Bất động sản công nghiệp: Điểm sáng trong bối cảnh đại dịch COVID-19 tại Việt Nam

Bài viết tập trung khái quát một số vấn đề lý luận và thực tiễn về phân khúc bất động sản công nghiệp trong đại dịch COVID-19 tại Việt Nam và đề xuất một số giải pháp nhằm phục hồi, phát triển kinh doanh bất động sản công nghiệp.

KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA 52 BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP: ĐIỂM SÁNG TRONG BỐI CẢNH ĐẠI DỊCH COVID-19 TẠI VIỆT NAM ThS Nguyễn Quốc Huy* Tóm tắt Bài viết tập trung khái quát số vấn đề lý luận thực tiễn phân khúc bất động sản công nghiệp đại dịch COVID-19 Việt Nam đề xuất số giải pháp nhằm phục hồi, phát triển kinh doanh bất động sản công nghiệp Nghiên cứu sử dụng phương pháp thu thập số liệu thứ cấp, phương pháp phân tích, so sánh để hội, hạn chế nguyên nhân kinh doanh bất động sản Đại dịch COVID-19 mang đến nhiều khó khăn đồng thời hội để phát triển bất động sản công nghiệp, tạo tiền đề cho Việt Nam đón nhận dịng vốn đầu tư từ nước Xét bối cảnh chung kinh tế nước ta, đại dịch COVID-19 làm nhiều doanh nghiệp bất động sản phải ngừng hoạt động hay phá sản; nhân lực lĩnh vực bất động sản thiếu việc làm, thu nhập giảm Để kinh doanh bất động sản phát triển, đặc biệt phân khúc bất động sản công nghiệp, cần thực tốt đồng thời giải pháp phịng, chống dịch COVID-19, hồn thiện thực tốt sách, pháp luật kinh doanh bất động sản; thực tốt giải pháp với bất động sản công nghiệp, thu hút vốn đầu tư nước ngồi Từ khóa: Bất động sản cơng nghiệp, COVID-19, tác động, giải pháp ĐẶT VẤN ĐỀ Đại dịch COVID-19 ảnh hưởng toàn diện, sâu rộng đến tất quốc gia giới, tiếp tục diễn biến phức tạp Nền kinh tế tồn cầu rơi vào suy thối nghiêm trọng Nền kinh tế Việt Nam có độ mở lớn, hội nhập quốc tế sâu rộng chịu nhiều tác động, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tất lĩnh vực kinh tế - xã hội, gây gián đoạn chuỗi cung ứng lưu chuyển thương mại, làm đình trệ hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ; tác động trực tiếp đến ngành xuất, nhập khẩu, hàng không, du lịch, dịch vụ lưu trú, ăn uống, y tế, giáo dục, lao động, việc làm; nhiều doanh nghiệp phá sản, giải thể, tạm dừng hoạt động, thu hẹp quy mô ; GDP quý I/2020 tăng 3,82%, mức thấp 10 năm gần đây; ảnh hưởng mạnh đến tâm lý đời sống Nhân dân * Học viện An ninh nhân dân 550 KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2020 VÀ TRIỂN VỌNG NĂM 2021 Ứng phó vượt qua đại dịch COVID-19, hướng tới phục hồi phát triển Ngay có dịch bệnh bùng phát, lãnh đạo Đảng, Nhà nước ta hệ thống trị vào liệt, với đồng lịng, đồn kết tồn dân, tồn qn, cơng tác phịng, chống dịch đạt kết tốt, Việt Nam đẩy lùi kiểm soát dịch bệnh Tuy nhiên, dịch bệnh COVID-19 giới cịn diễn biến phức tạp, khó lường, tác động tiêu cực dịch bệnh đến mặt đời sống kinh tế - xã hội tiếp tục kéo dài, chưa thể đánh giá hết Hoạt động kinh doanh bất động sản bị tác động bất lợi đại dịch COVID-19 nên nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải dừng hoạt động hay thay đổi phương thức hoạt động so với phương pháp truyền thống trước Vấn đề đặt đại dịch COVID-19 tác động đến bất động sản công nghiệp Việt Nam, cần có giải pháp để kinh doanh bất động sản cơng nghiệp vượt qua khó khăn phát triển thời gian tới nhằm đón đầu sóng đầu tư từ nước ngồi vào Việt Nam Vì vậy, việc đánh giá hoạt động kinh doanh phân khúc bất động sản công nghiệp tác động đại dịch COVID-19 Việt Nam cần thiết PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu tập trung đánh giá thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản công nghiệp giai đoạn từ đại dịch COVID-19 xuất Việt Nam đến (từ ngày 23/01/2020 đến ngày 15/3/2021) 2.2 Phương pháp thu thập số liệu Nghiên cứu sử dụng số liệu liên quan đến kinh doanh bất động sản công nghiệp đại dịch COVID-19 thu thập từ kết điều tra, đánh giá báo cáo, báo khoa học công bố hội thảo khoa học, hội nghị mạng internet 2.3 Phương pháp phân tích, so sánh, đánh giá Khi thu thập đủ số liệu cần thiết từ hoạt động kinh doanh bất động sản công nghiệp bối cảnh đại dịch COVID-19, tác giả đưa phân tích, đánh giá tác động tích cực, tiêu cực, hội thách thức đại dịch COVID-19 đến hoạt động kinh doanh bất động sản công nghiệp NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 3.1 Đại dịch COVID-19 tổng quan kinh tế giới năm 2020 3.1.1 Đại dịch COVID-19 Đại dịch COVID-19 là một đại dịch bệnh truyền nhiễm với tác nhân là virus SARS-CoV-2, diễn phạm vi toàn cầu. Khởi nguồn vào cuối tháng 12/2019 với tâm dịch ghi nhận tại thành phố Vũ Hán,  Trung Quốc, bắt nguồn từ nhóm người mắc viêm phổi khơng rõ ngun nhân Giới chức y tế địa phương xác nhận rằng, trước họ tiếp xúc, chủ yếu với những thương nhân buôn bán làm việc tại chợ bán buôn hải sản Hoa Nam Các nhà khoa học Trung Quốc tiến hành nghiên cứu và phân lập chủng coronavirus mới, được Tổ chức Y tế Thế giới (WHO) lúc tạm thời gọi là 2019-nCoV, có trình tự gen giống với SARS-CoV trước với mức tương đồng lên tới 79,5% 551 KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA Các ca nghi nhiễm Vũ Hán báo cáo vào ngày 31/012/2019 Trường hợp tử vong SARS-CoV-2 xảy Vũ Hán vào ngày 09/01/2020. Các ca nhiễm virus xác nhận bên Trung Quốc bao gồm hai người phụ nữ ở Thái Lan và người đàn ông ở Nhật Bản. Sự lây nhiễm virus từ người sang người xác nhận với tỷ lệ bùng phát dịch tăng nhanh vào tháng 1/2020. Ngày 23/01/2020, Chính phủ Trung Quốc quyết định phong tỏa Vũ Hán, tồn hệ thống giao thơng cơng cộng và hoạt động xuất - nhập bị tạm ngưng Ngày 11/3/2020, Tổ chức Y tế Thế giới (WHO) tuyên bố gọi “COVID-19” “Đại dịch tồn cầu” Chính phủ các quốc gia giới tiến hành phản ứng đáp trả nhằm bảo vệ sức khỏe người dân nhóm cộng đồng toàn cầu, bao gồm: hạn chế lại, phong tỏa kiểm dịch, ban bố tình trạng khẩn cấp, sử dụng lệnh giới nghiêm, tiến hành cách ly xã hội, hủy bỏ kiện đông người, đóng cửa trường học sở dịch vụ, kinh doanh ít quan trọng, khuyến khích người dân tự nâng cao ý thức phòng bệnh, đeo trang, hạn chế ngồi khơng cần thiết, đồng thời, chuyển đổi mơ hình hoạt động kinh doanh, học tập, làm việc từ truyền thống sang trực tuyến Một số ví dụ tiêu biểu kể đến như: phong tỏa để kiểm dịch toàn tại Ý và tỉnh Hồ Bắc của Trung Quốc; biện pháp giới nghiêm khác ở Trung Quốc và Hàn Quốc; phương pháp sàng lọc sân bay nhà ga; hạn chế hủy bỏ hoạt động du lịch tới khu vực, vùng, quốc gia có nguy nhiễm dịch bệnh mức cao Tại Việt Nam, Theo Bộ Y tế, tính đến ngày 15/3, Việt Nam khơng ghi nhận thêm ca mắc mới, tổng số ca nước ta 2.554 Trong số này, có tổng cộng 1.594 ca mắc COVID-19 lây nhiễm nước, đó số lượng ca mắc mới tính từ ngày 27/01 đến 901 ca Hình Diễn biến số người nhiễm COVID-19 Việt Nam Nguồn: Bộ Y tế (2021) Về tình hình điều trị, tổng số ca khỏi nước ta 2.086 người Việt Nam ghi nhận 35 ca tử vong, ca tử vong sau âm tính từ - lần với SARS-CoV-2 Trong số bệnh nhân điều trị có 48 ca chuyển âm tính lần với SARS-CoV-2; 48 ca lần 91 ca lần Đại dịch COVID-19 tác động gây thiệt hại đến sinh mạng người nên Chính phủ ban hành biện pháp phòng, chống đại dịch COVID-19 như: hạn chế lại, phong tỏa kiềm dịch, ban bố tình trạng khẩn cấp, sử dụng lệnh giới nghiêm, tiến hành cách ly xã hội, hủy 552 KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2020 VÀ TRIỂN VỌNG NĂM 2021 Ứng phó vượt qua đại dịch COVID-19, hướng tới phục hồi phát triển bỏ kiện đơng người, đóng cửa sở dịch vụ, kinh doanh quan trọng, đồng thời chuyển đổi mơ hình hoạt động kinh doanh, học tập, làm việc từ phương pháp truyền thống sang trực tuyến Điều tác động lớn đến phát triển kinh tế - xã hội, có hoạt động kinh doanh bất động sản công nghiệp 3.1.2 Tổng quan kinh tế giới năm 2020 Với lây lan nhanh nghiêm trọng 200 nước giới, đại dịch COVID-19 gây tình trạng đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu ảnh hưởng tới nguồn cung lao động Cơng suất sử dụng máy móc thiết bị giảm tình trạng đóng cửa nhà máy Báo cáo Tổ chức Lao động Quốc tế - ILO (tháng 4/2020) cho biết, 81% lực lượng lao động toàn cầu (3,3 tỷ người) chịu tác động nơi làm việc bị đóng cửa phần tồn bộ, ILO dự báo số làm việc giới giảm 6,7% quý II/2020, tương đương 195 triệu người lao động làm việc tồn thời gian Theo đó, thu nhập người lao động giảm mạnh, dẫn đến giảm nhu cầu hàng hóa dịch vụ tiêu dùng Đồng thời, việc sụt giảm thu nhập người lao động kích hoạt sóng vỡ nợ tiêu dùng  trên phạm vi toàn cầu nợ vay tiêu dùng hạn toán tăng nhanh số nước tỷ lệ thất nghiệp tăng mạnh Ngoài ra, giá trị tài sản chứng khoán hộ gia đình doanh nghiệp sụt giảm lao dốc thị trường chứng khoán Giá dầu sụt giảm mạnh ảnh hưởng lớn tới nguồn thu nước xuất dầu mỏ nhu cầu đầu tư giảm mạnh rủi ro gia tăng Dịch COVID-19 làm giảm tổng cầu thị trường dầu mỏ giới, làm đổ vỡ hợp đồng kinh tế; thu hẹp làm hội kinh doanh vi mô vĩ mô; tăng rủi ro cho cổ phiếu trái phiếu doanh nghiệp to, nhỏ nước phát triển hay nước phát triển, không phân biệt thể chế trị mơ hình kinh doanh Đại dịch COVID-19 làm giá dầu giá vàng giới diễn biến thất thường theo hướng ngược nhau. Giá dầu khó tăng cung vượt cầu, giá vàng mức cao từ trước đến nay… Theo thống kê, dịch COVID-19 “đốt” 41% giá trị vốn hóa 116 hãng hàng khơng niêm yết tồn giới - tương đương 157 tỷ USD. Nói cách khác, biện pháp phong tỏa, cách ly giãn cách xã hội để chống dịch dù ngắn hay dài, phạm vi quốc gia hay quốc tế làm đứt gẫy chuỗi cung ứng, thu hẹp tổng cung tổng cầu Các biện pháp chống đỡ dịch COVID-19 làm gia tăng xu hướng nới lỏng tài tiền tệ thơng qua bùng nổ gói hỗ trợ tài lên tới hàng nghìn tỷ USD cắt giảm lãi suất tiền tệ… Một loạt nước tổ chức kinh tế tung gói hỗ trợ kinh tế lớn, nhỏ khác nhau; đó, số nước Mỹ, Nhật Bản tung liên tiếp ba gói hỗ trợ tổng cộng tới 20% GDP Cộng đồng châu Âu (EU) thơng qua kế hoạch phục hồi kinh tế toàn khối trị giá 750 tỷ euro.  Theo đó, nợ cơng thâm hụt ngân sách quốc gia tăng thời gian tới gói nới lỏng tài khóa tiền tệ cứu trợ kinh tế 553 KỶ YẾU HỢI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA Hình Dự báo mức độ tăng trưởng quốc gia phát triển Nguồn: Báo cáo WEO, IMF (4/2020) Theo dự báo, thâm hụt ngân sách Mỹ tài khóa 2020 tăng gấp gần bốn lần, lên mức cao kỷ lục 3.800 tỷ USD, tương đương 18,7% GDP Mỹ, nợ công đạt 107% GDP, mức thâm hụt năm 2021 2.100 tỷ USD đạt mức trung bình hàng năm 1.300 tỷ USD kéo dài tới năm 2025, kinh tế dần ổn định trở lại Nếu đạt hiệu quả, gói hỗ trợ giúp tăng sức chống chịu kinh tế, tăng niềm tin xã hội vào triển vọng hội đầu tư trì tăng trưởng kinh tế, kiểm sốt thất nghiệp…  Trong báo cáo thức, hầu hết tổ chức quốc tế tỏ bi quan triển vọng tăng trưởng kinh tế toàn cầu thời gian tới bối cảnh ảnh hưởng đại dịch COVID-19 Báo cáo Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) ngày 24/6/2020 cho biết, kinh tế tồn cầu phải trải qua khủng hoảng tài tồi tệ kể từ đại suy thoái diễn vào năm 1930 tăng trưởng âm 4,9% năm 2020, không loại trừ nước ASEAN vốn có tốc độ tăng nhanh giới hàng năm Theo dự báo IMF, châu Á có Trung Quốc tăng trưởng khoảng 1% GDP Việt Nam tăng khoảng 2% GDP… Sang năm 2021, kinh tế giới phục hồi với mức tăng trưởng từ 0,5 đến 8,4% chưa chắn IMF khuyến cáo Chính phủ cần tiếp tục tiến hành gói hỗ trợ doanh nghiệp hộ gia đình Ngân hàng Thế giới (WB) dự báo tháng 6/2020 triển vọng kinh tế toàn cầu khẳng định, năm 2020 kinh tế giới tăng trưởng âm tới -5,2% suy thoái kinh tế tồi tệ kể từ Chiến tranh Thế giới lần thứ hai Thu nhập bình quân đầu người giảm 3,6% khiến 100 triệu người người rơi vào tình trạng nghèo đói cực (riêng Mỹ có 45,7 triệu người nộp đơn xin thất nghiệp) Nếu đại dịch đẩy lùi tăng trưởng tồn cầu tăng trở lại mức 4,2% vào năm 2021 triển vọng khơng chắn Chính phủ nước phải tăng cường chất lượng dịch vụ y tế song song với trọng hỗ trợ khu vực tư nhân trợ cấp tiền mặt cho người bị ảnh hưởng trực tiếp Còn theo JPMorgan (4/2020), kinh tế giới 5,5 nghìn tỷ USD, tương đương 8% GDP vào cuối năm 2021 Tất kinh tế phát triển có mức suy giảm 554 KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2020 VÀ TRIỂN VỌNG NĂM 2021 Ứng phó vượt qua đại dịch COVID-19, hướng tới phục hồi phát triển nghiêm trọng tốc độ tăng trưởng âm năm 2020 Tăng trưởng kinh tế phát triển dự báo bị suy giảm, song mức độ nhẹ hơn, phục hồi tốt vào năm 2021; riêng kinh tế phát triển khu vực châu Á trì mức tăng trưởng dương (1% năm 2020) phục hồi mức 8,5% năm 2021 Trong đó, Trung Quốc tăng trưởng mức +1% năm 2020 +9,2% năm 2021, Ấn Độ +1,9% (2020) +7,4% (2021), ASEAN-5: -0,6% (2020) +7,8% (2021) Đặc biệt, báo cáo (6/2020), OECD cho rằng, triển vọng kinh tế toàn cầu tương ứng với hai kịch bản: dịch bệnh kiểm soát; hai sóng COVID-19 lần thứ hai năm 2020 Theo đó, với kịch thứ nhất, trường hợp dịch bệnh kiểm soát, kinh tế giới giảm 6% năm tăng 5,2% năm tới Ở trường hợp thứ hai, sóng COVID-19 lần thứ cơng, kinh tế tồn cầu tăng trưởng âm 7,7% năm 2020 trước tăng trưởng dương trở lại vào năm 2021 mức 2,8% OECD dự báo kinh tế Mỹ tăng trưởng âm 7% năm 2020, khu vực đồng tiền chung châu Âu tăng trưởng âm 9% Kinh tế Ý, Pháp Anh suy giảm tăng trưởng đến 11% Tổ chức cho rằng, khơng có quốc gia mong đợi phục hồi kinh tế mạnh mẽ theo hai kịch 3.2 Tác động đại dịch COVID-19 đến kinh doanh bất động sản công nghiệp Việt Nam 3.2.1 Thuận lợi hội cho bất động sản cơng nghiệp bất động sản Chi phí rẻ, mơi trường đầu tư dễ hòa nhập tác động thương chiến Mỹ - Trung Quốc mở hội cho bất động sản công nghiệp Việt Nam Căng thẳng thương mại Mỹ - Trung Quốc Với 25% thuế quan xuất áp tổng giá trị xuất 250 tỷ USD Trung Quốc có khả tăng thêm 10% tổng giá trị xuất hàng hóa 300 tỷ USD, căng thẳng thương mại Mỹ - Trung Quốc có tác động tích cực đến hội bất động sản công nghiệp Việt Nam Bởi lẽ thương chiến hướng công ty đa dạng hóa quy trình sản xuất chuyển dời nhà máy sang bến đỗ rủi ro, nhiều hội Việt Nam nằm tầm ngắm Chi phí thấp Lương lao động ngành sản xuất năm 2018 Việt Nam ghi nhận 237 USD tháng, mức khiêm tốn so với Thái Lan (412 USD tháng), Trung Quốc (866 tháng) Malaysia (924 tháng) Chi phí nhà xưởng Việt Nam xếp hạng “vừa túi tiền” kinh phí xây dựng nhà xưởng trung bình năm 2018 Việt Nam thấp Trung Quốc, Ấn Độ, Malaysia Chi phí thấp trở thành yếu tố đáng để cân nhắc cho nhà sản xuất có ý định dịch chuyển sang thị trường Cú hích từ hiệp định thương mại Các hiệp định thương mại tự mang lại ảnh hưởng tích cực đến thị trường cơng nghiệp Việt Nam Hiệp định cải cách toàn diện cho Hiệp định Đối tác Toàn diện Tiến xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) thức thiết lập vào tháng 1/2019, Hiệp định Thương mại tự Việt Nam - EU (EVFTA) ký kết vào tháng 6/2019 Hiệp định mang tính lịch sử xóa bỏ 99% thuế hải quan tăng thu hút vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp 555 KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA Hiệp định Đối tác Kinh tế Toàn diện khu vực (RCEP) thiết lập nhằm mục đích thắt chặt hợp tác kinh tế nước thành viên khối ASEAN quốc gia khu vực châu Á - Thái Bình Dương ký kết hiệp định thương mại tự Bằng việc áp dụng sản xuất công nghệ tăng đội ngũ lao động đào tạo, Chính phủ Việt Nam nỗ lực giảm thiểu việc thiếu hụt nguồn nhân lực chi phí tăng để chuyển đổi sang mơi trường kinh doanh minh bạch Tăng trưởng GDP nhanh ASEAN Tăng trưởng GDP năm 2019, Việt Nam trì kinh tế phát triển nhanh Đơng Nam Á đạt 6,8% cao Philippines (6,2%), Indonesia (5,8%), Malaysia (4,5%), Thái Lan (3,5%), Singapore (2,4%) Nền kinh tế dễ hòa nhập Theo khảo sát thống kê Ngân hàng Thế giới (WB), số hoạt động kinh doanh Việt Nam năm 2018 đứng thứ 69 190 kinh tế dễ hoạt động kinh doanh Điều cho thấy thị trường dễ hịa nhập khơng q kén chọn, khó tính khối ngoại Chỉ số thu mua lý tưởng Chỉ số PMI (chỉ số Quản lý thu mua) Việt Nam tháng 6/2019 tăng lên 52,5, cao quý I/2019 đạt mức 50 điểm Theo Focus-Economics, số quý II/2019 cao quý I/2019 cho thấy phân khúc sản xuất tăng trưởng mạnh mẽ căng thẳng thương mại Mỹ - Trung Quốc gia tăng Đà tăng trưởng dựa lượng đặt hàng mới, khôi phục tỷ lệ lao động, sản phẩm gia tăng lượng khách hàng Nhập Việt Nam vào thị trường Mỹ có chuyển biến tích cực Trong tháng đầu năm (quý I/2019) nhập từ Việt Nam vào Mỹ lên đến 40,2% Mỹ tiếp tục trở thành thị trường nhập lớn Việt Nam: hàng may mặc đạt 4,42 tỷ USD, tăng 9,1% theo năm; giày dép đạt tỷ USD, tăng 13,5%; máy móc thiết bị phụ tùng đạt 1,3 tỷ USD, tăng 54%; gỗ cao su đạt 1,42 tỷ USD, tăng 34,7% Tăng trưởng sản xuất công nghiệp ấn tượng Tăng trưởng sản xuất công nghiệp (IIP) Việt Nam quý I/2019 tăng 9,1% theo năm Ngành sản xuất chế biến tăng 11,2% thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nước Theo Tổng cục Thống kê (GSO), sản phẩm cơng nghiệp bao gồm khai thác sắt thép thô (60%), dầu mỏ (58%), sơn (15%), thức ăn thủy sản (14%) điện tử viễn thông (14%) Trong đó, tăng trưởng sản xuất cơng nghiệp Việt Nam tính đến tháng 7/2019 đạt 9,6%, cao Indonesia (2,6%), Malaysia (3,9%), Trung Quốc (6,3%) Thái Lan (đang giảm 5,5%) Đặc biệt, công ty hoạt động khu công nghiệp hưởng nhiều ưu đãi miễn thị thực, miễn thuế từ năm đến năm, giảm thuế từ năm đến 15 năm miễn thuế nhập Bên cạnh đó, lợi khác Việt Nam gần Trung Quốc mặt địa lý, điều giúp nhà đầu tư dễ dàng bổ sung sở sản xuất Lượng tìm kiếm bất động sản công nghiệp quý I/2020 tăng 32% so với mức trung bình kỳ năm 2019; khu cơng nghiệp Nam Đình Vũ (Hải Phịng) tăng 243%, khu công nghiệp Quang Châu (Bắc Giang) 556 KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2020 VÀ TRIỂN VỌNG NĂM 2021 Ứng phó vượt qua đại dịch COVID-19, hướng tới phục hồi phát triển tăng 260%, khu công nghiệp Yên Phong (Bắc Ninh) tăng 19%, khu công nghiệp Việt Yên (Bắc Giang) tăng 76% , mức độ quan tâm khu vực Việt Yên (Bắc Giang) tăng 76% Đối với phân khúc bất động sản công nghiệp, dịch COVID-19 gây khó khăn tạm thời cho doanh nghiệp phân khúc thu hút khách thuê; giá thuê tăng khoảng 9% so với kỳ năm 2019 (Nguyễn Trọng Cơ, 2020) Bên cạnh sách ban hành để thực “mục tiêu kép”, Luật Đầu tư sửa đổi 2020 có hiệu lực vào đầu năm 2021 tháo gỡ nhiều vướng mắc mà doanh nghiệp đầu tư dự án bất động sản Điều tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư có vốn từ nước ngồi 3.2.2 Thách thức bất động sản công nghiệp đại dịch COVID-19 Hiện nay, nước có 336 khu cơng nghiệp với tổng diện tích khoảng 97.800 Trong đó, 261 khu cơng nghiệp hoạt động 75 khu cơng nghiệp cịn lại q trình giải phóng mặt bằng, bắt đầu xây dựng Cơng suất cho th đạt 76% tổng diện tích khu cơng nghiệp hoạt động Ở khu vực phía Nam, ngồi Thành phố Hồ Chí Minh xem vùng lõi chật chội, tỉnh, thành phố vùng ven nhà đầu tư quan tâm Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Đồng Nai; cịn phía Bắc khu vực phụ cận Hà Nội như: Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Hải Dương… có gia tăng cơng suất th thời gian qua.  Theo Báo cáo Bộ Kế hoạch Đầu tư, tính đến ngày 20/7/2020, tổng vốn đầu tư FDI vào Việt Nam đạt 18,82 tỷ USD, 93,1% so kỳ năm 2019 Vốn đầu tư tăng chủ yếu tháng năm 2020, có dự án Nhà máy Điện khí tự nhiên hóa lỏng (LNG) Bạc Liêu cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư với tổng vốn đầu tư tỷ USD Vốn điều chỉnh tháng năm 2020 tăng có dự án Tổ hợp Hóa dầu miền Nam Việt Nam tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu điều chỉnh tăng vốn đầu tư thêm 1,386 tỷ USD dự án Khu trung tâm Đô thị tây Hồ Tây điều chỉnh tăng vốn đầu tư thêm 774 triệu USD… Tuy nhiên, dù vốn đầu tư cấp điều chỉnh vốn tăng, song chủ yếu nhờ dự án lớn nộp hồ sơ đàm phán thời gian dài trước đó.  Hình FDI đăng ký thực giai đoạn 2013 - tháng 4/2020 Nguồn: mpi.gov.vn 557 KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA Trong số vốn đầu tư dự án FDI đăng ký cấp tỏ khiêm tốn, cung, cầu bất động sản công nghiệp chưa thật rõ ràng, giá đất đẩy lên cao ngày khiến phân khúc trở thành “hiện tượng” Các chuyên gia cảnh báo, việc phát triển ạt khu công nghiệp sẽ tiềm ẩn nguy rủi ro Bởi thị trường bất động sản Việt Nam gần khơng cịn đất để thu hút nhà đầu tư nước ngắn hạn Nguồn cung đất cơng nghiệp vị trí có kết nối hạ tầng tốt, gần cảng quan trọng khu đô thị lớn rất hạn chế Tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2020, nhiều chuyên gia cho rằng, cách quản lý khu công nghiệp Việt Nam nặng tính bao cấp, với nhiều thủ tục hành Ngồi ra, hệ thống pháp luật chưa có chuẩn bị kỹ lưỡng để đón đại bàng đến làm tổ Chưa kể, doanh nghiệp cần nhiều hỗ trợ địa phương công tác giải phóng mặt bằng, điểm mấu chốt định tiến độ xây dựng hạ tầng khu công nghiệp.  Khi đánh giá sản phẩm bất động sản cơng nghiệp địa phương, thấy đơn điệu, thiếu sức hấp dẫn Bất động sản công nghiệp không đơn nhà xưởng, mà phải có quần thể, hạ tầng đồng kèm Vì vậy, muốn có sản phẩm bất động sản cơng nghiệp hấp dẫn, địi hỏi nhà đầu tư phải quy hoạch theo chiều sâu, tốn kém, dày công sở đánh giá tổng cầu thị trường nhu cầu thật khách hàng Hiện nay, hạn chế, vướng mắc từ nhiều năm qua doanh nghiệp đầu tư bất động sản cơng nghiệp chưa thể giải được, vấn đề nhà khu sinh hoạt, giải trí cho gia đình cơng nhân Do đó, cần khuyến khích chủ đầu tư bất động sản cơng nghiệp thứ cấp cung ứng nhiều nhóm sản phẩm mới, nhà xưởng xây sẵn, kho thường, kho lạnh, nhà xưởng xây theo yêu cầu…, cần ý đến hạ tầng thiết yếu khu nhà công nhân, trường học, y tế, nơi vui chơi, giải trí… nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng doanh nghiệp Từ đó, tạo tảng cho trình hình thành thị trường bất động sản công nghiệp tiên tiến, đại 3.3 Giải pháp phát triển bất động sản công nghiệp 3.3.1 Các giải pháp phòng, chống đại dịch COVID-19 Trong bối cảnh đại dịch COVID-19 diễn biến phức tạp, để hoạt động kinh tế - xã hội ổn định, cần thực tốt nguyên tắc phòng, chống dịch COVID-19 gắn với phát triển kinh tế - xã hội Chính phủ đề ra; ln có ý thức phòng, chống dịch biện pháp phù hợp, tùy theo thời điểm, địa phương để đảm bảo phát triển kinh tế - xã hội mức cao mà khơng ảnh hưởng đến cơng tác phòng, chống dịch Các quan, đơn vị, tổ chức, có hoạt động liên quan đến phát triển bất động sản công nghiệp cần triệt để tuân thủ Hạn chế tổ chức kiện đông người như: tiếp thị, mở bán sản phẩm, động thổ, khởi công, khánh thành rầm rộ… Chuyển đổi phương pháp làm việc từ trực tiếp sang trực tuyến thông qua ứng dụng phát triển khoa học công nghệ internet 3.3.2 Hồn thiện sách thu hút đầu tư vào hạ tầng giao thông Hiện nay, dự án, cơng trình giao thơng khởi cơng thời gian qua so với yêu cầu phát triển Việc hoàn thành mục tiêu 2.000 km đường cao tốc chậm so với mục tiêu 558 KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2020 VÀ TRIỂN VỌNG NĂM 2021 Ứng phó vượt qua đại dịch COVID-19, hướng tới phục hồi phát triển đề (theo Nghị 13 Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành ngày 16/01/2012) Phát triển đường sắt chưa quan tâm bố trí vốn, dự án đường sắt thị triển khai chậm Nhiều dự án hạ tầng giao thơng cịn chậm tiến độ Đầu tư mới tập trung chủ yếu vào lĩnh vực đường bộ, chưa quan tâm mức đến đường sắt, đường thủy, thiếu cảng biển, cảng đường sông đại Nguyên nhân bất cập trên, trước tiên kể đến hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư xây dựng hạ tầng giao thơng cịn thiếu đồng bộ, cịn nhiều bất cập chưa kịp sửa đổi (Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đường sắt, Luật Hàng không, Luật Quy hoạch…) Do đó, nhiệm vụ giai đoạn tới phải hoàn thành hệ thống đường cao tốc; nâng cấp, mở rộng đầu tư hệ thống cảng hàng không, đặc biệt đầu tư nâng cấp cảng hàng không lớn, hệ thống cảng biển, đường thủy nội địa, hệ thống đường sắt quốc gia; kết nối đồng hệ thống giao thông với khu kinh tế, khu cơng nghiệp, cảng hàng khơng, cảng biển Cùng với đó, tập trung đầu tư và đẩy nhanh tiến độ, hoàn thành các dự án giao thông đô thị, đường vành đai, các bãi đỗ xe… Để đạt mục tiêu trên, cần tập trung hoàn thiện thể chế, pháp luật liên quan, tạo hành lang pháp lý thuận lợi để thu hút hiệu nguồn lực cho đầu tư, phát triển hệ thống hạ tầng giao thông 3.3.3 Đầu tư mức cho hạ tầng logistics Ngành logistics Việt Nam có tốc độ phát triển nhanh thời gian qua Tuy nhiên, dù hạ tầng logistics Việt Nam hình thành cịn manh mún chưa có quy hoạch đồng bộ, chi phí vận chuyển logistics Việt Nam tính theo tỷ trọng GDP khoảng 18% - 20%, gần gấp đôi so với kinh tế phát triển cao 4% mức bình quân tồn cầu Ngồi nay, lượng hàng hóa sản xuất, lưu trữ nước lượng hàng hóa xuất khá lớn địi hỏi cần có hạ tầng đủ lớn xử lý nguồn hàng hóa mà khơng gây ách tắc, đồng thời tăng khả cạnh tranh cho doanh nghiệp Về thực trạng hạ tầng logistics, chuyên gia nhận định, có nhiều tiềm phát triển, doanh nghiệp có nhu cầu mở rộng thị phần Hạ tầng logistics phục vụ cho lưu chuyển, lưu thông, đồng thời phục vụ cho hàng hóa xuất nhập cao nên hội lớn ngành Logistics Tuy nhiên, doanh nghiệp vận chuyển ngày có yêu cầu cao nhà kho để lưu trữ hàng hóa Đây vừa thách thức, vừa hội phát triển hạ tầng logistics, nhu cầu kho bãi lớn (đặc biệt xây dựng vị trí thuận lợi, có kết nối hạ tầng tốt, thuận lợi vào thành phố trung tâm, cảng biển) nhà đầu tư nhìn thấy tiềm năng, đầu tư mạnh mẽ vào thị phần Để tận dụng thời này, trước tiên, cần phát triển đồng hệ thống trung tâm logistics mang tính quốc gia, bổ sung nguồn cung bất động sản logisctics Nhà nước cần có sách để kêu gọi hỗ trợ đầu tư trung tâm logistics như: ưu đãi thuế, bảo lãnh khoản vay, bảo hiểm tín dụng, tài trợ lãi suất thấp ; tăng cường thúc đẩy khuyến khích doanh nghiệp đầu tư cho ứng dụng cơng nghệ, có chương trình, kế hoạch cụ thể để chuyển đổi số lĩnh vực logistics Đồng thời, xây dựng mạng lưới doanh nghiệp logistics gắn với thương mại điện tử; phát triển giải pháp công nghệ nhằm sử dụng nhiên liệu sạch, giảm ô nhiễm môi trường 559 KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA 3.3.4 Đột phá thu hút đầu tư nước Ngay sau Nghị 02/NQ-CP ngày 01/01/2021 Chính phủ tiếp tục thực nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao lực cạnh tranh quốc gia năm 2021 ban hành, đầu tư nước ngồi vào Việt Nam có chuyển biến lớn, tạo sóng lạc quan từ ngày đầu năm 2021 Để trì đón sóng đầu tư năm cần: - Tận dụng tác động từ chủ trương, sách mới, Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực từ 01/01/2021 tạo “độ mở” lớn để “dọn tổ đón đại bàng” Cụ thể, Luật Đầu tư 2020 có thay đổi đáng ý sách ưu đãi đầu tư, kỳ vọng mang lại gió cho nhà đầu tư tiềm So với quy định cũ, Luật Đầu tư 2020 bổ sung ngành nghề ưu đãi đầu tư như: sản xuất sản phẩm hình thành từ kết khoa học công nghệ theo quy định pháp luật khoa học công nghệ, sản xuất sản phẩm thuộc Danh mục sản phẩm công nghiệp hỗ trợ ưu tiên phát triển, giáo dục đại học, sản xuất trang thiết bị y tế, sản xuất hàng hóa, cung cấp dịch vụ tạo tham gia chuỗi giá trị, cụm liên kết ngành Với việc bổ sung này, ngành nghề ưu đãi đầu tư cập nhật phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế Việt Nam Ngồi ra, sách Luật Đầu tư 2020 đối tượng hưởng ưu đãi đầu tư điều chỉnh theo hướng tập trung lĩnh vực công nghệ cao, dự án khởi nghiệp sáng tạo, trung tâm nghiên cứu phát triển, sản xuất vật liệu mới, lượng mới, lượng sạch, sản phẩm công nghệ thông tin, phần mềm, nội dung số… Chú trọng xây dựng kinh tế số, doanh nghiệp số xã hội số để thu hút FDI theo hướng chọn lọc có khoa học, khơng coi trọng quy mô, mà quan trọng chất lượng hiệu kinh tế - xã hội dự án Quan tâm đến việc thu hút đầu tư “ông lớn” doanh nghiệp Mỹ, có nhiều tập đồn lớn Intel, Apple chuẩn bị thực nhiều dự án quy mô lớn Việt Nam “ngồi vấn đề liên quan đến mơi trường đầu tư nói chung, cần quan tâm đến yêu cầu họ như: thực thi pháp luật nghiêm minh, thống nhất, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp nhà đầu tư; bảo đảm quyền sơ hữu trí tuệ, chống hàng lậu, hàng nhái, hàng giả; thủ tục hành đơn giản, bảo đảm thời gian quy định” KẾT LUẬN Dưới tác động tổng thể đại dịch COVID-19 lên kinh tế giới có Việt Nam, hoạt động sản xuất bị đình trệ, chuỗi cung ứng toàn cầu bị ảnh hưởng nghiêm trọng Tuy nhiên, thấy đại dịch COVID-19 hội để phát triển bất động sản công nghiệp, đặc biệt tác động chiến tranh thương mại Mỹ - Trung Quốc, nhiều sóng di chuyển vốn đến khu vực Đơng Nam Á Việt Nam điểm đến lý tưởng nhà đầu tư với nhiều ưu như: ổn định hệ thống trị, chi phí sản xuất thấp, ưu đãi hỗ trợ sách phân khúc bất động sản công nghiệp Nếu Việt Nam tiếp tục trì ưu vốn có có bước đắn thời gian tiếp theo, bất động sản cơng nghiệp nói riêng bất động sản nói chung có phát triển đột phá lớn 560 KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2020 VÀ TRIỂN VỌNG NĂM 2021 Ứng phó vượt qua đại dịch COVID-19, hướng tới phục hồi phát triển TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Y tế (2020), Tổng hợp số liệu dịch COVID-19 Việt Nam đến ngày 01/10/2020 Nguyễn Trọng Cơ (2020), Tác động dịch COVID-19 đến kinh tế phản ứng sách Việt Nam Kỷ yếu hội thảo quốc gia “COVID-19 tác động phản ứng sách”, Học viện Tài chính, Hà Nội, ngày 19/6/2020, tr.20 - 26 Kiều Linh (2020), Bất động sản công nghiệp Việt Nam đâu đồ giới? https://vneconomy.vn/bat-dong-san-cong-nghiep-viet-nam-dang-o-dau-tren-ban-do-thegioi-20201217113943656.htm Phạm Phương Nam, Đoàn Thế Đạt, Ngô Thị Kim Ngọc (2020), Ảnh hưởng đại dịch COVID-19 đến thị trường bất động sản Việt Nam Kỷ yếu Hội thảo quốc gia “COVID-19 tác động phản ứng sách”, Học viện Tài chính, Hà Nội, ngày 19/6, tr.765 - 769 Quốc hội (2014), Nghị số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 thông qua Luật Kinh doanh bất động sản Hạ Vy (2020), Cơ hội cho thị trường bất động sản công nghiệp thời COVID-19 https://cafef.vn/ co-hoi-cho-thi-truong-bat-dong-san-cong-nghiep-thoi-COVID-19-20200225174633438.chn 561 ... thành thị trường bất động sản công nghiệp tiên tiến, đại 3.3 Giải pháp phát triển bất động sản công nghiệp 3.3.1 Các giải pháp phòng, chống đại dịch COVID-19 Trong bối cảnh đại dịch COVID-19 diễn... 3.2 Tác động đại dịch COVID-19 đến kinh doanh bất động sản công nghiệp Việt Nam 3.2.1 Thuận lợi hội cho bất động sản cơng nghiệp bất động sản Chi phí rẻ, mơi trường đầu tư dễ hịa nhập tác động thương... hoạt động kinh doanh bất động sản công nghiệp bối cảnh đại dịch COVID-19, tác giả đưa phân tích, đánh giá tác động tích cực, tiêu cực, hội thách thức đại dịch COVID-19 đến hoạt động kinh doanh bất