Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố sơn la, tỉnh sơn la

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP HOÀNG ANH TUẤN ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ SƠN LA, TỈNH SƠN LA CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS XUÂN THỊ THU THẢO Hà Nội, 2020 i CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan, cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình nghiên cứu khác Trong toàn nội dung luận văn, điều trình bày cá nhân tổng hợp từ nhiều nguồn tài liệu Tất tài liệu tham khảo có xuất xứ rõ ràng trích dẫn hợp pháp Nếu nội dung nghiên cứu trùng lặp với cơng trình nghiên cứu cơng bố, tơi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm tuân thủ kết luận đánh giá luận văn Hội đồng khoa học Hà Nội, ngày 22 tháng 10 năm 2020 Người cam đoan Hoàng Anh Tuấn ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới TS Xuân Thị Thu Thảo tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Đồng thời, Cô người cho lời khuyên vô quý giá kiến thức chuyên môn định hướng phát triển nghiệp Một lần nữa, xin gửi lời cảm ơn đến tất lịng biết ơn Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới ban Lãnh đạo Viện Quản lý đất đai Phát triển nông thôn, thầy tồn Viện tận tình giúp đỡ tơi trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Sơn La giúp đỡ tạo điều kiện cho suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng 10 năm 2020 Tác giả Hoàng Anh Tuấn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC .iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .vi DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC HÌNH viii MỞ ĐẦU Chương TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Những khái niệm có liên quan 1.1.2 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.3 Định giá đất 11 1.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất 19 1.2 Cơ sở pháp lý liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 23 1.3 Cơ sở thực tiễn liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 24 1.3.1 Công tác đấu giá đất đai, tài sản số nước giới .24 1.3.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam .27 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .35 2.1 Đối tượng nghiên cứu điều tra .35 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 35 2.1.2 Đối tượng điều tra .35 2.2 Nội dung nghiên cứu 35 2.3 Phương pháp nghiên cứu 35 2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 35 2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu 36 2.3.3 Phương pháp tổng hợp phân tích số liệu 37 iv 2.3.4 Phương pháp chuyên gia 37 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .38 3.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội thành phố Sơn La 38 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 38 3.1.2 Điều kiện Kinh tế xã hội .43 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên 47 3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La49 3.2.1 Tình hình thực số nội dung quản lý nhà nước đất đai thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La 49 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Sơn La năm 2019 55 3.3 Khái quát kết công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Sơn La 57 3.3.1 Các văn bản pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Sơn La 57 3.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 60 3.3.3 Quy trình thực dự án đấu giá quyền sử dụng đất 63 3.3.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2017 - 2019 thành phố Sơn La .64 3.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn thành phố Sơn La 67 3.4.1 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất Khu quy hoạch hành - Phật giáo tỉnh Sơn La (bản Sẳng, phường Chiềng Sinh, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La) 67 3.4.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất Khu quy hoạch kè suối Nậm La (bản Mé Ban, phường Chiềng Cơi, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La) 76 3.4.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất Khu quy hoạch dân cư lô 4B Kè suối Nậm La (tổ 9, Phường Chiềng Lề, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La).81 3.5 Một số ý kiến đánh giá cán chuyên môn ngườı sử dụng đất v công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La 87 3.5.1 Đánh giá cán quản lý liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 87 3.5.2 Đánh giá người tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất 03 dự án điều tra 93 3.6 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Sơn La 98 3.6.1 Thuận lợi .98 3.6.2 Khó khăn .99 3.7 Đề xuất số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Sơn La 101 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 104 TÀI LIỆU THAM KHẢO 106 PHỤ LỤC vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TT BĐ GC QS SD TH TN TW UB vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Cơ cấu diện tích nhóm đất phân theo xã, phường địa bàn thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La 41 Bảng 3.2:Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2019 thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La 66 Bảng 3.3: Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La giai đoạn 2017 - 2019 67 Bảng 3.4: Kết đấu giá quyền sử dụng đất Khu quy hoạch hành Phật giáo tỉnh Sơn La 74 Bảng 3.5:Kết đấu giá quyền sử dụng đất Khu quy hoạch kè suối Nậm La (bản Mé Ban, phường Chiềng Cơi, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La) 80 Bảng 3.6: Kết đấu giá quyền sử dụng đất Khu quy hoạch dân cư lô 4B - Kè suối Nậm La .85 Bảng 3.7: Đánh giá trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực kế hoạch hàng năm dự án 88 Bảng 3.8: Giá khởi điểm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .90 Bảng 3.9: Đánh giá việc thực quy chế đấu giá 91 Bảng 3.10: Đánh giá phối hợp quan chuyên môn với quan tổ chức đấu giá, hiệu giao đất theo hình thức đấu giá sau trúng đấu giá 92 Bảng 3.11: Tính minh bạch thông tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 94 Bảng 3.12: Đánh giá giá khởi điểm bước giá 95 Bảng 3.13: Đánh giá hợp lý khoản tiền đặt trước khoản phí đăng ký phải nộp tham gia đấu giá 96 Bảng 3.14: Đánh giá thực quy chế đấu giá mức chênh lệch giá đấu giá 97 Bảng 3.15: Đánh giá sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất .98 viii DANH MỤC HÌNH Hình 1:Sơ đồ vị trí thành phố Sơn La 38 Hình 2: Biểu đồ cấu kinh tế thành phố Sơn La năm 2019 44 Hình 3: Biểu đồ trạng nhóm đất năm 2019 Thành phố Sơn La 57 Hình 4: Sơ đồ Khu quy hoạch hành - Phật giáo tỉnh Sơn La 68 Hình 5: Sơ đồ Khu quy hoạch kè suối Nậm La, thành phố Sơn La 76 Hình 6: Sơ đồ Khu quy hoạch dân cư lô 4B – Kè suối Nậm La 82 MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật Do đó, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, loại tài sản - hàng hóa đặc biệt khơng người tạo ra, tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá quốc gia người sử dụng đất Nguồn tài nguyên đất mang lại lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp cho toàn xã hội Cùng với phát triển kinh tế - xã hội nước ta, chế kinh tế thị trường hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh, theo xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu trở thành hàng hóa, đất đai khơng phải ngoại lệ Tuy nhiên, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn với nhiều hình thức khác nhau, chưa có quản lý chặt chẽ Nhà nước, hình thành nên “Thị trường ngầm đất đai” mà giá đất đai dựa thỏa thuận người mua người bán Vì lẽ làm cho giá đất cao nhiều so với khung giá Nhà nước, lợi nhuận thu từ bn bán bất động sản (BĐS) nói chung đất đai nói riêng cao, việc đầu đất đai ngày tăng Tại Việt Nam, đấu giá quyền sử dụng đất hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Nó phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật phát triển kinh tế, sở cho phát triển thị trường quyền sử dụng đất Trong năm qua hạn chế công tác quản lý đất đai hoạt động giao đất, cho thuê đất gặp số bất cập Giá đất Nhà nước quy định để tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất cho thuê đất thấp nhiều so với giá thực tế thị trường, tạo chênh lệch hai loại giá Đây nguyên nhân làm thất thoát nguồn thu lớn cho ngân PHỤ LỤC 02 DANH SÁCH CÁC CÁ NHÂN, TỔ CHỨC TRÚNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC KHU QUY HOẠCH DÂN CƯ THUỘC THÀNH PHỐ SƠN LA TT I Khu quy hoạch dân cư kè suối Nậm La (bản Mé Ban phường Chiềng Cơi, TP Sơn La) TT TT II Khu quy hoạch dân cư lô số 4B kè suối Nậm La (Tổ 9, phường Chiềng Lề TT TT III Khu quy hoạch dân cư hành văn hóa - phật TT DANH SÁCH CÁN BỘ, CÔNG CHỨC, VIÊN CHỨC, LAO ĐỘNG HỢP ĐỒNG 03 ĐƠN VỊ PHỎNG VẤN BẰNG PHIẾU ĐIỀU TRA ĐẤU GIÁ QSDĐ Họ tên TT Đồn Xn Thi Qch Tá Thanh Nguyễn Thị Bích Huệ Đặng Xuân Trường Nguyễn Tiến Phương Phạm Văn Thành Nguyễn Văn Thanh Lường Văn Hòa Nguyễn Thị Thanh Hương Lò Văn Ánh Nguyễn Văn Dũng Nguyễn Thanh Tùng Nguyễn Thanh Hương Nguyễn Việt Hà Vương Đình Quyết Cà Vũ Hưng Nguyễn Thanh Loan Nguyễn Thị Thu Hồng Cầm Minh Thư Vũ Thị Lê Mai TT Họ tên Vũ Công Thành Phạm Văn Thành Quàng Văn Trung Nguyễn Việt Hùng Lò Thảo Linh Lò Thanh Tâm Đặng Trường Giang Đào Khánh Huyền Nguyễn Thành Đại Hoàng Anh Tuấn ... La, tỉnh Sơn La - Tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La - Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La - Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên... quan cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Sơn La hiệu cơng tác quyền địa phương người dân việc nghiên cứu ? ?Đánh giá kết đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La? ?? cần thiết... nhóm đất phân theo xã, phường địa bàn thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La 41 Bảng 3.2 :Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2019 thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La 66 Bảng 3.3: Kết đấu giá