Luận văn thạc sĩ kinh tế phát triển (FULL) phân tích các yếu tố tác động lên giá căn hộ chung cư nghiên cứu điển hình trên địa bàn quận 2

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - HỒ THỊ NHÀI PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ – NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - HỒ THỊ NHÀI PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ – NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS NGUYỄN NGỌC VINH LỜI CAM ĐOAN Sản phẩm đề tài nghiên cứu “Phân tích yếu tố tác động lên giá hộ chung cư – nghiên cứu điển hình địa bàn quận Thành phố Hồ Chí Minh” kết trình nghiên cứu tác giả Số liệu, hình ảnh nội dung phân tích đề tài hồn tồn trung thực chưa cơng bố đề tài nghiên cứu Tôi cam đoan chịu trách nhiệm nội dung TPHCM, ngày 09 tháng 11 năm 2015 Học viên thực luận văn Hồ Thị Nhài DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắt Diễn giải BĐS Bất động sản BXD Bộ Xây dựng CL Chất lượng PE Giá cân QE Số lượng cân TT Thông tư TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban Nhân dân VT Vị DANH MỤC BẢNG Bảng Diễn giải Bảng 3.1 Tổng hợp ý kiến cho điểm chuyên gia Bảng 3.2 Diễn giải biến mơ hình nghiên cứu Bảng 4.1 Thống kê mô tả Bảng 4.2 Tần suất biến độc lập định tính mơ hình Bảng 4.3 Kết hồi quy mơ hình Bảng 4.4 Tóm tắt mơ hình Bảng 4.5 Phân tích ANOVA Bảng 4.6 Kiểm định đa cộng tuyến Bảng 4.7 Kiểm định White Bảng 4.8 Kiểm định phân phối chuẩn phần dư MỤC LỤC CHƯƠNG I: PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Lý chọn đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Đối tượng nghiên cứu 1.5 Phương pháp nghiên cứu 1.6 Dữ liệu phạm vi nghiên cứu 1.7 Cấu trúc nghiên cứu CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHẢO LƯỢC CÁC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN 2.1 Các khái niệm có liên quan 2.2 Lý thuyết giá, giá trị bất động sản 2.2.1 Giá trị bất động sản 2.2.2 Giá bất động sản 2.3 Một số học thuyết tiêu biểu giá 2.3.1 Học thuyết giá A-dam Smith (1723 - 1790) 2.3.2 Lý thuyết cung – cầu giá 10 2.4 Lý thuyết vị - chất lượng 12 2.5 Mơ hình định giá nhân tố thụ hưởng – Mơ hình Hedonic .14 2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai 16 2.6.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp lên giá BĐS 17 2.6.2 Các yếu tố kinh tế 18 2.6.3 Các yếu tố liên quan đến thị trường 18 2.6.4 Các yếu tố pháp lý 19 2.6.5 Các yếu tố trị pháp lý 19 2.6.6 Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô 20 2.6.7 Các yếu tố xã hội 20 2.7 Khảo lược nghiên cứu có liên quan 21 CHƯƠNG III: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 3.1 Phương pháp nghiên cứu 26 3.2 Mơ hình nghiên cứu đề nghị 26 3.2.1 Mơ hình hồi quy 26 3.2.2 Mơ hình yếu tố tác động lên giá hộ chung cư 27 3.2.3 Các giả thiết mơ hình 27 3.3 Khung phân tích dành cho nghiên cứu 27 3.4 Giới thiệu khu vực nghiên cứu số liệu nghiên cứu 28 3.4.1 Giới thiệu khu vực nghiên cứu 28 3.4.2 Số liệu nghiên cứu 29 3.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán hộ chung cư khu vực 31 3.6 Tiến hành khai báo mã hóa biến 33 3.6.1 Biến phụ thuộc 33 3.6.2 Biến độc lập 33 3.7 Mơ hình giả định 37 CHƯƠNG IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 40 4.1 Phân tích thống kê mô tả 40 4.2 Kết hồi quy 43 4.2.1 Ma trận hệ số tương quan 43 4.2.2 Kết hồi quy mơ hình lần thứ 43 4.3 Kiểm định kết hồi quy 45 4.3.1 Kiểm định tượng đa cộng tuyến 46 4.3.2 Kiểm định tượng phương sai thay đổi 47 4.3.3 Kiểm định phân phối chuẩn phần dư 47 4.4 Thảo luận kết mơ hình 48 CHƯƠNG V: KẾT LUẬN 51 5.1 Kết luận 51 5.2 Ý nghĩa thực tiễn nghiên cứu 52 5.3 Các hạn chế nghiên cứu 52 5.4 Các định hướng nghiên cứu 53 CHƯƠNG I: PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Lý chọn đề tài Nhà nơi phục vụ cho nhu cầu thiết yếu, sinh hoạt hàng ngày cá nhân hộ gia đình Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu thiếu hộ dân Tùy vào nhu cầu khác mà người tự lựa chọn cho hộ thích hợp, đáp ứng hoạt động học tập, lao động, vui chơi giải trí,… Đất nước ta đà hội nhập phát triển kinh tế, dân số ngày tăng mà quỹ đất đai ngày hạn chế, vấn đề đáng lo ngại nhân dân Thị trường mua bán nhà thời gian gần diễn sôi động, đặc biệt thị trường hộ chung cư Thành phố Hồ Chí Minh thị đặc biệt, trung tâm kinh tế lớn khu vực nước, có vai trị quan trọng phát triển kinh tế xã hội nước, nhu cầu nhà ngày tăng cao Trong trình phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu sử dụng đất ngày gây áp lực khơng nhỏ đến đất đai, địi hỏi phải sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, có hiệu Hiện có nhiều khu thị mọc lên với hàng loạt chung cư cao tầng đại Một hộ đại với đầy đủ tiện nghi, mơi trường sống thống mát, an ninh đảm bảo yếu tố thu hút người dân chọn hộ chung cư làm nơi để an cư Tùy thuộc vào vị trí tọa lạc, cấu trúc hộ hay tiện ích hộ khác mà giá bán hộ khác Rất nhiều hộ gia đình lựa chọn việc sở hữu hộ chung cư đáp ứng nhu cầu thiết yếu thay sở hữu nhà Tuy nhiên, việc lựa chọn hộ vừa hợp ý, hợp túi tiền lại phụ thuộc nhiều vào giá bán Giá bán hộ chung cư phụ thuộc vào số yếu tố như: Diện tích sàn, Khoảng cách đến trung tâm, Tầng cao hộ tọa lạc, Cảnh quan nhìn từ hướng bacony, Vị trí hộ tầng, Số phịng ngủ, Số phịng vệ sinh, An ninh, Mơi trường xung quanh, Dịch vụ, Tiện ích ngoại khu, Uy tín chủ đầu tư,… Do đó, tác giả định chọn đề tài “Phân tích yếu tố tác động lên giá hộ chung cư – nghiên cứu điển hình địa bàn quận Thành phố Hồ Chí Minh” làm chủ đề nghiên cứu để có nhìn chi tiết phân khúc thị trường 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Lượng hóa mức độ tác động yếu tố lên giá hộ chung cư địa bàn quận 2, thành phố Hồ Chí Minh 1.3 Câu hỏi nghiên cứu - Những yếu tố tác động đến giá bán hộ chung cư ? - Mức độ tác động chúng lên giá bán nào? - Kết nghiên cứu tham khảo cho quan, tổ chức ? 1.4 Đối tượng nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu yếu tố tác động đến giá hộ chung cư mơ hình Hedonic vận dụng nghiên cứu  Đối tượng khảo sát thông tin BĐS giao dịch thành công địa bàn quận 2, thành phố Hồ Chí Minh 1.5 Phương pháp nghiên cứu Nghiên cứu sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: 1.5.1 Phương pháp định tính Phương pháp định tính thực thông qua việc vấn chuyên gia lĩnh vực bất động sản đơn vị quản lý hộ chung cư để tìm yếu tố tác động đến giá hộ chung cư 1.5.2 Phương pháp định lượng Phương pháp định lượng nhằm phân tích tác động yếu tố khảo sát đến giá hộ chung cư Căn hộ chung cư Lương Định Của 90.00 tốt TSSS 58 Căn hộ chung cư Lương Định Của 85.00 tốt Căn hộ chung cư Lương Định Của 89.00 tố t TSSS 60 Căn hộ chung cư Lương Định Của 94.00 tốt 8 8 14 Đường nội 10 sông 15 Đường nội 11 sơng 14 sơng Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Căn Trung bình Căn góc Trung bình Căn Trung bình Căn góc Trung bình Căn góc Trung bình Tiện ích ngoại khu Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình 11 12 13 14 Số lượng phịng ngủ Số lượng toilet Tình trạng pháp lý Uy tín chủ đầu tư 2 Sổ hồng tốt 2 Sổ hồng tốt 2 Sổ hồng tốt 2 Sổ hồng tố t 2 Sổ hồng tốt 15 Giá bán 1,450,000,000 1,653,000,000 1,500,000,000 1,750,000,000 1,850,000,000 16 Đơn giá 1m quyền sử dụng sàn chung cư 17,682,927 18,366,667 17,647,059 19,662,921 19,680,851 STT Khoản mục Địa Diện tích sàn hộ An ninh Khoảng cách đến trung tâm Tầng Cảnh quan Môi trường xung quanh Vị trí Dịch vụ 10 TSSS 56 Căn hộ chung cư Lương Định Của 82.00 tốt TSSS 57 TSSS 59 STT Khoản mục Địa Diện tích sàn hộ An ninh Khoảng cách đến trung tâm Tầng Cảnh quan Mơi trường xung quanh Vị trí Dịch vụ 10 TSSS 61 Căn hộ chung cư An52.00 Lộc tốt TSSS 62 Căn hộ chung cư An Lộc 62.00 tốt TSSS 63 Căn hộ chung cư An50.00 Lộc tốt TSSS 64 Căn hộ chung cư An Lộc 62.00 tố t TSSS 65 Căn hộ chung cư An62.00 Lộc tốt 7.5 7.5 7.5 7.5 7.5 Đường nội 14 Đường nội 12 Đường nội 14 Đường nội 11 Đường nội Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Căn Trung bình Căn góc Trung bình Căn Trung bình Căn Trung bình Căn góc Trung bình Tiện ích ngoại khu Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình 11 12 13 14 Số lượng phịng ngủ Số lượng toilet Tình trạng pháp lý Uy tín chủ đầu tư 1 Sổ hồng tốt Sổ hồng tốt 1 Sổ hồng tốt Sổ hồng tố t Sổ hồng tốt 15 Giá bán 950,000,000 1,150,000,000 870,000,000 1,100,000,000 1,187,500,000 16 Đơn giá 1m quyền sử dụng sàn chung cư 18,269,231 18,548,387 17,400,000 17,741,935 19,153,226 STT Khoản mục Địa Diện tích sàn hộ An ninh Khoảng cách đến trung tâm Tầng Cảnh quan Môi trường xung quanh Vị trí Dịch vụ 10 TSSS 66 Căn hộ chung cư An39.00 Lộc Tốt TSSS 67 Căn hộ chung cư Bình Minh 104.00 Tốt TSSS 68 Căn hộ chung cư Bình Minh 109.00 Tốt TSSS 69 Căn hộ chung cư Bình Minh 108.00 Tốt TSSS 70 Căn hộ chung cư Bình Minh 109.00 Tốt 7.2 5.8 5.8 5.8 5.8 Đường nội 10 Đường nội Đường nội Đường nội 10 Đường nội Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Căn góc Trung bình Căn Trung bình Căn Trung bình Căn Trung bình Căn góc Trung bình Tiện ích ngoại khu Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình 11 12 13 14 Số lượng phịng ngủ Số lượng toilet Tình trạng pháp lý Uy tín chủ đầu tư 1 Sổ hồng Bình thường 3 Sổ hồng Bình thường Sổ hồng Bình thường Sổ hồng Bình thường Sổ hồng Bình thường 15 Giá bán 693,500,000 1,664,000,000 1,800,000,000 1,782,000,000 1,853,000,000 16 Đơn giá 1m quyền sử dụng sàn chung cư 17,782,051 16,000,000 16,513,761 16,500,000 17,000,000 STT Khoản mục Địa Diện tích sàn hộ An ninh Khoảng cách đến trung tâm Tầng Cảnh quan Môi trường xung quanh Vị trí Dịch vụ 10 TSSS 71 Căn hộ chung cư Bình Minh 109.00 Tốt TSSS 72 Căn hộ chung cư Bình Minh 108.00 Tốt TSSS 73 Căn hộ chung cư Bình Minh 109.00 Tốt TSSS 74 Căn hộ chung cư Parc Spring 69.00 Tốt TSSS 75 Căn hộ chung cư Parc Spring 88.00 Tốt 5.8 5.8 5.8 10.3 10.3 Đường nội Đường nội Đường nội 14 Sơng 15 Sơng Trung bình Trung bình Trung bình Tốt Tốt Căn Trung bình Căn góc Trung bình Căn Trung bình Căn Tốt Căn góc Tốt Tiện ích ngoại khu Trung bình Trung bình Trung bình Tốt Tốt 11 12 13 14 Số lượng phịng ngủ Số lượng toilet Tình trạng pháp lý Uy tín chủ đầu tư Sổ hồng Bình thường Sổ hồng Bình thường Sổ hồng Bình thường 2 Sổ hồng Tốt Sổ hồng Tốt 15 Giá bán 1,798,500,000 2,200,000,000 1,800,000,000 1,500,000,000 1,990,000,000 16 Đơn giá 1m quyền sử dụng sàn chung cư 16,500,000 20,370,370 16,513,761 21,739,130 22,613,636 STT Khoản mục Địa Diện tích sàn hộ An ninh Khoảng cách đến trung tâm Tầng Cảnh quan Mơi trường xung quanh Vị trí Dịch vụ 10 TSSS 76 Căn hộ chung cư Parc Spring 91.00 Tốt TSSS 77 Căn hộ chung cư Parc Spring 70.00 Tốt TSSS 78 Căn hộ chung cư Parc Spring 88.00 Tốt TSSS 79 Căn hộ chung cư Petroland 68.00 Bình thường TSSS 80 Căn hộ chung cư Petroland 82.00 Bình thường 10.3 10.3 10.3 11 11 16 Sơng 10 Sông Đường nội Đường nội 10 Đường nội Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt Căn Tốt Căn Tốt Căn Tốt Căn Trung bình Căn Trung bình Tiện ích ngoại khu Tốt Tốt Tốt Trung bình Trung bình 11 12 13 14 Số lượng phịng ngủ Số lượng toilet Tình trạng pháp lý Uy tín chủ đầu tư Sổ hồng Tốt 2 Sổ hồng Tốt Sổ hồng Tốt Sổ hồng Bình thường 2 Sổ hồng Bình thường 15 Giá bán 2,000,000,000 1,600,000,000 1,800,000,000 1,050,000,000 1,390,000,000 16 Đơn giá 1m quyền sử dụng sàn chung cư 21,978,022 22,857,143 20,454,545 15,441,176 16,951,220 TSSS 81 Căn hộ chung cư Petroland 81.00 Bình thường TSSS 82 Căn hộ chung cư Petroland 66.00 Bình thường TSSS 83 Căn hộ chung cư An Khang 103.00 Tốt TSSS 84 Căn hộ chung cư An Khang 106.00 Tốt TSSS 85 Căn hộ chung cư An Khang 105.00 Tốt 11 11 8 Đường nội Đường nội Công viên nội 15 Sông 12 Công viên nội Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt Căn Trung bình Căn góc Trung bình Căn Tốt Căn Tốt Căn Tốt Tiện ích ngoại khu Trung bình Trung bình Tốt Tốt Tốt 11 12 13 14 Số lượng phòng ngủ Số lượng toilet Tình trạng pháp lý Uy tín chủ đầu tư 2 Sổ hồng Bình thường Sổ hồng Bình thường Sổ hồng Tốt Sổ hồng Tốt Sổ hồng Tốt 15 Giá bán 1,250,000,000 1,170,000,000 2,500,000,000 2,600,000,000 2,500,000,000 16 Đơn giá 1m quyền sử dụng sàn chung cư 15,432,099 17,727,273 24,271,845 24,528,302 23,809,524 STT Khoản mục Địa Diện tích sàn hộ An ninh Khoảng cách đến trung tâm Tầng Cảnh quan Môi trường xung quanh Vị trí Dịch vụ 10 105.00 Tốt TSSS 88 Căn hộ chung cư Hoàng Anh River View 240.00 Tốt TSSS 89 Căn hộ chung cư Hoàng Anh River View 177.00 Tốt Căn hộ chung cư An Phúc 63.00 Bình thường 8 8 18 Sông 16 Đường nội 18 Sông Sông Đường nội Tốt Tốt Tốt Tốt Trung bình Căn góc Tốt Căn Tốt Căn góc Tốt Căn góc Tốt Căn Trung bình Tiện ích ngoại khu Tốt Tốt Tốt Tốt Trung bình 11 12 13 14 Số lượng phịng ngủ Số lượng toilet Tình trạng pháp lý Uy tín chủ đầu tư Sổ hồng Tốt Sổ hồng Tốt 4 Sổ hồng Tốt 4 Sổ hồng Tốt Sổ hồng Bình thường 15 Giá bán 2,600,000,000 2,520,000,000 5,232,000,000 3,894,000,000 1,215,000,000 16 Đơn giá 1m quyền sử dụng sàn chung cư 24,761,905 24,000,000 21,800,000 22,000,000 19,285,714 STT Khoản mục Địa Diện tích sàn hộ An ninh Khoảng cách đến trung tâm Tầng Cảnh quan Môi trường xung quanh Vị trí Dịch vụ 10 TSSS 86 TSSS 87 Căn hộ chung cư An Khang 105.00 Tốt Căn hộ chung cư An Khang TSSS 90 TSSS 91 Căn hộ chung cư An 51.00 Phúc Bình thường TSSS 92 Căn hộ chung cư An Phúc 62.00 Bình thường TSSS 93 Căn hộ chung cư An 42.00 Phúc Bình thường TSSS 94 Căn hộ chung cư An Phúc 62.00 Bình thường TSSS 95 Căn hộ chung cư An 62.00 Phúc Bình thường 8 8 8 Đường nội 12 Đường nội 10 Đường nội 11 Đường nội 14 Đường nội Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Căn Trung bình Căn Trung bình Căn Trung bình Căn Trung bình Căn góc Trung bình Tiện ích ngoại khu Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình 11 12 13 14 Số lượng phịng ngủ Số lượng toilet Tình trạng pháp lý Uy tín chủ đầu tư 1 Sổ hồng Bình thường Sổ hồng Bình thường 1 Sổ hồng Bình thường Sổ hồng Bình thường Sổ hồng Bình thường 15 Giá bán 943,500,000 1,150,000,000 770,000,000 1,160,000,000 1,197,000,000 16 Đơn giá 1m quyền sử dụng sàn chung cư 18,500,000 18,548,387 18,333,333 18,709,677 19,306,452 STT Khoản mục Địa Diện tích sàn hộ An ninh Khoảng cách đến trung tâm Tầng Cảnh quan Mơi trường xung quanh Vị trí Dịch vụ 10 STT Khoản mục Địa Diện tích sàn hộ An ninh Khoảng cách đến trung tâm Tầng Cảnh quan Mơi trường xung quanh Vị trí Dịch vụ 10 TSSS 96 Căn hộ chung cư Cantavil An Phú 96.00 Tốt Căn hộ chung cư Cantavil An Phú 80.00 Tốt TSSS 98 Căn hộ chung cư Cantavil An Phú 96.00 Tốt TSSS 99 Căn hộ chung cư Cantavil An Phú 75.00 Tốt TSSS 100 Căn hộ chung cư Cantavil An Phú 80.00 Tốt 7 7 12 Đường nội Đường nội 11 Đường nội Đường nội 14 Đường nội Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt Căn góc Tốt Căn góc Tốt Căn Tốt Căn Tốt Căn góc Tốt Tiện ích ngoại khu Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt 11 12 13 14 Số lượng phịng ngủ Số lượng toilet Tình trạng pháp lý Uy tín chủ đầu tư Sổ hồng Tốt Sổ hồng Tốt Sổ hồng Tốt Sổ hồng Tốt Sổ hồng Tốt 15 Giá bán 2,185,000,000 1,800,000,000 2,100,000,000 1,650,000,000 1,950,000,000 16 Đơn giá 1m quyền sử dụng sàn chung cư 22,760,417 22,500,000 21,875,000 22,000,000 24,375,000 7 TSSS 97 STT Khoản mục Địa Diện tích sàn hộ An ninh Khoảng cách đến trung tâm Tầng Cảnh quan Môi trường xung quanh Vị trí Dịch vụ 10 TSSS 101 Căn hộ chung cư Cantavil An Phú 75.00 Tốt TSSS 102 Căn hộ chung cư Cantavil An Phú 80.00 Tốt TSSS 103 Căn hộ chung cư Cantavil An Phú 96.00 Tốt TSSS 104 Căn hộ chung cư Thịnh Vượng 57.00 Tốt TSSS 105 Căn hộ chung cư Thịnh V ượng 120.00 Tốt 7 10 10 10 Đường nội 14 Đường nội 14 Đường nội Đường nội Đường Tốt Tốt Tốt Trung bình Trung bình Căn góc Tốt Tốt Căn Tốt Căn Trung bình Căn Trung bình Tiện ích ngoại khu Tốt Tốt Tốt Trung bình Trung bình 11 12 13 14 Số lượng phịng ngủ Số lượng toilet Tình trạng pháp lý Uy tín chủ đầu tư Sổ hồng Tốt Sổ hồng Tốt Sổ hồng Tốt Sổ hồng Bình thường Sổ hồng Bình thường 15 Giá bán 1,800,000,000 1,900,000,000 2,200,000,000 1,000,000,000 1,980,000,000 16 Đơn giá 1m quyền sử dụng sàn chung cư 24,000,000 23,750,000 22,916,667 17,543,860 16,500,000 STT Khoản mục Địa Diện tích sàn hộ An ninh Khoảng cách đến trung tâm Tầng Cảnh quan Môi trường xung quanh Vị trí Dịch vụ 10 TSSS 106 Căn hộ chung cư Thịnh V63.00 ượng Tốt TSSS 107 Căn hộ chung cư Thịnh Vượng 76.06 Tốt TSSS 108 Căn hộ chung cư Thịnh V76.06 ượng Tốt TSSS 109 Căn hộ chung cư Thịnh Vượng 174.00 Tốt TSSS 110 Căn hộ chung cư Thịnh V ượng 124.00 Tốt 10 10 10 10 10 12 Đường 11 Đường 12 Đường 14 Đường Đường Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Căn Trung bình Căn góc Trung bình Căn Trung bình Căn góc Trung bình Căn Trung bình Tiện ích ngoại khu Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình 11 12 13 14 Số lượng phịng ngủ Số lượng toilet Tình trạng pháp lý Uy tín chủ đầu tư Sổ hồng Bình thường 2 Sổ hồng Bình thường 2 Sổ hồng Bình thường Sổ hồng Bình thường Sổ hồng Bình thường 15 Giá bán 1,098,000,000 1,380,000,000 1,300,000,000 3,200,000,000 2,108,000,000 16 Đơn giá 1m quyền sử dụng sàn chung cư 17,428,571 18,143,571 17,091,770 18,390,805 17,000,000 STT Khoản mục Địa Diện tích sàn hộ An ninh Khoảng cách đến trung tâm Tầng Cảnh quan Môi trường xung quanh Vị trí Dịch vụ 10 TSSS 111 Căn hộ chung cư Thịnh V57.00 ượng Tốt TSSS 112 Căn hộ chung cư Thịnh Vượng 57.00 Tốt 11.4 11 Đường nội Đường nội Đường nội Đường nội Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Căn góc Trung bình Căn góc Trung bình Căn Trung bình Căn góc Trung bình Căn Trung bình Tiện ích ngoại khu Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình 11 12 13 14 Số lượng phịng ngủ Số lượng toilet Tình trạng pháp lý Uy tín chủ đầu tư Sổ hồng Bình thường Sổ hồng Bình thường 2 Sổ hồng Bình thường 2 Sổ hồng Bình thường 2 Sổ hồng Bình thường 15 Giá bán 1,045,000,000 1,080,000,000 1,230,000,000 1,300,000,000 1,190,000,000 16 Đơn giá 1m quyền sử dụng sàn chung cư 18,333,333 18,947,368 16,184,211 16,455,696 15,215,446 Đường Căn hộ chung cư Thủ Thiêm Star 79.00 Tốt TSSS 115 Căn hộ chung cư Thủ Thiêm Star 78.21 Tốt 11.4 10 TSSS 114 11.4 10 TSSS 113 Căn hộ chung cư Thủ Thiêm Star 76.00 Tốt STT Khoản mục Địa Diện tích sàn hộ An ninh Khoảng cách đến trung tâm Tầng Cảnh quan Mơi trường xung quanh Vị trí Dịch vụ 10 TSSS 116 Căn hộ chung cư Thủ Thiêm Star 76.00 Tốt TSSS 117 Căn hộ chung cư Thủ Thiêm Star 76.00 Tốt TSSS 118 Căn hộ chung cư Thái Bình Plaza 132.00 Tốt TSSS 119 TSSS 120 Căn hộ La Astoria 45.00 Tốt Căn hộ La Astoria 77.00 Tốt 11.4 11.4 11.4 9.5 9.5 Đường nội 10 Đường nội 16 Đường nội 13 Đường nội 20 Công viên nội Trung bình Trung bình Tốt Trung bình Trung bình Căn Trung bình Căn góc Trung bình Căn góc Tốt Căn góc Tốt Căn Tốt Tiện ích ngoại khu Trung bình Trung bình Tốt Tốt Tốt 11 12 13 14 Số lượng phòng ngủ Số lượng toilet Tình trạng pháp lý Uy tín chủ đầu tư 2 Sổ hồng Bình thường 2 Sổ hồng Bình thường Sổ hồng Tốt 2 Sổ hồng Bình thường 2 Sổ hồng Bình thường 15 Giá bán 1,200,000,000 1,250,000,000 3,036,000,000 840,000,000 1,350,000,000 16 Đơn giá 1m quyền sử dụng sàn chung cư 15,789,474 16,447,368 23,000,000 18,666,667 17,532,468 TSSS 121 Căn hộ La Astoria 51.00 Tốt TSSS 122 Căn hộ La Astoria 61.00 Tốt TSSS 123 Căn hộ La Astoria 51.00 Tốt TSSS 124 Căn hộ La Astoria 45.00 Tốt TSSS 125 Căn hộ Tropic Garden 111.00 Tốt 9.5 9.5 9.5 9.5 11 Đường nội Công viên nội 17 Đường nội 12 Công viên nội 19 Đường nội Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Tốt Căn góc Tốt Căn góc Tốt Căn Tốt Căn Tốt Căn Tốt Tiện ích ngoại khu Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt 11 12 13 14 Số lượng phịng ngủ Số lượng toilet Tình trạng pháp lý Uy tín chủ đầu tư 2 Sổ hồng Bình thường 2 Sổ hồng Bình thường 2 Sổ hồng Bình thường 2 Sổ hồng Bình thường 3 Sổ hồng Tốt 15 Giá bán 867,000,000 1,098,000,000 900,000,000 820,000,000 2,442,000,000 16 Đơn giá 1m quyền sử dụng sàn chung cư 17,000,000 18,000,000 17,647,059 18,222,222 22,000,000 STT Khoản mục Địa Diện tích sàn hộ An ninh Khoảng cách đến trung tâm Tầng Cảnh quan Mơi trường xung quanh Vị trí Dịch vụ 10 STT Khoản mục Địa Diện tích sàn hộ An ninh Khoảng cách đến trung tâm Tầng Cảnh quan Mơi trường xung quanh Vị trí Dịch vụ 10 11 12 13 14 15 TSSS 126 Căn hộ Tropic Garden 88.00 Tốt TSSS 127 Căn hộ chung cư Bộ Công An 41.00 Tốt TSSS 128 Căn hộ chung cư The CBD Premium Home 60.00 Tốt TSSS 129 Căn hộ chung cư The CBD Premium Home 80.00 Tốt TSSS 130 Căn hộ chung cư The CBD Premium Home 120.00 Tốt 11 9.5 9.5 9.5 9.5 21 Sông 10 Sông 12 Đường nội Đường nội Sông Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt Căn góc Tốt Căn góc Tốt Căn Tốt Căn góc Tốt Căn Tốt Tiện ích ngoại khu Tốt Tốt Tốt Tốt Tốt Số lượng phòng ngủ Số lượng toilet Tình trạng pháp lý Uy tín chủ đầu tư Giá thương lượng ước tính 2 Sổ hồng Tốt 1 Sổ hồng Tốt 2 Sổ hồng Tốt Sổ hồng Tốt Sổ hồng Tốt 2,100,000,000 950,000,000 1,200,000,000 1,700,000,000 2,600,000,000 23,863,636 23,170,732 20,000,000 21,250,000 21,666,667 16 Đơn giá 1m quyền sử dụng sàn chung cư ... trường 1 .2 Mục tiêu nghiên cứu Lượng hóa mức độ tác động yếu tố lên giá hộ chung cư địa bàn quận 2, thành phố Hồ Chí Minh 1.3 Câu hỏi nghiên cứu - Những yếu tố tác động đến giá bán hộ chung cư ?...BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - HỒ THỊ NHÀI PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ – NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THÀNH... 21 CHƯƠNG III: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 3.1 Phương pháp nghiên cứu 26 3 .2 Mơ hình nghiên cứu đề nghị 26 3 .2. 1 Mơ hình hồi quy 26 3 .2. 2 Mơ hình yếu tố tác động lên