Luận văn thạc sĩ phân tích các yếu tố tác động lên giá căn hộ chung cư nghiên cứu điển hình trên địa bàn quận 2

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - HỒ THỊ NHÀI PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ – NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - HỒ THỊ NHÀI PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ – NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS NGUYỄN NGỌC VINH TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 LỜI CAM ĐOAN Sản phẩm đề tài nghiên cứu “Phân tích yếu tố tác động lên giá hộ chung cư – nghiên cứu điển hình địa bàn quận Thành phố Hồ Chí Minh” kết q trình nghiên cứu tác giả Số liệu, hình ảnh nội dung phân tích đề tài hồn tồn trung thực chưa công bố đề tài nghiên cứu Tôi cam đoan chịu trách nhiệm nội dung TPHCM, ngày 09 tháng 11 năm 2015 Học viên thực luận văn Hồ Thị Nhài DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắt Diễn giải BĐS Bất động sản BXD Bộ Xây dựng CL Chất lượng PE Giá cân QE Số lượng cân TT Thơng tư TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban Nhân dân VT Vị DANH MỤC BẢNG Bảng Diễn giải Bảng 3.1 Tổng hợp ý kiến cho điểm chuyên gia Bảng 3.2 Diễn giải biến mơ hình nghiên cứu Bảng 4.1 Thống kê mô tả Bảng 4.2 Tần suất biến độc lập định tính mơ hình Bảng 4.3 Kết hồi quy mơ hình Bảng 4.4 Tóm tắt mơ hình Bảng 4.5 Phân tích ANOVA Bảng 4.6 Kiểm định đa cộng tuyến Bảng 4.7 Kiểm định White Bảng 4.8 Kiểm định phân phối chuẩn phần dư MỤC LỤC CHƯƠNG I: PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Lý chọn đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Đối tượng nghiên cứu 1.5 Phương pháp nghiên cứu 1.6 Dữ liệu phạm vi nghiên cứu 1.7 Cấu trúc nghiên cứu CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHẢO LƯỢC CÁC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN 2.1 Các khái niệm có liên quan 2.2 Lý thuyết giá, giá trị bất động sản 2.2.1 Giá trị bất động sản 2.2.2 Giá bất động sản 2.3 Một số học thuyết tiêu biểu giá 2.3.1 Học thuyết giá A-dam Smith (1723 - 1790) 2.3.2 Lý thuyết cung – cầu giá 10 2.4 Lý thuyết vị - chất lượng 12 2.5 Mơ hình định giá nhân tố thụ hưởng – Mơ hình Hedonic 14 2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai 16 2.6.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp lên giá BĐS 17 2.6.2 Các yếu tố kinh tế 18 2.6.3 Các yếu tố liên quan đến thị trường 18 2.6.4 Các yếu tố pháp lý 19 2.6.5 Các yếu tố trị pháp lý 19 2.6.6 Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô 20 2.6.7 Các yếu tố xã hội 20 2.7 Khảo lược nghiên cứu có liên quan 21 CHƯƠNG III: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 3.1 Phương pháp nghiên cứu 26 3.2 Mơ hình nghiên cứu đề nghị 26 3.2.1 Mơ hình hồi quy 26 3.2.2 Mơ hình yếu tố tác động lên giá hộ chung cư 27 3.2.3 Các giả thiết mơ hình 27 3.3 Khung phân tích dành cho nghiên cứu 27 3.4 Giới thiệu khu vực nghiên cứu số liệu nghiên cứu 28 3.4.1 Giới thiệu khu vực nghiên cứu 28 3.4.2 Số liệu nghiên cứu 29 3.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán hộ chung cư khu vực 31 3.6 Tiến hành khai báo mã hóa biến 33 3.6.1 Biến phụ thuộc 33 3.6.2 Biến độc lập 33 3.7 Mơ hình giả định 37 CHƯƠNG IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 40 4.1 Phân tích thống kê mô tả 40 4.2 Kết hồi quy 43 4.2.1 Ma trận hệ số tương quan 43 4.2.2 Kết hồi quy mơ hình lần thứ 43 4.3 Kiểm định kết hồi quy 45 4.3.1 Kiểm định tượng đa cộng tuyến 46 4.3.2 Kiểm định tượng phương sai thay đổi 47 4.3.3 Kiểm định phân phối chuẩn phần dư 47 4.4 Thảo luận kết mơ hình 48 CHƯƠNG V: KẾT LUẬN 51 5.1 Kết luận 51 5.2 Ý nghĩa thực tiễn nghiên cứu 52 5.3 Các hạn chế nghiên cứu 52 5.4 Các định hướng nghiên cứu 53 CHƯƠNG I: PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Lý chọn đề tài Nhà nơi phục vụ cho nhu cầu thiết yếu, sinh hoạt hàng ngày cá nhân hộ gia đình Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu thiếu hộ dân Tùy vào nhu cầu khác mà người tự lựa chọn cho hộ thích hợp, đáp ứng hoạt động học tập, lao động, vui chơi giải trí,… Đất nước ta đà hội nhập phát triển kinh tế, dân số ngày tăng mà quỹ đất đai ngày hạn chế, vấn đề đáng lo ngại nhân dân Thị trường mua bán nhà thời gian gần diễn sôi động, đặc biệt thị trường hộ chung cư Thành phố Hồ Chí Minh thị đặc biệt, trung tâm kinh tế lớn khu vực nước, có vai trị quan trọng phát triển kinh tế xã hội nước, nhu cầu nhà ngày tăng cao Trong trình phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu sử dụng đất ngày gây áp lực khơng nhỏ đến đất đai, địi hỏi phải sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, có hiệu Hiện có nhiều khu thị mọc lên với hàng loạt chung cư cao tầng đại Một hộ đại với đầy đủ tiện nghi, mơi trường sống thống mát, an ninh đảm bảo yếu tố thu hút người dân chọn hộ chung cư làm nơi để an cư Tùy thuộc vào vị trí tọa lạc, cấu trúc hộ hay tiện ích hộ khác mà giá bán hộ khác Rất nhiều hộ gia đình lựa chọn việc sở hữu hộ chung cư đáp ứng nhu cầu thiết yếu thay sở hữu nhà Tuy nhiên, việc lựa chọn hộ vừa hợp ý, hợp túi tiền lại phụ thuộc nhiều vào giá bán Giá bán hộ chung cư phụ thuộc vào số yếu tố như: Diện tích sàn, Khoảng cách đến trung tâm, Tầng cao hộ tọa lạc, Cảnh quan nhìn từ hướng bacony, Vị trí hộ tầng, Số phòng ngủ, Số phòng vệ sinh, An ninh, Môi trường xung quanh, Dịch vụ, Tiện ích ngoại khu, Uy tín chủ đầu tư,… Do đó, tác giả định chọn đề tài “Phân tích yếu tố tác động lên giá hộ chung cư – nghiên cứu điển hình địa bàn quận Thành phố Hồ Chí Minh” làm chủ đề nghiên cứu để có nhìn chi tiết phân khúc thị trường 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Lượng hóa mức độ tác động yếu tố lên giá hộ chung cư địa bàn quận 2, thành phố Hồ Chí Minh 1.3 Câu hỏi nghiên cứu - Những yếu tố tác động đến giá bán hộ chung cư ? - Mức độ tác động chúng lên giá bán nào? - Kết nghiên cứu tham khảo cho quan, tổ chức ? 1.4 Đối tượng nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu yếu tố tác động đến giá hộ chung cư mơ hình Hedonic vận dụng nghiên cứu  Đối tượng khảo sát thông tin BĐS giao dịch thành công địa bàn quận 2, thành phố Hồ Chí Minh 1.5 Phương pháp nghiên cứu Nghiên cứu sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: 1.5.1 Phương pháp định tính Phương pháp định tính thực thông qua việc vấn chuyên gia lĩnh vực bất động sản đơn vị quản lý hộ chung cư để tìm yếu tố tác động đến giá hộ chung cư 1.5.2 Phương pháp định lượng Phương pháp định lượng nhằm phân tích tác động yếu tố khảo sát đến giá hộ chung cư ... trường 1 .2 Mục tiêu nghiên cứu Lượng hóa mức độ tác động yếu tố lên giá hộ chung cư địa bàn quận 2, thành phố Hồ Chí Minh 1.3 Câu hỏi nghiên cứu - Những yếu tố tác động đến giá bán hộ chung cư ?... nội Căn góc Tốt Căn Tốt Căn góc Tốt Căn góc Tốt Căn Trung bình 2, 600,000,000 2, 520 ,000,000 Tốt Tốt Sổ hồng Tốt 24 ,761,905 Tốt Tốt Sổ hồng Tốt 24 ,000,000 Tốt Tốt 4 Sổ hồng Tốt 5 ,23 2,000,000 21 ,800,000... bình Tốt 2 Sổ hồng Bình thường 18 ,22 2 ,22 2 11 Tốt Tốt 3 Sổ hồng Tốt 22 ,000,000 STT Khoản mục TSSS 126 TSSS 127 Địa Căn hộ Tropic Garden Căn hộ chung cư Bộ Công An 88.00 Tốt Diện tích sàn hộ An