Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố bắc ninh tỉnh bắc ninh năm 2011

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ YẾN NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH NĂM 2011 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Thái nguyên - 2012 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ YẾN NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH NĂM 2011 Chuyên ngành: Quản lý đất đai MÃ số: 60.85.01.03 LUN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Ngƣời hƣớng dẫn khoa học TS HOÀNG VĂN HÙNG Thái nguyên - 2012 i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, nhận giúp đỡ thầy giáo giáo, phịng ban đơn vị ngồi trường Tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến: Thầy giáo TS Hoàng Văn Hùng - Giảng viên khoa Tài nguyên & Môi trường, Trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun tận tình hướng dẫn, bảo, truyền thụ kinh nghiệm quý báu, giúp đỡ tơi suốt q trình nghiên cứu viết luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo cô giáo Khoa Tài nguyên Môi trường, Khoa Sau Đại học, phòng ban trung tâm Trường Đại học Nông lâm, Đại học Thái Nguyên hướng dẫn, tạo điều kiện giúp đỡ thời gian tiến hành đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh tạo điều kiện giúp đỡ thời gian tiến hành đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp quan tâm động viên tơi suốt q trình nghiên cứu thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, 01 tháng 12 năm 2012 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Yến ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước khoa nhà trường thông tin, số liệu đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, 01 tháng 12 năm 2012 Ngƣời viết cam đoan Nguyễn Thị Yến iii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i LỜI CAM ĐOAN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC ĐỒ THỊ VÀ HÌNH vi DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích, yêu cầu đề tài 2.1 Mục đích .2 2.2 Yêu cầu .2 2.3 Ý nghĩa đề tài Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất .4 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2.1 Yếu tố thông thường 1.2.2 Yếu tố khu vực 1.2.3 Yếu tố cá biệt 10 1.3 Phương pháp xác định giá đất 10 1.3.1 Các phương pháp xác định giá đất Việt Nam 10 1.3.2 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 15 1.3.3 Phương pháp xác định giá đất đô thị 16 1.4 Khái quát trình hình thành giá đất nước ta .17 1.4.1 Giai đoạn trước năm 1946 .17 1.4.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 18 1.4.3 Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 18 1.4.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến 18 iv 1.5 Công tác quản lý Nhà nước giá đất .19 1.5.1 Quản lý giá đất Việt nam 19 1.5.2 Quản lý giá đất số nước 21 Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 23 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 23 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 23 2.2 Nội dung nghiên cứu 23 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 23 2.2.2 Đánh giá thực trạng giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh năm 2011 24 2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh năm 2011 24 2.2.4 Đánh giá mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 25 2.2.5 Đề xuất số giải pháp 25 2.3 Phương pháp nghiên cứu 25 2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .25 2.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 25 2.3.3 Phương pháp điều tra, vấn 25 2.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 26 2.3.5 Phương pháp chuyên gia 26 2.3.6 Phương pháp đồ 26 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 .27 3.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý đất đai định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 27 3.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý đất đai định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 28 v 3.1.3 Tình hình sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 33 3.1.4 Nhận xét chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 36 3.2 Đánh giá thực trạng giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh năm 2011 .37 3.2.1 Giá đất qui định địa bàn thành phố Bắc Ninh năm 2011 37 3.2.2 Thực trạng giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 40 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn TP Bắc Ninh năm 2011 52 3.3.1 Yếu tố vị trí .52 3.3.2 Cơ sở hạ tầng 54 3.3.3 Đặc điểm đất .56 3.3.4 Khả sinh lợi 57 3.3.5 Yếu tố khác .59 3.4 Đánh giá mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị thành phố Bắc Ninh năm 2011 60 3.4.1 Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng đến giá đất .61 3.4.2 Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất 62 3.4.3 Yếu tố pháp lý đất ảnh hưởng đến giá đất 63 3.5 Đề xuất số giải pháp 64 KẾT LUẬN 66 Kết luận 66 Đề nghị .67 TÀI LIỆU THAM KHẢO 69 vi DANH MỤC ĐỒ THỊ VÀ HÌNH Đồ thị 1.1: Đồ thị cung cầu đất đai Đồ thị 1.2: Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn Đồ thị 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011 34 Đồ thị 3.2: Mức độ ảnh hưởng vị trí tuyến đường phố (đường Nguyễn Gia Thiều (I1), phố Vũ Giới (II7), đường Như Nguyệt(III1)) 53 Đồ thị 3.3: So sánh giá đất trung bình thị trường theo VT hai đường Hoàng Quốc Việt (II2) Lý Thường Kiệt (II8) 55 Đồ thị 3.4: So sánh giá đất thị trường đường Đấu Mã theo đặc điểm đất 57 Đồ thị 3.5: So sánh giá đất trung bình thị trường tuyến đường từ trung tâm đến cận trung tâm xa trung tâm vị trí 59 Hình 3.6: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất TP Bắc Ninh năm 2011 61 Hình 3.7: Tuổi, nghề, trình độ, thu nhập ảnh hưởng tới giá đất 62 Hình 3.8: Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất .63 Hình 3.9: Yếu tố pháp lý 63 vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 : Giá đất theo VT đường, phố trung tâm .42 Bảng 3.2: Giá đất theo VT đường, phố cận trung tâm 46 Bảng 3.3: Giá đất theo VT đường, phố xa trung tâm 50 Bảng 3.4: Trích từ phụ lục 3,4,5 - thơng tin điều tra 56 viii DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT STT Tên viết tắt Tên đầy đủ UBND Ủy ban nhân dân HĐND Hội đồng nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa CNTB Chủ nghĩa tư NĐ Nghị định CP Chính phủ QĐ Quyết định TT Thông tư QSDĐ Quyền sử dụng đất 10 BĐS Bất động sản 11 HĐND Hội đồng nhân dân 12 VT Vị trí 13 BTC Bộ tài 14 VHTT Văn hóa thơng tin 15 CNKT Cơng nhân kỹ thuật 16 XD Xây dựng 17 HL Huyện lộ 18 TL Tỉnh lộ 19 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 57 16.0 Giá đất (triệu đồng/m2) 14.0 12.0 10.0 Gtt 8.0 Gqđ 6.0 4.0 2.0 0.0 1III2a 1III2b 1III2c 2III2a 2III2b 2III2c 3III2a 3III2b 3III2c 4III2a 4III2b 4III2c Đồ thị 3.4: So sánh giá đất thị trƣờng đƣờng Đấu Mã theo đặc điểm đất Qua bảng số liệu đồ thị rõ vị trí thuộc khu vực xa trung tâm người mua quan tâm diện tích hình thể đất Tại VT1 diện tích đất 120m2 có hình thể hình chữ nhật có giá (10,4 triệu đồng/m2) cao đất VT4 diện tích 180m2 hình thể hình lục giác Ở đường phố người dân tập trung vào việc tìm mảnh đất phù hợp với nhu cầu để Người mua đất trực tiếp xây nhà để đầu tư tích lũy vốn Một lượng không nhỏ giao dịch điều tra thị trường người dân nội thành có khả đầu tư vào đất với lượng vốn lớn để tích lũy Việc đầu tư cần tích lũy đầu sau Vì vậy, thị hiếu người dân mua đất quan tâm hàng đầu 3.3.4 Khả sinh lợi Ngoài yếu tố vị trí có ảnh hưởng tới khả sinh lợi phân tích Phương thức sử dụng đất có ảnh hưởng lớn đến giá trị sinh lời đất Mục đích sử dụng đất yếu tố mang tính chất pháp lý ghi rõ GCNQSDĐ Những đất có đầy đủ yếu tố pháp lí, có giá trị cao GCNQSDĐ số giấy tờ cơng nhận tương đương giá đất cao Thực tế người dân tuyên truyền nên tâm lý chung họ thấy cần có đảm bảo chắn pháp lý sử dụng đất Trong đất điều tra có lượng khơng nhỏ người dân kết hợp mục đích để sản xuất kinh doanh Điều không trái 58 luật giá đất đẩy lên cao Yếu tố thể rõ rệt tất đoạn đường, phố tiến hành điều tra Các giao dịch ngầm khơng thơng qua quyền đất khơng có đầy đủ pháp lý thành công mức giá thấp so với đất có điều kiện tương tự có đầy đủ giấy tờ hợp pháp Mặt dân trí nâng cao có tác động tích cực, người dân tự giác chấp hành sách Nhà nước họ hiểu quyền lợi đảm bảo Mặc dù mục đích sử dụng đất phương thức sử dụng đất đường phố thuộc ba nhóm đường phố trung tâm, cận trung tâm xa trung tâm có khác biệt rõ rệt Nhóm đường phố trung tâm đa phần kết hợp làm đất với sản xuất kinh doanh, với mục đích kinh doanh nhằm làm tăng tối đa khả sinh lời đất Nhóm đường cận trung tâm kết hợp đồng hai mục đích đất sản xất kinh doanh đất ở, chất lượng cuốc sống quan tâm hàng đầu Cịn nhóm đường phố xa trung tâm đa phần sử dụng vào mục đích đất Sự khác biệt phương thức sử dụng riêng loại đất thể rõ chênh lệch mức giá nhóm đường phố Ta thấy khác biệt giá đoạn đường phố nhóm đường tuyến Ví dụ đường Ngơ Gia Tự thuộc nhóm đường phố trung tâm, từ vào đường Hồng Quốc Việt, đường Lý Thường Kiệt (2 đường thuộc nhóm cận trung tâm); đồng thời từ Ngô Gia Tự đưa tới đường Đấu Mã (một đường thuộc nhóm xa trung tâm) Mức độ chênh lệch đường theo khu vực thể qua đồ thị Mức giá đường Ngô Gia Tự (I4) vị trí cao giá vị trí tương ứng đoạn đường Hoàng Quốc Việt (II2), Lý Thường Kiệt (II8) đường Đấu Mã (III2) 59 Cận TT TT Xa TT 90 80 giá đất (triệu đồng/m2) 70 60 VT1 50 VT2 VT3 40 VT4 30 20 10 I4 II2 II8 III2 Mã đường Đồ thị 3.5: So sánh giá đất trung bình thị trƣờng tuyến đƣờng từ trung tâm đến cận trung tâm xa trung tâm vị trí Từ đồ thị ta thấy mức độ biến động giá đất theo vị trí giảm dần theo khu vực Vì phương thức sử dụng đất khác nhau, khả sinh lợi đất khác nên biến động mức giá khu vực giảm dần Ở đường Ngô Gia Tự khoảng chênh mức giá hai vị trí lớn so với đường không thuộc trung tâm Điều thể rõ mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí khu vực tới khả sinh lợi đất 3.3.5 Yếu tố khác Ngồi yếu tố điển hình nêu chi tiết, nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đồng thời tới giá đất Các yếu tố xã hội: yếu tố xã hội tác động lớn đến giá đất Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá đất nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ Qua điều tra tơi nhận thấy nhóm đường phố khu vực xa trung tâm chịu tác động yếu tố nhiều năm qua tỉnh Bắc Ninh nói chung thành phố Bắc Ninh nói riêng có nhiều dự án mở mở rộng khu công nghiệp, xây dựng địa 60 điểm đặt trường Cao đẳng Đại học phường Hạp Lĩnh, phường Vân Dương Điển hình tuyến đường điều tra có đường HL2 từ hết chợ Và (thửa 207 tờ 18) đến Hội trường thôn Trần 173 tờ 16; đường từ cống cửa đến điểm tiếp giáp xã Tam Đa tập trung nhiều khu cụm công nghiệp Đường từ Km5 + 400 đến địa phận huyện Tiên Du xây dựng địa điểm đặt trường Đại học (Đại học Bách Khoa) Những yếu tố làm cho giá bất động sản nói chung giá đất nói riêng tăng lên đáng kể Yếu tố tâm lý: Đây yếu tố có ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá đất chuyển nhượng địa bàn nói riêng người dân Việt Nam nói chung Thường nóng vội đám đông Khi giá đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, đẩy giá lên cao hơn, gây lên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đơng, Đơng Nam hướng Tây, Tây Bắc Do đó, đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp Những định mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó cịn quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể Yếu tố pháp lý đất: Theo điều tra có tới 92% số người hỏi cho điều họ quan tâm hỏi mua đất giấy tờ pháp lý đất Như vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường 3.4 Đánh giá mối quan hệ số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất đô thị thành phố Bắc Ninh năm 2011 Số liệu điều tra sau tổng hợp xử lý phần mềm Primer 5.0 thể mối quan hệ tiêu cần theo dõi đối chiếu rõ Các tiêu 61 có mối quan hệ với nhau, định đến giá đất yếu tố ảnh hưởng tập trung gần sát chồng ghép lên Hình 3.6: Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 Qua hình ta thấy yếu tố có mối quan hệ tác động đến giá đất chia làm nhóm: - Nhóm 1: Nhóm thơng tin chung bao gồm: tuổi, nghề nghiệp, trình độ thu nhập - Nhóm 2: Nhóm thơng tin sử dụng đất bao gồm: Diện tích, hình thể, vị trí, khoảng cách từ đất đến đường phố gần nhất, gần cơng trình cơng cộng bất động sản gắn liền - Nhóm 3: Nhóm pháp lý bao gồm câu hỏi có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước, có thường xuyên tiếp cận với văn Nhà nước giá đất yếu tố pháp lý đất 3.4.1 Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng đến giá đất 62 Hình 3.7: Tuổi, nghề, trình độ, thu nhập ảnh hƣởng tới giá đất Qua hình ta thấy tiêu trình độ văn hóa, thu nhập giá đất hàng năm Nhà nước qui định tập trung gần Điều chứng tỏ tiêu có mối quan hệ với Qua điều tra thực tế nhận thấy người dân khu vực điều tra chủ yếu có trình độ cấp chun nghiệp, thu nhập chủ yếu mức trung bình cao (từ 15 triệu đồng/năm - 300 triệu đồng/năm) Người dân thường xuyên quan tâm, tiếp cận với bảng giá đất hàng năm Nhà nước Tuy nhiên hầu hết số hộ vấn không đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước lý đưa thấp so với giá thị trường Qua hình cịn cho ta thấy tiêu nghề nghiệp giá đất thị trường tập trung gần Điều chứng tỏ nghề nghiệp người vấn khác cho giá thị trường sát hay không sát với thực tế Tôi điều tra nhóm tiêu nghề nghiệp bao gồm cán viên chức, buôn bán, lao động tự nghề khác Thì nghề bn bán kinh doanh nghề nghiệp cho mức giá khách quan sát thực tế 3.4.2 Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất 63 Hình 3.8: Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hƣởng đến giá đất Qua hình ta thấy nhóm hình thể, vị trí, khoảng cách đến đường giá qui định Nhà nước tập trung gần Điều chứng tỏ tiêu có mối quan hệ mật thiết với giá đất thiết lập yếu tố liên quan đến đất Qua điều tra thực tế nhận rõ điều phân tích cụ thể phần - yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 3.4.3 Yếu tố pháp lý đất ảnh hưởng đến giá đất Hình 3.9: Yếu tố pháp lý Qua hình ta thấy câu hỏi: có đồng ý với giá đất hàng năm Nhà nước, có tiếp cận với văn Nhà nước giá đất tiêu giá đất qui định Nhà nước tập trung lại gần Điều chứng tỏ hộ gia đình 64 chọn điều tra mà thường xuyên tiếp cận với văn Nhà nước giá đất hiểu rõ giá đất hàng năm Nhà nước đưa vào thời điểm mức so với thị trường Tuy nhiên có 70% số hộ gia đình điều tra khơng đồng ý với giá đất qui định hàng năm Nhà nước lý đưa thấp hơn, chưa sát với giá thị trường Trong nhóm yếu tố pháp lý có yếu tố khác điều tra yếu tố pháp lý liên quan đến đất Có nhóm tình trạng pháp lý liên quan đến đất đưa để điều tra nhóm người dân đánh giá cao trường hợp có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp thứ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong trường hợp thứ đánh giá cao chiếm 85% tổng số hộ điều tra Điều chứng tỏ người dân nhận thức rõ quyền lợi giá trị đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất 3.5 Đề xuất số giải pháp Qua thực tế điều tra tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 thấy cơng tác quản lý đất đai cịn nhiều bất cập Trong cơng tác xác định giá đất địa bàn Thành phố chưa thực sát với mức giá giao dịch thị trường hàng năm Nhà nước đưa bảng giá đất giá đất quy định so với thị trường 30 - 40%, chí cá biệt có nơi 5-10% so với giá giao dịch thị trường tự Và kê khai để tính thuế chuyển nhượng đa số người dân kê khai không với giá thực tế giao dịch mà kê khai cho sát với giá quy định Vì vậy, để cơng tác xác định giá đất sát với giá thị trường xin đưa số giải pháp sau: - Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sở người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục - Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời 65 điểm đó, vị trí tuyến đường phố, vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài Tức tuyến đường chia nhiều đoạn ngắn không nên chia - đoạn nay, giá đất với thực tế vị trí - Bên cạnh quan chức cịn phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thông qua công tác hoàn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thơng tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp khơng mua đất giá bị đẩy lên cao 66 KẾT LUẬN Kết luận Qua trình nghiên cứu, tìm hiểu, đánh giá thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh, rút số kết luận sau: a) Về thực trạng giá đất thành phố Bắc Ninh - Giá đất quy định UBND tỉnh Bắc Ninh nhìn chung thấp khoảng - lần so với giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường - Giá đất thị trường vị trí khu vực địa bàn thành phố có chênh lệch tương đối lớn Giữa vị trí chênh lệch khoảng từ 1,04 - 7,22 lần, tức giá chuyển nhượng trung bình thị trường vị trí lệch khoảng từ 400,000 - 112,000,000 đồng/m2, hệ số thể rõ khu vực trung tâm với hệ số vị trí 1,04 - 7,22 lần tức khoảng 7,000,000 - 112,000,000 đồng/m2 thấp dần qua khu vực + Khu vực cận trung tâm 1,05 - 2,50 lần, tức khoảng 1,100,00 - 9,000,000 đồng/m2 +Khu vực xa trung tâm 1,11 - 2,28 lần, tức khoảng 400,000 - 5,200,000 đồng/m2 Giữa khu vực thành phố mức độ chênh lệch khác Ngay đường phố mức giá biến động khác - Giá chuyển nhượng thị trường cao nơi có giá trị sinh lợi cao, vị trí thuận lợi cho giao thông, cụ thể địa điểm nghiên cứu khu vực trung tâm với giá chuyển nhượng trung bình thị trường cao đạt 163,000,000 đồng/m2 giảm dần qua khu vực cận trung tâm với giá chuyển nhượng trung bình 35,000,000 đồng/m2, giá chuyển nhượng thấp khu vực xa trung tâm đạt cao 10,200,000 đồng/m2 b) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh năm 2011 67 Giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố vị trí, sở hạ tầng, đặc điểm đất, khả sinh lợi yếu tố khác Trong yếu tố vị trí yếu tố có ảnh hưởng sâu sắc tới giá chuyển nhượng đất c) Đánh giá mối quan hệ số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất đô thị thành phố Bắc Ninh năm 2011 - Người dân khu vực điều tra chủ yếu có trình độ cấp chun nghiệp, thu nhập chủ yếu mức trung bình cao Người dân thường xuyên quan tâm, tiếp cận với bảng giá đất hàng năm Nhà nước không đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước lý đưa thấp so với giá thị trường - Nghề buôn bán kinh doanh nghề nghiệp cho mức giá khách quan sát thực tế - Các yếu tố liên quan đến đất có mối quan hệ mật thiết với giá đất thiết lập yếu tố liên quan đến đất - Người dân nhận thức rõ quyền lợi giá trị đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Đề nghị Qua q trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh, xuất phát từ thực trạng công tác quản lý đất đai nói chung cơng tác quản lý Nhà nước đất đai nói riêng địa bàn thành phố xin đưa số kiến nghị sau: - Để thực yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, UBNB tỉnh Bắc Ninh cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chun mơn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường - Giá quy định UBND tỉnh Bắc Ninh chênh lệch nhiều so với giá thị trường, cần phải điều chỉnh giá quy định sát với giá thị trường 68 - Chính phủ, UBND tỉnh Bắc Ninh cần tiến hành công tác định giá đất cách thường xuyên theo định kỳ đột suất theo nhu cầu thực tế thị trường để giá đất quy định phù hợp với thực tế, phản ánh giá trị sử dụng đất - Từng bước hồn thiện chế sách đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế thị trường - Nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai Nhà nước - Để có thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán cần thành lập quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất - Để có gắn kết chặt chẽ Nhà nước với người dân, để củng cố, xây dựng nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn thành phố Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh có nhiều việc cần tiến hành cách đồng Hàng loạt giải pháp cần ủng hộ đồng lịng thực quyền nhân dân để đạt hiệu cao 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài chính, (2003), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài chính, (2007), Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ, (2008), Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg Thủ tướng Chính phủ số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất động sản Chính phủ, (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ, (2007), Nghi định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003 Chính phủ, (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ- CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản Nguyễn Ngọc Đoan, (2010), Nghiên cứu giá đất địa bàn Quận Long Biên, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 10 Vũ Thị Tùng Hoa, (2010), Bài giảng triết học, Trường Đại học Sư phạm Thái Nguyên 11 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng, (2008), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun 12 Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, (2011), Sổ theo dõi chuyển quyền sử dụng đất 13 Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, (2011), Báo cáo số 11/BC-TN&MT ngày 18/01/2012 kết thực cấp GCNQSD đất từ năm 2009 đến năm 2011 70 14 Lê Thị Phương, (2010), Tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội 15 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Luật đất đai 16 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2006), Luật Chứng khốn 17 Quốc hội nước cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2005), Luật Doanh nghiệp 18 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2005), Luật Đấu thầu 19 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2005), Luật Đầu tư 20 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Luật Hợp tác xã 21 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2006), Luật Kinh doanh bất động sản 22 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2006), Luật Nhà 23 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2005), Luật Thương mại 24 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Luật Xây dựng 25 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2005), Bộ luật Dân 26 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005, Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nơng nghiệp 27 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Vũ Kiên, (2006), Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, tạp chí khoa học kỹ thuật nơng nghiệp 28 Ủy ban nhân dân thành phố Bắc Ninh, (2011), Tài liệu báo cáo tình hình thực nhiệm vụ kinh tế - xã hội quốc phòng, an ninh năm 2011 phương hướng thực nhiệm vụ năm 2012 29 UBND tỉnh Bắc Ninh, (2010), Quyết định số 162/2010/QĐ-UBND việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2011 30 Văn phịng Chính phủ, Thơng báo số 177/TB-VPCP Kết luận Phó Thủ tướng Hồng Trung Hải họp phát triển thị trường bất động sản cải cách hành thị trường bất động sản 31 Văn phịng Chính phủ, Thơng báo số 138/TB-VPCP Kết luận phó thủ tướng Hồng Trung Hải Trưởng ban đạo TW sách nhà thị trường bất động sản họp ban đạo ... trạng giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh năm 2011 24 2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh năm 2011 24 2.2.4 Đánh giá mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến. .. 3.6: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất TP Bắc Ninh năm 2011 61 Hình 3.7: Tuổi, nghề, trình độ, thu nhập ảnh hưởng tới giá đất 62 Hình 3.8: Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất. .. Đánh giá mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 2.2.4.1 Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng đến giá đất 2.2.4.2 Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng