Nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng hiện nay là một xu thế khách quan. Trong hơn một thập kỉ lại đây xu thế toàn cầu hóa nền kinh tế thế giới gia tăng mạnh mẽ gắn liền với sự phát triển của khoa học công nghệ và sự gia tăng hàng loạt các vấn đề toàn cầu như môi trường, dân số… Đi cùng với các yếu tố đó là sự gia tăng mạnh mẽ nhu cầu về nhà đất và bất động sản. Điều này đặt ra yêu cầu khách quan đòi hỏi các từng địa phương, các cấp ban ngành, cơ quan có thẩm quyền phải có chiến lược phù hợp nhằm điều chỉnh và tối đa hóa niềm tin của ngưòi dân vào các hoạt động bất động sản Việt Nam thời kì CNHHDH đất nước. Vì vậy, việc đẩy mạnh phát triển kinh tế xã hội cùng các vấn đề về nhà ở và các nhu cầu về bất động sản của ngưòi dân là một vấn đề quan trọng, cấp bách trong đời sống thường nhật. Hà Nội nổi tiếng với đặc điểm đất chật ngưòi đông nên vấn đề bất động sản cho ngưòi dân luôn gặp nhiều trở ngại và thách thức.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA KINH TẾ QUỐC TẾ -*** TIỂU LUẬN ĐỀ TÀI: TÌNH HÌNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGƯỜI DÂN HÀ NỘI NĂM 2020 Họ tên Mã sinh viên : Nguyễn Như Ngọc : 1614410055 Lớp tín : TOA301.2 Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Trọng Hải Hà Nội, tháng năm 2021 LỜI NÓI ĐẦU Nhu cầu bất động sản Việt Nam nói chung Hà Nội nói riêng xu khách quan Trong thập kỉ lại xu tồn cầu hóa kinh tế giới gia tăng mạnh mẽ gắn liền với phát triển khoa học- công nghệ gia tăng hàng loạt vấn đề toàn cầu môi trường, dân số… Đi với yếu tố gia tăng mạnh mẽ nhu cầu nhà đất bất động sản Điều đặt yêu cầu khách quan đòi hỏi địa phương, cấp ban ngành, quan có thẩm quyền phải có chiến lược phù hợp nhằm điều chỉnh tối đa hóa niềm tin ngưịi dân vào hoạt động bất động sản Việt Nam thời kì CNH-HDH đất nước Vì vậy, việc đẩy mạnh phát triển kinh tế xã hội vấn đề nhà nhu cầu bất động sản ngưòi dân vấn đề quan trọng, cấp bách đời sống thường nhật Hà Nội tiếng với đặc điểm "đất chật ngưịi đơng" nên vấn đề bất động sản cho ngưịi dân ln gặp nhiều trở ngại thách thức Nhằm nâng cao tư hiểu biết vấn đề thống kê kinh tế, nhóm … chọn đề tài: "Tình hình đầu tư bất động sản người dân Hà Nội năm 2020" Trong trình nghiên cứu thống kê, chúng em nhận giúp đỡ nhiệt tình TS Nguyễn Trọng Hải bạn sinh viên trường Do trình tiếp xúc với mơn học cịn nhiều hạn chế, tiểu luận khơng thể tránh khỏi nhiều thiếu sót Em mong thầy bạn có góp ý mang tính xây dựng để sản phẩm bọn em tốt Em xin chân thành cảm ơn PHẦN I: SỐ LIỆU ĐIỀU TRA Đặt vấn đề 1.1 Hoàn cảnh mục đích 1.1.1 Bối cảnh chung Nền kinh tế nước ta năm qua chấm dứt tình trạng suy thối, phát triển tương đối tồn diện liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao Từ năm 1986 kinh tế nước ta chuyển từ kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường theo định hướng xã hội có điều chỉnh Nhà nước, kinh tế nhiều thành phần hình thành rõ nét Nền kinh tế nước ta chuyển đổi bước theo hướng khai thác khả đầu tư phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phương hướng hiệu quy mô đầu tư Thủ Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh nơi tập trung nhiều điều kiện ưu việt thu hút vốn đầu tư nước quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy lôi kéo vùng khác phát triển Để tăng cường đầu tư vùng đô thị khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng sách ưu tiên luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp lợi ích đáng chủ đầu tư hình thành đồng loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật cơng nghệ bật lên thị trường BĐS 1.1.2 Hoàn cảnh cụ thể Các vùng miền Bắc thời kỳ đầu tư phát triển kinh tế, phát triển công nghiệp đô thị mạnh mẽ nên tiếp tục ổn định phát triển thị trường bất động sản cuối năm 2019 kì vọng sang năm 2020 có bước tăng vọt mạnh mẽ việc đầu tư phát triển sở hạ tầng thành phố đầu tàu kinh tế nước, đặc biệt Hà Nội – nơi mà nhu cầu nhà đất người dân vốn cao lại cịn cao Theo Hội Mơi giới bất động sản Việt Nam, việc doanh nghiệp lớn đẩy mạnh đầu tư vào thị trường nhà đất năm 2017 thể tín hiệu lạc quan tươi sáng cho thị trường bất động sản Hà Nội Hiện dự án phát triển bất động sản triển khai mạnh nhiều tỉnh nước Tuy nhiên quan cho rằng, diễn biến khơng thể phá độc tơn đầu tư phát triển dự án bất động sản Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Nha Trang số đặc biệt Hà Nội, dẫn chứng việc khơng dự án đất quanh huyện ngoại thành Hà Nội, vòng tuần tiêu thụ hết hàng Thậm chí có nơi, lơ đất nền, nhà đầu tư cịn phải trả khoản chênh 500 đến 600 triệu đồng mua Nắm tình hình hồn cảnh việc nghiên cứu, theo dõi sát sao, bám sát nhu cầu người dân điều cấp bách, mang ý nghĩa sống Kinh doanh BĐS tạo lợi nhuận lớn dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tư BĐS vốn nước vốn tích luỹ tầng lớp dân cư Nhà đất lĩnh vực quan trọng chứa đựng yếu tố kinh tế – xã hội – trị, quản lý, xem xét tình hình đầu tư thị trường BĐS người dân thành phố trọng điểm, mũi nhọn Hà Nội kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất mục đích tránh lãng phí đất, tạo chỗ cho nhân dân, đảm bảo sách quy hoạch Nhà nước… 1.2 Đối tượng nghiên cứu - Trực tiếp nghiên cứu, tìm hiểu, điều tra thị trường bất động sản Hà Nội so sánh, đối chiếu với số vùng khác - Phạm vi nghiên cứu: số hoat động mua bán, thái độ, thị hiếu người dân thông kê phương pháp thống kê giảng dạy, tìm hiểu lớp thực tế đồng thời đánh giá tiềm phát triển thị trường đầu tư bất động sản Hà Nội 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng - Nhân tố tự nhiên: vị trí, hình dạng, kích thước, diện tích miếng đất hay lơ đất, tình trạng mơi trường,… - Nhân tố kinh tế: tiện nghi gắn liền với bất động sản, yếu tố liên quan đến thị trường, khả tạo thu nhập từ bất động sản người dân - Nhân tố liên quan đến trị pháp lý: yếu tố pháp lý bất động sản, nhóm nhân tố thuộc kinh tế vĩ mơ, thành phần văn hóa xã hội 1.4 Các tiêu đánh giá - Tổng mức đầu tư người dân vào dự án nhà - Phân tích, thống kê hiệu kinh tế rủi ro kinh tế phát sinh từ dự án: chi phí hàng năm, tỉ suất lợi ích chi phí, sức mua,… Xây dựng hệ thống tiêu thống kê đầu tư bất động sản 2.1 Căn để xây dựng hệ thống tiêu đầu tư bất động sản 2.1.1 Vai trò bất động sản kinh tế Việt Nam a, Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân Bất động sản tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng bất động sản tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến Bất Động Sản chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo đánh giá chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa khai thác ẩn chứa bất động sản nước thuộc giới thứ lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA nước phát triển dành cho nước phát triển vòng 30 năm qua Bất bộng sản cịn tài sản lớn hộ gia đình Trong điều kiện kinh tế thị trường BĐS chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, cịn nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động chấp b, Thị trường bất động sản phát triển nguồn vốn lớn chỗ huy động Đây nội dung có tầm quan trọng nhiều nhà nghiên cứu giới chứng minh đến kết luận quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá định giá khoa học, thống tạo cho kinh tế quốc gia tiềm đáng kể vốn để từ phát triển kinh tế - xã hội đạt mục tiêu đề Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp bất động sản chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trị quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt đầu tư phát triển sở hạ tầng kinh tế c, Phát triển quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu Kinh nghiệm nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn nước cơng nghiệp hố tỷ lệ thị hố thường chiếm từ 60 -80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu thị hố nước ta vấn đề lớn có tầm quan trọng đặc biệt nước ta chuyển sang chế thị trường điều kiện thiết chế quản lý Nhà nước cơng tác quy hoạch chưa thực thi có chất lượng hiệu việc phát triển quản lý thị trường bất động sản đô thị phải đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục tốn vướng mắc tương lai d, Phát triển quản lý tốt thị trường bất động ản góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với thị trường thị trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá chuyên gia kinh tế, nước phát triển đầu tư vào lĩnh vực bất ộng sản tăng lên USD có khả thúc đẩy ngành có liên quan phát triển từ 1,5 - USD Phát triển điều hành tốt thị trường bất động sản có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thơng qua biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ tạo nên chuyển dịch đáng kể quan trọng cấu ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước Theo thống kê Tổng cục thuế khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất giai đoạn 1996 - 2000 bình quân 4.645 tỷ đồng/năm tỷ lệ chiếm gần 30% giao dịch, 70% chưa kiểm sốt thực tế giao dịch khơng thực nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy chế, sách pháp luật để giao dịch bất động sản thức (có đăng ký thực nghĩa vụ thuế) đổi chế giao dịch theo giá thị trường hàng năm thị trường bất động sản đóng góp cho kinh tế 20.000 tỷ đồng năm e, Phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản đáp ứng nhu cầu xúc ngày gia tăng nhà cho nhân dân từ đô thị - nông thôn Thị trường nhà phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn thị trường bất động sản Thị trường nhà thị trường sôi động thị trường bất động sản, “sốt” nhà đất hầu hết “sốt” nhà lan toả sang thị trường bất động sản khác ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân Vì vậy, phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phù hợp với thu nhập người dân vai trò quan trọng quản lý nhà nước thị trường bất động sản nhà 2.1.2 Các yếu tố tác động đến đầu tư bất động sản Hà Nội a, Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên Hà Nội có vị trí 21.0278° vĩ độ Bắc 105.8342° kinh độ Đông Hà Nội nằm tiếp giáp với tỉnh Thái Nguyên, Vĩnh Phúc phía bắc; Hà Nam, Hịa Bình phía nam; tỉnh Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng n phía đơng Hịa Bình, Phú Thọ phía tây Hà Nội nằm phía hữu ngạn sơng Đà hai bên sơng Hồng, đồng chiếm 3/4 diện tích thành phố Bởi Hà Nội nơi có vị trí địa thuận lợi để trở thành trung tâm trị, kinh tế, văn hóa, khoa học đầu mối giao thông quan trọng Việt Nam Khí hậu Hà Nội tiêu biểu cho kiểu khí hậu Bắc với đặc điểm khí hậu nhiệt đới gió mùa ẩm, nóng mưa nhiều mùa hè, lạnh mưa mùa đơng Chính thuận lợi điều kiện tự nhiên mà Hà Nội nơi thu hút nhiều khách du lịch nước ngồi nước, với phát triển kinh tế không ngừng thu hút người dân từ tỉnh lẻ đến sinh sống Do đó, nhu cầu nhà ở, chung cư, khách sạn, … ngày tăng, điều tác động mạnh đến tình hình bất động sản nơi b, Quy hoạch đô thị Bỏ lại phía sau xuất phát điểm nơng nghiệp, lại trải qua nhiều chiến tranh, Việt Nam có bước tiến nhanh phát triển kinh tế, xây dựng thị phát triển kinh tế đô thị điều kiện then chốt.Thêm vào đó, thị hóa q trình quan trọng tất yếu để phát triển kinh tế- xã hội nên 30 năm phát triển, số lượng đô thị tăng lên nhanh chóng Và định 445&1659 rõ đô thị trung tâm lớn cực lớn thủ đô Hà Nội c, Dân số Là nước có tốc độ tăng dân số nhanh khu vực giới, Việt Nam chủ động nguồn nhân lực trẻ, dồi vào độ tuổi lao động Trung bình năm dân số tăng khoảng triệu người Hơn nữa, tác động thị hóa, dịch chuyển người lao động từ nông thôn thành thị để kiếm việc làm điều thiết yếu, kéo theo nhu cầu bứt thiết nhà (Chinhphu.vn) – Theo số liệu thống kê nhất, dân số trung bình địa bàn thành phố Hà Nội năm 2017 7.654,8 nghìn người, tăng 1,8% so năm trước Trong đó, dân số thành thị 3.764,1 nghìn người, chiếm 49,2% tăng 1,7% so năm 2016; dân số nông thơn 3.890,7 nghìn người, chiếm 50,8% tăng 1,8% d, Kinh tế vĩ mô năm 2017 Đầu năm 2017 kinh tế Việt Na chuyên gia dự báo gặp nhiều thách thức nhiều nguyên nhân từ việc hủy bỏ TPP, cấu kinh tế nhiều bất cập, trần nợ công cao, xu bảo hộ thương mại toàn cầu… Tuy nhiên đến cuối năm, kinh tế Việt Nam cán đích cách ngoạn mục với tiêu đạt ấn tượng: - GDP thực tăng trưởng 6,81%, vượt mục tiêu đề 6,7% cao mức tăng năm từ 2011 – 2016 Hoạt động kinh doanh bất động sản tăng 4,07% (mức tăng cao kể từ năm 2011), đóng góp 0,21 điểm phần trăm vào mức tăng GDP nước - Chỉ số giá tiêu dùng CPI mức trung bình 3,53 % với lạm phát ổn định mức 1,41 % - Với điều kiện thuận lợi từ lạm phát giảm, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tháng cắt giảm lãi suất tái chiết khấu tái cấp vốn 25 điểm tương ứng 4,25 6,25% - Tăng trưởng tín dụng đạt mức 16,96% (Nguồn: Tổng cục thống kê) e, Các sách ảnh hưởng đến thị trường bất động sản năm 2017 *Chính sách phủ, sách tài năm 2017 ảnh hưởng đến thị trường bất động sản: - Thông tư 06 Ngân hàng Nhà nước: Hệ số rủi ro khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản tăng từ 150% đến 200% từ 1/1/2017 - QĐ số 1013/QĐ-TT ngày 6/6/2016 lãi suất cho vay nhà xã hội Ngân hàng Chính sách xã hội 4,8%/năm *Chính sách Tài chính: - Gói hỗ trợ 30 000 tỷ đồng hết hiệu lực, nhà đầu tư xây dựng dở dang phải vay ngân hàng theo lãi xuất thương mại (khoảng 6,9% năm đầu tiên, sau khoảng 9-10%/năm) Với mức lãi chủ đầu tư khống thể xây dựng nhà bán với giá nhà xã hội - Quốc hội thông qua Nghị 42 xử lý nợ xấu đã, nhân tố chủ lực thúc đẩy hoạt động mua bán- sáp nhập dự án thị trường nhà đất 2.2 Hệ thống tiêu thống kê Hệ thống tiêu thống kê tập hợp tiêu có khả phản ánh mặt, đặc trưng quan trọng, mối liên hệ mặt tổng thể nghiên cứu, tổng thể nghiên cứu với tượng có liên quan Nó có tác dụng lượng hóa mặt cấu mối liên hệ tượng nghiên cứu Hệ thống tiêu đầu tư bất động sản thành phố Hà Nội bao gồm tiêu sau: -Số lượng nhà Hà Nội năm 2017 -Diện tích nhà cơng vụ có sử dụng Hà Nội năm 2017 -Tổng số nhà hoàn thành năm 2017 Hà Nội -Tổng diện tích nhà theo dự án hồn thành năm 2017 Hà Nội -Chỉ số giá giao dịch số loại hình bất động sản Hà Nội năm 2017 -Số lượng giao dịch diễn Hà Nội năm 2017 -Chỉ số giá bất động sản Hà Nội năm 2017 -Diện tích nhà bình quân đầu người Hà Nội năm 2017 -Tổng lượng vốn đầu tư vào bất động sản Hà Nội năm 2017 -Tỉ lệ đầu người mét vuông đất Điều tra thống kê 3.1 Thiết kế phiếu điều tra a, Nguyên tắc xây dựng phiếu điều tra - Phiếu điều tra phải thiết kế gọn, câu hỏi rõ ràng tạo gợi nhớ cho đối tượng điều tra Các nội dung thông tin cần thu thập phải đặt thành câu hỏi đơn giản hai phía dễ nhập cuộc, tạo hội người thu thập thông tin người cung cấp thông tin dễ hiểu vsf hiểu theo nghĩa nhất, không nên hỏi vấn đè trừu tượng, trả lời - Hệ thống tiêu thức thiết kế mối liên hệ với để thơng tin thu hữu ích - Các câu hỏi phải phục vụ thiết thực cho mục đích điều tra - Các câu hỏi vừa khai thác thơng tin cần thiết vừa có tính kiểm tra để đảm bảo tính khoa học tính xác thơng tin thu thập b, Các loại câu hỏi Xét theo tính chất thông tin thu thập chia làm hai loại câu hỏi: - Câu hỏi định tính - Câu hỏi định lượng c, Xây dựng phiếu điều tra Áp dụng nguyên tắc trên, để điều tra tình hình đầu tư bất động sản Hà Nội, ta có phiếu điều tra sau: Phiếu 1: PHIẾU ĐIỀU TRA TÌNH HÌNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (Dành cho người dân Hà Nội) Họ tên: …………………………………… Tuổi: ……………………… Địa chỉ: ……………………………………… SĐT: ……………………… A, Điều tra tình hình hiểu biết người dân bất động sản 1, Anh (chị) sống đâu? ……………………………………… 2, Anh (chị) ở: o Nhà riêng o Nhà thuê o Chung cư o Khác 3, Anh (chị) sống ai? ………………………………………… 4, Gia đình có người? ……………………………………………… 5, Thu nhập bình quân đầu người? ……………………………………… 6, Anh (chị) có hiểu biết ngành đầu tư bất động sản? o Là ngành hot o Dễ kiếm nhiều tiền o Ít rủi ro o Có vai trị lớn kinh tế o Khác B, Điều tra nhu cầu đầu tư bất động sản 7, Nếu có điều kiện, anh (chị) có đầu tư vào bất động sản khơng? o Có o Khơng 8, Nếu có, sao? o Dễ làm o Nhanh giàu o Có nhiều hội đầu tư o An tồn o Khác 9, Nếu khơng, sao? o Rủi ro lớn o Dễ thất bại o Không hiểu biết nhiều ngành bất động o Lý khác 10, Theo anh (chị) tình hình bất động sản Hà Nội nào? o Phát triển mạnh o Phát triển vừa phải o Phát triển chậm o Không phát triển 11, Nếu đầu tư, anh (chị) đầu tư khu vực nào? o Trung tâm Hà Nội o Ngoại thành Hà Nội o Khác 12, Nếu đầu tư, anh (chị) đầu tư vào phân khúc nào? o Căn hộ bình dân o Văn phịng cho th o Bất động sản cơng nghiệp o Khác 13, Khi đầu tư bất động sản nên ý yếu tố nào? o Diện tích đất o Cơng trình kiến trúc o Khung cảnh xung quanh o Cơ sở hạ tầng o Khác Người lập phiếu: …………………………………………………………… Mã số phiếu: ………………………………………………………………… I Phương pháp điều tra Các loại phương pháp áp dụng trình điều tra là: - Phương pháp điều tra thu thập thông tin trực tiếp - Phương pháp điều tra không toàn trọng điểm - Phương pháp điều tra thu thập thông tin gián tiếp PHẦN II: TỔNG HỢP VÀ PHÂN TÍCH THỐNG KÊ Lý thuyết vận dụng 1.1 Bảng thống kê a, Khái niệm Là bảng trình bày thơng tin thống kê cách có hệ thống, hợp lý, rõ ràng nhằm nêu lên đặc trưng mặt lượng tượng nghiên cứu b, Cấu tạo - Về hình thức: Bảng thống kê gồm: Tiêu đề, hàng ngang, cột dọc, số liệu, nguồn số liệu - Về nội dung: Gồm phần: +Phần chủ đề (chủ từ): Trình bày phận tượng nghiên cứu … khơng gian thời gian tượng +Phần giải thích (tân từ): Gồm tiêu giải thích đặc điểm đối tượng nghiên cứu, giải thích cho phần chủ từ c, Yêu cầu xây dựng bảng thống kê - Qui mô bảng không nên lớn - Các tiêu đề, tiêu mục ghi xác, gọn, đầy đủ, dễ hiểu - Các tiêu giải thích cần xếp hợp lý, phù hợp với mục tiêu nghiên cứu Các tiêu có liên hệ với khơng nên xếp gần - Có đơn vị tính cụ thể cho tiêu d, Vận dụng Theo thống kê Hội môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2020 Hà Nội có 54 dự án bất động sản bao gồm nhiều loại sản phẩm chào bán như: hộ chung cư, biệt thự, nhà phố Bảng 1: Bất động sản cung cấp cho thị trường Hà Nội TP.HCM năm 2020 Sản phẩm Địa bàn Căn hộ chung cư Căn biệt thự Căn nhà phố Số lượng Tỷ trọng Số tượng Tỷ trọng Số lượng (%) (%) Tỷ trọng (%) Hà Nội 34 217 94,6 950 2,6 999 2,8 TP HCM 37 067 89,3 057 2,5 362 8,2 Dựa vào bảng trên, ta thấy đại đa số sảm phẩm nhà Hà Nội hộ chung cư Tỷ trọng nhà chung cư tổng nguồn cung cấp nhà Hà Nội lên đến 90% tổng số nhà Tại TP.HCM vậy, hộ chung cư chiếm tỷ trọng 80%, xu hướng phát triển nhà siêu thị có quy mơ lớn Nhìn vào đây, ta nhận thấy người dân Hà Nội có nhu cầu lớn mặt hàng hộ chung cư vừa với túi tiền hầu hết đa số người dân nơi Đúng theo dự báo chuyên gia năm 2020 phân khúc nhà hộ có mức giá vừa túi tiền chủ đầu tư ưu tiên phát triển Bảng 2: Tỷ trọng phân khúc bất động sản Hà Nội TP.HCM năm 2020 Phân khúc Bình dân (dưới Trung cấp (25-35 Cao cấp siêu cao 25tr/m2) (%) tr/m2) (%) cấp (35-45 tr/m2) (%) Hà Nội 60,1 26,7 12,2 TP.HCM 54,7 16,6 28,7 Thị trường hộ Hà Nội ghi nhận nguồn cung lớn hộ có mức giá phù hợp nhu cầu thị trường, có đến 60,1% sản phẩm có mức giá 25 triệu đồng/m2 tập trung quận Hà Đơng, Hồng Mai, Đông Anh Từ Liêm Phân khúc trung cấp từ 25 triệu – 35 triệu đồng/m2 chiếm tỷ trọng khoảng 26,7% tập trung chủ yếu quận Từ Liêm, Nam Từ Liêm Thanh Xuân Phân khúc cao cấp siêu cao cấp có mức giá từ 35 triệu – 45 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 12,2 % nguồn cung tập trung quận Thanh Xuân, Cầu Giấy Tây Hồ Trong năm qua phân khúc hộ siêu cao cấp chào bán có giá bán 45 triệu đồng/m2 Hà Nội chiếm tỷ trọng thấp không đáng kể Tại thị trường TP.HCM, tỷ trọng hộ có mức giá 35 triệu đồng/m2 chào bán thị trường TP.HCM chiếm tới 71,3% số lượng sản phẩm chào bán Trong sản phẩm phân khúc bình dân có giá bán 25 triệu đồng/m2 chiếm tỷ trọng tới 54,7 % tổng nguồn cung hộ Đây tín hiệu đáng mừng cho thị trường phát triển bất động sản phù hợp khả chi trả giúp thị trường phát triển ổn định, khả khoản cao Ghi nhận sức tiêu thụ sàn giao dịch cho thấy phần lớn sản phẩm phân khúc bình dân nhanh chóng tiêu thụ hết Quỹ đất dành cho phân khúc dồi không thiết phải nằm khu vực trung tâm thành phố mà cần đất có đủ hạ tầng, kết nối giao thông thuận tiện Ở phân khúc hộ cao cấp (35 – 45 triệu đồng/m2), sức tiêu thụ tốt, nhiên phân khúc lượng sản phẩm chiếm tỷ trọng gần 20% tổng nguồn cung sản phẩm yêu cầu vị trí dự án phải khu vực dân cư ổn định, người mua nhà quan tâm đến chủ đầu tư phát triển dự án phải doanh nghiệp có đủ uy tín thương hiệu tiềm lực tài 1.2 Đồ thị thống kê a, Khái niệm Là hình vẽ đường nét hình học dùng để miêu tả có tính chất qui ước thông tin thống kê b, Các loại đồ thị thống kê Căn theo hình thức biểu hiện: -Đồ thị hình cột -Đồ thị tượng hình -Đồ thị diện tích -Đồ thị đường gấp khúc -Bản đồ thống kê c, Vận dụng Theo số liệu thống kê, tổng lượng giao dịch hộ chung cư thành công thị trường Hà Nội năm 2017 đạt 20 776 Nhìn chung từ đầu năm 2017, lượng giao dịch chung cư Hà Nội tăng từ 3.624 giao dịch vào quý I lên 5.417 giao dịch vào quý II, 4.955 giao dịch vào quý III tăng tương đối mạnh lên 6.780 giao dịch vào quý cuối năm 2017 Lượng giao dịch có tụt giảm nhẹ vào quý III/2017 thời gian vào tháng âm lịch, tháng ngâu với thời điểm du lịch, nghỉ ngơi nhiều gia đình Lượng sản phẩm giao dịch chủ yếu hộ bình dân chiếm 52%, tiếp đến hộ chung cư trung cấp có lượng giao dịch chiếm 42% tổng lượng giao dịch chung cư Hà Nội năm 2017 So với Hà Nội, tổng lượng giao dịch nhà chung cư TP.HCM năm 2017 đạt 40 786 giao dịch, cao gấp đôi số lượng giao dich Hà Nội, lượng không nhỏ số giao dịch sản phẩm chung cư phân khúc siêu cao cấp (có mức giá 45 triệu đồng/m2) chiếm 11,2%; phân khúc cao cấp chiếm 29,6%; phân khúc trung cấp chiếm 38,1% phân khúc bình dân chiếm 21,1% 1.3 Các tham số thống kê Sự vật tượng tồn điều kiện không gian thời gian định vận động Để phản ánh đặc điểm, tính chất tượng, thống kê thường sử dụng tham số sau: -Các tham số phản ánh mức độ: Số tuyệt đối, số tương đối -Các tham số phản ánh độ đại biểu: Số bình quân, mốt, trung vị -Các tham số phản ánh độ biến thiên: Khoảng biến thiên, phương sai, độ lệch chuẩn, hệ số biến thiên -Các tham số phản ánh độ đồng phân phối: Đường cong Lorenz, hệ số GINI Tổng hợp phân tích thống kê 2.1 Nhận xét chung Trong thời gian khoảng quý III năm 2017, chủ đầu tư bất động sản Hà Nội khu vực quận nội thành nói chung người dân nói tiêng bắt đầu rao bán dòng sản phẩm đất dự án, đất chia lô, nhà phố, biệt thự xây sẵn… Trong đó, đáng ý dự án đất tăng trưởng mạnh tần suất cao thị trường nhà đất Không dự án đất nền, phân khúc nhà phố, nhà mặt tiền địa bàn thu hút nhiều người mua nhà thực giới đầu Thái độ hứng thú người dân với giao dịch bất động sản mà tăng cao họ nhận thấy tiềm phát triển thị trí thức, cơng nghệ cao sở hạ tầng giao thông kết nối đồng có tính hệ thống hấp dẫn họ móc hầu bao nhiều vào dự án sinh lợi rủi ro thấp Với tiềm sẵn có, việc hạn chế sai lầm với việc phát huy tối đa mạnh khu vực nhắm đến hình thành, xây dựng khu thị tương lai, tiềm bất động sản Hà Nội hứa hẹn tiếp tục nở rộ phát triển bền vững tương lai gần, thu hút nhiều người dân rót vốn vào đầu tư sở hạ tầng đầy hứa hẹn 2.2 Phân tích Trong năm 2020, trái ngược với số không khả quan kinh tế, thị trường bất động sản lại có dấu hiệu tăng trưởng rõ rệt số lượng dự án phê duyệt chạm ngưỡng kỉ lục Tại Hà Nội thị trường sôi động nước, so với năm 2020, sô nhà hợp pháp hóa tăng 23% dẫn đến mơ hình chung giấy cấp quyền cho xây hộ người dân tăng 12% Cả thị trường có 175 dự án tiến độ quy hoạch xây dựng ln kiểm tra, rà sốt nghiêm ngặt quan có thẩm quyền Con số mà Hội Mơi giới Bất động sản Việt Nam đưa chứng minh rằng, so với quý 4/2016, nguồn cung vốn điều lệ bất động sản tung thị trường tăng mạnh, lên tới 70% so với quý 4/2016 khoảng 30% so với kì 2015 PHẦN III: NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CHUNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP Đặc điểm chung Theo nhận định nhiều chuyên gia năm 2017 tâm điểm giao dịch nhà đất giá rẻ Điều thể vô rõ hai ông lớn Vin Group Mường Thanh liên tục tung hộ giá rẻ, phù hợp với túi tiền người có thu nhập thấp trung bình Bàn xu hướng phát triển này, nhiều chuyên gia ngành nhìn nhận: Tâm điểm giao dịch thị trường năm 2017 sản phẩm có giá bán tỷ đồng thay phát triển loại hình nhà cao cấp… Tuy nhiên, so với nhu cầu mua nguồn cung sản phẩm hạn chế Cũng theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, năm 2017, phân khúc nhà giá rẻ dẫn đầu thị trường với nguồn cung tăng cao nhu cầu ln mức cao Dù có tăng trưởng số lượng phân khúc nhà giá rẻ khó vượt mức tỷ trọng 20% để đáp ứng 80% nhu cầu Sự bùng phát hàng loạt dự án giá rẻ tạo canh tranh ngày khốc liệt, điều góp phần giải tốn lệch pha cung – cầu nhà ở, giúp thị trường lọc chủ đầu tư khơng có lực, quan trọng quyền lợi người mua nhà trọng, đảm bảo hơn… Thay tập trung vào trung cư nhiều người lại mong muốn sở hữu khu đất riêng cho Với nhà đất, người mua nhà hưởng diện tích sử dụng lớn với nhiều không gian xanh tránh nhiều tranh chấp phí dịch vụ so với chung cư Đây điểm hấp dẫn khiến cho nhiều người Hà Nội tìm đến nhà đất thay chung cư Vào năm 2017, nhu cầu sử dụng nhà đất giá rẻ người dân Hà Nội cao khả cung lại thấp, điều đặc điểm bật thị trường BĐS Hà Nội diễn vào năm 2017 1.1 Những thuận lợi khó khăn thị trường BĐS Hà Nội 1.1.1 Thuận lợi Vị trí địa lý hạ tầng giao thông Hà Nội trung tâm kinh tế, khí hậu thuận lợi, có nhiều danh lam thắng cảnh, có sức hút với nhà đầu tư Hạ tầng giao thông Hà Nội đầu tư phát triển đồng vượt bậc Những quy hoạch giao thông sở hạ tầng đại mang đến thuận tiện nhằm đảm bảo mối liên kết Hà Nội vùng lân cận Các dự án bất động sản nằm trung tâm ln có giá trị cao sở hữu hạ tầng giao thông tốt Trong năm 2017 thành phố Hà Nội trọng đến việc vận hành loại hình giao thơng vùng đô thị Việc làm thu hút nhiều nhà đầu tư đổ vốn vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản Là thủ đô Việt Nam: nơi tập trung kinh tế, đặc biệt ngành dịch vụ Người dân đông đúc, sức mua nhà lớn Tỷ suất lợi nhuận lớn Đầu tư nhà Hà Nội bỏ vốn thu lợi nhuận cao điều mà nhà đầu tư mong muốn Đối với nhiều nhà đầu tư thị trường bất động sản Hà Nội năm 2017 thị trường nhiều tiềm có sức hút kì lạ Năm 2017 bất động sản nghỉ dưỡng với mức cao kết lợi nhuận lên tới 8% khẳng định vị đồng thời góp phần tạo nên mảng sáng thị đường bất động sản Hà Nội 1.1.2 Khó khăn đầu tư vào BĐS Hà Nội năm 2017 Khơng có đảm bảo Mặc dù bđs chứng minh ngành đầu tư hiệu ko có đảm bảo nhà đầu tư luôn kiếm lợi nhuận Giá trị bđs giảm cách thức gấp rút, chủ nhà bị nhà nhà đầu tư hàng nghìn đơla Tính khoản thấp Quy trình mua bán ngơi nhà cần phải có thời gian Nếu nhà đầu tư cần khoản bds nhanh chóng để thu số tiền mặt cần thiết nhà đầu tư phải chấp thuận việc bán rẻ khoản đầu tư Trong khủng hoảng chấp năm 2008, sụt khuyến trị nhà làm cho bất động sản trở nên khó bán để thu lợi nhuận, khách hàng tiềm gặp nhiều chông gai việc vay tín dụng mua đất Nhiều chi phí Nhà cần phải bảo trì tu sửa, điều địi hỏi nhiều chi phí, đặc biệt bạn sở hữu nhiều bds Ví dụ giống trần nhà cần thay thế, tường cần phải sơn lại, máng vịi cần làm sạch… Nếu khơng thể tự làm, bạn phải thuê nhà thầu thế, bạn cịn phải đóng thuế bđs bảo hiểm Đây bất lợi đầu tư BĐS Lỏng lẻo việc quản lý dự án BĐS xử lý dự án vi phạm pháp luật Hà Nội Đây địa phương mà có nhiều dự án chưa cấp giấy phép xây dựng người mua cấp giấy chứng nhận phát sai xót chủ đầu tư, Thiếu minh bạch thông tin thị trường Sự cung cầu khơng khớp dẫn đến tượng “ bong bóng” “ đóng băng” khiến người mua khơng xác định thơng tin xác Giải pháp Để đảm bảo hiệu sử dụng vốn, địa phương cần rà soát, kiểm tra dự án phát triển nhà ở, khu đô thị địa bàn, yêu cầu chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án khởi cơng Qua đó, có biện pháp bảo đảm khớp nối đồng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dự án triển khai Nếu dự án không đáp ứng đủ điều kiện hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, nhu cầu tối thiểu dịch vụ đô thị… không triển khai xây dựng Chính quyền phải kiên thu hồi dự án chậm triển khai, giao đất khơng sử dụng, q thời gian quy định Tìm hiểu thật kĩ trước định đầu tư vào dự án BĐS, tìm nơi tin cậy, uy tín, có thời gian làm việc lâu năm để chắn việc thu nhận thông tin Xem xét thật kĩ số thống kê qua năm, tình hình tại, tìm hiểu thơng tin thị trường thật kĩ trước định đầu tư vào dự án Dự báo tình hình đầu tư tương lai Hà Nội Trung tâm kinh tế, trị, văn hóa, xã hội nơi tập trung dân cư lớn, đã, thị trường bất động sản lớn nhì Việt Nam xu hướng tăng nhanh dân số, cải thiện thu nhập, nâng cao chất lượng sống giới hạn quỹ đất Hà Nội Chính điều dẫn đến số khả thị trường BĐS Hà Nội tăng nhanh giai đoạn tới (2020-2023) Thị trường BĐS giai đoạn phát triển tất phân khúc, khu vực giao thông thuận tiện, môi trường sẽ khu vực có hoạt động mua bán BĐS diễn mạnh mẽ Nguồn cung cầu BĐS văn phòng cho thuê tiếp tục tăng ( năm 2016 khoảng từ 20 000 m2 tới 30 000 m2 quỷ , mức độ lấp đầy đạt khoảng 86 % ) Hai phân khúc phát triển mạnh phân khúc nhà phân khúc du lịch , nghỉ dưỡng Trong Q1 / 2017 , số giá nhà đạt 106,6 điểm , giảm điểm theo quý theo năm Giá bán trung bình đạt mức 27,4 triệu VND / m2 giá thứ cấp giảm số dự án áp lực tăng nguồn cung Tỷ lệ hấp thụ thị trường Sở cấp đạt khoảng 27 % , giảm - điểm % theo quý giảm - điểm % theo năm nguồn cung lớn Khoảng 460 quý , giảm - % theo quý tăng 15 % theo năm Tính đến ngày 20 / / 2017 , tổng số tồn kho địa bàn Hà Nội khoảng 5.538 tỷ đồng, so với tháng 12/2015 giảm 1.208 tỷ đồng, giaqmr 17,91%; so với thàng 12/2016 giảm 52 tỷ đồng, giảm 0,93% so với 20/1/2017 giảm 27 tỷ đồng Tổng số nguồn cung thị trường bán lẻ Hà Nội giữ mức 760.000 m2, tăng 7,3 % theo năm Giá thuê ổn định, tăng 0,1% theo quý Sự tăng trưởng quy mô thị trường BĐS tiếp tục tín hiệu tích cực cho phát triển nên kinh tế Hà Nội Theo kế hoạch Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội , từ đến năm 2020 , Hà Nội có thêm 40 dự án nhà xã hội với gần 3,3 triệu m2 sản nhà Tuy nhiên , vòng - năm tới , Hà Nội , phân khúc nhà giá rẻ khan , nhà cho thuê giá rẻ để phục vụ nhu cầu người có thu nhập trung bình , thu nhập thấp , nguồn lao động nhập cư ngày đô Hà Nội quỹ đất đầu tư khó khăn Trong nhu cầu nhà binh dân khu vực mức cao Phân khúc nhà giá rẻ thiếu nguồn lực phát triển , nên bảo đảm tỷ trọng cung mức 20 % tổng cung BĐS cho lượng cầu mức 80 % tổng cầu Đây bi kịch lớn phát triển thị trường BĐS nhà Do , lượng cung sản phẩm giá cao làm lượng cung sản phẩm giá trung bình , lượng cung giá cao đạt tỷ trọng 50 % giá trung bình đạt 30 ( tổng 80 % ) , Mặt khác , chủ đầu tư nhà giá rẻ cần hỗ trợ mạnh mẽ quyền bên cạnh sách hữu , đặc biệt , cần hỗ trợ kế hoạch giải phóng mặt bố trí tái định cư ; hồn thiện hệ thống hạ tầng , hạ tầng giao thông có tính kết nối cao chế , sách đồng khác Nhu cầu nhà giá rẻ tăng cao nhiên lượng cung bị khan gây thiếu hụt nhà Phân khúc thị trường nhà cao cấp ( nhà chung cư cao cấp, khu nghỉ dưỡng, bất động sản du lịch,… loại hình BĐS có khả tăng nhanh thời gian tới đời sống nhân dân ngày phát triển, nhu cầu sử dụng dịch vụ tiện ích ngày tăng cao, loại hình có khả đầu tư lớn thời gian tới Nhu cầu BĐS cho doanh nghiệp vừa nhỏ tăng cao tăng nhanh so với nguồn cung Sự cạnh tranh thị phần BĐS đẩy giá thuê BĐS lên cao, có khoảng 30% giá thuê tăng khu vực trung tâm kinh doanh có vị trí thuận lợi KẾT LUẬN Cùng với phát triển xã hội, nhu cầu đầu tư BĐS khu vực Hà Nội ngày tăng Có thể nói năm 2020 năm đầy biến động với phát triển mạnh mẽ thị trường bất động sản (BĐS), nhiên hoạt động giao dịch thị trường BĐS có khác biệt rõ nét Các dự án bất động sản chủ đầu tư hoạt động uy tín thị trường ln tình trạng cầu lớn cung giới thiệu dự án mới, đó, nhiều dự án tình trạng ế ẩm thay tên đổi chủ với niềm tin đổi vận khơng khả quan.Có khả cao điều dẫn đến số khả tăng nhanh nhu cầu bất động sản giai đoạn tới) (2020-2023) Vì cần tiếp tục thực tái cấu thị trường bất động sản, khắc phục lệch pha cung - cầu, phát triển đa dạng loại hàng hóa bất động sản nhà Hà Nội có giá phù hợp với khả toán đại đa số đối tượng xã hội TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN 1: SỐ LIỆU ĐIỀU TRA: https://batdongsan.com.vn/phan-tich-nhan-dinh https://cafeland.vn/phan-tich/nghi-dinh-20-chua-trung-muc-tieu-79892.html PHẦN 2: TỔNG HỢP VÀ PHÂN TÍCH THỐNG KÊ https://trangvangvietnam.com/products/22344/ph%C3%A2n-t%C3%ADchth%E1%BB%8B-tr%C6%B0%E1%BB%9Dng-b%E1%BA%A5t%C4%91%E1%BB%99ng-s%E1%BA%A3n.html https://becamexitc.com.vn/phan-tich-rui-ro-khi-dau-tu-bat-dong-san.html PHẦN 3: NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CHUNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP http://cafef.vn/thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-nam-2020-tiep-tuc-da-tang-truong20170202140858643.chn https://news.mogi.vn/buc-tranh-bat-dong-san-ha-noi-2017 http://media.kinhtedothi.vn/2017/12/29/bai%207.pdf http://media.kinhtedothi.vn/2018/01/21/bai%2028.pdf ... tư? ??ng nghiên cứu Hệ thống tiêu đầu tư bất động sản thành phố Hà Nội bao gồm tiêu sau: -Số lượng nhà Hà Nội năm 2017 -Diện tích nhà cơng vụ có sử dụng Hà Nội năm 2017 -Tổng số nhà hoàn thành năm. .. Hà Nội -Tổng diện tích nhà theo dự án hồn thành năm 2017 Hà Nội -Chỉ số giá giao dịch số loại hình bất động sản Hà Nội năm 2017 -Số lượng giao dịch diễn Hà Nội năm 2017 -Chỉ số giá bất động sản. .. nguyên tắc trên, để điều tra tình hình đầu tư bất động sản Hà Nội, ta có phiếu điều tra sau: Phiếu 1: PHIẾU ĐIỀU TRA TÌNH HÌNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (Dành cho người dân Hà Nội) Họ tên: ……………………………………