Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện gia viễn tỉnh ninh bình luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN NGỌC ĐIỆP ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA VIỄN - TỈNH NINH BÌNH Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Văn Quân NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP – 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tôi cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày 27 tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Ngọc Điệp i LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập thực đề tài, thân nhận giúp đỡ, ý kiến đóng góp, bảo quý báu thầy giáo, cô giáo Ban Quản lý đào tạo, Khoa Quản lý đất đai, Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam Để có kết nghiên cứu này, cố gắng nỗ lực thân, tơi cịn nhận hướng dẫn chu đáo, tận tình TS Nguyễn Văn Quân người hướng dẫn trực tiếp suốt thời gian nghiên cứu đề tài viết luận văn Tôi nhận giúp đỡ, tạo điều kiện phòng Thống kê, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, phịng Tài ngun Mơi Trường, phịng ban, tổ chức sử dụng nhân dân xã huyện Gia Viễn, anh chị em bạn bè đồng nghiệp, động viên tạo điều kiện gia đình người thân Với lịng biết ơn, xin chân thành cảm ơn giúp đỡ quý báu đó! Hà Nội, ngày 27 tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Ngọc Điệp ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt v Danh mục bảng vi Trích yếu luận văn vii Thesis abstract ix Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu .3 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa thực tiễn 1.4.1 Đóng góp 1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng đất .4 2.1.2 Nội dung quyền sử dụng đất việt nam 2.1.3 Cơ sở hình thành, phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 2.2 Cơ sở thực tiễn 13 2.2.1 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất số nước giới .13 2.2.2 Những học rút từ kinh nghiệm số nước 21 2.3 Cơ sở pháp lý quyền sử dụng đất Việt Nam 22 2.4 Tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn nước tỉnh Ninh Bình 28 2.4.1 Tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn nước 28 2.4.2 Tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Ninh Bình 36 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 37 3.1 Địa điểm nghiên cứu .37 3.2 Thời gian nghiên cứu 37 3.3 Đối tượng nghiên cứu 37 3.4 Nội dung nghiên cứu 37 iii 3.4.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu 37 3.4.2 Tình hình thực quyền người sử dụng đất giai đoạn 2012 - 2106 37 3.4.3 Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất 37 3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 37 3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 38 3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 38 3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp 38 3.5.5 Phương pháp phân tích, so sánh 39 Phần Kết thảo luận 40 4.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu 40 4.1.1 Điều kiện tự nhiên .40 4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 46 4.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn huyện gia viễn, tỉnh Ninh Bình .53 4.1.4 Đánh giá chung địa bàn nghiên cứu ảnh hưởng đến việc thực quyền người sử dụng đất 56 4.2 Tình hình thực quyền người sử dụng đất giai đoạn 2012 – 2016 58 4.2.1 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 58 4.2.2 Tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ .60 4.2.3 Tình hình thực quyền tặng cho QSDĐ 61 4.2.4 Tình hình thực quyền chấp giá trị QSDĐ 62 4.3 Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất .64 4.3.1 Đánh giá chung 64 4.3.2 Đánh giá thông qua điều tra 64 4.3.3 Đánh giá chung việc thực quyền người sử dụng đất huyện Gia Viễn 75 4.4 Đề xuất số giải pháp cho việc thực QSDĐ 76 4.4.1 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 76 4.4.2 Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất .76 4.4.3 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực QSDĐ 77 4.4.4 Giải pháp sách 77 Phần Kết luận kiến nghị 80 5.1 Kết luận 80 5.2 Kiến nghị 81 Tài liệu tham khảo 82 iv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường CN-XD Công nghiệp - Xây dựng CNH, HĐH Công nghiệp hóa - đại hóa CT-TTg Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTSX Giá trị sản xuất KTXH Kinh tế xã hội NĐ-CP Nghị định Chính phủ NXB Nhà xuất QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu SDĐ Sử dụng đất TTCN Tiểu thủ công nghiệp TTLT Thông tư liên tịch UBND Uỷ ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa v DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng cấu loại đất năm 2014 huyện Gia Viễn 55 Bảng 4.2 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ huyện Gia Viễn giai đoạn 2012 - 2016 59 Bảng 4.3 Tình hình thừa kế QSDĐ Gia Viễn giai đoạn 2012-2016 61 Bảng 4.4 Tình hình tặng, cho QSDĐ Gia Viễn giai đoạn 2012-2016 62 Bảng 4.5 Tình hình chấp giá trị QSDĐ huyện Gia Viễn giai đoạn 2012 – 2016 63 Bảng 4.6 Tình hình thực quyền tặng, cho QSDĐ xã, thị trấn giai đoạn 2012-2016 65 Bảng 4.7 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ xã, thị trấn giai đoạn 2012 – 2016 67 Bảng 4.8 Tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ xã, thị trấn giai đoạn 2012 – 2016 69 Bảng 4.9 Tình hình thực quyền chấp giá trị QSDĐ 03 xã, thị trấn điều tra giai đoạn 2012 – 2016 71 Bảng 4.10 Ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền người sử dụng 73 vi TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Ngọc Điệp Tên luận văn: “Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất địa bànhuyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình - Đề xuất số sách, giải pháp giúp người sử dụng thuận lợi trình thực thi quyền sử dụng đất Phương pháp nghiên cứu Để thực nội dung đề tài, sử dụng phương pháp sau: phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp; phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp phân tích thống kê, sử lý số liệu; phương pháp so sánh tổng hợp Kết nghiên cứu đề tài Gia Viễn huyện đồng chiêm trũng tỉnh Ninh Bình, huyện có tổng diện tích tự nhiên 178,46 km2gồm 20 xã 01 thị trấn Là huyện có hệ thống giao thơng thủy, thuận lợi cho trình phát triển kinh tế - xã hội Tuy nhiên, năm qua huyện Gia Viễn cịn gặp nhiều khó khăn sở hạ tầng, đội ngũ cán thiếu kinh nghiệm, công tác quản lý Nhà nước đất đai cịn tồn vấn đề khó khăn, phức tạp Trong giai đoạn 2012 – 2016 giao dịch chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn diễn thường xuyên, có: 6334 giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; 130 giao dịch thừa kế QSDĐ; 1439 giao dịch tặng cho QSDĐ; 4746 giao dịch chấp QSDĐ; đặc biệt năm sau số lượng giao dịch quyền tăng lên đáng kể Bên cạnh trường hợp chuyển quyền SDĐ đăng ký với VP ĐKQSDĐ tồn số giao dịch chuyển quyền không thực đăng ký với quan Nhà nước, đặc biệt quyền thừa kế Qua kết điều tra, vấn số hộ gia đình, cá nhân thực quyền cho thấy, người hỏi đánh giá văn hướng dẫn mức hiểu thực được: 62% Đánh giá thủ tục thực cho bình thường thực vii 88.5% số hộ Đánh giá khả thực quy định mức thực 90%, mức độ hài lòng người sử dụng đất thực quyền đạt 66%, hỏi có lo ngại sách hay khơng có tới 96% trả lời khơng Điều chứng tỏ công tác quản lý đất đai địa bàn huyện Gia Viễn tỉnh Ninh Bình ngày chặt chẽ tạo niềm tin cho người sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Trong trình thực quyền người sử dụng đất gặp phải khó khăn định: Có trường hợp né tránh khơng đăng ký (chuyển nhượng đất nơng nghiệp, quyền cho th QSDĐ), có trường hợp khơng hiểu hết nên chưa thực Tình hình thực QSDĐ người sử dụng đất diễn xã, thị trấn có khác nhau: tùy thuộc vào điều kiện tự nhiên-xã hội trình độ dân trí nhận thức pháp luật Các văn quy định thực quyền người sử dụng đất chồng chéo với văn quy định pháp luật khác Các giải pháp đề xuất để thực tốt công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn bao gồm: Đẩy mạnh tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất tới người dân; Tổ chức quản lý hoạt động thực quyền sử dụng đất; giải pháp sách giải pháp thủ tục hành đất đai Nâng cao trình độ chuyện mơn cho cán công chức tiếp nhận giải hồ sơ đất đai Kết luận Việc thực quyền người sử dụng đất huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình đạt thành tựu định Song tồn vướng mắc cần phải giải để nâng cao hiệu thực quyền người sử dụng đất địa bàn thời gian tới viii THESIS ABSTRACT Master candidate: Nguyen Ngoc Diep Thesis title: “Evaluate the implementation of the rights of land users in Gia Vien, Ninh Binh Province” Major: Land Management Code: 60 85 01 03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research Objectives - Assess the implementation of land use rights in Gia Vien district, Ninh Binh province - Propose policies and solutions to help users more convenient in the process of implementation of land use rights Research methods To implement the thesis, we use the following methods: method of secondary data and material collection; Site selection method; Primary data collection method; Methods of statistical analysis, data processing; Comprehensive comparison method Main results and conclusions Gia Vien is a low-land plain district of Ninh Binh province with a total natural area of 178.46 km2, comprising 20 communes and 01 town The district has a favorable navigation traffic system, which facilitates the process of socio-economic development However, over the past years Gia Vien district still faces many difficulties in infrastructure, staff shortage and lack of experience, the State management of land still exist problems, complex In the period 2012 - 2016, land use rights transfer transactions in Gia Vien district are held regularly, including 6,334 land use rights transfer transactions; 130 land use right inheritance transactions; 1439 donation transactions for land use right (LUR); 4746 mortgage LUR transactions; Especially in the later several years the number of rights transactions increased significantly In addition to the cases of transfer of LUR registered with the Office of the Land use right registration office, there are some transference of rights not registered with the State agencies, especially the right to inheritance The results of the survey, interviews with a number of households and individuals doing their right showed that, the respondents assessed the guiding documents at the understanding and implementation level: 62% An evaluation of the implementation procedure for the feasibility study was 88.5% of households The ix - Quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ rườm rà, phức tạp, thời gian giải vụ việc cịn kéo dài Từ gây tâm lý ngại khai báo, ngại làm thủ tục chuyển quyền, sang tên 4.3.2.3 Quyền thừa kế Qua điều tra 150 hộ gia đình,cá nhân xã, thị trấn nghiên cứu cho thấy điều tra số hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến việc thừa kế QSDĐ khu vực khác 01 thị trấn 02 xã kết cụ thể thể bảng 4.8 Bảng 4.8 Tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ xã, thị trấn giai đoạn 2012 – 2016 Thị trấn Me xã Gia Thịnh xã Gia Tiến Tổng số Tổng số vụ (trường hợp) 6 14 Trong đó: Đất 6 14 733.58 255 937 1925.6 11 Chỉ tiêu Đất nông nghiệp Diện tích (m2) Tình hình thực quyền thừa kế 3.1 Hoàn tất tất thủ tục (trường hợp) 3.2 Chưa thực chưa đầy đủ thủ tục (trường hợp) 1 3.3 Không khai báo (trường hợp) Thực trạng giấy tờ thời điểm thực quyền thừa kế 4.1 GCNQSDĐ (trường hợp) 4.2 Giấy tờ hợp pháp khác (trường hợp) 4.3 Khơng có giấy tờ (trường hợp) 12 Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra Từ bảng 4.8 cho thấy giai đoạn 2012-2016 150 hộ xã, thị trấn nghiên cứu có 14 trường hợp thực quyền thừa kế QSDĐ đó: 11 trường hợp hồn tất thủ tục đăng ký Văn phịng đăng ký QSDĐ huyện Có 12 trường hợp chiếm 85.7% có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 69 giao dịch, có trường hợp có giấy tờ hợp pháp khác chiếm 7.1% có trường hợp khơng có giấy tờ chiếm 7.1% Như vậy, thấy trình độ nhận thức pháp luật người dân ngày nâng cao, nên trường hợp thực đầy đủ thủ tục hành thừa kế QSDĐ đất chiếm tỷ lệ lớn Tuy nhiên, số trường hợp thừa kế QSDĐ chưa hoàn tất thủ tục khơng khai báo Đây nguyên nhân vụ tranh chấp đất đai thành viên gia đình gây khó khăn không quan chức việc xử lý vụ việc liên quan đến đất đai mà làm ảnh hưởng đến tiến độ cấp GCNQSDĐ cho thân người hưởng thừa kế Tình trạng có giảm dần theo thời gian, giai đoạn sau tỷ lệ số vụ không khai báo có giảm so với giai đoạn trước Điều cho thấy nhận thức người dân ngày nâng cao vấn đề khai báo thực quyền thừa kế QSDĐ Qua điều tra thực tế xã, thị trấn địa bàn huyện Gia Viễn cho thấy số nguyên nhân chủ yếu tình trạng thừa kế QSDĐ mà không khai báo với quan nhà nước có thẩm quyền sau: - Vấn đề thừa kế QSDĐ thường người dân coi vấn đề nội gia đình, phải phân chia thừa kế anh, em tự thỏa thuận với có chứng kiến họ hàng, khơng cần phải khai báo với quan nhà nước Đất đai bố mẹ để lại thường cho trai gia đình - Đối với hộ gia đình, cá nhân sau hưởng thừa kế mà tiếp tục sử dụng ổn định, khơng có nhu cầu thực giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, chấp… giá trị QSDĐ trước mắt thường họ không khai báo làm thủ tục, phần lớn họ làm thủ tục đặng ký có nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho chấp, bảo lãnh giá trị QSDĐ - Một phận người dân khơng có giấy tờ chứng minh QSDĐ đất sử dụng thuộc diện phải nộp tiền sử dụng đăng ký nên họ không thực khai báo Từ việc thừa kế theo di chúc hay thừa kế theo luật định Luật Dân quy định cụ thể giá trị đất đai ngày tăng vấn đề thừa kế đất đai lại vấn đề phức tạp xã hội Ý thức mức độ quan trọng người hưởng thừa kế đất đai nên hộ gia đình ngày phát sinh vấn đề phân chia đất đai đa số có ý thức tiến hành làm thủ tục đến đăng ký quan chức 70 Tại thị trấn Me có 42.8% hộ gia đình, cá nhân thực thủ tục thừa kế Văn phòng Đăng ký QSDĐ cao xã, thị trấn nghiên cứu; xã Gia Thịnh có 14.4% hộ gia đình, cá nhân; xã Gia Tiến có 35.7% hộ gia đình, cá nhân thực việc đăng ký Văn phòng đăng ký QSDĐ 7.1% hộ gia đình cá nhận khơng thực việc đăng ký văn phòng đăng ký QSDĐ Từ kết cho thấy việc người dân thực việc đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền không đồng xã, thị trấn yếu tố nhận thức pháp luật khác nhau, người dân chưa thực chủ động quyền lợi mình, chưa hiểu hết quyền lợi người thừa kế Đối với quan nhà nước, cần tiếp tục tuyên truyền quy định pháp luật liên quan đến việc khai nhận thừa kế QSDĐ để người dân nắm quy định pháp luật, đất đai ngày có giá trị 4.3.2.4 Quyền chấp Để đánh giá việc thực quyền chấp giá trị QSDĐ địa bàn, sử dụng phương pháp điều tra số hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến việc chấp QSDĐ khu vực khác 02 xã, 01 thị trấn Kết cụ thể thể biểu số 4.9 Bảng 4.9 Tình hình thực quyền chấp giá trị QSDĐ 03 xã, thị trấn điều tra giai đoạn 2012 – 2016 Chỉ tiêu Tổng số vụ chấp, bảo lãnh Trong đó: Đất Thị trấn Me 14 Xã Gia Thịnh 12 Xã Gia Tiến 17 14 12 17 43 2193.55 1508 2145 5846.55 14 12 17 43 40 34 12 86 Tổng 43 Đất nông nghiệp Diện tích Tình hình thực quyền chấp 4.1 Hoàn tất tất thủ tục 4.2 Giấy tờ viết tay, người làm chứng 4.3 Giấy tờ viết tay (trường hợp) Thực trạng giấy tờ thời điểm thực quyền chấp 5.1 GCNQSDĐ (trường hợp) 5.2 Giấy tờ hợp pháp khác (trường hợp) 5.3 Khơng có giấy tờ (trường hợp) Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra 71 Từ bảng 4.9 cho thấy từ năm 2012 - 2016 địa bàn xã điều tra có 43 trường hợp tham gia thực chấp QSDĐ Tất trường hợp thực quyền chấp thực đăng ký Văn phòng đăng ký QSD đất Qua tổng hợp phiếu điều tra số trường hợp thực quyền chấp xã không chênh lệch Những hộ sử dụng quyền chấp hầu hết hộ sản xuất ngành nghề kinh doanh dịch vụ cần vốn làm ăn Vì vậy, việc chấp đất diễn chủ yếu nơi có tốc độ sản xuất ngành nghề, kinh doanh phát triển mạnh Về lý chấp QSDĐ : tổng số trường hợp chấp, bảo lãnh: có 83.7% vụ chấp để vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh; 16.3% vụ chấp lý khác Hầu hết trường hợp chấp thị trấn Me xã Gia Thịnh hộ kinh doanh, buôn bán, sản xuất sản phẩm truyền thống, dịch vụ vận tải đường thủy, dịch vụ xe du lịch thực nhiều lần đất, QSDĐ thực đóng vai trị nguồn vốn quan trọng công việc sản xuất kinh doanh họ Gia Tiến xã nông, người dân sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp sau thực dồn điền đổi thửathì hộ sử dụng QSDĐ để chấp chủ yếu hộ cần tiền để phát triển sản xuất mơ hình trang trại nuôi trồng thủy sản Như vậy, quyền chấp giá trị QSDĐ yêu cầu bắt buộc phải có xác nhận quan nhà nước có thẩm quyền vào hồ sơ xin chấp, bảo lãnh tổ chức tín dụng cho vay vốn nên giai đoạn 20122016 có 100% số vụ hoàn tất tất thủ tục theo quy định pháp luật Đồng thời, điều nói lên người sử dụng đất thực quyền chấp QSD đất thuận tiện hơn, đảm bảo mặt pháp lý để vay vốn ngân hàng phục vụ cho sản xuất kinh doanh Đất đai không nơi cư trú trở thành nguồn vốn để đầu tư sản xuất xã hội có kinh tế ngày phát triển Việc quy định phải đăng ký chấp Văn phòng đăng ký QSDĐ có tác dụng quản lý việc chấp quyền sử dụng đất người sử dụng đất với Ngân hàng, quan nhà nước người đứng đảm bảo phần pháp lý cho bên, nên hạn chế tranh chấp đất đai xảy người sử dụng đất không đăng ký khai báo Người sử dụng đất bảo đảm pháp lý quyền lợi với đất 72 4.3.2.5 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền sử dụng đất Kết tổng hợp ý kiến 150 hộ gia đình, cá nhân việc thực QSDĐ thể bảng 4.10 Bảng 4.10 Ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền người sử dụng STT CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ SỐ PHIẾU TỶ LỆ (%) Hài lịng 99 66,0 Ít hài lịng 36 24,0 Khơng hài lịng 15 10,0 4,1 130 88,5 14 9,5 Nhanh 86 57,3 Đúng quy định 54 36 Chậm 10 6,7 Dễ hiểu 21 14,0 Hiểu 93 62,0 Khó hiểu 36 24,0 2,0 135 90,0 Khó thực 6,0 Khác 2,0 Mức độ hài lòng Thủ tục thực Đơn giản Bình thường Phức tạp Rất phức tạp Thời gian hoàn thành Khác Các văn hướng dẫn Khác Khả thực quy định Dễ thực Thực Giá đất, thuế đất, mức phí, lệ phí phải nộp 73 Cao 20 13,3 123 82,0 4,7 Nhiệt tình 38 25,3 Đúng mực 108 72,0 2,7 Vay 35 81,4 Khó khăn 16,3 Rất khó khăn 2,3 Dễ dàng 10 6,7 Tìm 101 67,3 38 25,3 0,7 144 96,0 4,0 147 98 36 83,7 16,3 Vừa phải Thấp Khác Thái độ cán thực tiếp nhận hồ sơ Khơng nhiệt tình Khác Vay vốn, thê chấp từ ngân hàng Dễ dàng Tìm kiếm thơng tin giao dịch dàng khơng Khó tìm Khác 10 Có lo ngại sách hay khơng Có Khơng Khác 11 Có sợ rủi ro giao dịch khơng Có Khơng Khác 12 Lý chấp Phục vụ sản xuất, kinh doanh Khác 74 4.3.3 Đánh giá chung việc thực quyền người sử dụng đất huyện Gia Viễn 4.3.3.1 Những ưu điểm Pháp luật Đất đai hành nước ta quy định, Người sử dụng đất quyền nghĩa vụ chung cịn có quyền cụ thể: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; chấp góp vốn quyền sử dụng đất Việc thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn có ưu điểm sau: - Người sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn tuân thủ nghiêm chỉnh QSDĐ Luật Đất đai 2013 quy định - Thủ tục hành QSDĐ cải tiến nhanh gọn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân - Các quy định nghĩa vụ tài trường hợp chuyển QSDĐ bước đầu hợp lý khuyến khích người dân đến làm thủ tục chuyển QSDĐ quan nhà nước Nhìn chung, tác động tích cực việc thực quyền người sử dụng đất tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội địa bàn huyện Gia Viễn lớn, thể qua mặt sau đây: - Làm cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư vào đất đai - QSDĐ coi hàng hố đặc biệt, có giá trị trở thành nguồn lực tài quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh - Đất đai chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai để phát triển sản xuất hàng hoá, tạo điều kiện để người sản xuất giỏi phát triển kinh tế trang trại - Thay đổi cấu sử dụng đất theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa nông nghiệp nông thôn Tạo điều kiện thuận lợi cho sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có mặt bằng, nhà xưởng 4.3.3.2 Những tồn nguyên nhân Huyện Gia Viễn có quỹ đất lớn, lại khu vực quan tâm phát triển nên có nhiều người có nhu cầu mua đất địa bàn Những năm gần đây, nhiều văn quy định pháp luật liên tục thay đổi ảnh hưởng khơng nhỏ đến tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 75 4.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO VIỆC THỰC HIỆN CÁC QSDĐ 4.4.1 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật - Cần tiếp tục tăng cường việc tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai phương tiện thông tin, xây dựng hoàn thiện sở liệu đất đai để qua giúp cho việc quản lý sử dụng đất đai với thông tin cập nhật xác nhằm nắm chắc, quản chặt đất đai tốt Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều bất cập, phận người dân chí cán sở chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Do đó, ngồi việc tăng cường tun truyền, phổ biến phương tiện thông tin, cần xây dựng sở liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước đất đai để cung cấp cho địa phương - Từ kết điều tra cho thấy tỷ lệ người dân nắm văn quy phạm pháp luật chưa cao, cần tăng cường tuyên truyền phổ biến văn pháp luật đến người dân, để người dân nắm thực theo quy định 4.4.2 Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất Qua khảo sát cho thấy điều kiện, phương tiện làm việc Phòng Tài nguyên Mơi trường huyện Gia Viễn, văn phịng đăng ký QSDĐ huyện hạn chế Phòng làm việc chật hẹp, phương tiện làm việc cịn đơn giản, thủ cơng Lực lượng biên chế làm việc phòng Tài nguyên Mơi trường cịn q mỏng chưa đủ đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai Đối với cán địa xã phương tiện, trang thiết bị lại thiếu thốn Do cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật, internet chế độ khen thưởng - Cần quan tâm ngân sách chi cho công tác quản lý đất đai đặc biệt công tác đo đạc, lập đồ địa chính, hồn thiện hệ thống sở liệu quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất thuận lợi 76 4.4.3 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực QSDĐ - Cần thay đổi hoàn thiện cải cách thủ tục hành chính, nâng cao hoạt động phận cửa liên thông UBND huyện để mang lại hiệu cao người dân doanh nghiệp việc đăng ký đất đai, công khai minh bạch thủ tục, hồ sơ, phí lệ phí để người dân nắm được, rút ngắn thời gian lại - Loại bỏ thủ tục hành khơng cần thiết, gây phiền hà cho cơng dân trình thực quyền người sử dụng đất - Thành lập đường dây nóng để tiếp thu ý kiến phản ánh, kiến nghị người dân thủ tục hành chính, thái độ phục vụ cán bộ, công chức, viên chức thực thi nhiệm vụ hạn chế sách nhiễu, phiền hà, tham nhũng cán bộ, công chức, viên chức giải cơng việc cơng dân - Nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ cho cán địa sở - Hoàn thiện việc cấp GCNQSDĐ - Tăng cường công tác tra, kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, xử lý dứt điểm không kéo vi phạm, đồng thời ngăn chặn kịp thời xử lý nghiêm vi phạm phát sinh 4.4.4 Giải pháp sách Nhà nước cần hồn thiện quy định sách bồi thường giải phóng mặt thời gian tới, Gia Viễn huyện q trình thị hóa, nên có nhiều dự án xây dựng sở hạ tầng quan trọng thành phố, nhiều cơng trình phát triển kinh tế-xã hội có ý nghĩa huyện Bởi vậy, việc đảm bảo tiến độ thực dự án luôn quan tâm đạo lãnh đạo tỉnh xem xét tháo gỡ kịp thời sách Tuy nhiên, cơng tác giải phóng mặt cần Nhà nước xem xét hoàn thiện quy định chung cần đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất Huyện cần tăng cường biện pháp quản lý việc cho thuê đất nông nghiệp đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp địa phương Tạo điều kiện thuận lợi để khuyến khích hộ gia đình, cá nhân thực thủ tục thuê đất theo quy định Có vậy, hộ gia đình, cá nhân thuê đất yên tâm đầu tư sản xuất mang lại hiệu kinh tế cao Cần có quy định cụ thể quy trình thủ tục chuyển nhượng đất 77 nông nghiệp cho dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Người sử dụng đất quyền chuyển nhượng đất nông nghiệp theo quy định với dự án đầu tư chuyển mục đích sử dụng đất mang lại lợi ích cao cho người sử dụng đất Vì họ thỏa thuận giá chuyển nhượng trực tiếp với chủ đầu tư, Nhà nước cho phép người sử dụng đất quyền này, nhiên Nhà nước cần có biện pháp quản lý tốt để phát huy hiệu xã hội Để nâng cao tỷ lệ người dân thực việc chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp đến đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền cần đơn giản hóa thủ tục hành giảm khoản phí thực việc chuyển nhượng QSD đất Thành phố huyện cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận tiện, nhanh chóng Thủ tục hành đặt cho quan nhà nước người sử dụng đất người sử dụng đất thực QSDĐ quy định pháp luật thực cách thống Trong điều kiện kinh tế-xã hội ngày biến đổi khơng ngừng địi hỏi đáp ứng máy nhà nước ngày tiến bộ, phát triển Do đó, khơng cải cách thủ tục hành khơng thể đáp ứng phù hợp với u cầu thực tế Nhất huyện Gia Viễn, nhu cầu thực QSDĐ cao, đặc biệt chuyển nhượng QSDĐ, chấp, bảo lãnh giá trị QSDĐ Vì vậy, thời gian tới, cần tiếp tục có biện pháp cải cách thủ tục hành Qua thực tế huyện cho thuê QSDĐ, Nhà nước cần có biện pháp nhằm tận thu thuế cho thuê nhà đất dân, giải tình trạng thất thu thuế - Trên địa bàn huyện Gia Viễn tỷ lệ người dân chấp QSDĐ đến đăng ký VPĐK quyền sử dụng đất đạt tỷ lệ 100%, nhiên số lượng người dân thực quyền thấp Do cần giảm thủ tục hành giảm khoản phí, lệ phí để người dân thực quyền chấp nhiều - Công khai quy hoạch sử dụng đất; xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất không sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng đất có kế hoạch sử 78 dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất Do đó, huyện cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, kích thích “cầu” đất phát triển - Bổ sung, hồn thiện sách thu tiền sử dụng đất Thực tế giá đất tính nộp tiền sử dụng đất áp dụng q cao, gần sát giá thị trường Chính vậy, nhiều người dân làm công việc nhà nông, kinh doanh nhỏ lẻ không đủ tiền SDĐ để nộp vào ngân sách - Cần có sách thuế hợp lý phù hợp với thu nhập người sử dụng đất thực tốt quyền theo quy định pháp luật 79 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Huyện Gia Viễn có tổng diện tích tự nhiên 17,668.48 đất sản xuất nông nghiệp 12434,78 ha, đất phi nông nghiệp 4621, 39 đất 855,22 Tổng dân số huyện 120000 người Với vị trí thuận lợi, mạng lưới giao thông đường thủy, đường phát triển, huyện có nhiều danh lam thắng cảnh di tích lịch sử văn hóa du khách ưa thích Huyện Gia Viễn huyện có tốc độ cơng nghiệp hóa nhanh với khu cơng nghiệp Gián Khẩu, cụm công nghiệp Gia Vân, Gia Phú Nền kinh tế huyện ngày phát triển Qua kết điều tra điểm nghiên cứu cho thấy số lượng giao dịch đất đai (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chấp QSDĐ) ngày gia tăng Trong giai đoạn 2012 – 2016 giao dịch chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn diễn thường xuyên, có: 6334 giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; 130 giao dịch thừa kế QSDĐ; 1439 giao dịch tặng cho QSDĐ; 4746 giao dịch chấp QSDĐ; đặc biệt năm sau số lượng giao dịch quyền tăng lên đáng kể Bên cạnh trường hợp chuyển quyền SDĐ đăng ký với VP ĐKQSDĐ tồn số giao dịch chuyển quyền không thực đăng ký với quan Nhà nước, đặc biệt quyền thừa kế Qua kết điều tra, vấn số hộ gia đình, cá nhân thực quyền cho thấy, người hỏi đánh giá văn hướng dẫn mức hiểu thực được: 62% Đánh giá thủ tục thực cho bình thường thực 88.5% số hộ Đánh giá khả thực quy định mức thực 90%, mức độ hài lòng người sử dụng đất thực quyền đạt 66%, hỏi có lo ngại sách hay khơng có tới 96% trả lời khơng Điều chứng tỏ công tác quản lý đất đai địa bàn huyện Gia Viễn tỉnh Ninh Bình ngày chặt chẽ tạo niềm tin cho người sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Trình độ nhận thức người dân quyền nghĩa vụ người sử dụng dụng đất ngày cao văn pháp luật nhà đất đai người dân khơng cịn q khó hiểu, đa số người dân tin tưởng vào sách pháp luật 80 Đẩy mạnh tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất tới người dân; Tổ chức quản lý hoạt động thực quyền sử dụng đất; giải pháp sách giải pháp thủ tục hành đất đai Nâng cao trình độ chuyện môn cho cán công chức tiếp nhận giải hồ sơ đất đai 5.2 KIẾN NGHỊ Đề tài số hạn chế định điều tra cịn thời gian có hạn, kết nghiên cứu việc thực quyền sử dụng đất giới hạn phạm vi huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình; cần tiếp tục mở rộng phạm vi nghiên cứu địa bàn tỉnh Ninh Bình điều tra nhiều để có có đánh giá sâu rộng quyền người sử dụng đất Mở rộng đối tượng điều tra cán bộ, công chức, viên chức quan trực tiếp giải hồ sơ người dân đến để đăng ký thực quyền người sử dụng đất 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2015) Báo cáo thi hành Luật Đất đai Chính phủ (2014) a Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định chi tiết việc thi hành Luật Đất đai Chính phủ (2014) b Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định giá đất Chính phủ (2014) c Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2014) d Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định thu tiền thuê đất mặt nước Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2015) Báo cáo Quốc gia Kết 15 năm thực hiên mục tiêu thiên niên kỷ Việt Nam Bộ Kế hoạch Đầu tư, 9.2015 Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại Hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, 2011, Nhà xuất Chính trị Quốc gia Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại Hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, 2016, Nhà xuất Chính trị Quốc gia Nguyễn Thị Thu Hồng (2014) Mơ hình quản lý đất đai đại số nước kinh nghiệm cho Việt Nam.Nxb Chính trị quốc gia 10 Quốc Hội nước CHXHCNN (2013) Hiến Pháp, Nhà xuất Chính trị Quốc gia 11 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (1987) Luật Đất đai, Nhà xuất Chính trị Quốc gia 12 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (1993) Luật Đất đai, Nhà xuất Chính trị Quốc gia 13 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (1998) Luật Bổ sung, sửa đổi số Điều Luật Đất đai, Nhà xuất Bản Đồ 14 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2001) Luật Bổ sung, sửa đổi số Điều Luật Đất đai, Nhà xuất Bản Đồ 15 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (1993) Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp, Số: 23-L/CTN Nhà xuất Chính trị Quốc gia 82 16 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (1994) Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất Số: 35-L/CTN, Nhà xuất Chính trị Quốc gia 17 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (1999) Luật Sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, Nhà xuất Chính trị Quốc gia 18 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2010) Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Luật số: 48/2010/QH12, Nhà xuất Chính trị Quốc gia 19 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2015) Luật Phí, lệ phí, số: 97/2015/QH13, ngày 25/11/2015 Nhà xuất Chính trị Quốc gia 20 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2003) Luật Đất đai, Nhà xuất Chính trị Quốc gia 21 Quốc Hội nước CHXHCNN (2013) Luật Đất đai, Nhà xuất Chính trị Quốc gia 22 Quốc Hội nước CHXHCNN (2014) Luật Nhà ở, Nhà xuất Chính trị quốc gia 23 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2015) Luật Kinh doanh bất động sản, Nhà xuất Chính trị quốc gia 24 Tôn Gia Huyên (2011) Chế độ sở hữu sử dụng đất đai Việt Nam nay, Hội Khoa học Đất Việt Nam, Nhà xuất Nông nghiệp 25 Tơn Gia Hun (2005) Chính sách, pháp luật Đất đai Việt Nam, Đề tài nhánh: Hệ thống hóa sách pháp luật đất đai thuộc đề tài cấp Nhà nước Đổi hệ thống Quản lý Đất đai để hình thành thị trường bất động sản Việt Nam (2005) 26 Trần Thị Minh Hà (2014) Mơ hình quản lý đất đai đại số nước kinh nghiệm cho Việt Nam.Nxb Chính trị quốc gia 83 ... tài: ? ?Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn - tỉnh Ninh Bình? ?? 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình. .. nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình - Đề xuất số sách, giải pháp giúp người sử dụng thuận lợi trình thực thi quyền sử dụng đất Phương pháp... công tác quản lý đất đai địa bàn huyện Gia Viễn tỉnh Ninh Bình ngày chặt chẽ tạo niềm tin cho người sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Trong trình thực quyền người sử dụng đất gặp phải