Phát triển nhà ở đô thị tại tỉnh bình dương (luận án (theses))

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT NGUYỄN KHÁNH BÌNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐƠ THỊ TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Tp Hồ Chí Minh năm 2019 ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT NGUYỄN KHÁNH BÌNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐƠ THỊ TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG Chun ngành: Kinh tế học Mã sớ chuyên ngành: 62.31.01.01 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS HẠ THỊ THIỀU DAO PGS.TS NGUYỄN TẤN PHÁT Phản biện độc lập 1: PGS.TS NGUYỄN THUẤN Phản biện độc lập 2: TS PHẠM HỒNG MẠNH Phản biện độc lập 3: PGS.TS LÊ BẢO LÂM Tp Hồ Chí Minh năm 2019 i LỜI CAM ĐOAN Đây cơng trình nghiên cứu tác giả thực hướng dẫn giáo viên hướng dẫn PGS.TS Hạ Thị Thiều Dao PGS.TS Nguyễn Tấn Phát Các kết nghiên cứu luận án trung thực chưa công bố nghiên cứu khác Tất phần thừa kế, tham khảo tác giả trích dẫn nguồn cách đầy đủ ghi nguồn cụ thể danh mục tài liệu tham khảo Nguyễn Khánh Bình ii LỜI CÁM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu viết luận án này, tơi ln nhận hướng dẫn tận tình, lời động viên, khích lệ, thấu hiểu giúp đỡ to lớn từ quý Thầy Cô giáo, Gia đình Bạn bè tơi Nhân đây, tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến người giúp đỡ tơi nhiều q trình học tập, nghiên cứu hoàn thành luận án Trước tiên, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới Cô Hạ Thị Thiều Dao Thầy Nguyễn Tấn Phát giảng viên hướng dẫn nghiên cứu tơi Nếu khơng có lời nhận xét, góp ý quý giá để xây dựng đề cương luận án hướng dẫn nhiệt tình, tận tâm Thầy, Cơ suốt trình nghiên cứu luận án khơng hồn thành Tơi học nhiều từ Thầy Cô kiến thức chuyên môn, tác phong làm việc điều bổ ích khác Tơi xin gởi lời cảm ơn chân thành đến quý Thầy, Cơ giáo Khoa Kinh tế nói riêng quý Thầy, Cô trường Đại học Kinh tế - Luật nói chung, nơi tơi học tập nghiên cứu giảng dạy, giúp đỡ tơi suốt khóa học Sau cùng, lời cảm ơn xin gởi đến Anh Chị Em đồng nghiệp, quý Thầy, Cô thành viên hội đồng chấm luận án cấp Khoa, cấp sở, bạn đồng môn Đại học, Cao học, bạn học viên Nghiên cứu sinh có giúp đỡ, chia sẻ, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận án Với tất tơn kính, tơi kính gửi q Thầy, Cơ, bạn đồng nghiệp, bạn bè, cựu sinh viên khoa Kinh tế Trường Đại học Kinh tế - Luật, gia đình lịng biết ơn mến mộ Xin chân thành cám ơn TP HCM, ngày tháng năm 2019 Nguyễn Khánh Bình iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN I LỜI CÁM ƠN II MỤC LỤC III DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT X DANH MỤC BẢNG BIỂU XI DANH MỤC HÌNH XIII CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU 1.4 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.5 PHƯƠNG PHÁP VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 1.5.1 Phương pháp nghiên cứu 1.5.1.1 Phương pháp nghiên cứu định tính 1.5.1.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng 1.5.2 Nguồn liệu 1.6 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.6.1 Ý nghĩa khoa học đề tài nghiên cứu 1.6.2 Ý nghĩa thực tiễn đề tài nghiên cứu 1.7 KẾT CẤU LUẬN ÁN 1.8 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU iv CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐƠ THỊ VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU 12 2.1 ĐÔ THỊ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐÔ THỊ 12 2.1.1 Đô thị nhà đô thị 12 2.1.1.1 Khái niệm đô thị 12 2.1.1.2 Khái niệm nhà đô thị 14 2.1.1.3 Loại nhà đô thị cấu nhà đô thị 15 2.1.1.4 Đặc điểm tính chất nhà đô thị 18 2.1.2 Phát triển nhà đô thị 19 2.1.3 Chỉ số nhà đô thị 20 2.1.3.1 Chỉ số giá nhà 21 2.1.3.2 Chỉ số số lượng 22 2.1.3.3 Chỉ số chất lượng 24 2.1.3.4 Chỉ số cầu nhà 25 2.1.3.5 Chỉ số cung nhà 25 2.2 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐÔ THỊ 27 2.2.1 Người tiêu dùng nhà 27 2.2.2 Người xây dựng nhà 31 2.2.3 Các tổ chức tài nhà 34 2.2.4 Chính quyền địa phương 36 2.2.5 Chính phủ 37 2.3 CÁC LÝ THUYẾT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐÔ THỊ 37 2.3.1 Lý thuyết lựa chọn người tiêu dùng 37 2.3.2 Lý thuyết sản xuất-chi phí 39 2.3.3 Lý thuyết tài 40 2.3.4 Lý thuyết vai trò nhà nước 42 2.4 THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở ĐÔ THỊ 43 2.4.1 Thị trường nhà đô thị đặc điểm thị trường nhà đô thị 43 2.4.2 Cầu nhà đô thị yếu tố làm dịch chuyển đường cầu 45 2.4.3 Cung nhà đô thị yếu tố làm dịch chuyển đường cung 49 v 2.4.4 Quan hệ cung - cầu giá thị trường nhà đô thị 54 2.5 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 54 2.5.1 Các cơng trình nghiên cứu ngồi nước 54 2.5.1.1 Mơ hình sản xuất dạng rút gọn 55 2.5.1.2 Phát triển nhà dựa mơ hình tăng trưởng ngoại sinh 57 2.5.1.3 Phát triển nhà dựa mơ hình tăng trưởng nội sinh 64 2.5.2 Các cơng trình nghiên cứu nước 72 2.5.2.1 Tài nhà 73 2.5.2.2 Quản lý đất 75 2.5.2.3 Phát triển thị trường nhà 76 2.5.2.4 Nhà sách 77 2.5.3 Khoảng trống nghiên cứu 78 2.6 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU CUNG - CẦU NHÀ Ở 79 2.6.1 Mơ hình cầu nhà 80 2.6.2 Mơ hình cung nhà 81 2.7 KHUNG PHÂN TÍCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở 81 TÓM TẮT CHƯƠNG 83 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN C ỨU 84 3.1 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU NHÀ Ở ĐÔ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG 84 3.1.1 Mơ hình nghiên cứu cung – cầu nhà thị tỉnh Bình Dương 84 3.1.1.1 Mơ hình cầu nhà thị tỉnh Bình Dương 84 3.1.1.2 Mơ hình cung nhà thị tỉnh Bình Dương 87 3.1.2 Các giả thuyết nghiên cứu 89 3.1.2.1 Giả thuyết bên cầu nhà 89 3.1.2.2 Giả thuyết bên cung nhà 90 3.2 DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 91 3.3 QUY TRÌNH VÀ CÁC BƯỚC ĐỊNH LƯỢNG 93 3.3.1 Quy trình định lượng 93 vi 3.3.2 Kiểm định nghiệm đơn vị - phương pháp kiểm định Phillips-Perron (PP) Dickey-Fuller (ADF) 94 3.3.3 Mơ hình VAR/VECM đồng liên kết 96 3.3.4 Quan hệ nhân-quả hàm phản ứng đẩy 99 TÓM TẮT CHƯƠNG 100 CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐƠ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG VÀ THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 102 4.1 TỔNG QUAN VỀ TỈNH BÌNH DƯƠNG 102 4.1.1 Lịch sử hình thành 102 4.1.2 Q trình thị hóa tỉnh Bình Dương 104 4.2 THỰC TRẠNG NHÀ Ở ĐÔ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG 105 4.2.1 Giá nhà thị tỉnh Bình Dương 105 4.2.2 Số lượng nhà thị tỉnh Bình Dương 109 4.2.3 Chất lượng nhà thị tỉnh Bình Dương 112 4.2.4 Cầu nhà đô thị tỉnh Bình Dương 115 4.2.5 Cung nhà đô thị tỉnh Bình Dương 117 4.2.6 Kết luận thực trạng nhà thị tỉnh Bình Dương 120 4.3 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐÔ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG 120 4.3.1 Người tiêu dùng nhà 120 4.3.1.1 Chi phí nhà với thu nhập 120 4.3.1.2 Không gian sống 122 4.3.1.3 Biến động giá nhà 124 4.3.1.4 Cấu trúc nhà 126 4.3.1.5 Dịch vụ tiện nghi 126 4.3.1.6 Đánh giá mức độ thỏa mãn nhà người sử dụng nhà đô thị 127 4.3.2 Người xây dựng nhà 128 4.3.2.1 Đất 128 4.3.2.2 Các yếu tố đầu vào sản xuất 129 4.3.2.3 Rào cản thâm nhập ngành xây dựng nhà 130 vii 4.3.2.4 Đánh giá mức độ đáp ứng yêu cầu người xây dựng nhà đô thị 132 4.3.3 Các tổ chức tài nhà 132 4.3.4 Chính quyền địa phương 134 4.3.4.1 Đủ nhà sở hạ tầng cho cộng đồng 134 4.3.4.2 Sử dụng đất thị có hiệu 136 4.3.4.3 Đánh giá mức độ đáp ứng yêu cầu quyền địa phương 138 4.3.5 Chính phủ 138 4.4 PHÂN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG CUNG - CẦU NHÀ Ở ĐÔ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG 141 4.4.1 Mơ hình cầu nhà thị tỉnh Bình Dương 141 4.4.1.1 Thống kê mô tả biến số mô hình cầu nhà thị tỉnh Bình Dương 141 4.4.1.2 Kiểm định mơ hình cầu nhà thị Bình Dương trước sau hồi quy 145 4.4.1.3 Kết thảo luận kết nghiên cứu thực nghiệm mơ hình cầu nhà thị tỉnh Bình Dương 147 4.4.1.4 Tác động cầu nhà đô thị tới phát triển kinh tế-xã hội Bình Dương 153 4.4.2 Mơ hình cung nhà thị tỉnh Bình Dương 155 4.4.2.1 Thống kê mô tả biến số mơ hình mơ hình cung nhà thị Bình Dương 155 4.4.2.2 Kiểm định mơ hình cung nhà thị Bình Dương trước sau hồi quy 158 4.4.2.3 Kết thảo luận kết nghiên cứu thực nghiệm mơ hình cung nhà thị tỉnh Bình Dương 160 4.4.2.4 Tác động cung nhà đô thị tới phát triển kinh tế-xã hội Bình Dương 165 4.4.3 Dự báo Cung – Cầu nhà đô thị tỉnh Bình Dương 167 TÓM TẮT CHƯƠNG 168 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐƠ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG 170 5.1 KẾT LUẬN 170 5.1.1 Mục tiêu nghiên cứu luận án 171 5.1.2 Giả thuyết nghiên cứu 172 5.1.3 Các kết nghiên cứu 172 5.2 KIẾN NGHỊ CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐÔ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG 175 viii 5.2.1 Quan điểm định hướng phát triển nhà đô thị tỉnh Bình Dương 175 5.2.1.1 Căn đề xuất quan điểm định hướng phát triển nhà thị tỉnh Bình Dương 175 5.2.1.2 Quan điểm định hướng phát triển nhà thị tỉnh Bình Dương 176 5.2.2 Các giải pháp chủ yếu cho phát triển nhà thị tỉnh Bình Dương 177 5.2.2.1 Nhóm giải pháp tăng cầu nhà 177 5.2.2.2 Nhóm giải pháp tăng cung nhà 179 5.2.2.3 Nhóm giải pháp tài nhà 181 5.2.2.4 Nhóm giải pháp quyền địa phương 183 5.2.2.5 Nhóm giải pháp Chính phủ 189 5.3 HẠN CHẾ CỦA NGHIÊN CỨU VÀ HƯỚNG NGHIÊN CỨU TRONG TƯƠNG LAI 192 TÀI LIỆU THAM KHẢO A Tiếng Việt a Tiếng Anh e PHẦN PHỤ LỤC L Phụ lục 1: BẢN ĐỒ HÀNH CHÁNH TỈNH BÌNH DƯƠNG l Phụ lục 2: DÀN BÀI THẢO LUẬN NHÓM n Phụ lục 3: DÀN BÀI PHỎNG VẤN SÂU v Phụ lục 4: DANH SÁCH CÁC CHUYÊN GIA THAM GIA THẢO LUẬN NHÓM .w Phụ lục 5: BIẾN SỐ MÔ HÌNH CẦU NHÀ Ở ĐÔ THỊ BÌNH DƯƠNG VÀ THỐNG KÊ MÔ TẢ BIẾN y Phụ lục 6: KIỂM ĐỊNH CÁC BIẾN SỐ MÔ HÌNH THỰC NGHIỆM CẦU NHÀ Ở TỈNH BÌNH DƯƠNG z Phụ lục 7: KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH VECM CẦU NHÀ Ở ĐÔ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG ee Phụ lục 8: MÔ HÌNH VECM CẦU NHÀ Ở ĐÔ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG hh oo Kiểm định Augmented Dickey-Fuller Biến Qd UHP WICG CICD URLG Model specificat ion (Lags) Intercept (1) Intercept (1) Intercept (1) Intercept (1) Intercept (1) Level ADF Test Statistics T-start (5%, 1% sig level) -2.2283 -3.0206 -3.8085 -1.6209 -3.0206 -3.8315 -2.1534 -3.0206 -3.8085 0.9582 -3.0206 -3.8085 0.1371 -3.0206 -3.8085 Model specificat ion (Lags) Intercept (1) Intercept (1) Intercept (1) Intercept (1) Intercept (1) First Difference ADF Test Statistics T-start (5%, 1% sig level) Results -5.0347 -3.0299 -3.8315 I(1)*** -7.7789 -3.0299 -3.8315 I(1)*** -3.9199 -3.0299 -3.8315 I(1)*** -6.0502 -3.0299 -3.8315 I(1)*** -4.7958 -3.0299 -3.8315 I(1)*** Ghi chú: Giả thiết Ho: Chuỗi liệu có nghiệm đơn vị (khơng có tính dừng) Giá trị kiểm định bảng giá trị t-statistics Ký hiệu ***, **, * ứng với mức ý nghĩa thống kê 1%, 5% 10% Nguồn: Tổng hợp từ phần mềm Eviews 8.0 Kết kiểm định nghiệm đơn vị (Unit root test) theo hai phương pháp Phillips-Perron Augmented Dickey-Fuller cho kết biến Qd, UHP, WICG, CICD, URLG đề có tính dừng mức sai phân bậc với mức ý nghĩa (sai số) 1% pp Kiểm định đồng liên kết Kiểm định đồng liên kết (Johansen cointegration test) hai phương pháp: kiểm định Trace kiểm định Maximum-Eigenvalue cho kết đây: Date: 05/26/17 Time: 11:26 Sample (adjusted): 1997 2015 Included observations: 19 after adjustments Trend assumption: Linear deterministic trend Series: QS UHP WICG CICD URLG Lags interval (in first differences): to Unrestricted Cointegration Rank Test (Trace) Hypothesized No of CE(s) Eigenvalue Trace Statistic 0.05 Critical Value Prob.** None * At most At most At most At most 0.833708 0.614240 0.507863 0.226280 0.002054 70.56885 36.48266 18.38441 4.913431 0.039064 69.81889 47.85613 29.79707 15.49471 3.841466 0.0435 0.3724 0.5378 0.8179 0.8433 Trace test indicates cointegrating eqn(s) at the 0.05 level * denotes rejection of the hypothesis at the 0.05 level **MacKinnon-Haug-Michelis (1999) p-values Unrestricted Cointegration Rank Test (Maximum Eigenvalue) Hypothesized No of CE(s) Eigenvalue Max-Eigen Statistic 0.05 Critical Value Prob.** None * At most At most At most At most 0.833708 0.614240 0.507863 0.226280 0.002054 34.08619 18.09825 13.47098 4.874366 0.039064 33.87687 27.58434 21.13162 14.26460 3.841466 0.0472 0.4870 0.4099 0.7576 0.8433 Max-eigenvalue test indicates cointegrating eqn(s) at the 0.05 level * denotes rejection of the hypothesis at the 0.05 level **MacKinnon-Haug-Michelis (1999) p-values Unrestricted Cointegrating Coefficients (normalized by b'*S11*b=I): QS 3.49E-07 1.96E-07 5.89E-08 2.87E-07 -3.32E-08 UHP -0.098494 1.199506 -0.195664 -1.416207 -0.142476 WICG -0.085933 -0.007746 -0.018716 0.015142 0.011907 CICD -0.000540 -0.000668 -0.000426 0.000286 -0.000263 URLG -0.005250 -0.004179 -0.020812 -0.000408 0.002930 qq Unrestricted Adjustment Coefficients (alpha): D(QS) D(UHP) D(WICG) D(CICD) D(URLG) -2640109 -0.015185 13.68509 105.0395 -41.73365 Cointegrating Equation(s): -618374.7 -0.300530 -1.725428 317.5142 -7.913429 58774.66 0.011746 -1.815537 68.65819 79.96639 Log likelihood -656.0223 -65593.80 0.303193 -3.142029 16.19706 -13.30013 Normalized cointegrating coefficients (standard error in parentheses) QS UHP WICG CICD URLG 1.000000 -281959.3 -245999.5 -1546.136 -15029.63 (673413.) (25666.9) (332.323) (7556.39) Adjustment coefficients (standard error in parentheses) D(QS) -0.922243 (0.16362) D(UHP) -5.30E-09 (8.3E-08) D(WICG) 4.78E-06 (1.2E-06) D(CICD) 3.67E-05 (5.5E-05) D(URLG) -1.46E-05 (1.2E-05) Cointegrating Equation(s): Log likelihood -646.9732 Normalized cointegrating coefficients (standard error in parentheses) QS UHP WICG CICD URLG 1.000000 0.000000 -236930.8 -1628.250 -15308.47 (23184.2) (208.154) (7262.97) 0.000000 1.000000 0.032163 -0.000291 -0.000989 (0.01243) (0.00011) (0.00389) Adjustment coefficients (standard error in parentheses) D(QS) -1.043150 -481709.0 (0.17336) (521199.) D(UHP) -6.41E-08 -0.358992 (8.8E-08) (0.26455) D(WICG) 4.44E-06 -3.417561 (1.4E-06) (4.06861) D(CICD) 9.88E-05 370.5143 (5.1E-05) (152.955) D(URLG) -1.61E-05 -5.381689 (1.4E-05) (41.6284) Cointegrating Equation(s): Log likelihood -640.2377 -34934.26 -0.015469 -0.313304 -15.55852 -1.106817 rr Normalized cointegrating coefficients (standard error in parentheses) QS UHP WICG CICD URLG 1.000000 0.000000 0.000000 -61393.45 -3115710 (23946.3) (866384.) 0.000000 1.000000 0.000000 0.007822 0.419890 (0.00324) (0.11723) 0.000000 0.000000 1.000000 -0.252248 -13.08568 (0.10114) (3.65934) Adjustment coefficients (standard error in parentheses) D(QS) -1.039688 -493209.2 230561.0 (0.17509) (527637.) (38203.9) D(UHP) -6.34E-08 -0.361290 0.003413 (8.9E-08) (0.26799) (0.01940) D(WICG) 4.34E-06 -3.062325 -1.128651 (1.4E-06) (4.07219) (0.29485) D(CICD) 0.000103 357.0803 -12.77067 (5.1E-05) (153.067) (11.0829) D(URLG) -1.14E-05 -21.02827 2.150937 (1.0E-05) (31.4075) (2.27408) Cointegrating Equation(s): Log likelihood -637.8005 Normalized cointegrating coefficients (standard error in parentheses) QS UHP WICG CICD URLG 1.000000 0.000000 0.000000 0.000000 40863.47 (19715.6) 0.000000 1.000000 0.000000 0.000000 0.017724 (0.00476) 0.000000 0.000000 1.000000 0.000000 -0.116259 (0.07909) 0.000000 0.000000 0.000000 1.000000 51.41547 (11.0530) Adjustment coefficients (standard error in parentheses) D(QS) -1.058508 -400314.8 229567.8 (0.21444) (807899.) (38724.6) D(UHP) 2.36E-08 -0.790674 0.008004 (1.0E-07) (0.37676) (0.01806) D(WICG) 3.43E-06 1.387438 -1.176229 (1.6E-06) (6.00659) (0.28791) D(CICD) 0.000107 334.1419 -12.52541 (6.2E-05) (234.433) (11.2370) D(URLG) -1.52E-05 -2.192539 1.949542 (1.3E-05) (47.5985) (2.28151) 1794.940 (432.620) 0.000291 (0.00020) -0.006365 (0.00322) -0.293374 (0.12554) -0.010090 (0.02549) Nguồn: Trích xuất từ phần mềm Eviews 8.0 Kết kiểm định đồng liên kết hai phương pháp: kiểm định Trace kiểm định Maximum-Eigenvalue cho kết quả: có mối quan hệ đồng liên kiết biến mơ hình cung nhà thị tỉnh Bình Dương với mức ý nghĩa 5% ss Phụ lục 11: KIỂM ĐỊNH MƠ HÌNH VECM CUNG NHÀ Ở ĐƠ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG Kiểm định tính dừng phần dư Kiểm định tính dừng phần dư mơ hình phương pháp Levin, Lin Chu t* Im, Pesaran and Shin W-stat, ADF-Fisher Chi-squar, PP-Fisher Chi-square cho kết quả: Group unit root test: Summary Series: RESID01, RESID02, RESID03, RESID04, RESID05 Date: 02/05/17 Time: 00:03 Sample: 1995 2015 Exogenous variables: Individual effects Automatic selection of maximum lags Automatic lag length selection based on SIC: to Newey-West automatic bandwidth selection and Bartlett kernel Method Statistic Prob.** Null: Unit root (assumes common unit root process) Levin, Lin & Chu t* -7.53626 0.0000 Crosssections Obs 87 5 87 87 90 Null: Unit root (assumes individual unit root process) Im, Pesaran and Shin W-stat -5.78447 0.0000 ADF - Fisher Chi-square 48.6434 0.0000 PP - Fisher Chi-square 66.7079 0.0000 ** Probabilities for Fisher tests are computed using an asymptotic Chi -square distribution All other tests assume asymptotic normality Nguồn: Kết xuất từ phần mềm Eviews 8.0 Kết kiểm định phần dư cho thấy phần dư mơ hình hồi quy VECM dừng với mức ý nghĩa thống kê cao (p – value = 0,0000) tt Kiểm định tượng tự tương quan phương pháp Portmanteau LM Kiểm định tự tương quan theo phương pháp Portmanteau VEC Residual Portmanteau Tests for Autocorrelations Null Hypothesis: no residual autocorrelations up to lag h Date: 02/05/17 Time: 00:05 Sample: 1995 2015 Included observations: 19 Lags Q-Stat Prob Adj Q-Stat Prob df 7.983513 31.84061 47.83288 78.92672 96.68367 NA* 0.9305 0.9803 0.8830 0.9420 8.427041 35.09086 54.08167 93.46721 117.5659 NA* 0.8557 0.9201 0.5253 0.5458 NA* 45 70 95 120 *The test is valid only for lags larger than the VAR lag order df is degrees of freedom for (approximate) chi-square distribution Nguồn: Kết xuất từ phần mềm Eviews 8.0 Kết kiểm định tự tương quan phần dư theo phương pháp Portmanteau cho thấy khơng có tự tương quan bậc cao mơ hình Kiểm định tự tương quan theo phương pháp LM VEC Residual Serial Correlation LM Tests Null Hypothesis: no serial correlation at lag order h Date: 02/05/17 Time: 00:06 Sample: 1995 2015 Included observations: 19 Lags LM-Stat Prob 24.94513 28.00179 15.56696 37.21941 22.75169 0.4655 0.3078 0.9271 0.0550 0.5921 Probs from chi-square with 25 df Nguồn: Kết xuất từ phần mềm Eviews 8.0 Kết kiểm định tự tương quan phần dư theo phương pháp LM cho thấy khơng có tự tương quan bậc cao mơ hình uu Kiểm định tượng phương sai thay đổi VEC Residual Heteroskedasticity Tests: No Cross Terms (only levels and squares) Date: 02/05/17 Time: 00:07 Sample: 1995 2015 Included observations: 19 Joint test: Chi-sq df Prob 188.3905 180 0.3190 Individual components: Dependent R-squared F(12,6) Prob Chi-sq(12) Prob res1*res1 res2*res2 res3*res3 res4*res4 res5*res5 res2*res1 res3*res1 res3*res2 res4*res1 res4*res2 res4*res3 res5*res1 res5*res2 res5*res3 res5*res4 0.571477 0.400067 0.803013 0.950278 0.778328 0.570910 0.491369 0.355934 0.484710 0.776439 0.908320 0.848240 0.556515 0.843536 0.835312 0.666799 0.333426 2.038244 9.555916 1.755587 0.665255 0.483030 0.276317 0.470328 1.736530 4.953750 2.794670 0.627433 2.695623 2.536050 0.7413 0.9502 0.1965 0.0057 0.2526 0.7423 0.8665 0.9724 0.8746 0.2570 0.0303 0.1082 0.7685 0.1163 0.1312 10.85807 7.601272 15.25725 18.05528 14.78824 10.84728 9.336005 6.762737 9.209496 14.75235 17.25808 16.11656 10.57378 16.02718 15.87093 0.5411 0.8155 0.2277 0.1140 0.2532 0.5421 0.6740 0.8729 0.6849 0.2553 0.1401 0.1860 0.5658 0.1900 0.1972 Nguồn: Kết xuất từ phần mềm Eviews 8.0 Kết kiểm định phương sai thay đổi theo phương pháp White cho thấy khơng có tượng phương sai thay đổi mơ hình Kết luận kiểm định Từ ba kết kiểm định tính dừng, tự tương quan phương sai thay đổi phần dư mơ hình hồi quy cho thấy phần dư từ mơ hình ECM nhiễu trắng (White noise – phần dư đáp ứng giả thiết) Khi đó, kết ước lượng mơ hình ước lượng BLUE (Best Linear Unbiaes Estimator – Ước lượng khơng chệch tuyến tính tốt nhất) Do đó, kết hồi quy VECM đáng tin cậy vv Phụ lục 12: MƠ HÌNH VECM CUNG NHÀ Ở ĐƠ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG Vector Error Correction Estimates Date: 06/18/17 Time: 15:25 Sample (adjusted): 1997 2015 Included observations: 19 after adjustments Standard errors in ( ) & t-statistics in [ ] Cointegrating Eq: CointEq1 QS(-1) 1.000000 UHP(-1) -281959.3 (673413.) [-0.41870] WICG(-1) -245999.5 (25666.9) [-9.58430] CICD(-1) -1546.136 (332.323) [-4.65251] URLG(-1) -15029.63 (7556.39) [-1.98899] C 36340476 Error Correction: D(QS) D(UHP) D(WICG) D(CICD) D(URLG) CointEq1 -0.922243 (0.16362) [-5.63640] -5.30E-09 (8.3E-08) [-0.06426] 4.78E-06 (1.2E-06) [ 4.00497] 3.67E-05 (5.5E-05) [ 0.67036] -1.46E-05 (1.2E-05) [-1.20396] D(QS(-1)) -0.260547 (0.13723) [-1.89857] 3.40E-08 (6.9E-08) [ 0.49101] 1.12E-06 (1.0E-06) [ 1.11578] -4.23E-05 (4.6E-05) [-0.92048] -1.57E-05 (1.0E-05) [-1.54703] D(UHP(-1)) 665159.4 (398801.) [ 1.66790] -0.524018 (0.20120) [-2.60452] -3.632003 (2.90928) [-1.24842] 11.53069 (133.409) [ 0.08643] 59.14928 (29.5128) [ 2.00419] D(WICG(-1)) -86643.84 (47266.4) [-1.83310] 0.022620 (0.02385) [ 0.94858] 1.307950 (0.34481) [ 3.79323] -2.622431 (15.8118) [-0.16585] -4.185629 (3.49789) [-1.19662] D(CICD(-1)) -2445.906 (815.272) [-3.00011] -0.000551 (0.00041) [-1.33887] 0.004337 (0.00595) [ 0.72921] -0.330858 (0.27273) [-1.21314] -0.093098 (0.06033) [-1.54306] ww D(URLG(-1)) -2003.548 (2700.51) [-0.74192] -0.000192 (0.00136) [-0.14127] 0.052578 (0.01970) [ 2.66888] -0.014377 (0.90339) [-0.01591] -0.736400 (0.19985) [-3.68481] C 1247586 (599723.) [ 2.08027] 0.461545 (0.30256) [ 1.52546] -2.142972 (4.37502) [-0.48982] 606.8490 (200.622) [ 3.02484] 12.84467 (44.3818) [ 0.28941] 0.846843 0.770265 5.00E+13 2041722 11.05851 -298.6511 32.17380 32.52175 316009.4 4259738 0.478156 0.217235 12.73203 1.030050 1.832567 -23.15681 3.174401 3.522352 0.101684 1.164240 0.597036 0.395554 2662.148 14.89448 2.963226 -73.91310 8.517169 8.865120 -1.137789 19.15785 0.288013 -0.067980 5597964 683.0059 0.809041 -146.5978 16.16819 16.51614 459.2632 660.9108 0.684810 0.527214 273956.7 151.0951 4.345371 -117.9346 13.15101 13.49896 -13.36842 219.7446 Determinant resid covariance (dof adj.) Determinant resid covariance Log likelihood Akaike information criterion Schwarz criterion 6.69E+24 6.73E+23 -656.0223 73.26551 75.25380 R-squared Adj R-squared Sum sq resids S.E equation F-statistic Log likelihood Akaike AIC Schwarz SC Mean dependent S.D dependent Nguồn: Kết xuất từ phần mềm Eviews 8.0 System: UNTITLED Estimation Method: Least Squares Date: 07/16/17 Time: 10:48 Sample: 1997 2015 Included observations: 19 Total system (balanced) observations 95 C(1) C(2) C(3) C(4) C(5) C(6) C(7) C(8) C(9) C(10) C(11) C(12) C(13) C(14) Coefficient Std Error t-Statistic Prob -0.922243 -0.260547 665159.4 -86643.84 -2445.906 -2003.548 1247586 -5.30E-09 3.40E-08 -0.524018 0.022620 -0.000551 -0.000192 0.461545 0.163623 0.137233 398801.4 47266.41 815.2724 2700.507 599723.1 8.25E-08 6.92E-08 0.201195 0.023846 0.000411 0.001362 0.302561 -5.636403 -1.898571 1.667896 -1.833096 -3.000109 -0.741916 2.080270 -0.064257 0.491012 -2.604524 0.948577 -1.338871 -0.141269 1.525462 0.0000 0.0624 0.1005 0.0718 0.0039 0.4610 0.0418 0.9490 0.6252 0.0116 0.3466 0.1857 0.8881 0.1324 xx C(15) C(16) C(17) C(18) C(19) C(20) C(21) C(22) C(23) C(24) C(25) C(26) C(27) C(28) C(29) C(30) C(31) C(32) C(33) C(34) C(35) Determinant residual covariance 4.78E-06 1.12E-06 -3.632003 1.307950 0.004337 0.052578 -2.142972 3.67E-05 -4.23E-05 11.53069 -2.622431 -0.330858 -0.014377 606.8490 -1.46E-05 -1.57E-05 59.14928 -4.185629 -0.093098 -0.736400 12.84467 1.19E-06 1.00E-06 2.909280 0.344811 0.005947 0.019700 4.375015 5.47E-05 4.59E-05 133.4088 15.81177 0.272728 0.903385 200.6220 1.21E-05 1.02E-05 29.51279 3.497891 0.060333 0.199848 44.38175 4.004969 1.115782 -1.248420 3.793234 0.729206 2.668883 -0.489821 0.670355 -0.920485 0.086431 -0.165853 -1.213140 -0.015914 3.024838 -1.203962 -1.547031 2.004191 -1.196615 -1.543062 -3.684807 0.289413 0.0002 0.2690 0.2167 0.0003 0.4687 0.0098 0.6260 0.5052 0.3610 0.9314 0.8688 0.2298 0.9874 0.0037 0.2333 0.1271 0.0496 0.2362 0.1281 0.0005 0.7733 6.73E+23 Equation: D(QS) = C(1)*( QS(-1) - 281959.296982*UHP(-1) 245999.503582*WICG(-1) - 1546.13622401*CICD(-1) 15029.6251098*URLG(-1) + 36340475.793 ) + C(2)*D(QS(-1)) + C(3) *D(UHP(-1)) + C(4)*D(WICG(-1)) + C(5)*D(CICD(-1)) + C(6)*D(URLG( -1)) + C(7) Observations: 19 R-squared 0.846843 Mean dependent var Adjusted R-squared 0.770265 S.D dependent var S.E of regression 2041722 Sum squared resid Durbin-Watson stat 2.353822 Equation: D(UHP) = C(8)*( QS(-1) - 281959.296982*UHP(-1) 245999.503582*WICG(-1) - 1546.13622401*CICD(-1) 15029.6251098*URLG(-1) + 36340475.793 ) + C(9)*D(QS(-1)) + C(10) *D(UHP(-1)) + C(11)*D(WICG(-1)) + C(12)*D(CICD(-1)) + C(13) *D(URLG(-1)) + C(14) Observations: 19 R-squared 0.478156 Mean dependent var Adjusted R-squared 0.217235 S.D dependent var S.E of regression 1.030050 Sum squared resid Durbin-Watson stat 2.073561 Equation: D(WICG) = C(15)*( QS(-1) - 281959.296982*UHP(-1) 245999.503582*WICG(-1) - 1546.13622401*CICD(-1) 15029.6251098*URLG(-1) + 36340475.793 ) + C(16)*D(QS(-1)) + C(17)*D(UHP(-1)) + C(18)*D(WICG(-1)) + C(19)*D(CICD(-1)) + C(20) *D(URLG(-1)) + C(21) Observations: 19 316009.4 4259738 5.00E+13 0.101684 1.164240 12.73203 yy R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Durbin-Watson stat 0.597036 0.395554 14.89448 2.212708 Mean dependent var S.D dependent var Sum squared resid Equation: D(CICD) = C(22)*( QS(-1) - 281959.296982*UHP(-1) 245999.503582*WICG(-1) - 1546.13622401*CICD(-1) 15029.6251098*URLG(-1) + 36340475.793 ) + C(23)*D(QS(-1)) + C(24)*D(UHP(-1)) + C(25)*D(WICG(-1)) + C(26)*D(CICD(-1)) + C(27) *D(URLG(-1)) + C(28) Observations: 19 R-squared 0.288013 Mean dependent var Adjusted R-squared -0.067980 S.D dependent var S.E of regression 683.0059 Sum squared resid Durbin-Watson stat 2.159042 Equation: D(URLG) = C(29)*( QS(-1) - 281959.296982*UHP(-1) 245999.503582*WICG(-1) - 1546.13622401*CICD(-1) 15029.6251098*URLG(-1) + 36340475.793 ) + C(30)*D(QS(-1)) + C(31)*D(UHP(-1)) + C(32)*D(WICG(-1)) + C(33)*D(CICD(-1)) + C(34) *D(URLG(-1)) + C(35) Observations: 19 R-squared 0.684810 Mean dependent var Adjusted R-squared 0.527214 S.D dependent var S.E of regression 151.0951 Sum squared resid Durbin-Watson stat 2.755785 Nguồn: Kết xuất từ phần mềm Eviews 8.0 -1.137789 19.15785 2662.148 459.2632 660.9108 5597964 -13.36842 219.7446 273956.7 zz Phụ lục 13: DỰ BÁO CUNG - CẦU NHÀ Ở ĐƠ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG ĐẾN NĂM 2025 A DỰ BÁO CẦU NHÀ Ở ĐƠ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG ĐẾN NĂM 2025 Baseline INCG LWA 140 2,000,000 130 1,600,000 120 1,200,000 110 800,000 100 400,000 90 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 1995 2000 2005 QD 2010 2015 2020 2025 2015 2020 2025 UHP 20,000,000 15 14 15,000,000 13 12 10,000,000 11 10 5,000,000 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2015 2020 2025 URPOPG 220 200 180 160 140 120 100 80 1995 2000 2005 2010 Nguồn: Kết xuất từ phần mềm Eviews 8.0 1995 2000 2005 2010 aaa 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 QD 216.000,00 229.900,00 505.000,00 252.470,00 378.392,00 1.174.300,00 1.352.029,00 3.229.740,00 2.691.258,00 7.114.250,00 7.517.262,00 9.845.416,00 19.721.010,00 7.125.289,00 3.885.950,00 4.483.590,00 6.586.954,00 8.763.802,00 7.724.534,00 3.789.583,00 6.234.078,00 2.079.160,00 3.045.367,00 3.139.499,00 3.197.295,00 2.961.541,00 2.952.365,00 2.907.613,00 2.840.425,00 2.779.087,00 2.714.530,00 UHP 8,72 11,26 10,16 12,84 10,86 10,76 10,85 11,79 11,40 12,44 11,87 13,71 12,88 12,00 12,10 11,95 12,34 14,21 14,52 13,40 13,19 13,12 13,28 13,48 13,56 13,65 13,74 13,82 13,90 13,98 14,05 Nguồn: Kết xuất từ phần mềm Eviews 8.0 INCG 100,00 131,97 120,48 112,84 111,13 112,48 110,94 112,10 115,05 103,98 119,27 105,67 113,07 114,97 120,52 125,44 124,83 118,94 117,98 115,97 117,13 116,10 116,24 115,21 115,10 114,92 114,82 114,75 114,71 114,72 114,72 URPOPG 100,00 104,18 114,10 124,78 107,28 93,34 101,96 104,65 104,88 124,18 95,31 121,50 108,46 107,19 107,71 113,24 211,39 104,55 102,58 123,74 104,16 97,29 102,77 99,30 98,46 96,58 96,35 95,12 94,46 93,57 92,89 LWA 292.048,00 304.259,00 315.356,00 320.048,00 341.650,00 368.867,00 406.436,00 460.809,00 526.602,00 591.376,00 659.022,00 786.259,00 855.883,00 918.400,00 958.539,00 1.029.621,00 1.073.769,00 1.113.027,00 1.155.027,00 1.217.436,00 1.246.300,00 1.292.127,00 1.337.098,00 1.384.037,00 1.432.349,00 1.482.190,00 1.532.694,00 1.583.656,00 1.635.064,00 1.686.715,00 1.738.581,00 bbb B DỰ BÁO CUNG NHÀ Ở ĐƠ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG ĐẾN NĂM 2025 Baseline CICD QS 16,000 20,000,000 12,000 15,000,000 8,000 10,000,000 4,000 5,000,000 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 1995 2000 2005 UHP 500 14 400 13 300 12 200 11 100 10 -100 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2015 2020 2025 WICG 180 160 140 120 100 80 60 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2015 2020 2025 URLG 15 1995 2010 Nguồn: Kết xuất từ phần mềm Eviews 8.0 -200 1995 2000 2005 2010 ccc 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 QS 216.000,00 229.900,00 505.000,00 252.470,00 378.392,00 1.174.300,00 1.352.029,00 3.229.740,00 2.691.258,00 7.114.250,00 7.517.262,00 9.845.416,00 19.721.010,00 7.125.289,00 3.885.950,00 4.483.590,00 6.586.954,00 8.763.802,00 7.724.534,00 3.789.583,00 6.234.078,00 5.717.801,00 7.442.999,00 6.869.645,00 6.245.513,00 6.907.140,00 6.647.165,00 6.901.863,00 6.768.078,00 6.812.559,00 6.914.287,00 UHP 8,72 11,26 10,16 12,84 10,86 10,76 10,85 11,79 11,40 12,44 11,87 13,71 12,88 12,00 12,10 11,95 12,34 14,21 14,52 13,40 13,19 13,12 13,28 13,48 13,56 13,65 13,74 13,82 13,90 13,98 14,05 Nguồn: Kết xuất từ phần mềm Eviews 8.0 WICG 100,00 122,29 122,29 119,19 118,79 117,12 105,74 103,34 122,87 132,11 175,81 170,59 108,74 107,31 104,37 113,00 100,07 100,42 99,77 99,70 100,67 102,84 94,24 92,96 92,30 89,45 87,70 84,73 83,08 80,81 78,54 CICD 350,00 391,00 553,00 758,00 1.685,00 1.789,00 2.441,00 2.848,00 2.192,00 3.253,00 3.833,00 4.431,00 4.536,00 5.673,00 6.716,00 7.626,00 6.143,00 7.464,00 7.915,00 8.537,00 9.117,00 9.403,65 9.904,42 10.329,38 10.872,82 11.312,67 11.776,51 12.256,60 12.720,15 13.199,72 13.662,78 URLG 100,00 290,00 121,00 53,00 479,00 23,00 368,00 331,00 74,00 388,00 78,00 177,00 206,00 18,00 72,00 81,00 140,00 182,00 63,00 43,00 36,00 -47,20 33,80 -54,22 -24,58 -51,73 -66,77 -67,83 -93,50 -95,70 -114,10 ... quản lý nhà nước nhà ở, nhà phát triển nhà ở, nhà đầu tư nhà có cách nhìn khoa học tồn diện tính quy luật phát triển nhà thị tỉnh Bình Dương tác động trở lại phát triển nhà đô thị phát triển Kinh... trạng phát triển nhà thị kết phân tích nhân tố ảnh hưởng tới phát triển nhà đô thị tỉnh Bình Dương qua số nhà Qua đánh giá thành tựu, vấn đề nguyên nhân tồn phát triển nhà đô thị tỉnh Bình Dương. .. nghiệm cung-cầu nhà thị tỉnh Bình Dương tác động trở lại phát triển nhà đô thị tới phát triển kinh tế đô thị Tỉnh Chương “Kết luận kiến nghị giải pháp phát triển nhà thị tỉnh Bình Dương" Trong chương