung tâm liệu lớn (big data center) 102 Hình 4.13 Mơ hình hệ thống thơng tin nội PGBank cần xây dựng hệ thống liệu tập trung toàn ngân hàng việc xây dựng ngân hàng thông tin dựa cập nhật thông tin DAĐT chi nhánh, tập hợp báo kinh tế vĩ mô, vi mô, liệu công ty niêm yết, báo tài quan trọng beta ngành, xếp hạng tín dụng trái phiếu phủ nước,… Việc đòi hỏi đội ngũ chuyên thu thập, xếp thông tin cách khoa học tạo điều kiện cho việc truy xuất thông tin cách nhanh chóng Do đó, trung tâm cơng nghệ thơng tin cần lên kế hoạch xây dựng hệ thống liệu hệ thống ngân hàng lõi làm sở cho việc phân tích dự án cách xác, tiết kiệm thời gian, chi phí cho ngân hàng 103 4.3 Một số kiến nghị 4.3.1 Đối với Chính phủ ngành liên quan Hoạt động Ngân hàng doanh nghiệp đặt tổng thể chịu điều chỉnh văn pháp lý hành Vì vậy, mơi trường pháp lý hồn chỉnh tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động Ngân hàng doanh nghiệp.Chính phủ nên nhanh chóng hồn thiện mơi trường pháp lý, đảm bảo tính đầy đủ, thống nâng cao hiệu lực việc điều chỉnh pháp luật hoạt động sản xuất kinh doanh Kịp thời ban hành thực thi văn thơng tư cụ thể hóa nghị định, nghị lĩnh vực tài tiền tệ Bên cạnh đó, nâng cao tính minh bạch điều hành CSTK để ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo diễn biến lãi suất, lạm phát không ảnh hưởng lớn đến hoạt động ngân hàng doanh nghiệp kinh tế Ngồi ra, Chính phủ cần ban hành quy định thông tư nhằm nâng cao hiệu cơng tác kế tốn – kiểm tốn, thống kê doanh nghiệp làm sở thông tin phục vụ cho công tác thẩm định dự án ngân hàng Có lộ trình u cầu thực chế độ kiểm toán bắt buộc hàng năm tất doanh nghiệp để đảm bảo tính trung thực, xác số báo cáo tài Thêm vào đó, chủ quản Bộ Cơng thương, Bộ Nơng nghiệp, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch Đầu tư, Tổng cục thống kê… cần hệ thống hóa thông tin liên quan đến lĩnh vực mà ngành phụ trách Các thơng tin cần cơng bố công khai, minh bạch website với khoảng thời gian nhanh hàng tháng, hàng quý để tạo thuận lợi cho ngân hàng việc truy xuất thông tin Bộ Kế hoạch Đầu tư cần có văn hướng dẫn quy hoạch tổng thể vùng, địa phương, định hướng xây dựng phát triển để hướng dẫn doanh nghiệp, ngân hàng tập trung vào tài trợ cho dự án, chương trình ưu tiên Chính phủ 104 4.3.2 Đối với NHNN NHNN đóng vai trị quan trọng việc định hướng, quản lý hoạt động ngân hàng, Do đó, vai trị NHNN lớn vấn đề nâng cao chất lượng công tác thẩm định tài DA ĐT Ngân hàng nhà nước Việt Nam cần đảm bảo sách tiền tệ linh hoạt, ổn định mang tính mục tiêu lâu dài, tránh tình trạng điều hành thiếu quán lúc nới lỏng mức lúc thắt chặt đột ngột nhằm giúp ngân hàng doanh nghiệp hoạt động ổn định, tránh phải điều chỉnh đột ngột trước cú sốc NHNN cần phát triển hệ thống thông tin thơng qua trung tâm thơng tin tín dụng (CIC) nhằm làm cho trung tâm thực trở thành nguồn cung cấp thông tin cách kịp thời, trung thực, khách quan cho NHTM trình hoạt động Từng bước hồn thiện mơ hình tổ chức hoạt động, đào tạo nâng cao trình độ cán CIC ban hành văn nhằm nâng cao hiệu lực công tác thu thập, cung cấp thông tin NHNN cần đầu mối tổ chức khóa học thường niên cho CBTĐ nên mời chuyên gia WB, IMF, ADB số quốc giá có ngành ngân hàng phát triển để nắm bát tiến bộ, áp dụng linh hoạt vào công tác thẩm định 4.3.3 Đối với chủ đầu tƣ Chủ đầu tư người hình thành ý tưởng đầu tư, trực tiếp vay vốn chịu trách nhiệm trực tiếp việc thực vận hành dự án đầu tư hợp tác chủ đầu tư ngân hàng có ảnh hưởng lớn tới thành cơng cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư - Chủ đầu tư cần nhận thức vai trị, vị trí cơng tác thẩm định dự án trước định đầu tư để thu hiệu cao từ dự án - Chủ đầu tư cần có kiến thức định lĩnh vực mà đầu tư, có tầm nhìn chiến lược cụ thể cho dự án Điều giúp cho dự án lập với đầy đủ 105 nội dung, xác, hợp lý, vừa tạo điều kiện để ngân hàng xem xét hồ sơ vay vốn thẩm định dự án cách nhanh chóng, dễ dàng - Chủ đầu tư nên áp dụng quy định pháp luật chế độ kế tốn kiểm tốn, cơng bố thông tin đầy đủ, trung thực, kịp thời - Một dự án liên quan đến nhiều luật khác điều chỉnh Do đó, chủ đầu tư cần nhanh chóng cập nhật nghiên cứu thay đổi quy định Nhà nước lĩnh vực mà dự án liên quan Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần cập nhật quy hoạch tổng thể vùng, miền, địa phương để đưa ý tưởng đầu tư phù hợp, góp phần xây dựng hồ sơ vay vốn dự án cách hợp lý KẾT LUẬN Mặc dù thẩm định tài dự án đầu tư khía cạnh cần tiến hành đánh giá dự án trước định tài trợ định đầu tư Tuy nhiên, yếu tố phức tạp thẩm định tài phần kết nối phần trước thẩm định thị trường, kỹ thuật… việc nâng cao thẩm định hiệu tài đặc biệt trọng quan tâm Trong luận văn này, tác giả đưa sở lý thuyết chung làm tảng cho việc phân tích cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư PGBank thu kết sau: Bài luận văn góp phần làm rõ quy trình, quy định liên quan đến hoạt động thẩm định tài dự án đầu tư PGBank Trên sở nắm rõ quy trình, luận văn sâu vào phân tích thực trạng chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư, đồng thời thực trình bày dự án cụ thể mà PGBank thẩm định theo quy trình PGBank Sau đó, , luận văn thực đánh giá chất lượng dự án mà PGBank thực Sau phân tích chất lượng dự án thực trình bày dự án cụ thể mà PGBank thẩm định từ đưa đánh giá tính hiệu hạn chế cần phải khắc phục, tác giả thực thẩm định lại dự 106 án để khắc phục nhược điểm dự án thẩm định trước với phương pháp dựa giả định thận trọng Từ kết thu phân tích thực trạng kết hợp với định hướng Ban lãnh đạo thời gian tới, luận văn mạnh dạn đưa giải pháp kiến nghị để góp phần nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư PGBank Với kết trên, em mong muốn đóng góp phần cơng sức để nâng cao hiệu cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư PGBank Mặc dù cố gắng hết sức, lực có hạn nên luận văn không tránh khỏi thiếu sót Do vậy, em mong muốn nhận góp ý, bổ sung thầy cô giáo để giúp đề tài hoàn thiện 107 TÀI LIỆU THAM KHẢO Asworth Damodaran, 2000 Định giá đầu tư Dịch từ tiếng Anh Người dịch Nhóm Tinh Vân Media, 2010 Hà Nội: Nhà xuất Tài Chính Báo cáo quản lý rủi ro phòng Quản lý rủi ro – PGBank Báo cáo tài chính, cáo bạch năm 2008 - 2013 Báo cáo thường niên PGBank năm 2008 – 2013 Đinh Thế Hiển, 2009 Lập thẩm định hiệu tài dự án đầu tư Hà Nội: Nhà xuất Thống Kê Nguyễn Bạch Nguyệt, 2008 Lập dự án đầu tư Hà Nội: Nhà xuất Đại học Kinh tế quốc dân Nguyễn Đức Trung, 2008 Áp dụng phần mềm Crystal Ball nhằm nâng cao hiệu thẩm định dự án đầu tư giai đoạn kinh tế lạm phát Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng, số 74, tháng 7, trang 15-16-17 Quyết định 00002/2007 – quy định thời gian giải hồ sơ cho vay PGBank Quyết định 03/2010 Tổng giám đốc PGBank 10 Tô Ngọc Hưng, 2008 Giáo trình Tài trợ dự án Hà Nội: Nhà xuất Thống Kê 12 Nguyễn Thị Hiền, 2013 Thẩm định dự án đầu tư giai đoạn Tạp chí Hỗ trợ phát triển, số 5, tháng 3, trang -6 -7 13 Đặng Vinh Anh, 2014 Các nguyên tắc thẩm định tài dự án đầu tư Tạp chí tài chính, số 10, tháng 11, trang -10 PHỤ LỤC Phụ lục Danh mục hồ sơ cần thiết cho dự án đầu tƣ TT Danh mục hồ sơ Ngồi cơng văn đề nghị khác hàng cần có hồ sơ sau: A Khách hàng tổ chức I Hồ sơ khách hàng Giấy phép thành lập (nếu thành lập trước ngày 1/1/2000), đăng ký kinh doanh, GIấy phép hành nghề loại hình quy định phải có giấy phép theo quy định pháp luật Quyết định bổ nhiệm đại diện theo pháp luật Quyết định bổ nhiệm kế toán trưởng Điều lệ hoạt động cơng ty Quy chế quản lý tài (nếu có) Các hồ sơ khác (nếu có) II Báo cáo tài Báo cáo tài năm báo cáo đến thời điểm gần Thuyết minh báo cáo tài Báo cáo chi tiết phải thu – phải trả năm gần Báo cáo tồn kho Các hồ sơ khác (nếu có) III Hồ sơ đề nghị cấp hạn mức tín dụng Kế hoạch kinh doanh Các hợp đồng ký chuẩn bị thực Các hợp đồng thực trước để tham khảo Các hồ sơ khác (nếu có) IV Phƣơng án kinh doanh Hợp đồng đầu vào, (nếu có), kế hoạch mua hàng, đơn đặt hàng, báo cáo hàng tồn kho sẵn có Hợp đồng đầu (nếu có), kế hoạch, phương án bán hàng Phương án kinh doanh V Dự án đầu tƣ Báo cáo nghiên cứu khả thi duyệt Hồ sơ pháp lý dự án (quyết định phê duyệt dự án cấp có thẩm quyền, định giao đất/hợp đồng cho thuê đất/Giấy cnqsd đất, giấy phép xây dựng, vẽ quy hoạch chi tiết 1/500 Hồ sơ thi cơng xây dựng (hợp đồng thi cơng, dự tốn đầu tư, hợp đồng tư vấn giám sát, hợp đồng tư vấn thiết kế…) Phụ lục 2: Các hợp đồng thuê kinh doanh chợ TT Tên khách hàng Nguyễn Thùy Trang Triệu Trần Phú Hoàng Thị Hồng Chang Dương Thị Hoa Phạm Thị Hường Phan Quốc Tuấn 18 18 TG thuê (năm) 5 18 18 18 150 5 DT thuê Đơn giá/m2 Địa điểm thuê Số tiền đặt cọc 83,333 Tầng hầm 83,333 Tầng hầm 27,000,000 27,000,000 Tầng hầm Tầng hầm Tầng hầm Tầng hầm 27,000,000 27,000,000 27,000,000 83,333 83,333 83,333 80,000 Phụ lục 3:Các hợp đồng thuê kiot tầng TT 10 Tên khách hàng Dương Ngọc Cương Trần Tú Dương Đinh Thị Thu Hà Nguyễn Thị Chiến Chu Thị Thơm Lê Thị Hoa Phan Hưng Nguyễn Thị Thu Bùi Thị Là Cơng ty CN Hóa Chất Mỏ Việt Bắc 120 80 80 80 40 80 40 40 80 TG thuê (năm) 3 3 3 3 280 30 Địa điểm thuê Số tiền đặt cọc 125,000 125,000 125,000 125,000 125,000 125,000 125,000 125,000 125,000 Tầng Tầng Tầng Tầng Tầng Tầng Tầng Tầng Tầng 50,000,000 80,000,000 50,000,000 50,000,000 60,000,000 50,000,000 60,000,000 60,000,000 130,000 Tầng Đơn giá/m2 Địa điểm thuê Số tiền đặt cọc 500 1,000 TG thuê (năm) 10 80,000 80,000 Tầng Tầng 30,000,000 50,000,000 150 150,000 Tầng 50,000,000 300 150,000 Tầng 100,000,000 1086,5 30 130,000 Tầng (*) DT thuê Đơn giá/m2 Phụ lục 4:Các hợp đồng thuê tầng TT Tên khách hàng Thế Giới đèn Hà Lan Áo Cưới Việt Phượng Công ty TNHH Sơn Nam Cửa hàng nội thất 720 Cơng ty CN Hóa Chất Mỏ Việt Bắc DT thuê (*) Riêng khách hàng Công ty CN Hóa Chất Mỏ Việt Bắc: việc đặt cọc khách àng hoán đổi việc cung cấp nguyên vật liệu vào cơng trình với số tiền 2,145,340,000 VND Phụ lục 5:Doanh thu dự kiến dự án DOANH THU DT từ cho thuê KD chợ truyền thống DT từ cho thuê bãi gửi xe ô tô DT từ cho thuê kiot tầng 2013 2014 2015 2016 2017 2018 711.17 711.17 711.17 888.96 888.96 888.96 1,224.00 1,224.00 1,224.00 1,224.00 1,224.00 1,224.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00 DT từ cho thuê trưng bày, giới thiệu SP 652.80 652.80 652.80 652.80 652.80 652.80 DT từ kinh doanh tiệc cưới, nhà hàng T1 8,400.00 9,240.00 10,164.00 11,180.40 12,298.44 13,528.28 DT từ cho thuê làm Showroom áo cưới 960.00 960.00 960.00 960.00 960.00 960.00 3,107.43 3,107.43 3,655.80 3,655.80 3,655.80 7,260.00 7,986.00 8,784.60 9,663.06 10,629.37 DT từ cho thuê VP tầng + tầng 3,107.43 DT từ kinh doanh nhà hàng, café tầng áp mái 6,600.00 Tổng Doanh thu toàn dự án 23,155.40 DOANH THU 2019 DT từ cho thuê KD chợ truyền thống 1,022.30 DT từ cho thuê bãi gửi xe ô tô 1,407.60 DT từ cho thuê kiot tầng 1,725.00 DT từ cho thuê trưng bày, giới thiệu SP 750.72 DT từ kinh doanh tiệc cưới, nhà hàng T1 14,881.11 DT từ cho thuê làm Showroom áo cưới 1,104.00 DT từ cho thuê VP tầng + tầng 4,204.17 DT từ kinh doanh nhà hàng, café tầng áp mái 12,223.77 Tổng Doanh thu toàn dự án 37,318.68 Phụ lục 06: Lịch trả nợ 24,655.40 2020 26,305.40 2021 28,846.56 2022 30,843.06 2023 33,039.21 2024 1,022.30 1,022.30 1,022.30 1,022.30 1,175.65 1,407.60 1,407.60 1,407.60 1,407.60 1,618.74 1,725.00 1,725.00 1,725.00 1,725.00 1,983.75 750.72 750.72 750.72 750.72 863.33 14,881.11 14,881.11 14,881.11 14,881.11 16,369.22 1,104.00 1,104.00 1,104.00 1,104.00 1,269.60 4,204.17 4,204.17 4,204.17 4,204.17 4,834.80 12,223.77 12,223.77 12,223.77 12,223.77 14,057.34 37,318.68 37,318.68 37,318.68 37,318.68 42,172.42 Kỳ hạn Dư nợ Trả nợ gốc Trả lãi Trả lãi Trả gốc trả nợ đầu kỳ kỳ kỳ năm năm Quý 5,000,000,000 237,500,000 20,000,000,000 950,000,000 35,000,000,000 1,662,500,000 2,850,000,000 35,000,000,000 1,662,500,000 35,000,000,000 1,662,500,000 35,000,000,000 1,750,000,000 1,662,500,000 33,250,000,000 1,750,000,000 1,579,375,000 6,566,875,000 3,500,000,000 31,500,000,000 1,750,000,000 1,496,250,000 29,750,000,000 1,750,000,000 1,413,125,000 28,000,000,000 1,750,000,000 1,330,000,000 26,250,000,000 1,750,000,000 1,246,875,000 5,486,250,000 7,000,000,000 24,500,000,000 1,750,000,000 1,163,750,000 22,750,000,000 1,750,000,000 1,080,625,000 21,000,000,000 1,750,000,000 997,500,000 19,250,000,000 1,750,000,000 914,375,000 4,156,250,000 7,000,000,000 17,500,000,000 1,750,000,000 831,250,000 15,750,000,000 1,750,000,000 748,125,000 14,000,000,000 1,750,000,000 665,000,000 12,250,000,000 1,750,000,000 581,875,000 2,826,250,000 7,000,000,000 10,500,000,000 1,750,000,000 498,750,000 8,750,000,000 1,750,000,000 415,625,000 7,000,000,000 1,750,000,000 332,500,000 5,250,000,000 1,750,000,000 249,375,000 1,496,250,000 7,000,000,000 3,500,000,000 1,750,000,000 166,250,000 1,750,000,000 1,750,000,000 83,125,000 249,375,000 3,500,000,000 23,631,250,000 35,000,000,000 Năm 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Tổng Phụ lục 7: Chi phí dự kiến dự án CHI PHÍ DOANH KINH 2013 Lƣơng 1,312.80 Lương quản lý tòa nhà 2014 2015 2016 2017 1,747.34 1,922.07 2018 1,444.08 1,588.49 2,114.28 66.00 72.60 79.86 87.85 96.63 106.29 Lương bảo vệ 132.00 145.20 159.72 175.69 193.26 212.59 Lương kế toán Lương NV hành 76.80 84.48 33.00 92.93 36.30 102.22 112.44 123.69 48.32 30.00 Lương đầu bếp, nhân viên phục vụ nhà hàng, tiệc cưới, bar, café 900.00 Tạp vụ, thời vụ 108.00 Chi phí nguyên vật liệu cho cửa hàng tiệc cƣới, café giải khát 6,000.00 990.00 1,089.00 118.80 130.68 6,600.00 7,260.00 39.93 43.92 1,197.90 1,317.69 143.75 158.12 7,986.00 8,784.60 1,449.46 173.94 9,663.06 Bảo hiểm lao động 36.29 39.92 43.91 48.30 53.13 58.44 Chi phí thuê đất 478.36 478.36 478.36 478.36 478.36 478.36 276.00 276.00 276.00 276.00 276.00 4,083.08 4,083.08 4,083.08 4,083.08 4,083.08 5,486.25 4,156.25 2,826.25 1,496.25 249.38 123.28 131.53 144.23 154.22 165.20 18,530.96 18,017.61 Chi phí điện nƣớc 276.00 Chi phí hao (thời gian khấu hao 30 năm 4,083.08 Lãi vay 6,566.88 Chi phí khác (0.5% Doanh thu) 115.78 Tổng chi phí CHI PHÍ DOANH 18,869.18 17,589.56 17,247.71 17,087.79 KINH 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Lƣơng 2,325.71 2,558.28 2,814.10 3,095.51 3,405.07 3,745.57 Lương quản lý tòa nhà 116.92 128.62 141.48 155.62 171.19 188.31 Lương bảo vệ 233.85 257.23 282.95 311.25 342.37 376.61 Lương kế toán 136.06 149.66 164.63 181.09 199.20 219.12 Lương NV hành 53.15 Lương đầu bếp, nhân viên phục vụ nhà hàng, tiệc cưới, bar, café 1,594.40 58.46 64.31 70.74 77.81 85.59 1,753.85 1,929.23 2,122.15 2,334.37 2,567.81 Tạp vụ, thời vụ 191.33 Chi phí nguyên vật liệu cho cửa hàng tiệc cƣới, 9,663.06 café giải khát 210.46 231.51 254.66 280.12 308.14 9,663.06 9,663.06 9,663.06 10,629.37 10,629.37 Bảo hiểm lao động 64.29 70.72 77.79 85.57 94.12 103.53 Chi phí thuê đất 478.36 478.36 478.36 478.36 621.87 621.87 276.00 276.00 276.00 276.00 345.00 431.25 Chi phí điện nƣớc Chi phí hao (thời gian khấu hao 30 4,083.08 4,083.08 4,083.08 4,083.08 4,083.08 4,083.08 năm 0 0 0 Lãi vay Chi phí khác (0.5% 186.59 186.59 186.59 186.59 186.59 210.86 Doanh thu) Tổng chi phí 17,077.09 17,316.09 17,578.98 17,868.17 19,365.09 19,825.53 Phụ lục 8:Dịng tiền dự án Năm Tổng vốn đầu tư 2013 2014 2015 2016 2017 2018 13,865 14,163 14,455 15,352 15,776 16,296 13,865 0.8634 11,97 14,163 0.7454 14,455 0.6436 15,352 0.5557 15,776 16,296 0.4798 0.4142 10,557 9,303 8,531 7,569 6,750 11,971 22,528 31,832 40,362 47,931 54,682 2019 2020 2021 2022 2023 2024 19,264 19,085 18,888 18,671 17,548 20,843 64,096 Dòng tiền ròng = LNST + K.hao + I Thu hồi Hệ số chiết khấu Hiện giá thu hồi Hiện giá thu hồi tích lũy Năm Tổng vốn đầu tư Dòng tiền ròng = LNST + K.hao + I Thu hồi Hệ số chiết khấu Hiện giá thu hồi Hiện giá thu hồi tích lũy (64,096) 15.8% 86,453 19,264 19,085 18,888 18,671 17,548 35,942 0.3576 0.3088 0.2666 0.2302 0.1987 0.1716 6,890 5,893 5,036 4,298 3,488 6,167 61,571 67,465 72,500 76,798 80,286 86,453 ... TRẠNG CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ TẠI NGÂN HÀNG TMCP XĂNG DẦU PETROLIMEX CHƢƠNG 4: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ TẠI NGÂN HÀNG TMCP XĂNG DẦU PETROLIMEX. .. chung chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư ngân hàng thương mại Đánh giá thực trạng chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư Ngân hàng Thương mại Cổ phần Xăng dầu Petrolimex Đề xuất giải pháp nhằm nâng. .. thẩm định tài dự án đầu tư Ngân hàng Thương mại Cổ phần Xăng dầu Petrolimex đưa đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư Ngân hàng Thương mại Cổ phần Xăng dầu Petrolimex