Hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam; kinh nghiệm phát triển dịch vụ môi giới bất động sản ở các nước trên thế giới; cơ hội và định hướng phát triển nghề môi giới bất động sản ở Việt Nam.
kinh nghiệm thực tiễn DịCH Vụ MÔI GIớI BấT ĐộNG SảN: KINH NGHIệM QUốC Tế, THựC TIễN Và ĐịNH HƯớNG PHáT TRIểN VIệT NAM Lưu Đức Khải* Hà Huy Ngọc** Trong bối cảnh nay, gia tăng dân số tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất yếu đà dẫn đến việc nhu cầu nhà người dân sở hạ tầng cho hÃng kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Chính vậy, dịch vụ môi giới bất động sản chiếm vị trí ngày quan trọng cấu ngành dịch vụ nước ta Hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam Hoạt động môi giới bất động sản hoạt động hỗ trợ chủ sở hữu bất động sản (BĐS) tìm kiếm khách hàng, đàm phán hợp đồng mua, bán, thuê, trao đổi BĐS Quyền lợi người môi giới hưởng khoản hoa hồng Môi giới hoạt động thường có giao dịch BĐS bắt nguồn từ tính đặc thù BĐS không di chuyển BĐS không hoàn toàn giống Đối với người bán, để tìm kiếm người đồng ý mua BĐS họ phải giới thiệu BĐS cho người quan tâm, mà thực tế có nhiều người không đủ thông tin quỹ thời gian để thực Mặt khác, việc mua bán BĐS diễn phức tạp thị trường biến động Với lý đà làm nảy sinh nhu cầu khách quan hoạt động môi giới BĐS Vị trí người môi giới BĐS nằm người bán người mua BĐS họ cá nhân tổ chức Nghĩa vụ người môi giới là: người đại diện cho người thuê môi giới; phải tuân theo dẫn người thuê môi giới; phải trung thành với người thuê môi giới Nghĩa vụ người thuê môi giới là: trả tiền hoa hồng cho người môi giới hợp đồng mua bán thực cung cấp thông tin BĐS cần bán cho người môi giới Trên thực tế hoạt động môi giới BĐS phát triển, đặc biệt nước có kinh tế thị trường phát triển nước có Luật để điều tiết hoạt động môi giới BĐS Tiềm quy mô thị trường BĐS Việt Nam lớn, sau Việt Nam gia nhập WTO Theo Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam, diện tích đất đô thị tăng từ 105.000ha lên 460.000ha vào năm 2020, đưa tỷ lệ đô thị hoá từ 28% lên khoảng 45% vào năm 2025 Dân số đô thị từ 23 triệu người dự kiến tăng lên 46 triệu người vào năm 2025, kéo theo gia tăng nhu cầu nhà đô thị Trung bình năm Việt Nam cần phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20m2 nhà ở/người đô thị vào năm 2020 Ngoài ra, sách cởi mở Nhà nước người dân mua nhà đô thị mà không cần hộ khẩu, dự kiến mở rộng đối tượng Việt kiều mua nhà cho phép thực thí điểm người nước mua nhà Việt Nam làm tăng nhu cầu nhà đô thị lớn Vì vậy, dịch vụ môi giới BĐS, đặc biệt môi giới nhà đất đứng trước nhiều hội để phát triển * Lưu Đức Khi, Thạc sĩ kinh tế, Phó trưởng ban, Ban nghiên cứu Chính sách phát triển kinh tế nông thôn, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương ** Hà Huy Ngọc, Nghiên cứu viên, Viện Khoa häc X· héi ViÖt Nam Sè 24 (1+2/2009) PDF created with pdfFactory trial version www.pdffactory.com qu¶n lý kinh tÕ 55 VEMR Kinh nghiệm thực tiễn Tại Khoản 2, Điều Luật Kinh doanh BĐS thì: "Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xÃ, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định pháp luật, trừ trường hợp quy định khoản Điều Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có người có chứng môi giới bất động sản; kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có hai người có chứng định giá bất động sản; kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có hai người có chứng môi giới bất động sản, có dịch vụ định giá bất động sản phải có hai người có chứng định giá bất động sản" Nhìn cách tổng thể, đội ngũ tư vấn nhà đất chia làm nhiều cấp độ Quy mô công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động Những công ty tìm kiếm "nguồn hàng" dự án nhà đầu tư, công ty xây dựng v.v , cập nhật thông tin liên hệ, giao dịch với khách hàng Họ có đăng ký hành nghề, có trụ sở làm việc, thông tin đưa có độ tin cậy cao Ta dễ dàng tìm kiếm thông tin công ty internet Kế tiếp, không kể đến văn phòng nhà đất với số lượng nhiều Chỉ cần phòng 3-4m2, vài đồ qui hoạch, điện thoại bàn, đà hành nghề môi giới nhà đất Các văn phòng phần đông làm ăn manh mún, nhìn chung không hiệu Cuối hình thức làm ăn riêng lẻ cá nhân Đặc điểm đội ngũ môi giới đa phần làm ăn nhỏ lẻ, trình độ chuyên môn, chưa qua trường lớp đào tạo, hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân thông tin bất động sản thu thập được, không bị ràng buộc định chế cần thiết để nâng cao trách nhiệm hoạt động họ Với cách hoạt động chộp giật vậy, thông tin bất động sản mà người đưa nhiều lúc không xác, thường không chịu giám sát quan 56 DịCH Vụ MÔI GIớI BấT ĐộNG SảN: KINH NGHIệM QUốC Tế, THựC TIễN Cũng giống môi giới lĩnh vực khác, công việc đội ngũ tư vấn, môi giới nhà đất giúp người mua đến với người bán Họ có tay thông tin bất động sản, dự án qui hoạch, mét ngêi mua cã nhu cÇu, hä sÏ cung cấp thông tin ấy, chịu trách nhiệm liên hệ với người đại diện bên chủ sở hữu Thông thường sau giao dịch hoàn tất, tổ chức môi giới nhận hoa hồng từ 1-2% tổng giá trị giao dịch bất động sản Tuy nhiên, thực tế đáng buồn số hàng nghìn trung tâm tư vấn, văn phòng môi giới trên, có vài đơn vị làm ăn theo nghĩa Theo thống kê chưa đầy đủ, nước có 155 tổ chức hoạt động môi giới có đăng ký hành nghề, 1600 đơn vị có chức kinh doanh nhà đất có đăng ký, tổ chức cá nhân làm ăn đơn lẻ không đăng ký chưa thể thống kê Vấn đề bất cập là: phần lớn cá nhân hoạt động môi giới nhà đất riêng lẻ nghề nghiệp, không đào tạo tư vấn kiến thức Họ hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm thân mối quan hệ Do đó, hoạt động lực lượng nhiều gây tình trạng nhũng nhiễu thông tin, cản trở việc kiểm soát thị trường phủ Một khía cạnh khác cần phải kể đến giá bất động sản thị trường nước ta nay, nhu cầu nhà ở, sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh vấn đề cấp thiết Trong điều kiện quỹcác nhà cao tầng, nông trang đất đai, quản lý định giá BĐS 90% nhà môi giíi ë Mü ®· tèt nghiƯp trung häc, 45% cã cử nhân Chuyên ngành họ nhà dân cư 59% đền bù với tỷ lệ hoa hồng chia cho doanh nghiệp họ 31% 100% tiền hoa hồng phải trả hàng tháng chi phí cố định cho doanh nghiệp Phần lại 10% coi lương thoả thuận chia lÃi 20% sử dụng cộng tác viên, 97% sở hữu thuê máy tính, 95% sử dụng ®iƯn tho¹i di ®éng, 75% sư dơng th ®iƯn tư 50% có trang web cá nhân Nghề môi giới BĐS Mỹ quy định chặt chẽ Bởi vì, có quyền sở hữu thường xuyên đầu tư lớn nhất, phần lớn quy định soạn thảo nhằm bảo vệ quyền lợi khách hàng tránh hành vi lừa đảo, bất quy tắc Quy định áp dụng phạm vi cấp bang hội đồng thành viên - người thống đốc bang bổ nhiệm - soạn thảo Những thành viên đà bổ sung quy định chặt chẽ BĐS cho người môi giới thi hành Nhiều quy định bám sát với nguyên tắc hoạt động (NAR) hiệp hội Bất động sản quốc gia Mỹ Thêm nữa, hầu hết nhà lập pháp bang đà thông qua đạo luật bổ sung, sửa đổi người hành nghề; nhiều bang đạo luật này, luật chung quyền dùng làm ph¸p lý viƯc thùc hiƯn Sè 24 (1+2/2009) PDF created with pdfFactory trial version www.pdffactory.com qu¶n lý kinh tÕ 57 VEMR Kinh nghiệm thực tiễn Để hành nghề BĐS Mỹ, người ta phải có giấy phép BĐS quyền bang cấp Các yêu cầu bao gồm đào tạo, trải qua kỳ thi trả phí cấp phép Có vài trường hợp ngoại lệ, giấy phép cho phép người cấp phép hành nghề loại bất động sản đâu ph¹m vi ranh giíi cđa bang ChØ cã mét ngoại lệ nhà định giá muốn hành nghề phải có giấy phép liên bang (giấy phép quyền liên bang cấp) sau giấy phép quyền bang giám sát Trừ vài nhà định giá, tất giấy phép BĐS quyền bang điều chỉnh Tuy nhiên, nhiều bang dành cho đặc quyền hành nghề bang vµ cã mét xu híng, râ rµng tiÕn tíi cã giÊy phÐp liªn bang (giÊy phÐp chÝnh qun liªn bang cấp) Các yêu cầu tối thiểu để đăng ký kỳ thi cấp phép môi giới BĐS: Để cấp phép, ứng viên phải vượt qua kỳ thi viết Những ứng viên thi đỗ cấp phép Cục Bích động sản DRE (Department of Real Estate) Phần lớn thành phố lớn Mỹ có hội nghề nghiệp để giúp cho người môi giới bất động sản hành nghề có hiệu hơn, MLS (Multiple Listing Service) MLS cung cấp đầy đủ thông tin chi tiết tình trạng mua bán bất động sản khu vực thông tin sử dụng thành công Những người môi giới phải chia phần thù lao cho nơi đà cung cấp thông tin gốc Đây tổ chức có ảnh hưởng lớn nhất, đóng vai trò chủ đạo lĩnh BĐS Mỹ Hiệp hội nhà kinh doanh địa ốc nước Tổ chức hỗ trợ, bao trùm hoạt động nhà tư vấn, quản trị thẩm định giá BĐS Tổ chức tự đặt mục tiêu cho gây ảnh hưởng định hình lĩnh vực liên quan đến thị trường BĐS, thiết lập điều chỉnh nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp 2.2 Môi giới bất động sản Châu Âu Hiện nay, Châu Âu tồn nhiều tổ chức nghề nghiệp, hiệp hội, liên đoàn 58 DịCH Vụ MÔI GIớI BấT ĐộNG SảN: KINH NGHIệM QUốC Tế, THựC TIễN trường đại học, viện nghiên cứu lĩnh vực dịch vụ - kinh doanh bất động sản Vào năm 2002 với Khối thị trường chung Châu Âu có khoảng gần 200.000 nhà môi giới quản trị bất động sản; khoảng 2/3 số tập trung khoảng 40 hội nghề nghiệp, lại hoạt động tự tuân theo chuẩn mực nghề nghiệp định Tổ chức nghề nghiệp môi giới điển hình Châu Âu Liên đoàn bất động sản Châu Âu (CEI) Mục tiêu tổ chức hoạt động điều hoà việc cấp giấy phép hành nghề môi giới Ví dụ Ba Lan, để có chứng hành nghề môi giới chuyên nghiệp, từ năm 1992, thí sinh cần phải trải qua trình thực hành nửa năm công ty BĐS, phải trực tiếp tiến hành nghiệp vụ môi giới (ít 15 BĐS) Ngoài ra, đà hội đủ điều kiƯn thÝ sinh ph¶i tr¶i qua mét kú thi qc gia tổ chức Hội đồng giám định quốc gia lĩnh vực hành nghề chuyên nghiệp Kỳ thi tổ chức theo hình thức thi viết thi vấn đáp Để tham dự kỳ thi, thí sinh phải có trình độ văn hoá thích hợp (tối thiểu đại học) phải trình chứng tốt nghiệp khoá đào tạo sau đại học chuyên ngành với chương trình đào tạo phù hợp với yêu cầu Sở nhà đất phát triển đô thị Khoá đào tạo chuyên ngành môi giới BĐS kéo dài tháng, kết thúc kỳ thi Sau vượt qua kỳ thi, để hành nghề chuyên nghiệp cần phải trải qua đợt thực hành tháng công ty môi giới phải trực tiếp thực 15 thương vụ môi giới thức vượt qua kỳ thi quốc gia Chứng cấp cho nhà môi giới có số chứng Khách hàng kiểm tra tư cách, trình hoạt động nhà môi giới thông qua Internet trang web Bộ Hạ tầng sở 2.3 Đào tạo giấy phép cho môi giới BĐS Xinh-ga-po Trước năm 1980, khung đào tạo cho môi giới đại lý BĐS Xinh-ga-po Vào năm 1982, ERA Xinh-ga-po (ERA Realty qu¶n lý kinh tÕ PDF created with pdfFactory trial version www.pdffactory.com Sè 24 (1+2/2009) Kinh nghiƯm thùc tiƠn DÞCH Vơ MÔI GIớI BấT ĐộNG SảN: KINH NGHIệM QUốC Tế, THựC TIễN Network Private Limited, Singapore) thành lập công ty bắt đầu phát triển hệ thống đào tạo mà ERA đà học hỏi từ nước Mỹ Chính phủ Xinh-ga-po thông qua Cơ quan thuế (Inland Revenue Authority of Singapore - IRAS) ®· chÊp nhËn hƯ thống đào tạo ERA hệ thống đủ tốt để đào tạo nhà môi giới đại lý BĐS Trước IRAS cấp giấy phép môi giới BĐS cho ai, họ phải hoàn thành khoá đào tạo cung cấp ERA Ngµy nay, chøng chØ CEHA (Common Examination for House Agents) cần thiết cho việc cấp giấy phép hành nghề môi giới BĐS Trước giấy phép môi giới BĐS cấp, ứng viên phải trải qua kỳ thi chung cho đại lý BĐS (CEHA) CEHA cung cấp Ban thi tuyển CEHA thuộc quan IRAS (Chính phủ) Cơ hội định hướng phát triển nghề môi giới bất động sản Việt Nam Từ phân tích ta thấy triển vọng phát triển nghề môi giới bất động sản Việt Nam lớn Với thị trường thiếu nhiều thông tin, nhân tố tầm vĩ mô vi mô gây ổn định thị trường vai trò dịch vụ môi giíi lµ quan träng Nhng thùc tÕ hiƯn vÊn nạn giao dịch ngầm, cò đất thị trường BĐS làm đau đầu nhà quản lý, nhà hoạch định sách Để nâng cao, hoàn thiện dịch vụ môi giới BĐS cần thực biện pháp sau: Thứ nhất, hoàn thiện thể chế sách, pháp luật cho hoạt động môi giới bất động sản Để dịch vụ môi giới phát triển niềm tin khách hàng điều kiện sống Đà đến lúc phải thay khái niệm cò đất nhà môi giới Tuy nhiên, công viƯc dƠ dµng, cã thĨ lµm mét sím mét chiỊu Môi trường pháp lý dịch vụ BĐS tồn nhiều bất cấp cần sửa đổi bổ sung Trước tiên, cần phải qui hoạch lại hoạt động môi giới BĐS đặt kiểm soát nhà nước với qui định luật lệ rõ ràng, cấp thẻ VEMR hành nghề môi giới đăng ký kinh doanh Hoàn thiện luật kinh doanh bất động sản; Luật đất đai; Luật nhà sớm ban hành Luật đăng ký bất động sản văn pháp qui khác có tác động tới thị trường BĐS để tạo khung pháp lý cho dịch vụ môi giới BĐS hoạt động Thứ hai, nhà nước phải tăng cường kiểm soát hoạt động tổ chức trung tâm môi giới nay: - Chính phủ yêu cầu người làm dịch vụ tư vấn môi giới bắt buộc phải đăng ký hoạt động với quan quản lý Nhà nước cấp giấy phép hoạt động tư vấn môi giới - Cần tổ chức thi lấy chứng hành nghề môi giới (Như vậy, người có đủ tư cách pháp nhân, có đủ trình độ chuyên môn môi giới BĐS tham gia dịch vụ môi giới BBĐS) - Người tư vấn môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật kết hoạt ®éng t vÊn m«i giíi nh: tÝnh trung thùc thông tin pháp lý BĐS môi giới; độ tin cậy có tính dự báo lợi ích từ kết định giá hình thành giá BĐS giao dịch chịu trách nhiệm kết dịch vụ khác - Kiểm soát tính công khai thông tin chất lượng dịch vụ tư vấn (những người tư vấn quyền yêu cầu quan quản lý Nhà nước xác nhận thông tin pháp lý BĐS) Thứ ba, thực công khai thông tin qui hoạch, thành lập trung tâm hỗ trợ sàn giao dịch bất động sản - Thực nghiêm túc quy định công bố công khai quy hoạch đà phê duyệt, đặc biệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị quy hoạch sử dụng đất để thành phần kinh tế biết tham gia đầu tư - Thành lập trung tâm hỗ trợ giao dịch kinh doanh hay sàn giao dịch bất động sản Các trung tâm xây dựng thí điểm trước hết thành phố lớn sau rút kinh nghiệm để nhân địa Số 24 (1+2/2009) PDF created with pdfFactory trial version www.pdffactory.com qu¶n lý kinh tÕ 59 VEMR Kinh nghiệm thực tiễn phương khác Một nhiệm vụ sàn giao dịch cung cấp đầy đủ, rõ ràng minh bạnh thông tin bất động sản thị trường bất động sản, thực tư vấn nhà đất, qua dẫn dắt, điều khiển hoạt động thị trường đất đai, bất động sản cách lành mạnh - Dịch vụ định giá bất động sản thị trường thứ cấp dịch vụ quan trọng hệ thống nghề hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển mức sơ khai, có trung tâm giao dịch bất động sản lớn song chưa thực chủ thể tham gia thị trường tin cậy Nhà nước cần đưa hoạt động nghề kinh doanh có điều kiện định giá đòi hỏi chuyên gia giỏi, đào tạo bản, có nhiều kinh nghiệm thực tiễn Các quy định trình tự công việc, trách nhiệm người cung cấp dịch vụ chất lượng dịch vụ mà cung cấp, mức trần phí dịch vụ cần quy định để đảm bảo hoạt động phát triển hướng Thứ tư, cần hình thành phát triển trung tâm đào tạo môi giới bất động sản chuyên nghiệp Nhà nước cần quan tâm cho ngành dịch vụ liên quan đến thị trường BĐS Hiện nay, có trường Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội có trung tâm đào tạo đại học sau đại học hai chuyên ngành thẩm định giá quản trị kinh doanh BĐS Trường đại học kinh tế TPHCM mở lớp ngắn hạn thẩm định giá BĐS Với tình hình đào tạo thị trường dịch vụ kinh doanh gắn với BĐS Việt Nam tồn lỗ hổng lớn, mà chiến lược xây dựng từ Việt Nam tụt 60 DịCH Vụ MÔI GIớI BấT ĐộNG SảN: KINH NGHIƯM QC TÕ, THùC TIƠN hËu xa so víi nước khu vực giới Như vậy, hình thành phát triển nghề môi giới đòi hỏi cấp bách Việc đào tạo cách có hệ thống đội ngũ nhà môi giới BĐS bước tất yếu mang tính chiến lược Hoàn thiện dịch vụ môi giới BĐS góp phần lành mạnh hóa phát triển thị trường bất động sản Đây nội dung quan trọng trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xà hội chủ nghĩa nước ta TàI LIệU THAM KHảO Đ Galaty W.F, Allway W.J, Kyle R C, Modern Real Estate (1999), Chicago § Gaylon E.Gree, investment analysis for real estate decisions § Hoàng Văn Cường (2006), Thị trường bất động sản Đ Jame D.Shilling (2002), Real estste, South-western Thomson learning, USA § Lê Xuân Bá (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Đ U Wysokinska (2002), Quan hệ người bán người mua nhà môi giới, Tạp chí ghi chép thị trường bất động sản, số 2002, Vacsava, Ba Lan Đ U.S.Census Breau, Statistical Abstract of United States of America 2006 versio § Toni Burns (2003), Concept Note: Land, Research paper held by author Đ Trần Minh Ngọc (2005), Triển vọng phát triển nghề môi giới bất động sản Việt Nam, Tạp chí Phát triển Kinh tế, 11 2005 quản lý kinh tÕ PDF created with pdfFactory trial version www.pdffactory.com Sè 24 (1+2/2009) ... chứng định giá bất động sản; kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có hai người có chứng môi giới bất động sản, có dịch vụ định giá bất động sản phải có hai người có chứng định giá bất. .. quy định pháp luật, trừ trường hợp quy định khoản Điều Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có người có chứng môi giới bất động sản; kinh doanh dịch vụ định giá bất động. .. www.pdffactory.com Số 24 (1+2/2009) Kinh nghiệm thực tiễn DịCH Vụ MÔI GIớI BấT ĐộNG SảN: KINH NGHIệM QUốC Tế, THựC TIễN Network Private Limited, Singapore) thành lập công ty bắt đầu phát triển hệ thống đào tạo