Nghiên cứu giải pháp định giá đất rừng sản xuất tại xã văn luông huyện tân sơn tỉnh phú thọ

Lời Nói Đầu Sau hồn thành chương trình đào tạo kỹ sư trường đại học lâm nghiệp (khoá 2004-2008), sinh viên phải vận dụng kiến thức tổng hợp vào thực tiễn , với phương châm học đôi với hành, khoa học gắn với thực tiến sụ đồng ý của nhà trường, Khoa quản trị kinh doanh, môn Quản lý đất đai tơi tiến hành khố luận tốt nghiệp: “ Nghiên cứu giải pháp định giá đất rừng sản xuất xã Văn Luông Huyện Tân Sơn - Tỉnh Phú Thọ” Qua thời gian làm việc nghiêm túc, đến khố luận hồn thành Trong qua trình thực khố luận này, ngồi cố găng thân, tơi cịn hướng dẫn tân tình thầy giáo T.S Lê Trọng Hùng giúp đỡ tận tình của cán người dân xã Văn Luông Nhân dịp em xinh bày tỏ lòng biết ơn chân thành sau sắc tới thầy cô giáo trường Đại học Lâm nghiệp, đặc biệt thầy giáo TS Lê Trọng Hùng người trực tiếp hướng dẫn em hồn thành khố luận Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới toàn thể bà nhân dân ban lãnh đạo UBND xã Văn Luông, tạo điều kiện thuận lợi cho em thực tập địa phương Do thời gian có hạn, trình độ lực thân cịn nhiều hạn chế lần làm quen với công tác thực tiễn nên khố luận khơng tránh khỏi thiếu sót định Vì tơi mong nhận đóng góp ý kiến thầy cô bạn bè để khố luận hồn thiện Tơi xinh chân thành cảm ơn! Xuân Mai, ngày 08 tháng 05 năm 2008 Sinh viên thực Nguyễn Thu Hoài ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn tài ngun q giá, tài sản vơ quan trọng quốc gia Trong sản xuất nông-lâm nghiệp đất đai tư liệu thay Hiện nguồn tài nguyên đất đai nước ta ngày khan hiếm, gây khó khăn lớn sản xuất, đặc biệt sản xuất nông-lâm nghiệp Nước ta lại gắn bó chặt chẽ với nơng thôn nông nghiệp Hơn 80% dân số nước ta sống nông thôn chủ yếu hoạt động sản xuất ngành nông-lâm nghiệp Hơn thời kỳ phát triển hội nhập nước ta nhu cầu đất cho sản xuất, cho sinh hoạt, cho q trình thị hóa, cho nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước… ngày tăng Vì xu hướng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp thành đất phi nơng nghiệp tất yếu; làm giảm đáng kể diện tích đất nơng nghiệp Điều địi hỏi người sản xuất nơng- lâm nghiệp q trình sản xuất phải có tính tốn cho việc sử dụng đất hiệu nhất, cho khai thác nhiều lợi ích mang lại từ đất đai Đồng thời đặt vấn đề cho nhà nước : cần phải quản lý sử dụng đất đai nói chung, đất nơnglâm nghiệp nói riêng cách chặt chẽ Xu tất yếu trình thị trường quyền sử dụng đất nông-lâm nghiệp trở nên sôi động Các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền sử dụng đất diễn thường xuyên để đảm bảo việc sử dụng đất hiệu Trước thị trường quyền sử dụng đất nước ta diễn chủ yếu thị trường ngầm, chưa công khai Song ngày người nhận thức vai trò quan trọng đất đai gắn với khả sinh lợi đất Vì địi hỏi cơng tác định giá đất hình thành phát triển; vấn đề đặt cho công tác định giá đất cần xác định giá trị thực đất để làm cho hoạt động diễn cơng khai có sở Việc định giá đất xác cịn giúp cho việc quản lý nhà nước đất đai điều kiện khan Do đặc điểm đất sản xuất nơng lâm nghiệp có nhiều khác biệt với đất phục vụ hoạt động sản xuất khác nên việc định giá đất nơng nghiệp gặp nhiều khó khăn ( sản xuất nông nghiệp bị ảnh hưởng yếu tố: tự nhiên, kinh tế, xã hội; chu kỳ sản xuất kéo dài khó xác định thu nhập chi phí sản xuất; thị trường quyền sử dụng đất nông lâm nghiệp diễn chưa phổ biến nên khó thu thập thơng tin để so sánh…) Khóa luận “Nghiên cứu phương án định giá đất rừng sản xuất xã Văn Luông, huyện Tân Sơn, tỉnh Phú Thọ” đặt nhằm góp phần vào việc định giá đất nơng-lâm nghiệp xác (dựa qui định Điều 56, Điều 57 Luật đất đai 2003 định giá đất) phục vụ cho trình quản lý, sử dụng đất hiệu Mục tiêu a Mục tiêu tổng quát Định giá đất rừng sản xuất nhằm: - Góp phần nâng cao hiệu sử dụng loại đất - Giúp cho việc quản lý nhà nước đất đai có sở chặt chẽ b Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu tình hình giá quyền sử dụng đất xã nơi có giao dịch QSD đất rừng sản xuất thuê, cho thuê, bán, liên doanh liên kết, chuyển nhượng - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất rừng sản xuất; - Xây dựng phương án tính giá QSD đất rừng sản xuất địa bàn nghiên cứu - Căn để thu thuế khoản lệ phí khác, điều chỉnh thu nhập tầng lớp dân cư người lao động xã, qua sách tài 2 Nội dung - Cơ sở lý luận việc xác định giá quyền sử dụng đất rừng sản xuất; - Tình hình xã yếu tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất rừng sản xuất; - Xây dựng giá đất cụ thể cho khu đất RSX xóm Đối tượng phạm vi nghiên cứu a Đối tượng nghiên cứu Giá quyền sử dụng đất hộ gia đình có đất rừng sản xuất cho thuê, bán hay chuyển nhượng, đưa vào liên doanh liên kết; b Phạm vi nghiên cứu Thời gian: năm gần Không gian: địa bàn xã Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu + Cấp xã - Phương pháp thu thập tài liệu + Tài liệu sơ cấp; + Phỏng vấn hộ gia đình; + Phân tích xử lý số liệu CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Giá đất - Định giá đất a Giá đất Theo quy định Luật đất đai 2003 Điều 5, đất đai thuộc sử hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu (thực quyền định đoạt đất đai) Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua hình thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất ổn định Không cá nhân, quan, tổ chức có quyền sử hữu đất Tại khoản 23, Điều 4, Luật đất đai 2003 quy định: “Giá quyền sử dụng đất (gọi giá đất) số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất” Như vậy, giá đất giá trị quyền sở hữu đất mà giá trị quyền sử dụng đất khoản 24, Điều 4, Luật đất đai 2003 quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định” b Định giá - Định giá đất hoạt động chuyên mơn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, pháp lý lại vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn phát triển gắn với hình thành, tồn phát triển thị trường - Xác định giá trị lợi ích cụ thể bất động sản khơng phải ln giống với mục đích sử dụng Trên giới nhiều khái niệm định giá đất Tuy nhiên hoạt động định giá đất hiểu sau: “Định giá đất hiểu ước tính giá trị quyền sử dụng đất hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời điểm cụ thể” - Khi nghiên cứu định giá đất phải gắn chúng với mục đích cụ thể 1.1.2 Những đặc trưng đất RSX liên quan đến giá đất Đất rừng sản xuất Nhà nước giao, cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích sản xuất lâm nghiệp.Đất rừng sản Nhà nước giao, cho thuê thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê thu tiền thuê đất hàng năm người định cư nước để thực dự án đầu tư sản xuất lâm nghiệp Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhà nước giao đất, cho thê đất rừng sản xuất sử dụng diện tích đất chưa có rừng để trồng rừng trồng lâu năm Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất rừng sản xuất kết hợp cảnh quan, du lịch sinh thái – môi trường tán rừng Đất rừng sản xuất tập trung nơi xa khu dân cư giao trực tiếp cho hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao cho tổ chức để bảo vệ phát triển rừng kết hợp với sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp Do có đặc điểm nên giá đất rừng sản xuất thường không cao 1.1.3 Nguyên tắc định giá đất - Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường; có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường phải điều chỉnh cho phù hợp; - Các đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức nhau; - Đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức * Cần ý định giá đất phải tuân theo khung giá chuẩn loại đất qui định NĐ188/2004 NĐ-CP ban hành 16/11/2004 1.1.4 Căn xác định giá đất: - Dựa nguyên tắc định giá đất Tuân theo luật đất đai sở pháp lý khác - Phân loại đất -Phân vùng đất -Phân hạng đất Giá đất thường chịu bị chi phối, ảnh hưởng nhiều yếu tố, định giá đất ta nhân thấy: Đất vùng khác có giá khác (bởi giá trị sử dụng khác nhau): giá đất đồng khác giá miền núi, trung du Các loại đất khác có giá khác Mỗi hạng đất có giá khác Vậy định giá đất cần vào : loại đất, hạng đất, vùng đất Việc phân chia cụ thể sau: * Phân loại đất Căn vào mục đích sử dụng (tại Điều 13 Luật đất đai 2003) đất đai phân thành nhóm: Nhóm đất nơng nghiệp, nhóm đất phi nơng nghiệp nhóm đất chưa sử dụng Trong đó: Nhóm đất nơng nghiệp bao gồm loại đất sau: 1- Đất trồng hàng năm gồm đất trồng lúa, đất trồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng hàng năm khác; 2- Đất trồng lâu năm; 3- Đất rừng sản xuất; 4- Đất rừng phòng hộ; 5- Đất rừng đặc dụng; 6- Đất nuôi trồng thuỷ sản; 7- Đất làm muối; 8- Đất nông nghiệp khác theo quy định phủ Việc định giá nhóm đất nơng nghiệp vào vùng đất, hạng đất vị trí đất để định giá Đối với đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng loại đất nông nghiệp khác xếp theo hạng đất chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi * Phân vùng đất Đất chia thành vùng: đồng bằng, trung du miền núi, vùng có đặc điểm sau: a) Đồng vùng đất thấp, tương đối phẳng có độ cao ngang với mặt nước biển Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng điều kiện sản xuất lưu thơng hàng hóa thuận lợi trung du, miền núi b) Trung du vùng đất có độ cao vừa phải (thấp miền núi, cao đồng bằng), bao gồm đại phận diện tích đồi Mật độ dân số thấp đồng bằng, cao miền núi, kết cấu hạ tầng điều kiện sản xuất lưu thơng hàng hóa thuận lợi so với đồng thuận lợi miền núi c) Miền núi vùng đất cao vùng trung du, bao gồm đại phận diện tích núi cao, địa hình phức tạp Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa thuận lợi trung du Các xã công nhận miền núi theo quy định Uỷ ban Dân tộc Miền núi (nay Uỷ ban Dân tộc) * Phân hạng đất Hạng đất để định giá đất áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp địa phương cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hành Nhà nước (Nghị định 73-CP ngày 25/10/1993 Chính phủ quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp; Quyết định 619/TTg Thủ tướng Chính phủ, ngày27/12/1993 việc điều chỉnh tổng hợp điểm hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp) * Căn phân hạng đất Căn để phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp yếu tố chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu, thời tiết điều kiện tưới tiêu Tiêu chuẩn yếu tố xác định sau : 1-Yếu tố chất đất độ phì đất thích hợp với loại trồng; 2- Yếu tố vị trí đất khoảng cách so với nơi cư trú người sử dụng đất, khoảng cách so với thị trường tiêu thụ nông sản phẩm theo trường hợp cụ thể 3- Yếu tố địa hình đất độ phẳng, độ dốc, độ trũng ngập úng 4- Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết nhiệt độ trung bình hàng năm tháng năm; lượng mưa trung bình hàng năm tháng năm tần suất xuất lũ, bão, sương muối, độ ẩm ảnh hưởng đến sinh trưởng trồng 5- Yếu tố điều kiện tưới tiêu đất trồng hàng năm mức độ tưới tiêu chủ động; * Hạng đất: Dựa vào để phân hạng, hạng đất phân sau: - Đối với đất trồng hàng năm phân hạng đất tính thuế theo đất trồng lúa; dựa vào tiêu chuẩn yếu tố suất bình quân đạt điều kiện canh tác bình thường năm (1986-1990) Phân làm hạng (từ hạng I đến hạng VI) - Đối với đất có mặt nước ni trồng thuỷ sản nằm vùng đất trồng hàng năm, thực phân hạng đất tính thuế đất trồng hàng năm - Đối với đất trồng cỏ dùng vào chăn ni phân hạng đất theo đất trồng hàng năm (gồm hạng) - Đối với đất trồng lâu năm dựa vào tiêu chuẩn yếu tố để phân hạng đất tính thuế (Gồm hạng, từ hạng I đến hạng V) 1.1.5 sở việc xác định giá đất rừng - Nguyên tắc xác định giá quyền sử dụng đất; - Cơ sở pháp lý việc xác định giá quyền sử dụng đất rừng sản xuất 1.1.6 Phương pháp định giá Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 có phương pháp đinh giá đất sau: - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp thu nhập Cơ sở lý thuyết hai phương pháp sau: * Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích mức giá đất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường loại đất tương tự (về loại đất, diện tích, hạng đất, loại thị, loại đường phố, vị trí) để so sánh, xác định giá đất, loại đất cần định giá Các bước tiến hành Bước 1: Khảo sát thu thập thông tin: - Xác định địa điểm đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin đất rừng cần phải nhà nước quản lý chặt chẽ nhằm kiểm soát tài nguyên rừng – tài sản chung quốc gia.Thị trường thuê quyền sử dụng đất rừng phát triển, cần xác định mức giá thuê đất cho phù hợp với giá trị tài nguyên rừng ( mức giá thuê QSD đất rừng trồng cụ thể biểu 7) Tại địa bàn xã Văn Luông giao dịch thuê đất rừng trồng qua thấp so với mức giá trị rừng mang lại; cần điều chỉnh mức giá thuê cho phù hợp với giá trị rừng Ở Việt Nam phần lớn đất rừng lâm trường quốc doanh quyền địa phương quản lý hộ gia đình cá nhân quản lý khoảng 23% diện tích Hơn triệu đất rừng giao cho triệu hộ gia đình cá nhân, diện tích thường khơng quản lý hiệu cho mục đích trồng rừng sản xuất Nguyên nhân đa số hộ nhận rừng đất rừng hộ nông dân nghèo, khơng thể đầu tư thích đáng vào sản xuất rừng trồng, họ thiếu kiến thức loài phù hợp, kỹ thuật thông tin thị trường Trong đó, nhiều nhà đầu tư lớn muốn đầu tư vào rừng trồng lại khơng có đất trồng rừng, họ cần phải thuê đất Vì giá thuê đất rừng trồng phải với giá trị đất rừng sản xuất để đảm bảo lợi ích cho người dân có đất 60 CHƯƠNG IV: GIẢI PHÁP NHẰM TRIỂN KHAI CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT RSX TẠI CÁC ĐỊA PHƯƠNG 4.1 Những thuận lợi công tác định giá đất RSX - Ngành lâm nghiệp nước ta Đảng Nhà nước quan tâm phát triển, người nhận thức tầm quan trọng giá trị tài nguyên rừng; thị trường quyền sử dụng đất dần nóng lên, giao dịch diễn ngày phổ biến làm sở cho thu thập thông tin định giá đất rừng theo phương pháp so sánh trực tiếp; - Người dân dần có xác định tính tốn cho nguồn chi phí thu nhập đầu tư trồng rừng sản xuất 4.2 Những khó khăn cơng tác định giá đất RSX - Hầu hết hộ gia đình có đất để trồng rừng hộ trung du miền núi với khả tiếp cận nguồn lực phục vụ cho cho sản xuất hạn chế nên khó xác định xác giá trị đất rừng - Đầu tư vào Rừng sản xuất cần chu kỳ kinh doanh dài, rủi đầu tư lớn nên chưa thu hút người dân miền núi đầu tư kinh doanh nên họ thường chuyển nhượng QSD đất với giá thấp Vì so sánh trực tiếp với mức giá thị trường thường đưa mức giá thấp - Việc mua bán, cho thuê QSD đất tự phát chủ sử dụng đất tồn nhiều dạng giao dịch ngầm; - Việc xác định giá trị QSD đất tài sản đất giao dịch khó khăn có văn quy định khung giá đất thực tế khó thực -Diện tích đất RSX giao manh mún, qui hoạch chưa rõ ràng gây khó khăn cho xác định điều kiện chung cho khu đất rừng 4.3 Đề xuất giải pháp *Giải pháp tổ chức: 61 - Nhà nước có sách: hỗ trợ người dân miền núi đầu tư vào đất RSX; qui hoạch rõ ràng cho diện tích đất lâm nghiệp; - Các quan chức có thẩm quyền có trách nhiệm kiểm sốt chặt chẽ giao dịch đất rừng sản xuất địa phương - Nhà nước giao đất lâm nghiệp phải gắn với nhu cầu sử dụng thực tế người dân, phù hợp với nguyện vọng người dân - Cần xây dựng sách cho thuê rừng phát triển thị trường QSD đất RSX *Giải pháp kỹ thuật: - Cần ý tới công tác đào tạo đội ngũ cán bộ, chuyển giao công nghệ kỹ thuật để nâng cao hiệu sản xuất người dân *Giải pháp vốn: - Huy động thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh rừng, góp phần bảo vệ phát triển rừng - Nhà nước cần ban hành hành văn luật sách đất đai cách ổn định, có chích sách hỗ trợ vốn sản xuất cho hộ nơng dân có điệu kiện đầu tư kinh doanh rừng sản xuất *Giải pháp sở hạ tầng - Đầu tư cơng trình sở hạ tầng sản xuất đặc biệt cơng trình giao thơng, thủy lợi phục vụ cho công tác trồng RSX A - Kết luận Qua thời gian thực tập xã Văn Luông huyện Tân Sơn – Phú Thọ tiến hành xây dựng mức giá đất rừng sản xuất cho khu xóm xã Đến hồn thành khóa luận đạt số kết sau: 1, Đề tài tiến hành phân tích đánh giá điều kiện xã, từ đưa so sánh thuận lợi, khó khăn xóm để xây dụng mức giá riêng cho khu, xóm 62 2, Phân tích, đánh giá hiệu sử dụng đất rừng sản xuất người dân xã thơng qua thu nhập chi phí 3, Trên sở Luật Đất Đai năm 2003 văn luật, tài liệu phương pháp xác định giá đất, khóa luận xây dựng mức giá cho khu, xóm xã, góp phần làm sở cho công tác quản lý hành đất đai 4, Để cơng tác định giá đất rừng sản xuất nói chung đạt hiệu xác tơi đưa giải pháp kỹ thuật, giải pháp tổ chức chế sách, giải pháp vốn, giải pháp sở hạ tầng B – Tồn Trong thời gian thực khóa luận thời gian có hạn, trình độ thân hạn chế, đồng thời lần làm quen với công tác thự tế, nên bên cạnh kết đạt tơi thấy cịn số tồn sau: - Trong trình thu thập số liệu từ người dân chưa có điều kiện tham gia đầy đủ vào bước công việc, chưa khai thác kiến thức địa người dân - Các sô liệu thu thập số chi phí khai thác bảo vệ người dân mang tinh chất ước tính nên độ xác chưa ổn định C - Kiến nghị Để đề tài đưa vào áp dụng thực tiễn đưa số kiến nghị sau: - Cần đào tạo đội ngũ chuyên gia định giá nghiên cứu sâu thị trường điều kiện địa phương nhằm phục vụ cho công tác định giá xác - Nhà nước cần đẩy mạnh phát triển lâm nghiệp qua sách hỗ trợ, đưa sản phẩm lâm nghiệp thành hàng hoá cạnh tranh nội địa với nước giới nhằm nâng cao giá trị đất rừng thúc đẩy người dân sản xuất có hiệu 63 MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Giá đất - Định giá đất 1.1.2 Những đặc trưng đất RSX liên quan đến giá đất 1.1.3 Nguyên tắc định giá đất 1.1.4 Căn xác định giá đất: 1.1.5 sở việc xác định giá đất rừng 1.1.6 Phương pháp định giá 1.2 Lựa chọn phương pháp định giá đất 13 CHƯƠNG II: TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA XÃ VĂN LNG 14 2.1 Xã Văn Luông 14 2.2 Điều kiện xã 14 2.2.1 Điều kiện tự nhiên 14 2.2.2 Điều kiện dân sinh, kinh tế, xã hội 17 2.2.4 Thực trạng phát triển sở hạ tầng 18 2.3 Tình hình quản lý sử dụng đất xã 19 2.3.1 Cơ cấu đất đai xã (2008) 19 2.3.2 Cơ cấu đất rừng sản xuất xã 21 2.3.3 Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng 21 CHƯƠNG III: THỰC HIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ 24 3.1 Thu thập thông tin QHSD đất có liên quan đến đất rừng sản xuất 24 3.1.1 Thông tin quy hoạch sử dụng đất từ 2006 – 2010 24 3.1.2 Phân khu định giá 25 3.1.3 Xác định loại đất, vùng đất, hạng đất định giá 28 3.2 Xác định thông tin xã liên quan đến xác định giá đất rừng sản xuất (3 năm gần đây) 34 64 3.2.1 Thông tin giao dịch quyền sử dụng đất rừng sản xuất địa bàn xã 34 3.2 Giá cụ thể giao dịch 34 3.2.1 Giao dịch cho thuê- cho thuê quyền sử dụng đất rừng sản xuất 34 3.2.2 Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng sản xuất 35 3.2.4 Thông tin giao đất giao rừng xã (cung) 39 3.3 Các thông tin giá trần QSD đất rừng sản xuất xác định giá trị quyền sử dụng đất 39 3.3.1 Thông tin giá Trần 39 3.3.2 Xác định giá trị đất rừng sản xuất 40 3.3.3 Ảnh hưởng giá đất đến cung - cầu tiềm đất RSX 40 3.4 Lựa chọn phương pháp định giá 41 3.5 Tiến hành công tác định giá: 42 3.5.1 Định giá phương pháp so sánh trực tiếp 42 3.5.2 Sử dụng phương pháp thu nhập để định giá: 49 3.6 Báo cáo công tác định giá 57 CHƯƠNG IV: GIẢI PHÁP NHẰM TRIỂN KHAI CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT RSX TẠI CÁC ĐỊA PHƯƠNG 61 4.1 Những thuận lợi công tác định giá đất RSX 61 4.2 Những khó khăn công tác định giá đất RSX 61 4.3 Đề xuất giải pháp 61 65 Phụ biểu 2: Thu nhập chi phí cho chu kỳ tương lai: Đơn vị: 1000đồng Khu xóm Chỉ tiêu CP đầu tư cải tạo năm đầu Chi phí năm thứ Chi phí năm thứ Chi phí năm thứ Chi phí năm thứ Chi phí năm thứ Chi phí năm thứ Chi phí năm thứ Thu nhập cuối chu kỳ Xóm Đép Mơn Chàng Hoàng Văn X Lối Văn Tân X Láng Hồng Hà Đồng Gạo Bến Gạo Hẹ Lng Đồng Bông Mành Đồng Tún 8.910 8.964 9.583,92 9.363,6 8.942,4 9.236,16 9.297,72 9.288 8.640 8.933,76 9.573,12 8.915,4 9.348,48 9.702 9.218,88 1.239,3 1.253,88 1.502,323 1.527,984 1.224,72 1.327,363 1.344,859 1.341,36 1.166,4 1.252,714 1.365,85 1.236,384 1.357,69 1.458 1.322,698 1.338,44 1.354,19 1.662,88 1.650,6 1.323, 1.433,88 1.452,780 1.449 1.260 1.353,24 1.475,46 1.335,6 1.466,64 1.575 1.428,84 612 680 544 544 612 680 680 612 680 612 612 612 612 680 680 660,96 734,4 588 588 661,5 735 661,5 661,5 735 661,5 661,5 661,5 661,5 588 735 636 715 636 556,5 556,5 636 715,5 636 636 636 636 636 715,5 636 715,5 686 772,74 684 598,5 598,5 684 684 684 684 684 684 684 769,5 984 769,5 4.112,55 4.060,75 4.419,65 4.282,75 3.848 4.392 3.792,5 4.014,5 4.062,6 3.735,15 3.996 3.946 3.992,3 3.968,25 4.301,25 63.434,6 56.471,5 57.475,8 56.301,5 54.018,15 58.665,35 56.636,3 55.444,5 62.544,8 62.755,7 57.413 58.210 55.940,3 58.001,2 55.934,6 Phụ biểu 3: Số năm tính lãi hệ số tính lãi kép cho năm chu kỳ rừng sản xuất tương lai Chỉ tiêu Số năm tính lãi Hệ số tính lãi Chi phí đầu tư cải tạo năm đầu 1.08 Chi phí chăm sóc bảo vệ năm thứ 2 2.166 Chi phí chăm sóc bảo vệ năm thứ 3 1.26 Chi phí chăm sóc bảo vệ năm thứ 4 1.36 Chi phí chăm sóc bảo vệ năm thứ 5 1.47 Chi phí chăm sóc bảo vệ năm thứ 6 1.59 Chi phí chăm sóc bảo vệ năm thứ 7 1.72 Chi phí khai thác năm thứ 8 1.86 Thu nhập cuối kỳ 1.86 Phụ biểu 4: Giá thuê đất tính theo phương pháp đầu tư Đơn vị: đồng/ha năm Khu Xóm Xóm Đép X Mơn (1+r)t 1.12 1.2544 1.405 1.574 1.763 1.974 2.21 2.48 Chi phí 8.910.000 1.239.000 1.338.440 612.000 660.960 636.000 686.000 4.112.550 18.195.250 Thu nhập 0 0 0 63.434.650 63.434.650 Thu nhập (Yt) -8.910.000 -1.239.000 -612.000 -660.960 -636.000 -686.000 59.322.100 41.126.850 Yt/(1+r)t -7.955.375 -987.962 -1.280.804 -355.818 -374.906 -322.188 -310.407 23.920.200 12.299.760 (1+r)t 1.12 1.2544 1.405 1.574 1.763 1.974 2.21 2.48 Chi phí 8.964.000 1.253.000 1.354.160 680.000 734.400 715.400 772.740 4.060.750 18.234.960 Thu nhập 0 0 0 56.471.250 56.471.250 Thu nhập -8.964.000 -1.253.000 -1.354.160 -680.000 -734.400 -715.400 -772.740 52.410.750 33.875.790 -8.003.571 -999.585 -1.295.876 -432 -416.563 -362.209 -349.656 21.133.370 9.995.440 (1+r)t 1.12 1.2544 1.405 1.574 1.763 1.974 2.21 2.48 Chi phí 9.853.920 1.502.323 1.662.880 544.000 588.000 636.000 684.000 4.419.650 19.850.770 Thu nhập Thu nhập -9.853.920 -1.502.323 -1.662.880 -544.000 -588.000 -636.000 -684.000 57.475.800 52.693.680 57.475.800 40.004.680 Yt/(1+r)t -8.798.143 -1.197.643 -1.155.075 -345.616 -333.522 -332.188 -309.502 22.457.130 9.995.440 (1+r)t 1.12 1.2544 1.405 1.574 1.763 1.974 2.21 2.48 Chi phí Thu nhập Thu nhập 9.363.600 -9.636.000 1.527.984 -1.257.984 1.650.600 -1.650.600 554.000 -554.000 588.000 -588.000 556.500 -556.500 598.500 -598.500 4.282.750 56.301.050 52.018.300 Yt/(1+r) X Chàng Hoàng Văn t -1.338.440 Tổng 19.111.930 56.301.050 37.469.130 Lối Yt/(1+r)t -8.360.357 -1.218.100 -1.124.804 -345.616 -333.522 -281.915 -270.814 20.005.700 (1+r)t 1.12 1.2544 1.405 1.574 1.763 1.974 2.21 2.48 Chi phí 8.942.400 1.224.720 1.323.000 612.000 661.500 556.500 598.500 3.848.000 Thu nhập 0 0 0 54.018.150 Thu nhập -8.942.400 -1.224.720 -1.323.000 -612.000 -661.500 -556.500 -598.500 50.466.540 36.406.540 -7.984.286 -976.339 -941.637 -388.818 -375.213 -281.915 -270.814 20.155.860 9.936.839 (1+r)t 1.12 1.2544 1.405 1.574 1.763 1.974 2.21 2.48 Chi phí 9.236.160 1.327.363 1.433.880 680.000 735.000 636.000 684.000 4.391.900 19.124.300 Thu nhập 0 0 0 58.665.350 58.665.350 Thu nhập -9.236.160 -1.327.363 -1.433.880 -680.000 -735.000 -636.000 -684.000 54.273.450 39.892.420 Yt/(1+r)t 8.246.571 1.058.166 -1.020.555 -432 020 322.188 -309.502 22.941.300 10.135.390 (1+r)t 1.12 1.2544 1.405 1.574 1.763 1.974 2.21 2.48 Chi phí 9.297.720 1.344.859 1.452.780 680.000 661.500 715.500 684.000 3.792.500 18.628.860 Thu nhập 0 0 0 56.636.270 56.636.270 Thu nhập -9.297.720 -1.344.859 -1.452.780 -680.000 -661.500 -715.500 -684.000 52.843.770 38.342.040 Yt/(1+r)t -8.301.536 1.072.114 1.034.007 432.020 375.213 309.502 22.220.580 11.135.390 (1+r)t 1.12 1.2544 1.405 1.574 1.763 2.21 2.48 Chi phí 9.288.000 1.341.361 1.449.000 612.000 661.500 Thu nhập 0 0 Yt/(1+r) Văn Tân Láng Hoàng Hà t -416.930 362.462 1.974 636.000 684.000 9.020.570 17.766.620 54.018.150 4.014.500 18.686.360 55.444.500 55.444.500 Đồng Gạo Bến gạo Hẹ Luông Thu nhập -9.288.000 -1.341.361 -1.499.000 Yt/(1+r)t -8.292.857 -1.069.324 -1.031.317 (1+r)t 1.12 1.2544 Chi phí 8.640.000 Thu nhập -612.000 -661.500 -636.000 -684.000 51.426.000 38.055.750 -388.818 375.213 322.188 309.502 20.073.930 9.914.712 1.405 1.574 1.763 1.974 2.21 2.48 1.166.400 1.260.000 680.000 735.000 636.000 684.000 4.062.600 17.864.000 0 0 0 62.544.800 62.544.800 Thu nhập -8.640.000 -1.166.400 -1.260.000 -680.000 -735.000 -636.000 -684.000 58.482.000 44.810.650 Yt/(1+r)t -7.714.286 -929.847 -896.797 -432.020 -416.903 -322.188 -309.502 23.559.140 13.363.310 (1+r)t 1.12 1.2544 1.405 1.574 1.763 1.974 2.21 2.48 Chi phí 8.933.760 1.252.714 1.353.240 612.000 661.500 636.000 684.000 Thu nhập 0 0 0 Thu nhập -8.933.760 -1.252.714 -1.353.240 -612.000 -661.500 Yt/(1+r)t -7.769.571 -998.656 -936.160 -388.818 (1+r)t 1.12 1.2544 1.405 Chi phí 9.573.120 1.365.854 Thu nhập Thu nhập 3.735.150 17.868.360 62.755.700 62.755.700 -636.000 -684.000 59.020.550 45.110.590 -375.213 -322.188 -309.502 23.697.420 13.535.510 1.574 1.763 1.974 2.21 2.48 1.475.460 612.000 661.500 636.000 0 0 -9.573.120 -1.365.854 -1.475.460 -612.000 Yt/(1+r)t -8.457.429 -1.088.815 -1.050.149 (1+r)t 1.12 1.2544 Chi phí 8.915.400 1.236.384 684.000 3.996.000 19.003.930 0 57.412.900 57.412.900 -661.500 -636.000 -684.000 53.416.900 38.375.610 -388.818 -375.213 -322.188 -309.502 21.830.450 10.418.500 1.405 1.574 1.763 1.974 2.21 2.48 1.335.600 612.000 661.500 684.000 3.946.050 636.000 18.026.930 Đồng Bông Mành Thu nhập Thu nhập -8.915.400 -1.236.384 -1.335.600 -612.000 -661.500 Yt/(1+r)t -7.960.179 -985.638 -950.605 -388.818 -375.213 (1+r)t 1.12 1.2544 1.405 1.574 Chi phí Thu nhập Thu nhập Yt/(1+r)t (1+r)t 9.348.480 -9.348.480 -8.346.877 1.12 1.357.690 -1.357.690 -1.082.342 1.2544 1.466.640 -1.466.640 -1.022.232 1.405 Chi phí 9.072.000 1.458.000 Thu nhập Thu nhập -684.000 58.210.000 54.263.950 58.210.000 40.411.100 -322.188 -309.502 21.130.280 11.358.140 1.763 1.974 2.21 2.48 612.000 -612.000 -388.818 1.574 661.500 -661.500 -375.213 1.763 715.500 -715.500 -362.462 1.974 769.500 -769.500 -348.190 2.21 3.992.300 55.940.300 51.948.000 21.907.466 2.48 18.923.610 55.940.300 36.833.500 9.595.706 1.575.000 680.000 588.000 684.000 3.968.250 18.661.250 0 0 58.010.200 58.010.200 -9.072.000 -1.458.000 -1.575.000 -680.000 -588.000 -684.000 54.041.950 39.665.100 -8.100.000 -1.162.309 -1.112.039 -432.020 -333.522 -322.188 -309.502 21.791.180 10.169.840 (1+r)t 1.12 1.2544 1.405 1.574 1.763 1.974 2.21 2.48 Chi phí 9.218.880 1.322.689 1.428.840 769.500 4.301.250 19.171.670 Thu nhập 0 0 55.934.570 55.934.570 Thu nhập -9.218.880 -1.322.689 -1.428.840 -769.500 51.633.320 363171.380 Yt/(1+r)t -8.231.143 -1.054.446 -1.020.642 20.819.887 9.929.857 Yt/(1+r) Đồng Tún t 680.000 -680.000 -432.030 735.000 -735.000 -416.903 -636.000 363.000 -363.000 715.500 -715.500 -362.462 -348.190 Phụ biểu 1: Chi tiết giao dịch chuyển nhượng QSD đất RSX Năm giao dịch Bên chuyển nhượng 8/2007 Hộ: Hà văn Vương Hà thị An Địa chỉ: Đồng túnVăn Luông 5/2007 Hộ: Phùng đức Ý Nguyễn thị Nhẫm Đ/c: Đồng túnVăn Luông 3/2007 Hộ: Phùng đức Ý Nguyễn thị Nhẫm Đ/c: Đồng túnVăn Luông 9/2005 Hộ : Phùng văn Việt Hà thị Tôn Đ/c Đồng TúnVăn Luông Bên nhận chuyển nhượng Hộ: Doãn tỵ Trần thị Vinh Đ/c: Đông PhúMinh Đài Thông tin đất Hồ sơ: w622753 Mục đích sử dụng: đất trồng rừng sản xuất Diện tích: 7.44 Thửa số: -1 Vị trí : mỏm đồi Tơ Phía đơng giáp đất ông Hà Long Phía tây giáp đất khe lúa Phía nam giáp đường mịn Phía bắc giáp đất cịn lại ông Vương Tài sản đất: Cây tạp Pháp lý nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng: 2004 – 2053 Giá giao dịch: 20.000.000 Tính bình qn: 2.688.172đ/ha Hộ: Doãn tỵ Hồ sơ: p708167 Mđsd: đất Trần thị Vinh rừng sản xuất Đ/c: Đông Phú- Diện tích: 1,2765ha : 100 -1 Minh Đài - vị trí đỉnh đồi Tơ Phía đơng giáp đất bà Lang phía tây giáp khe cạn phía nam giáp đất ông Ý Phía bắc giáp đất ông Vương tài sản đất tạp Pháp lý nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng : 1999-1049 Giá giao dịch: 3.000.000 Tính bình qn 2.351.076 đ/ha Hộ: Hồ sơ: w622755 Phạm văn Sáng Mđsd: đất rừng sản xuất Lưu thị Thanh Diện tích: 2.16 Thửa số 19 -2 Đ/c: Minh Đài Vị trí: sườn đồi Tè – Đồng Tún phía đơng giáp đất ơng Dần phía tây giáp đất ông Công phía nam giáp đất ông Dần phía bắc giáp đất ông Việt Tài sản đất: tạp Pháp lý nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng : 2004-2053 Giá giao dịch 6.000.000 tính bình qn: 2.780.741 đ/ha Hộ: Hồ sơ w622742 Phạm văn Sáng Mđsd: đất rừng sản xuất Lưu thị Thanh Diện tích: 0.8675 Thửa số 20 Đ/c: Minh Đài Vị trí ven đỉnh đồi Tè - Đồng Tún Phía đơng giáp: Đất ơng Việt phía tây giáp đất ơng Tin phía nam đất đất ơng Ý phía bắc giáp ruộng Tài sản đất tạp Giá giao dịch 1.500.000 tính bình qn : 1.729.107đ/ha 1/2007 Hà mạnh Hơ Đ/c: Văn Tân – Văn Luông 11/2006 Hộ :Phạm Tiến Soạn Nguyễn thị Mảnh Đc: Đồng gạo – Văn Luông 7/2005 Hà văn Quyết Đ/c: Xóm MơnVăn Lng 10/2006 Hộ:Phùng văn Gần Nguyễn xn Loan Đ/c : xóm LũngVăn Lng Nguyễn thị Tiến Hồ sơ w622775 Nguyễn công Điển Mđsd: đất RSX Thửa số 47-1 Đ/c Minh Đài Diện tích: 0.793 Vị trí ven chân đồi Bư Tường Phía đơng giáp đất ơng Nấp phía Bắc giáp đất ơng Việt Phía Tây giáp đất ơng Quang Phía nam giáp đất cịn lại ông Hô Tài sản đất : tạp Giá giao dịch: 2.000.000 tính bình qn: 2.522.068 đ/ha Hộ: Hồ sơ: Ak 020525 Hà thị Xuyên Sa Mđsd: RSX Thửa số: 15-1 thị nguyệt Thu Diện tích : 0.182 Đ/c: Đồng phú Minh Vị trí sườn đồi Lú – Đồng gạo Đài Phía đơng giáp đất rừng ông Nhông phía tây giáp đất ông Nhông phía nam giáp đất ơng Nhơng phía Bắc giáp đất ruộng Tài sản đất: tạp Pháp lý: nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng 2003 -2053 Giá giao dịch: 550.000 tính bình qn:3.021.978đ/ Lê trung Hữu Hồ sơ: w622552 Trần thị Ngọ Mđsd: đất RSX Diện tích: 4.4029 Thửa số 07 Vị trí sườn đồi Tắt – Xóm Mơn Phía đơng giáp đất ơng Huy phía tây giáp đất ơng Trình phía nam giáp đất ơng Miệng phía bắc giáp đất ơng Tn Tài sản đất: khơng có Giá giao dịch: 11.000.000 tính bình qn: 2.489.353đ/ Hộ Hồ sơ: Ak02031 Lê tuấn Nghĩa Mđsd: đất rừng sản xuất Hồng thị Tiến Diện tích 5.6 số: 108 Đ/c: xóm Lũng- Văn Vị trí: Chân đồi xóm Lũng Lng phía bắc giáp đất ơng Vĩnh phía đơng giáp đất ơng Long phía tây giáp đất cịn lại ơng Gần phía nam giáp ruộng Tài sản đất: Vườn tạp Giá giao dịch: 20.000.000 đ tính bình qn: 3.571.430đ/ha TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài Chính, Thơng tư 114/2004/ TT-BTC ngày 26/11/2004 việc hướng dẫn thực nghị định 188/2004/NĐ-CP Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phủ phương pháp xác định giá đất Nghị định 73/1993/ NĐ-CP ngày 25 tháng 10 năm 1993 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 việc sửa đổi bổ xung số điền nghị định 188/ 2004/NĐ-CP Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam , Luật đất đai 2003 – NXB Chính trị Quốc gia UBND tỉnh Phú Thọ, QĐ 3557/2007/QĐ ngày tháng năm 2008 khung giá loại đất tỉnh Phú Thọ ... Công tác định giá đất tiến hành xã Văn Luông huyện Tân Sơn - Phú Thọ, xã miền núi Phân hạng đất rừng sản xuất xã để định giá: Việc phân hạng đất để định giá đất theo việc phân hạng đất để tính... tin giá trần QSD đất rừng sản xuất xác định giá trị quyền sử dụng đất 3.3.1 Thông tin giá Trần 39 Xã Văn Luông xã miền núi, khung giá đất rừng sản xuất tỉnh Phú Thọ năm 2008 sau: Biểu 3.8: Giá đất. .. 141.3 Đất rừng sản xuất hạng IV,V 5000m 56.6 Đất rừng sản xuất hạng V 6000m 75.3 Đất rừng sản xuất hạng V >6000m 21.4 Văn Tân Đất rừng sản xuất hạng IV 2000m 22.05 Xóm Láng Đất rừng sản xuất hạng