Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ THÙY LINH ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN Ngành: Quản lý đất đai Mã số : 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: GVC.TS Trần Trọng Phương NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa công bố luận văn khác Tôi xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thùy Linh i LỜI CẢM ƠN Trong trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, nỗ lực thân, nhận hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo nhà khoa học, thầy cô giáo giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo quan, đồng nghiệp nhân dân địa phương Tôi xin bày tỏ cảm ơn trân trọng tới giáo viên hướng dẫn khoa học GVC.TS Trần Trọng Phương tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi suốt q trình hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông Nghiệp Việt Nam, tập thể Phịng Tài Ngun Mơi trường, Phịng Tài - Kế hoạch, UBND thành phố Thái Nguyên cán bộ, nhân dân phường Phan Đình Phùng, phường Phú Xá xã Thịnh Đức nhiệt tình giúp đỡ tơi q trình hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, người thân, cán đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện mặt cho tơi q trình thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thùy Linh ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC HÌNH viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN ix THESIS ABSTRACT xi PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.4.2 Ý nghĩa khoa học thực tiễn PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1 Tổng quan đất đai 2.1.2 Quyền sở hữu quyền sở hữu toàn dân đất đai 2.1.3 Quyền sử dụng đất 2.2 QUYỀN SỞ HỮU, QSDĐ CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 2.2.1 Thụy Điển 2.2.2 Trung Quốc 11 2.2.3 Thái Lan 13 2.3 CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ THỰC HIỆN CÁC QSDĐ Ở VIỆT NAM 14 2.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sở hữu tồn dân đất đai, quyền sử dụng đất Việt Nam 14 2.3.2 Thực trạng việc thực QSDĐ Việt Nam 20 2.3.3 Một số quy định chung việc thực quyền sử dụng đất 23 2.4 NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ CHUNG VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM 29 PHẦN NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32 3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 32 iii 3.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU 32 3.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 32 3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 32 3.4.1 Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trường Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên 32 3.4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất Thành phố Thái Nguyên 32 3.4.3 Đánh giá việc thực QSDĐ địa bàn Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016 32 3.4.4 Một số giải pháp nâng cao hiệu việc thực QSDĐ địa bàn Thành phố Thái Nguyên 33 3.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 33 3.5.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 33 3.5.3 Phương pháp tổng hợp xử lý số liệu 34 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35 4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN CÓ ẢNH HƯỞNG TỚI VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 35 4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên môi trường 35 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 39 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội mơi trường 45 4.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN 46 4.2.1 Xác định địa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập đồ hành 46 4.2.2 Khảo sát, đo đạc, lập đồ địa chính, đồ trạng sử dụng đất 46 4.2.3 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 47 4.2.4 Cơng tác giao đất, cho th đất, chuyển mục đích sử dụng đất 47 4.2.5 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 47 4.2.6 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 48 4.2.7 Công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư thu hồi đất 48 4.2.8 Công tác giải đơn thư, khiếu nại 48 iv 4.2.9 Hiện trạng sử dụng đất 48 4.2.10 Hiện trạng sử dụng đất phường, xã nghiên cứu 51 4.3 ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2016 52 4.3.1 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái nguyên giai đoạn 2012 - 2016 53 4.3.2 Đánh giá kết công tác thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái nguyên giai đoạn 2012 - 2016 57 4.3.3 Đánh giá kết công tác cho thuê quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái nguyên giai đoạn 2012 - 2016 61 4.3.4 Đánh giá kết công tác chấp giá trị quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái nguyên giai đoạn 2012 - 2016 66 4.3.5 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền sử dụng đất tiến hành giao dịch 70 4.3.6 Đánh giá chung việc thực quyền sử dụng đất phường, xã nghiên cứu 74 4.4 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN 76 4.4.1 Giải pháp hoàn thiện máy tăng cường lực cán quản lý đất đai 76 4.4.2 Giải pháp tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất thực quyền 76 4.4.3 Hồn thiện giải pháp sách có liên quan 77 4.4.4 Giải pháp tuyên truyền nâng cao nhận thức người sử dụng đất 78 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80 5.1 KẾT LUẬN 80 5.2 KIẾN NGHỊ 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt AN-QP An ninh - Quốc phịng BTC Bộ Tài BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường BTP Bộ Tư pháp CNH-HĐH Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa CP Chính phủ GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân KT-XH Kinh tế - Xã hội NĐ Nghị định QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu TP Thành phố TT Thông tư TTLT Thông tư liên tịch UB MTTQ Ủy ban Mặt trận tổ quốc UBND Ủy ban nhân dân VHTT-TDTT Văn hóa thơng tin - Thể dục thể thao vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Diện tích, cấu loại đất TP Thái Nguyên năm 2016 49 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 phường, xã nghiên cứu 51 Bảng 4.3 Kết công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016 53 Bảng 4.4 Kết công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016 54 Bảng 4.5 Tình hình người dân thực quyền chuyển nhượng QSDĐ địa bàn phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012-2016 56 Bảng 4.6 Kết công tác thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016 58 Bảng 4.7 Kết công tác thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016 59 Bảng 4.8 Tình hình người dân thực quyền thừa kế QSDĐ địa bàn phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016 60 Bảng 4.9 Kết công tác cho thuê quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016 62 Bảng 4.10 Kết công tác cho thuê quyền sử dụng đất địa bàn phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016 63 Bảng 4.12 Kết công tác chấp giá trị quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016 66 Bảng 4.13 Kết xóa chấp giá trị quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016 67 Bảng 4.14 Kết công tác chấp quyền sử dụng đất địa bàn phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012 – 2016 68 Bảng 4.15 Tình hình người dân thực quyền chấp QSDĐ địa bàn phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016 69 Bảng 4.16 Ý kiến hộ gia đình cá nhân việc thực quyền sử dụng đất quan nhà nước 72 vii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1 Bản đồ địa giới hành thành phố Thái Nguyên 35 Hình 4.1 Cơ cấu sử dụng đất TP Thái Nguyên năm 2016 50 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Thị Thùy Linh Tên đề tài: Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên - Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên Phương pháp nghiên cứu Phương pháp chọn điểm nghiên cứu; Phương pháp điều tra, thu thập số liệu; Phương pháp tổng hợp xử lý số liệu Kết kết luận Thành phố Thái Nguyên đơn vị hành trung tâm Tỉnh Thái Nguyên với nhiều tiềm để phát triển kinh tế, nơi có nhiều sách để thu hút đầu tư Cùng với phát triển q trình cơng nghiệp hóa - đại hóa áp lực lên đất đai điều khó tránh khỏi Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn Thành phố ảnh hưởng đến việc thực quyền sử dụng đất như: Công tác xác định địa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập đồ hành chính; Khảo sát, đo đạc, lập đồ địa chính, đồ trạng sử dụng đất; Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Đăng ký quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Công tác thống kê, kiểm kê đất đai; Công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư thu hồi đất; Công tác giải đơn thư, khiếu nại - Kết nghiên cứu đánh giá tình hình thực quyền: Trong giai đoạn 2012 - 2016, tình hình thực quyền sử dụng đất người sử dụng đất địa bàn Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên sôi động với tổng số 67162 trường hợp Trong đó, chuyển nhượng 20695 trường hợp, diện tích 643,93 ha; thừa kế 788 trường hợp, diện tích 33,72 ha; cho thuê 15174 trường hợp, diện tích ix Kết tổng hợp số liệu điều tra hộ gia đình tham gia thực quyền chấp giá trị QSDĐ thể bảng 4.15 cụ thể sau: Theo kết điều tra, giai đoạn 2012 - 2016, địa bàn phường, xã nghiên cứu thể bảng 4.15 cho thấy, có 16 hộ tham gia chấp giá trị quyền sử dụng đất Những hộ sử dụng quyền chấp hầu hết hộ sản xuất kinh doanh dịch vụ cần vốn làm ăn Vì vậy, việc chấp đất diễn chủ yếu nơi phát triển sản xuất, kinh doanh, thương mại dịch vụ phường Phan Đình Phùng phường Phú Xá Tuy nhiên, tình hình kinh tế khó khăn, xã Thịnh Đức trở thành địa phương có số trường hợp chấp ngày nhiều Nguyên hộ gia đình địa bàn xã Thịnh Đức nhìn nhận tiềm phát triển từ nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, chưa đủ vốn, cần để trang trải sống nên họ chấp QSDĐ Bảng 4.15 Tình hình người dân thực quyền chấp QSDĐ địa bàn phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016 STT 3.1 3.2 3.3 4.1 4.2 4.3 5.1 5.2 5.3 Chỉ tiêu Đơn vị tính Tổng số hộ điều tra Tổng số trường hợp chấp Trường hợp Trong đó: Đất Đất vườn, ao liền kề Diện tích m2 Thời hạn chấp Trường hợp 1-3 năm 3-5 năm 5-10 năm Tình hình thực thủ tục Trường hợp đăng ký chấp Hoàn tất tất thủ tục Giấy tờ viết tay có người làm chứng Giấy tờ viết tay Thực trạng giấy tờ thời điểm Trường hợp thực quyền chấp GCNQSDĐ Giấy tờ hợp pháp khác Khơng có giấy tờ 69 Phan Đình Phùng 30 2 232,0 2 0 Phú Xá Thịnh Đức Tổng 30 6 1063,0 30 3015,0 90 16 14 4310,0 16 11 16 16 0 0 0 0 16 0 0 15 Từ bảng 4.15 cho thấy, tổng số 45 trường hợp hộ gia đình, cá nhân phường, xã nghiên cứu hỏi ý kiến việc chấp giá trị quyền sử dụng đất có 100% hộ gia đình, cá nhân hồn tất thủ tục Văn phòng đăng ký đất đai, dấu hiệu tốt cho thấy người dân nhận thức ý thức trách nhiệm tham gia giao dịch Điều cho thấy thủ tục hành đăng ký chấp quyền sử dụng đất ngày thuận tiện, đơn giản, thời gian giải nhanh Ngân hàng cho chấp quyền sử dụng đất buộc người dân phải đăng ký với quan Nhà nước theo quy định Mặt khác, tâm lý chung người sử dụng đất vay vốn muốn vay số vốn lớn để sản xuất, kinh doanh Trong theo quy định tổ chức tín dụng cho vay số tiền tối đa 70% giá trị tài sản chấp xác định ghi hợp đồng Theo quy định việc xác định giá trị QSDĐ chấp dựa khung giá đất hàng năm UBND tỉnh Thái Nguyên quy định Tuy nhiên, khung giá đất UBND tỉnh Thái Nguyên quy định năm chủ yếu để tính thuế, thu hồi giải phóng mặt bằng, chưa tiếp cận với giá thị trường bất cập, chưa hợp lý cần điều chỉnh thường xuyên để phù hợp với thực tế Theo quy định số tiền mà tổ chức tín dụng cho hộ gia đình, cá nhân vay tối đa 70% giá trị tài sản chấp xác định ghi hợp đồng số tiền thực tế đa số hộ gia đình, cá nhân thực vay 40% đến 50% giá trị tài sản đem đảm bảo, người dân chịu thiệt thòi chấp Ngoài ra, yếu tố để người sử dụng đất bị thiệt thòi bị ép cần vốn để sản xuất, kinh doanh hay giải khó khăn sống 4.3.5 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền sử dụng đất tiến hành giao dịch Các quy định pháp luật tác động đến việc thực quyền người sử dụng đất Do yêu cầu pháp luật ngày chặt chẽ người sử dụng đất, nên người sử dụng đất bắt buộc phải thực đăng ký với quan nhà nước để đảm bảo quyền lợi họ Tuy nhiên có văn pháp luật hướng dẫn cụ thể khuyến khích người sử dụng đất thực nên số vụ đăng ký hàng năm tăng lên quyền chuyển nhượng chấp giá trị QSDĐ Các QSDĐ không thực thành phố quy định pháp luật: + Việc cho thuê QSDĐ chưa đăng ký theo quy định, Nhà nước cần có quy định cụ thể có chế tài xử phạt chặt chẽ người sử dụng đất thực 70 + Việc cho thuê lại QSDĐ không thực thiếu quy định cụ thể việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp công ích đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cho hộ gia đình Người bồi thường nhà nước thu hồi đất thời gian qua thành phố đảm bảo quyền lợi theo quy định, nhiên cần tuyên truyền người chấp hành định thu hồi, khuyến khích cho người chấp hành pháp luật để đảm bảo tiến độ thực dự án Nhà nước 71 Bảng 4.16 Ý kiến hộ gia đình cá nhân việc thực quyền sử dụng đất quan nhà nước STT Chỉ tiêu đánh giá Thủ tục thực QSDĐ Đánh giá Đơn giản Thời gian để hồn Nhanh chóng thành thủ tục Các văn hướng Dễ hiểu dẫn Khả thực Dễ thực quy định Phí lệ phí thuế Cao chuyển QSDĐ Cán thực hiện, Nhiệt tình tiếp nhận Vay vốn từ ngân Dễ dàng hàng Tìm kiếm thơng tin Dễ dàng giao dịch Rủi ro giao dịch Rất sợ Số Tỷ lệ người (%) Đánh giá Số Tỷ lệ người (%) Đánh giá Số Tỷ lệ người (%) Đánh giá Số Tỷ lệ người (%) 15 16,67 Bình thường 24 26,67 Phức tạp 35 38,89 Rất phức tạp 16 17,78 10 11,11 Bình thường 35 38,89 29 32,22 Rất dài 16 17,78 10 11,11 Hiểu 35 38,89 Khó hiểu 43 47,78 Rất khó 2,22 18 20,00 30 33,33 Khó 29 32,22 Rất khó 13 14,44 54 60,00 Vừa phải 23 25,56 Thấp 13 14,44 Quá thấp 0,00 18 20,00 Đúng mực 63 70,00 5,56 4,44 33 36,67 Vay 46 51,11 8,89 3,33 24 26,67 Tìm 62 68,89 Khó tìm 4,44 Rất khó 0,00 55 61,11 Sợ 20 22,22 10 11,11 Không sợ 5,56 Thực 72 Dài Ít nhiệt tình Khó khăn Ít sợ Gây phiền hà Rất khó khăn Từ kết tổng hợp bảng 4.16 cho thấy tiêu dựa vào câu hỏi vấn phần điều tra mang tính định tính có liên quan đến việc thực QSDĐ giao dịch quan có liên quan cho thấy: - Về thủ tục thực QSDĐ: 26,67%; cho với thủ tục bình thường hay phù hợp; 26,67% cho phức tạp; 17,78% cho phức tạp, số lại 16,67% cho đơn giản - Về thời gian để hoàn thành thủ tục: 32,22% trả lời thời gian dài; 38,89% trả lời bình thường 11,11% số hộ hỏi trả lời nhanh chóng 17,78% trả lời thời gian dài - Về văn hướng dẫn thực QSDĐ: 38,89% trả lời hiểu được; 47,78% trả lời khó hiểu 11,11% số hộ trả lời dễ hiểu; 2,22% trả lời khó hiểu - Về khả thực quy định pháp Luật Đất đai QSDĐ: 20,0% số hộ trả lời dễ thực hiện; 33,33% trả lời thực được; 32,22% trả lời khó thực 14,44% trả lời khó thực - Về loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ: 60,0% số hộ hỏi trả lời cao; 25,56% trả lời vừa phải; 14,44% trả lời thấp; khơng có trả lời thấp - Về thái độ thực cán bộ: 20% số hộ trả lời nhiệt tình; 70,0% trả lời mực; 5,56% trả lời nhiệt tình có 4,44% trả lời gây phiền hà - Về việc vay vốn từ tổ chức tín dụng: 36,67% số hộ trả lời dễ dàng; 51,11% trả lời vay được; 8,89% trả lời khó khăn có 3,33% trường hợp trả lời khó khăn - Về khả tìm kiếm thông tin giao dịch vấn đề chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ: 26,67% số hộ trả lời dễ dàng; 68,89% trả lợi tìm được; 4,44% trả lời khó tìm khơng có trường hợp trả lời khó tìm - Về rủi ro giao dịch QSDĐ: 61,11% số hộ trả lời sợ; 22,22% trả lời sợ rủi ro; 11,11% trả lời sợ; 5,56% trả lời khơng sợ rủi ro Qua điều tra, nghiên cứu đa phần ý kiến người dân việc thực quyền sử dụng đất địa bàn nghiên cứu chia thành nhóm chính: Nhóm cho thủ tục, thời gian hồn thành thủ tục bình thường; văn hướng dẫn hiểu dễ dàng thực được; loại phí, lệ phí, thuế 73 vừa phải; khả vay vốn hay tìm kiếm thơng tin đơn giản hay dễ dàng Đây nhóm đối tượng phần lớn phường Phan Đình Phùng phường Phú Xá, nơi có mức sống trình độ dân trí cao hơn, người dân phường có hiểu biết pháp luật hay có nhiều điều kiện để tìm hiểu pháp luật Nhóm thứ hai cho thủ tục, thời gian hoàn thành thủ tục phức tạp, thời gian; văn hướng dẫn gây khó hiểu, chồng chéo; loại phí, lệ phí, thuế cao; khả vay vốn hay tìm kiếm thơng tin khó khăn Phần lớn nhóm đối tượng điều tra xã Thịnh Đức số phường cịn lại Những người sử dụng đất nhóm thường thuộc diện gia đình có mức sống thấp nhóm đối tượng trên, họ khơng có nhiều điều kiện để tiếp cận tìm hiểu thủ tục quy định pháp luật đất đai Đối với thái độ thực cán phần lớn người sử dụng đất cho cán chuyên trách có thái độ mực nhiệt tình, nhân tố có tính định việc thực quyền sử dụng đất người dân Bên cạnh đó, số liệu điều tra cho thấy, phần lớn người sử dụng đất sợ rủi ro trình thực giao dịch đất đai Điều cho thấy giá trị quyền sử dụng đất lớn tiềm ẩn nhiều nguy trình giao dịch 4.3.6 Đánh giá chung việc thực quyền sử dụng đất phường, xã nghiên cứu Từ kết nghiên cứu việc thực quyền người sử dụng đất theo quy định pháp luật rút số nhận xét: - Trong quyền người sử dụng đất nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016 phường, xã thành phố Thái Nguyên cho thấy, mức độ thực quyền người sử dụng đất phường, xã có khác - Việc thực quyền người sử dụng đất qua nghiên cứu phường, xã có khác biệt c c p h n g n ằ m khu vực trung tâm, cận trung tâm xã nơng Ngun nhân tình trạng cịn phận chủ sử dụng đất thực quyền sử dụng đất mà không thực việc đăng ký biến động không thông qua quan nhà nước nhiều nguyên nhân, có nguyên nhân nhận thức chủ sử dụng đất mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân cao đến thời điểm giao dịch mà đất chưa có GCN QSDĐ, khơng chứng minh nguồn gốc đất Các nguyên nhân khác theo ý kiến người dân thủ tục thực QSDĐ phức tạp (38,89% số người 74 hỏi); thời gian để hoàn thành thủ tục chậm (32,22%); Văn hướng dẫn khó hiểu khó hiểu (~ 50%) - Những thuận lợi khó khăn, yếu tố ảnh hưởng việc thực quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên: * Thuận lợi Đến nay, xã, phường địa bàn thành phố có hệ thống đồ địa tương đối đầy đủ với tỷ lệ 1/500 - 1/1000 Vì vậy, tất đất địa bàn quản lý sở đồ địa hệ thống hồ sơ địa Cán địa phường, xã có phối hợp chặt chẽ với cán quản lý sở thành phố tạo thống nắm hoạt động đất đai địa bàn Sự đời phận tiếp nhận trả kết (một cửa) phần góp phần giúp phường cơng tác tiếp nhận trả kết giúp cho công việc giải nhanh gọn đạt hiệu Cán làm công tác quản lý đất đai thành phố có trình độ chun mơn cao, thường xun trao đổi, hướng dẫn nghiệp vụ cho cán địa phường, xã * Khó khăn Việc hồn thành thủ tục thực quyền sử dụng đất đơn vị phường, xã hạn chế, chưa đáp ứng nhu cầu thời gian Người dân chưa hiểu biết đầy đủ quyền nghĩa vụ thực quyền sử dụng đất Nhiều trường hợp mua bán trao tay chưa làm thủ tục chuyển nhượng thực nghĩa vụ tài với nhà nước Công tác giải tranh chấp khiếu nại đất đai chậm trễ, ảnh hưởng đến việc thực quyền QSDĐ khu vực vùng tranh chấp khu vực có liên quan * Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực QSDĐ địa bàn thành phố Thái Nguyên Các yếu tố trị pháp lý: Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến việc thực quyền QSDĐ Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mơ: Do phát triển kinh tế địi hỏi phải cơng nghiệp hóa, vấn đề dẫn đến chuyển dịch cấu kinh tế từ nông nghiệp sang cơng nghiệp, kéo theo chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp 75 sang sử dụng đất cho công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch,… Từ làm gia tăng giao dịch đất đai nói chung Các yếu tố xã hội: Những khu vực thành phố mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học việc thực quyền sử dụng đất nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác khu vực khác thành phố như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất Tình trạng người sống khu vực, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội người chung sống… 4.4 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN 4.4.1 Giải pháp hoàn thiện máy tăng cường lực cán quản lý đất đai Qua khảo sát thực tế thành phố Thái Nguyên cho thấy nơi làm việc Văn phòng đăng ký đất đai chưa đáp ứng nhu cầu lưu trữ hồ sơ (tủ đựng hồ sơ cịn thiếu, tài liệu đa phần cịn để ngồi, khó bảo quản), cán cịn so với khối lượng công việc tiếp nhận hồ sơ nhà đất nhiều Do UBND thành phố cần tăng nguồn chi ngân sách nhà nước cho đầu tư xây dựng sở vật chất, trang thiết bị cần thiết, để môi trường làm việc Văn phòng đăng ký đất đai đầy đủ tiện nghi Do tác động q trình thị hóa vận hành kinh tế thị trường, đất đai ngày có giá trị, có trường hợp bên sau chuyển nhượng xảy tranh chấp khởi kiện, bên cạnh đó, luật đất đai thường xuyên có thay đổi để phù hợp với tình hình chung cơng tác quản lý đất đai Vì cần thường xuyên bồi dưỡng, đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán chuyên môn, cán địa sở để nâng cao lực nghiệp vụ đảm bảo thực tốt chức năng, nhiệm vụ lĩnh vực nhà đất vốn phức tạp 4.4.2 Giải pháp tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất thực quyền Kết nghiên cứu tình hình thực đăng ký biến động quyền sử dụng đất phường, xã thành phố Thái Nguyên cho thấy phận người dân thực quyền sử dụng đất không làm thủ tục đăng ký biến động Nguyên nhân việc phần khơng có GCNQSDĐ ở, phần người dân 76 chưa tin đến giao dịch thành công, sợ rủi ro, chưa nắm rõ thủ tục hành thời gian kéo dài, họ lại tốn Do cần nhanh chóng đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để thực nội dung này, thành phố Thái Nguyên cần ban hành văn cụ thể hố sách pháp Luật Đất đai để áp dụng cụ thể, chi tiết cho việc thực quyền sử dụng đất địa bàn Mặt khác phải đơn giản hoá thủ tục đến mức cao nhất, thành phố cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành việc thực quyền sử dụng đất để người dân thực quyền sử dụng đất thuận tiện, nhanh chóng; tăng cường cán chun mơn, bồi dưỡng đề họ có kỹ làm việc tốt, xử lý công việc nhanh Thực tế cho thấy thủ tục không phức tạp, rõ ràng minh bạch làm cho giao dịch đất đai trở nên dễ dàng Thị trường đất đai trở nên thơng thống để có nhu cầu đáng dễ dàng mua có nhu cầu thay đổi, chuyển nhượng đất đai, nhà dễ dàng bán chuyển nhượng Thành phố Thái Nguyên không ngừng cải tiến, nâng cao việc áp dụng công nghệ thông tin vào chương trình quản lý tiếp nhận trả kết hồ sơ Tất hồ sơ tiếp nhận gắn mã số quản lý riêng, dễ theo dõi, quản lý đơn đốc tình trạng hồ sơ Tuy nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi khơng ngừng địi hỏi đáp ứng máy Nhà nước ngày tiến phát triển Do đó, khơng cải cách thủ tục hành khơng thể đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế Đặc biệt thành phố Thái Nguyên có nhu cầu thực QSDĐ cao, chuyển nhượng QSDĐ chấp QSDĐ Muốn giải tình trạng này, trước hết UBND thành phố cần cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, nghiên cứu đề xuất biện pháp thực nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận lợi, nhanh chóng Bên cạnh đó, cần xây dựng sở liệu đất đai nhằm bảo đảm cung cấp thông tin đất đai thông tin bất động sản minh bạch để người dân tiếp cận cách dễ dàng hơn, đặc biệt thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hỗ trợ pháp lý giao dịch đất đai, việc thực thủ tục hành pháp lý chuyển nhượng đất đai đến đất, cách kịp thời 4.4.3 Hồn thiện giải pháp sách có liên quan 4.4.3.1 Các sách giá đất, lệ phí Kết khảo sát cho thấy người dân thường không muốn đến giao dịch đăng ký biến động sử dụng đất thực QSDĐ giá đất phần 77 chi phí thực giao dịch Do cần nghiên cứu xây dựng khung giá chuẩn, sát với giá thị trường Các loại phí cần nghiên cứu, xác định phù hợp 4.4.3.2 Giải pháp quy hoạch Tăng cường phối kết hợp chặt chẽ trình lập, thực quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh với quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực để nâng cao tính thực tiễn, hiệu sử dụng đất Đưa tiêu kế hoạch sử dụng đất vào hệ thống tiêu kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội huyện Công khai quy hoạch sử dụng đất, xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất không sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất Đối với đất nằm dự án, quy hoạch sử dụng đất cần có kế hoạch thông cáo người dân, tạm ngừng cấp GCNQSDĐ đất sau có thơng cáo quy hoạch để tránh vướng mắc trình bồi thường, giải phóng mặt Mặc dù thành phố Thái Nguyên công khai đồ quy hoạch sử dụng đất giao thông đến năm 2020 thành phố số đồ chi tiết tuyến đường thuộc xã, phường, trình thực cịn nhiều dự án khơng khả thi, không phù hợp nên giai đoạn điều chỉnh, bổ sung Việc phương án không chắn thực gây cản trở định đến thị trường chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ Do đó, thành phố cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, kế hoạch ngắn hạn có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, kích thích “cầu” đất phát triển 4.4.4 Giải pháp tuyên truyền nâng cao nhận thức người sử dụng đất Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều bất cập, phận người dân chí cán sở chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Do đó, cần tăng cường tuyên truyền, phổ biến sách pháp luật đất đai hành sâu rộng đến toàn thể cán bộ, đảng viên, nhân dân địa bàn thành phố Vận động nhân dân tự giác chấp hành quy định pháp luật nói chung thực quyền 78 người sử dụng đất Xây dựng sở liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước đất đai để cung cấp cho địa phương Qua kết lấy ý kiến người dân, tỷ lệ người dân lo sợ sách, rủi ro giao dịch đất đai cao (61,11%) dẫn đến việc thực quyền người sử dụng bị hạn chế Vấn đề xảy người dân chưa hiểu rõ ràng chế độ sách pháp luật, việc phần lớn quan quyền chưa quan tâm nhiều đến công tác tuyên truyền, công khai minh bạch thủ tục hành chính, chế độ sách liên quan đến việc thực quyền người sử dụng đất UBND thành phố Thái Nguyên cần phải đưa quy chế dân chủ công tác cấp giấy chứng nhận giải thủ tục hành nhằm đảm bảo quyền dân chủ cho nhân dân để nhân dân nhận thức việc thực quyền sử dụng đất hợp pháp, hợp lệ đáng 79 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Thành phố Thái Ngun có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội, với tốc độ tăng trưởng kinh tế thị hóa nhanh, kéo theo gia tăng nhanh dân số học vào lập nghiệp, nhu cầu sử dụng đất để phát triển sở hạ tầng, phát triển đô thị, phát triển khu dân cư diễn mạnh gây áp lực lớn đến việc quản lý sử dụng đất nói chung; việc đảm bảo thực quyền người sử dụng đất nói riêng địa bàn thành phố Thành phố Thái Nguyên thực tốt cơng tác quản lý sử dụng đất nói chung, tạo điều kiện cho người dân yên tâm tham gia giao dịch quyền sử dụng đất Cụ thể: Trong giai đoạn 2012 - 2016, Thành phố thường xuyên cập nhật biến động đất đai chỉnh lý đồ phường, xã; thực thống kê, kiểm kê, xây dựng kế hoạch sử dụng đất, đạo thực công tác giao đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCN QSDĐ theo quy định Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB thực tốt công tác giải đơn thư, khiếu nại Trong giai đoạn 2012 - 2016, tình hình thực quyền sử dụng đất người sử dụng đất địa bàn Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên sôi động với tổng số 67162 trường hợp Trong đó, chuyển nhượng 20695 trường hợp, diện tích 643,93 ha; thừa kế 788 trường hợp, diện tích 33,72 ha; cho thuê 15174 trường hợp, diện tích 580,69 ha; chấp giá trị QSDĐ 17848 trường hợp, diện tích 580,01 Cơng tác thực quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, tạo điều kiện cho người sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản Tuy nhiên, cơng tác cịn tồn số khó khăn sau: việc hoàn thành thủ tục đơn vị phường, xã hạn chế, chưa đáp ứng nhu cầu thời gian; người dân chưa hiểu biết đầy đủ quyền nghĩa vụ thực quyền sử dụng đất Để khắc phục tồn tại, hạn chế công tác thực quyền sử dụng đất Thành phố Thái Ngun cần thực đồng nhóm giải pháp: nhóm giải pháp hồn thiện máy tăng cường lực cán quản lý đất đai; nhóm giải pháp tổ chức quản lý; nhóm giải pháp hồn thiện giải pháp sách có liên quan; nhóm giải pháp tuyên truyền nâng cao nhận thức người sử dụng đất đề xuất luận văn 80 5.2 KIẾN NGHỊ Trong phạm vi đề tài thực nghiên cứu 4/8 quyền sử dụng đất Để đánh giá tổng thể việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn Thành phố Thái Nguyên cần đánh giá thêm cho quyền lại: quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất, quyền cho tặng quyền sử dụng đất, quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất quyền nhà nước bồi thường thu hồi đất 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ địa Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định đồ địa Chính Phủ (2009) Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Chính phủ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chính phủ (2014) Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai năm 2013 Chính phủ (2014) Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất thi hành Luật Đất đai năm 2013 Chính phủ (2015) Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung số điều luật thuế sửa đổi, bổ sung số điều nghị định thuế Đào Trung Chính (2005) Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Tạp chí Tài ngun Mơi trường Hồng Huy Biều (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thái Lan, Báo cáo chun đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ khoa học Hợp tác quốc tế 10 Lưu Quốc Thái (2006) Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc Tạp chí Tài nguyên Môi trường 8/2006 11 Nguyễn Minh Tuấn (2013), Chế độ sở hữu toàn dân đất đai chế thực hiện, Những vấn đề sở hữu, quản lý sử dụng đất đai giai đoạn Nhà xuất trị Quốc gia, Hà Nội tr 59-60 12 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 13 Nguyễn Văn Sửu (2010) Đổi sách đất đai Việt Nam từ lý thuyết đến thực tiễn Nhà xuất trị Quốc gia, Hà Nội 82 14 Phịng Tài Ngun Mơi trường thành phố Thái Ngun (2017) Báo cáo kết thực nhiệm vụ năm 2016, phương hướng thực nhiệm vụ năm 2017 15 Phịng Tài Ngun Mơi trường thành phố Thái Ngun (2017) Báo cáo thống kê đất đai năm 2016 16 Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam (1987) Luật Đất đai 1987 17 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2002) Luật Đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2001 NNB Bản đồ, Hà Nội 18 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2003) Luật đất đai 2003 NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 19 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2005) Bộ luật dân 2005 NXB Lao động, Hà Nội 20 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2013) Luật đất đai 2013 NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 21 UBND Thành phố Thái Nguyên (2017) Báo cáo công tác quản lý sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ từ năm 2012 - 2016 22 UBND Thành phố Thái Nguyên (2017) Các báo cáo tình hình thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng năm từ 2012 - 2016 23 UBND Thành phố Thái Nguyên (2017) Số liệu phòng thống kê Thành phố Thái Nguyên năm 2016 24 UBND tỉnh Thái Nguyên (2011) Quyết định số 59/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 UBND tỉnh Thái Nguyên việc quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 25 UBND tỉnh Thái Nguyên (2014) Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND V/v Ban hành quy định hạn mức giao đất; Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; Diện tích tối thiểu tách diện tích đất xác định lại địa bàn tỉnh Thái Nguyên 26 UBND tỉnh Thái Nguyên (2014) Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17/9/2014 UBND tỉnh Thái Nguyên việc ban hành quy định Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; Đăng ký biến động sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất, địa bàn tỉnh Thái Nguyên 83 ... - Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên - Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh. .. cầu thực tế trên, tiến hành nghiên cứu đề tài: ? ?Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên? ?? 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá tình hình thực quyền. .. dựng, ) - Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội địa bàn Thành phố Thái Nguyên 3.4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất Thành phố Thái Nguyên - Hiện trạng sử dụng đất Thành phố Thái Nguyên