Đánh giá việc thực hiện chính sách đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất thực hiện một số dự án đầu tư trên địa bàn thành phố hải phòng

Phần thứ Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đền bù giải phóng mặt Nhà nớc thu hồi đất vấn đề nhạy cảm, phức tạp, tác động tới mặt đời sống, kinh tế, xà hội, nhân văn nhiều ngời, cộng đồng dân c Trong điều kiện quỹ đất ngày hạn hẹp giá đất ngày cao vấn đề lợi ích kinh tế tổ chức, cá nhân Nhà nớc thu hồi đất giao đất ngày đợc quan tâm Vì vậy, vấn đề bù thiệt hại Nhà nớc thu hồi ®Êt ®· vµ ®ang lµ vÊn ®Ị mang tÝnh thêi cấp bách Thực tiễn đà khẳng định công tác đền bù giải phóng mặt điều kiện tiên để thực dự án phát triển, không đợc xử lý tốt trở thành vật cản phát triển kinh tế xà hộ Trong năm gần đây, thực đờng lối công nghiệp hóa, đại hóa đất nớc Đảng ta ®Ị x−íng, chóng ta ®· vµ ®ang triĨn khai nhiỊu dự án đầu t xây dựng cải thiện sở hạ tầng, dự án cần quỹ đất Sự phát triển sở sản xuất, phát triển đô thị, khu dân c, an ninh quốc phòng cần quỹ đất Việc đền bù thiệt hại thu hồi đất đợc thực theo quy định Chính phủ nh: Chính phủ ban hành Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 quy định đền bù thiệt hại Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, sau đợc thay Nghị định số 22/1998NĐ - CP ngày 24/4/1998 Mặc dù ngành, cấp sở đà có nhiều cố gắng song sách tổ chức thực việc đền bù thiệt hại tái định c nhiều tồn tại: tợng khiếu kiện kéo dài, số nơi chậm triển khai triển khai cha phù hợp với sách, hồ sơ quản lý đất đai cha đầy đủ phổ biến Nhiều dự án không đảm bảo tiến độ GPMB, chí có dự án thực công tác giao đất Để nhìn nhận đầy đủ công tác đền bù giải phóng mặt thành phố Hải Phòng, thực đề tài: Đánh giá việc thực sách đền bù thiệt hại Nhà nớc thu hồi đất thực số dự án đầu t địa bàn thành phố Hải Phòng, nhằm tìm ách tắc đề xuất giải pháp để công tác GPMB Hải Phòng triển khai nhanh hơn, đáp ứng đợc yêu cầu cải cách hành Nhà nớc 1.2 Mục đích yêu cầu đề tài * Mục đích - Tìm hiểu vớng mắc, tồn trình thực sách đền bù giải phóng mặt Nhà nớc thu hồi đất thực dự án đầu t địa bàn thành phố Hải Phòng - Đề xuất ý kiến, góp phần đẩy nhanh công tác đền bù GPMB Nhà nớc thu hồi đất phục vụ cho mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng * Yêu cầu: - Nghiên cứu, nắm vững sách pháp luật đất đai, sách đền bù GPMB văn có liên quan đà đợc ban hành từ trớc - Các tài liệu, số liệu điều tra, thu thập phải phản ánh trình thực sách đền bù giải phóng mặt có độ xác qua số dự án đà đợc thực địa bàn thành phố Hải Phòng thời gian gần - Các số liệu thu thập phải đợc phân tích, đánh giá cánh khách quan Phần thứ hai Tổng quan vấn đề nghiên cứu 2.1 Khái niệm đền bù thiệt hại 2.1.1 Đền bù thiệt hại ( Bồi thờng thiệt hại): Đền bù thiệt hại có nghĩa trả lại tơng xứng giá trị công lao cho chủ thể bị thiệt hại hành vi chủ thể khác [29] Việc đền bù thiệt hại vô hình (xin lỗi) hữu hình (Bồi thờng tiền, b»ng vËt chÊt kh¸c ), cã thĨ c¸c quy định pháp luật điều tiết, thỏa thuận chủ thể Trên thực tế, khoản bồi thờng thiệt hại nói có hình thức bồi thờng khác gọi việc hỗ trợ, hỗ trợ tơng xứng với giá trị công lao cho chủ thể bị thiệt hại hành vi chủ thể khác 2.1.2 Đền bù thiệt hại Nhà Nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Đền bù thiệt hại (bồi thờng thiệt hại) Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hành vi đợc Hiến pháp năm 1992 quy định điều 27 Luật Đất đai năm 1993 văn hớng dẫn nh Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 Chính Phủ [11,18] 2.2 Chính sách đền bù thiệt hại số nớc kinh nghiệm cho Việt Nam - Tại Hàn quốc, Luật bồi thờng thiệt hại Hàn Quốc đợc chia làm thể chế Một "đặc lệ"liên quan đến bồi thờng thiệt hại cho đất công cộng đà đợc theo thủ tục thơng lợng pháp luật Hai luật: "sung công đất" theo thủ tục quy định cỡng chế công pháp [7] Để thực kế hoạch phát triển kinh tế cần nhiều đất công cộng thời gian ngắn với mục đích cỡng chế đất luật "sung công đất" đà đợc thiết lập trớc vào năm 1962 Sau theo pháp luật mục đích thơng lợng thu hồi đất công cộng muốn thống việc toàn quốc đảm bảo quyền tài sản công nên luật đà đợc lập vào năm 1975 dựa vào luật Hàn Quốc triển khai đền bù thiệt hại Tuy nhiên dới thể chế luật trình thực luật "đặc lệ" thơng lợng không đạt đợc thỏa thuận luật "sung công đất" đợc thùc hiƯn b»ng c¸ch c−ìng chÕ nh−ng nÕu nh− thÕ phải lặp lặp lại trình bị trùng hợp thời gian bị kéo dài chi phí bồi thờng tăng lên Do đó, đà có nhiều tháa thn thèng nhÊt thĨ chÕ nµy thµnh mét dự định thi hành vào 1/1/2003 Thực luật bồi thờng Hàn Quốc theo luật thực theo giai đoạn: Thứ 1, tiền đền bù đất đai đợc giám định viên công cộng đánh giá tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng Giá quy định không dựa vào lợi nhuận khai thác đảm bảo khách quan viƯc båi th−êng Thø 2, ph¸p lt cã quy định không gây thiệt hại nhiều cho ngời có quyền sở hữu đất trình thơng lơng chấp nhận thu hồi đất Quy trình chấp nhận theo thứ tự công nhận mục đích, lập biên tài sản đất đai, thơng lơng, chấp nhận thu hồi Thứ 3, biện pháp di dời đặc điểm quan trọng Chế độ đợc Nhà nớc hỗ trợ tích cực mặt sách bảo đảm sinh hoạt ngời, cung cấp đất đai cho ngời bị nơi c trú thực công trình công cộng cần thiết nhà nớc Đây công việc có hiệu lôi ngời dân tự nguyện di dời liên quan nhiều tới việc giải phóng mặt Theo luật bồi thờng, nh nhà nơi dự án đợc thực có 10 ngời sở hữu phải xây dựng cho đối tợng c trú hỗ trợ 30% giá trị nhà Còn dự án xây nhà chung c cung cấp cho đối tợng chung c nhà với giá thấp giá thành Đối với đối tác kinh doanh để kiếm sống nhng pháp nhân, đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm có sách mang tính chất ân huệ biện pháp di dời u tiên cung cấp cho họ cửa hàng khu vực kinh doanh - Tại Trung Quốc, pháp luật đất đai Trung Quốc có nhiều nét tơng đồng với pháp luật đất đai Việt Nam Tuy nhiên, nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật ngời Trung Quốc cao Việc sử dụng đất đai Trung Quốc thực sù tiÕt kiƯm, Nhµ n−íc Trung Qc hoµn toµn cÊm việc mua bán chuyển nhợng đất đai Do thị trờng đất đai gần nh không tồn mà có thị trờng nhà cửa Về đền bù thiệt hại đất đai, Do đất đai thuộc sở hữu Nhà nớc nên sách đền bù thiệt hại Khi nhà nớc thu hồi đất, kể đất nông nghiệp, tuỳ trờng hợp cụ thể, Nhà nớc cấp đất cho chủ sử dụng bị thu hồi đất Về phơng thức đền bù thiệt hại, Nhà nớc thông báo cho ngời sử dụng đất biết trớc việc họ bị thu hồi đất thời hạn năm Ngời dân có quyền lựa chọn hình thức đền bù thiệt hại tiền nhà khu Tại Thủ đô Bắc Kinh thành phố Thợng Hải Ngời dân thờng lựa chọn đền bù thiệt hại tiền tự tìm chỗ phù hợp với công việc nơi làm việc Về giá đền bù thiệt hại, tiêu chuẩn giá thị trờng Mức giá đợc Nhà nớc quy định cho khu vực chất lợng nhà, đồng thời đợc điều chỉnh linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa đợc coi Nhà nớc tác động điều chỉnh thị trờng Đối với đất nông nghiệp, việc đền bù thiệt hại theo tính chất đất loại đất (tốt, xấu) Về tái định c, khu tái định c khu nhà đợc xây dựng đồng kịp thời, thờng xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại hộ với nhu cầu sử dụng khác Các chủ sử dụng phải di chuyển đợc quyền ý điều kiện việc làm, đối tợng, sách xà hội đợc Nhà nớc có sách xà hội riêng [27] - Tại Thái Lan, pháp luật đất đai Thái Lan cho phép hình thức sở hữu cá nhân với đất đai, nguyên tắc Nhà nớc tổ chức lấy đất để làm việc phải có thoả thuận sử dụng đất chủ dự án chủ sử dụng khu đất (chủ sở hữu) sở hợp đồng Về giá đất để làm bồi thờng thiệt hại, bên mức giá uỷ ban phủ xác định sở thực tế giá thị trờng chuyển nhợng bất động sản Việc bồi thờng thiệt hại chủ yếu tiền mặt, sau ngời bị thu hồi đem tiền mua đất khu vực khác Nếu phải di chuyển nhà đến nơi mới, Uỷ ban cho ngời dân biết đợc đến đâu, phải trả tiền lần, đợc cho thuê hay mua trả góp Tất nhiên có việc bên bị thu hồi không chấp hành, quan Nhà nớc có thẩm quyền kiểm tra lần khẳng định mức giá đền bù đà hợp lý cha dù hay không ngời bị thu hồi không di chuyển bị cỡng chế Việc khiếu nại tiếp tục án giải Thực tế hầu nh trờng hợp phải nhờ đế can thiệp án Việc chuẩn bị khu tái định c đợc quyền Nhà nớc quan tâm mức, đáp ứng đầy đủ nhu cầu tái định c, họ chủ động đợc công tác Việc tuyên truyền vận động đối tợng đợc di dời đợc thực tốt, gần nh từ đầu, xấp xỉ 100% hộ dân đà hiểu chấp hành sách, phơng án đền bù giải phóng mặt Nhà nớc Việc bố trí cán có phẩm chất, lực phục vụ công tác đền bù, giải phóng mặt đợc phía bạn quan tâm, quận, huyện có tổ chức chuyên trách thực công tác đền bù, giải phóng mặt Việc thống đạo, điều hành giải khiếu kiện công dân nh đồng ý sách, phân công nhiệm vụ rõ ràng, phân cấp rõ trách nhiệm, phối hợp cao trình giải vấn đề góp phần đẩy nhanh tiến độ thực công tác đền bù, giải phóng mặt Một số kinh nghiệm cho Việt Nam, sách đền bù Trung Quốc Thái Lan đà thể rõ văn họ đầy đủ, kịp thời điều chỉnh linh hoạt theo thực tế Việc đền bù, giải phóng mặt không thực dự án sử dụng đất để xây dựng công trình, mà để cải tạo, chỉnh trang mặt đô thị Trong Việt Nam, quy hoạch th−êng chõa khu d©n c− víi lý khã giải phóng mặt bằng, mặt đô thị thiếu mỹ quan, thiếu hài hoà cảnh quan kiến trúc 2.3 đền bù thiệt hại đất đai tổ chức tài trợ (WB ADB) [3] Về bản, dự án vay vốn Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Phát triển Châu (ADB) có sách đền bù thiệt hại, tái định c dự án đa Các sách có nhiều khác biệt so với luật lệ, sách Nhà nớc Việt Nam nên mặt, có khó khăn định việc áp dụng cho dự án vay vốn đặc biệt có khả gây số vấn đề xà hội định, song mặt khác có ảnh hởng tích cực tới việc cải thiện sách đền bù tái định c cho ngời bị thu hồi đất dự án khác Một số điểm khác biệt đợc tổng hợp nh sau: - Mục tiêu chủ yếu sách Nhà nớc Việt Nam dừng lại việc đền bù thiệt hại đất tài sản đất Điều xuất phát từ thời bao cấp tập trung thực hành quan niệm lợi ích xà hội lợi ích công cộng đợc đặt lên hết, đất đai quyền sở hữu toàn dân, cần Nhà nớc lấy lại đợc ngay, việc đền bù thiệt hại tùy thuộc vào hoàn cảnh cụ thể bắt buộc (vì nhiều dự án Nhà nớc động viên nhân dân phá dỡ nhà cửa, trả lại phần đất đai mà không cần đền bù), riêng việc hộ bị ảnh hởng phải tự khắc phục khó khăn gặp phải đợc coi bình thờng, họ có thiệt thòi nhiều so với trớc Hầu hết ngời sẵn sàng hy sinh lợi ích cá nhân lợi ích chung tập thể hay toàn xà hội Mục tiêu sách tái định c ADB giảm thiểu tối đa TĐC phải bảo đảm cho hộ bị di chuyển đợc đền bù hỗ trợ cho tơng lai kinh tế xà hội họ đợc thuận lợi tơng tự nh trờng hợp dự án Xuất phát từ mục tiêu này, sách TĐC ADB phải bao hàm toàn trình từ đền bù, giúp di chuyển khôi phục điều kiện sống, tạo thu nhập cho hộ bị ảnh hởng mức nh dự án Hiện nay, với phát triển kinh tế thị trờng, bên cạnh lợi ích chung cộng đồng lợi ích cá nhân ngày đợc khuyến khích bảo vệ, nh động lực phát triển Từ mục tiêu "Xây dựng nớc Việt Nam hòa bình, thống nhất, độc lập, dân chủ giàu mạnh " đà chuyển dần sang mục tiêu "Dân giàu, nớc mạnh, xà hội công văn minh ", lấy ngời làm trọng tâm phát triển Tuy nhiên, kinh tế nhiều khó khăn nguồn vốn hạn chế, mục tiêu giải tỏa mặt đợc đặt mục tiêu khôi phục sống cho ngời bị thu hồi đất Mặc dù nghị định 22/1998 đà tăng thêm mức đền bù nh sách hỗ trợ để ổn định đời sống hoạt động sản xuất ngời bị thu hồi đất, song cha đạt đợc mục tiêu khôi phục mức sống nh dự án Vì vậy, dự án Ngân hàng giới, Ngân hàng phát triển Châu cho vay phải đợc Bộ chủ quản dự án thông qua nh chơng trình TĐC đặc biệt tổ chức thực thờng gặp khó khăn định, đặc biệt việc gây bất bình đẳng cá nhân hộ gia đình địa phơng nhng lại hởng sách đền bù khác cđa c¸c dù ¸n kh¸c - Kh¸i niƯm hợp pháp hay không hợp pháp sách đền bù thiệt hại, tái định c khác biệt có khả gây vấn đề xà hội lớn áp dụng sách TĐC ADB mà theo ngời sử dụng đất thiếu chứng hợp pháp quyền sử dụng đất vật cản việc đền bù thiệt hại, ngời "nhảy dù" sau ngày kết thúc danh sách hộ bị ảnh hởng nhằm mục đích kiếm lời từ sách đền bù thiệt hại dự án ngời bất hợp pháp không đợc đền bù, tất ngời tồn trớc ngày lập danh sách có quyền đợc đền bù không phụ thuộc quyền sở hữu họ đất bị thu hồi Các sách Nhà nớc ta đền bù cho ngời có quyền sử dụng đất hợp pháp có khả hợp pháp hóa quyền sử dụng đất Tuy nhiên, Nghị định số 22/1998 có quy định thêm trờng hợp không đợc đền bù thiệt hại đất là: "Trong trờng hợp xét thấy cần hỗ trợ UBND cấp tỉnh xem xét định ®èi víi tõng tr−êng hỵp thĨ" ChÝnh néi dung đà mối nối, bù đắp khác biệt sách Nhà nớc ta ADB - Theo sách ADB đất đai tài sản phải đợc đền bù giá trị thay thế, đảm bảo tái tạo lại tài sản phải đợc đền bù giá trị thay thế, đảm bảo tái tạo lại đợc tài sản nh dự án Nh đà nêu mục 2.3.2 đây, sách đền bù Nhà nớc ta đà tiến gần tới sách ADB nhng không hoàn toàn giá trị thay nh cách hiĨu cđa ADB - Theo chÝnh s¸ch cđa ADB việc đền bù tái định c phải hoàn thành xong trớc tiến hành công trình xây dựng Việt Nam cha có quy định rõ ràng thời hạn (rất nhiều dự án vừa giải tỏa mặt vừa triển khai thi công, chỗ giải phóng mặt xong thi công trớc để chống lấn chiếm đất đai ), vậy, nhiều gia đình cha kịp thời sửa chữa, xây dựng lại xây dựng nhà có nơi ổn định trớckhi giải tỏa - Công tác tái định c đòi hỏi chủ dự án phải quan tâm nhiều giúp đỡ ngời bị ảnh hởng suốt trình tái định c, từ việc tìm nơi thích hợp cho khối lợng lớn chủ sử dụng đất phải di chuyển, phải tổ chức khu tái định c, trợ giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà mới, đào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn phát triển sản xuất, cung cấp dịch vụ khu tái định c Nghị định 22/1998 có quy định sách hỗ trợ để ổn định đời sống sản xuất hộ di chuyển, song nhiều nguyên nhân khác nên nhiều sách đà không đợc áp dụng cách có hiệu đời sống ngời bị di chuyển không đợc khôi phục nh mục tiêu đà đề Đối với dự án phải tổ chức di dân để giải phóng mặt cha quy định cụ thể trách nhiệm quyền lợi chủ đầu t việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu di dân TĐC, dự án phải thực TĐC chỗ Nhà nớc cha có sách nhằm TĐC nh cha có hỗ trợ cụ thể tài chính, chế sách đầu t dự án xây dựng TĐC - Ngân hàng ADB coi việc lập kế hoạch cho công tác TĐC tất dự án có TĐC không tự nguyện điều bắt buộc trình thẩm định dự án Mức độ chi tiết kế hoạch TĐC phụ thuộc vào số lợng mức độ bị ảnh hởng dự án tới ngời dân bị thu hồi đất 10 4.5.1 VỊ nhËn thøc t− t−ëng vµ ý thøc chÊp hành pháp luật - Nhận thức, t tởng ý thức chấp hành sách, pháp luật nhân dân nói chung ngời bị thu hồi đất cha cao Nhiều đối tợng đà đợc áp dụng đầy đủ sách, đà đợc vận động thuyết phục nhng cố tình chống đối, không chấp hành việc thu hồi đất nh phơng án đền bù thiệt hai Mặt khác, họ lại lôi kéo kích động nhân dân không chấp hành sách Nhà nớc, làm ảnh hởng đến tiến độ giải phóng mặt thi công dự án - Trình độ nhận thức số cán quan Nhà nớc cấp thực công tác có nhiều điểm không thống gây nhiều khó khăn cho việc thực công tác đền bù, giải phóng mặt Đặc biệt việc xác định đối tợng điều kiện đợc đền bù, hỗ trợ tái định c - Công tác quản lý nhà nớc đất đai nhiều địa phơng liên tục kế thừa nhân lực hồ sơ quản lý: Không đầy đủ, không rõ ràng, không thống kê đầy đủ không thờng xuyên chỉnh lý biến động khu vực trớc khu dân c nông thôn, nhng lại khu dân c đô thị, giá đất có chênh lệch lớn, cán cấp phờng thông tin đầy đủ gây khó khăn cho công tác đền bù, giải phóng mặt 4.5.2 Về đối tợng điều kiện đợc đền bù Do trình độ quản lý yếu kém, tinh thần thực pháp luật ngời dân cha cao, cha nghiêm dẫn đến nhiều khó khăn việc xác định xác, công đối tợng đợc đền bù thiệt hại điều kiện đợc ®Ịn bï NÕu nh− coi giÊy chøng nhËn qun sư dụng đất giấy tờ hợp pháp để đợc đền bù thiệt hại phần lớn ngời bị thu hồi đất lại cha có, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhiều trở ngại khả khắc phục, đặc biệt đất ven trục đờng giao thông chính, 91 ven đê khu dân c nông thôn mà việc quản lý phụ thuộc vào trí nhớ cán xÃ, hợp tác xà 4.5.3 Về mức đền bù thiệt hại * Đối với đất đai - Với đất nông nghiệp: Theo quy định Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ, việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp đợc tính theo hạng đất vùng khác Hạng đất đợc xác định thời gian dài biến động Trên thực tế, ngời nông dân đợc sử dụng đất đà đầu t thâm canh hạng đất nhiều thay đổi so với hạng đất trớc đợc giao Trong đó, việc đền bù thiệt hại lại có số liệu hạng đất thời điểm lập phơng án Điều đà dẫn đến nhiều trờng hợp bị thiệt thòi Trong khu vực, theo quy định khung giá loại đất, giá đất nông nghiệp thấp (cao 19.300đ/m2), có chênh lệch lớn so với giá đất đây, gây khó khăn cho việc đền bù thu hồi đất nông nghiệp Trong thực tế nay, việc thu hồi đất để thực dự án chủ yếu đất nông nghiệp có ngời nông dân lại sinh sống sản xuất nông nghiệp, ngành nghề thu nhập khác, địa phơng lại không quỹ đất nông nghiệp để giao bù lại, ảnh hởng đến tiến độ giải phóng mặt Thông t 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998 Bộ Tài quy định đền bù đất nông nghiệp theo giá đất chuyển nhợng thực tế thị trờng khả sinh lợi Nhng việc xác định khả sinh lợi giá đất thị trờng phức tạp thực đợc (việc định giá tuỳ định hớng sử dụng mà có: Khả sinh lợi mảnh đất khác phụ thuộc vào hình thức đầu t thâm canh việc bố trí cấu trồng khác nhau) 92 - Với đất ở: Việc điều tiết Nhà nớc hạn chế, tức để xác định giá đất thiếu tính khoa học thực tế, dẫn đến thiệt hại Nhà nớc nhân dân Mức giá chuyển nhợng thực tế phụ thuộc vào diện tích, hình thể đất thân đối tợng tham gia giao dịch, việc tính toán để áp dụng mức giá thống cho tất đất nằm phạm vi giải phóng mặt điều không đơn giản Quá trình lập phơng án đền bù, giải phóng mặt xong chốc lát (nếu nhanh phải đến tháng sau), thị trờng biến động, đó, việc sử dụng mức giá đất đợc xác định thời điểm đền bù khác với thời điểm lập phơng án đền bù thiệt hại gây khó khăn cho công tác đền bù, giải phóng mặt Mức giá quy định khung giá thành phố thấp nhiều bất cập, cha tơng xứng với giá thực tế chuyển nhợng quyền sử dụng đất, vậy, ngời bị thu hồi đất dùng số tiền để mua mảnh đất tơng đơng với mảnh đất bị thu hồi Mặt khác sách Nhà nớc quy định giá đền bù thiệt hại đất tơng đơng giá chuyển nhợng thực tế; việc quản lý thị trờng bất động sản lỏng lẻo, nên công dân yêu cầu đền bù thiệt hại với mức giá cao tập trung khiếu kiện để gây sức ép với Nhà nớc, Nhà nớc cứ, lý xác đáng trả lời công dân * Đối với vật kiến trúc, hoa màu, vật nuôi Giá đền bù thiệt hại tài sản đất giá tơng ứng mức thiệt hại thực tế, nghĩa đến đâu đền bù đến đợc đền bù hoàn toàn theo giá trị xây dựng 4.5.4 Các sách hỗ trợ tái định c Một hạn chế quan trọng sách đền bù Việt Nam chủ yếu tập trung vào việc đền bù thiệt hại đất tài sản đất mà cha 93 thực quan tâm tới việc ổn định sống tái định c Nhiều dự án đầu t không quan tâm tới việc hỗ trợ khôi phục sống cho ngời phải di chuyển nhà tới nơi mà qua thu nhập gia đình bị sa sút trầm trọng, gặp nhiều khó khăn trớc Nếu nh với đất đô thị, yếu tố giá đất đền bù thiệt hại nguyên nhân dẫn đến khiếu nại công dân việc chấp hành phơng án đền bù thiệt hại làm chậm tiến độ triển khai công trình với đất nông nghiệp (là t liệu sản xuất nông dân) thu hồi đất với quy mô lớn, giá đất không hoàn toàn yếu tố dẫn tới khiếu nại, công dân tiến độ triển khai dự án chậm Với tỷ lệ dân số đất đai cao so với đô thị (trên 90%) khu dân c nông thôn lại đợc đầu t nông dân chủ yếu lại sinh sống sản xuất nông nghiệp, ngành nghề phụ khác không đợc Nhà nớc đầu t chuyển nghề Do vậy, bị thu hồi đất với quy mô lớn, xúc dân họ sống gì, cháu họ đất nông nghiệp - nguồn thu nhập chính, không Bên cạnh đó, dự án thờng có hình thức hỗ trợ thông qua hỗ trợ khoản tiền định Khoản tiền phát huy tác dụng khác Với ngời động có khả phát huy tác dụng thông qua đầu t sinh lợi Với số ngời khác khoản tiền đợc tiêu dùng khoảng thời gian định sau dẫn đến thất nghiệp Điều không ảnh hởng đến sống gia đình mà ảnh hởng đến xà hội Vì vậy, việc chuyển đổi nghề nghiệp trách nhiệm Nhà nớc chủ đầu t Bên cạnh đó, sách đền bù Nhà nớc đợc áp dụng thời điểm khác nhau, không quán, đặc biệt giá đền bù: nguwowif đợc đền bù sau thờng đợc hởng chế độ đền bù cao nguyên nhân ngời dân cố tình chây ỳ, trì hoÃn việc GPMB Với sách TĐC, văn sách cha quy định cụ thể quy trình lập thẩm định kế hoạch tái định c, công tác đền bù thiệt 94 hại tái định c dự án không đợc chuẩn bị cẩn thận trình tự, thiếu phối kết hợp bên liên quan t vấn, góp ý cá nhân, tập thể ngời bị thu hồi đất nh nơi có đất để chuẩn bị làm khu tái định c Điều 29 Nghị định số 22/1998/NĐ - CP quy định điều kiện, tiêu chuẩn khu tái định c nhng lại không quy định dự án đầu t có di dân phải bắt buộc có hạng mục xây dựng khu tái định c dẫn đến nhiều dự án chậm thực công tác giải phóng mặt không chuẩn bị kịp thời khu tái định c (mặc dù giá bồi thờng thiệt hại có sát giá chuyển nhợng thực tế, nhng để đảm bảo yếu tố ổn định xà hội, quản lý sử dụng đất đai theo quy hoạch thống có hiệu qủa, Nhà nớc cần phải xây dựng khu tái định c tập trung) Việc triển khai công tác tái định c thờng bị động, dự án lớn, phải di chuyển nhiều hộ dân thờng không chuẩn bị trớc đợc khu tái định c không đủ vốn để xây dựng khu tái định c trớc, phần việc lập hồ sơ sử dụng đất để xây dựng khu tái định c phải có dự án, phải giải phóng mặt bằng, gây nhiều khó khăn điều kiện để di dân, giải phóng mặt thực dự án tiến độ Mặt khác, việc xác định định mức tái định c gặp nhiều trở ngại Hải Phòng, việc cấp đất tái định c đợc xác định chủ yếu dựa vào việc tách hộ, số hộ lợi dụng vào điều kiện đà làm thủ tục tách hộ nhằm mục đích xin đợc suất tái định c Việc làm gây tợng tiêu cực, gây khó khăn cho việc lập khu tái định c 4.6 Đề xuất số giải pháp góp phần hoàn thiện sách đền bù giải phóng mặt 4.6.1 Thay khung giá loại đất Cho tới nay, khung giá loại đất địa bàn thành phố đà có nhiều bất cập, không phù hợp với thực tế cần thiết phải có điều chỉnh, bổ sung 95 Về giá loại đất, phơng pháp xác định mang tính hành chính, chủ quan, cha phản ánh thực chất giá trị quyền sử dụng đất, ảnh hởng nhiều đến việc tính toán đền bù, cản trở việc GPMB ảnh hởng trực tiếp tới tiến độ thực dự án Giá đất không đợc xác định xác, thờng thấp giá chuyển nhợng thị trờng, việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất thấp mức thực tế làm thiệt hại nguồn thu Nhà nớc khai thác nguồn tài đất đai nh khoản thuế, tiền sử dụng đất Trong trờng hợp định giá ®Êt ®Ĩ ®Ịn bï thÊp, ng−êi bÞ thu håi ®Êt phản ứng (có thể liệt), ngời đợc giao đất lại chấp nhận (nếu nh phải nộp tiền sử dụng đất) ngợc lại, nhng dễ phát sinh tiêu cực sử dụng lÃng phí nh tổng quan Nhà nớc bị thiệt hại Nh vậy, cần có nghiên cứu, khảo sát cách toàn diện để có phơng pháp xác định giá đất cách xác, theo loại đất, hạng đất, vùng mức độ hoàn thiện sở hạ tầng đô thị hay việc phải đầu t để có đợc sở hạ tầng hoàn chỉnh để làm sở tính toán xác giá loại đất 4.6.2 Chính sách bồi thờng thiệt hại đất Đất vùng ven đô thị thờng có diện tích lớn vợt hạn mức, theo quy định hành cha đợc xác định cụ thể diện tích đất đất vờn liền kề Vấn đề đà đợc đề cập đến Luật Đất đai năm 2003, chờ hớng dẫn, quy định Chính phủ Việc đền bù đất nông nghiệp, lâm nghiệp cần xem xét phân hạng cụ thể thời điểm thu hồi, không nên dựa vào hạng đất họ đợc giao thực tế trình sử dụng đất chủ hộ đà đầu t thâm canh, nâng cao giá trị đất so với trớc đợc giao đất Nếu nh việc phân hạng không đợc làm thờng xuyên cần phải áp dụng sách khác nh: 96 sách hỗ trợ hạng đất, hỗ trợ nâng hạng đất nhằm khắc phục phần khó khăn cho hộ bị thu hồi đất Ngoài yếu tố trên, giá trị bồi thờng thiệt hại đất nông nghiệp nên xem xét theo vành đai quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Có nh vậy, thành phố có mặt sách giá đất nông nghiệp theo phạm vi tơng đối đồng Việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp giải cách giao đất nông nghiệp cho hộ quỹ đất đợc quy định Điều 15 NGhị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 Chính Phủ Việc đền bù thiệt hại đất cách giao đất khu tái định c nên xem xét theo quy hoạch định mức đất thành phố, nh đảm bảo đồng quy hoạch- kiến trúc, đồng thời lập dự án nh xác định nhu cầu đất tái định c dễ dàng Cần thành lập quan nghiên cứu quản lý thị trờng bất động sản việc quản lý thị trờng vừa thể chức quản lý Nhà nớc, vừa sử dụng công cụ để Nhà nớc điều tiết lại thị trờng theo định hớng chiến lợc Nhà nớc Riêng công tác quản lý đất đai, đền bù, giải phóng mặt bằng, việc quản lý đợc thị trờng bất động sản có tác dụng to lớn, xác định đợc xác giá trị tài sản đặc biệt đất đai Nhà nớc thực quyền nghĩa vụ theo Luật Đất đai quy định Bộ Luật dân (thu tiền giao đất, tính loại thuế thu từ đất, đền bù thiệt hại từ đất, chống thất thu cho ngân sách hạn chế tiêu cực nảy sinh trình quản lý Nhà nớc đất đai ) 4.6.3 Bồi thờng thiệt hại tài sản đất bị thu hồi Về bản, sách bồi thờng thiệt hại tài sản nh đà đợc phần lớn ngời bị thu hồi đất chấp nhận Việc bồi thờng thiệt hại tài sản nên tính theo mức thiệt hại thực tế, đợc xem xét giá trị xây dựng 97 Cần thờng xuyên xác định lại đơn giá đền bù tài sản đất bị thu hồi cho sát với thị trờng 4.6.4 Chính sách hỗ trợ ổn định sống Không dừng lại việc bố trí nơi mới, việc khôi phục sống nh tạo điều kiện cho ngời bị thu hồi đất có nguồn thu nhập vấn đề cần quan tâm, điều không trách nhiệm chủ đầu t mà trách nhiệm quyền địa phơng Ngời Việt Nam có câu: An c lạc nghiệp hay Một năm làm nhà, ba năm trả nợ, ngời dân có nhà nằm khu vực giải toả, đặc biệt từ bắt đầu tổ chức thực công tác giải phóng mặt họ bắt đầu phấp đợi chờ, lo âu, hoạt động sản xuất đầu t bị suy giảm, đình đốn Tiếp trình di chuyển, xây dựng đầy gian nan vất vả Trong thời gian này, hoạt động sản xuất hầu nh bị gián đoạn Tại khu tái định c, ngời dân bắt đầu tạo lập lại sống từ đầu Trong suốt thời gian dài đầy biến động nh vậy, thu nhập ngời dân chuyển c bị giảm sút, chi phí tăng lên Nếu việc đền bù từ phía chủ đầu t làm không tốt, thiếu trợ giúp từ phía Nhà nớc toàn xà hội, đời sống ngời dân phải di chuyển gặp nhiều khó khăn Nh vậy, ổn định phát triển sản xuất, đời sống cho ngời dân phải di chuyển nhu cầu tất yếu khách quan, đảm bảo cho ngời dân bị ảnh hởng bị thu hồi đất có sống tốt trớc lúc di chuyển, mặt khác nh biện pháp hữu hiệu nhằm ngăn ngừa hậu xấu kinh tế, xà hội, môi trờng mà trình tái định c đa lại Đây công việc mang tính pháp lý đạo lý xà hội Do vậy, cần có sách, biện pháp khôi phục sống cho họ nh: Về hỗ trợ chuyển dịch cấu kinh tế, việc định hớng xúc tiến phát triển ngành nghề tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ địa phơng sử dụng nhiều lao động d thừa, xây dựng công trình dịch vụ nh chợ, trung 98 tâm thơng mại, dịch vụ phục vụ cộng đồng dân c Phát triển làng nghề, làng sinh thái du lịch , xây dựng khu công nghiệp công nghệ cao Về hỗ trợ đào tạo chuyển nghề: vào nhu cầu sử dụng lao động địa phơng, ngời lao động đợc hỗ trợ tiền miễn phí, chủ sử dụng đất việc đào tạo, dạy nghề để làm việc trình tổ chức sử dụng đất địa bàn Về tuyển dụng lao ®éng: c¸c chđ sư dơng ®Êt míi, cã nhu cầu tuyển dụng lao động cần u tiên tuyển dụng ngời lao động khu vực bị thu hồi đất 99 Phần thứ năm Kết luận đề nghị 5.1 Kết luận Qua nghiên cứu đề tài: "Đánh giá việc thực sách đền bù thiệt hại Nhà nớc thu hồi đất số dự án đầu t địa bàn thành phố Hải Phòng, chúng t«i rót mét sè kÕt ln sau: ViƯc xác định đối tợng điều kiện đợc đền bù Là công việc khó khăn, phức tạp, đợc cấp, ngành thành phố Hải Phòng thực cách cẩn thận, xác, tỷ mỷ, nhiên số điểm cha thể hết đợc tính hợp lý để áp dụng công tác tính toán đền bù cho phù hợp với nguyên nhân công tác quản lý đất đai địa phơng nhiều bất cập: hồ sơ sử dụng đất không rõ ràng, đầy đủ, chỉnh lý biến động thờng xuyên theo quy định Việc thực áp dụng giá đền bù Việc thực áp dụng giá đền bù loại đất đà phù hợp phản ánh đợc giá trị thực tiễn đất, ngời dân có đất bị thu hồi chấp nhận Công tác định giá đất, giá tài sản đất hệ số K đợc tính toán vận dụng linh hoạt phù hợp cho loại đất dự án Việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp đợc tính theo hạng đất, đà tính đến yếu tố nâng hạng đất hỗ trợ nâng hạng đất Vấn đề đà đợc UBND thành phố Hải Phòng xem xét cho triển khai nh hình thức hỗ trợ đất nông nghiệp nhiên việc triển khaicha đồng cho dự án khu vực cha trở thành điều kiện bắt buộc để duyệt phơng án, việc áp dụng dừng lại mức chủ đầu t tự nguyên hỗ trợ Chính sách đền bù giá đền bù, hỗ trợ cho tài sản hoa màu đất đồng toàn địa bàn thành phố, nhìn chung phù hợp, đợc ngời bị thu hồi đất chấp nhận 100 Các sách hỗ trợ tái định c: Thành phố Hải Phòng đà thực áp dụng tất sách hỗ trợ theo quy định Nghị định số 22/NĐ-CP ngày 24/4/1998 Chính phủ Tuy nhiên, số sách hỗ trợ bắt buộc Nhà nớc quan tâm đến hộ gia đình sách, cha quan tâm đến hộ có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn nh: hộ nghèo, ngời già cô đơn, ngời tàn tật có quan tâm nhng áp dụng mức hỗ trợ thấp Chính sách tái định c cha đề cập đến quyền lợi trách nhiệm ngời bị thu hồi đất có nhu cầu vào khu tái định c Một số dự án thu hồi đất trớc cha thực việc xây dựng khu tái định c trớc thực công tác GPMB, vấn đề tồn lớn công tác đền bù GPMB thành phố Hải Phòng nói riêng công tác đền bù GPMB nớc nói chung dự án thờng không khảo sát hết nhu cầu tái định c ngời dân diện phải di dời GPMB, công tác bố trí TĐC gặp nhiều bất cập Việc bố trí lại quỹ đất nông nghiệp để sản xuất cho ngời bị thu hồi đất nông nghiệp quỹ đất đợc quy định điều 15 Nghị định 22/CP Hải Phòng nh tỉnh, thành phố khác nớc cha đợc quan tâm mức Công tác tổ chức trình tự thực cấp ngành công tác đền bù GPMB Trong năm qua Thành uỷ, Hội đồng nhân dân Uỷ ban nhân dân thành phố quan tâm, đạo sát công tác giao đất, thuê đất, bồi thờng GPMB thực dự án đầu t địa bàn thành phố nên đà đạt đợc kết quan trọng Việc ban hành Quyết định số 423/QDD-UB ngày 22/2/2004 UBND thành phố Hải Phòng việc: "Ban hành quy định tạm thời công tác đền bù GPMB thu hồi đất địa bàn thành phố Hải Phòng" tình hình tổ chức làm công tác đền bù GPMB thành phố đà tạo bớc chuyển biến mạnh mẽ công tác đền bù GPMB 101 Tổ chức máy quan làm nhiệm vụ kiểm kê, lập phơng án đền bù GPMB cho dự án ngày đợc kiện toàn củng cố Sự đạo thành phố vừa có chế chung cho công tác đền bù GPMB, vừa linh hoạt với dự án (nhất dự án phức tạp) đà làm cho công tác đền bù GPMB nhanh hơn, xác hơn, giảm thiểu khiếu kiện thắc mắc nhân dân đa dự án vào thực theo kế hoạch Trong năm từ năm 2001 2003, diện tích đất giao cho dự án đợc 176,93% so với năm trớc (1994 - 2000) 5.2 Kiến nghị Để công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt thuận lợi, phù hợp với thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho địa phơng trình thực hiện, bảo đảm hài hoà lợi ích Nhà nớc ngời bị thu hồi đất, xin kiến nghị: Cần cải cách thủ tục hành việc giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ®Êt, thđ tơc chun qun sư dơng ®Êt ®Ĩ tr¸nh việc sử dụng, mua bán, chuyển nhợng đất đai trái phép Tăng cờng công tác quản lý nhà nớc đất đai địa phơng đặc biệt cấp xÃ, phờng huyện, quận Xây dựng lại khung giá đất phù hợp với thực tế địa phơng Thành lập quan định giá đất: cần có tổ chức chuyên môn định giá đất, nhiệm vụ quan tham mu cho quan Nhà nớc giá đất thực dịch vụ giá đất đai, định giá bất động sản, định giá đền bù thiệt hại Nhà nớc thu hồi đất Đào tạo, huấn luyện chuyên môn, nâng cao trình độ cán cấp ngành tham gia công tác đền bù GPMB Coi trọng công tác tuyên truyền, vận động quần chúng tổ chức đoàn thể, nêu cao vai trò, trách nhiệm Đảng viên, cán công tác đền bù GPMB 102 Mơc lơc Trang Lêi cam ®oan i Lời cảm ơn .ii Danh mục chữ viết tắt ý nghĩa iii Danh mục b¶ng iv Môc lôc v PhÇn thø nhÊt Më ®Çu 1.1 TÝnh cÊp thiÕt cña ®Ị tµi 1.2 Mục đích yêu cầu đề tài Phần thứ hai : Tổng quan vấn đề nghiên cứu 2.1 Khái niệm đền bù thiệt h¹i 2.1.1 Đền bù thiệt hại ( Bồi thờng thiệt hại): 2.1.2 §Ịn bï thiƯt hại Nhà Nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng 2.2 ChÝnh s¸ch đền bù thiệt hại số nớc kinh nghiÖm cho ViÖt Nam 2.3 ®Ịn bï thiƯt hại đất đai tổ chức tài trợ (WB vµ ADB) [3] 2.4 ChÝnh s¸ch nhà nớc đền bù thiệt hại cho ngời bị thu hồi đất Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng 12 2.4.1 Những văn pháp quy Nhà nớc đất đai 12 2.4.2 Đền bù thiệt hại theo quy định hành Nhà nớc 21 2.5 Những vấn đề tồn cần đợc nghiên cứu 27 2.5.1 Thực tiễn đền bù giải phóng mặt 27 103 v 2.5.2 Mét sè nội dung quản lý Nhà nớc đất đai tác động đến công tác đền bù giải phóng mặt TĐC 30 2.5.3 Yếu tố định giá đất giá đất tác động đến công tác đền bù GPMB TĐC 36 2.5.4 Ỹu tè ph¸p chÕ tác động đến công tác đền bù TĐC 39 Phần thứ ba: đối tợng, nội dung phơng pháp nghiên cứu 45 3.1 Đối tợng nghiên cứu 45 3.2 địa điểm nghiªn cøu 45 3.3 Néi dung nghiªn cøu 45 3.4 ph−¬ng pháp Nghiên cứu 46 Phần thứ t: Kết nghiên cứu 47 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xà hội thành phố Hải Phòng 47 4.1.1 Điều kiên tự nhiên [32] 47 4.1.2 §iỊu kiƯn kinh tÕ - x· héi [32] 50 4.2 Tình hình chung công tác đền bù GPMB nhà nớc thu hồi đất địa bàn thành phố Hải Phòng [32] 52 4.3 Sơ lợc dự án nghiªn cøu 55 4.3 Sơ lợc dự án nghiên cứu 56 4.3.1 Dự án đầu t xây dựng Hồ điều hoà D Hàng 56 4.3.2 Dự án đầu t xây dựng luồng vào Cảng Hải Phòng 56 4.3.3 Dự án đầu t xây dựng khu đô thị nhà Cựu Viên 57 4.3.4 Các văn pháp lý có liên quan đến dự án 58 4.4 Đánh giá việc thực sách đền bù GPMB nhà nớc thu hồi đất dự án 59 4.4.1 Xác định đối tợng điều kiện đợc đền bï 59 4.4.2 ViƯc thùc hiƯn gi¸ đền bù áp dụng hệ số K 70 4.4.3 Các sách hỗ trợ tái ®Þnh c− 80 4.4.4 Công tác tổ chức, trình tự thực hiện, trách nhiệm cấp ngành công tác đền bù GPMB thực dự án nằm địa bàn quận huyện khác thành phố Hải Phßng 86 104 vi 4.5 Đánh giá chung việc thực sách đền bù GPMB dự án địa bàn thành phố Hải Phòng 89 4.5.1 VỊ nhËn thøc t− t−ëng vµ ý thức chấp hành pháp luật 91 4.5.2 Về đối tợng điều kiện đợc đền bù 91 4.5.3 VỊ møc ®Ịn bï thiƯt h¹i 92 4.5.4 Các sách hỗ trợ tái định c− 93 4.6 §Ị xuất số giải pháp góp phần hoàn thiện sách đền bù giải phóng mặt 95 4.6.1 Thay thÕ khung giá loại đất 95 4.6.2 Chính sách bồi thờng thiệt hại vỊ ®Êt 96 4.6.3 Bồi thờng thiệt hại tài sản đất bị thu hồi 97 4.6.4 Chính sách hỗ trợ ổn định sống 98 Phần thứ năm: Kết luận đề nghị 100 5.1 KÕt luËn 100 5.2 KiÕn nghÞ 102 Tài liệu tham khảo Phô Lôc 105 vii ...công tác đền bù giải phóng mặt thành phố Hải Phòng, thực đề tài: Đánh giá việc thực sách đền bù thiệt hại Nhà nớc thu hồi đất thực số dự án đầu t địa bàn thành phố Hải Phòng, nhằm tìm... hành địa bàn thành phố Hải Phòng, làm rõ số nội dung cụ thể nh sau: - Đánh giá việc xác định đối tợng điều kiện đợc đền bù - Đánh giá việc thực hiện, áp dụng giá đền bù, hệ số K - Đánh giá việc thực. .. đợc đền bù thiệt hại đất Nhng đợc đền bù chi phí đà đầu t vào đất Trờng hợp đất thu hồi thu? ??c đất công ích xà đất xà cha giao cho sử dụng ngời đợc Nhà nớc giao đất, cho thu? ? đất phải đền bù thiệt